老齡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告

一引言隨著中國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展、老年人口規(guī)模的日益龐大和人們對建設老年宜居環(huán)境的迫切要求，傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的類型開始細化，與“老年人”和“人的老年期”相關聯(lián)的老齡房地產(chǎn)業(yè)迎來了快速發(fā)展的良好機遇。積極發(fā)展老齡房地產(chǎn)業(yè)，不僅有助于滿足老年人多樣化的居住服務需求，也對中國經(jīng)濟社會的發(fā)展具有重大意義。首先，有利于改善老年民生，促進社會和諧。當前，中國老齡房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，無論硬件還是軟件都很落后，遠遠不能滿足老年人日益多元的需求。發(fā)展老齡房地產(chǎn)業(yè)能有效滿足老年人多樣化的居住安排需求和服務需求，提升老年人的生活質量和品質，從而促進和諧社會的建設。其次，有利于擴大內需，促進經(jīng)濟發(fā)展。老齡房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長，涉及行業(yè)眾多，所需資金巨大，吸納就業(yè)能力強，是當前中國擴大內需的重要抓手，將會對經(jīng)濟發(fā)展起到巨大的促進作用。第三，有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，促進可持續(xù)發(fā)展。老齡房地產(chǎn)業(yè)的核心是服務業(yè)，大力發(fā)展老齡房地產(chǎn)業(yè)有助于服務業(yè)的快速發(fā)展，有利于推動中國產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化升級，有利于把服務業(yè)打造成中國經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的新引擎。近年來，各種鼓勵和支持老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策法規(guī)不斷出臺，給老齡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了眾多利好消息。2011年發(fā)布的《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》將“老齡產(chǎn)業(yè)”作為主要任務之一，特別指出要“把老齡產(chǎn)業(yè)納入經(jīng)濟社會發(fā)展總體規(guī)劃，列入國家扶持行業(yè)目錄。研究制定、落實引導和扶持老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信貸、投資等支持政策。鼓勵社會資本投入老齡產(chǎn)業(yè)”。2012年，民政部出臺的《關于鼓勵和引導民間資本進入養(yǎng)老服務領域的實施意見》從具體的操作層面對民間資本進入包括老齡房地產(chǎn)業(yè)在內的養(yǎng)老服務業(yè)的優(yōu)惠和鼓勵政策進行了規(guī)定。同年召開的黨的十八大明確提出要“積極應對人口老齡化，大力發(fā)展老齡服務事業(yè)和產(chǎn)業(yè)”。2013年7月1日實施的新修訂的《中華人民共和國老年人權益保障法》則從法律層面規(guī)定“各級人民政府和有關部門在財政、稅費、土地、融資等方面采取措施，鼓勵、扶持企業(yè)事業(yè)單位、社會組織或者個人以新建、改建、租賃等方式興辦養(yǎng)老服務設施”。2013年9月6日國務院印發(fā)的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》（國發(fā)〔2013〕35號）指出要“充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用，逐步使社會力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的主體”。值得注意的是，2014年4月3日，國土資源部部長辦公會議提出，要抓緊完善有關土地供應政策，大力保障養(yǎng)老用地供應，規(guī)范養(yǎng)老用地開發(fā)利用管理。老齡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關鍵和前提是土地問題，此次會議傳遞的信息令人興奮，后續(xù)政策令人期待，必將成為老齡房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展新的更大的動力。上述一系列政策文件無一不對老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生積極的推動作用，將直接或間接為老齡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場機會。二老齡房地產(chǎn)業(yè)的相關概念（一）“房地產(chǎn)”和“房地產(chǎn)業(yè)”1.“房地產(chǎn)”的概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱，是房屋和土地在經(jīng)濟關系方面的體現(xiàn)，屬于資產(chǎn)的范疇。談到房地產(chǎn)時，要注意區(qū)分“房屋”與“房產(chǎn)”以及“土地”與“地產(chǎn)”的差異。房屋與土地反映的是物質的屬性與形態(tài)，而房產(chǎn)和地產(chǎn)則體現(xiàn)相應的生產(chǎn)關系。房屋通常是指建筑物的物質形態(tài)或物理特征；而房產(chǎn)是指作為財產(chǎn)的房屋，不僅指實物形態(tài)的房屋，還側重于房屋的所有、占用、使用、收益、處分等權利義務關系。同樣，地產(chǎn)是從財產(chǎn)的角度考慮土地，涉及土地的所有權和使用權，以及土地流通或使用過程中發(fā)生的利益關系及處理方式。[1]2.“房地產(chǎn)業(yè)”的概念《三次產(chǎn)業(yè)劃分規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）將房地產(chǎn)業(yè)列入了第三產(chǎn)業(yè)，即服務業(yè)。《規(guī)定》指出，房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務、自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動和其他房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)。在實踐中，不少人常常將房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)混為一談。