深圳物業(yè)管理立法探討

深圳是中國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理的起源地，也是中國(guó)內(nèi)地第一家物業(yè)企業(yè)、第一部地方性物業(yè)法規(guī)、第一個(gè)業(yè)主委員會(huì)的誕生地，深入研究深圳物業(yè)管理立法對(duì)明晰全國(guó)行業(yè)性立法思路有著極其重要的意義。一深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理立法歷程（一）初次立法背景深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)設(shè)立后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)從無(wú)到有、勇于創(chuàng)新、突飛猛進(jìn)。特區(qū)房地產(chǎn)公司大膽借鑒香港屋村管理的經(jīng)驗(yàn)和模式，對(duì)其開(kāi)發(fā)的兩個(gè)涉外商品房住宅區(qū)進(jìn)行特殊化管理，深圳市物業(yè)管理有限公司就是在這種背景下于1981年成立的。這種做法當(dāng)時(shí)在深圳乃至全國(guó)都是獨(dú)樹(shù)一幟的，這一創(chuàng)舉標(biāo)志著物業(yè)管理在中國(guó)內(nèi)地的誕生。經(jīng)過(guò)數(shù)年的發(fā)展，深圳市房地產(chǎn)管理局認(rèn)真總結(jié)了市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理模式和經(jīng)驗(yàn)，在1987年召開(kāi)了第一次特區(qū)住宅區(qū)管理工作會(huì)議。會(huì)議提出“誰(shuí)受益、誰(shuí)出錢”的住宅區(qū)管理原則，實(shí)行“有償服務(wù)”的政策，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展經(jīng)營(yíng)中推廣“社會(huì)化、企業(yè)化、專業(yè)化”的綜合管理模式。1988年深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)開(kāi)始實(shí)行住房制度改革。配合房改，1989年深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)決定將原福利型住宅區(qū)由深圳政府管理轉(zhuǎn)制為由企業(yè)承包經(jīng)營(yíng)管理。1990年蓮花二村開(kāi)始試點(diǎn)，探索實(shí)行“綜合管理，全方位服務(wù)”的一體化管理模式。由此物業(yè)管理在全市住宅區(qū)蓬勃發(fā)展起來(lái)。1991年開(kāi)始，深圳市政府采取了“放水養(yǎng)魚(yú)”的鼓勵(lì)政策，簡(jiǎn)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立的審批手續(xù)，在短短的兩三年時(shí)間內(nèi)深圳涌現(xiàn)出100多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理開(kāi)始成為深圳社會(huì)公認(rèn)的一個(gè)新興行業(yè)，第一批物業(yè)管理行業(yè)專業(yè)人士也正式出現(xiàn)。1993年初召開(kāi)的全國(guó)住宅區(qū)管理工作會(huì)議，充分肯定了深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，并向深圳提出了新的要求和期望。同年6月28日，深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展使物業(yè)管理立法的呼聲越來(lái)越高。（二）1994年頒布實(shí)施《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布于1994年6月，是我國(guó)內(nèi)地第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)。1.《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的制定和頒布過(guò)程如前所述，深圳市1988年開(kāi)始進(jìn)行住房改革。當(dāng)年，住房制度改革辦公室出臺(tái)了《住宅區(qū)管理實(shí)施細(xì)則》，為公房轉(zhuǎn)私房后的住宅管理定了規(guī)則。與此同時(shí)，物業(yè)管理的立法啟動(dòng)。原市房管局從1989年起草規(guī)章，先定名《住宅區(qū)管理辦法》，后易名《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)管理規(guī)定》。1992年深圳市人大獲得立法權(quán)后，市人大和市政府都認(rèn)為將“規(guī)定”上升為“條例”具有更大的執(zhí)法力度，決定由機(jī)構(gòu)改革后設(shè)立的住宅局負(fù)責(zé)條例的起草工作。1994年，歷經(jīng)六年，在充分吸收社會(huì)各界意見(jiàn)、幾易其稿后，凝結(jié)深圳政府和物業(yè)服務(wù)企業(yè)集體智慧的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)管理?xiàng)l例》終于出臺(tái)。2.