釣魚臺國際飯店及酒店式公寓住宅可行性研究報告【完整版】(文檔可以直接使用，也可根據(jù)實際需要修訂后使用,可編輯放心下載）

目錄釣魚臺國際飯店及酒店式公寓住宅可行性研究報告【完整版】(文檔可以直接使用，也可根據(jù)實際需要修訂后使用,可編輯放心下載）TOC\o"1-2"\h\z第一篇總論 11.1工程名稱及概況 11.2研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想 21.3研究結(jié)論與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 21.4問題和建議 3第二篇工程提出的背景和建設(shè)意義 42.1工程提出的背景 42.2工程的建設(shè)意義 6第三篇市場調(diào)查分析與市場定位 73.1湖南省及常德市經(jīng)濟(jì)開展現(xiàn)狀 73.2常德市酒店業(yè)及旅業(yè)開展現(xiàn)狀 83.3客源調(diào)查分析與市場規(guī)模預(yù)測 193.4本酒店市場定位 20第四篇工程總體規(guī)劃方案 214.1規(guī)劃設(shè)計理念 214.2總平面布局及酒店綜合體方案 214.3交通系統(tǒng) 224.4景觀系統(tǒng) 234.5綠化、生態(tài)及水系統(tǒng) 234.6技術(shù)設(shè)計 23第五篇工程實施進(jìn)度方案 285.1工程實施進(jìn)度建議 285.2工程進(jìn)度方案表 28第六篇投資估算與資金籌措 296.1投資估算表 296.2資金籌措方案 29第七篇投資收益與經(jīng)濟(jì)效益分析 317.1

銷售收入估算 317.2工程財務(wù)經(jīng)濟(jì)評價 337.3工程不確定性分析 34第八篇綜合評價與結(jié)論 39第九篇附件 40常德市萬馬置業(yè)釣魚臺國際飯店及酒店式公寓、住宅可行性研究報告第一篇總論1.1工程名稱及概況1.1.1工程名稱：釣魚臺國際飯店、釣魚臺國際公寓〔暫定名〕1.1.2主辦單位：常德市萬馬置業(yè)1.1.3工程概況本工程位于湖南常德市德山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)武陵酒廠原址，瀕臨沅江，倚伴德山，毗鄰常德市二中〔德山書院舊址〕，是一個風(fēng)景秀麗、人文氣息濃厚的旅游勝地。工程占地147.33畝，其中釣魚臺國際飯店占地103畝，釣魚臺國際公寓占地44.33畝，是原武陵酒廠工業(yè)用地，場地拆遷已根本完成。東面的沅江，水面寬廣，鱗波蕩漾；西面的孤峰公園〔德山〕，古木參天，四季常青，園內(nèi)有遠(yuǎn)近聞名的乾明寺、孤峰塔，承載著常德數(shù)千年的文化積淀，據(jù)傳“善卷〞因拒舜帝帝位隱居于此，故名善德山，后稱德山。氣象條件:常德屬亞熱帶濕潤氣候，平均氣溫16.7度，極端最高氣溫40.1度，極端最低氣溫-13.2度。年平均降雨量1373mm，全年主導(dǎo)風(fēng)向北東北風(fēng)〔NNE〕，風(fēng)速2.1m/s，歷年最大風(fēng)速22m/s，靜風(fēng)頻率較高，歷年土壤最大凍結(jié)深度20mm。地質(zhì)條件:常德市地處洞庭平原，地層發(fā)育齊全，工程所在地為平原小面積山峰出露，工程尚未進(jìn)行地質(zhì)勘探，參考相關(guān)地質(zhì)資料，地基土層很可能由第四系全新統(tǒng)〔Q4〕雜填土，粉質(zhì)粘土、粉土、圓礫、卵石組成。常德市位于華南地震區(qū)長江中、下游地震亞區(qū)的麻城——常德地震帶，屬中強(qiáng)地震活動區(qū)，但活動頻率較低。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，擬建工程可以按根本烈度七度抗震設(shè)防。交通條件:德山距省會長沙150km，離世界級旅游勝地張家界160km，是長常高速〔長沙——常德〕、常張高速〔常德——張家界〕、常吉高速〔常德——吉首〕、常荊高速〔常德——湖北荊州〕的交匯處，也是進(jìn)出常德市區(qū)的必經(jīng)之地，交通便利，地理位置優(yōu)越，勘稱常德門戶。