西安建筑科技大學(xué)華清學(xué)院第頁房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文房地產(chǎn)價(jià)格分析引言房地產(chǎn)業(yè)是國民民經(jīng)濟(jì)的基本本承載體，是是在工業(yè)化、城城市化和現(xiàn)代代化過程中興興起、發(fā)展所所形成的獨(dú)立立產(chǎn)業(yè)，同時時又推動了工工業(yè)化、城市市化和現(xiàn)代化化的進(jìn)展，己己經(jīng)成為現(xiàn)代代社會經(jīng)濟(jì)大大系統(tǒng)中一個個重要的有機(jī)機(jī)組成都分。房房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)關(guān)聯(lián)度大，其其自身特性決決定了這一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度度系數(shù)和影響響力系數(shù)在國國民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)產(chǎn)業(yè)部門中處處于平均水平平之上。在我我國，住宅投投資的增加，被被帶動的直接接相關(guān)或間接接相關(guān)較大的的產(chǎn)業(yè)有60多個，有力力地促進(jìn)整個個國民經(jīng)濟(jì)的的可持續(xù)發(fā)展展。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)為國家經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展提供基基本的物質(zhì)保保證，是社會會一切產(chǎn)業(yè)部部門不可缺少少的物質(zhì)空間間條件，并具具體構(gòu)成各個個產(chǎn)業(yè)部門。房房地產(chǎn)發(fā)展的的規(guī)模、產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)、布局局是否合理、水水平的高低和和發(fā)展速度的的快慢，都將將影響著各行行業(yè)的規(guī)模、結(jié)結(jié)構(gòu)、布局、水水平和速度。房房地產(chǎn)作為產(chǎn)產(chǎn)業(yè)部門固定定資產(chǎn)的重要要組成部分，也也直接參與價(jià)價(jià)值生產(chǎn)和價(jià)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)過程，并并形成商品生生產(chǎn)和經(jīng)營成成本的重要內(nèi)內(nèi)容。因此，房房地產(chǎn)是構(gòu)成成整個社會財(cái)財(cái)富的重要內(nèi)內(nèi)容，對國民民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具具有穩(wěn)定而長長遠(yuǎn)的影響。房房地產(chǎn)業(yè)作為為一個特殊的的行業(yè)，它既既有國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)一般行業(yè)的的共性，又有有其自身的發(fā)發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵及活活動領(lǐng)域十分分廣泛，房地地產(chǎn)業(yè)作為國國民經(jīng)濟(jì)中一一個獨(dú)立且非非常重要的部部門，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有著自身身的發(fā)展規(guī)律律和活動特點(diǎn)點(diǎn)。作為支柱柱產(chǎn)業(yè)的房地地產(chǎn)業(yè)，在發(fā)發(fā)達(dá)國家的發(fā)發(fā)展歷經(jīng)幾十十年甚至上百百年的歷程，其其中有著推動動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展、成長的的積極因素，又又有影響房地地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)發(fā)展的消極因因素；每個國國家根據(jù)本國國國情制定相相關(guān)的法律法法規(guī)政策和利利用經(jīng)濟(jì)杠桿桿來扶持及引引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展；同同時又有很多多不確定的因因素影響著房房地產(chǎn)業(yè)。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)價(jià)格的構(gòu)構(gòu)成1.