中國住房發(fā)展總體報告

一2010～2011年住房市場分析（一）宏觀經(jīng)濟形勢與住房市場：經(jīng)濟穩(wěn)中有落，住房投資帶動作用不減經(jīng)濟增長略有減速，通貨膨脹壓力陡增，在2010年第四季度至2011年第三季度，國內(nèi)生產(chǎn)總值維持了較高的增長速度，但是增長率有所放緩，4個季度的同比增長率分別為9.8%、9.7%、9.5%和9.1%，呈逐季回落態(tài)勢。2011年1～9月，第二產(chǎn)業(yè)增加值增速由上年同期的12.8%下降到10.8%，下滑了2個百分點。由于第二產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重接近50%，其下滑拉低了國內(nèi)生產(chǎn)總值約1個百分點，是經(jīng)濟增長率比上年同期回落的主要影響因素。從2010年10月開始，物價水平總體呈逐步抬升趨勢。其中，居民消費價格指數(shù)的攀升趨勢最為明顯，2011年7月達到6.5%，8月略回落至6.2%，9月進一步回落至6.1%。工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格指數(shù)和工業(yè)生產(chǎn)者購進價格指數(shù)也有較大的升幅，2011年9月同比分別上漲6.5%和10.0%，1～9月則分別上升了7.0%和10.4%。包括農(nóng)業(yè)產(chǎn)品在內(nèi)的原材料和能源價格世界性上漲趨勢的存在，以及近年資產(chǎn)價格的過度上漲需要某種程度的消解，加之人們對全球流動性泛濫的擔(dān)憂，這些因素都一定程度上推動了中國物價水平的上漲。其中，原材料、能源、土地、勞動力等投入要素成本的上升是推動此輪通貨膨脹的主要因素。投資主導(dǎo)內(nèi)需，貿(mào)易收支收縮。2011年，按照新口徑統(tǒng)計的不含農(nóng)戶的固定資產(chǎn)投資基本保持較高水平的平穩(wěn)增長，1～9月增速達24.9%，略高于上年同期的24.5%。2011年1～9月，社會消費品零售總額增速為17.0%，低于2010年的18.3%。消費需求增長穩(wěn)中趨落主要是因居民收入在國民經(jīng)濟中的份額過低、居民收入分配差距過大、通貨膨脹引發(fā)了對未來的擔(dān)憂等因素引起。2011年1～9月，出口額增長22.7%，進口額增長26.7%，貿(mào)易順差為1070.98億美元，比2010年同期降低14.7%。中國出口增速放緩是貿(mào)易順差收縮的主要原因，而出口增速放緩的影響因素較多，其中，世界經(jīng)濟特別是歐美經(jīng)濟的不景氣是最重要的因素，同時，出口產(chǎn)品的原材料成本、勞動力成本和融資成本的上升，加之貿(mào)易摩擦的加劇等，都對中國出口造成了較大的負面沖擊。貨幣環(huán)境趨緊，資金成本趨升。2011年9月，貨幣供應(yīng)量M2增速由2010年底的22.1%下降到13.0%，貨幣供應(yīng)量M1增速則由25.5%下降到8.9%。2011年后，本外幣存貸款增速就開始呈現(xiàn)放緩的趨勢，9月，金融機構(gòu)本外幣存款同比增長13.9%，本外幣貸款同比增長16.0%，明顯低于2010年底19.0%以上的增速。受連續(xù)上調(diào)存貸款基準利率和法定存款準備金率、通脹預(yù)期上升等因素影響，貨幣市場利率在波動中明顯上行。受貨幣政策緊縮調(diào)控的影響，一些企業(yè)特別是中小企業(yè)資金變得緊缺，通過民間借貸來籌措資金成為很多中小企業(yè)的無奈之舉，民間借貸利率迅速攀升，反映了社會資金已經(jīng)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性偏緊。住宅投資對經(jīng)濟增長的拉動作用依然明顯。住宅投資完成額在2010年第三季度以來維持較高的增速，2011年1～9月同比增長35.2%，總體維持了較高的增長速度。2011年1～9月，雖然房地產(chǎn)開發(fā)投資增速略有回落，但由于保障房的建設(shè)，住宅投資完成額增速反而上升，對經(jīng)濟增長依然作出了較大的貢獻，2011年1～9月大約帶動經(jīng)濟增長0.9個百分點。（二）中國城市化與住房市場：城市化水平穩(wěn)步提升，綠色發(fā)展?jié)u成趨勢中國城市化對國家經(jīng)濟社會發(fā)展的帶動作用日益突出，出現(xiàn)了許多新的變化，并呈現(xiàn)比較鮮明的發(fā)展特征。城市化水平進一步提高，保持穩(wěn)步提升狀態(tài)。進入21世紀后，中國城市化水平總體上有了大幅提升，由2000年的36.22%上升到2010年的47.7%，10年提高了10多個百分點。根據(jù)2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，我國居住在城市的人口已達66557萬人，占總?cè)丝诘?9.68%。人口流動加速，雙向梯度轉(zhuǎn)移特征明顯。人口從小城市向中等城市轉(zhuǎn)移，中等城市人口向大城市轉(zhuǎn)移的由小到大式的梯度轉(zhuǎn)移特征依然存在，而許多生活在一線城市的人口開始回流至中西部二、三線城市，由大到小式的梯度轉(zhuǎn)移也成為一種重要現(xiàn)象，人口雙向梯度流動特征十分明顯。城市群引領(lǐng)空間集聚，區(qū)域差異發(fā)展逐步收斂。在全國范圍內(nèi)，在水平尺度上，已經(jīng)形成不同規(guī)模和類型的城市相互聯(lián)系的平面城市集群；在垂直尺度上，不同規(guī)模的城市也在深化分工協(xié)作，從發(fā)展趨同走向協(xié)同發(fā)展，大城市聚集發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈高端環(huán)節(jié)，中小城市從事加工、制造等中低端環(huán)節(jié)，每個城市分工不同，定位各異，彼此之間相互補充，互通有無，形成了立體網(wǎng)絡(luò)狀的城市發(fā)展新格局。區(qū)域城市群發(fā)展差異將逐步收斂。城市化發(fā)展方式逐步轉(zhuǎn)變，城市綠色發(fā)展成為趨勢。在發(fā)展的具體實踐中，綠色交通、綠色能源、綠色建筑、綠色生產(chǎn)、綠色消費等逐漸成為城市發(fā)展的主題，各地支持城市低碳綠色發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、財稅等配套政策陸續(xù)出臺，以低碳排放為特征的城市產(chǎn)業(yè)體系及溫室氣體排放數(shù)據(jù)統(tǒng)計和管理體系也得到進一步完善，城市綠色發(fā)展已經(jīng)成為一種趨勢。（三）全球經(jīng)濟與住房市場形勢：全球經(jīng)濟復(fù)蘇延緩，住房市場分化加劇全球經(jīng)濟復(fù)蘇由快轉(zhuǎn)慢。發(fā)達國家的經(jīng)濟增長形勢尤為嚴峻，全球性的通貨膨脹與經(jīng)濟復(fù)蘇相伴而來，并且發(fā)達國家的通貨膨脹正在向新興市場國家擴散。2011年第二季度，發(fā)達經(jīng)濟體的GDP增長率為1.47%，新興經(jīng)濟體的GDP增長率為6.77%。經(jīng)濟復(fù)蘇速度的放緩并沒有降低全球的通貨膨脹。2011年7月的全球消費者價格指數(shù)已經(jīng)達到4.59%。其中，新興經(jīng)濟體的通貨膨脹略滯后于發(fā)達經(jīng)濟體。全球金融體系面臨較高的政策風(fēng)險。發(fā)達國家的貨幣擴張政策大幅度提高了貨幣市場的流動性。發(fā)達國家金融市場的流動性已經(jīng)出現(xiàn)分化。2010年，美國的短期利率繼續(xù)緩慢降低，歐元區(qū)的短期利率則緩慢上升，而且波動加劇，金融市場對于政府政策走勢并沒有明朗的意見，2010～2011年的政策風(fēng)險仍處于較高水平。2010～2011年，全球貿(mào)易形勢延續(xù)了2009年的恢復(fù)趨勢。無論是OECD國家還是非OECD國家，出口與進口都在平穩(wěn)回升。進入2011年后，全球總出口與總進口已經(jīng)恢復(fù)到2008年第一季度的水平，但是增長速度逐漸趨緩。這表明全球國際貿(mào)易雖然總體上已經(jīng)復(fù)蘇，但是仍缺乏強有力的發(fā)展動力。全球住房市場復(fù)蘇延緩，分化加劇，新興市場國家的住房市場發(fā)展總體形勢好于面臨債務(wù)危機的發(fā)達國家。