供電、供水:常德已成為湖南最大的能源基地。工業(yè)用電均價0.47元/度，重點工業(yè)0.41元/度，低谷電價0.17元/度。常德水資源豐富，工程所在地有常德第二自來水廠，工業(yè)用水均價1.5元/T，效勞業(yè)用水均價2.3元/T。1.1.4工程建設(shè)規(guī)模本工程酒店局部建筑面積約70625m2，其中餐飲9715平方米，會議中心3243平方米，娛樂中心8879平方米，商業(yè)3138平方米，酒店辦公輔助2880平方米，大堂2758平方米，客房40012平方米。基地面積94408平米，容積率1.88，建筑密度30％，綠地率30％?？偼顿Y約23680萬元，建設(shè)期2005年11月至2007年11月。本工程公寓及住宅局部總占地面積約44.33畝，即29570㎡，那么可開發(fā)建設(shè)面積30000㎡，用地性質(zhì)：商住樓，總用地面積：29570㎡，規(guī)劃凈用地面積:20699㎡，容積率：1.0，總建筑面積：30000㎡，10-15層小高層，道路面積：3000㎡，綠化面積：5871㎡，戶型：公寓80--150㎡，二室二廳、三室二廳、四室二廳為主，層數(shù)：10-18層小高層，層高3-3.6米，總高度小于55米。1.2研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想本工程可行性研究報告依據(jù)國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)，對工程建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、規(guī)劃方案、主要技術(shù)方案、環(huán)保及節(jié)能、配套設(shè)施、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行分析研究，并提出有關(guān)建議與方案，供投資主體和審批部門作投資決策參考。釣魚臺國際飯店總高約84.9m，具客房、美食、康體、娛樂休閑及商務(wù)金融于一體。酒店將與孤峰公園互通，有一個天然的休閑景區(qū)，酒店開發(fā)與人文景觀、綠色環(huán)保、碧水藍(lán)天相結(jié)合，建成園林式的酒店商務(wù)區(qū)。本工程規(guī)劃沿乾明路正面為綠化廣場，面廣場布置為商務(wù)金融區(qū)；中心區(qū)的酒店主樓與湖光水色、花草樹木互相輝映。1.3研究結(jié)論與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)工程名稱所得說前所得稅后內(nèi)部收益率〔%〕因本方案采用產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，資金流動與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來判斷工程是否可行。財務(wù)凈現(xiàn)值〔I=12%〕〔萬元〕5044.73367.4動態(tài)投資回收期〔含建設(shè)期〕5.617.2靜態(tài)投資回收期〔含建設(shè)期〕5.587.1投資利潤率〔%〕48.64投資利稅率〔%〕72.87上繳稅金〔萬元〕8521.3根據(jù)上述指標(biāo)，該工程經(jīng)濟(jì)財務(wù)評價可行。1.4問題和建議關(guān)于工程名稱：“釣魚臺國際飯店〞為工程暫定名稱，工程實施時需進(jìn)一步優(yōu)化。關(guān)于總體規(guī)劃：因編制時，各方意見尚未統(tǒng)一，本可行性研究方案僅為概念性規(guī)劃，在此根底上需進(jìn)一步細(xì)化和優(yōu)化。關(guān)于德山的區(qū)位：德山目前人氣尚未提升，特別是二橋收費(fèi)站阻礙了其與主城區(qū)的流通，建議政府盡快撤消該收費(fèi)站。