土土地開發(fā)費(fèi)：：包括征地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)或拆遷遷安置費(fèi)，七七通一平費(fèi)，勘勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，拆拆遷征地管理理費(fèi)，土地出出讓金；2.房房屋開發(fā)費(fèi)：：包括房屋建建筑安裝工程程費(fèi)，附屬工工程費(fèi)，室外外工程費(fèi)；3.各各種配套及稅稅費(fèi)：公共建建筑配套工程程費(fèi)，環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生綠化工程程費(fèi)，“四源費(fèi)”，大市政費(fèi)費(fèi)，兩稅一費(fèi)費(fèi)，粘磚土專專用費(fèi)，管理理費(fèi)，利潤。影響房地產(chǎn)價(jià)格格因素1.一一般因素，主主要包括：社社會因素（社社會穩(wěn)定狀況況、人口狀況況和城市化）。經(jīng)濟(jì)因素（國民經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展和發(fā)展趨勢，金融環(huán)境，稅負(fù)）。制度及政策因素（土地制度及政策；住房政策及制度）。2.區(qū)域因素，主主要因?yàn)橐粋€個城市內(nèi)部不不同功能分區(qū)區(qū)地價(jià)；主要要分為：商業(yè)業(yè)區(qū)、住宅區(qū)區(qū)和工業(yè)區(qū)。3.個別因素，所所謂的個別因因素指影響同同一功能分區(qū)區(qū)內(nèi)不同具體體地塊價(jià)格差差異的微觀因因素。其中包包括：a宗地的位置置、面積、形形狀、小地貌貌、地勢、地地質(zhì)基礎(chǔ)；b臨近道路的的寬窄、鋪設(shè)設(shè)、交通管制制狀況以及給給排水狀況；；c土地利用狀狀況；d建筑物與土土地的組合是是否得當(dāng)；e土地使用權(quán)權(quán)限的長短。四：數(shù)據(jù)分析20077在緊縮政策策調(diào)控下，我我國的房市的的泡沫成分開開始收縮，一一些城市的房房價(jià)雖然仍然然較高，但面面臨著較大的的下降壓力，并并出現(xiàn)了不同同程度的下調(diào)調(diào)。深圳、廣廣州、上海、北北京、東莞等等城市的房價(jià)價(jià)從2007年四季度開開始下調(diào)。其其中深圳房價(jià)價(jià)在2007年11月環(huán)比下跌13.5%，此后逐步步下跌，至2008年5月，新建商商品住宅均價(jià)價(jià)11014元/平米，回落落至2007年初的水平平，與2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下下跌了36%；而且據(jù)業(yè)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測測，深圳的房房價(jià)還會進(jìn)一一步探底。廣廣州也出現(xiàn)了了類似的情況況，2008年3月，商品住住宅均價(jià)為9316元/平米，與2007年10月相比，下下跌了19.5%。據(jù)上海房房地產(chǎn)研究機(jī)機(jī)構(gòu)佑威房地地產(chǎn)研究中心心發(fā)布的數(shù)據(jù)據(jù)顯示，上海海平均成交價(jià)價(jià)格從08年6月下半月的17258元下滑到13207元，環(huán)比下下滑了23.5%。東莞房價(jià)價(jià)則距從最高高點(diǎn)下降了約約40%，基本回到到了2006年初的價(jià)格格。而根據(jù)國國家發(fā)展改革革委、國家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查查顯示，繼多多個月份出現(xiàn)現(xiàn)漲幅回落之之后，今年5月份，全國70個大中城市市新房和二手手房價(jià)格的環(huán)環(huán)比漲幅又分分別回落0.6和1.5個百分點(diǎn)。與與此同時，大大部分地產(chǎn)商商為加快資金金周轉(zhuǎn)紛紛調(diào)調(diào)低價(jià)格、打打折銷售。同同時一些炒家家為盡快脫手手、回籠資金金，也大幅降降低房價(jià)進(jìn)行行拋售。五：相關(guān)理論（一）房地產(chǎn)的的總體規(guī)模越越來越大第一，房房地產(chǎn)投資規(guī)規(guī)模不斷擴(kuò)大大。房地產(chǎn)開開發(fā)投資占全全社會固定資資產(chǎn)投資比重重逐年增加。1999年房地產(chǎn)開開發(fā)投資額為為4010..17億元，到2004年達(dá)到131588.25億元，房地地產(chǎn)投資額平平均每年增長長1000億元，房地地產(chǎn)開發(fā)投資資占GDP的比例也逐逐年增加。