Word格式房地產(chǎn)限購政對房價的影響分析摘要：我國房地產(chǎn)市場是當今世界最大的房地產(chǎn)市場自1998年進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高漲近幾年國內(nèi)各大城市房地產(chǎn)市場異?；钴S，房價和成交量逐年遞增房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)一派欣欣向榮的情景。然而如今我國房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)了非理性膨脹,已經(jīng)發(fā)展到單純依靠市場力量無法持續(xù)健康發(fā)展的地步打擊投機和過度投資稱最嚴厲樓市調(diào)控政策”的“限購令”應運而生?？偟膩碇v，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極的變化，但是，任何政策都不可能是完美無瑕的本文通過限購政策對房地產(chǎn)價格的影響分析指出了限購令在控制房價和抑制房地產(chǎn)投機投資等方面的必要作用究限購令的利弊以及它如何作用于房地產(chǎn)價格并且預測限購政策下今后房價的走勢又是如何。關鍵詞限購令

房地產(chǎn)市場投資投機性購房

房地產(chǎn)價完美整理Word格式1“購令”的出臺1.1“限購令”出臺的背景2010初，我國宏觀經(jīng)濟形勢逐漸向好發(fā)展，房價暴漲趨勢明顯。月17國務院出臺了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱新“國十條”），由此開啟了010年樓市調(diào)控的大幕。月新“國十條”其中規(guī)定，“要完美整理Word格式嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。”新“國十條”出臺不久4月30北京出臺了樓市限購令，規(guī)定一個家庭只能新購買一套商品住房，對于限購其它城市應者寥寥。隨后幾個月，各地對新“國十條”的執(zhí)行不盡如人意月樓市成交量回暖9月房價又有“抬頭”。9月下旬，住房和城鄉(xiāng)建設部、央行、銀監(jiān)會、國土資源部、監(jiān)察部、國稅總局等部委聯(lián)合出臺了系列政策，對樓市實施第二輪調(diào)控。月29住房城鄉(xiāng)建設部、國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合出臺《對各地進一步貫徹落實國務院堅決遏制部分城市房價過快上漲通知提出四項要求中指“房價過高漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。住房城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部等部門將對省級人民政府穩(wěn)定房價和住房保障工作進行考核與問責政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。”“限購”又一次出現(xiàn)在調(diào)控的諸多措施當中第二輪調(diào)控也顯示了中央政府對樓市調(diào)控的決心并且問責對穩(wěn)定房價和住房保障工作不力的省級政府此背景下各地限購令也紛紛出臺。1.2“限購令”出臺的原因限購令的出臺原因是多方面的主要可以歸結(jié)為三點：第一住房是人們生活的必需品其最主要的功能滿足人民最基本的居住需求，而不是投資，一旦人民的生活得不到很好的保障社會的安定團結(jié)會受到很大影響1.1是001年2009年全國商品房銷售平均價格及人均可支配收入表，完美整理㎡㎡Word格式可以看出從2001—2007年之間房價漲勢明顯，受全球金融危機的影響，在2008年，房價有所回落，但009危機穩(wěn)定后，房價又迅速反彈。期間雖然人均可支配收入也在不斷的增加是收入的上漲速度遠遠無法跟上房價增長的步子100的房價來看們的年可支配收入占房價比例為%-4%體而言，近9年來收入和住宅價格比例的平均值僅為.77%這意味著，人們在不吃不喝的情況下，要努力近30年才能買一套00房子如果政府還不及時采取措施控制房價上漲房產(chǎn)泡沫會越積越大最終樓市的崩盤將對我國經(jīng)濟帶來嚴重的后果。表1.12001年—2009年全國商品房銷售平均價格及人均可支配收入表2001年

2002年

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年單位平米

2017

2092

2197

2608

2937

2937

3645

3576

4474價格（元）100㎡住宅價格

201700

209200

219700

260800

293700

311900

364500

357600

447400（元）年可支

6859.

7702.

8472.