2010～2011年的世界住房市場整體上仍然低迷，截至2011年3月，全球房價指數(shù)僅上漲不到1.8%。考慮與經(jīng)濟、金融形勢的關(guān)聯(lián)，可以發(fā)現(xiàn)，債務(wù)危機嚴重的國家和地區(qū)，其住房市場的表現(xiàn)也較差，受債務(wù)危機沖擊較小的國家或地區(qū)，其住房市場的表現(xiàn)也較好。亞洲一些國家和地區(qū)的住房市場似乎已經(jīng)成為債務(wù)危機中的資金避風(fēng)港。全球經(jīng)濟與我國經(jīng)濟之間的相互影響較強，我國帶動世界經(jīng)濟增長，世界給我國帶來通脹壓力。2010年，我國拉動全球經(jīng)濟增長0.96個百分點，拉動全球貨物出口增長3.24個百分點，拉動全球貨物進口增長3.50個百分點。但是，全球通貨膨脹向我國的擴散仍不容忽視。全球房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)推動我國政府強化對房地產(chǎn)市場和資本流動的管制，對房地產(chǎn)市場的抑制作用較大。一是各債務(wù)危機國在歐債危機下強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管給我國帶來示范效應(yīng)。二是游資沖擊迫使我國強化資本管制。三是我國較高的通貨膨脹促使央行對通脹輸入和游資沖擊作出較強烈的反應(yīng)。由于我國境內(nèi)的房地產(chǎn)市場在較大程度上依賴于對政府政策的預(yù)期，所以中央政府對房地產(chǎn)市場監(jiān)管和資本管制的強化會在一定程度上抑制我國境內(nèi)房地產(chǎn)市場的上升。（四）房地產(chǎn)企業(yè)與住房市場：調(diào)控政策成效初顯，民生導(dǎo)向有所突出2010年以來，中央政府出臺了一系列不斷升級的房地產(chǎn)調(diào)控措施，直接影響到樓市的消費預(yù)期、購買行為、成交量乃至行業(yè)生態(tài)。特別是在2011年前三季度，中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下，行政和經(jīng)濟手段并用，限購政策不斷向二、三線城市擴展，另有600多個城市出臺了房價控制目標。在此形勢下，各地樓盤成交持續(xù)低迷，住房市場出現(xiàn)明顯的業(yè)績分化，市場集中度進一步加強。同時也使長期居高不下的房價開始趨穩(wěn)，甚至部分下調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)商開始面臨業(yè)績下滑、資金鏈緊張等壓力?？梢哉f，全國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了10余年黃金發(fā)展后，感受到了前所未有的沖擊，而且大有“山雨欲來風(fēng)滿樓”之勢。與此同時，保障性住房建設(shè)進展順利，顯示出此輪力度空前的調(diào)控舉措有著鮮明的民生導(dǎo)向。（五）需求主體與住房市場：購房者信心明顯下降，租房者租金加速上升購買者對調(diào)控信心不足，支付能力低下，觀望氣氛濃厚。購房者對國家調(diào)控房價政策的信心不足，擔(dān)心房價會繼續(xù)快速上漲的慣性心理，使國家的房地產(chǎn)價格調(diào)控政策的效應(yīng)被對沖掉了。因此國家在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策上必須保持政策的穩(wěn)定性、長期性，需要給購房者以信心。限購令成為房租上漲的噱頭，剛畢業(yè)的大學(xué)生生活壓力大。2010年5月從北京開始的限購令成了全國房租上漲的一個噱頭，雖然也有季節(jié)的因素在里面，但不可否認的是自2010年第二季度開始了全國性房租價格的上漲。2010年第一季度至第二季度，全國房租租賃指數(shù)上漲了4%左右，進入第三、第四季度以后，全國房屋租賃指數(shù)只上升了1%左右。租房者特別是剛畢業(yè)不久的大學(xué)生承租壓力甚重。住宅投資仍是首選，房地產(chǎn)信托投資遠走海外。對于住房需求者重要主體的投資者和投機者來說，2010年下半年至2011年是非常動蕩的一年，在一線城市推出限購令和房地產(chǎn)稅等種種打壓房地產(chǎn)的政策后，他們中產(chǎn)生了很大的分化：第一類從事傳統(tǒng)的房地產(chǎn)增值型投資，第二類由實物地產(chǎn)轉(zhuǎn)向虛擬地產(chǎn)投資，第三類遠走海外，進行抄底境外房地產(chǎn)市場的投資。（六）金融機構(gòu)與住房市場：房地產(chǎn)貸款質(zhì)量依然較高，但或存金融潛在風(fēng)險延續(xù)商業(yè)性住房金融機構(gòu)主導(dǎo)格局。2010年第四季度以來，住房金融機構(gòu)支持體系仍然保持了商業(yè)性住房金融機構(gòu)主導(dǎo)的特征，合作性住房金融機構(gòu)和政策性住房金融機構(gòu)支持不足。至2010年末，在商業(yè)性住房金融機構(gòu)、合作性住房金融機構(gòu)和政策性住房金融機構(gòu)三大支持體系對住房開發(fā)和消費的貸款支持中，商業(yè)性住房金融支持占絕對優(yōu)勢。住房金融機構(gòu)對房地產(chǎn)金融依賴度高，面臨的金融風(fēng)險日益顯現(xiàn)。2010年10月以來，統(tǒng)計貸款累計新增量在各項貸款累計新增量中的占比保持在25%以上的高位。2011年各月份各項貸款雖然有較大降幅，統(tǒng)計貸款也有一定降幅，但統(tǒng)計貸款累計新增量在各項貸款累計新增量中的占比超過30%，2月甚至達到了40%的高位。這反映了中央的宏觀緊縮政策雖然對銀行金融機構(gòu)的信貸總量以及房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規(guī)模產(chǎn)生了一定的緊縮效應(yīng)，但銀行金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的依賴度不降反增。在住房金融機構(gòu)行業(yè)貸款投放結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)貸款仍居首位。房地產(chǎn)貸款在各銀行行業(yè)貸款投放結(jié)構(gòu)中的地位舉足輕重，絕大多數(shù)銀行在絕大多數(shù)年份都將房地產(chǎn)貸款投放放在了首位。住房金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量仍然相對較高。2010年底，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的不良率在各行業(yè)中排第11位，個人按揭貸款的不良率更低，排第19位。從2010年底的情況看，房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較高，對住房金融機構(gòu)的風(fēng)險影響較低。2011年6月，個人按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量進一步提升了0.5個百分點。但房地產(chǎn)開發(fā)貸款的質(zhì)量如何，尚未見到公開的數(shù)據(jù)。單從已有的指標看，房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較好，對住房金融機構(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量幾無負面影響，但從其他一些角度反映的實情不容樂觀，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險不容忽視。調(diào)控預(yù)期緊縮，住房貸款門檻日升。在不斷加碼的房地產(chǎn)調(diào)控政策和監(jiān)管背景下，各類住房金融機構(gòu)的住房貸款業(yè)務(wù)的門檻不斷提高。2011年5～6月，在房貸政策并無新變化情況下，不少銀行實際上對各類房貸在審批上都提高了門檻，放款更難，近乎停貸。對于首套房貸，無論是首付還是貸款利率，都在宏觀調(diào)控政策的基礎(chǔ)上逐步施加了更嚴格的限制和條件。這實際上削弱了國家有保有壓的差別化房貸政策的作用。