第二，開開發(fā)規(guī)?？焖偎僭鲩L。2004年全國房地地產(chǎn)施工面積積從1999年的56858萬平方米上上升到1404551萬平方米，增增加了83593萬平方米，平平均每年增長長25%，房地產(chǎn)開開發(fā)規(guī)模逐步步擴(kuò)大。房地地產(chǎn)開發(fā)的各各項(xiàng)指標(biāo)增長長速度都在10%以上，最高高接近30%(詳見表3-2)。（二）地地區(qū)發(fā)展不平平衡第一，房房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)規(guī)模和增長速速度存在地區(qū)區(qū)差異。主要要表現(xiàn)在①無論是房屋屋施工面積還還是房屋竣工工面積，東部部都占有很大大比例。這是是由于東部地地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平較高，房房地產(chǎn)市場起起步較早所致致。②中部的增長長速度(除了銷售額)基本處于領(lǐng)領(lǐng)先水平，并并明顯高于全全國平均水平平。隨著東部部地區(qū)土地資資源偏緊，房房地產(chǎn)價(jià)格的的上升和競爭爭激烈，一些些房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商開始向中中、西部轉(zhuǎn)移移，房地產(chǎn)的的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)發(fā)生變化，尤尤其是隨著中中部經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，中部的的各項(xiàng)指標(biāo)(除銷售額)的增長速度度均高于其他他兩部。③地區(qū)間差距距正逐步縮小小。隨著生活活水平的提高高，中、西部部的房屋銷售售面積占全國國銷售面積的的比例都較前前有所增加，且且中、西部居居民個人購買買商品住宅在在全國的份額額也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高于全國平均的增長比例?？梢钥闯?，隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，中、西部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地區(qū)間正逐步縮小差距。第二，城城鎮(zhèn)居民居住住水平存在地地區(qū)差異。在在中國人口增增長的情況下下，人均建筑筑面積仍在增增長，反映了了城鎮(zhèn)居民的的居住水平得得到了提高，但但因各地區(qū)的的不同而略有有差異。從表表3-4可以看出：：從城鎮(zhèn)居民民人均住宅建建筑面積的絕絕對數(shù)量上來來看，東部地地區(qū)24.911>西部地區(qū)23.255>中部地區(qū)22.06。這是因?yàn)闉闁|部地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房房地產(chǎn)市場比比較活躍，居居民可支配收收入最高，西西部地區(qū)雖然然房地產(chǎn)發(fā)展展不完善，但但人口密度較較小，相對來來說居住面積積較為寬松，中中部地區(qū)人口口密度大，經(jīng)經(jīng)濟(jì)又不很發(fā)發(fā)達(dá)，所以人人均住宅建筑筑面積最??；；從其增長速速度來看，西西部地區(qū)5.1%>中部地區(qū)4.6%>東部地區(qū)3.6%。（三）房房價(jià)居高不下下近來，房房地產(chǎn)市場出出現(xiàn)了“三高”，房價(jià)高、居居民購房熱情情高和居民可可支配收入高高。2004年全國商品品房價(jià)格大幅幅攀升，達(dá)到到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠(yuǎn)大于199822003年年平均售售價(jià)的增長，其其中上海、北北京、深圳的的商品房均價(jià)價(jià)分別達(dá)到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與與之對應(yīng)的居居民家庭人均均收入分別為為16683元、15638元和27596元。六：中國房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展趨趨勢分析我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)過近20年的發(fā)展展取得了巨大大成就，縱觀觀這20年的發(fā)展展，其特點(diǎn)主主要有以下幾幾個方面：第第一，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)正在逐逐步走向市場場化。