9421.6

1049311759

13785

15780

17175配收

6

8

2入（元）3.61%

3.57%3.77

3.78%

4.41%

3.84%收/住宅價

3.40%

3.68%

3.86%

%格完美整理Word格式注：數(shù)據(jù)來源于國土資源部和國家統(tǒng)計局第二土地資源是人類賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎但它具有不可再生性和有限性。在城鎮(zhèn)化發(fā)展日益加快的今天土地資源更是顯得尤為稀缺土地價格自然會有所上漲土地價格的上漲一定程度上帶來了房地產(chǎn)價格的上漲再加之有錢人的投機投資行為，給居民帶來的住房壓力不容小覷?！跋拶徚睢钡某雠_，體現(xiàn)了政府對民生政策的重視。第三，市場經(jīng)濟不是萬能的供需不能完全的調(diào)節(jié)好市場的運作，房地產(chǎn)行業(yè)的非理性膨脹可以看出房地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)了少量泡沫國家出臺的溫柔型宏觀調(diào)控不起任何作用的情況下，“限購令”的出臺是毋庸置疑的。1.3“限購令”出臺的目的上海作為中國的一線城市其房價對全國的房價有著的風向標的作用在十年內(nèi)房價翻了幾番年上海房價為176元2004已經(jīng)上升為6，之后一路攀升，2009年已經(jīng)達到15800元。而2002以來全國各城市房價不斷攀升，城市雙富(負)現(xiàn)象嚴重，即所謂的一些投機者不斷從房地產(chǎn)獲取高額利潤,者更富。然而一些城市居民為買被炒作起來的高價住房而背負更多貸款，即所謂負者更負。在國際上，房價收入比是觀察樓市是否健康的重要指標，一般認為房價收入比在3-6倍之間比較科學。據(jù)調(diào)查20052月，我國最具有影響力的25座大中城市市區(qū)每平方米商品房平均房價為523.12元、人均可支配收入為12575.44元。以三口之家購買建筑面積80平方米的商品房為例算出相應房價收入比的平均值為9.55，遠遠高出國際比值。經(jīng)濟泡沫指的是在經(jīng)濟發(fā)展過程過程中經(jīng)常出現(xiàn)的不均衡現(xiàn)象具體表征就是上下起伏的經(jīng)濟周期泡沫經(jīng)濟則專指那些由于經(jīng)濟投機活動而導致市場價格完美整理Word格大起大落的現(xiàn)象爾經(jīng)濟學獎得主斯蒂格茲教授給泡沫經(jīng)濟下的定義更為簡潔果今天價格上漲的原因是由于投資者相信明天他們會以更高的價格賣出去，而基本要素又不能調(diào)整價格，那么就存在著泡沫?！?008世界金融危機爆發(fā)之后，中國沿海的出口制造業(yè)受到重創(chuàng)，加上人民幣升值等因素，國內(nèi)的大量閑置資本也選擇進入股市和房市。國家計委經(jīng)濟研究所003發(fā)布了“年度中國行業(yè)景氣分析報告”，認為目前中國房地產(chǎn)的確存在區(qū)域性泡沫現(xiàn)象，并給出了判斷房地產(chǎn)泡沫的“五高”標準，即投資的持續(xù)超高增長消費的持續(xù)超高增長房價持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下房地產(chǎn)投資所占比重高及房價收入比明顯偏高國人民銀行之后也出臺政策房地產(chǎn)貸款的違規(guī)情況進行清查房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的泡沫對金融機構(gòu)的潛在風險。一方面房地產(chǎn)是企業(yè)和個人的一種投資方式另一方面投資房地產(chǎn)又離不開融資這中間就涉及金融機構(gòu)和融資環(huán)境的問題是資本運作的重要方面也是廣大企業(yè)十分關心的一個問題。綜上所述年來，中國房地產(chǎn)市場一直存在泡沫，2004開始，房地產(chǎn)市場的泡沫度急劇增加2009、2010和年房地產(chǎn)市場泡沫度將分別為21.6%18.3%地產(chǎn)市場的高泡沫狀況難以出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)作為一種商品首先價格符合商品屬性受供求關系的影響。人們對房產(chǎn)的需求屬于剛性需求。所謂“剛性需求”是相當于彈性需求而言，商品的供求受價格影響較小種剛性需求是有條件的上漲過快的房價破壞后，這個剛性需求就變成彈性需求。不變時，由于需求過旺，則會出現(xiàn)供不應求的狀況致房價上漲務院出臺的限購政策主要是為了打擊投資投機購房需求抑制不合理購房需求從而有望讓房地產(chǎn)市場回歸正常的需求使得房完美整理Word格式價保持在一定合理水平限購令的出爐是國家開始對通貨膨脹的焦慮的體現(xiàn)和對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的決心。1.4限購政策的演變過程限購并不是一個新話題在經(jīng)過不斷地修改革后制條例不斷明朗，條件也更加嚴厲、苛刻。20104月出臺“國十條”中首次提出：地方政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。結(jié)果只有北京在5月出臺了措施，暫時規(guī)定一個家庭只能新購一套商品住宅。“9·新政”中嚴厲了許多，明確要求：房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。其后至今年1月，上海、深圳、福州、廈門、溫州、廣州等20城市也加入限購陣營。中央通過“國十條”穩(wěn)定房價效果欠佳的情況下，又對限購條款進行修改，使之更為嚴格。20111月26日出臺的國八條中，限購令再次升級：各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝シㄌ峁┮欢晗蕻數(shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。20132月20日舉行的國務院常務會議出臺了樓市調(diào)控“五條”會議不僅再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在繼2011之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標。完美整理Word格式2“限購令對房地產(chǎn)價格的影響2.1“限購令”政策下房地產(chǎn)市場的反應截至23月日，在實施限購政策的個城市中，住宅總成交量出現(xiàn)明顯下滑。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計住宅方面，7個重點城市中，除深圳之外，其他城市在限購政策出臺后一周，住宅成交量均出現(xiàn)不同程度的下滑，其中杭州下73.79%成都下降59.68%、天津下56.08%、北京下降0.23%廣州下降37.39%（數(shù)據(jù)來自：搜房網(wǎng)）在“限購令”的高壓下，不少一線城市房價“應聲而降”，開發(fā)商定價回歸理性，部分開發(fā)商在對外報價時，采取加大促銷力度和范圍的措施，雙管齊下，房源價格出現(xiàn)松動。下面我們將以北京上海和廣州三個一線城市為例分析這三個城市在落實調(diào)控政策后，房地產(chǎn)市場的變化。表2.1