事實上，建筑業(yè)是指建筑安裝施工行業(yè)，是建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)部門，是從事工業(yè)與居民房屋和構筑物建造的行業(yè)，是完全的物質生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)不僅是土地與建筑產(chǎn)品的經(jīng)營部門，還從事土地開發(fā)和房屋建設，具有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、服務等多種性質，屬于第三產(chǎn)業(yè)。[2]（二）“老齡房地產(chǎn)”和“老齡房地產(chǎn)業(yè)”1.“老齡房地產(chǎn)”界定所謂老齡房地產(chǎn)，是指與“老年人”及“全體公民老年期”相關聯(lián)的房地產(chǎn)?！袄淆g房地產(chǎn)”既注重房屋的物質形態(tài)和物理特征，強調的是適合老年人及其家庭居住的特點，以及在老齡社會條件下適合所有年齡人群居住和生活的通用式房屋，同時也注重對于該類房地產(chǎn)的所有、使用、抵押、典當、租賃等各種權利。老齡房地產(chǎn)將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造老年消費者生活方式密切結合，將養(yǎng)老養(yǎng)生的生活方式完整地鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運營和服務的整個流程之中，為消費者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價值的復合的老年人居生活，它既是老齡產(chǎn)業(yè)的一部分，又是房地產(chǎn)發(fā)展形態(tài)的新突破。它有四個方面的屬性：一是復合地產(chǎn)屬性，包含住宅、普通商業(yè)地產(chǎn)和醫(yī)療保健等；二是金融屬性，比如證券、基金、保險、儲蓄性的產(chǎn)品，會在這個鏈條中得到發(fā)揮和承載，還包括客戶理財、老年理財?shù)膬热荩蝗欠諏傩?，服務于核心的需求和老年增值的需求；四是人文屬性，?chuàng)造溫馨的環(huán)境，讓老人感受到家的氛圍。2.“老齡房地產(chǎn)業(yè)”界定根據(jù)上述界定，“老齡房地產(chǎn)業(yè)”是指從事與“老年人”及“全體公民老年期”相關聯(lián)的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的產(chǎn)業(yè)，是從事上述業(yè)務的部門和企業(yè)的集合，是老齡社會條件下一種新的業(yè)態(tài)，是老齡產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，也是國民經(jīng)濟中第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的新的增長點。它大體可細分為養(yǎng)老社區(qū)、社區(qū)老齡服務機構、養(yǎng)老機構、老年醫(yī)療衛(wèi)生服務機構、異地養(yǎng)老房地產(chǎn)項目、城市老年公寓、現(xiàn)有住房的適老性改造、二手老齡房地產(chǎn)、農(nóng)村老齡房地產(chǎn)等類別。由于中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史較短，老齡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史更加短暫，因此在認識上還存在很多誤區(qū)。例如，人們雖然已經(jīng)認識到經(jīng)營管理和服務在老齡房地產(chǎn)業(yè)中占有重要地位，但在實踐中仍然更多停留在建筑物層面，認為僅僅是建造適合老年人居住的房屋，而忽視了相關服務的提供。前文已經(jīng)區(qū)分房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的不同，前者是第三產(chǎn)業(yè)，而后者是第二產(chǎn)業(yè)。由于加入了“老齡”這一“人”的因素，其第三產(chǎn)業(yè)的特性更加突出了。在對老齡房地產(chǎn)業(yè)的討論中，一個容易引起爭議的問題是哪些屬于“產(chǎn)業(yè)”的部分，哪些屬于“事業(yè)”的部分。一般意義上，產(chǎn)業(yè)更強調經(jīng)營性，事業(yè)更強調公益性，事業(yè)發(fā)展需要產(chǎn)業(yè)發(fā)展來推動，產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要事業(yè)發(fā)展提供市場機會。需要指出的是，當前一些人反對發(fā)展老齡房地產(chǎn)業(yè)，認為是借養(yǎng)老之名行圈地之實，變相開發(fā)房地產(chǎn)，并且認為這么做是在賺老年人的錢，是不道德的。實際上，我們不應當對這一行為心存顧慮，甚至反對，關鍵是應當關注行為的實質。如果投資者確實是借養(yǎng)老名義圈地賣房子，這是應當堅決反對且制止的，但若是以房地產(chǎn)為載體提供老齡服務則是應當支持的。至于將賺老年人的錢和道德掛鉤，這完全是兩個層面的事情。應當看到，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，部分老年人產(chǎn)生了對老齡房地產(chǎn)的有效需求，這就需要開發(fā)相應的產(chǎn)品和服務來滿足他們，這完全是市場行為，和道德沒有任何關系。在此，發(fā)展老齡房地產(chǎn)業(yè)最重要的是要充分發(fā)揮市場在資源配置中的主體作用，提高資源利用效率，豐富老齡房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務內容，提升質量和品質。當然，對于收入較低甚至無收入的老年人，政府有關部門應發(fā)揮“兜底”職能，解決他們的實際問題。當前，中國老齡房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，投資大、周期長、回報低等問題突出，需要政府的適當支持，否則這個行業(yè)的發(fā)展將會大大推后，受到影響的還是廣大的老年人。三中國老齡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（一）投資主體競相涌入在人口老齡化日益嚴峻、各級政府陸續(xù)出臺一系列旨在鼓勵和引導社會資本大力發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)的政策的背景下，各路資本蜂擁而至，其中，老齡房地產(chǎn)業(yè)成為眾多資本爭奪的熱點。與此同時，隨著房地產(chǎn)調控的不斷深入，傳統(tǒng)的單一住宅開發(fā)模式面臨經(jīng)營困境。受中國老年消費市場巨大潛力的吸引，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、保險公司、中央企業(yè)為代表的各路資本紛紛涉足老齡房地產(chǎn)業(yè)，籌備布局、搶占市場，謀求在前景廣闊的老齡房地產(chǎn)這一新型業(yè)務上取得突破。