①房地產(chǎn)業(yè)開開始注重品牌牌，這是市場場化的一個重重要標(biāo)志。22001年“地產(chǎn)品牌”在我國拉開開了序幕，到到2002年，各各大地產(chǎn)商在在激烈的市場場競爭中，己己經(jīng)把品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略作為重頭頭戲。雖然個個別知名地產(chǎn)產(chǎn)商與業(yè)主之之間出現(xiàn)過不不和諧音符，但但這并沒有影影響國內(nèi)房地地產(chǎn)公司實(shí)施施品牌戰(zhàn)略的的決心。更多多的地產(chǎn)商開開始重視品牌牌建設(shè)，重視視產(chǎn)品品質(zhì)，強(qiáng)強(qiáng)化管理服務(wù)務(wù)，這將有利利于房地產(chǎn)市市場的持續(xù)經(jīng)經(jīng)營，提升房房地產(chǎn)的競爭爭力，促進(jìn)房房地產(chǎn)市場化化程度的提高高。②房地產(chǎn)局部部投資市場開開始形成。根根據(jù)調(diào)查顯示示，現(xiàn)在有大大約406的潛在在購房者購房房的目的為“投資”。這一結(jié)果果可以證明兩兩個最基本的的事實(shí)：即我我國的房地產(chǎn)產(chǎn)市場還處于于起步階段，大大部分人買房房為了自住；；另一方面，我我們也注意到到，盡管目前前的房地產(chǎn)投投資額較少，但但一個投資房房地產(chǎn)的階層層卻正在形成成。③商品房對個個人的銷售量量增加。近幾幾年商品房對對個人的銷售售量每年都以以很高的比例例增加，到22001年，個個人購房占商商品房銷售量量中已達(dá)到993.6996，說明我我國的消費(fèi)者者對于住房成成為一種商品品而不是福利利品這一觀念念己經(jīng)接受，我我國的房地產(chǎn)產(chǎn)改革政策己己經(jīng)初見成效效，這對于正正在飛速發(fā)展展的我國房地地產(chǎn)業(yè)和我國國的房地產(chǎn)市市場起到了支支持。④我國正在形形成一些有規(guī)規(guī)模的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商。雖雖然我國房地地產(chǎn)還是幼稚稚產(chǎn)業(yè)，房地地產(chǎn)市場也剛剛有雛形，但但我國的房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的迅速崛起起及成熟，推推動了房地產(chǎn)產(chǎn)市場的形成成。房地產(chǎn)企企業(yè)的成熟，將將使一批投機(jī)機(jī)取巧、管理理不規(guī)范、借借助于政策或或管理漏洞來來趁機(jī)“撈一把”的企業(yè)受到到制約和逐步步淘汰。這樣樣有行業(yè)責(zé)任任心的企業(yè)自自然就能夠適適應(yīng)市場變化化的要求。第第二，房地產(chǎn)產(chǎn)與資本市場場的關(guān)系更加加緊密。我國國房地產(chǎn)經(jīng)過過十幾年的發(fā)發(fā)展，在經(jīng)歷歷了營銷時代代與產(chǎn)品時代代后，正在進(jìn)進(jìn)入資本經(jīng)營營時代，特別別是20022年的房地產(chǎn)產(chǎn)市場己經(jīng)初初步體現(xiàn)出這這種態(tài)勢。由由于房地產(chǎn)是是資本密集型型行業(yè)，作為為我國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支支柱型產(chǎn)業(yè)，房房地產(chǎn)的資本本化程度是衡衡量房地產(chǎn)行行業(yè)成熟的主主要標(biāo)準(zhǔn)。過過去的十幾年年，由于國家家在房地產(chǎn)金金融政策上的的不完備和房房地產(chǎn)行業(yè)的的特殊性使得得大多數(shù)房地地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)經(jīng)常處在缺乏乏資金的狀況況下。而另一一方面，眾多多的金融機(jī)構(gòu)構(gòu)又難以進(jìn)入入房地產(chǎn)業(yè)，造造成資本與房房地產(chǎn)市場的的脫節(jié)，而銀銀行作為我國國房地產(chǎn)單一一的融資渠道道，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能能解決房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸頸的癥結(jié)。