關(guān)于根底設(shè)施：本工程周邊的市政根底設(shè)施已列入德山總體規(guī)劃，建議開發(fā)區(qū)政府務(wù)必與本工程進(jìn)度同步實施，還有水利設(shè)施也務(wù)必同期規(guī)劃施工。關(guān)于政策扶持：因德山開發(fā)區(qū)尚未形成規(guī)模，對本工程的影響顯而易見，恰恰該工程的實施對提升德山乃至常德的市的城市品位有明顯的促進(jìn)作用，本著互利互惠的原那么，建議政府務(wù)必落實工程談判時的最好政策優(yōu)惠。第二篇工程提出的背景和建設(shè)意義2.1工程提出的背景2.1.1常德市總體城市定位目標(biāo)與戰(zhàn)略思想把常德建設(shè)成濱水生態(tài)園林城市;全國旅游城市;構(gòu)筑高科技產(chǎn)業(yè)群；營造都市文化氣氛。進(jìn)一步增強(qiáng)常德市作為湘西北中心城市和其在湘鄂、湘渝重要通道上的中心地位。到2021年，根本實現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境協(xié)調(diào)開展的現(xiàn)代化新興城市目標(biāo)。2.1.2常德市域城市空間結(jié)構(gòu)布局新版規(guī)劃中確定常德市城市空間布局為：一市三鎮(zhèn)。即江北城區(qū)；江南城區(qū)；德山開發(fā)區(qū)。常德市整體交通體系構(gòu)建：公路：借新建和原有207、319過境段，組織市區(qū)干線外環(huán)路，把國道207、319和省道1804、1801及常張高速公路通過立交形式組織在一起，保證出城口暢通。規(guī)劃搬遷常德汽車北站和常德汽車南站，新建德山站。常德汽車北站遷至常德火車站西側(cè)，常德汽車南站遷至金霞路北側(cè)，在德山葛少灣建德山汽車站。鐵路：規(guī)劃擬定三條鐵路專用線：由常德東站引出的鹽關(guān)港區(qū)鐵路專用線；由常德東站引出的貨場鐵路專用線；由德山站引出的地區(qū)糧庫鐵路專用線。水路：〔1〕通行500噸級的船舶，規(guī)劃把沅江航道改造為三級航道?！?〕港口布局:取消大西門碼頭，重點開展鹽關(guān)港區(qū)，新建八房河港區(qū)和德山專用碼頭?！?〕德山港區(qū)：保存現(xiàn)有泊位11個，規(guī)劃建設(shè)1個集裝箱專用碼頭和一個有害物資專用碼頭，貨物吞吐能力200萬噸，是常德港重點開展的綜合港區(qū)之一，主要承當(dāng)件雜、重件、煤炭等物質(zhì)的進(jìn)出。航空：桃花源機(jī)場配套設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)機(jī)場周圍環(huán)境的保護(hù)。2.1.3市區(qū)人口規(guī)劃根據(jù)〈常德市城市總體規(guī)劃1999-2021〉和湖南省人民政府對該規(guī)劃的批準(zhǔn)，至2021年，都市人口擴(kuò)容增量為66萬，2021年為85-100萬。其中江北城區(qū)55萬，江南城區(qū)15萬，德山開發(fā)區(qū)15萬。2.1.4常德市近期城建方向:A、江北城區(qū)以老城區(qū)為中心，向北，向西開展，主要完善武陵大道北段兩側(cè)的建設(shè)，同時加快朝陽路西側(cè)柳葉路與濱湖路之間的城市建設(shè)；B、江南城區(qū)：城市向南向西開展，近期在沅南路兩側(cè)進(jìn)行建設(shè)；C、德山開發(fā)區(qū)：主要向南開展，在現(xiàn)狀建設(shè)用地與崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。