（七）調(diào)控政策加碼下的住房市場：政策持續(xù)加碼各方漸進調(diào)整，價格穩(wěn)中有降趨于理性回歸政策調(diào)控深入細化，房價漲幅明顯抑制。為抑制投機投資需求，促進商品住宅價格的理性回歸，在各項宏觀調(diào)控政策紛紛落實的背景下，2010～2011年，全國的商品住宅市場呈現(xiàn)不同的狀況。統(tǒng)計表明，中國一線城市的房價首次出現(xiàn)停漲，下行通道已經(jīng)打開，而二、三線城市房價雖一度漲幅過大，但隨著銷量逐月萎縮，整體性下降在所難免。具體而言，2010～2011年，新建商品住宅市場出現(xiàn)幾個階段的變化：2010年第四季度，房價漲幅逐步收窄，局部呈現(xiàn)下降態(tài)勢；2011年第一季度，銷量仍在增長，漲幅緩降，市場分化；2011年第二季度，銷售狀況有所好轉(zhuǎn)，市場狀況區(qū)域性分化；2011年第三季度：“金九”風(fēng)光不再，一線城市拐點漸現(xiàn)。開發(fā)企業(yè)資金趨緊，投資開發(fā)增幅趨緩。根據(jù)開發(fā)投資、開工面積、竣工面積、土地購置面積的相對變化，2010～2011年，開發(fā)市場投資開發(fā)活動可以分為以下幾個階段：①2010年第四季度，開發(fā)企業(yè)資金繃緊，市場供給增幅擴大。由于市場銷售狀況低于開發(fā)企業(yè)原定計劃，資金回籠量不理想，而且已開工項目的資金要持續(xù)投入，開發(fā)企業(yè)資金鏈條開始趨緊。②進入2011年以后，受市場銷售狀況和預(yù)期的影響，全國商品住宅新開工面積延續(xù)2010年第四季度的下滑后，在2011年第二季度企穩(wěn)，顯示出開發(fā)企業(yè)對政府政策是否作出調(diào)整在心態(tài)上的焦灼?？⒐っ娣e不斷增長，在消耗開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金的同時，預(yù)示著庫存壓力增大，市場供需缺口縮小，因此，以價換量回籠資金將成為資金緊張開發(fā)企業(yè)的首選。庫存的增大直接影響了開發(fā)用地的需求，土地市場增幅下滑迅速，未來供給下降的風(fēng)險正在累積。（八）土地市場與住房市場：地價呈現(xiàn)滯漲，市場趨于冷清2011年前，地價出現(xiàn)了滯漲，土地市場趨冷。2011年前三季度，土地市場整體運行平穩(wěn)，供應(yīng)量與成交量同比均增加。分用途看，住宅用地市場無論是供應(yīng)還是成交均有較為明顯的下降，商辦用地市場和工業(yè)用地市場有一定增長，特別是工業(yè)用地市場增加量較為明顯。從價格看，總體土地市場價格有所下降，主要原因在于住宅用地價格降幅較大，其成交價呈淺“V”或近似“L”形變化。商辦用地價格有所上漲，工業(yè)用地價格基本保持穩(wěn)定。（九）金融市場與住房市場：住房信貸供給增速放緩，住房保障資金需求缺口仍存住房信貸供給增速放緩，量價關(guān)系模糊。自2010年第四季度以來，中國住房信貸市場依然呈信貸資金集中于一級市場的特點，與發(fā)達經(jīng)濟體住房信貸一級市場和二級市場并存的特點之間依然存在差別。住房信貸增幅自2010年第四季度以來總的趨勢是減緩的，但不夠穩(wěn)定，有些月份出現(xiàn)了不同程度的反彈，多表現(xiàn)在3～6月，尤其是6月。住房信貸市場如此走勢表明，一方面，中央于2009年底以來，特別是2010年9月29日所謂“二次調(diào)控”和2011年以來以限購、限價、限貸為主線的不斷加碼的調(diào)控政策逐漸獲得預(yù)期的效果。另一方面，“政策見頂”、“政策放寬”的預(yù)期也在發(fā)揮一定作用，對中央調(diào)控政策也形成一定干擾。住房信貸市場價量同步關(guān)系不明顯。住房信貸市場供給量與利率之間相關(guān)性較差，由此可以判斷，至少到目前為止的經(jīng)驗表明，住房信貸市場供給與資金價格之間的關(guān)系不大，因此，依靠資金價格來調(diào)節(jié)住房信貸市場的供給規(guī)模，很難達到預(yù)期的政策效果。目前中國住房信貸市場供給量現(xiàn)狀是多種因素綜合作用的結(jié)果，其中主要有四個方面：一是國家宏觀緊縮政策及其強度和可持續(xù)性，二是重在量化監(jiān)管的差別化房貸監(jiān)管政策，三是住房信貸市場利率，四是預(yù)期。顯然，住房信貸市場利率只是影響住房信貸供給的因素之一。保障房融資供給渠道增加，但需求缺口猶存。2010年第四季度以來，保障房融資渠道的政策創(chuàng)新更為突出。但保障房建設(shè)資金實際獲取的難度依然很大，并成為保障房規(guī)劃有效推進的最大“瓶頸”。本期報告認為，保障房融資市場板塊資金供給量不足有可能是保障房建設(shè)消費過程中始終都要面對的難題。其他住房金融市場緊縮態(tài)勢明顯。2010年第四季度以來，受到國家調(diào)控和監(jiān)管政策重點關(guān)注的住房股票和債券市場呈現(xiàn)走低態(tài)勢，可以從數(shù)量上觀察的是住房股票和債券市場。股票市場上房地產(chǎn)板塊的萎縮使得房地產(chǎn)市場融資更加集中于信貸市場，截止到2011年9月底，房地產(chǎn)股票市場融資額僅為130.82億元，在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中的占比僅為0.24%，而2011年8月底，國內(nèi)貸款和個人按揭貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中的占比是26.30%。雖然從股票市場本身的情況看，國家房地產(chǎn)緊縮政策的效果較為明顯，但從房地產(chǎn)金融市場的整體看，房地產(chǎn)市場融資結(jié)構(gòu)更加不平衡，意味著住房信貸市場的風(fēng)險在加大。（十）市場監(jiān)管：監(jiān)管力度加大，執(zhí)行效果顯著住房土地監(jiān)管方面調(diào)整完善了招拍掛制度，確保保障房用地落實到位。2011年是住房土地監(jiān)管十分嚴格的一年，監(jiān)管的主要方向是保證住房用地和保障房用地的供給。國土資源部先后出臺多項涵蓋供應(yīng)、招拍掛、征地、價格監(jiān)測等各個環(huán)節(jié)的文件，意在調(diào)整完善招拍掛制度，確保保障房用地落實到位，商品房用地供應(yīng)計劃也有明顯增長。2011年中國住房土地監(jiān)管側(cè)重于土地拍賣監(jiān)管和保障房用地監(jiān)管，中國住房土地監(jiān)管進入新時期。住房信貸監(jiān)管方面，控制住房市場投資投機性需求，信貸監(jiān)管方向從房地產(chǎn)貸款的防控擴大到控制投資投機性需求。2011年住房信貸出現(xiàn)新的特點，一方面，存款準備金率、利率不斷上調(diào)；另一方面，二套房、首套房首付率先后上調(diào)，購房貸款利率也在提高。在住房信貸不斷收緊的情況下，央行加大了信貸監(jiān)管力度，主要是針對住房市場中的投資投機性信貸。2011年，住房信貸監(jiān)管效果良好，住房市場信貸政策得到很好的執(zhí)行，有效地控制了投機性購房。住房銷售監(jiān)管方面，限購、預(yù)售監(jiān)管成為重點，違法違規(guī)銷售行為查處力度加大。2011年住房監(jiān)管目的是遏制高房價，減少投機性購房。2011年初，國務(wù)院辦公廳發(fā)布新“國八條”[1]，擴大限購范圍、加大限購力度，截至2011年9月，已有超過40個城市出臺限購措施。為配合限購令，住建部將住房銷售監(jiān)管重點放在遏制房價過快上漲上。住建部指導(dǎo)和督促各城市根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標。住房租賃監(jiān)管方面，地方性立法頻繁，加強保護承租人利益。住房租賃市場一向是違法違規(guī)行為“重災(zāi)區(qū)”。2011年，住建部把住房租賃市場監(jiān)管列為工作重點，同時，中國多個城市以地方規(guī)定的形式加強了住房租賃市場監(jiān)管，規(guī)范住房租賃市場行為。除住建部等中央部委之外，中國各城市陸續(xù)出臺地方性法規(guī)，加強規(guī)范和監(jiān)管本市住房租賃市場。物業(yè)管理監(jiān)管方面，地方性法規(guī)、條例逐漸出臺，明確物業(yè)企業(yè)權(quán)責(zé)。