《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的成果對(duì)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布前后的效果進(jìn)行比較，可以發(fā)現(xiàn)：在這部物業(yè)管理?xiàng)l例出臺(tái)前，經(jīng)過(guò)13年的發(fā)展，深圳市全市共有130家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，管理覆蓋面僅在40%左右；但在這部物業(yè)管理?xiàng)l例出臺(tái)后，截至1999年6月的統(tǒng)計(jì)，僅僅5年時(shí)間，深圳全市正式注冊(cè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有430家，其他物業(yè)管理單位有714家；物業(yè)管理的從業(yè)人員超過(guò)15萬(wàn)人；管理著全市面積2萬(wàn)平方米以上的住宅區(qū)400多個(gè)、工業(yè)區(qū)400多個(gè)、高層大廈2000多座，物業(yè)管理覆蓋面達(dá)到90%以上，覆蓋近兩億平方米建筑面積的物業(yè)；截至1999年6月共有146個(gè)住宅區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）獲得“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號(hào)，占全國(guó)總數(shù)的1/5，并且其中70%以上為全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)；80多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得ISO9002或ISO14000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證。同時(shí)，深圳也是中國(guó)內(nèi)地第一個(gè)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化和物業(yè)管理全覆蓋的城市，深圳企業(yè)和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)在全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)中有著舉足輕重的地位。3.《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的局限由于時(shí)代的局限性以及理論研究的滯后性，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施幾年后，其不足之處日漸暴露，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。（1）立法缺乏理論體系支持影響科學(xué)性。由于當(dāng)時(shí)物業(yè)管理理論滯后實(shí)踐，對(duì)物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)深入的專業(yè)研究，還未形成強(qiáng)有力的、科學(xué)完整的物業(yè)管理理論體系，對(duì)“建筑物區(qū)分所有權(quán)”這個(gè)物業(yè)管理理論的根源還沒(méi)有認(rèn)識(shí)清楚，更談不上把握，對(duì)物業(yè)管理法律之間的關(guān)系認(rèn)識(shí)不清。因此，立法只能采取“摸著石頭過(guò)河”的方式，從實(shí)用主義出發(fā)進(jìn)行立規(guī)定矩。結(jié)果對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的各方主體法律地位、權(quán)利義務(wù)等方面的規(guī)定存在不符合法理的現(xiàn)象，導(dǎo)致物業(yè)管理存在的一些老大難問(wèn)題長(zhǎng)期困擾著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。（2）法規(guī)內(nèi)部協(xié)調(diào)性不足?？傮w上，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》立法體例比較籠統(tǒng)，法規(guī)的整體性不足，各部分之間關(guān)系的協(xié)調(diào)性不足，導(dǎo)致有些條文缺乏可操作性，甚至存在法律漏洞，法律責(zé)任的伸縮性過(guò)大，在實(shí)際運(yùn)作時(shí)難以把握。這為后來(lái)政府無(wú)法有效監(jiān)管物業(yè)管理行業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)自行運(yùn)作埋下明顯的隱患。（3）適用范圍的局限性。《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》主要適用于住宅區(qū)的物業(yè)管理，雖然按條例規(guī)定寫字樓、商住樓可以參照?qǐng)?zhí)行，但由于該條例沒(méi)有概括集中各類物業(yè)建筑物的整體特點(diǎn)，在實(shí)踐中往往難以按照該條例進(jìn)行整體規(guī)范管理，這也為深圳物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展壯大制造了不必要的障礙。（三）2007年頒布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》由于前述《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的局限與不足，在實(shí)施10年后，進(jìn)行修訂被提上議事日程。2007年9月，經(jīng)過(guò)大修的物業(yè)管理?xiàng)l例以《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的新名稱重新發(fā)布，除住宅區(qū)外，寫字樓、工業(yè)廠房、學(xué)校、政府等的物業(yè)均被納入新條例的調(diào)整范圍。1.《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的創(chuàng)新（1）業(yè)主自主管理。保障業(yè)主大會(huì)權(quán)力，限制業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力。新條例初步理順了業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系，明確了業(yè)主大會(huì)在物業(yè)管理中的權(quán)力和責(zé)任，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定、選聘解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等重大事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)來(lái)決定。