目前，全國范圍內，萬科、綠城、保利、恒大、龍湖、復星、遠洋、綠地、華潤、首創(chuàng)置業(yè)、復地、富力等大品牌開發(fā)商正以不同的經(jīng)營策略進入老齡房地產(chǎn)領域。如萬科早在2010年就宣布在北京房山竇店試點老齡房地產(chǎn)項目“萬科幸福匯”，采用租、售兩種模式，為萬科進入老齡房地產(chǎn)業(yè)鋪路。和萬科不同的是，綠城采取“先養(yǎng)老，后地產(chǎn)”的做法，成立了綠城頤樂教育投資有限公司，在中國首創(chuàng)學院式養(yǎng)老模式。保利地產(chǎn)早在2008年就開始涉足老齡房地產(chǎn)業(yè)，目前公司已在北京、上海、廣州、成都、三亞、陽江等6個城市規(guī)劃及建設了7個老齡房地產(chǎn)項目，主要從中高端切入。統(tǒng)計顯示，全國有三成左右的品牌房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進入或宣布進入老齡房地產(chǎn)業(yè)。[3]目前，全國已有80家房地產(chǎn)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)領域，已經(jīng)公開信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項目超過百余個。[4]除了各大房地產(chǎn)企業(yè)爭相進入外，保險企業(yè)也紛紛涉足老齡房地產(chǎn)業(yè)。保險企業(yè)資金實力雄厚，追求長期穩(wěn)定的收益。而老齡房地產(chǎn)開發(fā)資金需求量大、投資回報周期長、投資收益穩(wěn)定的特點恰好吻合保險企業(yè)的要求。據(jù)統(tǒng)計，目前已有泰康人壽、中國人壽、中國平安、新華保險、合眾人壽、中國太平、中國人保7家保險企業(yè)進軍老齡房地產(chǎn)業(yè)。公開披露的數(shù)據(jù)顯示，險企投資老齡房地產(chǎn)業(yè)的資金已經(jīng)達到約1000億元。[5]值得注意的是，中國石化、中國水電等央企也嘗試投身老齡房地產(chǎn)業(yè)。2013年4月，中石化四川銷售有限公司與四川郫縣簽訂協(xié)議，探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式，項目總投資80億元，規(guī)劃養(yǎng)老床位1萬張以上。2013年5月，中國水電以合作方式在重慶璧山投資80億元打造養(yǎng)老地產(chǎn)項目，計劃三年內投入運營。[6]除上述投資主體外，還有其他一些市場參與者，一類是致力于醫(yī)療和養(yǎng)老領域的投資機構，比如國開行等。投資機構與險企性質一樣，同屬金融機構范疇，且投資更有目的性，也更加謹慎。還有一類參與者是與醫(yī)療相關的跨界企業(yè)，這類企業(yè)多是做養(yǎng)生、健康管理等高級服務的專業(yè)公司，他們憑借自身在醫(yī)療方面的特色優(yōu)勢涉足老齡房地產(chǎn)業(yè)。不過，這類企業(yè)目前還未形成規(guī)模。同時，受中國老齡房地產(chǎn)業(yè)巨大發(fā)展?jié)摿Φ奈瑖H上一些知名的養(yǎng)老服務集團、房地產(chǎn)投資基金等投資主體也開始進入。例如，美國全國性養(yǎng)老服務運營商，全美最大的、經(jīng)驗最豐富的老年協(xié)助生活社區(qū)運營商之一的Emeritus公司，通過和遠洋地產(chǎn)在運營和投資管理方面全方位合作進入中國老齡房地產(chǎn)業(yè)，雙方合作的項目——椿萱茂·凱健老年公寓已于2013年下半年開始運營。又如，美國愛瑪克、法國索迪斯、香港美格菲等國際專業(yè)公司作為服務承包方，承擔了老齡房地產(chǎn)業(yè)的先行者上海親和源股份有限公司的家政服務、物業(yè)管理、老年配餐、老年康復健身、老年醫(yī)院運作等服務和業(yè)務。（二）開發(fā)模式多元化針對老年人的不同需求，各地對老齡房地產(chǎn)的開發(fā)進行了大量探索，初步形成了以下幾種模式。1.綜合性養(yǎng)老社區(qū)該類社區(qū)主要針對老年群體而建。社區(qū)中除了居住建筑外，還建有醫(yī)療服務中心、老年活動中心、老年大學、老年康體中心等較為完備的配套設施。通常情況下，由于城市中心區(qū)域土地資源緊張，一些較大規(guī)模的綜合性養(yǎng)老社區(qū)會選址在城市郊區(qū)或郊外。以北京太陽城集團為例，該集團位于北京市昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，是中國國內最早從事健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的企業(yè)。北京太陽城除了老年住宅外，還設有醫(yī)院、購物中心、文化教育培訓中心、奧林匹斯度假俱樂部、郵局等配套設施，老人不出社區(qū)，就可享受到全方位的關愛與呵護。2.養(yǎng)老組團其主要特點是在一個較大的樓盤中專門拿出一部分建設養(yǎng)老組團或養(yǎng)老社區(qū)，以此達到和社區(qū)其他組團共享各項配套服務設施和資源，并且和其他年齡段人群共同居住生活的目的。以廣東惠州某項目為例，該項目占地總面積約2萬畝，總建筑面積720萬平方米，項目從中劃出150畝地進行養(yǎng)老社區(qū)建設，計劃建設約18萬平方米的養(yǎng)老住宅產(chǎn)品。3.業(yè)務轉型類養(yǎng)老公寓酒店類業(yè)務的很多經(jīng)驗可以應用于老齡服務業(yè)。一些酒店類公司依托自身的資源優(yōu)勢提供老齡服務，也有的將酒店改造為養(yǎng)老公寓以提供老齡服務。以九華國際養(yǎng)生公館為例，該公館隸屬于北京九華山莊集團股份有限公司，依托后者豐富的酒店運營經(jīng)驗，整合優(yōu)質的養(yǎng)生配套資源，在保證酒店的居住環(huán)境和服務品質下將部分酒店業(yè)務轉型，實現(xiàn)養(yǎng)老的功能。4.主題養(yǎng)老社區(qū)在將老年人進行充分的市場細分的基礎上，結合不同的興趣愛好，挖掘特色主題，建設主題養(yǎng)老社區(qū)，成立富有吸引力、特點鮮明的各種俱樂部，這樣的情況下位置再遠都有可能吸引到客戶，關鍵是突出與眾不同之處。這也是位置較為偏僻的老齡房地產(chǎn)項目生存、發(fā)展的核心。以北京太申祥和山莊為例，該山莊集國際養(yǎng)老院、度假山莊和太醫(yī)館于一體，其中太醫(yī)館是一項特殊服務，它將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代養(yǎng)老相結合，創(chuàng)立了中醫(yī)藥健康養(yǎng)生模式。太醫(yī)館匯集了多名曾經(jīng)擔任黨和國家領導人的保健醫(yī)生和現(xiàn)任保健專家、享受國務院頒發(fā)的政府特殊津貼的專家等多位中醫(yī)，提供多項中醫(yī)養(yǎng)生保健服務，很受歡迎。5.