物業(yè)管理作為城市管理的一種新形式和市場經(jīng)濟的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)，在我國沿海和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)獲得較快的發(fā)展。近年來物業(yè)管理出現(xiàn)一系列問題，對中國城市現(xiàn)有物業(yè)管理監(jiān)管提出挑戰(zhàn)。2011年，各地陸續(xù)出臺地方性法規(guī)，規(guī)范本地物業(yè)管理企業(yè)。（十一）住房保障：保障性住房建設(shè)力度空前，住宅的民生性質(zhì)重新得到確認保障性住房進入大補課階段，在“十二五”期間將建設(shè)3600萬套。住房保障決心大，大幅提高保障性住房覆蓋面，計劃達20%。目前，以產(chǎn)權(quán)式住房保障為主導(dǎo)，很多城市降低門檻、擴大住房保障范圍。目前供給保障的主要模式有政府直接或委托建設(shè)、商品房項目中的配建、政府收購等。在實踐中，有些城市因地制宜，靈活盤活存量房源，進行有效供給。保障性住房建設(shè)的支持力度空前，問責(zé)懲罰并進，進行多方位支持。住宅的民生性質(zhì)得到確認和鞏固。住宅不同于一般商品，不能實行完全的市場化。衣食住行是人的基本需求，高企的房價和不可承受的租金威脅社會的和諧發(fā)展。因此，國家開始鞏固普通住宅的民生產(chǎn)品定位。（十二）市場調(diào)控：市場調(diào)控最嚴厲，住房保障最給力2010～2011年，中國住房市場的政策延續(xù)了前兩年嚴厲調(diào)控政策的趨勢程度比以往都要嚴厲，政策的執(zhí)行也更加到位。這一年度的條款主要集中于新“國八條”，可以說，新“國八條”作為一條主線，貫穿于2011年房地產(chǎn)調(diào)控的全過程。具體表現(xiàn)為：①住房調(diào)控目標進一步具體化；②將“限購”堅決貫徹執(zhí)行；③問責(zé)機制進一步深化和具體；④加強了預(yù)期和輿論管理。圍繞著新“國八條”，還前后出臺了進入、稅收、土地、保障房等幾個方面的政策措施。金融調(diào)控政策方面，在緊縮性貨幣政策下，2011年明顯收緊了銀行信貸規(guī)模，這樣就緊縮了房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)資金和房貸金額，對房地產(chǎn)有明顯抑制作用。同時，房貸政策的收緊與嚴格，也進一步擠出了房地產(chǎn)投機行為。在稅收調(diào)控方面，2011年重慶和上海試行了房產(chǎn)稅，雖然與本質(zhì)上的房產(chǎn)稅還有較大差距，重慶從10月開始的對別墅征稅已經(jīng)在向真正的房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)變。對住房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅、個人所得稅也進一步加強了稅收監(jiān)管，營業(yè)稅計稅依據(jù)的改變也有效地抑制了部分投機行為。在土地調(diào)控政策方面，進一步加強對土地使用的管理，對違法、違規(guī)使用土地的行為進行嚴厲懲罰，同時，進一步增加土地供給，特別是保障房建設(shè)用地供給。探索城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一體化，探索多種形式的土地出讓制度，加速土地流轉(zhuǎn)。在保障房建設(shè)方面，由于中央從資金和政策上的有力保障，地方在具體執(zhí)行中也具有較高積極性，截至9月底，各省市保障房開工率都較高，年1000萬套保障房建設(shè)的目標基本上能夠完成。應(yīng)進一步加強保障房建設(shè)制度與資金來源渠道的探索，通過企業(yè)債券、證券化、社會融資等多種方式籌措保障房建設(shè)資金，同時也要進一步加強保障房使用和管理制度建設(shè)。二2011～2012年住房市場預(yù)測（一）宏觀經(jīng)濟形勢與住房市場：經(jīng)濟增速將高位趨緩，新的經(jīng)濟增長動力略顯缺失國內(nèi)生產(chǎn)總值增長速度將有所放慢。由于未來貿(mào)易順差很難再迅速增長，加之土地和住房調(diào)控政策趨緊，城市化建設(shè)投資將放緩；重化工投資由于需求有所減弱，以及供給能力較為充足，從而投資增速也會放緩；加之通貨膨脹引致的緊縮性宏觀調(diào)控難以根本性轉(zhuǎn)向，將導(dǎo)致2012年經(jīng)濟增長速度難以超過2011年的增速。不過由于這些需求因素的影響是漸變的，所以經(jīng)濟增長不會出現(xiàn)明顯放慢的情況，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值增速仍將保持在9%左右。通貨膨脹壓力依然很重。居民消費價格指數(shù)漲幅或?qū)⒂兴啪?，但漲幅仍然會較大，2012年居民消費價格指數(shù)漲幅或為5%左右。工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格和工業(yè)生產(chǎn)者購進價格仍將出現(xiàn)較大的漲幅。社會需求難現(xiàn)較快增長。由于地方融資平臺整理、世界經(jīng)濟不確定、2011年住房投資的高基數(shù)等因素，投資需求拉動作用將下降。保障房建設(shè)帶來的穩(wěn)定預(yù)期和家用品消費增加、2011年消費需求的較低基數(shù)、工資收入經(jīng)歷了通貨膨脹或?qū)⑸仙纫蛩貨Q定了2012年消費需求增速難以進一步下降，或現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢。由于貿(mào)易摩擦加劇，以及勞動力成本、土地要素成本和資金成本上升，中國產(chǎn)品成本優(yōu)勢逐漸變得不明顯，很多出口企業(yè)的產(chǎn)品逐漸轉(zhuǎn)為滿足中國內(nèi)部的需求，導(dǎo)致出口增速放緩，從而貿(mào)易順差難以有效擴大。住房市場將承受前所未有的壓力。2012年將是住房市場調(diào)控措施充分發(fā)揮效應(yīng)的一年，也是各方都緊張而密切關(guān)注的一年。從嚴調(diào)控的基調(diào)不變，人們對住房價格下行的預(yù)期增強而減少購買，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力趨緊，住房投資、住房市場成交量和價格（保障房除外）都將承受更大的壓力。（二）中國城市化與住房市場：城市化將穩(wěn)步推進，城市化率穩(wěn)步提高“十二五”期間，我國城市化率將超過50%，將會出現(xiàn)城市常住人口超過農(nóng)村人口的局面。城市化規(guī)模將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上大體以1%的速度保持穩(wěn)定增長，波動幅度不會很大，城市化將保持穩(wěn)步推進，城市化率穩(wěn)步提升。區(qū)域差距收斂、人口的雙向梯度轉(zhuǎn)移和城市綠色發(fā)展的趨勢將延續(xù)。（三）全球經(jīng)濟與住房市場：全球經(jīng)濟增速仍將走低，住房市場復(fù)蘇或會延后全球經(jīng)濟增長率將出現(xiàn)短期回落，持續(xù)走低。鑒于經(jīng)濟危機之后發(fā)達國家內(nèi)部能較為迅速地推出刺激經(jīng)濟的方案，而且對金融危機重新降臨的擔(dān)憂可能會促使發(fā)達國家之間進行政策協(xié)調(diào)，因此我們對短期內(nèi)全球經(jīng)濟增長速度的預(yù)測較IMF樂觀，預(yù)測2012年發(fā)達國家的經(jīng)濟增長率略高于2%，全球經(jīng)濟增長率略高于4%。全球通貨膨脹壓力繼續(xù)加大，但2011～2012年的全球價格水平可能在增加之后放緩。在通貨膨脹諸因素中，貨幣擴張是主要因素?？紤]到發(fā)達經(jīng)濟體實施貨幣擴張政策的可能性仍然較大，我們較IMF有更高的通貨膨脹預(yù)期，預(yù)測發(fā)達國家2012年的通貨膨脹率在2%甚至更高。全球金融形勢表現(xiàn)為發(fā)達國家與新興市場國家持續(xù)分化。據(jù)IMF預(yù)測，2011年與2012年6月的倫敦市場拆借利率分別為-1.7%和-0.5%，世界長期真實利率分別為0.4%和-0.5%。與2010年的實際利率水平相比，均呈先降后升的格局。發(fā)達國家和新興市場國家的利率水平分化也將繼續(xù)維持。