業(yè)主委員會(huì)為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其權(quán)力受到嚴(yán)格限制。為了提高業(yè)主大會(huì)的效率，新條例根據(jù)深圳實(shí)際，做出了與會(huì)業(yè)主人數(shù)和與會(huì)業(yè)主投票權(quán)數(shù)“雙過(guò)半”“雙三分之二”的規(guī)定，而不是國(guó)務(wù)院頒布條例中規(guī)定的全體業(yè)主的“雙過(guò)半”“雙三分之二”標(biāo)準(zhǔn)。由于在深圳部分社區(qū)，出租房較多，所以召開(kāi)的業(yè)主大會(huì)中，很多時(shí)候難以符合國(guó)家規(guī)定，這使得業(yè)主大會(huì)很難做出具體有效決議，因此《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)此進(jìn)行了突破。（2）業(yè)必歸會(huì)。強(qiáng)化行業(yè)自律監(jiān)管。新條例規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須取得職業(yè)資質(zhì)證書(shū)，并應(yīng)于取得資質(zhì)證書(shū)之日起三個(gè)月內(nèi)加入市物業(yè)管理協(xié)會(huì)。（3）政府監(jiān)管。街道辦、工作站（居委會(huì)）介入物業(yè)管理。政府監(jiān)管也是意在加強(qiáng)基層政府組織對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督。新條例把街道辦和社區(qū)工作站作為政府監(jiān)管的具體執(zhí)行者納入監(jiān)管體系[1]，在國(guó)務(wù)院2007年修訂的物業(yè)管理?xiàng)l例里也有類似規(guī)定，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的物業(yè)管理?xiàng)l例修訂在先，國(guó)家新條例應(yīng)該是參考了特區(qū)新條例的相關(guān)規(guī)定。（4）法律救濟(jì)。保護(hù)業(yè)主和企業(yè)的合法權(quán)益。業(yè)主公約雖然是業(yè)主大會(huì)通過(guò)的，但也存在對(duì)部分業(yè)主不公平的可能性，為保障公約的公正性，新條例設(shè)置了臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約的救濟(jì)制度，對(duì)于內(nèi)容違反法律、法規(guī)規(guī)定或者顯失公平的臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約，可以請(qǐng)求區(qū)主管部門予以撤銷[2]。（5）物業(yè)維修資金統(tǒng)一管理。針對(duì)以前物業(yè)維修資金放在物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是經(jīng)營(yíng)單位，因而存在一定風(fēng)險(xiǎn)的情況，當(dāng)時(shí)深圳已經(jīng)在探索實(shí)行物業(yè)專項(xiàng)維修資金統(tǒng)一管理的辦法，新條例對(duì)此進(jìn)一步予以明確[3]。（6）業(yè)主對(duì)物業(yè)共用設(shè)施和場(chǎng)地使用享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。（7）強(qiáng)制要求住宅物業(yè)管理必須公開(kāi)招投標(biāo)。（8）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)管公共秩序和治安。為保障業(yè)主在小區(qū)的生命和財(cái)產(chǎn)安全，新條例明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助有關(guān)部門維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和治安秩序，實(shí)行必要的24小時(shí)定崗值班、全面巡邏制度。2.《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的不足（1）業(yè)主委員會(huì)成員僅限于房產(chǎn)證注明的業(yè)主。房產(chǎn)證上載明的所有者因時(shí)間、精力問(wèn)題無(wú)法參與，而實(shí)際房產(chǎn)共有的配偶，或者父母、子女有時(shí)間、精力卻無(wú)資格參與競(jìng)選成為業(yè)主委員會(huì)委員，業(yè)主委員會(huì)成立的難度增加。（2）缺乏業(yè)主委員會(huì)的回避制度。新條例主要考慮如何維護(hù)業(yè)主權(quán)利，明確業(yè)主所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)、政府管理之間的關(guān)系。業(yè)主及其房產(chǎn)權(quán)利的管理缺乏業(yè)主委員會(huì)的回避制度，即如何避免開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理處工作人員或其親屬進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)，從而杜絕開(kāi)發(fā)商變相控制物業(yè)管理事務(wù)。此外，新條例沒(méi)有設(shè)立鄰里問(wèn)題調(diào)解組織。（四）2013年發(fā)布實(shí)施《〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉實(shí)施若干規(guī)定》物權(quán)法頒布后，為做好與物權(quán)法及其司法解釋要求的銜接工作，深圳一直在醞釀修改《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》或者制定這個(gè)條例的實(shí)施細(xì)則，但受限于一些具體問(wèn)題爭(zhēng)執(zhí)不下，直到2013年11月才發(fā)布《〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉實(shí)施若干規(guī)定》（下文簡(jiǎn)稱《若干規(guī)定》），歷時(shí)六年之久?！