上海主要年份住宅銷售情況表年份

銷售面積

銷售額（億）

單位面積價格指標

（萬平方米）

（元平方米）2005

3158.87

2161.30

6842.01完美整理Word格式

3025.403694.962296.123372.452055.531771.30

2177.083089.351895.454330.222959.942382.10

7196.018360.988255.0112839.9814399.8913448.34表2.2

廣州主要年份住宅銷售情況表年份

銷售面積

銷售額（億）

單位面積價格指標

（萬平方米）

（元平方米）

112.08131.69147.40103.20137.54------------

59.9386.20121.8295.59128.62------------

5347.036545.308266.899262.579350.969836.239657.42表2.3

北京主要年份住宅銷售情況表年份

銷售面積

銷售額（億）

單位面積價格指標

（萬平方米）

（元平方米）

3213.432607.602176.571335.372362.25------------

2120.182158.982514.651658.313259.66------------

6597.878279.5711553.2712418.3613798.9613871.4112694.79完美整理Word格式注：數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局由表2.1,表2.2，表.3均可以看出在008年金融危機之前，房價的漲勢是何其之猛特別是北京在2005—2007兩年內(nèi)房價竟然漲了5.06%之多。雖然2008金融危機的影響下，房價有所下降，但是隨著危機陰霾的消散，國家又提出放松政策，刺激內(nèi)需大量購房者抓住機會，滿足自身住房或換房需求，但其中也包括了不少炒房者的肆意哄抬，投機性購房者的趁機囤房等行為，2009年至初，住房價格已存在泡沫，真正需要買方的人們在如此之高的房價下不得不望而卻步這樣的熱市下家及時收緊政策臺限購令給如火如荼發(fā)展著的房地產(chǎn)市場打了“鎮(zhèn)定劑表.1表.23.3可得，在實“限購令后市場中的投資機行為得到有效地遏制房價有所下降，調(diào)控成果進一步顯現(xiàn)。通過對以上三個一線城市的分析可以看出限購令抑制投資投機型需求的作用是顯而易見的限購令的出臺使大多數(shù)城市均出現(xiàn)了量跌現(xiàn)象并且其影響還在逐步擴大這足以證明限購令對樓市的殺傷力我國仍處于房價調(diào)控的關鍵時期，實行限購令是很有必要的。從需求上看，投機性需求將得到遏制，改善型需求得到合理，保障型需求得到緩解，流動性需求，外來人口購買，也能得到合理滿足。在供給上，政府住房供地將不斷增加，中小戶型將成為主力，開發(fā)商的開發(fā)行為、定價行為等也將趨于理性3]。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1～10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元，同比增31.1%，8月以來連續(xù)第三個月增速放緩，房地產(chǎn)投資放緩的趨勢明顯全國商品住宅銷售面積70971萬平方米比增長9.0%1~9月12.1%完美整理Word格式的增速繼續(xù)收窄。并且房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)一路下滑，已經(jīng)從2月份的102.90下降到10份的100.27下降了2.63個百分點隨著限購的越來越嚴格和限購城市數(shù)量的增多開發(fā)商對于房地產(chǎn)市場的信心也在逐步減弱限購城市的房價跌幅超過非限購城市。