別墅專題研究客戶目標

Objectives

>獨棟住宅產品獨棟的定義與特征獨棟的產品特征：獨立住宅SingleHouse，集中體現了房、地、產的統(tǒng)一性：1）“獨門獨院”，自我獨立的建筑形體；2）“有天有地”，“地”也是產品價值的一部分；3）因其較大的面積占有和資源占有，而獲得較高價值凝結，“產業(yè)”的特征很強。主流獨棟產品的技術要點1）獨棟單體的層數通常在2~3層，面積通常在250平方米以上。2）純獨的東西向間距最小為5米；南北間距不以日照間距控制，以視覺舒適度為限，通常不應低于15米。3）純獨棟社區(qū)的容積率一般在0.5以下。4）獨棟產品的建安成本通常為1200~1500元/平米（以北京地區(qū)為例）。獨棟產品的市場適用性獨棟的適用條件：——低密度產品在市場中建立高價值認知；——具有支撐獨棟產品的地段或資源條件。獨棟產品在解決方案中的常見角色1）混合社區(qū)中的價值標桿。2）強勢資源的價值兌現產品。2）陌生資源區(qū)的啟動產品。3）城市中實現高額開發(fā)利潤。獨棟的產品價值分析幾種常見的居住理想原型1、倚居山水的隱逸生活原型——2、歸隱郊野的田園生活原型——3、高尚而自在的歐美小鎮(zhèn)生活原型——4、復制童話的城堡/莊園生活原型——5、浮生半日的度假生活原型——獨棟的核心價值獨棟產品的核心價值在于對居住理想“原型”的再現。獨棟產品具備了基本的舒適度平臺，因而其產品價值在于對尋常生活方式的進一步完善甚至超越。應該說，是對終極居住理想的一種接近或實現，而這種居住理想不是憑空而來的，而是有跡可循，在產品中通過對“原型”的再現，來激發(fā)消費者的價值認同。獨棟的產品價值分析獨棟產品的價值要素1、完備之上的特色化追求2、對資源的傾斜性3、私有專屬的強烈體現4、產品形式集中體現“原型”、“傳世”與“作品”精神客戶目標

Objectives

>高級獨棟別墅產品研究及設計建議戶型設計要點

建筑基地面積在800平方米左右，其中集中花園的面積至少在300平米以上。地上建筑面積350平方米到400平方米。地下建筑面積160-200平方米左右，總建筑面積500-600平方米。地上兩層，地下一層。室內車庫，雙車位。4個臥室，包括1個主臥區(qū)+3個次臥室。戶型設計要點

注意室內與室外空間的交流，盡量保證主要的功能房間的景觀效果，比如可將客廳朝向前院、家庭室朝向后院、餐廳朝向側院等，多使用落地窗以保障采光和觀景效果，但朝向前院的窗的大小要適宜，在保障良好的采光和觀景的同時注意私密性。地上一層應按照從禮儀接待空間到家庭活動空間的序列進行整體的空間布局，主要的功能空間包括門廳、客廳、餐廳、家庭室、早餐室、中西廚房、客臥室、車庫。門廳的面積在10平方米左右，同時要和其他的功能空間形成通而不透的空間聯(lián)系。樓梯的位置要注意，務必避免一入戶即撞上樓梯的情況?？蛷d應朝南，面積可適當夸張，面寬應保證在6-7米，客廳（可能的話包括門廳）應設計吹拔，以彰顯別墅的氣派和身份感。在一層應設計一間帶獨立的衛(wèi)生間的臥室，供年老或行動不方便的家庭成員以及客人使用。一層還應該設計公共衛(wèi)生間一處，應做到干濕分離，但可以不包括洗浴空間。家庭室與西廚、早餐室結合布置，在廚房一側設計后門，朝向后院作為獨立工人出口戶型設計要點

二層為休息區(qū)，主要的功能空間包括家庭室、主臥區(qū)、兩間次臥室。主臥區(qū)應做到南北通透，寬敞、闊綽并有良好的景觀，包括主臥室、書房、獨立的衛(wèi)生間以及男女主人獨立的進入式衣帽間，主臥可考慮設計雙露臺。兩間次臥室均應設計衣櫥、獨立衛(wèi)生間，可能的話應盡量設計露臺。兩間次臥室中至少有一間朝南。在剩余的公共空間可結合吹拔的位置設置小型的家庭室，做到樓上樓下空間有交流。從降低成本和施工角度考慮，地下室面積基本上為地上一層的面積減去車庫的面積。地下室功能空間可以包括：家庭影院、健身房、設備間（包括鍋爐房）、洗衣房、工人房（包括獨立的衛(wèi)生間、toilet,basin,shower）、公共衛(wèi)生間、酒窖、桑拿房等。地下室采光使用下沉庭院采光，下沉庭院要保障一定的面積。首層功能能空間面面積建議議分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)

首層門廳10200-240客廳40-60餐廳15家庭室15-20西廚、早餐室15中廚10-15公用衛(wèi)生間5次臥室（包括獨立衛(wèi)生間）20車庫35二層與地地下室功功能空間間面積建建議分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)二層主臥區(qū)主臥室20-30150-160主人衛(wèi)生間10-15步入式衣櫥*2（5-10）*2書房10次臥室（包括獨立衛(wèi)生間、衣櫥）*220-30家庭室10-15地下室康體娛樂空間（包括家庭影院、健身房、桑拿、多功能廳等）100-120160-200設備間/鍋爐房10-20操作區(qū)域（包括儲藏室、洗衣房、工人房及衛(wèi)生間）30-40其他（包括酒窖、公共衛(wèi)生間等）20產品的使使用細節(jié)節(jié)室外空間間室內空間間內外空間關系系建筑排布大面積庭院、、多重庭院、、精裝修庭院院客廳、客廳挑挑空、餐廳、、廚房、特殊功能空間間大面積觀景窗窗、多房間景景致保證私家庭院院面積大面積會客廳廳細節(jié)的使用價價值高級別墅客戶戶非常注重公共空間的尊尊貴感，希望客廳面面積盡可能的的寬敞、闊綽綽，因此客廳廳面積應達到到70-80平平方米的規(guī)模?？蛷d挑空處理理細節(jié)的使用價價值根據對西山美美廬來訪客戶戶的調查，客客戶在對比過過不同客廳處處理戶型后，，明顯傾向選擇擇有挑空的客客廳。挑空的客廳能能顯著提升客客廳的空間感感和開敞度。。