房地產(chǎn)行業(yè)利能力分房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力析研究綜述：盈利能力是指企業(yè)獲取利潤的是衡量上市公司業(yè)績的基本指標，直接關(guān)系到投資者債權(quán)人和其他利益關(guān)系人的利益目前國內(nèi)各學(xué)者和評估機構(gòu)在對上市公司盈利能力分析指標進行研究，多數(shù)是對企業(yè)的盈利能力、償債能力、成長能力和經(jīng)營效率進行綜合評估且多是運用主成份分析方法或者是多元統(tǒng)計分析中的因子分析方法運用因子分析模型對幾個指標進行考核按各指標的重要性不同確定各指標在綜合評價時的權(quán)重后在各單項指標考核評分的基礎(chǔ)上乘以每項指標的權(quán)數(shù)然后相加得到總分據(jù)這個得分的高低來給企業(yè)進行排序，以此來對上市公司財務(wù)狀況進行綜合評價。詞：

房地產(chǎn)；盈利能力關(guān)張麗（2010）認為盈利能力是指企業(yè)獲取利潤的能力是衡量上市公司業(yè)績的基本指標，接關(guān)系到投資者、權(quán)人和其他利益關(guān)系人的利益2008）指出盈利能力是指企業(yè)獲取利潤的能力潤是企業(yè)內(nèi)外有關(guān)各方都關(guān)心的中心問題，利潤是投資者取得投資收益、債權(quán)人收取本息的資金來源，是經(jīng)營者經(jīng)營業(yè)績和管理效能的集中表現(xiàn)也是職工集體福利設(shè)施不斷完善的重要保障因此，企業(yè)盈利能力分析十分重要。屈麗（2005覺得財務(wù)分析一般來講需要從四個方面的能力進行著手即企業(yè)獲利能力，償債能力，成長能力以及經(jīng)營效率能力。趙選民、張曉陽2009）認為盈利能力是上市公司獲取利潤能力的簡稱，反映了企業(yè)當(dāng)前收益水平和今后收益的持久性及增長性投資者進行投資決策的重要依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)具有資金投入量大投資回收期長、資產(chǎn)負債率高等特點。趙榮（2009認為盈利能力通常是指企業(yè)在一定時期內(nèi)利用各種經(jīng)濟資源賺取利潤的能力是各部門生產(chǎn)經(jīng)營效果的綜合表現(xiàn)它既能反映企業(yè)在一定時期的銷售水平、獲取現(xiàn)金流水平、降低成本水平，又能反映資產(chǎn)的營運效益、獲得報酬回避風(fēng)險的水平及未來增長潛能。他們的觀點各有千秋，都有其可取之處，相比之下，白羽的觀點更為全面，更容易理解。屈麗華（2005）認為作為證券市場的基礎(chǔ)，上市公司的盈利能力直接影響投資者的投資收益和投資信心作為企業(yè)群體的佼佼者上市公司擁有比非上市公司優(yōu)越的條件，盈利能力很大程度上影響國民經(jīng)濟發(fā)展的速度和質(zhì)量。因而，分析上市公司盈利能力的變化狀況和規(guī)律不但有利于證券市場的發(fā)長壯大而且對國民經(jīng)濟的健康發(fā)展也有著重要的意義。白羽（2008）指出改革開放以來，國外跨國公的直接投資、特別是跨國公司并購我國上市公司給我國經(jīng)濟帶來了很大的變化外跨國公司對國有上市公司的成功并購常常對被并購公司的盈利能力產(chǎn)生極大的影響。因此，有必要對并購后的國有上市公司的盈利能力進行分析。張（2010覺得盈利能力是指企業(yè)獲取利潤的能力是衡量上市公司業(yè)績的基本指標，直接關(guān)系到投資者、債權(quán)人和其他利益關(guān)系人的利益。呂恩泉、劉江濤2010）認為房地產(chǎn)業(yè)是進行房產(chǎn)、地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也是國民經(jīng)濟的晴雨表受國家和當(dāng)?shù)卣暧^經(jīng)濟政策的影響非常大經(jīng)濟高漲房地產(chǎn)會發(fā)展迅猛經(jīng)濟受阻或下滑房地產(chǎn)也會發(fā)展遲緩其發(fā)展發(fā)展也同國民經(jīng)濟的發(fā)展一樣具有非常明顯的周期性為房地產(chǎn)業(yè)微觀主體的房地產(chǎn)公司的穩(wěn)健盈利能力是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)因此甄別具有穩(wěn)健盈利能力的優(yōu)質(zhì)上市公司對行業(yè)及整個國民經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的意義。上余學(xué)斌（2005）認為用來評價和反應(yīng)盈利能力的可以是一個絕對值的指標，如凈利潤，利潤總額，營業(yè)利潤和主營業(yè)務(wù)利潤等，也可以是一個相對值的比率，如凈資產(chǎn)收益率，總資產(chǎn)收益率，銷售凈利率等。