2011年9月份的數(shù)據(jù)顯示，在0指標城市數(shù)據(jù)中，限購城市平均環(huán)比已經(jīng)停止上漲，特別是一線城市的房價漲幅已經(jīng)從7月開始連續(xù)3個月停滯，到了10份全部城市住宅價格環(huán)比出現(xiàn)下降，限購城市的降幅明顯超過非限購城市，而限購的40個城市環(huán)比漲幅也首次平均為0，同比漲幅僅3.75，而非限購的城市，平均環(huán)比漲幅為0.007，同比漲幅則為.92，明顯高于限購城市。數(shù)據(jù)對比說明，限購對于地方城市的房地產(chǎn)價格產(chǎn)生了明顯的抑制作用特別是一二線城市的房地產(chǎn)價格。（數(shù)據(jù)來自：鳳凰網(wǎng)）2.2對“限購令”政策的分析“限購令”政策出臺，其目的在于通過抑制需求、減少成交量，通過供大于求的市場法則降低房價為市場供給的后期需求爭取時間但該政策的限購過于嚴厲，似乎計劃性太強，被抑制的需求不能有效化解，只能被暫時積壓，政策一旦放開，必然會出現(xiàn)反彈，市場將重現(xiàn)搶購“現(xiàn)象”，從而房價再度走強。此外，供過于求的局面是政策干預下形成，即使后期市場供給大量推出，在現(xiàn)金流充裕的情況下，開發(fā)商也不會放過這次“千載難逢”的機會，力挺房價不衰。因此“限購令”出臺后，給政府制定和落實持續(xù)控制需求及長效配套政策提出了考驗。完美整理Word格式樓市“限購令”雖給市場以重擊，但尚有很多不完善之處。如“假離婚”、“結(jié)婚登記隱秘、混淆、造假以及涉外婚姻等問題尚需政府政策進一步細化和落實，否則調(diào)控難以達到真正目的，反而限制了正常需求。[5]“限購令”的出臺有一定的突發(fā)性。然而“限購令”的大旗樹起容易退出難，原因在于市場的復雜性無時不在考驗著政府政策的連貫性?？梢?，“限購令”無疑能在短期內(nèi)見效，即迫使市場成交量下降，加重市場觀望氣氛迫使開發(fā)商做出降價讓步如果政府是依據(jù)房價下調(diào)幅度來決定政策調(diào)控周期，那么，下調(diào)幅度多大？如果房價下調(diào)超過20%，則可能出現(xiàn)房地產(chǎn)市場金融風險，二成首付的購房者會出現(xiàn)斷供的局面。因此，在“限購令”實施期間政府必須以遏制房價過度上漲和相對穩(wěn)定房價為調(diào)控之目的并建立長效的配套政策措施，使得“限購調(diào)控成果”具備一定的延續(xù)性，這是對政府的又一次重大考驗。[6]2.3中國樓市面臨的深層次問題供求關系是影響房價最重要的因素[7]。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示20101～10月份，商品房供需指標呈失衡狀況。全國商品房銷售面積為億平方米，同比上升9.1%；竣工面積為4.2平方米，同比上升11.4%另據(jù)上海中原報告顯示，10月份，雖然成交有所下降，但供應的下降更加突出，從而導致滬、穗、深、渝四市當月供求比不足0.6；杭州因成交銳減幅度遠大于供應減少幅度，供求比亦失衡高達2.7目前國正處于城市化的快速發(fā)展期住房的潛在需求大量存在。完美整理Word格式從表1可知，如2010年我國城市化水平達到9.8%全國城市人口將比2005增加1.35億人，按人均住宅建筑面積0方米計算，需要增加住宅40.50億平方米。2005末我國城市人均住宅建筑面積為26.1平方米，要達到人均30平方米的小康標準，每人需增加3.9方米，按2005年城市人口.62億計5年共需增加住宅21.92億平方米。截止005末我國城市存量住宅為46.68億平方米，如果按照年折舊率1.25%算，每年折舊1.83平方米，5年折舊9.17億平方米。由此可以計算出2006~2010年我國住宅總需求為71.59億平方米，年均需求為14.32億平方米。按此類推2011-2020年的住宅總需求為28.99億平方米，年均需求12.89億平方米。城市住宅的巨大需求將帶來巨額的房地產(chǎn)開發(fā)投資，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的發(fā)展空間。表2.4