項目名稱客廳挑空面積(m2)優(yōu)山美地b3戶型28優(yōu)山美地b6戶型25萊蒙湖C戶型27大湖山莊F1戶型30溫哥華森林A4-C戶型29溫哥華森林A2-C戶型33廚房與餐廳細節(jié)的使用價價值廚房和餐廳，，是女主人的的“地盤”；；客戶訪談顯顯示，有別墅墅居住經驗、、特別是海外外生活經歷的的女性，對餐餐廳和廚房的的關注度極高高，關注點集集中于：操作臺面臨窗窗而布通過落地窗與與后院聯(lián)通的的廚房廚房與餐廳細節(jié)的使用價價值西山美廬E戶戶型地上一層層中廚面積14平方米西廚面積12平方米餐廳面積18平方米溫哥華森林A2-C戶型型地上一層中廚面積8平方米西廚面積10平方米餐廳面積28平方米項目名稱中廚面積(m2)西廚面積(m2)西山美廬B戶型1511西山美廬E戶型1412溫哥華森林A2-C戶型810溫哥華森林A4-C戶型59順馳林溪A2戶型511順馳林溪A3戶型612是否有中式廚廚房與西式廚廚房，且各自自獨立；中式廚房的面面積不應過小小，20平方方米較為合適適；餐廳與起居室室應有明顯的的分隔；主臥室區(qū)細節(jié)的使用價價值各臥室盡可能能配有衣帽間間二層獨立家庭庭室、獨立舒舒適的書房男女主人衣帽帽間分開主臥室40-50平方米米以上，衣帽間>10平方米項目名稱主臥區(qū)面積(m2)優(yōu)山美地b3戶型58優(yōu)山美地b6戶型53晴翠園C2戶型63晴翠園E戶型50溫哥華森林A4-C戶型55溫哥華森林A2-C戶型65多處挑空處理理細節(jié)的使用價價值入口處設置大大氣的玄關餐廳挑空項目名稱餐廳挑空面積(m2)優(yōu)山美地b3戶型14納帕溪谷SF戶型15水印長灘2N戶型18水印長灘2SA戶型20大面積、落地地采光窗細節(jié)的使用價價值例如優(yōu)山美地地B3區(qū)業(yè)主主認為現居別別墅的各個房房間的窗戶均均偏小，特別別是客廳和主主臥室?？蛻粽J為在目目前保溫技術術相當成熟的的情況下，應應盡可能保證證每個房間均均有大面積的的、可向外觀觀景的窗戶，，這應該是別別墅不同于普普通住宅最為為關鍵之處。。起居室采光落落地窗起居室采光落落地窗將客廳朝向前前院、家庭室室朝向后院、、餐廳朝向側側院，多使用用落地窗以保保障采光和觀觀景效果，但但朝向前院的的窗的大小要要適宜，在保保障良好的采采光和觀景的的同時注意私私密性?！芭R綠化帶的房房子，餐廳應應設置于綠化化帶一側”—西山美廬廬業(yè)主訪談，，“享受用餐餐+觀景的美美好生活片斷斷”各個臥室均能能與外界環(huán)境境交流（首層臥室-庭庭院、二層-露臺）主臥室大面積積觀景窗細節(jié)的使用價價值主臥室落地窗窗與陽臺起居室、客廳廳和主臥室是是業(yè)主經?；罨顒拥牡胤?，，對采光和景景觀要求高，，因此需要在在這些位置采采用大面積的的采光窗，同同時保證有良良好的室外景景致?？蛻魧Σ晒獯按暗募毠?jié)要求求細節(jié)的使用價價值高度：首層餐廳等有有一定生活隱隱私的空間，，形似落地窗窗的窗臺高度度不應過低，，以保證主人人生活的隱私私。材料：鋼框木形式的的窗戶，外層層鋼材可保證證窗的功能要要求，內層木木質便于與業(yè)業(yè)主個性化裝裝修風格相融融合。效果：窗玻璃應盡可可能完整，以以保證視覺效效果，特別是是客廳窗玻璃璃需避免分隔隔過碎。客戶對大面積積采光窗的細細節(jié)要求特殊功能空間間成為普遍要要求細節(jié)的使用價價值地下室設置1-2間常駐司機、、家庭保姆房房間保姆有獨立出出入口，可設設置在側向、、后向花園，，通過庭院進進入。私家庭院內能能有小面積的的獨立空間，，可按照業(yè)主主生活喜好隨隨意安排，例例如SPA、玩具間、花花房…首層設置帶獨獨立衛(wèi)生間的的臥室，方便便老人居住大面積私家庭庭院細節(jié)的使用價價值項目名稱地上建筑面積私家庭院面積碧水莊園350-370500優(yōu)山美地B3區(qū)344-383200-300大湖山莊366500-1000觀唐350-373205-502納帕溪谷三期353-382400-1000渡上335-380400-600萊蒙湖387500西山美廬355-391350-400溫哥華森林388400-500高級別墅私家家花園面積應應盡可能大，，建議選擇高高于市場同類類產品的面積積區(qū)間，根據據初步測算，，建議高級獨獨棟別墅私家家庭院合計面面積選擇500-1000平方米/戶的標準。。多重庭院細節(jié)的使用價價值多重庭院包括括：前院后院側院內院入戶院客戶調查發(fā)現現，目前的別別墅居住者對對庭院的需求求，已經不再再局限于原有有私家花園內內的植樹種草草，而是要求求有更優(yōu)美的的景致，要求求與室外有更更多的可互動動空間。以納帕溪谷地地上面積350-470平方米的戶戶型為例，中中院、側院面面積80-130平方米米，后院面積積約在200-400平平方米。入戶前院多重庭院細節(jié)的使用價價值前花園是開敞敞式的，有的的以精巧的低低矮木柵欄或或竹籬笆圍起起來；每家門門前都栽滿了了鮮花和樹木木，修剪得非非常整齊漂亮亮，具有迎賓賓的禮儀功能能，展示主人人的形象和品品位，就如同同主人敞開胸胸懷接納遠方方的來客，既既體現主人的的匠心獨運，，又有很強的的包容性。前花園同時也也是社區(qū)景觀觀的重要組成成部分，可以以與周圍住宅宅互相借景，，形成風格各各異的美麗街街景和社區(qū)優(yōu)優(yōu)美的大環(huán)境境。街道與房房子之間采用用巧妙的處理理，使主人在在屋里可以看看到街景，而而行人卻看不不到屋里。主人與街上的的行人有了一一段恰當的距距離，沒有房房子緊鄰街道道的壓迫感，，主人和行人人感覺上都很很舒服。精裝修庭院細節(jié)的使用價價值庭院功能：有別墅居住住經驗的客戶戶極為關注庭庭院內是否有有上下水、煤氣氣等可進行灌溉和燒烤活動的條件。。院墻可采用植植物+柵欄的的自然隔離方方式，既能向向外展示漂亮亮的私人花園園、又利用植植物形成的天天然屏障保證證生活隱私。。后花園一般都都較寬敞，以以圍墻和綠化化帶區(qū)隔，功功能性和私密密性都非常強強，家人，朋朋友聚會，屬屬于純家庭娛娛樂休閑空間間。精裝修庭院細節(jié)的使用價價值庭院組成包括括：溫泉、壁壁泉、涼亭、、花架、綠植植、燒烤臺等等。庭院內還還預留溫泉管管、自來水管管、天然氣管管、電源線等等。高級別墅推薦薦戶型1別墅一層建筑面積221m2客廳40餐廳15家庭室22臥室15西廚17中廚7儲藏室A2儲藏室B2傭人間5衛(wèi)生間A3衛(wèi)生間B5洗衣房4車庫33別墅二層建筑面積146m2主臥室25主衛(wèi)生間13衣帽間10臥室A15臥室B13衛(wèi)生間A4衛(wèi)生間B4露臺17地上一層地上二層蘭喬圣菲D戶型總建筑面積367㎡地上建筑面積367㎡高級別墅推薦戶型型2總建筑面積554㎡地上建筑面積387㎡地上一層221㎡地上二層162㎡地下室172㎡地上一層庭院的設計與室內內功能空間相結合合，圍繞內庭院組組織空間?？蛷d、、餐廳、家庭室分分別位于內庭院的的三側，同時客廳廳面向前院、家庭庭室朝向后院，而而餐廳則朝向側院院開窗，使得主要要的接待空間和家家庭聚會空間都有有至少兩個方向的的景觀。