度舾梢?guī)定》對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理費(fèi)提取比例等極易引發(fā)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主矛盾的焦點(diǎn)問(wèn)題予以明確，同時(shí)在業(yè)主委員會(huì)換屆選舉等問(wèn)題上做出了填補(bǔ)原條例空白的具體規(guī)定。1.《〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉實(shí)施若干規(guī)定》的創(chuàng)新該《若干規(guī)定》建立了物業(yè)管理領(lǐng)域社會(huì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)處理機(jī)制，要求市、區(qū)、街道三級(jí)設(shè)立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議；規(guī)定了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)委員津貼和執(zhí)行秘書(shū)薪酬來(lái)源，規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)委員制定津貼的最高標(biāo)準(zhǔn)[4]；明確了業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員、執(zhí)行秘書(shū)的廉潔要求[5]；提出采用電子投票方式進(jìn)行選舉和表決，方便業(yè)主參與業(yè)主大會(huì)表決，提高投票表決參與率；對(duì)小區(qū)物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備的管理提出明確要求；明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以停水、停電、停氣的方式來(lái)催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。2.《〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉實(shí)施若干規(guī)定》的不足（1）關(guān)于業(yè)主身份的認(rèn)定問(wèn)題。對(duì)現(xiàn)有關(guān)于“買賣”[6]的規(guī)定可能產(chǎn)生的理解上的分歧，應(yīng)該嚴(yán)格限定在“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為”，不應(yīng)該擴(kuò)大適用（即在二手房買賣中，尚未完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的買受人不具備業(yè)主身份）。同時(shí)，在實(shí)踐中出現(xiàn)的夫妻一方是房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的所有權(quán)人，另一方是否具備業(yè)主身份的問(wèn)題該規(guī)定并沒(méi)有解決。（2）關(guān)于建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不參加籌備組的問(wèn)題?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》就有建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加業(yè)主大會(huì)籌備組的規(guī)定[7]，但實(shí)踐中建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不參加籌備組的情況非常普遍，他們?yōu)榱俗陨淼睦嫱ㄟ^(guò)這種方式阻撓業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉，主管部門面對(duì)這種情況也常常束手無(wú)策，而《若干規(guī)定》仍未對(duì)這一問(wèn)題提出明確的解決方案[8]。建議實(shí)踐中如果遇到此種情況，街道辦事處應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“籌備組成員拒不參加籌備工作的，不影響籌備工作的開(kāi)展及籌備組工作會(huì)議所做出的會(huì)議決議”的原則，以彌補(bǔ)規(guī)定上的缺陷。（3）部分條款表述不夠嚴(yán)謹(jǐn)。語(yǔ)言表述是立法技術(shù)的核心，它不僅要準(zhǔn)確將法律思想表達(dá)出來(lái)，還要有自身嚴(yán)格的規(guī)則。因此大到行文成篇，小到遣詞用字都必須非常嚴(yán)謹(jǐn)。《若干規(guī)定》個(gè)別條款中的措辭有待商榷，比如“指導(dǎo)”“監(jiān)督”“管理”并列使用、“撤銷”和“內(nèi)容”搭配使用、“決定”和“無(wú)效”搭配使用、“辦理”和“備案事項(xiàng)”搭配使用，等等。有些可能換個(gè)專用詞更為準(zhǔn)確，比如“認(rèn)定”和“無(wú)效”搭配、“受理”和“備案事項(xiàng)”搭配。個(gè)別相鄰條款之間、個(gè)別條款中的概念表述之間缺乏有機(jī)聯(lián)系，有為減少整個(gè)規(guī)定的篇幅刻意合并的痕跡。同時(shí)個(gè)別條款立法語(yǔ)言不夠簡(jiǎn)練、表達(dá)不夠清晰。以上可能造成在使用《若干規(guī)定》的過(guò)程中理解出現(xiàn)偏差，物業(yè)管理主體權(quán)責(zé)混亂，甚至成為以后物業(yè)管理活動(dòng)中矛盾糾紛的焦點(diǎn)。二深圳物業(yè)管理相關(guān)的規(guī)章及規(guī)范性文件的概述除前述法規(guī)規(guī)章外，20年中，深圳還制定了大量有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件。主要包括以下幾方面。1.《〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉實(shí)施細(xì)則》（深府〔2004〕135號(hào)）于1996年9月20日發(fā)布施行、2004年修訂的《〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉實(shí)施細(xì)則》共66條，分為“總則”“業(yè)主大會(huì)及管委會(huì)”“開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)”“住宅區(qū)房屋及設(shè)施的使用與管理”“住宅區(qū)維修養(yǎng)護(hù)的范圍與責(zé)任”“住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)”“住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金”“住宅維修基金”“法律責(zé)任”“附則”10章。該細(xì)則明確規(guī)定了第一次業(yè)主大會(huì)召集的程序、管委會(huì)委員的產(chǎn)生辦法、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位移交住宅區(qū)的程序及應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)、物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)等級(jí)及其申請(qǐng)程序、住宅區(qū)公用設(shè)施等。2.《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》（深府令〔2004〕135號(hào)修正）《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》于1998年7月20日由深圳市人民政府發(fā)布，2004年8月26日深圳市人民政府令第135號(hào)進(jìn)行修訂。該辦法在加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督管理、規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為、維護(hù)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)秩序、促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展方面起到了積極作用。3.《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》（深住〔1997〕39號(hào)）為加強(qiáng)房屋本體維修基金管理、維護(hù)房屋本體共（公）用部位及設(shè)施、保障房屋安全使用，《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》對(duì)深圳物業(yè)本體維修基金的建立、使用及管理都做出了明確規(guī)定。4.《深圳市物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)管理規(guī)定》（深住〔2002〕38號(hào)）《深圳市物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)管理規(guī)定》對(duì)深圳市從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的單位實(shí)行資質(zhì)等級(jí)管理，按等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)核發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)，凡在深圳市轄區(qū)范圍內(nèi)從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的單位，必須取得資質(zhì)證書(shū)，方能從事物業(yè)管理。資質(zhì)證書(shū)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三種。5.《深圳市物業(yè)管理投訴處理暫行辦法》（深住〔2003〕106號(hào)）《深圳市物業(yè)管理投訴處理暫行辦法》是深圳市物業(yè)管理行業(yè)的第一部信訪工作管理辦法，其主體分為總則、投訴的受理、投訴的辦理及結(jié)果反饋、附則四部分?！渡钲谑形飿I(yè)管理投訴處理暫行辦法》還附有由市住宅局統(tǒng)一印制的《物業(yè)管理投訴受理回執(zhí)》《物業(yè)管理投訴處理意見(jiàn)書(shū)》《物業(yè)管理投訴復(fù)查意見(jiàn)書(shū)》三個(gè)規(guī)范文本。6.《深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（深府〔2005〕11號(hào)）《深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》明確了業(yè)主委員會(huì)作為法律主體的地位，規(guī)范了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及其活動(dòng)。7.《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》（深價(jià)規(guī)〔2007〕1號(hào)）《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》建立了“菜單式”的住宅物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，使深圳市物業(yè)收費(fèi)向市場(chǎng)化方向邁出重要一步。8.《深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定》（深府〔2010〕121號(hào)）《深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定》加強(qiáng)了深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理，規(guī)范了物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用，較好地保障了物業(yè)專項(xiàng)維修資金所有人的合法權(quán)益。9.