中國潛在居住性需求面積

單位：億平方平新增城市人口需求面積原有城市人口需求面積住宅自然折舊面積合計

2006年2010年總需求年求40.508.1021.924.389.171.8371.5914.32

2011年2020年總需求年求67.906.7934.853.4926.142.61128.9912.89注：資料來源于《中國統(tǒng)計年鑒國計摘要006計算方法城市潛在居住性需求面積=新增城市×人口考察期城市人均居住面積十原有城市人口×（考察期城市人均居住面積——基期城市人均居住面積）+原有城市人口基×城市人均居住面積×年折舊率×年數(shù)。此表中年折舊率取1.25%。完美整理Word格式眾多資料顯示，2009年下半年以來，房價上漲過快的癥結(jié)主要是貨幣供給過多及投資性需求過強。中國人民銀行統(tǒng)計報告顯示2010年月份人民幣貸款增55955億元，截至目前累計貸款額達到人民幣6.3億元，導致國內(nèi)貨幣市場流動性一直比較寬松。雖然中國人民銀行決定，自201010月20日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率后貨幣政策的走向有可能從寬松變?yōu)榉€(wěn)健但是近一段時間，中國“雙順差”現(xiàn)象進一步增大，并且在未來一段時間這種趨勢將一直維持經(jīng)常項目和資本項目的順差進一步擴大一方面導致央行被迫投放更多貨幣對沖流動性另一方面使市場對人民幣升值預期濃厚增“熱錢”涌入的可能性。[8]官方數(shù)據(jù)顯示，我國2010年11的CPI指數(shù)同比上升了.1%高于市場預期值4%，出現(xiàn)了明顯的反彈。另根據(jù)商務部數(shù)據(jù)，11月上旬，全國36個大中城市18種主要蔬菜平均批發(fā)價格每公斤3.9元比年初上漲了1.3%比去年同期上漲了62.4%這意味著我國銀行利率實際上是負利率在居民投資意識逐漸增強的背景下，房地產(chǎn)作為保值增值的理性產(chǎn)品，必然仍將成為主要投資對象。針對房地產(chǎn)投資過熱、房價上升過快，國家自開始采取了一系列宏觀調(diào)控措施，從“收緊地根”、“加息”，到“國八條”、“新八條”及七部委新政，再到2010年被稱為史上最嚴厲的宏觀調(diào)控組合重拳。但是，不管政府如何調(diào)控房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位對經(jīng)濟增長的拉動作用一直都沒有動完美整理Word格式搖過政策執(zhí)行力度看家宏觀調(diào)控政策的重要執(zhí)行主體是地方政府和銀行。然而，在房地產(chǎn)調(diào)控上，地方和中央利益不一致中央政府決策的出發(fā)點是追求民生與社會和諧穩(wěn)定而地方政府除此之外還有強烈的政績沖動預算外收入主要靠土地出讓實現(xiàn)。因此地方政府遏制房地產(chǎn)行業(yè)的動力不足尤其是現(xiàn)在，地方政府的投融資，很大程度來源土地的收入為了盡可能獲得高收入，地方政府推高土地價格實際上助推了房地產(chǎn)價格上升從商業(yè)銀行的態(tài)度來看出于利潤最大化的考慮，銀行對執(zhí)行中央政策積極性也并不高。房價與股票價格一樣都屬資產(chǎn)價格的范疇一般商品的價格不同，資產(chǎn)價格可以背離資產(chǎn)本身價值成倍地暴漲暴跌也就是說一般商品的價格漲落通常意味著該種商品的供求出現(xiàn)了短缺或過剩但資產(chǎn)價格的市場縱橫暴漲暴跌，卻并不僅僅由該資產(chǎn)本身的供求失衡造成的，更多的是人為炒作的結(jié)果。當前房價已呈高泡沫化狀態(tài)，映射出樓市已蛻變成投資功能的市場。國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣認為樓市調(diào)控要取得較好的效果至少要改變過去形成的兩個預期：一是房價只漲不跌，二是政策調(diào)控不會到位。正因如此，以往房價才會越調(diào)越高。作為房地產(chǎn)調(diào)控速效政策的“限購令，似乎已經(jīng)讓樓市調(diào)控政策走向極致，接下來應當考慮的是，該項政策如何退出，長效政策又如何延續(xù)。具體而言：第一，商品住房具有消費品屬性和投資屬性，但是在我國現(xiàn)階段，高房價阻礙了城市化迅速推進，高房價壓制了居民消費需求，高房價促使貧富差距拉大，強調(diào)社會和諧建設，應該更加注重商品住房的消費品屬性弱化其投資屬性，才能更好地保障“民生”。為此，我認為，第一，應該將“限購令”由暫時變?yōu)殚L完美整理Word格式期尤其是在城市可供土地面積和房產(chǎn)供應不可能大幅增加的城市可考慮限購令政策長期執(zhí)行。第二，加快開征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅，增加房地產(chǎn)持有成本，降低投資收益對抑制過度投資有一定作用，能延續(xù)限購令對降低投資的效用。第三，加強住房保障。房地產(chǎn)行業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃即將成文，根據(jù)規(guī)劃，未來的保障房供應面將大為改觀這對商品房市場會形成擠出作用。綜上所述，對于這個被稱為史上最嚴厲的宏觀調(diào)控政策“限購令”，全國各地具體執(zhí)行落實的措施在某些方面有些許差異大體上都是落實了中央的文件精神。