旅游度假型養(yǎng)老公寓該模式指通過發(fā)展連鎖經(jīng)營或者成立聯(lián)盟，符合設定標準的老年人，在當?shù)刭徺I了適老性住房的產(chǎn)權或者使用權后，可以獲得連鎖項目或者聯(lián)盟里面其他項目的使用權?，F(xiàn)在的旅游人口當中，約40%是老年人，隨著未來經(jīng)濟社會的發(fā)展，將會有更多的老年人加入旅游的行列。因此，旅游風景區(qū)的用地如何跟養(yǎng)老結合、如何爭取旅游養(yǎng)老的老年人群，對此需要深入做好定位和規(guī)劃設計。例如，昆明市盤龍區(qū)太陽城老年公館引進國際國內養(yǎng)老機構的先進管理及服務理念，主要接納生活完全自理的老人和候鳥式養(yǎng)生養(yǎng)老的老年群體。公館針對全國老年人推出互動旅游服務。目前公館在大理、麗江、香格里拉、西雙版納、玉溪、騰沖設有服務處，讓老人可以在這些地方享受到和昆明一樣的居住、就餐和旅游服務。6.“候鳥式”老齡房地產(chǎn)項目隨著季節(jié)的變化，冬天到南方過冬，夏季到北方避暑成為越來越多老年人的需求。對于購買了全國性連鎖企業(yè)的老齡房地產(chǎn)的產(chǎn)權或使用權的老年人來說，“一地入會，多地養(yǎng)老”的模式使得老年人能夠根據(jù)自身的意愿實現(xiàn)候鳥式的養(yǎng)老。該模式比較典型的是親和源公司。親和源公司分別在上海、三亞、黃山、海寧、營口等地投資興建了親和源會員制養(yǎng)老社區(qū)。凡在上述幾地親和源辦理會員卡的老人們，都可以根據(jù)季節(jié)或者個人居住計劃提前申請，自由選擇各地的親和源養(yǎng)老社區(qū)入住，真正實現(xiàn)老有所樂的候鳥式的養(yǎng)老新生活。（三）主要運作方式呈現(xiàn)三種類型總體上看，當前老齡房地產(chǎn)的運作方式有三種：持有、出售和出售與持有相結合。持有指開發(fā)商不出售，而是通過出租的方式銷售住宅產(chǎn)品。該方式又可分為兩種類型：持有和自主經(jīng)營、持有和他方經(jīng)營。前一種模式下開發(fā)商拓展出一種立體的開發(fā)經(jīng)營方式，住宅與服務、醫(yī)療、康復、旅游、度假等產(chǎn)品全方位結合，其利潤來源不止是住宅產(chǎn)品本身，更來源于完善的配套服務帶來的增值效應。這種經(jīng)營模式下資金投入比單純的住宅開發(fā)要大，投資回收期相對較長，對開發(fā)商的資金實力提出了很高的要求。此外，除了面對投資風險外，開發(fā)商還要面對自己經(jīng)營管理的風險。經(jīng)營管理風險在于老齡房地產(chǎn)的管理極具專業(yè)要求，且所需引入的配套社會資源種類繁多，開發(fā)商必須能夠協(xié)調各種資源為老年人服務。后一種模式下開發(fā)商只做自身擅長的硬件建設業(yè)務，而將管理服務等軟件業(yè)務交由專業(yè)機構經(jīng)營。這種模式的優(yōu)點是對開發(fā)商的要求低，但不足如前所述，開發(fā)商失去了一個非常重要的贏利點。采取出售方式的開發(fā)商在住宅建設完成之后直接進行銷售，收回投資獲取利潤，轉而進入下一階段的投資工作，而后續(xù)的管理服務則交給其他機構承擔。這類開發(fā)商嚴格來講只是承擔了建筑工的角色，投資回收期相對較短，投資風險相對較小。從運行實際看，出售與持有相結合是當前選擇比較多的一種方式。出售可以在短期內回籠資金，持有可以長期獲取比較穩(wěn)定的回報。（四）目標群體定位于中高端從當前進入老齡房地產(chǎn)業(yè)的各路資本看，其目標人群大部分指向中高收入群體，定位于中高端，具體可分為以下幾類：一是具備一定經(jīng)濟實力的企事業(yè)單位及政府機關退休人員，該群體意識到老齡化問題的嚴重，不希望拖累子女，自己解決養(yǎng)老問題。二是受教育程度較高，養(yǎng)老觀念強的人員，如學者、教師、文藝工作者等，這類群體對養(yǎng)生養(yǎng)老重視，希望晚年有自己的生活方式。三是為父母或其他長輩購置房屋的人群，這類群體因生活習慣不同，選擇與父母分開居住，但因工作忙碌無暇照護父母，又不認可保姆看護，期望得到專業(yè)服務。第四類是丁克家庭，無子女牽掛，購買一處好的居所享受成熟、專業(yè)的服務。如上海親和源會員制養(yǎng)老社區(qū)的目標群體是“三高”老年人：企業(yè)老板的父母、進入暮年的老板以及老教授、老專家、老領導。其收費標準為：會員卡繳費根據(jù)卡種和房型從45萬元至98萬元不等，相應的年費繳費額從2.98萬元至7.38萬元不等。又如北京暮馨國際敬老園，其客戶群體為退休干部、大學教授、工程師等高收入人群，其固定的入園會員費為20萬元至40萬元不等，不同標準享受不同服務，每個月還要繳納4000元至5000元的住園費。上述兩例的收費顯然只有中高收入的客戶群才能承擔。此外，對其他老齡房地產(chǎn)項目的調查也顯示出定位于中高端的特征。如旅游休閑型的養(yǎng)老模式，也只有比較富裕的老年人才支付得起。（五）選址注重人口、經(jīng)濟和環(huán)境因素對中國已有公開信息披露的80多個老齡房地產(chǎn)項目進行梳理發(fā)現(xiàn)，項目的地域分布呈現(xiàn)兩個特點：一是分布在特大城市。如從數(shù)量來看，北京目前以15個項目占據(jù)首位，上海則以11個項目緊隨其后。老齡房地產(chǎn)項目扎堆集中在特大城市，說明這些城市人口眾多，養(yǎng)老需求更大，而且城市人口獨生子女率更高，對養(yǎng)老有著更迫切的需求，一線城市的購買力更強。二是分布在經(jīng)濟發(fā)達、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的中小城市。如浙江省以擁有10個項目位列第三，其中有5個項目落戶烏鎮(zhèn)、3個項目落戶杭州、1個在嘉興、1個在慈溪，上述地點無一不是極具宜居口碑的城市典范。此外，擁有沿海城市的海南省、山東省，各自擁有7個老齡房地產(chǎn)項目，并列占據(jù)第四位。隨后是廣東省、江蘇省、河北省、四川省、遼寧省等。綜合上述情況，可以看出，老年人口的數(shù)量、經(jīng)濟發(fā)展水平、生態(tài)環(huán)境是影響老齡房地產(chǎn)項目選址的主要因素，這也是未來的投資者在選址時應著重關注的方面。四中國老齡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的主要問題（一）有效剛需不均衡從理論上分析，中國老齡房地產(chǎn)業(yè)的潛在需求非常大。首先，中國有世界上規(guī)模最大的老年人口，而且增長迅速，這為老齡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了前提。其次，隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，老年人的收入水平和購買能力將有較大程度的提高，這為老齡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了購買力基礎。最后，老年人生活和消費理念的轉變促成購買行為，使?jié)撛谛枨筠D化為現(xiàn)實需求。