圍和內院的設計計使建筑有了更更多的采光面。。高級別墅推薦戶戶型2地下室地上二層總建筑面積554㎡地上建筑面積387㎡地上一層221㎡地上二層162㎡地下室172㎡高級別墅推薦戶戶型3西山美廬G戶型總建筑面積615㎡地上建筑面積387㎡地下建筑面積228㎡該戶型首層動靜靜分區(qū)明顯、合合理；起居室朝東、南南向，享受清晨晨的第一縷陽光光；與門廳的錯錯層設計，突出出起居室的獨立立和大氣；首層次臥室?guī)в杏歇毩⒌男l(wèi)生間間和衣帽間，形形成獨立主臥區(qū)區(qū)；廚房、餐廳、起起居室均能觀賞賞到院內景色；；車庫未能與起居居室相連，停車車后需要經過樓樓梯走道到達起起居室；首層衛(wèi)生間位置置較遠，需要繞繞過樓梯間；首層高級別墅推薦戶戶型3地下室地上二層二層四間臥室+一間書房，非常常符合當前別墅墅消費需求；書房位置獨立，，既與樓梯間相相連，又能從主主臥室區(qū)進入，，可形成獨立的的主臥區(qū)；二層各個臥室均均帶有衛(wèi)生間和和獨立的衣帽間間，除西北角的的衛(wèi)生間外，均均帶有露臺，可可遠觀西山；地下室面積大、、功能全；地下室內的傭人人房均享有自然然采光；高級別墅推薦戶戶型4總建筑面積613㎡地上建筑面積391-408㎡地下建筑面積222㎡西山美廬E戶型型地上一層首層客廳挑空6.4米，南向兩層高高度的落地窗，，顯現尊貴感；；主客廳方正，實實用性高，外加加挑空后的強烈烈空間感，凸顯顯出豪宅的大尺尺度和奢侈感，，深受客戶喜愛愛；該戶型是西山美美廬最為暢銷的的戶型，特點在在于空間尺度收收放合理、空間間方正使用率高高；高級別墅推薦戶戶型4地下室地上二層主臥室的南側北北側通過露臺實實現雙向通透，，增加采光面和和主臥區(qū)的視野野；各個臥室均設有有洗手間；地下室與下沉式式庭院相連，既既為地下室提供供了自然采光，，也是自家庭院院與外界的自然然隔離?？蛻裟繕薕bjectives>豪宅別墅產品研研究及設計建議議戶型設計原則出于兼顧充分展展示、引領形象象和控制風險的的考慮，豪宅別別墅的量應控制制在20套以內，其中擁擁有獨享資源處處可考慮設置1000平方米左右的超超大戶型，而缺缺乏獨享資源處處則應將地上建建筑面積控制在在500平方米左右。超大戶型的設計計在滿足高級別別墅戶型設計要要點中所提到的的功能空間種類類的要求的基礎礎上，可由設計計師根據資源的的分布、室內室室外空間的交流流等因素進行個個性化的設計。。此處不再給出出戶型設計的要要點和推薦戶型型。500平米左右的戶型型設計的功能空空間的組成和序序列與高級別墅墅基本類似，但但主要的功能空空間的尺寸應進進一步放大，同同時應增添如私私家泳池、男女女主人雙主臥等等進一步彰顯別別墅的氣派與奢奢侈的功能空間間考慮。戶型設計要點（500㎡左右右）地上建筑面積450平方米到550平方米。地下建筑面積250平方米左右，總總建筑面積700-800平方米。地上兩層，地下下一層。室內車庫，2-3個車位。建筑基地面積在在1200平米左右。5個臥室，包括2個主臥區(qū)及三間間次臥室。與高級別墅相比比，一層的主要要功能空間基本本相同，但門廳廳、客廳、餐廳廳以及公共衛(wèi)生生間的面積可適適當放大，其中中客廳的面寬要要保證在7米以上，同時在在入戶門廳處增增加單獨的衣帽帽間。需設置兩兩個主臥區(qū)，提提供上下分層和和在二層并立的的兩種選擇，除除此以外二層層還應設計兩個個次臥室；地下下室可考慮設計計游泳池，并考考慮增加一間臥臥室供司機使用用。功能空間面積建建議（500㎡左右右）分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)

首層門廳（包括衣帽間）20280-350客廳50-70餐廳20-30家庭室20-30西廚、早餐室20中廚20公用衛(wèi)生間20次臥室（獨立衛(wèi)生間、衣櫥，可替換為主臥區(qū)）20-30車庫40-60功能空間面積建建議（500㎡左右右）分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)二層主臥區(qū)1主臥室20180-220主人衛(wèi)生間10步入式衣櫥5-10書房10-15主臥區(qū)2（可與一層次臥互換）主臥室20主人衛(wèi)生間10步入式衣櫥5-10起居室10-15次臥室（包括獨立衛(wèi)生間、衣櫥）*220-30家庭室20功能空間面積建建議（500㎡左右右）分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)地下室泳池（包括機房、更衣間、衛(wèi)生間,可選)100-150200-280家庭影院40-60健身房、桑拿室20-30酒吧、酒窖20-30設備間/鍋爐房10-20操作區(qū)域（包括儲藏室、洗衣房、工人房及衛(wèi)生間）30-40其他（包括司機房及衛(wèi)生間、公共衛(wèi)生間等）20納帕溪谷F戶型總建筑面積654㎡地上建筑面積469㎡地上一層279㎡地上二層190㎡地下室185㎡首層建筑實景圖豪宅別墅推薦戶戶型1單獨門房及私家家車道設計平添添了別墅的尊貴貴感。U型建筑自然圍和和了內庭院，同同時也增加了建建筑的采光面。。地上二層納帕溪谷F戶型總建筑面積654㎡地上建筑面積469㎡地上一層279㎡地上二層190㎡地下室185㎡豪宅別墅推薦戶戶型1二層的走道尺度度適當放大，預預留了布置斗柜柜或壁桌等裝飾飾家具的空間，，走道的盡頭以以弧形的結合玄玄關和客廳吹拔拔的小陽臺結束束，使走道也稱稱為一道風景。。主臥室的衛(wèi)生間間干濕分區(qū)，洗洗面池與通往衣衣帽間的走道自自然結合。豪宅別墅推薦戶戶型1地下室庭院效果圖納帕溪谷F戶型總建筑面積654㎡地上建筑面積469㎡地上一層279㎡地上二層190㎡地下室185㎡多重庭院的設計計，主要的功能能空間均朝向庭庭院，使得每個個主要房間都有有了2個面以上的景觀觀。納帕溪谷E戶型總建筑面積637㎡地上建筑面積452㎡地上一層276㎡地上二層176㎡地下室185㎡地上一層地上二層豪宅別墅推薦戶戶型2先進院門再進家家門的設計保證證了私密性，同同時也迎合了中中國人傳統(tǒng)的居居住習慣。主臥室設計了單單獨的起居空間間。