我們認同IMF關(guān)于發(fā)達國家和新興市場國家的利率水平將繼續(xù)分化的預(yù)測，但是，鑒于貨幣政策擴張的概率會高于IMF的估計，所以我們預(yù)測利率水平會較IMF的預(yù)測更低一些。全球貿(mào)易總體略降，新興市場國家稍強。發(fā)達國家在2011～2012年的貿(mào)易形勢可能會較新興市場國家有較大的落后。IMF預(yù)測，2011年與2012年，發(fā)達國家的進口增長率分別為5.9%和4.0%，出口增長率分別為6.2%和5.2%；新興市場國家的進口增長率分別為11.1%和8.1%，出口增長率分別為9.4%和7.8%。我們認為，由于短期內(nèi)匯率可能會有更大的波動，因此，2011～2012年的國際貿(mào)易增長可能較IMF的預(yù)測低1個百分點左右。全球經(jīng)濟與我國經(jīng)濟之間相互影響加強。我國繼續(xù)作為全球經(jīng)濟增長的“發(fā)動機”，通脹壓力可能加重。雖然我國2011年的經(jīng)濟增長速度延續(xù)了2010年逐步放緩的趨勢，但仍然會在全球經(jīng)濟增長中保持較高的貢獻度。但是，我國經(jīng)濟的持續(xù)高速增長和全球經(jīng)濟增長速度的回落會進一步增加我國的通貨膨脹壓力。經(jīng)濟的高速增長促進了人民幣的國際化，二者共同形成人民幣的增值壓力。為緩解增值壓力而產(chǎn)生的通貨膨脹壓力在2011～2012年仍然會繼續(xù)存在。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：面臨嚴峻考驗，行業(yè)將現(xiàn)洗牌市場盤整中企業(yè)試圖全面轉(zhuǎn)型。中國住房市場可能開啟“過剩時代”，住房開發(fā)企業(yè)將進入全面轉(zhuǎn)型階段，包括物業(yè)自持經(jīng)營、產(chǎn)品創(chuàng)新加強、綠色建筑領(lǐng)航、合作并購盛行、戰(zhàn)略聯(lián)盟勃興等。保障住房成房企業(yè)務(wù)“藍?！?。對保障住房建設(shè)的參與，將是2012年住房開發(fā)企業(yè)的重要“藍?！鳖I(lǐng)域。行業(yè)洗牌成企業(yè)邁向成熟之機。2011年以來，房地產(chǎn)行業(yè)逐步進入行業(yè)洗牌與結(jié)構(gòu)調(diào)整階段，這也是第一次真正意義上的行業(yè)大調(diào)整。大的環(huán)境變化和行業(yè)重組，有利于房地產(chǎn)行業(yè)徹底轉(zhuǎn)變以往的粗放式成長模式，樹立現(xiàn)代理念，規(guī)范經(jīng)營，樹立責(zé)任意識，推動整個房地產(chǎn)行業(yè)走向健康和成熟。行業(yè)標準有望實質(zhì)啟動。從2012年開始，在房地產(chǎn)行業(yè)的大調(diào)整進程中，產(chǎn)品質(zhì)量標準化將真正提上日程，并逐步開啟實質(zhì)性的進步，包括住房產(chǎn)品標準化、住房產(chǎn)品工藝化、配套產(chǎn)品標準化和配套產(chǎn)品工藝化等。（五）住房需求：剛性需求比例上升，但持幣待機仍為首選購房者的剛性需要將成為2012年購房的主體。在持幣觀望氣氛比較濃的大前提下，一線城市的購房者將以剛性需求為主。投資者和投機者對房價預(yù)期的變化使其等待底部出現(xiàn)?，F(xiàn)階段，嚴厲的限購政策短期內(nèi)將限制投資性、投機性購房主體和外地人的需求，被行政手段強制改變了的市場結(jié)構(gòu)讓人們對住房價格的預(yù)期發(fā)生了很大的變化。隨著各大城市商品房銷售量的低迷，價格也開始松動。對于房價的預(yù)期影響著人們的消費行為，而投資性、投機性消費者購房的目的不是改善住房，而是想獲得未來房價上漲的預(yù)期收入，但現(xiàn)今房價上漲的預(yù)期不存在了。這類消費者是無法長期容忍房價持平和價格下跌的。新的投資者和投機者的購房需求減弱，很難想象現(xiàn)階段投資房產(chǎn)會短期獲得投資收益。如果房價出現(xiàn)大幅下跌，那么此時不排除抄底投資和投機性資金重新回到商品住宅市場的可能。租房者仍將推動一線城市房租市場繼續(xù)保持上漲趨勢。最近幾年，一線城市房租的上漲幅度明顯低于房價上漲的幅度，買房總價值和房租之比一直比較低。隨著房價穩(wěn)中有降，租房市場開始熱絡(luò)。每年的新增就業(yè)對房租市場的需求不斷增加，使房租在2012年依然能保持上漲的趨勢。（六）金融機構(gòu)：貸款仍將偏緊，但將審慎趨松未來一年，商業(yè)性住房金融機構(gòu)主導(dǎo)的住房金融機構(gòu)體系還難以改變。各類住房金融機構(gòu)可能會繼續(xù)經(jīng)受2011年剩下的幾個月和2012年初幾個月的“嚴寒期”。此后，投放規(guī)模會有所增加，差別化房貸行為中對首套房貸款的優(yōu)惠可能在一定程度上予以恢復(fù)，對二套房貸的首付要求可能重新降到50%，而對三套房及以上帶有明顯投機成分的住房貸款會繼續(xù)嚴控。（七）住房市場預(yù)測：調(diào)控效果顯著，市場或會“軟著陸”2010～2011年，房價快速上漲的勢頭已初步得到遏制，房地產(chǎn)市場逐漸顯現(xiàn)成交量和成交價格雙雙下行的局面，整體呈穩(wěn)中有降的情形。在鞏固目前調(diào)控成果的基礎(chǔ)上，預(yù)計未來在政策面總體嚴控下對達到一定條件的區(qū)域作出微調(diào)，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的“軟著陸”。在沒有出現(xiàn)重大的預(yù)期之外沖擊因素的條件下，我們初步推測，從2011年第四季度至2012年，政策持續(xù)收緊并作適度微調(diào)，各方結(jié)束觀望，實施有限調(diào)整。由于2009、2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，房地產(chǎn)庫存壓力增大，預(yù)計商品住宅市場銷售量和銷售額在進一步下滑后，為消化庫存，在資金鏈緊張和業(yè)績要求雙重壓力下，以價換量的開發(fā)企業(yè)逐步增多，降價促銷范圍擴大，幅度增大。限購政策下符合條件的需求主體短期難以快速增長，市場在價格方面的競爭激烈程度將加劇，促銷優(yōu)惠政策可能會吸引部分持幣待購者出手。一線城市價格下行通道的打開，預(yù)計將逐漸向二、三線城市蔓延。整體來看，2011～2012年，商品住宅市場的銷售量和銷售額預(yù)計將出現(xiàn)雙降的局面，政策的微調(diào)可能使各區(qū)域表現(xiàn)不一。（八）土地市場與住房市場：土地市場延續(xù)降溫趨勢，成交或有輕微反彈土地市場相對降溫趨勢明顯。在全球經(jīng)濟復(fù)蘇步伐放緩、國內(nèi)經(jīng)濟理性回調(diào)、房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)深化的背景下，土地市場相對降溫的態(tài)勢已基本明朗。隨著供需雙向調(diào)控政策全面落實、房地產(chǎn)業(yè)資金有序回流、通貨膨脹有效抑制等有利因素的強化，城市居住地價增速將進一步回調(diào)。土地政策成市場降溫推力。當(dāng)前，在宏觀調(diào)控政策走向的敏感期和調(diào)控效果的關(guān)鍵期，土地政策“糾結(jié)”而“微妙”。在政策的疊加效應(yīng)下，土地市場已經(jīng)降溫。由于政策的連續(xù)性和市場的慣性，土地市場下行將是未來一段時間的趨勢。2011年第四季度和2012年全年，即未來的16個月，土地成交量或顯“U”形走勢，其底部會在2012年的第一、第二季度，成交價或呈“J”形或反“L”形，其底部會在2011年的第四季度和2012年的第一、第二季度，或許還有第三季度。（九）金融市場與住房市場：房貸小幅回升，利率仍將高企中國住房金融市場之信貸一枝獨秀的格局將難以改變。住房金融市場資金供給可能會在度過2011年第四季度和2012年第一季度的嚴寒期后逐步小幅回升，在2011年第四季度和2012年第一季度會持續(xù)走低。2012年第二季度，通脹環(huán)境持續(xù)改善，同時，住房市場價格快速上漲的勢頭已經(jīng)得到有效遏制，中央防通脹的“手剎”將會擴及房地產(chǎn)市場，中央可能會適當(dāng)審慎放松在房地產(chǎn)領(lǐng)域的緊縮政策，住房信貸總量將會逐步小幅回升，首套房貸的利率將重獲一定的優(yōu)惠空間，而二套房貸和多套房貸利率則依然維持著較高的水平。