至2013，限購令依然在執(zhí)行之中，盡管關于限購令及其作用，無論是產(chǎn)業(yè)界還是學術界都沒有一致的看法與結(jié)論但是經(jīng)過分析限購令還是對房地產(chǎn)的市場起到了很大的調(diào)節(jié)作用我國房地產(chǎn)市場至今仍未完全成熟與完善但可以從以下方面看看房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。（1）房價上漲的速度得到遏制。據(jù)數(shù)據(jù)顯示2012年第一季度，國內(nèi)各大中小城市房屋成交價情況整體成交均價環(huán)比下降3%其中一線城市下降%，二線城市下降6%，三線城市上升1。整體成交均價同比上2%，其中一線城市下降11%，二線城市上6%，三線城市上35%。從一線城市的一手房的成交價格波動情況看，房價上漲過快得到一定程度的遏制。（2）房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象得到一定程度的遏制2115月5日,中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會科學文獻出版社聯(lián)合發(fā)布了年房地產(chǎn)藍皮書《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.8》。房地產(chǎn)投資增長,增速放緩《藍皮書》指出,"一五"時期我國房地產(chǎn)市場總體發(fā)展向好資增長較快、增速回落,住宅投資占房地產(chǎn)投資比重上升"十一五"期間國房地產(chǎn)投資累計達16.0萬億元,比"完美整理Word格式十五"增長10.7萬億元。年投資額由19423億元上升到2010年48267億元。但是,增速有所回落"十一"、"十五""五"后三年房地產(chǎn)投資年均增速分別為24.9%26.1%和16.2%由于房企層次不齊，情況各有不同。根據(jù)新浪財經(jīng)網(wǎng)披露的數(shù)據(jù)顯示2012一季度與2011年第一季度相比大體上看在一系列的嚴厲的宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象得到一定程度的遏制。[9]3“限購令的利弊分析3.1經(jīng)濟分析中的“限購令”“限購政策是行政因素在發(fā)揮調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格的作用“限購令的實施,已經(jīng)說明樓市新政已經(jīng)轉(zhuǎn)向經(jīng)濟與行政調(diào)控并行的局面,經(jīng)不能完全由“看不見的手來調(diào)控了限購令是通過行政手段控制住房市場上投資投機型住房需求和剛性需求比例供給和需求決定房價限購令作為行政命令抑制投機和部分投資性住房需求，新的供需關系將建立，市場這只“看不見的手”將拉著房價回歸理性。“限購指的是在市場上對買方或者投資方的數(shù)量進行限制其本質(zhì)是對市場的一種干預房地產(chǎn)限購的一個本質(zhì)則是在房地產(chǎn)投資這個局部市場實行直接的、嚴格的數(shù)量控制。最高限價即限制價格指政府規(guī)定某種產(chǎn)品或服務的價格不得超過某個水平，完美整理Word格式“限購令”政策在一定程度上也是最高限價政策“限購令”通過調(diào)整供需關系來調(diào)控房價制了一部分需求得住房價格低于房地產(chǎn)在自由市場時的價格。房地產(chǎn)市場實行最高限價的目的是為了保證房地產(chǎn)市場價格的基本穩(wěn)定持人民生活的基本安定。3.2“限購令”的利弊分析隨著城市化腳步的加快住房需求也隨之增加當市場的自我調(diào)節(jié)不能起到明顯的作用時“限購令”的出臺著實給房地產(chǎn)市場降了下溫，當前房價調(diào)控的關鍵時期實行限購令是很有必要的，它的積極影響也是顯而易見的。（1）限購令打壓了過多的投資投機性購房，引導房價回歸到正常的發(fā)展軌道中去。限購令規(guī)定，“對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍對貸款購買第三套及以上住房的貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風險管理原則自主確定”此項具有可操作性為了打擊外地炒房團在當?shù)赝稒C性購房需求差異化信貸政策針能夠有效的抑制邊際投機購房需求因為炒房客就是利用銀行的貸款在僅付首付的情況下，大量的進行借貸買房而房價的上漲遠遠的高于借貸的利率，這樣就可以從中獲利很多的炒房客即便手中有足夠的現(xiàn)金也不愿意一次性付清房款，而是把錢用來交付更多房子的首付這樣就形成了大量的投資性的購房。此次國家大幅提高買房的首付比例和貸款利率甚至對于買三套房的購房者不能取得貸款。這些都極大的提高了炒房客的成本，有效地克制過渡投資需求。完美整理Word格式（2）“限購令”為保障房建設爭取時間和空間，讓人們的住房需求有了一定保障。限購只是暫時性政策要解決高房價問題，需要從根本上解決供需問題而保障房的大量建設可以有效增加樓市的供給優(yōu)先保障納入保障性住房年度建設計劃項目的實施2011年商品住房供地總量中安排10%的土地用于建設或配建保障性住房嚴格住房建設用地出讓管理對土地競買人的準入資格以及資金來源進行嚴格審查，加大閑置土地處置力度限購令”政策的實施可以看出政府對于社會的資源分配問題開“有作為”，是我們邁向社會公平分配的一大步。（3令揮了稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。“限購令中規(guī)定