建筑實景圖豪宅別墅推薦戶戶型2地下室納帕溪谷E戶型總建筑面積637㎡地上建筑面積452㎡地上一層276㎡地上二層176㎡地下室185㎡庭院效果圖庭院實景圖西山美廬L戶型地上建筑面積571㎡地上一層地上二層豪宅別墅推薦戶戶型3西山美廬L戶型地上建筑面積571㎡地上一層地上二層豪宅別墅推薦戶戶型4客戶目標Objectives>經濟性小獨棟產產品分析經濟型小獨棟產產品研究小獨棟別墅界定定解決較高建筑密密度的方法解決緊湊的生活活空間的方法戶型研究小獨棟別墅界定定地上面積區(qū)間：200-320平米之間容積率：0.35-0.4左右間距：3-5米庭院面積：300-500平米技術指標地下面積：<100平米所謂小獨棟產品品是相對于建筑筑面積較大、總總價較高的獨棟棟產品和聯(lián)排別別墅而言的一種種旨在通過建筑筑面積控制總價價，擴大低密度度產品置業(yè)客戶戶群體的獨棟別別墅產品產品界定產生背景小獨棟產品概念念于2003年年北京別墅市場場出現，此類產產品是低密度物物業(yè)市場產品細細分的結果———即彌補聯(lián)排別別墅和面積較大大/總價較高的的獨棟別墅的一一種產品類型小獨棟的自身產產品缺陷和目標標客戶的置業(yè)敏敏感點存在一定定的矛盾，需要要通過一些技術術性的手段解決決獨棟的產品形式式較低的總價范圍圍較高的建筑密度度緊湊的生活空間間產品策略：在保持較低的總總價范圍的前提提之下，產品全全面在公共空間間處理和私人空空間的營造上發(fā)發(fā)力可以通過圍合組團、建筑筑單體、聯(lián)院處處理以及公共綠綠地幾種手段來解決決建筑密度過高高帶來的壓抑和和擁擠之感?？梢酝ㄟ^室內空間、室內內外關系以及建建筑細節(jié)幾種手段來解決決小面積帶來的的別墅感缺陷問問題。較高的建筑密度度緊湊的生活空間間客戶敏感點產品缺陷經濟型小獨棟產產品研究小獨棟別墅界定定解決較高建筑密密度的方法解決緊湊的生活活空間的方法戶型研究較高的建筑密度度帶來的空間壓壓抑和緊促感可可以通過一些手手段來緩解和規(guī)規(guī)避較高的建筑密度度圍合組團建筑單體聯(lián)院處理公共綠地在節(jié)約基地面積積的前提之下，，通過圍合組團團的公共空間來來增加鄰里交流流空間，減少較較小的庭院面積積帶來的負面影影響(典型案例例：納帕溪谷））短面寬/大進深深的單體設計帶帶來的采光和對對視問題可以通通過單體的排布布擺向和處理來來解決（典型案案例：龍灣別墅墅）山墻的共用/庭庭院的銜接可以以在提高容積率率的前提之下增增大了庭院的空空間和保證了庭庭院的私密度（（典型案例：香香江別墅、亞瀾瀾灣）大面積集中公共共綠地的設施在在視覺感受上給給人空曠的感覺覺，并且能夠為為業(yè)主提供寬敞敞的活動空間緩緩解庭院活動面面積較小的問題題（典型案例：：龍灣別墅、溫溫哥華森林）圍合組團式排布布小獨棟別墅應在在能保證一定的的私家庭院面積積下、盡可能減減少對土地面積積占有；解決方案之一是是采用組團式布布局，即4-6棟別墅通過圍圍合的形式，在在節(jié)約基地面積積的同時保證一一定的公共交流流空間，減少由由于較小的院落落帶來的負面影影響案例：納帕溪谷谷小戶型布局建筑單體在建筑單體的排排布方向處理上上，采取了房子子的布局與正南南、正北約40度的夾角，比比普通正南正北北多出了11%的采光角度項目的高容積率率決定了其宅基基地短面寬/大大進深的缺點，，單體設計上采采用了豎L型，，把客廳等需要要日照和采光的的公共空間放到到首層延伸處，，而臥室區(qū)退后后設置；實現了了客廳等的立體體采光和臥室的的多面采光，給給解決對視問題題留出了窗子設設置的空間案例：龍灣別墅墅聯(lián)院處理聯(lián)院別墅可以在在提高容積率的的前提下，保證證庭院的面積；；并且通過山墻墻的運用，保證證了庭院的私密密性在短面寬/大進進深的基地條件件下，通過U型型或者L型的建建筑單體設計，，巧妙地把庭院院在空間劃分為為三層：前院、、內院和后院，，產生了步移景景換的效果，并并保證了每個房房間都可以擁有有院景的效果三重庭院的效果果也緩解了整體體庭院面積過小小帶來的視覺壓壓抑和緊湊之感感前院內院后院典型案例：香江江別墅公共綠地集中公共綠地可可以散落分布在在小區(qū)內，以解解決小獨棟別墅墅庭院空間小而而產生的活動空空間不足，同時時為鄰里之間的的交流提供了良良好的場所零散分布的集中中綠地可以緩解解較高的建筑密密度帶來的視覺覺壓抑和疲勞感感多處集中綠地的的開放性對于實實現均衡物業(yè)價價值有良好的效效果典型案例：溫哥哥華森林經濟型小獨棟產產品研究小獨棟別墅界定定解決較高建筑密密度的方法解決緊湊的生活活空間的方法戶型研究小獨棟別墅由于于面積較小帶來來的別墅感不足足問題可以通過過室外空間、室室內空間、內外外關系處理以及及建筑細節(jié)等手手段來緩解室內空間室外空間內外空間關系建筑細節(jié)客廳、餐廳、地地下室、主臥室室區(qū)下沉庭院大面積觀景窗、、露臺等灰空間、建筑高高度與屋檐、外外立面顏色和材材料緊湊的生活空間間經濟型小獨棟產產品研究小獨棟別墅界定定解決較高建筑密密度的方法解決緊湊的生活活空間的方法戶型研究室外空間室內空間內外空間關系建筑細節(jié)下沉式庭院室外空間下沉式庭院增加加了室外空間的的層次感，業(yè)主主可隨意分配各各類使用功能于于此；下沉式庭院對支支付能力有限、、非常向往別墅墅庭院生活的客客戶很有打動力力。下沉式庭院院已經成為小別別墅必備點。增加地下室自然然采光面平添院落的層次次感半室內空間感，，用途廣下沉式庭院室外空間水印長灘2N戶戶型納帕溪谷SA戶戶型16m2項目名稱下沉式庭院面積(m2)龍灣別墅A-1戶型20龍灣別墅A-3戶型28龍灣別墅A-5戶型31納帕溪谷SA戶型16納帕溪谷SF戶型24溫哥華森林A2-C戶型17溫哥華森林b3-P戶型26水印長灘2N戶型22水印長灘2SA戶型31下沉式庭院通常常為側院下沉，，下沉面積20-30平方米。結合本本項目產品定位位，下沉式庭院院面積在20-30平方米間，即可可實現庭院效果果；設計中需協(xié)調下下沉式庭院院墻墻與臨院關系增加土方工程量量日常使用成本略略高，需要配備備水泵經濟型小獨棟產產品研究小獨棟別墅界定定解決較高建筑密密度的方法解決緊湊的生活活空間的方法戶型研究室外空間室內空間內外空間關系建筑細節(jié)緊湊布局，盡量量減少橫向及縱縱向的交通面積積。注意不不同的的空間間之間間的交交流與與聯(lián)系系，通通過縱縱向、、橫向向的空空間交交流，，通過過隔與與非隔隔創(chuàng)造造豐富富的空空間層層次感感。室內處處理應應該抓抓住凸凸現別別墅特特質的的孔家家，同同時通通過合合理的的功能能布局局減少少面積積較小小帶來來的壓壓抑感感，實實現““小面面積、、大感感受””的效效果別墅特特質空空間的的處理理彰顯別別墅特特質的的功能能空間間，如如客廳廳、主主臥的的面積積尺寸寸可局局部放放大/入口玄玄關的的挑空空，而而其他他的功功能空空間的的面積積尺寸寸可適適當縮縮小。。