交易產(chǎn)權(quán)學(xué)時第1頁/共30頁基本內(nèi)容：一、房地產(chǎn)交易的概述二、房地產(chǎn)交易的規(guī)則三、房地產(chǎn)交易的交易形式四、房地產(chǎn)交易的基本制度第2頁/共30頁

一、房地產(chǎn)交易的概述所謂房地產(chǎn)交易，是指城市各類房屋及其附屬設(shè)施連同相關(guān)土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押的行為。二、房地產(chǎn)交易的一般規(guī)則：

1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。2、實行房地產(chǎn)價格評估3、實行房地產(chǎn)成交價格申報4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)登記手續(xù)第3頁/共30頁

1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。2、房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)租賃主要指房屋租賃。房屋租賃是房地產(chǎn)市場中一種重要的交易形式。3、房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。三、房地產(chǎn)交易的交易形式第4頁/共30頁

1、

房地產(chǎn)價格申報制度國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。2、房地產(chǎn)價格價格評估制度3、房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度房地產(chǎn)估價師必須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員。四、房地產(chǎn)交易的基本制度第5頁/共30頁第九章房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)第6頁/共30頁基本內(nèi)容：一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的概念二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型三、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系四、房屋產(chǎn)權(quán)登記程序五、產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理第1節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)權(quán)登記

第7頁/共30頁一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概念

所謂房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，就是財產(chǎn)權(quán)在房地產(chǎn)中的具體化，亦即存在于土地和房屋中的，以其所有權(quán)為核心的一系列排他性權(quán)利集合體的“權(quán)利集”。第8頁/共30頁二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型

（一）房地產(chǎn)所有權(quán)的類型房地產(chǎn)所有權(quán)的類型是由房地產(chǎn)權(quán)所有權(quán)制度規(guī)定及國家法律規(guī)定的。（1）土地所有權(quán)。依照有關(guān)法律的規(guī)定，我國實行社會主義土地公有制，土地屬國家所有和集體所有。（2）房屋所有權(quán)。我國正處在社會主義初級階段，多種所有制并存,房屋所有權(quán)也呈現(xiàn)多種性質(zhì)。（3）我國房地產(chǎn)所有制關(guān)系下房屋所有權(quán)特例的形式。第9頁/共30頁

（二）房地產(chǎn)使用權(quán)的類型我國房地產(chǎn)使用權(quán)可以分為國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)和房屋使用權(quán)等。國有土地使用權(quán)又可分為城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)和農(nóng)村國有土地使用權(quán)。農(nóng)村國有土地使用權(quán)主要指農(nóng)、林、牧、漁場依法擁有的土地使用權(quán)。第10頁/共30頁第11頁/共30頁三、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系1、如果政府將一塊土地出讓給某個房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司在這塊土地上建造了若干幢大廈，并將其分成若干個單位，分別租給不同的使用者，則在此情況下其權(quán)屬關(guān)系可描述為下列層次：政府---房地產(chǎn)開發(fā)公司---不同的租戶。在該情況下，房地產(chǎn)開發(fā)公司與政府或其委托者直接發(fā)生關(guān)系，而租戶與房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生直接關(guān)系，與政府只是間接關(guān)系，即此種情況下的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬關(guān)系表現(xiàn)出一種政府壟斷大業(yè)主（房地產(chǎn)開發(fā)公司）的縱向式產(chǎn)權(quán)聯(lián)系的特點。第12頁/共30頁三、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系2、如果房地產(chǎn)開發(fā)公司將建造好的商品房全部出售，則各個買主即為小業(yè)主。此時房地產(chǎn)開發(fā)公司退出該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，既不享有任何權(quán)利，也不承擔(dān)任何義務(wù)。而各個小業(yè)主則地位平等，各自擁有自己的那一部分房地產(chǎn)使用權(quán)，并以平等的地位與政府存在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬關(guān)系。第13頁/共30頁三、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系