當前，各路資本正是基于以上的邏輯判斷和理論分析，紛紛搶灘老齡房地產(chǎn)業(yè)，希望能從這個新的業(yè)態(tài)當中尋找到新的利潤增長點。事實上，當前中國老齡房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)初步具備加速發(fā)展的基本條件，其中一個重要的表現(xiàn)就是需求日益凸顯。例如，少數(shù)經(jīng)濟狀況處于高端的老年人已經(jīng)在享受老齡房地產(chǎn)項目帶給他們的舒適愉悅生活。與此同時，中國老齡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在較為嚴重的有效剛需不均衡問題。從年齡看，關注老齡房地產(chǎn)項目的大多是老年人，而其他年齡段的人群則少有關注，這當然和現(xiàn)實需求相關，但也說明全社會的老齡意識和“及早備老”的理念還遠未形成；從區(qū)域看，東部發(fā)達地區(qū)老齡房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)有了初步發(fā)展，當前老齡房地產(chǎn)項目多位于東部沿海地區(qū)即是明證。相反，中西部地區(qū)老齡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還相對滯后；從城鄉(xiāng)看，幾乎所有的老齡房地產(chǎn)項目都位于城鎮(zhèn)，有效剛需不均衡問題異常顯著。上述中國老齡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的有效剛需不均衡問題，一方面制約著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時也預示著未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展擁有巨大的空間，其關鍵在于調動大量的消費需求，實現(xiàn)從潛在需要向有效需求的轉換，進而逐步轉變?yōu)閯傂孕枨?。（二）贏利模式不清晰從整體上看，中國的老齡房地產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段，雖然市場上已有一些老齡房地產(chǎn)業(yè)的雛形，但真正成熟的老齡房地產(chǎn)業(yè)贏利模式還在探討和摸索中，多數(shù)資本還處在積極關注、逐步研究、籌備布局、相互觀望階段。一些資金雄厚的企業(yè)判斷老齡房地產(chǎn)業(yè)中存在巨大的潛在商機，在市場中率先進入，意欲積累經(jīng)驗，占領更大的市場份額。但從運作情況看，還處于摸索階段，贏利狀況普遍不理想。有報道稱真正涉足老齡房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)90%都在虧損。[7]而多數(shù)資本由于受老齡房地產(chǎn)業(yè)贏利模式不清晰、后期的運營管理和服務要求高、投資大、回報周期長，再加上一些核心領域如土地等方面的政策尚不明確等因素的影響，目前還不敢大干快上。但認識到未來巨大的發(fā)展機遇，希望能從中分到一杯羹，于是關注研究、積極謀劃，等條件和時機成熟時再真正投資。需要特別指出的是，當前一些采取長期持有方式的開發(fā)商使用會員制的銷售方式，老年人為取得房屋的使用權需繳納一筆不菲的會員費，開發(fā)商據(jù)此可以在短期內迅速回籠資金。因此，這種方式頗受青睞。但這種方式存在一些問題和爭議：首先是會員的風險規(guī)避問題。會員享受的僅僅是適老性房屋的使用權，而產(chǎn)權和使用權是分離的，未來一旦企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)問題，房屋的產(chǎn)權可能轉移，作為僅有使用權的會員就可能面臨較大的風險；其次，這種會員制在法律上界定還不清晰，被質疑是一種集資模式，可能會觸及法律紅線；最后，就相關政策條文來看，房屋使用權交易主要通過租賃的方式，但是《合同法》規(guī)定，租賃的租約最長不能超過20年，因此，永久性會員卡或超過20年使用期的會員卡就存在是否合法的問題。此外，市場中還有一些資本打著老齡房地產(chǎn)的旗號，享受政府的優(yōu)惠政策，而實際上進行的是老齡房地產(chǎn)之外的住宅開發(fā)、商業(yè)配套的開發(fā)。在已規(guī)劃開工的多個項目中，只配建一兩棟養(yǎng)老住宅，甚至純粹以養(yǎng)老住宅的名義，銷售一般樓盤的情況，也時有發(fā)生。（三）產(chǎn)業(yè)鏈尚未形成老齡房地產(chǎn)業(yè)作為一個新型業(yè)態(tài)，具有很長的產(chǎn)業(yè)鏈，包括資本運作、人才培養(yǎng)、硬件建設、管理運營等諸多方面，每一方面都不可或缺。但目前中國的老齡房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，遠沒有形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，還呈現(xiàn)斷裂狀態(tài)。和發(fā)達國家成熟的老齡房地產(chǎn)業(yè)相比，中國現(xiàn)階段的特征是產(chǎn)業(yè)未發(fā)展，但房地產(chǎn)先行。國內很多開發(fā)商已經(jīng)進入老齡房地產(chǎn)業(yè)，但多數(shù)企業(yè)存在慣性思維，單方面將老齡房地產(chǎn)業(yè)視作房地產(chǎn)業(yè)的簡單延伸。通常的做法是：開發(fā)商拿到了一塊地，看到老齡房地產(chǎn)業(yè)的光明前景就想做養(yǎng)老，于是進行硬件的規(guī)劃設計，之后就是正式的大興土木，但對于項目的具體定位、產(chǎn)品形態(tài)、運行模式以及服務體系構建都沒有進行過系統(tǒng)的研究和規(guī)劃。結果可想而知，投資者投入了大量的資金，但運營極其艱難，虧損嚴重，但又無法退出，想繼續(xù)投入資金，但又無后續(xù)資金，進退維谷。目前，中國的老齡房地產(chǎn)業(yè)沒有基本的標準與體系，沒有專業(yè)的管理服務組織，也沒有專業(yè)的人才培養(yǎng)、培訓體系，而這些恰恰是老齡房地產(chǎn)業(yè)最為重要的部分。在這種情況下，已經(jīng)進入老齡房地產(chǎn)市場的投資者或者將投資、開發(fā)、運營、服務等所有業(yè)務“一肩挑”；或者自身只做硬件，將管理和服務等軟件交由國際專業(yè)組織。前一種做法勇氣可嘉，實則無奈，做自身不擅長的管理和服務，帶來的結果一是專業(yè)化不夠，二是成本高，三是效率低，由此導致低水平的管理服務下相對較高的收費，進而導致適老性住房產(chǎn)品和服務銷售困難，影響企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，更重要的是不能滿足老年人的真正需求。（四）長期資本投入?yún)T乏房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金需求量巨大，房地產(chǎn)商靠自籌資金無法滿足需求，必須依靠金融體系的支撐。