各期報告為各種報告使用者提供了上市公司的各個季度的利潤表在分析時需要注意的是對盈利能力的分析比較偏重于對利潤表的分析必須注意影響利潤變化的各種因素剔除上市公司盈利能力的非正常因素影響。ChengF.Lee（2001）認為利潤的構(gòu)成，尤其是主營業(yè)務(wù)利潤的占比要重點分析不僅要考察公司現(xiàn)有的盈利情況還要結(jié)合歷史的數(shù)據(jù)分析利潤的增長情況以及潛在的成長性。在盈利能力的指標體系中我們現(xiàn)在來看看其中幾個主要的指標主營業(yè)務(wù)利潤（主營業(yè)務(wù)利潤/主營業(yè)務(wù)收入×100它能夠揭示按照主營產(chǎn)品價格衡量的盈利能力指標。營業(yè)利潤率（營業(yè)利/主營業(yè)務(wù)收入）是基于產(chǎn)品銷售價格的盈利能力項指標可以揭示上市公司主營業(yè)務(wù)收入扣減各種直接和間接費用后的盈利能力。一般認為如果一家公司報告期業(yè)績有太多非經(jīng)常性損益因素，那么這家公司的下一個會計期間業(yè)績便有大幅滑坡的可能。LeopoldA（2002認為凈利潤可與以前的同期數(shù)相比來衡量公司盈利的可持續(xù)性?？傎Y產(chǎn)回報率（凈利/總資產(chǎn)平均余額）×100）的高低反映了公司的競爭實力和發(fā)展能力，也是決定公司是否應(yīng)舉債經(jīng)營的重要依據(jù)，它與凈資產(chǎn)收益率[(利潤/股東權(quán)益）×100%]一起分析，可以根據(jù)兩者的差距來說明公司經(jīng)營的風(fēng)險程度對于凈資產(chǎn)所剩無幾的公司來說雖然它們的指標數(shù)值相對較高但仍不能說明它們的風(fēng)險程度較小而凈資產(chǎn)收益率作為配股的必要條件之一，是公司調(diào)整利潤的重要參考指標

。上李珊2004得財務(wù)指標綜合評價根據(jù)企業(yè)財務(wù)報告反映出的財務(wù)指標，對企業(yè)財務(wù)及其經(jīng)營狀況進行分析評價而向財務(wù)報表使用人提供相關(guān)的財務(wù)信息。財務(wù)指標有很多，但每一個所反映的財務(wù)信息的含量和重要性都不相同，所以必須對其賦予一定的權(quán)重才能進行綜合分析一般而言有兩種常用的賦權(quán)方法——主觀賦權(quán)法和客觀賦權(quán)法沃爾評價法和熵值法就屬于主觀賦權(quán)法前者對七個財務(wù)比率——流動比率、凈資產(chǎn)／負債、資產(chǎn)／固定資產(chǎn)、銷售成本／存貨銷售額／應(yīng)收帳款銷售額／固定資產(chǎn)銷售額／凈資產(chǎn)——賦予一定的權(quán)重后再分別與目標企業(yè)在這七個指標上的得分相乘后將乘積加總。后者通過計算某一財務(wù)指標對于不同的企業(yè)其差異程度來體現(xiàn)該財務(wù)指標區(qū)分和評價企業(yè)財務(wù)狀況優(yōu)劣的作用后根據(jù)財務(wù)指標差異程度給各財務(wù)指標賦予恰當(dāng)?shù)臋?quán)重主觀賦權(quán)法在權(quán)重選擇上缺乏客觀性無法結(jié)合具體的評價對象并且根據(jù)各指標的實際貢獻份額賦權(quán)多元統(tǒng)計分析方法則屬于客觀賦權(quán)法該評價方法根據(jù)各指標的實際觀察值所提供的信息量的大小確定各指標的權(quán)重用于各指標間存在較強的相關(guān)性的情況在這個指導(dǎo)思想下比較常用的是主成分分析方法和因子分析法主成分分析通過對原始變量的重新組合用組合后的少數(shù)幾個主成分變量來反映原始變量蘊涵的大部分信息子分析則將原始變量分解為公共因子與特殊因子兩部分圖利用少數(shù)幾個公共因子去解釋多個觀測變量中反映的復(fù)雜信息。增佘輝惠（2006）覺得通過分析萬科、招商局、陸家嘴等房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展經(jīng)驗研究總結(jié)出如下幾點提高盈利能力的對策第一準確定位開發(fā)項目和產(chǎn)品隨著我國近年來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價格為主導(dǎo)的市場競爭格局隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐步成熟以及競爭日趨激烈房地產(chǎn)市場也被逐漸細分房地產(chǎn)的各類產(chǎn)品也越來越多它們各具特點和特色滿足市場上各種購房者的不同消費需求。第二，改善公司治理結(jié)構(gòu)1）4優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)競爭力形成制衡的公司權(quán)利結(jié)構(gòu)充分發(fā)揮董事會的功能）探索新型的激方式。第三，加大上市房地產(chǎn)企業(yè)的品牌建設(shè)。