當(dāng)當(dāng)前隨著房地地產(chǎn)市場化程程度的逐漸提提高，國家對對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)上市融資、各各類投資基金金進(jìn)入房地產(chǎn)產(chǎn)以及房地產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)證券化化政策的逐步步實(shí)施與完備備，更多的融融資渠道和融融資方式將為為房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的迅速發(fā)展展提供巨的補(bǔ)補(bǔ)血作用。當(dāng)當(dāng)前這種資本本市場與房地地產(chǎn)市場的緊緊密接觸，將將會把房地產(chǎn)產(chǎn)市場帶入資資本經(jīng)營的時時代。第三，房房地產(chǎn)進(jìn)入高高速發(fā)展的時時期，增長迅迅速，熱點(diǎn)擴(kuò)擴(kuò)散。從前面面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)可以看出，我我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入入高速發(fā)展時時期，其特點(diǎn)點(diǎn)是增長迅速速，熱點(diǎn)擴(kuò)散散。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)保持快速增增長的原因有有：①國家財(cái)力的的增加，整體體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的增長，為房房地產(chǎn)業(yè)，特特別是為住房房消費(fèi)、解決決群眾的住房房問題、改善善群眾的居住住條件提供了了根本的基礎(chǔ)礎(chǔ)和支撐力：：②住房分配貨貨幣化改革的的落實(shí)，為房房地產(chǎn)的發(fā)展展起著重要的的推動作用；；③隨著人均GDDP超過800美元這這一社會發(fā)展展新階段的到到來，汽車消消費(fèi)增加，交交通工具改善善，使城市中中心以外的住住宅出現(xiàn)新的的吸引力和亮亮點(diǎn)；④隨著城市化化進(jìn)程的加快快和小城鎮(zhèn)的的改造，包括括綠化隔離帶帶的建設(shè)，也也為房地產(chǎn)的的發(fā)展和擴(kuò)大大需求提供了了條件；第五五，從發(fā)展房房地產(chǎn)業(yè)和鼓鼓勵促進(jìn)住房房消費(fèi)出發(fā)，二二、三級市場場的政策、土土地政策適當(dāng)當(dāng)進(jìn)行了調(diào)整整。為房地產(chǎn)產(chǎn)的增長助力力：最后，加加入WTO和啟動動奧運(yùn)以及上上海申博成功功，對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也也會起很大的的促進(jìn)作用，提提供了發(fā)展空空間。第四，國國家房地產(chǎn)的的政策正在逐逐漸完善。為為適應(yīng)我國房房地產(chǎn)發(fā)展的的需要，促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)市場場化，規(guī)范房房地產(chǎn)在市場場化過程中的的運(yùn)作行為，中中央政府及各各地方政府出出臺并完善了了一些對房地地產(chǎn)市場化起起到積極作用用的政策，這這些政策將促促進(jìn)我國房地地產(chǎn)的良性發(fā)發(fā)展。比如，2001年6月起，建設(shè)部發(fā)布的我國第一部《商品房銷售管理辦法》開始實(shí)施，將重點(diǎn)解決商品房銷售環(huán)節(jié)中存在的各種糾紛：2001年11月1日起，國家修訂的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例開始實(shí)施，保障房屋所有人的權(quán)益；2001年1月1日起，國家調(diào)整了住房租賃市場的稅收，對政府定價(jià)出租的住房，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，對個人按市場價(jià)格出租的居民住房，減征營業(yè)稅(由5%降為3%)、房產(chǎn)稅(由12%降為4%)和個人所得稅(由20%降為10%)等等。一系列房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)的出臺，對房地產(chǎn)市場秩序的調(diào)整和規(guī)范，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)育，以及政府可以合法、有效地對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控都起到重要作用。