長期以來，中國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道狹窄，主要依靠自身籌資和銀行貸款，因此，對房地產(chǎn)銷售市場和信貸市場的波動，房地產(chǎn)商的承受能力有限，易遭受資本市場風險的影響。近年來，為抑制房地產(chǎn)市場過熱，銀行貸款利率上調，銀根收緊，房地產(chǎn)市場很難獲得銀行貸款，而對房地產(chǎn)信托融資的規(guī)范和監(jiān)管政策又使房地產(chǎn)市場的融資渠道變得更加狹窄，造成房地產(chǎn)市場融資難的局面。和普通的房地產(chǎn)業(yè)項目相比，因要滿足老年人的特殊需求，老齡房地產(chǎn)業(yè)前期投入更大，同時，老年人的消費特點決定了老齡房地產(chǎn)業(yè)的投資回收期更長，加上行業(yè)不成熟，各種風險較大，這些情況使開發(fā)企業(yè)獲得融資的空間更小，路徑愈加狹窄。在此情況下，只有自身資金充裕的投資主體才有能力進入老齡房地產(chǎn)業(yè)，而實力弱小的中小投資主體則被拒之門外，這會嚴重影響老齡房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響適老性住宅產(chǎn)品和服務的提供。因此，盡快建立金融支撐體系十分必要。（五）開發(fā)戰(zhàn)略不對路隨著經(jīng)濟的發(fā)展和收入的提高，老年人對管理服務的要求日益提高，除了最基本的餐飲服務和生活照料外，更看重養(yǎng)生、醫(yī)療、護理康復、文化、心理、環(huán)境等方面的服務。再加上老齡房地產(chǎn)項目的消費者通常是高學歷、高收入的老年人，他們對管理和服務的要求更高，所有這些因素決定了需求方對管理服務的要求較高。因此，老齡房地產(chǎn)業(yè)并非傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)業(yè)，相關老齡服務的提供對于老齡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展至關重要。除了建筑本身要求更高外，最重要的是要提供老年人頤養(yǎng)天年所需的一條龍服務。從這個意義上講，適老性住房只是基礎，完善的老齡服務才是根本。目前國內的許多投資者在發(fā)展老齡房地產(chǎn)項目時還習慣于按照傳統(tǒng)做法去做，都在考慮硬件，考慮該投資多少，該建什么樣的房子，對服務不夠重視。其通行做法多為在住宅建設的基礎上，加上無障礙設施和醫(yī)療機構的配套，實際上就是只在硬件上稍加改進的適老性住宅。這種只重視硬件而輕視軟件的項目距離真正的老齡房地產(chǎn)業(yè)項目還很遠。（六）人才戰(zhàn)略缺乏安排入住人群的特殊性使得老齡房地產(chǎn)項目開發(fā)完成后的運營管理絕不是一般房產(chǎn)項目的物業(yè)管理，其后期運營管理需要大量擁有多種專業(yè)化知識與技能的專業(yè)人才，如高素質的專業(yè)服務人員、管理人員等。但由于觀念滯后、體制機制存在缺陷等諸多因素，中國老齡房地產(chǎn)業(yè)非常缺乏專業(yè)人才。首先是專業(yè)服務人員非常缺乏。許多企業(yè)把培養(yǎng)養(yǎng)老人才等同為培養(yǎng)養(yǎng)老護理員，認為養(yǎng)老服務“態(tài)度好就行，誰都能干”，把人才策略簡單化、不重視員工職業(yè)規(guī)劃的做法普遍存在?，F(xiàn)實當中，服務人員的供需矛盾是一個亟待解決的問題。目前在一線從事服務工作的多為40多歲、50多歲的受教育程度低、知識技能較差的中年女性。這些人員待遇普遍較低，升職空間不大。雖然國家已經(jīng)實施養(yǎng)老護理員職業(yè)資格證制度，但全國幾十萬名護理員中只有2萬多名做到了真正持證上崗。出于待遇低、社會地位不高等諸多原因，養(yǎng)老護理員的流動性很高，這導致用人單位不愿意花錢對其進行培訓以考取從業(yè)資格證，而這種狀況反過來又影響到服務質量和薪酬待遇，一定程度上形成了惡性循環(huán)。在服務人員頻頻流動的情況下，服務人才就更難得了。其次是管理人才更加稀缺。管理人才一般有兩個來源：從服務人員中提升、從外面聘請。然而，服務人員一般學歷低、沒有接受過專業(yè)的管理知識教育和技能培訓，多數(shù)是因服務工作干得好而得到提升，難以應對復雜的管理工作。而從外面聘請則面臨水土不服和再適應的問題，因為中國目前還沒有嚴格意義上的老齡服務管理人員培訓、培養(yǎng)體系，很多管理者是從國外學習后回來從業(yè)的，其管理的理念和實踐需要經(jīng)歷本土化的過程。五中國老齡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢（一）有效剛需快速增長值得期待人口、購買力、購買欲望是市場的三要素。眾多的老年人口、日益提升的購買能力、逐漸改變的消費觀念預示著中國老齡房地產(chǎn)業(yè)的市場潛力巨大。自1999年進入老齡化社會以來，中國人口老齡化程度日益加劇，目前擁有世界上最多的老年人口，且持續(xù)快速增長：2013年60歲以上的老年人口已突破2億人，2025年和2034年將分別突破3億人和4億人，2053年左右達到峰值4.87億人左右，龐大的消費人群將帶來巨大的消費潛力。從消費能力看，老年人的收入快速增加并將持續(xù)這種趨勢，[8]這為老年人消費打下了堅實基礎。同時，隨著中國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，老年人的消費意愿將發(fā)生大的轉變，尤其是20世紀50年代之后出生的老年人，他們樂于花錢享受經(jīng)濟社會發(fā)展的成果，追求高質量的晚年生活。此外，計劃生育政策下形成的“421”家庭結構使子女面臨巨大的養(yǎng)老壓力，養(yǎng)老的剛性需求增加。更重要的是，隨著現(xiàn)在的中年人進入老年期，他們將把現(xiàn)在的消費觀念帶入老年生活，消費意愿將比現(xiàn)在的老年人顯著提高。因此，未來中國老齡房地產(chǎn)業(yè)的需求潛力是巨大的，將對中國經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生重要的影響，同時也給眾多資本提供了新的投資渠道。（二）市場供給將持續(xù)走旺經(jīng)過近些年超常規(guī)發(fā)展之后，房地產(chǎn)市場遇到了頻繁且愈發(fā)嚴格的調控，個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍也將擴大，在可預期的時期內，在政策層面將會對住宅以及商業(yè)地產(chǎn)出臺一系列的抑制政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)必須謀求戰(zhàn)略轉型以及產(chǎn)品的多元化，老齡房地產(chǎn)因其銷售方式靈活、享受國家政策支持等因素而成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要選擇之一。今后，發(fā)展老齡房地產(chǎn)這樣的新型業(yè)務將成為房地產(chǎn)業(yè)突圍轉型的一個重要方向。老齡房地產(chǎn)市場巨大的需求也誘發(fā)供給不斷升溫。