3、如果房地產(chǎn)開發(fā)公司只賣出開發(fā)樓宇一部分單位的產(chǎn)權(quán)，自身還保留一部分單位的產(chǎn)權(quán)，則此時該公司仍保留大業(yè)主的身份，并與小業(yè)主平等的與政府發(fā)生關(guān)系。此時房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬關(guān)系表現(xiàn)出政府與地位平等的多元經(jīng)濟(jì)主體之間縱向分散型的產(chǎn)權(quán)聯(lián)系的特點。第14頁/共30頁四、房屋產(chǎn)權(quán)登記程序

1、準(zhǔn)備工作在房屋產(chǎn)權(quán)登記之前，必須進(jìn)行組織、行政事務(wù)準(zhǔn)備。這是一項復(fù)雜、細(xì)致的工作，一般包括以下幾個方面：第一、建立組織，制定各項辦法、規(guī)定、制度和實施細(xì)則。第二、宣傳動員和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。第三、資料準(zhǔn)備。2、登記申請在房屋產(chǎn)權(quán)登記工作展開后，所有權(quán)人必須在規(guī)定的時間內(nèi)，申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。具體工作包括：第一、查驗證件。第二、填寫房地產(chǎn)所有權(quán)登記中申請書和房屋四面墻體界申請表。第三、收取證件。第15頁/共30頁四、房屋產(chǎn)權(quán)登記程序

3、實地勘丈實地勘丈是產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)組織人員，以房屋產(chǎn)權(quán)人為單位，對登記申請書中反映的房地產(chǎn)情況逐處進(jìn)行實地勘察?？辈斓捻椖堪ǎ翰榍宸课莠F(xiàn)狀、核實墻界與歸界、測算房屋面積等。4、產(chǎn)權(quán)審查與確認(rèn)產(chǎn)權(quán)審查是依據(jù)國家現(xiàn)行政策、法律和有關(guān)的行政法規(guī)，以房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案的歷史資料和實地勘察的情況為基礎(chǔ)，對照申請人提交的房地產(chǎn)所有權(quán)登記申請書、房屋四面墻體界申報表、產(chǎn)權(quán)證明文件等，逐戶認(rèn)真審查其申請登記的房屋產(chǎn)權(quán)來源是否清楚、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移是否合法，有關(guān)事項記載是否完備，為最終確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)把關(guān)。產(chǎn)權(quán)審查一般采取“三審定案”制，即初審、復(fù)審和審批。第16頁/共30頁四、房屋產(chǎn)權(quán)登記程序

5、產(chǎn)權(quán)公告在產(chǎn)權(quán)審查完成初審、復(fù)審后，審批之前，登記部門應(yīng)將初步審核房屋產(chǎn)權(quán)的情況進(jìn)行公告，廣泛收集和征詢有關(guān)權(quán)利人的意見，以便發(fā)現(xiàn)某些難以發(fā)現(xiàn)的隱情，及時糾正產(chǎn)權(quán)審查工作中可能出現(xiàn)的疏漏，保證產(chǎn)權(quán)確認(rèn)準(zhǔn)確無誤。6注冊登記經(jīng)過審查確認(rèn)房屋所有權(quán)，準(zhǔn)予發(fā)給房屋所有權(quán)證的，即進(jìn)入注冊登記階段。此階段要完成發(fā)證、配圖、校對、送印等四個流程。第17頁/共30頁五、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，是房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)根據(jù)國家法律和有關(guān)規(guī)定，審查和確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的歸屬，記載并整理反映房地產(chǎn)狀況及產(chǎn)權(quán)變化情況的各種資料的一種行政管理活動。

房地產(chǎn)權(quán)屬登記是指經(jīng)權(quán)利人申請，由房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)將有關(guān)申請人的房地產(chǎn)權(quán)利事項記載于房地產(chǎn)登記簿（權(quán)屬檔案）的法律行為。第18頁/共30頁房地產(chǎn)權(quán)屬登記的目的和意義保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作。權(quán)屬登記管理為城市規(guī)劃建設(shè)管理提供科學(xué)依據(jù)。第19頁/共30頁房地產(chǎn)權(quán)屬登記的管理原則（1）房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實行權(quán)利主體一致的原則（2）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的屬地管理原則第20頁/共30頁房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類總登記土地使用權(quán)初始登記房屋使用權(quán)初始登記轉(zhuǎn)移登記變更登記他項權(quán)利登記注銷登記第21頁/共30頁申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記應(yīng)同時具備的四項條件：