未來10年隨著我國加入WTO，我國房地產(chǎn)市場將按國際慣例和我國在多邊談判中所做的承諾向ＷＴＯ其他成員國開放，我國房地產(chǎn)市場在現(xiàn)有階段的基礎(chǔ)上將會得到更進(jìn)一步的發(fā)展，其趨勢主要有以下幾個方面。（一）房地產(chǎn)市場整體發(fā)展趨勢①隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房改造及房地產(chǎn)二級市場、租賃市場的加快發(fā)育，住房市場還存在較大的發(fā)展空間。②以城鎮(zhèn)人口人均增長10平方米計(jì)，就需增加住房近40億平方米。加之城市化進(jìn)程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1億平方米左右)，今后10年，我國的住房建設(shè)有持續(xù)的發(fā)展。③一些機(jī)構(gòu)對多個城市調(diào)查結(jié)果顯示，居民對現(xiàn)住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出在兩三年內(nèi)愿意換購住房；己購公房戶中有67%希望通過換購住房改善居住條件和環(huán)境，再加上還有不少的居民愿意投資住房，因此，住房潛在需求量還相當(dāng)大。④加入WTO后，我國的房地產(chǎn)市場逐漸由集團(tuán)或機(jī)構(gòu)消費(fèi)為主，改變?yōu)閭€體消費(fèi)者為主。個人買房的比例還會提高，住房質(zhì)量會有進(jìn)一步改善，銷售環(huán)節(jié)會加快規(guī)范，住房消費(fèi)服務(wù)領(lǐng)域會有更大的拓展，住房個人貸款的總量還會上升，物業(yè)管理的覆蓋面還將擴(kuò)大，住宅與房地產(chǎn)法制建設(shè)將得到加強(qiáng)。（二）市場供給趨勢在房地產(chǎn)過熱時期，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率比較高，因而吸引了過多商家進(jìn)入，但一些房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，開發(fā)的樓盤規(guī)模偏小，配套設(shè)施不齊全。經(jīng)過幾年的調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關(guān)鍵。許多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商將把發(fā)展成熟品牌管理體系、實(shí)現(xiàn)高效與科學(xué)管理、建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體系作為提高自身競爭力的重要手段。房地產(chǎn)供給將向多元化方向發(fā)展。配合住房制度改革，中國城鎮(zhèn)住房多渠道供應(yīng)體系將逐步形成。房地產(chǎn)供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等，房地產(chǎn)供給的多元化將大大地改善中國城市家庭的居住狀況。（三）多元化的金融渠道在銀行緊縮信貸規(guī)模的背景下，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)不得不尋求多元的融資方向，開拓新的融資渠道，以減少對商業(yè)銀行尤其是四大國有商業(yè)銀行的依賴。今年相繼出臺的相關(guān)舉措也為房地產(chǎn)資本市場的發(fā)展提供了政策依據(jù)。信托和住房抵押貸款證券化相關(guān)制度的日臻完善，將有利于緩解銀行信貸緊縮與房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金需求之間的矛盾，能有效解決當(dāng)前開發(fā)商所面臨的融資困境。WTO承諾的日漸實(shí)現(xiàn)及資本市場的逐漸放開將為房地產(chǎn)業(yè)提供更多的融資渠道。將來，國內(nèi)外各類社保基金、保險(xiǎn)公司、投資信托公司、投資管理公司、資產(chǎn)管理公司等，都有可能成為房地產(chǎn)市場上主要的機(jī)構(gòu)投資者。（四）房地產(chǎn)服務(wù)加強(qiáng)作為開發(fā)商來說，一是保證新項(xiàng)目的開發(fā)，二是加強(qiáng)售后服務(wù)。從早期的買地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場定位到工程的建設(shè)過程、推廣過程，一直到賣出房子、業(yè)主入住后的物業(yè)管理，都要求開發(fā)商進(jìn)行市場化運(yùn)作，貼近客戶的需求。這是一個完整的、公開的過程。