將部分分功能能空間間（如如客廳廳和家家庭室室或客客廳與與餐廳廳或家家庭室室與餐餐廳））結合合布置置。充分利利用地地下室室，在在其分分布活活動室室、影影音室室、工工人房房等功功能空空間功能空空間布布局處處理玄關和和吹拔拔小獨棟棟別墅墅客戶戶最為為關注注獨棟棟別墅墅的居居住感感受。。對于于一直直居住住在城城市公公寓的的首次次別墅墅置業(yè)業(yè)者來來說，，入口口的吹吹拔處處理能能使其其有明明顯的的、不不同于于普通通住宅宅的居居住感感受。。項目名稱入口玄關面積(m2)順馳林溪a戶型9萬萬樹B戶型6觀唐A戶型9觀唐B戶型5觀唐D戶型8順馳林林溪a戶型型入入口口玄關關9平平米別墅特特質空空間的的處理理大面積積會客客廳客廳是是待客客會客客的主主要空空間。。別墅客客戶非非常注注重公公共空空間的的尊貴貴感，，希望望客廳廳面積積盡可可能的的寬敞敞、闊闊綽在地上上面積積為250左右右的情情況下下，獨獨立客客廳面面積應應達到到40平方方米左左右；；在地地上面面積在在200平平米左左右，，家庭庭廳、、客廳廳以及及餐廳廳可以以結合合布置置，總總面積積在70-80左右右別墅特特質空空間的的處理理客廳挑挑空小獨棟棟別墅墅客廳廳面積積有限限，客客廳局局部挑挑空后后能明明顯提提高客客廳的的開敞敞度，，項目名稱客廳挑空面積(m2)納帕溪谷SA戶型20納帕溪谷SF戶型17優(yōu)山美地b1戶型22龍灣別墅A-5戶型31溫哥華森林b3-T戶型19溫哥華森林b3-P戶型29碧水莊園b2戶型35別墅特特質空空間的的處理理獨立主主臥區(qū)區(qū)室內空空間主臥區(qū)區(qū)是凸凸現別別墅主主人居居住尊尊貴的的區(qū)域域；獨獨立主主臥區(qū)區(qū)有兩兩種處處理手手法：：方法一一：二二層只只有主主臥區(qū)區(qū)一個個功能能空間間，無無其他他臥室室；方法二二：二二層設設置兩兩個獨獨立主主臥區(qū)區(qū)，以以滿足足雙親親同住住的需需要；；案例1：水水印長長灘III期托托斯卡卡納山山居別別墅NA戶戶型，，局部部二層層，作作為主主臥區(qū)區(qū)，另另配合合一層層設有有一間間次臥臥室。。陽臺主臥室書房上空衣帽間過廳衛(wèi)生間主臥室主臥衛(wèi)生間案例2：納納帕溪溪谷SA戶戶型，，二層層設有有2個個獨立立主臥臥區(qū)；；別墅特特質空空間的的處理理地下室室、半半地下下室小獨棟棟別墅墅地下下室面面積約約在70-100平平方米米之間間，由由于地地上面面積有有限，，業(yè)主主通常常會一一些私私人愛愛好和和家庭庭生活活功能能空間間移至至地下下室內內。半地下下室與與室外外別墅特特質空空間的的處理理地下室室功能能與面面積項目名稱地下室面積(m2)納帕溪谷SB戶型73納帕溪谷SE戶型84觀唐E戶型98觀唐V戶型93龍灣別墅A-5戶型88龍灣別墅B-3戶型110溫哥華森林C3-C戶型124溫哥華森林b3-P戶型130納帕溪溪谷SE戶戶型地地下室室84.18㎡㎡地下室室包括括：家庭活活動室室和下下沉式式庭院院觀唐E戶型型地下下室98.65㎡㎡地下室室包括括：健身房房、影影音室室、雙雙衛(wèi)生生間、、洗衣衣間、、設備備間、、備用用間和和下沉沉式庭庭院晴翠園園F戶戶型地地下室室94.91㎡㎡地下室室包括括：起居室室、娛娛樂室室、洗洗衣房房、衛(wèi)衛(wèi)生間間、工工作間間、保保姆房房、設設備間間別墅特特質空空間的的處理理室內空空間交交流處處理功能空空間布布局處處理注意不不同的的空間間之間間的交交流與與聯(lián)系系，通通過縱縱向/橫向向的空空間交交流緩緩解由由于功功能空空間布布局緊緊湊帶帶來的的壓抑抑感通過室室內欄欄桿/半墻墻/室室內窗窗戶來來為橫橫縱的的交流流提供供空間間依據據，這這種通通透的的視覺覺感有有助于于減少少各個個空能能空間間較小小面積積而帶帶來的的緊湊湊感經濟型小獨棟產品品研究小獨棟別墅界定解決較高建筑密度度的方法解決緊湊的生活空空間的方法戶型研究室外空間室內空間內外空間關系建筑細節(jié)入戶處理室內外空間交流別墅的入戶處理，，有助于增加別墅墅的私家領地感；；手法一：入戶門廊廊手法二：院門入戶門與前院相結結合，院門即為入入門，作為住家內內外的分隔；門廊-溫哥華森林林入戶院門-水印長長灘主要功能空間的大大面積觀景窗室內外空間的交流流起居室采光落地窗窗主臥室落地窗與陽陽臺次要空間的多面采采光窗客廳、主臥、餐廳廳多使用落地窗以以保障采光和觀景景效果，但朝向前前院的窗的大小要要適宜，在保障良良好的采光和觀景景的同時注意私密密性。產品的室內面積有有限，走廊、次臥臥室等次要功能空空間略顯局促，應應用大面積的窗能能有效改善室內面面積不足帶來的壓壓抑感經濟型小獨棟產品品研究小獨棟別墅界定解決較高建筑密度度的方法解決緊湊的生活空空間的方法戶型研究室外空間室內空間內外空間關系建筑細節(jié)1.建筑灰空間間的運用半室外灰空間：室外走廊、環(huán)廊、、門廊增加別墅的體量感感建筑細節(jié)2.建筑高度與與屋檐控制建筑整體高度度將屋頂與屋檐進行行緩坡處理增加別墅的體量感感建筑細節(jié)3.外立面顏色色運用不同深淺的顏顏色、對比色增加加建筑的層次感增加別墅的體量感感建筑細節(jié)4.使用有質感感外墻材料文化石外掛板墻面磚增加別墅的體量感感建筑細節(jié)經濟型小獨棟產品品研究小獨棟別墅界定解決較高建筑密度度的方法解決緊湊的生活空空間的方法戶型研究小獨棟別墅戶型設設計要點首層的主要功能空空間包括客廳、餐餐廳、家庭室、廚廚房、車庫，為體體現較大的空間感感受，地上面積在在200左右的戶型可以將將客廳、餐廳、家家庭室三者或其中中的兩者結合布局局，并設計（局部部）吹拔，客廳的的面寬保證在5米1以上。廚房應分為中廚和和西廚，其中中廚廚的面積較大。此此外一層還應設計計衛(wèi)生間一處。地上200平米左右的戶型可可以布置3個臥室。250左右則可以布置4個臥室建筑基地的面積在在200平米/棟左右，可以通過過幾棟別墅圍合一一個集中的組團開開放空間的形式，，在節(jié)約基地面積積的同時仍保證一一定面積的室外空空間。二層主要功能空間間為臥室，包括1個主臥區(qū)+2個次臥室的選擇，，其中主臥區(qū)應至至少包括主臥室、、主人衛(wèi)生間、步步入式衣帽間三個個組成部分。地下室的功能空間間包括設備間、儲儲藏室、工人房、、洗衣房、家庭影影院等，地下室的的采光根據基底的的大小盡量采用下下沉式庭院采光。。地上面積在200平米左右的小獨獨棟別墅主要功能能空間面積建議首層、地下室分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)