2.1.5城市擴(kuò)展與經(jīng)濟(jì)開展對人口增量的推動力按照沿海城鎮(zhèn)開展經(jīng)驗，在城市擴(kuò)展及經(jīng)濟(jì)高速開展期，其人口的增容膨脹速度較快，雖然目前常德并未出現(xiàn)人口迅速擴(kuò)增的高潮，但隨著大都市區(qū)定位的出臺及交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，以及常德經(jīng)濟(jì)的快速開展，城市化進(jìn)程加快，城市化水平的將不斷提高，在2006～2007年將出現(xiàn)人口較高的增長期，戶籍人口年增長量達(dá)15000人,到2021年，中心區(qū)人口到達(dá)66萬，2021年，到達(dá)85-100萬。2.1.6德山城市開展對酒店效勞的要求德山開發(fā)區(qū)開展主方向是：在沅水和崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。根據(jù)常德市整體規(guī)劃方案，按照“一城三鎮(zhèn)〞的思路，主要沿沅水方向向一級城鎮(zhèn)體系構(gòu)筑軸帶向東西向開展，實現(xiàn)與鼎城的對接，提升常德大都市區(qū)南部德山板塊的輻射功能，發(fā)揮南部城市次中心作用。近期建設(shè)重點：主要是兩園、兩帶、兩路的建設(shè)，兩園即高新技術(shù)工業(yè)園和海德工業(yè)園，兩帶即沅江風(fēng)光帶和防洪工程的建設(shè)和枉水風(fēng)光帶的建設(shè)，其中含500噸級集裝箱碼頭、步行街善卷廣場、善卷祠等，兩路是指樟橋路三產(chǎn)工程如德山火車站、汽車客運(yùn)站、德山物流中心、機(jī)電汽車貿(mào)易城、會展中心和五一工業(yè)園、五一居民新村、木材交易，還有常張高速連接線的高架與轉(zhuǎn)盤建設(shè)亦等近期重點建設(shè)工程。由此可知，常德五星級大酒店工程既處于一級城鎮(zhèn)開展軸帶體系的中心點，又位于南北向主干道和沅江的交匯點，具有比擬好的區(qū)位優(yōu)勢。因此，從整體市政施工時間進(jìn)度分析，常德五星級大酒店工程正處于整個市政交通施工期，雖然在常德五星級大酒店工程交盤期，市政工程未完全竣工，但至少常德五星級大酒店工程的地理優(yōu)勢已完全凸顯，其潛在消費(fèi)者對常德五星級大酒店工程的心理信心指數(shù)將同步提升。因此，整體市政配套施工進(jìn)度，將有利于常德五星級大酒店工程的開發(fā)與附加值的提高。2.2工程的建設(shè)意義2.2.1

滿足城市消費(fèi)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長近年來，常德的經(jīng)濟(jì)開展已有長足提高，酒店業(yè)的消費(fèi)不斷增長，而常德市至今無一家五星級規(guī)模酒店，雖然政府在加強(qiáng)這方面的工作，但滿足不了城市各層次住房消費(fèi)。以滿足那些經(jīng)濟(jì)條件較好，有較高消費(fèi)要求的客人，因此本工程的建設(shè)很有必要。本工程的建設(shè)投資及產(chǎn)業(yè)鏈的開展，必將促進(jìn)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)繁榮和開展。2.2.2

促進(jìn)城市建設(shè)、提高城市品位隨著城市的開展，該地段的商業(yè)網(wǎng)點、學(xué)校、集市必將形成，交通、購物、通訊、儲蓄、就醫(yī)也將更為方便。工程實施將促進(jìn)該地段的綜合開發(fā)，開展第三產(chǎn)業(yè)，繁榮城市經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)城市建設(shè)、提升城市品位。第三篇市場調(diào)查分析與市場定位3.1湖南省及常德市經(jīng)濟(jì)開展現(xiàn)狀20世紀(jì)90年代以來，湖南經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，取得了令人注目的經(jīng)濟(jì)成就，“八五〞時期經(jīng)濟(jì)增長速度年均達(dá)10.5%“九五〞時期經(jīng)濟(jì)增長速度年均達(dá)9.7%,2001—2003年經(jīng)濟(jì)增長速度分別為9.0%、9.0%、9.6%，到2003年湖南經(jīng)濟(jì)總量已達(dá)4638.73億元。