期間，中央應(yīng)該能有效吸取2009年的教訓(xùn)，把握好對房地產(chǎn)的放寬力度和節(jié)奏。房貸規(guī)模微升，房貸利率重新體現(xiàn)結(jié)構(gòu)性差異。從統(tǒng)計貸款的角度預(yù)測，2012年統(tǒng)計貸款的規(guī)模約為26310.49億元。以季度經(jīng)驗均值分布為基準，可預(yù)測2012年26310.49億元統(tǒng)計貸款的季度分布。第一季度的規(guī)模約為6148.76億元，第二季度約為6761.80億元，第三季度約為6414.50億元，第四季度約為6985.44億元。三中國住房指數(shù)體系（一）住房上市公司指數(shù)本指標體系數(shù)據(jù)來源于滬深兩市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的2010年年度報告中的財務(wù)數(shù)據(jù)，選取截至2010年12月31日營業(yè)收入排前100名的住房企業(yè)。樣本選擇中剔除了以出租或租賃為主、商品房銷售在營業(yè)收入中所占比重很?。ǖ陀?0%）的企業(yè)，同時，以持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營為標準，將帶有ST標志的公司排除。綜合來看，綜合指數(shù)和分項指數(shù)分別有如下特點。上市公司東多西少。住房指數(shù)為100的上市公司中，東部地區(qū)的公司占80%。銷售收入兩極分化。排前20位的上市企業(yè)的住房銷售收入為2167.86億元，占據(jù)100個排名份額的66%。其中，萬科、招商、保利、金地四家企業(yè)的銷售額超過了1/3。營業(yè)利潤率尚待提高。2010年行業(yè)營業(yè)利潤率為21.08%，銷售規(guī)模排名前100家的上市房企有45家高于行業(yè)標準，55家企業(yè)達不到行業(yè)標準，其中，有3家的營業(yè)利潤率為負值。資產(chǎn)運營水平趨同。以行業(yè)標準資產(chǎn)收益率4.50%為基準，樣本中有46家超過行業(yè)標準。其中有9家不及1%。資產(chǎn)收益率在1%～5%的有53家企業(yè)。凈資產(chǎn)收益率低于行業(yè)水平。以行業(yè)凈資產(chǎn)收益率15.71%為基準，有40家樣本房企的凈資產(chǎn)收益率在行業(yè)標準之上，凈資產(chǎn)收益率10%以下的房企有44家，其中還有一家為負值。存貨周轉(zhuǎn)速度較慢。按照年度0.42次的行業(yè)標準，有33家達標，未能達到行業(yè)標準的有67家。以年度0.42次為基準，正負各0.2個百分點，有55家企業(yè)集中分布在這一區(qū)域。（二）住房支付能力指數(shù)2011年的住房支付能力指數(shù)依然延續(xù)中國住房發(fā)展報告一貫所使用的“房價收入比”和“住房支付能力指數(shù)”這兩種衡量我國住房支付能力的指標。兩種指數(shù)表明我國住房支付能力呈如下特點。房價收入比略現(xiàn)下降。2010年，由于國家開始調(diào)控房價，房價的漲幅低于收入的增長，使全國的房價收入比在8倍左右徘徊。如果我國在“十二五”期間能夠合理地控制房價的上漲，使其穩(wěn)定在現(xiàn)在位置，同時又能實現(xiàn)“十二五”的國民收入翻番的收入目標的話，那么在“十二五”的末期，我國的住房收入比會大幅下降，接近國際公認的4～6倍的合理區(qū)間的上限。城市住房支付能力較弱狀況難有明顯改善。2011年上半年房價高位徘徊，各城市的房價支付能力強弱漲跌不一，35個城市中仍然有9個城市的住房支付能力很弱。其中，北京（0.39）保持和2010年持平，天津（0.67）住房支付能力由“較弱”降為“很弱”，而寧波（0.72）由“很弱”升為“較弱”。35個城市里住房支付能力很強的只有1個城市，即呼和浩特（1.37），較強的分別是昆明（1.29）、長沙（1.27）和石家莊（1.11）。（三）金融機構(gòu)風(fēng)險指數(shù)金融機構(gòu)風(fēng)險指數(shù)用住房金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款在其各項貸款總額中的占比來表示。其中，房地產(chǎn)貸款即房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款之和，也即統(tǒng)計貸款；各項貸款總額即各項貸款累計新增額，統(tǒng)計貸款口徑也是指累計新增額。該指數(shù)表明，住房金融機構(gòu)房貸占比較高，加大了風(fēng)險管理難度。絕大多數(shù)年份住房金融機構(gòu)房貸占比超過25%，2005、2007和2011年（8月）的占比超過30%，這一方面反映了住房金融機構(gòu)對房地產(chǎn)貸款依賴度較高，另一方面反映了房地產(chǎn)貸款在住房金融機構(gòu)的風(fēng)險管理構(gòu)成上占很大比例。（四）城市發(fā)展影響商品住宅價格綜合指數(shù)城市發(fā)展影響商品住宅價格綜合指數(shù)，反映全國35個大中城市的城市發(fā)展?fàn)顩r對商品住宅價格的影響程度。指數(shù)取值為0～1，指數(shù)大小反映某一城市的發(fā)展?fàn)顩r對商品住宅價格的影響程度的大小。城市發(fā)展影響商品住宅價格綜合指數(shù)表明：一線城市發(fā)展影響住宅價格綜合指數(shù)最高。一線城市如北京、上海、廣州和深圳的發(fā)展對住宅價格影響都很大，重慶城市發(fā)展對住宅價格的影響也很大，僅次于北京和上海。（五）住房貸款風(fēng)險指數(shù)依據(jù)數(shù)據(jù)的可得性情況，上期報告中選擇了房地產(chǎn)企業(yè)資金中的貸款占比，本期新增一個指標，即按揭貸款月度償付率。兩種指數(shù)反映了如下情況。住房信貸市場仍然存在一定的收縮空間。對統(tǒng)計貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中的占比測算結(jié)果表明，2010年第四季度以來，該指標逐月下降，已經(jīng)接近20%的國際經(jīng)驗值。單從該數(shù)字來看，住房信貸市場的緊縮空間似乎已經(jīng)不大，但從以往的經(jīng)驗看，房地產(chǎn)企業(yè)還可以從其他間接渠道獲得銀行貸款，而且比例較為可觀，所以目前可靠的判斷應(yīng)該是，住房信貸市場仍然還存在一定的收縮空間，有必要繼續(xù)維持目前的緊縮政策，穩(wěn)定住房信貸市場收縮趨勢。城市月度償付率普遍過高，北京最高。如果參照國際通行做法，那么絕大多數(shù)城市的月度償付率都超過了最高線，只有呼和浩特、重慶、西寧等少數(shù)城市是例外，在近幾年，月度償付率在大多數(shù)月份保持在30%以下。如果參照中國銀監(jiān)會的標準，長沙、濟南、石家莊、長春等近一半城市在大多數(shù)月份里符合規(guī)定。月度償付率較高的城市主要集中在北京、深圳、上海、杭州等一線城市，最高的是北京，部分月份的月度償付率甚至超過100%。這樣高的比重可能的一個解釋是北京房地產(chǎn)市場的投機成分過重，將房價推高到本市居民無以承受的地步。值得關(guān)注的是，重慶卻是僅有的幾家月度償付率處于30%以下的城市之一，也是唯一的一個大型城市。（六）住房市場監(jiān)管指數(shù)中國城市住房市場監(jiān)管指數(shù)用來反映34個不同城市在住房市場以及住房市場各環(huán)節(jié)監(jiān)管中的優(yōu)劣勢。指數(shù)反映了以下幾個特點。大城市監(jiān)管強度明顯加強，高房價城市成監(jiān)管重點。2011年是中國住房市場監(jiān)管最為嚴格的一年。中央和地方政府為擺脫高房價陰影，采取多種措施，從土地審批、住房開發(fā)、預(yù)售、信貸等多個角度加強對住房市場的監(jiān)管。從2011年住房市場監(jiān)管指數(shù)中可以發(fā)現(xiàn)，在此次列入住房監(jiān)管調(diào)查的34個城市中，北京、廣州、深圳等高房價城市成為住房監(jiān)管重點。其中，北京市住房市場監(jiān)管最為嚴格，天津、大連、南京、杭州等沿海、沿江大城市與成都、長春等區(qū)域中心城市的監(jiān)管強度也強于其他二、三線城市。