2021年物流產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、相關(guān)政策及主要運(yùn)營類型分析

一、物流產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析根據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會(huì)、中國物流學(xué)會(huì)發(fā)布的《第五次全國物流園區(qū)(基地)調(diào)查報(bào)告(2018)》數(shù)據(jù)顯示，2018年，全國符合調(diào)查基本條件的各類物流園區(qū)共計(jì)1638家，比2015年第四次調(diào)查數(shù)據(jù)1210家增長35.37%。2015-2018年，我國物流園區(qū)個(gè)數(shù)年均增長10.7%?？傮w上，我國物流園區(qū)數(shù)增長速度較快。我國物流園區(qū)數(shù)量增長統(tǒng)計(jì)資料來源：中國物流與采購聯(lián)合會(huì)、中國物流學(xué)會(huì)從主要業(yè)務(wù)功能來看，2018年，超過50%的園區(qū)具備停車、辦公服務(wù)、餐飲、物業(yè)、住宿、修理等園區(qū)基礎(chǔ)配套服務(wù)功能。從政務(wù)和商務(wù)服務(wù)功能來看，金融占比23%，保險(xiǎn)占比22%，兩者占比相對(duì)較高;稅務(wù)、工商、海關(guān)占比分別為17%、17%、16%。二、物流產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)政策分析——2019年規(guī)劃利好不斷釋放，減稅降費(fèi)持續(xù)推進(jìn)，物流地產(chǎn)迎重要風(fēng)口物流業(yè)作為支撐國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、戰(zhàn)略性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，物流產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展亦是我國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要組成部分，也是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展不可或缺的重要力量。近年來，國家和地方政策出臺(tái)各項(xiàng)政策，以推動(dòng)物流業(yè)健康發(fā)展。2019年3月，全國兩會(huì)提出清理規(guī)范各類涉企收費(fèi)，推動(dòng)降低用能、用網(wǎng)和物流等成本，深化收費(fèi)公路制度改革，推動(dòng)降低過路過橋費(fèi)用，兩年內(nèi)基本取消全國高速公路省界收費(fèi)站，實(shí)現(xiàn)不停車快捷收費(fèi)，減少擁堵、便利群眾。2月21日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》，提出加快推廣ETC應(yīng)用，推動(dòng)取消高速公路省界收費(fèi)站，打造“通道+樞紐+網(wǎng)絡(luò)”的物流運(yùn)行體系，推動(dòng)物流資源優(yōu)化配置，提升都市圈物流運(yùn)行效率。3月2日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)物流高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)形成強(qiáng)大國內(nèi)市場的意見》，提出在國家物流骨干網(wǎng)絡(luò)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，選擇部分基礎(chǔ)條件成熟的承載城市，啟動(dòng)第一批15個(gè)左右國家物流樞紐布局建設(shè)，培育形成一批資源整合能力強(qiáng)、運(yùn)營模式先進(jìn)的樞紐運(yùn)營企業(yè)。此外，《意見》還提出全面推廣高速公路差異化收費(fèi)，完善貨車使用ETC非現(xiàn)金支付等優(yōu)惠政策；清理港口收費(fèi)，合理降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范收費(fèi)行為，不斷降低車輛通行和港口物流成本。4月2日，國家發(fā)展改革委、交通運(yùn)輸部聯(lián)合印發(fā)了《國家物流樞紐網(wǎng)絡(luò)建設(shè)實(shí)施方案(2019-2020年)》，提出到2020年布局建設(shè)30個(gè)左右國家物流樞?！斗桨浮返挠“l(fā)，標(biāo)志著國家物流樞紐布局和建設(shè)工作全面啟動(dòng)。9月19日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《交通強(qiáng)國建設(shè)綱要》，提出依托京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等世界級(jí)城市群，打造具有全球競爭力的國際海港樞紐、航空樞紐和郵政快遞核心樞紐，構(gòu)筑多層級(jí)、一體化的綜合交通樞紐體系。物流作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，物流業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)不僅在于行業(yè)企業(yè)本身創(chuàng)造的稅收、就業(yè)等，更在于支撐和促進(jìn)區(qū)域內(nèi)各相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生更多的稅收和就業(yè)，推動(dòng)物流高質(zhì)量發(fā)展是是降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是制造企業(yè)物流成本水平，增強(qiáng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)活力的必然選擇。國家通過出臺(tái)一系列的減稅降費(fèi)以及完善交通樞紐等一系列政策措施，不斷鞏固物流降本增效成果，增強(qiáng)物流企業(yè)活力。未來，隨著政策的深入推進(jìn)，物流服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力將得到不斷增強(qiáng)?！蛾P(guān)于推動(dòng)物流高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)形成強(qiáng)大國內(nèi)市場的意見》主要內(nèi)容資料來源：《關(guān)于推動(dòng)物流高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)形成強(qiáng)大國內(nèi)市場的意見》——2020年持續(xù)降本增效，推動(dòng)物流行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展2020年，為進(jìn)一步促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《物流企業(yè)大宗商品倉儲(chǔ)用地減半征收城鎮(zhèn)土地使用稅》，自2020年1月1日起至2022年12月31日止，對(duì)物流企業(yè)自有或承租的大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施用地，減按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。該政策有助于促進(jìn)我國物流地產(chǎn)行業(yè)成本降低與運(yùn)行效率的提升，利好我國物流地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展。6月2日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步降低物流成本的實(shí)施意見》，((意見》從降低物流制度成本、物流要素成本、物流稅費(fèi)成本、物流信息成本、物流聯(lián)運(yùn)成本、物流綜合成本六個(gè)方面提出措施，進(jìn)一步降低物流成本、提升物流效率，加快恢復(fù)生產(chǎn)生活秩序。7月18日，發(fā)改委等部門發(fā)布《關(guān)于做好2020年降成本重點(diǎn)工作的通知》，要求鞏固和拓展減稅降費(fèi)成效，階段性政策與制度性安排相結(jié)合，把減稅降費(fèi)政策落到企業(yè)，助力市場主體纖困發(fā)展，其中，《通知》從降低稅費(fèi)成本、積極推進(jìn)運(yùn)輸結(jié)構(gòu)調(diào)整以及提高物流運(yùn)行效率三方面，推進(jìn)物流降本增效。9月9日，發(fā)改委印發(fā)《推動(dòng)物流業(yè)制造業(yè)深度融合創(chuàng)新發(fā)展實(shí)施方案》的通知，要求統(tǒng)籌推動(dòng)物流業(yè)降本增效提質(zhì)和制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)物流業(yè)制造業(yè)協(xié)同聯(lián)動(dòng)和跨界融合，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，穩(wěn)定供應(yīng)鏈，提升價(jià)值鏈，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展和現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2020年以來，中央密集出臺(tái)多項(xiàng)物流政策，持續(xù)聚焦物流降本增效，在降低物流企業(yè)成本同時(shí)，提升企業(yè)運(yùn)營效率，為物流行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展?fàn)I造良好的營商環(huán)境。三、物流產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要運(yùn)營類型分析2017年，中國國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)發(fā)布了《物流園區(qū)分類與規(guī)劃基本要求GB/T21334-2017》，自2018年4月1日起實(shí)施，《要求》中提出，按依托的物流資源和市場需求特征為主要原則，以某一服務(wù)對(duì)象為主要特征，將延伸