有研究指出，盡管當前90%以上的人并不會進入老齡房地產(chǎn)項目之中，但剩余這些不到10%的人群當中的中高端老年收入者的養(yǎng)老需求，足以支撐開發(fā)商在老齡房地產(chǎn)市場上開展業(yè)務。據(jù)推算，未來三年，市場上將需要至少4500個項目的建設，市場空間巨大。更長遠未來的趨勢更是不可限量。同時，房地產(chǎn)企業(yè)伴隨中國房地產(chǎn)成長十余年，始終密切關注行業(yè)內的發(fā)展契機，而老齡房地產(chǎn)無疑是未來20年房地產(chǎn)企業(yè)趨之若鶩的新領域。[9]（三）金融創(chuàng)新將提供強大動力老齡房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，老齡房地產(chǎn)的建設、銷售、經(jīng)營、租賃、抵押等活動無一不需要大量資金，單純依靠企業(yè)或個人自身的力量難以解決。開發(fā)房地產(chǎn)類老齡金融產(chǎn)品不僅是發(fā)達國家的熱點，而且也將成為中國發(fā)展老齡房地產(chǎn)業(yè)必不可少的重要支撐。一方面，通過開發(fā)運用房地產(chǎn)類老齡金融產(chǎn)品為老齡房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供資金保障，另一方面也為老年居民改善居住狀況、投資理財?shù)忍峁┍憷?。關于前一方面無需多敘。就后一點而言，調查顯示，中國老年人口中75%左右擁有住房，但相當多的住房是按年輕型社會的需求建造的，缺乏適老性設計，不適合老年人生活居住，同時又面臨改造成本過高、不具備改造條件等一系列難題，因此，很多老年人成為“住房富人，貨幣窮人”。通過開發(fā)適宜的金融工具，進行“以房養(yǎng)老”、租賃、互換，可以很好地發(fā)揮房產(chǎn)的養(yǎng)老功能。又如，隨著獨生子女父母一代陸續(xù)離開人世，擁有3套甚至更多住房的家庭將日益增多，如何通過金融產(chǎn)品的運用對房產(chǎn)的財產(chǎn)屬性進行開發(fā)將成為不可回避的課題。（四）品牌化、連鎖化將成為戰(zhàn)略選擇隨著老齡房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，不同的投資者將在充分細分的市場上找準各自的市場定位和目標市場，以服務提升形象、贏得市場，進而建設品牌、經(jīng)營品牌，開始由品質提升向品牌建設轉變，并實現(xiàn)連鎖化經(jīng)營?？梢灶A測的是，未來老齡房地產(chǎn)市場上將出現(xiàn)多個以品牌為名片開拓市場的知名開發(fā)商。如上海親和源會員制養(yǎng)老社區(qū)在創(chuàng)新模式、形成示范、建設品牌的基礎上，制定了確立標準、快速拓展、全國連鎖、品牌延展、引領行業(yè)的階段戰(zhàn)略，目前已在遼寧、青島、安徽、浙江、海南等地建立了連鎖機構；而北京太陽城集團在未來將以醫(yī)護型健康養(yǎng)老為中心，進行全方位的養(yǎng)老市場開拓，以合作、托管、冠名等形式進行太陽城模式的復制和管理輸出。（五）復合型項目將備受青睞老齡房地產(chǎn)項目是一個多功能的集合體，房屋僅僅是實現(xiàn)這些功能的載體，其背后實際上反映的是一種生活方式和生活理念。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、社會的變遷、觀念的改變，人們對于生活品質的要求越來越高。這些要求表現(xiàn)在老齡房地產(chǎn)項目上，就是要實現(xiàn)功能的多樣化、復合化。這意味著老齡房地產(chǎn)項目不但要有基本的養(yǎng)老、醫(yī)療方面的良好配套和服務，而且要兼具護理、養(yǎng)生、文化、休閑、度假等多元化、高質量的延伸和附加服務，以此滿足老年人多層次、多元化的老齡服務需求，唯有如此，才能吸引并留住老年人。（六）多種模式競相發(fā)展和老年人多樣化的養(yǎng)老服務需求相適應，未來老齡房地產(chǎn)將呈現(xiàn)多種模式競相發(fā)展的態(tài)勢，主要有以下類型：（1）養(yǎng)老社區(qū)。針對老年人而建的社區(qū)，將機構養(yǎng)老居家化，具有較為完善的設施，能夠提供專業(yè)化的服務，因此受到老年人的青睞。（2）社區(qū)老齡服務機構。主要指社區(qū)老年日間照料中心、社區(qū)小型養(yǎng)老機構等老齡服務設施。因其處于社區(qū)，老年人能夠便捷地得到服務，發(fā)展迅速。（3）養(yǎng)老機構。為滿足失能老年人的養(yǎng)老服務需求和部分健康老年人享受高品質老年生活需求而建，專業(yè)化程度很高，是發(fā)展的重點。（4）老年醫(yī)療衛(wèi)生服務機構。主要包括老年病醫(yī)院、護理院、老年康復醫(yī)院等機構。目前，中國的老年醫(yī)療衛(wèi)生服務機構非常缺乏，遠遠不能滿足需求。在政府的行政干預和老年群體實際需求的推動下，它將得到快速發(fā)展。（5）異地養(yǎng)老房地產(chǎn)項目。主要包括旅游度假型老齡房地產(chǎn)項目和“候鳥式”老齡房地產(chǎn)項目。隨著老年人對自身生活品質要求的提升，選擇風景優(yōu)美之地旅游、休閑、度假、居住，隨氣候變化而改變居住地點日益成為時尚。（6）城市老年公寓。對于不愿離開城市核心區(qū)的老年人而言，到符合老年體能心態(tài)特征的，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務的公寓式老年住宅養(yǎng)老是不錯的選擇。（7）現(xiàn)有住房的適老性改造。調查顯示，90%以上的老年人選擇居家養(yǎng)老，因此對老年人現(xiàn)有住房進行適老性改造將是一項浩大的工程，其需求無疑是海量的。（8）二手老齡房地產(chǎn)。隨著金融工具的創(chuàng)新、法規(guī)制度的完善，二手房市場中“以房養(yǎng)老”、租賃、交換等行為將會逐步增多。（9）農(nóng)村老齡房地產(chǎn)。主要包括農(nóng)村新建、改建和擴建適老性住房、老年病醫(yī)院、老年護理院、老年人活動中心等老齡房地產(chǎn)項目。隨著社會主義新農(nóng)村建設的推進、城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略的實施，農(nóng)村老齡房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?。六發(fā)展中國老齡房地產(chǎn)業(yè)的對策建議（一）樹立科學發(fā)展理念第一，轉變老齡房地產(chǎn)即“房子+老年人”的錯誤認識，老齡房地產(chǎn)不是房地產(chǎn)簡單地向老年群體延伸，它和傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)項目不同，重點在于后期的運營管理和服務提供。第二，營利預期從追逐短期利益向著眼長期穩(wěn)定回報轉變。老齡房地產(chǎn)項目前期投入大，回報周期更長，業(yè)內公認會在7或10年以上，足足是商業(yè)地產(chǎn)的2倍，[10]而對于以持有為主的養(yǎng)老地產(chǎn)，業(yè)內的普遍觀點是10～15年，每年8%～10%的回報率。