首層門廳5100客廳、餐廳、家庭廳70公用衛(wèi)生間5廚房（區(qū)分中廚、西廚）15地下室家庭影院20-3090-100多功能廳20設備間10洗衣房/儲藏10車庫20工人房(包括衛(wèi)生間）10分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)二層主臥區(qū)1主臥室15-2050-60主人衛(wèi)生間10步入式衣櫥5-10書房10次臥室115-2030-40次臥室210-15公用衛(wèi)生間5地上面積在200平米左右的小獨獨棟別墅主要功能能空間面積建議二層地上面積在250平米左右的小獨獨棟別墅主要功能能空間面積建議首層、地下室分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)

首層門廳5160客廳60餐廳30家庭廳30公用衛(wèi)生間5廚房（區(qū)分中廚、西廚）15次臥室15地下室家庭影院20-3090-100多功能廳20設備間10洗衣房/儲藏10車庫20工人房(包括衛(wèi)生間）10分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)二層主臥區(qū)1主臥室15-2050-60主人衛(wèi)生間10步入式衣櫥5-10書房10次臥室115-2030-40次臥室210-15公用衛(wèi)生間5地上面積在250平米左右的小獨獨棟別墅主要功能能空間面積建議二層溫哥華森林C5-C總建筑面積385㎡地上建筑面積252㎡地上一層138㎡地上二層114㎡半地下室132㎡地上一層小獨棟別墅推薦戶戶型一溫溫哥華森林C5-C布局緊湊，250平米的地上面積實實現了兩廳（客廳廳與家庭室）四臥臥。為節(jié)省用地，將整整個建筑設計成進進深大、面寬小，，但主要的功能空空間：客廳和主臥臥室都保證了南向向?？蛷d和餐廳結合布布置，增加了空間間的開闊感，同時時以地面標高的變變化加以區(qū)隔。客廳和主臥室占據據南向，尺寸相對對夸大，面寬都達達到了5米以上，且均配有有獨立的平臺/露臺。半地下室的設計提提高了地下空間的的舒適性與實用性性，車庫和傭人房房被置于半地下室室中，節(jié)省了地上上建筑面積。半地下室地上二層溫哥華森林C5-C總建筑面積385㎡地上建筑面積252㎡地上一層138㎡地上二層114㎡半地下室132㎡小獨棟別墅推薦戶戶型一溫溫哥華森林C5-C小獨棟別墅推薦戶戶型二香香江別墅L型戶戶型總建筑面積296.50㎡地上建筑面積206.01㎡地上一層118.37㎡地上二層87.64㎡半地下室90.49㎡首層：?前院與室內內的落差營造出拾拾級而上的起伏感感，空間層次豐富富?4.5米的的挑空客廳三面采采光，環(huán)繞的中庭庭和后院成為一體體化的戶外客廳?餐廳帶外廊廊，與街區(qū)形成自自然的對話空間；；餐廚正對中庭院院落二層：?完全私密的的居家空間，全部部南向采光?主臥與主衛(wèi)衛(wèi)之間特設衣帽間間，營造干濕分區(qū)區(qū)的舒適生活地下室：?半地下車庫庫、獨立工人房?地下家居室室的設計完全體現現主人個性空間小獨棟別墅推薦戶戶型三香香江別墅U型戶戶型總建筑面積306.89㎡地上建筑面積230.63㎡地上一層158.25㎡地上二層72.38㎡半地下室76.26㎡首層：?前院與室內的的落差營造出拾級級而上的起伏感，，空間層次豐富?4.5米的的挑空客廳三面采采光，前臨開放式式前院的街區(qū)景致致、后享中庭院落落的家庭情趣?挑高高4.5米的一一層主臥臥獨享近近百平米米的私密密花園，，明衛(wèi)浴浴設計?中中庭院落落正對超超大餐廚廚空間二層：?樓樓梯很好好地區(qū)分分開兩個個臥室套套房，有有效地保保障私密密感?每每個臥室室都配有有獨立的的衛(wèi)生間間，南向向臥室衛(wèi)衛(wèi)生間設設有頂窗窗小獨棟別別墅推薦薦戶型四四龍龍灣別別墅每戶的單單側墻面面沒有窗窗戶，解解決僅有有3米間間隔的對對視問題題。三層設計計，做足足容積率率項目單單體旋轉轉40度度，增大大單體采采光面。。窄面寬，，大進深深，地上上，充分分發(fā)揮土土地價值值。下沉式庭庭院，增增強小面面積庭院院的空間間感，同同時體現現溫泉的的自然體體驗與趣趣味性。。露天車位位，提高高產品的的性價比比，減少少其占地地面積。。利用層數數做到功功能區(qū)分分，克服服單層面面積過小小的劣勢勢。地下一層層：86平方米米（家庭活活動區(qū)））首層：95平方方米（禮儀接接待區(qū)））二層：53平方方米（客房區(qū)區(qū)）三層：51平方方米（私密休休息區(qū)））下沉庭院院；露天天溫泉池池沒有窗戶戶的墻面面。露天車位位總建筑面積286㎡地上建筑面積200㎡地上一層95㎡地上二層53㎡地上三層51㎡地下室86㎡車庫臥室餐廳家庭室廚房客廳門廳衛(wèi)生間總建筑面積325㎡地上建筑面積241㎡地上一層136㎡地上二層105㎡地下室84㎡地上一層層納帕溪谷谷SE戶戶型小獨棟別別墅推薦薦戶型五五納納帕溪溪谷SE戶型該戶型的的面寬較較寬、進進深短，，加大別別墅采光光面，保保證主要要休息空空間的舒舒適度；；首層設通通往私家家側院的的主臥室室區(qū)，帶帶有獨立立衛(wèi)生間間，可作作為老人人居住用用房，增增加了小小戶型的的使用功功能；地上二層層方案B納帕溪谷谷SE戶戶型小獨棟別別墅推薦薦戶型五五納納帕溪溪谷SE戶型主臥室陽臺主臥衛(wèi)生間步入室衣櫥上空家庭室次臥室次臥室衛(wèi)生間地上二層層方案A別墅二層層設置東東西雙主主臥區(qū)，，且通過過過廳相相對獨立立，不僅僅滿足老老少居住住的需求求，也能能保證各各個居住住區(qū)的私私密性；；其中一個個主臥區(qū)區(qū)可根據據業(yè)主需需要，定定制改為為兩個次次臥室；；總建筑面積325㎡地上建筑面積241㎡地上一層136㎡地上二層105㎡地下室84㎡總建筑面積344㎡地上建筑面積264㎡地上一層132.46㎡地上二層97.97㎡閣樓34.73㎡地下室79.99㎡該戶型是是納帕溪溪谷經典典的小戶戶型設計計，2套SD與2套SE戶型圍合合構成““組團””，通過過共用庭庭院、行行車路等等強調鄰鄰里居住住氛圍的的手段來來提高局局部容積積率。