在追求GDP增長的過程中，粗放型的增長方式還沒有根本轉(zhuǎn)變，湖南經(jīng)濟(jì)在高速增長的同時，資源的消耗也在高速增長。經(jīng)濟(jì)的高速增長在很大的程度上是靠資源的高消費(fèi)實現(xiàn)的，根據(jù)湖南投入產(chǎn)出表測算分析，1997—2002年間，GDP總量由2993.01億元上升到4340.94億元，增長1.45倍，而同期各產(chǎn)品部門對能源的消耗〔石油及核燃料加工業(yè)〕、鋼材的消耗〔鋼壓延加工業(yè)〕、水泥的消耗〔水泥、石灰和石膏制造業(yè)〕、電力〔電力的生產(chǎn)和供給業(yè)〕、水資源〔水的生產(chǎn)和供給業(yè)〕的消耗分別增長了1.78倍、2.04倍、1.32倍、3.19倍、2.32倍，各部門對資歷源消耗的增長大都快于經(jīng)濟(jì)總量的增長。2003年國民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計指標(biāo)指標(biāo)名稱計量單位2003年比上年增長%人口和居民生活年底總?cè)丝谌f人6662.80.25其中:市鎮(zhèn)人口萬人2232.045.23城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元7674.210.3城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出元9.1城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)%35.8-農(nóng)村居民人均收入元2532.95.6農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)總支出元21393.4農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)%51.9-居民消費(fèi)價格總指數(shù)上年為100102.4經(jīng)濟(jì)的增長為城鎮(zhèn)居民的外出旅游創(chuàng)造了客觀條件,據(jù)統(tǒng)計湖南省2003年旅游收入已超過250億元人民幣,年增長20%左右,潛在市場非常巨大。根據(jù)常德統(tǒng)計局工作人員提供的資料，目前常德平均每戶家庭人數(shù)約為3.2,平均每戶就業(yè)人數(shù)為1.8，就業(yè)負(fù)擔(dān)系數(shù)為1.56。常德人均可支配收入為8871.67元。從我們對常德居民的隨機(jī)取樣看，家庭月收入在800-2000元的占了68%，超過三分之二，說明常德大局部居民還處在事業(yè)開展初期。但是家庭月收入在2000-6000的也占了23%，將近四分之一，說明常德居民還是具有比擬強(qiáng)的消費(fèi)能力。家庭收入在6000元以上的占了9%，近十分之一，常德這局部最高收入人群是商業(yè)地產(chǎn)、別墅、高級公寓等高檔物業(yè)的主導(dǎo)消費(fèi)目標(biāo)。2004年常德城鎮(zhèn)居民家庭人平消費(fèi)性總支出為6958.86元，購商品房人平支出占總?cè)似街С龅?2%。另從食品支出分析,2004年人平食品支出為1429.12元,占人平消費(fèi)性支出的36.1%(恩格爾系數(shù)),根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)30-40％為寬裕,由此說明常德城鎮(zhèn)居民于2004年,便跨入了寬裕型生活階段,并逐漸向相對富裕方向開展。3.2常德市酒店業(yè)及旅業(yè)開展現(xiàn)狀3.2.1常德市旅游市場分析3.2.1.1地理位置與環(huán)境分析常德市全市總面積1.82萬平方公里，占湖南省總面積的8.6%。其中山區(qū)(山地、丘陵、崗地)面積9879．