[11]第三，目標群體從以自理老人為主向同時接納自理、不能自理老人轉變。當前，大部分老齡房地產(chǎn)項目僅以健康的、自理老年人為服務對象，但事實是，即使自理的老年人也會隨時間的推移而逐漸半自理，再到不能自理。同時，大部分老年人不愿搬家的特點也決定了老齡服務機構幾乎不存在讓不能自理老年人退出的機制。因此，進入老齡房地產(chǎn)業(yè)的投資者應從最開始就做好服務不能自理老年人的各項準備。第四，服務特色從養(yǎng)醫(yī)結合到“五位一體”。老齡房地產(chǎn)業(yè)老齡服務方面采取養(yǎng)醫(yī)結合的方式很好地滿足了老年人最基本的需求。在此基礎上，應該根據(jù)老年人需求的發(fā)展，形成“養(yǎng)、醫(yī)、康復護理、休閑、養(yǎng)生”五位一體的模式，這樣才能滿足老年人更加多元的需求。第五，業(yè)務范圍從“全能”向專業(yè)轉變。應改變投資者老齡房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務全包的做法，轉向僅專注于自身擅長的部分，以提高專業(yè)度和效率。第六，從輕視人才向“人才為本”轉變。應充分認識管理服務人才的決定性作用，樹立“人才先行”、“人才為本”的理念，加強人才隊伍建設。（二）加快制定實施發(fā)展規(guī)劃當前，中國老齡房地產(chǎn)業(yè)缺乏基本的建設規(guī)劃，發(fā)展呈現(xiàn)無序狀態(tài)。受制于城市發(fā)展、土地價格等多種因素，目前的養(yǎng)老住宅建設沒有科學規(guī)劃和布局，選址非常隨意，基本上是開發(fā)商能在哪兒拿到地就建在哪兒，導致現(xiàn)有養(yǎng)老住宅大多建在遠郊區(qū)縣，交通不便，不能滿足老年人的生活需求。同時，由于建設標準和規(guī)范滯后，養(yǎng)老建筑的設計和施工簡單，標準較低，且多數(shù)配套服務設施不足，給老年人生活帶來不便。老齡房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是擴大內需的重要抓手，需要政府制定相應的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃來促進其健康發(fā)展。從長遠來看，制定老齡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃應與城市總體規(guī)劃相結合，這樣有助于落實政府對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)引導作用。從短期來看，制定發(fā)展規(guī)劃，可將老齡房地產(chǎn)的建設與保障型住房建設和舊城改造項目相結合。（三）加快創(chuàng)制發(fā)展扶持的配套政策隨著中國經(jīng)濟社會的發(fā)展和人口老齡化進程的加速，政府不斷出臺政策法規(guī)，鼓勵、引導社會力量和民間資本參與老齡服務業(yè)發(fā)展，這對包括老齡房地產(chǎn)業(yè)在內的老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的宏觀政策環(huán)境。然而，由于老齡房地產(chǎn)業(yè)在中國剛剛起步，專門的政策文件還相當匱乏，其發(fā)展只能從其他相關政策文件中尋找原則性或通用性的規(guī)定，這一定程度上影響到老齡房地產(chǎn)業(yè)更好更快發(fā)展，隨著老齡房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，急需出臺專門的政策進行扶持。具體來說，需要將以下幾個方面作為重點優(yōu)先研究：首先是要完善保障老年人享有適老性住房相關權利的法律法規(guī)，把解決老年人的適老性居住問題作為建立現(xiàn)代化住房制度的一個重要問題加以研究解決；其次是要加快研究具體的、操作性強的土地供應、稅費優(yōu)惠、財政補助、社會保險等方面的優(yōu)惠政策，切實發(fā)揮市場的作用；第三是研究制定老舊住房適老性改造的財政補助、稅費優(yōu)惠等支持政策，引導個人和企業(yè)積極參與住房適老性改造活動。（四）著力培育產(chǎn)業(yè)鏈條老齡房地產(chǎn)業(yè)是一個包括產(chǎn)品研發(fā)、規(guī)劃設計、人才培養(yǎng)、資本運作、建設管理、市場培育、服務提供等諸多環(huán)節(jié)的產(chǎn)業(yè)鏈，該產(chǎn)業(yè)鏈上任何一個環(huán)節(jié)都會對整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生直接的影響。如前所述，當前，中國老齡房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈處于嚴重的斷裂狀態(tài)，無法實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)上、中、下游的有效銜接，投資主體無奈之下的“全能”行為折射出的更多的是對相關行業(yè)發(fā)展的期待。培育發(fā)展老齡房地產(chǎn)業(yè)相關產(chǎn)業(yè)鏈，政府應發(fā)揮積極作用。政府應著力加大購買社會組織老齡服務的力度，充分發(fā)揮社會組織在承接政府職能轉移和行業(yè)自律、監(jiān)督評估、溝通協(xié)調等方面的作用，積極培育發(fā)展一批知名品牌老齡服務社會組織；出臺更多操作性強的優(yōu)惠政策，充分落實已有優(yōu)惠政策，營造社會力量參與老齡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好環(huán)境，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，逐步使社會力量成為發(fā)展老齡房地產(chǎn)業(yè)的主體；引導和整合高等院校、中等職業(yè)院校和職業(yè)培訓機構等資源，加快老齡服務專業(yè)人才培訓；通過建立健全技術等級評定制度、職業(yè)資格認證制度、崗位補貼制度、社工人才引入機制等措施，充實老齡服務人員隊伍；統(tǒng)籌規(guī)劃培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)基地，增強老齡房地產(chǎn)相關產(chǎn)品的研發(fā)、設計、生產(chǎn)、展示等功能；定期舉辦博覽會，搭建供需對接平臺，培育市場快速發(fā)展。（五）構建多元投融資平臺如前所述，中國老齡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨投資主體融資難和購買支付能力不強的雙重難題，構建多元化融資支付平臺成為解決之道。首先，由政府主導，建立由政府、企業(yè)、金融機構、保險機構、中介組織、個人等市場主體共同組成的市場多元融資平臺，以獨資、合資、入股、聯(lián)營等途徑融資，構建政策性與商業(yè)性融資相結合、直接融資與間接融資相互補充的多元