2011年住房監(jiān)管指數(shù)排名前十的城市為：北京、廣州、深圳、上海、成都、南京、天津、大連、杭州和廈門。經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)監(jiān)管更為嚴格，行政級別較高的城市監(jiān)管更為有力。經(jīng)過比較發(fā)現(xiàn)，住房市場監(jiān)管強度與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展具有很強的一致性。在經(jīng)濟發(fā)展較快、對外開放較早的沿江沿海地區(qū)，住房監(jiān)管指數(shù)較高，而經(jīng)濟欠發(fā)達、對外開放較晚的內(nèi)陸地區(qū)，住房市場監(jiān)管制度還不夠成熟。從行政級別層面看，城市行政級別與住房市場監(jiān)管強度有較強的相關(guān)性，四大直轄市的住房市場監(jiān)管力度明顯大于其他城市。（七）住房社會保障指數(shù)衡量住房社會保障程度的指數(shù)主要包括一般收入居民住宅貨幣保障指數(shù)、中低收入經(jīng)濟適用房覆蓋率指數(shù)、中低收入家庭的保障性住房負擔(dān)指數(shù)、低收入居民廉租房貨幣補貼保障指數(shù)四類指數(shù)。一般收入居民住宅貨幣保障指數(shù)表明，鄭州、貴陽、重慶、哈爾濱、濟南、南寧、長沙、西寧和南昌9個城市的住宅貨幣保障指數(shù)超出了全國平均水平，北京的住宅貨幣保障指數(shù)略低于全國平均水平。住房貨幣保障指數(shù)最高的前五位城市的公積金繳存比例、公積金繳存最高上限額或公積金繳存最高基數(shù)都比較高，住宅的貨幣保障領(lǐng)先于其他城市。蘭州、太原、天津、石家莊、武漢、廈門、烏魯木齊、合肥、廣州9個城市的住房貨幣保障指數(shù)比較低。中低收入經(jīng)濟適用房覆蓋率指數(shù)表明，經(jīng)濟適用房覆蓋率適中的城市有石家莊、大連、南京、杭州、西寧、武漢、蘭州等城市；經(jīng)濟適用房覆蓋率過小的城市有廣州、上海、寧波、北京、合肥5個城市。大部分城市2009年的經(jīng)濟適用房覆蓋率指數(shù)低于2008年的經(jīng)濟適用房覆蓋率指數(shù)，烏魯木齊、西安、哈爾濱、太原和呼和浩特的2009年經(jīng)濟適用房覆蓋率指數(shù)有所下降，但都高于20%。中低收入家庭的保障性住房負擔(dān)指數(shù)表明：①全國各城市的經(jīng)濟適用房價格與中低收入階層的人均可支配收入相差較大，但大多數(shù)城市在合理的范圍內(nèi)。中低收入家庭的保障性住房負擔(dān)指數(shù)超過6的城市只有深圳、廈門和濟南，指數(shù)分別為6.41、6.72和6.95；大多數(shù)城市的中低收入階層對經(jīng)濟適用房的可支付能力較強。②大部分城市2009年的中低收入家庭的保障性住房負擔(dān)指數(shù)都低于2008年的指數(shù)。此結(jié)果表明，2009年的收入增長率大于經(jīng)濟適用房價格的上漲率，中低收入家庭的住房可支付能力得到明顯改善。低收入居民廉租房貨幣補貼保障指數(shù)表明，我國各城市廉租房貨幣補貼保障指數(shù)相差較大，位列前十的城市有長春、大連、沈陽、成都、西寧、石家莊、貴陽、銀川、濟南和長沙。深圳、廈門、呼和浩特等城市的廉租房貨幣補貼保障指數(shù)低，與2010年相比，長春、成都、西寧和烏魯木齊的廉租房貨幣補貼保障指數(shù)明顯提高，而大部分城市的廉租房貨幣補貼保障指數(shù)有所下降。四問題和挑戰(zhàn)（一）宏觀經(jīng)濟：需求帶動能力下降，通貨膨脹壓力猶存未來宏觀經(jīng)濟面臨的主要問題有：一是由于出口貿(mào)易增長將有所放緩，現(xiàn)存供給能力充足，政府項目減少，投資增長動力將下降；二是較高的通貨膨脹率和收入分配差距過大，以及房地產(chǎn)和股市的不景氣導(dǎo)致消費需求也難以快速增長；三是人民幣升值壓力的存在、國際貿(mào)易保護主義的妨害，以及中國主動改善貿(mào)易失衡的努力等因素影響貿(mào)易順差難以明顯擴大；四是通貨膨脹不利于經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展，也將減弱人們的支付能力，而且對于通貨膨脹的預(yù)期和擔(dān)憂也會抑制需求。（二）中國城市化：質(zhì)量亟待提高，資源壓力日重中國城市化進程更多地表現(xiàn)在規(guī)模和數(shù)量的擴張上，并具有比較明顯的粗放性特征：①人口城市化發(fā)展仍然“量”、“質(zhì)”失衡，克服“半城市化”、“偽城市化”現(xiàn)象的體制機制仍不完善。②城市經(jīng)濟房地產(chǎn)化現(xiàn)象依然嚴重，城市產(chǎn)業(yè)空心化威脅加大。③空間資源與環(huán)境壓力增大，現(xiàn)代城市功能仍不完善。（三）房地產(chǎn)企業(yè)：發(fā)展模式亟須轉(zhuǎn)型升級，社會責(zé)任再成戰(zhàn)略命題多年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式粗放、簡單，土地溢價和金融杠桿的使用是房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的利潤來源，具有明顯的短期利益導(dǎo)向。然而隨著市場監(jiān)管和調(diào)控力度不斷加強，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的贏利模式已經(jīng)到了必須轉(zhuǎn)向的階段。如何延伸產(chǎn)業(yè)鏈、規(guī)范內(nèi)部管理，并形成新的可持續(xù)的開發(fā)模式和產(chǎn)品模式，如何實現(xiàn)從依賴地價與房價的上漲獲得高毛利轉(zhuǎn)向依靠綜合開發(fā)與服務(wù)能力的提高，進而真正成為以房產(chǎn)開發(fā)為核心的現(xiàn)代制造企業(yè)和高端服務(wù)企業(yè)，是擺在整個房地產(chǎn)行業(yè)面前的重大命題。此外，過去十余年，房地產(chǎn)經(jīng)濟一路飆升，創(chuàng)造了樓市奇跡，也遺留了一系列的社會與經(jīng)濟隱患。房價畸高、暴利拆遷等問題造成的社會問題，嚴重損害了房地產(chǎn)企業(yè)的社會形象。來自社會、經(jīng)濟、環(huán)境各方壓力的匯集，成為房企發(fā)展的“瓶頸”，踐行企業(yè)社會責(zé)任正是房企實現(xiàn)發(fā)展與轉(zhuǎn)型的重要動力。（四）住房需求主體：消費者購房心理仍不理性，夾心層需求仍難解決政策的長期性、穩(wěn)定性有待提高。近年來，我國的房地產(chǎn)政策調(diào)整幅度很大，始終圍繞著房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)的政策來發(fā)展地產(chǎn)，政策對于房地產(chǎn)市場的影響極大，房地產(chǎn)政策調(diào)控的引導(dǎo)作用明顯。住宅消費政策過于單一，沒有細分市場。一線城市的房價確實太高了，因此必須調(diào)控，但是在調(diào)控的時候，可以考慮消費層次，適當(dāng)放寬對別墅和高檔住宅的消費限制，因為別墅和高檔住宅基本不屬于普通市民的消費需求。現(xiàn)在的限購過于一刀切，對于富裕階層來說，他們對高檔住宅的消費需求被壓制，因此容易流到其他領(lǐng)域，造成炒作其他生產(chǎn)資料的不安定行為。消費者的不理性消費心理。房地產(chǎn)具有資本和消費的雙重屬性，有一定程度的吉芬商品的特點。當(dāng)價格不斷上漲的時候，消費者往往不夠理性，在商品住宅價格上漲的資本效應(yīng)下，消費者非理性的購買是存在的。同樣，當(dāng)商品房價格平穩(wěn)和下降的時候，往往成交量低迷，購買意愿不高。夾心層住房需求解決難度較大。夾心層在現(xiàn)階段還不能納入低收入家庭，但這部分人應(yīng)納入社會住房體系，此問題迫切需要破解。（五）住房金融機構(gòu)：房貸依賴度過重，信用風(fēng)險有所增大住房金融機構(gòu)存在的問題主要包括：一是房地產(chǎn)貸款在銀行金融機構(gòu)各項貸款中的比重依然處于較高位，住房金融機構(gòu)對房地產(chǎn)貸款的依賴度在增強；二是房地產(chǎn)貸款的信用風(fēng)險加大；三是住房金融機構(gòu)對首套房貸門檻的持續(xù)提升正在波及剛性需求者，甚至是國家的有保有壓的調(diào)控政策；四是合作性住房金融機構(gòu)的作為仍然有限，合作性住房金融的發(fā)展難題依然待解；五是政策性住房金融機構(gòu)依然虛位以待。