把服務(wù)做好了，通過業(yè)主與其他人士的交流，把品牌傳播出去，這比花費(fèi)大量廣告宣傳費(fèi)用的效果要好得多。因?yàn)閷淼氖袌龈偁幍氖欠?wù)，如何選擇更好的地段，進(jìn)行更加人性化的設(shè)計(jì)，讓業(yè)主居住感覺更舒服，這些不是空談就可以實(shí)現(xiàn)的。（五）合理利用資源實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當(dāng)代人對房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護(hù)，爭取實(shí)現(xiàn)向自然的索取與對自然的回報(bào)之間的平衡。其目標(biāo)包括：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要與整個國民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展相協(xié)調(diào)，也要與地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代社會的需求，還要考慮后人開發(fā)的余地，決不能進(jìn)行掠奪性開發(fā)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要使開發(fā)效益與資金效益得到較好的協(xié)調(diào)。從而實(shí)現(xiàn)土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場完善與人居環(huán)境的改善等多方面目標(biāo)和要求。從而，推進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。七推動我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議（一）土地市場場規(guī)范化土地地是房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的命根，在在一定的社會會經(jīng)濟(jì)前提下下土地的供應(yīng)應(yīng)狀況將左右右房產(chǎn)市場的的平衡。我國國的土地所有有權(quán)是國有制制，一級土地地使用權(quán)資源源支配能力在在于政府，簡簡單地說就是是中國政府壟壟斷土地資源源，這就要求求政府在土地地供應(yīng)上具備備高度的規(guī)范范性和前瞻性性。第一，政政府提前一個個時間段，制制定時間表，詳詳細(xì)說明未來來期間內(nèi)土地地供應(yīng)規(guī)模、土土地供應(yīng)范圍圍、供應(yīng)土地地的規(guī)劃，讓讓房地產(chǎn)市場場能充分理解解政府的計(jì)劃劃從而實(shí)現(xiàn)理理性的開發(fā)。過過去有過這方方面負(fù)面的案案例，開發(fā)商商不知道未來來時間內(nèi)政府府有多少供應(yīng)應(yīng)土地，擔(dān)心心下一步?jīng)]有有土地可開發(fā)發(fā)，于是，在在就近的拍賣賣會上瘋狂競競價(jià)，以超高高價(jià)位得到土土地，之后背背負(fù)承重的壓壓力進(jìn)行開發(fā)發(fā)，市場以這這樣的形式走走下去是不健健康的，政府府也難以長久久穩(wěn)定地通過過土地獲利。第第二，堅(jiān)持土土地招、掛、拍拍形式的公正正性，實(shí)現(xiàn)交交易全過程的的透明化，接接受市場和輿輿論的監(jiān)督。在在土地壟斷的的前提下，招招、掛、拍的的公平操作顯顯得更為突出出和重要，市市場化是中國國經(jīng)濟(jì)的方向向，市場化的的前提就是一一個相對公平平的競爭環(huán)境境，政府有必必要也有能力力實(shí)現(xiàn)和維持持土地市場的的公平競爭環(huán)環(huán)境。第三，政政府應(yīng)具備靈靈活、及時的的土地調(diào)控、應(yīng)應(yīng)對能力，以以促進(jìn)和穩(wěn)定定房地產(chǎn)業(yè)的的健康持續(xù)發(fā)發(fā)展。俗話說說，計(jì)劃沒有有變化快，先先前制定的計(jì)計(jì)劃可以作為為行事準(zhǔn)繩，但但是當(dāng)環(huán)境出出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變變后，就需要要及時調(diào)整應(yīng)應(yīng)對。形成一一系列的應(yīng)對對機(jī)制，強(qiáng)化化政府對地產(chǎn)產(chǎn)市場的有序序控制。第四四，按年收取取土地出讓金金，避免提前前透支土地潛潛力。（二）完完善房地產(chǎn)融融資渠道我國國政府過去對對土地政策進(jìn)進(jìn)行了大膽改改革，但在地地產(chǎn)融資上表表現(xiàn)出相對的的保守。