1.申請人或代理人具有申請資格。

2.有明確具體的申請請求。

3.申請登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來源清楚合法，證件齊全，沒有糾紛，且不屬于被限制轉(zhuǎn)移或被查封以及違章建筑的房屋。

4.屬受理登記的登記機(jī)關(guān)管轄。第22頁/共30頁基本內(nèi)容：一、房地產(chǎn)產(chǎn)籍調(diào)查的任務(wù)二、房地產(chǎn)產(chǎn)籍調(diào)查的內(nèi)容

三、地籍調(diào)查四、房籍調(diào)查第2節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)籍調(diào)查

第23頁/共30頁一、房地產(chǎn)產(chǎn)籍調(diào)查的內(nèi)容

房地產(chǎn)產(chǎn)籍調(diào)查是核實房地產(chǎn)的權(quán)屬和利用狀況，為產(chǎn)權(quán)登記、頒發(fā)權(quán)利證書、加強(qiáng)房地產(chǎn)管理及其合理利用提供基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)的一項法律措施，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的前期基礎(chǔ)性工作。房地產(chǎn)產(chǎn)籍調(diào)查的主要任務(wù)包括：第一、為產(chǎn)權(quán)登記提供法律依據(jù)。第二、為合理利用土地和使用房屋提供基礎(chǔ)資料。第三、為房地產(chǎn)的科學(xué)管理奠定基礎(chǔ)。第四、為國家編制計劃和征稅提供科學(xué)依據(jù)。第24頁/共30頁二、房地產(chǎn)產(chǎn)籍調(diào)查的內(nèi)容

產(chǎn)籍調(diào)查的內(nèi)容取決于調(diào)查的對象和目的，產(chǎn)籍調(diào)查和地籍調(diào)查，由于調(diào)查的對象不同，其內(nèi)容也有明顯的區(qū)別。但從產(chǎn)權(quán)登記這一目的出發(fā)，房地產(chǎn)產(chǎn)籍調(diào)查的內(nèi)容可以概括為房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和房地產(chǎn)產(chǎn)籍測量。第25頁/共30頁三、地籍調(diào)查

1、地籍調(diào)查程序地籍調(diào)查是一項綜合性的系統(tǒng)工程，必須在充分準(zhǔn)備周密計劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行。地籍調(diào)查一般要經(jīng)歷三個階段：第一、準(zhǔn)備工作，包括組織準(zhǔn)備、收集資料、確定調(diào)查范圍和調(diào)查區(qū)、地籍調(diào)查技術(shù)設(shè)計、表冊等準(zhǔn)備、人員培訓(xùn)。第二、外業(yè)調(diào)查與測量。第三、內(nèi)業(yè)工作。2、權(quán)屬調(diào)查程序權(quán)屬調(diào)查的程序主要分為：第一、準(zhǔn)備工作，包括準(zhǔn)備調(diào)查用圖、發(fā)放調(diào)查通知。第二、實地調(diào)查，包括現(xiàn)場指界、設(shè)置界址點標(biāo)志、填寫地籍調(diào)查表、繪制宗地草圖等。

第26頁/共30頁四、房籍調(diào)查

房籍調(diào)查分為房屋調(diào)查和房屋用地調(diào)查：（1）房屋調(diào)查房屋調(diào)查的內(nèi)容主要包括：房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)別、總層數(shù)和所在層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、占地面積、建筑面積、分?jǐn)偯娣e、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項權(quán)利等基本情況，以及繪制房屋權(quán)界線示意圖。（2）房屋用地調(diào)查房屋用地調(diào)查的內(nèi)容主要包括：房屋用地單元的劃分與編號和房屋用地調(diào)查的內(nèi)容。第27頁/共30頁房籍調(diào)查與房屋產(chǎn)權(quán)登記

區(qū)別：房籍調(diào)查的調(diào)查成果只是作為房屋確權(quán)的基礎(chǔ)資料和重要依據(jù)，但沒有法律效力。房屋產(chǎn)權(quán)登記是一項法律