《深圳市物業(yè)管理電子投票規(guī)則（試行）》（深建規(guī)〔2011〕9號(hào)）物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)不僅在市場(chǎng)監(jiān)管方面實(shí)現(xiàn)突破，更重要的是為廣大業(yè)主建立共同意愿表達(dá)機(jī)制，為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范運(yùn)作提供一個(gè)高效、便利的平臺(tái)。《深圳市物業(yè)管理電子投票規(guī)則（試行）》對(duì)于規(guī)范物業(yè)管理電子投票行為、保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益、促進(jìn)社會(huì)和諧具有重要意義。10.市及各區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)中的示范文本為規(guī)范當(dāng)事人的簽約行為和經(jīng)營(yíng)行為、保護(hù)其自身的合法權(quán)益，深圳市及各區(qū)物業(yè)管理主管部門制定了大量示范文本。比如：《深圳市物業(yè)服務(wù)合同》示范文本（深國(guó)房〔2008〕901號(hào)）、《深圳市物業(yè)管理規(guī)約》示范文本（深國(guó)房〔2008〕902號(hào)）、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則（范本）。示范文本對(duì)于提高履約率、強(qiáng)化管理、維護(hù)正常秩序起到重要作用。三完善深圳物業(yè)管理立法的建議眾所周知，我國(guó)的物業(yè)管理是改革開(kāi)放和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，是城市管理的一個(gè)不可缺少的重要組成部分。經(jīng)過(guò)特區(qū)30多年的探索，伴隨著深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的騰飛，作為我國(guó)物業(yè)管理發(fā)源地的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，在開(kāi)拓和發(fā)展我國(guó)物業(yè)管理事業(yè)的過(guò)程中，不僅創(chuàng)造了物業(yè)管理行業(yè)中的眾多個(gè)第一，而且在物業(yè)管理的模式創(chuàng)新、規(guī)范機(jī)制、市場(chǎng)運(yùn)作、行業(yè)立法以及理論研究和探索中始終位于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最前列。但是，隨著物業(yè)管理在全國(guó)的迅猛發(fā)展，深圳物業(yè)管理法制的不完善和不健全，造成深圳在取得物業(yè)管理輝煌成就的同時(shí)，也出現(xiàn)和沉淀了許多需要亟待解決的問(wèn)題。深圳應(yīng)當(dāng)繼續(xù)發(fā)揮深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)改革開(kāi)放試驗(yàn)田和享有立法權(quán)的優(yōu)勢(shì)，重視物業(yè)管理的立法工作。為此提出如下幾條建議。（一）推動(dòng)業(yè)主自主管理探索實(shí)行新的物業(yè)管理模式，鼓勵(lì)有條件、有能力的小區(qū)實(shí)行業(yè)主自主管理，選聘物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人代管小區(qū)物業(yè)，在物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人的統(tǒng)籌下，實(shí)行小區(qū)保潔、電梯維修等項(xiàng)目直接外包，減少中間環(huán)節(jié)，降低物業(yè)管理成本。通過(guò)外包，可使外包服務(wù)的提供商與接受商，均能專注于自己的核心業(yè)務(wù)及有競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)務(wù)，通過(guò)雙方的協(xié)作，提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和業(yè)主的滿意度。這將會(huì)促進(jìn)國(guó)內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)大，有利于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、企業(yè)、住宅、辦公等單位的物業(yè)相區(qū)別，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、社會(huì)化物業(yè)管理。同時(shí)建立業(yè)主誠(chéng)信檔案，對(duì)于無(wú)正當(dāng)理由長(zhǎng)期拒付物業(yè)管理費(fèi)、公共維修基金的業(yè)主，記入個(gè)人誠(chéng)信記錄。（二）鼓勵(lì)延伸物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)范圍物業(yè)管理行業(yè)從事的主要是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)房屋及與之配套的設(shè)施設(shè)備、園林綠化及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)與管理的活動(dòng)，其中不動(dòng)產(chǎn)房屋概念的包含范圍非常廣泛。目前深圳市大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是停留在基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容的住宅樓盤，廣闊的業(yè)務(wù)發(fā)展空間還未被發(fā)掘出來(lái)，只是少數(shù)品質(zhì)高、規(guī)模大的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在延伸服務(wù)內(nèi)容上做了一些有益的嘗試與發(fā)展，增加了