地上一層層小獨棟別別墅推薦薦戶型五五納納帕溪溪谷SD戶型納帕溪谷谷SD戶戶型地上二層層閣樓總建筑面積344㎡地上建筑面積264㎡地上一層132.46㎡地上二層97.97㎡閣樓34.73㎡地下室79.99㎡小獨棟別別墅推薦薦戶型五五納納帕溪溪谷SE戶型該戶型為為265平方米的的小別墅墅，戶型型面積偏偏小，但但通過盡盡可能減減少走道道等不易易利用的的公共空空間面積積，來增增加功能能房間，，因此地地上兩層層共容納納了4個房間。。別墅二層層的臥室室設計仿仿照美國國新型家家庭的常常用手法法。雙主臥區(qū)區(qū)設計，，可滿足足男女主主人分用用的要求求，也是是充分考考慮孩子子的家庭庭地位和和未來的的成長需需要，兩兩個主臥臥區(qū)臨近近卻互不不干擾，，是孩子子的獨立立自由空空間；小獨棟別別墅推薦薦戶型四四龍龍灣別別墅每戶的單單側墻面面沒有窗窗戶，解解決僅有有3米間間隔的對對視問題題。三層設計計，做足足容積率率項目單單體旋轉轉40度度，增大大單體采采光面。。窄面寬，，大進深深，地上上，充分分發(fā)揮土土地價值值。下沉式庭庭院，增增強小面面積庭院院的空間間感，同同時體現現溫泉的的自然體體驗與趣趣味性。。露天車位位，提高高產品的的性價比比，減少少其占地地面積。。利用層數數做到功功能區(qū)分分，克服服單層面面積過小小的劣勢勢。地下一層層：86平方米米（家庭活活動區(qū)））首層：95平方方米（禮儀接接待區(qū)））二層：53平方方米（客房區(qū)區(qū)）三層：51平方方米（私密休休息區(qū)））下沉庭院院；露天天溫泉池池沒有窗戶戶的墻面面。露天車位位總建筑面積286㎡地上建筑面積200㎡地上一層95㎡地上二層53㎡地上三層51㎡地下室86㎡車庫臥室餐廳家庭室廚房客廳門廳衛(wèi)生間總建筑面積325㎡地上建筑面積241㎡地上一層136㎡地上二層105㎡地下室84㎡地上一層層納帕溪谷谷SE戶戶型小獨棟別別墅推薦薦戶型五五納納帕溪溪谷SE戶型該戶型的的面寬較較寬、進進深短，，加大別別墅采光光面，保保證主要要休息空空間的舒舒適度；；首層設通通往私家家側院的的主臥室室區(qū)，帶帶有獨立立衛(wèi)生間間，可作作為老人人居住用用房，增增加了小小戶型的的使用功功能；地上二層層方案B納帕溪谷谷SE戶戶型小獨棟別別墅推薦薦戶型五五納納帕溪溪谷SE戶型主臥室陽臺主臥衛(wèi)生間步入室衣櫥上空家庭室次臥室次臥室衛(wèi)生間地上二層層方案A別墅二層層設置東東西雙主主臥區(qū)，，且通過過過廳相相對獨立立，不僅僅滿足老老少居住住的需求求，也能能保證各各個居住住區(qū)的私私密性；；其中一個個主臥區(qū)區(qū)可根據據業(yè)主需需要，定定制改為為兩個次次臥室；；總建筑面積325㎡地上建筑面積241㎡地上一層136㎡地上二層105㎡地下室84㎡地上二層層閣樓總建筑面積344㎡地上建筑面積264㎡地上一層132.46㎡地上二層97.97㎡閣樓34.73㎡地下室79.99㎡小獨棟別別墅推薦薦戶型五五納納帕溪溪谷SE戶型該戶型為為265平方米的的小別墅墅，戶型型面積偏偏小，但但通過盡盡可能減減少走道道等不易易利用的的公共空空間面積積，來增增加功能能房間，，因此地地上兩層層共容納納了4個房間。。別墅二層層的臥室室設計仿仿照美國國新型家家庭的常常用手法法。雙主臥區(qū)區(qū)設計，，可滿足足男女主主人分用用的要求求，也是是充分考考慮孩子子的家庭庭地位和和未來的的成長需需要，兩兩個主臥臥區(qū)臨近近卻互不不干擾，，是孩子子的獨立立自由空空間；客戶目標標Objectives>類低密度度住宅產產品（以以TH為為例）TownHouse的的定義與與特征Townhouse至至少具備備三個基基本特征征：1)通通常位于于城郊區(qū)區(qū)域，和和市區(qū)之之間有通通暢便利利的道路路系統(tǒng)；；2）高高綠化率率和優(yōu)美美的小區(qū)區(qū)景觀，，使居住住環(huán)境更更貼近自自然；；3）住住宅功能能的齊備備性和獨獨棟相接接近。。Townhouse的的構成：：TownHouse是是一種準準獨立住住宅形式式，它是是由Town的的文化氛氛圍、House的私私人生活活和Nature的自自由格調調，三種種因素的的組合體體。Townhouse的的技術術要點1）TH單體的的層數通通常在2~3層層，面寬寬范圍：：以6~8米居居多，最最小可至至4.8米，北北京湯··House某某戶型兩兩開間面面寬5.7米；；上海格格林春曉曉某戶型型面寬13米。。2）TH常見以以6聯(lián)、、8聯(lián)、、10聯(lián)聯(lián)居多，，其總長長度受消消防規(guī)范范限制不不可超過過70米米（需核核實）。。3）TH社區(qū)的的容積率率一般在在0.6~0.8之間間。4）TH產品品的建安安成本通通常為1500~2000元元/平米米（以北北京地區(qū)區(qū)為例））。TownHouse產產品的市市場適用用性Townhouse的的適用條條件：TH的作作為““最經濟濟”的低低密度產產品，其其市場價價值的實實現通常常需要———低密度物物業(yè)的價價值在市市場中已已經獲得得基本的的認知。Townhouse產產品在在解決方方案中的的常見角角色1）低密密度社區(qū)區(qū)中平衡衡容積率率。既能能保持整整個社區(qū)區(qū)的低密密度意向向，又可可以加強強開發(fā)強強度，或或以價格格差消化化資源劣劣勢地塊塊。2）中高高密度社社區(qū)中的的標桿產產品。之之于多層層或洋房房物業(yè)有有良好的的連續(xù)性性，同時時又可體體現明顯顯升級。。3）遠郊郊別墅板板塊中的的低總價價度假產產品。TownHouse的的產品價價值分析析Townhouse的的價值值要素1、“看看齊獨棟棟”的空空間構成成2、“有有天有地地”的充充分表達達3、兼顧顧私有和和鄰里的的單元組組合Townhouse的的核心心價值Townhouse產產品的核核心價值值在于初初步擺脫脫了集合合住宅的的形式，，已經可可以實現現“獨門門獨院、、有天有有地”的的生活模模式———獲得獨獨立住宅宅的居住住感受而而支付相相對低的的價格，，是該產產品立足足市場的的根本。。如何在““有限””的條件件下“做做足”別別墅生活活的空間間感受，，成為TH通常常的產品品發(fā)力目目標———這一點點也是所所有類低低密度產產品的共共同特性性。TownHouse價價值分析析——1、“看齊獨獨棟”的的空間構構成Townhouse住住宅在功功能空間間的構成成上能夠夠較為齊齊備地涵涵蓋各類類居住需需求，可可以概括括為5個個組成部部分：1、禮儀儀接待性性空間。。