（六）住房市場：調(diào)控效果尚不鞏固，兩類風(fēng)險需要防范我國經(jīng)濟發(fā)展的非均衡狀態(tài)將在相當(dāng)長的時間內(nèi)存在，而房地產(chǎn)市場自身也具有區(qū)域性特征。住房市場主要存在以下問題：通過對2010～2011年商品住宅市場狀況的分析可以看到，目前價穩(wěn)量跌向量價齊跌轉(zhuǎn)變的過程中，調(diào)控的基礎(chǔ)并不牢固，未來住房市場存在大幅下跌或者報復(fù)性反彈兩大風(fēng)險；供需結(jié)構(gòu)失衡狀況沒有根本性改觀，普通商品住宅供應(yīng)比例仍舊比較低；租賃市場重視不足，房租短期漲幅過大；限購覆蓋程度不一，局部地區(qū)上漲過快。（七）土地市場：土地制度有待完善，土地監(jiān)管尚需加強土地市場仍存在較多的問題：土地供應(yīng)計劃完成率偏低；有關(guān)土地市場的基礎(chǔ)性制度不夠完善；土地法律法規(guī)和政策的執(zhí)行力弱化；政策波動過大，缺乏預(yù)評估和后評估；土地市場化程度偏低；土地市場缺乏監(jiān)管，信息披露不夠；土地有效供應(yīng)不足；對地價增長規(guī)律缺乏足夠的認識。（八）住房金融市場：差別信貸政策較為缺乏，保障房融資渠道尚需拓寬住房金融市場存在的問題主要有：住房信貸市場供給趨降態(tài)勢不穩(wěn)；個別板塊的非規(guī)范性活躍對國家住房調(diào)控和監(jiān)管形成干擾，最典型的是房地產(chǎn)信托板塊和民間住房融資板塊，其中，房地產(chǎn)信托板塊于2011年7月被行政叫停，但規(guī)范性難題依然存在；住房股票市場萎縮導(dǎo)致住房金融市場結(jié)構(gòu)畸形化程度加深，住房金融市場的風(fēng)險主要集中于住房信貸市場；保障房融資市場板塊需求缺口亟待有效彌合。（九）市場監(jiān)管：效率尚需提高，責(zé)任亟待明確住房市場監(jiān)管存在的主要問題包括：土地出讓存在腐敗現(xiàn)象，土地批后監(jiān)管存在漏洞；工程質(zhì)量監(jiān)管有待加強，轉(zhuǎn)包、違法分包仍時有發(fā)生；貸款用途監(jiān)管不嚴，信貸監(jiān)管視野狹窄；現(xiàn)有制度對違法違規(guī)銷售行為威懾力不足，部分城市存在越權(quán)監(jiān)管行為；住房租賃市場混亂，缺乏統(tǒng)一有力的監(jiān)管主體；物業(yè)企業(yè)權(quán)責(zé)不明，配套法律體系不完整。（十）保障性住房：保障制度有待細化，目標與實際錯位猶存面對一般收入家庭、中低收入家庭、低收入家庭的各項住房保障制度不夠細致，配套政策與措施不到位，可操作性差，可控制性差，很難保證住房保障政策的有效實現(xiàn)，易出現(xiàn)政策的預(yù)期目標與實施錯位的問題。這主要表現(xiàn)在：一是先建設(shè)后規(guī)劃，短期計劃與長期規(guī)劃不能有效銜接；二是資金缺口大，資金監(jiān)管不到位；三是保障性住房建設(shè)規(guī)模過大，各地區(qū)規(guī)模不均衡，導(dǎo)致分配不公平；四是大興建設(shè)，易埋伏質(zhì)量安全隱患；五是目標定位與檔次不夠明確，運作機制不暢；六是公共租賃房的租金檔次少，租金過高；七是保障性住房覆蓋面不等于保障率，開工率不能保證竣工率，住房保障任務(wù)仍然嚴峻。（十一）市場調(diào)控：政策缺乏差異性，政策效果有待進一步提高2010～2011年度，中國住房宏觀調(diào)控還存在著很多問題，主要表現(xiàn)為：調(diào)控政策缺乏地區(qū)間差異性，一刀切現(xiàn)象嚴重；房地產(chǎn)調(diào)控制度建設(shè)落后，容易與政策混淆；房地產(chǎn)稅收調(diào)控的作用不甚明顯，房產(chǎn)稅一紙空文；不少地方政府對于中央調(diào)控政策存在抵觸和消極執(zhí)行行為；個人（家庭）住房信息系統(tǒng)建設(shè)落后；等等。五政策建議通過對2010～2011年度住房調(diào)控政策的分析，并結(jié)合我國住房市場的發(fā)展與趨勢，預(yù)計我國2011～2012年度住房調(diào)控政策在繼續(xù)嚴格中會加快調(diào)節(jié)步伐和節(jié)奏，并制度化、長期化，同時，也會進一步加快住房調(diào)控制度的健全與完善，進一步加大、加快保障房的建設(shè)。為實現(xiàn)調(diào)控目標，需要綜合使用法律、金融、稅收、土地、監(jiān)管、分配等多重手段，同時要注重政策的延續(xù)性和協(xié)調(diào)性，加快住房調(diào)控政策法律化、制度化、長期化建設(shè)。主要任務(wù)2012年，住房市場調(diào)控的主要任務(wù)是促進宏觀經(jīng)濟和住房市場的平穩(wěn)發(fā)展。具體就是既要保證宏觀經(jīng)濟健康、平穩(wěn)發(fā)展，又要防止通貨膨脹；既要保證住房投資的穩(wěn)定增長，又要保證居民的合理住房需求。政策目標為實現(xiàn)以上任務(wù)，2012年的政策目標應(yīng)該保證“繼續(xù)調(diào)整、回歸理性”，具體為“擴大供給，緩降價格，保證投資，重塑預(yù)期”。房地產(chǎn)價格過高的城市價格要下降，一般的城市要平穩(wěn)；在銷售上，確?；酒椒€(wěn)，保障房和普通商品房銷售比例上升；在投資上，適度減緩?fù)顿Y，防止投資過度滑落。政策原則針對房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的問題，在調(diào)控中應(yīng)該堅持以下原則：繼續(xù)從緊，適度微調(diào)；差別對待，有保有壓；統(tǒng)一協(xié)調(diào)，穩(wěn)定預(yù)期；多重組合，時空匹配；長短結(jié)合，標本兼治；未雨綢繆，防備風(fēng)險。（一）宏觀調(diào)控政策：避免過度緊縮，加強收入調(diào)節(jié)貨幣政策避免過度緊縮，增加對中小企業(yè)的信貸。繼續(xù)提高存貸款利率，增強銀行吸收存款的能力，同時，縮小中小企業(yè)與大中型企業(yè)間資金成本的差異，消除不對稱競爭的現(xiàn)象。維持適度寬松的財政政策，調(diào)整財政支出結(jié)構(gòu)。增加對企業(yè)特別是中小企業(yè)轉(zhuǎn)型資金特別是科技創(chuàng)新資金的支持，減少企業(yè)稅負的壓力，規(guī)范收費，調(diào)整中央和地方財政分配關(guān)系。減輕居民負擔(dān)，擴大消費需求。實行重要食品財政補貼制度，推行教育改革，增強教育均等程度，切實推進公租房建設(shè)，摒棄成本定價原則，減輕家庭住宅負擔(dān)。加強對出口企業(yè)的支持，推進部分企業(yè)轉(zhuǎn)型，鼓勵部分出口企業(yè)通過合適的途徑轉(zhuǎn)為內(nèi)銷或者專做其他行業(yè)，避免破產(chǎn)倒閉造成大群人員失業(yè)和經(jīng)濟沖擊。堅持緊縮的住房調(diào)控，但對部分政策進行適當(dāng)微調(diào)。抓住有利時機，積極探討和研究房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運行的長期機制，特別是注重稅收手段的運用，努力將住房調(diào)控長期化和機制化。（二）中國城市化：促進產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，提高城市化質(zhì)量堅持以提升城市化質(zhì)量為主線，走有質(zhì)量的城市化發(fā)展道路。一是提升人口城市化發(fā)展質(zhì)量，著力解決轉(zhuǎn)移人口“融入”問題；二是提升產(chǎn)業(yè)城市化發(fā)展質(zhì)量，避免城市經(jīng)濟房地產(chǎn)化；三是提升空間城市化發(fā)展質(zhì)量，實現(xiàn)功能優(yōu)化和綠色發(fā)展，主要是以城市群為核心完善國家城市化空間戰(zhàn)略格局和城市功能。（三）房地產(chǎn)企業(yè)：強化風(fēng)險管理，優(yōu)化專業(yè)服務(wù)強化風(fēng)險意識，切實提高風(fēng)險管理水平，是房企面臨的核心問題。在若干風(fēng)險控制點中，資金鏈安全、拆遷、工程質(zhì)量問