在中中國城市進(jìn)程程化和經(jīng)濟(jì)高高速增長的前前提下，房地地產(chǎn)業(yè)具有誘誘人的投資回回報(bào)率，同時時社會上積聚聚著相當(dāng)規(guī)模模的資金。有有序地允許社社會資金進(jìn)入入地產(chǎn)開發(fā)，有有利于將行業(yè)業(yè)提升到一個個水平更高的的階段、一個個良性競爭的的階段。第一一，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)產(chǎn)投資證券化化，允許民間間建立地產(chǎn)基基金。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)需要資金金，社會上也也有資金，投投資人不必精精通地產(chǎn)開發(fā)發(fā)，只需把錢錢交給會做的的人去做，余余下的就是維維持游戲規(guī)則則。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)也不必因因?yàn)橘Y金問題題吊死在銀行行一棵樹上而而坐失機(jī)會，選選擇通過有明明確規(guī)則的途途徑從民間獲獲得資金進(jìn)行行開發(fā)。第二二，推進(jìn)商業(yè)業(yè)性銀行股份份改革，政府府應(yīng)從銀行運(yùn)運(yùn)營中抽身出出來。國家控控股銀行在整整個國家經(jīng)濟(jì)濟(jì)中占據(jù)金融融主導(dǎo)地位不不是市場化，這這樣的形態(tài)不不是公平競爭爭體制。事實(shí)實(shí)證明目前的的國有銀行也也不全認(rèn)同和和貫徹政府對對市場的理解解——央行提高高貸款門檻希希望給房地產(chǎn)產(chǎn)投資降溫，而而各銀行在操操作中卻想方方設(shè)法減少央央行設(shè)限的影影響，極力拓拓展市場份額額。第三，適適當(dāng)引入外資資，達(dá)到鯰魚魚效應(yīng)。這也也就是防止閉閉門造車的出出現(xiàn)，我們應(yīng)應(yīng)該盡可能少少走彎路，讓讓外資獲得適適當(dāng)利潤可以以理解為繳納納相應(yīng)的學(xué)費(fèi)費(fèi)。第四，避避免地方保護(hù)護(hù)主義或過分分優(yōu)惠外來資資本，也就是是確保公平的的資本環(huán)境。（三三）引導(dǎo)房地地產(chǎn)企業(yè)開展展多元化產(chǎn)品品服務(wù)有數(shù)據(jù)據(jù)顯示90%%的人群認(rèn)為為目前的樓價(jià)價(jià)過高，而房房地產(chǎn)商方面面因?yàn)殚_發(fā)的的高額投入不不得不堅(jiān)挺高高價(jià)，這背后后的問題在于于：樓盤產(chǎn)品品的同質(zhì)化問問題。購房者者所面對的新新房不外乎兩兩類產(chǎn)品———普通商品房房和別墅。暫暫時拋開市場場份額小的別別墅不說。現(xiàn)現(xiàn)在市場上的的所謂普通商商品房，都有有一個良好的的外觀、不錯錯的綠化、合合理的戶型，整整體品質(zhì)都差差不多，所有有的開發(fā)商都都想把自己的的“普通商品房房”做得質(zhì)量更更好價(jià)格更高高。試想一下下，如果市場場上的轎車從從奧拓到奔馳馳他們的外觀觀、配置、價(jià)價(jià)格都也差不不多，讓顧客客怎么選、怎怎么買？成熟熟完整的市場場，其產(chǎn)品就就應(yīng)該存在明明顯的分級差差異。這個問問題，應(yīng)該不不全賴開發(fā)商商，最應(yīng)該負(fù)負(fù)責(zé)的是政府府。第一，政政府在做土地地規(guī)劃時就明明確各塊土地地未來的建筑筑形式體現(xiàn)分分級概念，出出讓土地時要要求企業(yè)應(yīng)遵遵循預(yù)先的規(guī)規(guī)劃而行，全全程監(jiān)督土地地的使用性質(zhì)質(zhì)。第二，嚴(yán)嚴(yán)把各級產(chǎn)品品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)產(chǎn)品分級不等等同于優(yōu)劣區(qū)區(qū)分，區(qū)分等等級的標(biāo)準(zhǔn)是是建立在需求求市場的分化化上，是需求求的不同導(dǎo)致致我們產(chǎn)品的的多元。也許許我們有顧慮慮，認(rèn)為低端端產(chǎn)品不容易易贏利。但我我們看看，是是不是所有贏贏利的牙膏企企業(yè)都賣220元一支的的牙膏，是不不是所有賣33元一支的牙牙膏企業(yè)都在在虧損？市場場的需求是多多元的，我們們沒有必要追追求產(chǎn)品的一一致化。在這這里特別提一一點(diǎn)的是，現(xiàn)現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適適用房辦法本本質(zhì)上沒有體體現(xiàn)產(chǎn)品多元元化，因?yàn)?/p>