稅務部門要認真做好土地增值稅的征收管理工作對定價過高漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查稅收是政府的一個非常有效的財政調(diào)控政策過對房產(chǎn)稅和物業(yè)稅的征收與調(diào)整增加投機者的成本，進而減少投機性需求此來減少房地產(chǎn)市場上的投機行為效地調(diào)節(jié)了房價。（4整頓房地產(chǎn)市場給房地產(chǎn)降溫的同時促使房企內(nèi)部整合根《財經(jīng)》雜志2005的調(diào)查，在上海房地產(chǎn)企業(yè)5中，有超過一半是隸屬于市、區(qū)兩級政府的政府企業(yè)這些房地產(chǎn)公司在囤積土地房地產(chǎn)開發(fā)中所獲得的暴利也可以被計算為地方政府的隱性財政收入其他民營企業(yè)不管是否具有海外背景，也與官場有千絲萬縷的聯(lián)系“限購令”使得一些中小房產(chǎn)商資金斷裂而跑路而掀開房地產(chǎn)市場的黑幕的一角地產(chǎn)市場因此能到一定程度的整頓，涉及到政府官員腐敗的能得到查處而房企內(nèi)部也出現(xiàn)整合，淘汰競爭力差、信譽不良、出于投機動機的房企，讓房地產(chǎn)市場有序、健康的發(fā)展。完美整理Word格式限購令的出臺給發(fā)展得如火如荼的房地產(chǎn)市場打了針“鎮(zhèn)定劑。它抑制投機性購房方面起到了明顯的抵制作用對房地產(chǎn)市場起到了良好的導向作用但這一政策尚有不完善之處。（1）有悖市場經(jīng)濟運行的公平競爭原則，加劇不公正，有違法制。限購令的表面政策目標是限制房價但其涉嫌歧視危及了相關政策工具的合法性鞏固并強化了特權城市和城市特權，在傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元隔離之外增加了地區(qū)間隔離，不利于市場自由的擴展和公民認同的增進謂特權城市的是北京海、廣州之類的一線城市它們通過歷史積淀和體制安排的方式獲取了遠遠高于全國平均水平的資源與成就且通過戶籍福利的方式保持城市戶籍人口對發(fā)展成果的獨占。在毛主席時代，為維護林毅夫所謂的“重工業(yè)優(yōu)先發(fā)展”的經(jīng)濟戰(zhàn)略，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)獲得了體制化“城市戶口“意味著充分的就業(yè)機會和福利保障，而“農(nóng)村戶口”則意味著“禁錮”。毛主席時代的財富積累模式是一種非常特殊的計劃體制，“戶籍”的意義早已超過了簡單的人口管理，而成為盛裝“特權”的巨大容器?！皯艏痹俅纬蔀闅⑹诛?，在“限內(nèi)”與“限外”之間刻畫出明顯的身份等級刺激著人們對特權的聯(lián)想和對平等的期許戶籍歧視不僅針對農(nóng)村和農(nóng)民還在城市之間構(gòu)筑起了新的樊籬限購令的有效規(guī)制對象并非那些在城市沒有購房預期的農(nóng)民工，而是相對于一線城市的那些二、三線城市的中產(chǎn)階層。以往的“購房入戶”畢竟還確定了一種相對明確的戶籍獲取條件現(xiàn)在的限購令則從戶籍現(xiàn)狀出發(fā)限制購房。該項限購措施貌似“猛藥”，但卻并未擊中房價調(diào)控(尤其是一線特權城市)的要害，反而可能抵消法律平等和政治認同上業(yè)已取得的初步改革成果。該政策的合法性與合理性值得商榷。從公平性上講“購房入戶”畢競有明確的市場標準，其政策正當性要完美整理Word格式超過目前的限購令。特權城市的“超額福利”是高房價的真實因素，因此調(diào)控的方向就不是撕開法律平等的薄紗而重“戶籍器而是反思這“超額福利”的正當性與合理性。限購令重新充實了“戶籍”的特權與福利內(nèi)涵，與改革的分享邏輯之間存在緊張?？梢灶A料，這種“毒性”極大的嚴厲調(diào)控不僅效果難以持久(因為這是治標不治本，最終還是要回到常態(tài)化的市場機制之)，而且會產(chǎn)生極大的副作用，比如再次動搖人們對市場自由、社會平等和政治認同的信心。（2）實體經(jīng)濟遭到打擊。房產(chǎn)本質(zhì)上算是實體經(jīng)濟的范疇，但是由于房地產(chǎn)市場的特殊性大量的融資形成房市以及和金融千絲萬縷的聯(lián)系使得房地產(chǎn)市場具有某些虛擬經(jīng)濟的特點[且中國政府從2003年由“非典”給經(jīng)濟帶來負面影響就有意扶植房地產(chǎn)開發(fā)以帶動經(jīng)濟發(fā)展消非典負面影響幾年，在地方，房地產(chǎn)無疑成為支柱產(chǎn)業(yè)11]。2010年以來，以“限購令”為代表的宏觀調(diào)控措施給持續(xù)發(fā)熱的房地產(chǎn)市場潑了一盆冷水房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關的實體經(jīng)濟都受到不同程度的影響。