樹立品牌競爭的意識。第四，擴大融資渠道。第五，完善房地產(chǎn)上市企業(yè)的人力資源管理。楊華楊（2004認為我國公司的資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀和資本市場性態(tài)實際上是一種不對稱信息情況下各種信號的無序混雜使房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出對傳統(tǒng)或現(xiàn)代的資本理論的某些偏差凈資產(chǎn)規(guī)模達到相當(dāng)大的規(guī)模時資產(chǎn)負債率反而最低上市公司資本結(jié)構(gòu)中更多地體現(xiàn)的是財務(wù)杠桿的負效應(yīng)而實證結(jié)果另一方面又表明：房地產(chǎn)公司的息稅前利潤率與凈資產(chǎn)規(guī)模呈正相關(guān)關(guān)系相應(yīng)的這就為銀行發(fā)放貸款時提供了某種實際的參考銀行可以根據(jù)貸款對象的盈利能力凈資產(chǎn)規(guī)模信用狀況實行不同的貸款利率貸款盡可能地偏向凈資產(chǎn)規(guī)模大的公司。此外，實證結(jié)果顯示，房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率處于50-60時，其經(jīng)營業(yè)績處于最高水平，所以商業(yè)銀行和房地產(chǎn)企業(yè)均可參照之考慮貸款比例。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比具有開發(fā)周期長投入資金量大投資回收期長現(xiàn)金流量不穩(wěn)定等特點在對房地長行業(yè)進行擦愛無報表分析研究時可以再進行一些延伸研究。參考文獻[1]陶萍申青，孫業(yè)慧．房產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險識別及處置措施研．工程管理學(xué)報，2010（[2]屈麗華．房地產(chǎn)上市公司盈能力實證研[D]．武漢：武漢科技大學(xué)2005.[3]趙選民，張曉陽地上公司盈利能力影響因素實證分[J]．財會通訊2009（）．[4]呂泉，劉江濤．基于杜邦方法的房地產(chǎn)公司盈利能力分析[J]．濟論壇，2010（）[5]張麗基于因子分析的廣東地產(chǎn)上市公司盈利能力評[J]東農(nóng)工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院．學(xué)，2010（）[6]張紅林劉．基于主成分分析的房地產(chǎn)上市公司盈利能力分析與預(yù)[J]．清華大學(xué)學(xué)報2010（8[7]周亞輝．上市公司盈利能力[J]中國科技信息20057．[8]趙榮榮．上市公司盈利能力[J]經(jīng)濟師2009（）．[9]顧云昌．中國住房和住房市的現(xiàn)在與未[J]．中國房地產(chǎn)，2000（）．[10]郭宗文，郭麗華．我國房地企業(yè)融資方式研[J]．物流科技，（）[11]莫生紅明市司利能力綜合評價模型的構(gòu)[J]會通訊（[12]佘輝惠滬易所房地產(chǎn)市公司盈利能力研[D]京京林業(yè)大學(xué)．[13]楊華，楊瓊．我國房地產(chǎn)上公司資本結(jié)構(gòu)的實證研[J]．福建行政學(xué)院福建經(jīng)濟管理干部學(xué)院學(xué)報2004（2[14]沈杰．我國房地產(chǎn)上市公司利能力與資本結(jié)構(gòu)實證分[J]．作經(jīng)濟與科技，2008（．[15]賀茹．我國房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的實證研究[J]．中國管理信息化，2007（）．[16]白羽．我國上市公司盈利能分析．合作經(jīng)濟與科[J]2008（）[17]張繼袖．我國上市公司盈利力行業(yè)特征的實證研[J]管理科學(xué)，（[18]柯崴負率對房地產(chǎn)市公司盈利能力的影響分[J]．大連大學(xué)學(xué)報）2009[19]趙選民，張曉陽.房地產(chǎn)上公司盈利能力實證研[J]．財通快訊，2009（）[20]張麗基因子分析的廣東地產(chǎn)上市公司盈利能力評[J]農(nóng)工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報2009（12）[21]劉平，張.房地產(chǎn)上市公盈利能力極其影響因[J]．開發(fā)與建設(shè)2006（.[22]李珊娜.上市公司財務(wù)指標合評價的實證研[J]現(xiàn)代管理科學(xué)，2005（）[23]AltmanEdwardI．FinancialRatiosDiscriminateAnalysisandthePredictionofJournalof