包括：入入口、客客廳（有有時與起起居室合合一）、、餐廳等等；2、居家家活動性性空間。。包括：起起居室、、早餐室室、廚房房、家庭庭室、書書房、視視聽室等等；；3、私密密性空間間。包括：主主臥室、、次臥室室、衛(wèi)生生間、客客房等；；4、輔助助性空間間。包括：洗洗衣室、、儲藏、、車庫、、地下室室等；5、景觀觀性空間間。包括：（（前、后后）花園園、內天天井、露露臺等。。禮儀性空空間的分分化獨立立，以及及景觀空空間的比比重加大大，是TH產品品的顯著著特征。。需要在有有限的面面積制約約下包容容多樣的的功能空空間；同同時空間間由平面面趨向““立體””——TH的內內部空間間表現的的前所未未有的豐豐富與活活躍。一一些空間間形式上上的關鍵鍵動作，，是體現現“別墅墅感受””的重要要手段：：1、“挑空””空間的的出現。。通常出現現在門廳廳與起居居室部分分。2、“天井””的出現現。是解決進進深過大大時采光光通風的的有效手手段，客客觀上也也提升了了室內空空間的變變化與品品質感3、部部分TH產品利利用錯層、夾夾層或閣閣樓等創(chuàng)造出豐豐富的空空間變化化。TownHouse價價值分析析——2、“有天有有地”的的充分表表達“有天有有地”是是別墅生生活的典典型特征征——具具體是指指室內外外空間在在多層面面實現交交流，并并且這種種交流具具有私有有化的特特征，即即不僅“有天有有地”，而且必必須是“自有天天地”。限于TH自身身形式上上的局限限性，其其需要通通過底層花園園、內天天井和露露臺這些空間間元素對對“有天天有地””的特征征進行強強化。天井內庭庭院兼具具功能意意義和情情景價值值大進深卻卻沒有暗暗室和暗暗廊連過道都都是自然然光，上上樓下樓樓都可以以看到內內院TownHouse價價值分析析——3、兼顧私有有和鄰里里的單元元組合傳統(tǒng)的聯(lián)聯(lián)排產品品大多采采用“山墻并并聯(lián)”的方式，，雖然具具有較高高的土地地利用效效率，但但容易形形成社區(qū)區(qū)外部空空間單調調呆板之之感，同同時也不不便于鄰鄰里氛圍圍的創(chuàng)造造。一些些TH項項目中通通過“錯聯(lián)””、“對對拼”和和“合院院”等組合方方式，可可以有效效的改善善社區(qū)外外部空間間?！吧綁Σ⒉⒙?lián)式””的TH產品，社社區(qū)外部部空間呈呈現線型型特征。。通過院墻墻和水系系的處理理，形成成江南““水巷””的意向向，呼應應中式風風格的產產品形象象，較好好的弱化化了線性性空間的的單調之之感?！板e聯(lián)””——增增大中間間單元的的采光面面與觀景景點首層：89平米米二層：80平米米地上建面面：169平米米錯聯(lián)使每戶均均有完整的體體型和豐富的的立面朝向入入口和庭院。。單體來看，外外墻面積增加加，有更好的的采光、通風風和觀景效果果，特別是中中間單元的居居住品質明顯顯提升。社區(qū)外部空間間也因此更加加豐富多變，，打破行列式式的雷同格局局。首層二層“對拼”———私家院落得得到強化，突突破傳統(tǒng)物業(yè)業(yè)形式，創(chuàng)造造溢價新浦江城聯(lián)院院別墅居室采光充分分，可以形成成多重庭院，，且庭院具有有較好的私密密性；提高土地利用用率，同時實實現高于聯(lián)排排產品的價格格上線?！昂显骸薄?lián)院TH前、后兩庭院院其中4個戶型還有內內庭院空間，，整個合院抬高高1.95米，又結合錯錯層0.7米，藍色區(qū)整整體2.85米停車交通組織方式式：單跑房型建筑面積房型層數開間進深客廳層高主臥層高花園（m2）露臺（m2）地下室（m2）車位c2004房2廳3衛(wèi)212.510.53.7——501501d2004房2廳3衛(wèi)2.57143.5——701001萬科第五園客戶目標Objectives>TH產品常見見的八種溢價價方式方式一：地下下室可以通過過抬高、下沉沉庭院等方式式，增加采光光和改善通風風效果，提升升地下室的利利用率。南向下沉式庭庭院，和南向向花園形成立立體庭院；亞運新新家園園中庭花園下沉沉；亞運新新家園園半地下室，頂頂部高出水平平面60工分分以上；美林香檳小鎮(zhèn)鎮(zhèn)方式二：入戶戶口和平臺設設計是TH““有地”生活活有力表現入入戶口設置自自然、大氣，，無論南向還還是北向，不不影響其他功功能空間的使使用；入戶平平臺把握尺度度感，結合花花園布局，美美觀使用；萬科城美林香檳小鎮(zhèn)鎮(zhèn)萬科藍山帕莎迪納中間套戶型：：南向入口避避免直接入戶戶，南向采光光面盡可能大大；主入戶口口平臺要略大大；端頭套戶型：：入戶形式多多樣，結合花花園布局統(tǒng)一一考慮；入戶戶平臺放大可可成為休憩區(qū)區(qū)；方式三：入戶戶玄關設計力力求自然、流流暢，實用功功能強；入戶戶門廳還可考考慮挑高，設設置側窗，使使TH更具有有獨立別墅特特征；側進，形成入入戶玄關；凹進，形成入入戶玄關，并并挑高，具有有獨立別墅特特征，氣派；；選擇側面為主主入口，保證證南面的完整整性，設進戶戶門廳和玄關關，體面氣派派；將入口凸出，，形成玄關，，有鞋柜和換換衣柜；萬科藍山萬科藍山金地格林春曉曉美林香檳小鎮(zhèn)鎮(zhèn)方式四：客廳廳層高可通過過各種方式挑挑高，大氣、、舒適；客廳二層挑空空（6m）利用客廳喝餐餐廳間的錯層層設計（3——3.9m））利用二層的錯錯層將一樓客客廳層高拉高高（3—3.6m）利用雙跑樓梯梯增加層高（（3.6m））利用夾層和客客廳間的夾層層增加（4.8m）方式五:中間間套單元通過過中庭花園、、透光天窗、、天井等設計計可改善采光光和通風效果果的方法設置中庭花園園L型樓梯中間挑空做透光天窗小天井保證衛(wèi)生間通風餐廳上空挑空設置透光天窗萬科藍山帕薩迪納帕薩迪納萬科第五園方式六：在戶戶型的幾種交交通組織方式式中，直跑樓樓梯的優(yōu)點最最明顯，節(jié)約約面寬、浪費費面積最少；；直跑：節(jié)約面面寬雙跑錯層：最最大化節(jié)約交交通面積，但但總要通過爬爬樓梯到達其其它功能空間間，且無完整整的大平面空空間，建議不不采用橫向雙跑：犧犧牲面寬，但但不會使交通通走道過于狹狹長，適用于于面寬稍大、、進深稍小的的戶型豎向雙跑：優(yōu)優(yōu)劣勢與橫向向雙跑正好相相反方式七：端頭頭套面積略大大，增加設計計亮點，提升升產品力。端端頭客廳、臥臥室設置轉角角落地玻璃窗窗、房間可做做到戶戶房間間朝南、主臥臥南北通風等等；轉角落地窗、、轉角陽臺；；客廳挑高5米米，設轉角景景觀窗，視野野開闊；和餐餐廳錯層，互互不干擾