房地產(chǎn)業(yè)與50多行業(yè)相關，在國民經(jīng)濟中的作用舉足輕重20世紀8年代中期以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，速度超過同期增長速度，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重不斷提高，目前早已經(jīng)超過%，為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)對GDP具有極大的帶動作用歷史數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)對的影響在10%左右。即如果房地產(chǎn)投資降低30%-40%，將導致下降3%-4%。GDP增速的大幅度下滑將會帶來一系列的經(jīng)濟問題，例如就業(yè)率下降物價不穩(wěn)定等房地產(chǎn)市場的低迷已經(jīng)對相關行業(yè)的影響開始凸顯——鋼鐵廠大規(guī)模裁員，建筑工人下崗，相關行業(yè)領域的失業(yè)率不斷上升。（3）金融秩序環(huán)境惡化，變脆弱。由于限購令作為行政手段的立竿見影的效果，很多中小房地產(chǎn)商資金鏈出現(xiàn)斷裂對金融系統(tǒng)造成難以估計的傷害。國完美整理Word格式內(nèi)的房地產(chǎn)商是公關先生，是資本玩家是抽取銀行資金的老手，是從土地批租到銷售鏈條之間的中介機構(gòu)卻不是市場意義上的房地產(chǎn)商頂多是房地產(chǎn)創(chuàng)意策劃和住房銷售者[銀行業(yè)也在追求利潤的驅(qū)使下覺自愿地被開發(fā)商裹挾，而從各地所爆發(fā)出的一系列假按揭案件來看多銀行人員成為騙局的組成環(huán)節(jié)，合謀將錢源源不斷地從銀行金庫搬到私人家中。此時的房地產(chǎn)業(yè)更合適的名稱，應該是資金的合法輸血管道。房價下跌對銀行等金融系統(tǒng)形成壓力，不僅因為增加了房地產(chǎn)貸款不良率，導致銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量惡化和盈利能力降低且因為以房地產(chǎn)作為貸款抵押物的借債人資產(chǎn)負債惡化，貸款能力減弱并面臨資金收緊，又限制了新的投資規(guī)模以及降低公司的盈利能力，反過來又導致其他類型貸款的信用風險也會增加，加劇銀行系統(tǒng)的脆弱性。最終地產(chǎn)商無法及時償還銀行的貸款，導致銀行的資金無法回流，因而產(chǎn)生大量的壞賬，資金的供應緊張，市場出現(xiàn)流動性不足，引起經(jīng)濟中通貨緊縮和信用創(chuàng)造能力不足，從而引發(fā)經(jīng)濟危機或者經(jīng)濟衰退。與此同時國外資金仍垂涎于中國樓市他們中的許多人主要目標是希望通過持有人民幣資產(chǎn)，以便在人民幣升值中大獲其利。為了繞開中國的嚴格規(guī)則，在中國注冊了在岸公司以便以境內(nèi)企業(yè)的身份方便地持有這些地產(chǎn)項目那些境外的項目投資者因此能夠輕而易舉地避開繁瑣的行政審批手續(xù)容地獲得五年內(nèi)6%至7%的年租金收益率。[13]4結(jié)論在市場經(jīng)濟時代房地產(chǎn)市場問題的解決需要房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及市場本身的發(fā)展，通過市場的自我調(diào)節(jié)能力自行解決同時，應通過實行市場化的差別利率體完美整理Word格式系和完善的累進稅率差別稅率制鼓勵將土地更加有所側(cè)重的投向經(jīng)濟適用房及中低價位的房產(chǎn)開發(fā)抑制高價位大面積的住房開發(fā)政府應該充分發(fā)揮自身所擁有的資源，引導市場參與者，房地產(chǎn)市場參與者包括開發(fā)商、中介商、消費者等，理性投資和消費，充分公開市場信息使得市場參與者擁有平等的參與機會。[15]限購令作為短期的行政措施色彩濃厚的限購令在調(diào)節(jié)遏制房價過快上漲制投機方面效果是比較明顯的發(fā)展中國社會主義市場經(jīng)濟的角度來說，房地產(chǎn)市場的真正供求需要正視從市場的角度來調(diào)控供求是治本之策但需要各種措施的綜合運用。限購令對房地產(chǎn)市場的調(diào)控其根本目的是讓房地產(chǎn)市場回歸理性最終逐步走上平穩(wěn)健康良性的發(fā)展軌道上來“限購令主要是針對房地產(chǎn)市場當前的形式出臺的中短期政策，不能從根本上解決房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的問題，“還需要盡快推進土地制度、財政體制和房地產(chǎn)稅收制度等方面的制度性改革，從長遠目標立足建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機制極推進保障性安居工程建設寬融資渠道保障用地供應,提高設計水,證工程質(zhì)量，抓緊完善保障性住房建設、分配、管理、退出等制度,保保障性住房建設可持續(xù)，同時要加強和改善宏觀調(diào)控，落實強農(nóng)惠農(nóng)政策努力保持對外貿(mào)易穩(wěn)定增長，大力促進中小企業(yè)發(fā)展[2]?！痹谀壳敖?jīng)濟運行過程中有個詞叫體制復歸過去計劃型經(jīng)濟特點不僅體現(xiàn)在現(xiàn)有的房地