82平方公里，占全市總面積的54.1%；平原面積6984.28平方公里，占全市總面積的38.3%；水面面積1383.9平方公里，占全市總面積的7.6%。常德是一個歷史悠久的古城，旅游資源較為豐富，近兩年先后獲得“中國優(yōu)秀旅游城市〞、“全國衛(wèi)生先進(jìn)城市〞的稱號，還是湖南省唯一的“省級園林城市〞和省“文明城市〞，現(xiàn)在正爭創(chuàng)“國家園林城市〞和“國家交通管理模范城市〞，旅游業(yè)與旅游住宿接待設(shè)施業(yè)都呈上升趨勢。常德市以石長鐵路為主軸，公路干線為骨架，形成了水、陸、空立體開展的運(yùn)輸體系。319、207國道連接8條省道輻射周邊，長〔沙〕?！驳隆掣咚俟啡€通車，?！驳隆硰垺布医纭掣咚俟氛介_工〔預(yù)計今年開通〕。枝柳鐵路縱跨3縣，石長鐵路橫連枝柳線，對接京廣線路。沅江、澧水客貨船只可經(jīng)洞庭湖直達(dá)長江。桃花源機(jī)場距市區(qū)13公里，為國家標(biāo)準(zhǔn)4C級機(jī)場，可泊波音737等大型飛機(jī)，相繼開通廣州、深圳、?？凇⒈本┑群骄€。3.2.1.2常德市旅游開展現(xiàn)狀與趨勢分析多年來常德市的經(jīng)濟(jì)總量一直位居湖南省第二、第三位。2003年城市人均收入1078元/月，旅游收入21億元，已經(jīng)具有開展旅游產(chǎn)業(yè)的市場根底。隨著常德市經(jīng)濟(jì)的開展與市民收入和生活水平的不斷提高，效游度假將逐漸成為市民的一種消費(fèi)時尚，60萬常德市民具有龐大的旅游市場消費(fèi)力。常德市旅游對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的奉獻(xiàn)率低于全國6%的水平，也低于湖南全省5.7%的水平，旅游收入的增長速度也低于全國10.7%，湖南省17.14%的水平。旅游的開展還大有潛力，并需要加速開展。2004年，湖南省的入境旅游收入比上年增長15%，而常德市的入境旅游收入和入境旅游人數(shù)均出現(xiàn)增長態(tài)勢，顯示其入境旅游設(shè)施、效勞質(zhì)量都對入境旅游者欠缺吸引力。常德市現(xiàn)有旅游接待設(shè)施：飯店：300家客房：3000間床位：10000個常德市旅游飯店客房的平均出租率：2004年：75%。以上資料顯示，常德市的旅游者接待量與旅游飯店的開展是根本平衡的，如果旅游接待人數(shù)增加，那么顯示常德市的旅游設(shè)置條件需從功能上加以完善配套，效勞水平、效勞質(zhì)量要提高水平和吸引力。同時，常德市的旅游市場有以下開展趨勢：A、旅游休閑度假者增多常德市本地客源的增加和臨近地市〔主要是常德〕游客較前些年有大幅度的增加，更多的游客來常德并不是來旅游觀光而是來休閑度假，這是常德市旅游人口的一個重大轉(zhuǎn)變。B、對高檔次的旅游住宿接待設(shè)施需求逐漸增大通過對常德市旅游住宿接待設(shè)施的一個調(diào)查說明，常德市旅游住宿接待設(shè)施業(yè)近兩年來接待外地游客〔包括團(tuán)體和散客〕的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設(shè)施開房數(shù)的30%以上。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設(shè)施，這個比例到達(dá)了35%。C、商務(wù)和會議客源增大隨著常德成功舉辦了一系列的展覽會和交易會，為常德市帶來了大量的商務(wù)客源，在展銷會期間常德的旅游住宿接待設(shè)施保持了90%的入住率。上述情況還說明，開發(fā)建設(shè)上規(guī)模、工程齊備具有吸引力的度假中心，不僅具有良好的市場空間與開展前景，而且符合常德市作為一個優(yōu)秀旅游城市加快開展速度，提高開展水平的現(xiàn)實需要。3.2.2常德市主要酒店調(diào)查分析我們首先對常德市旅游住宿市場狀況進(jìn)行一個詳細(xì)的分析。3.2.2.1旅游住宿接待設(shè)施數(shù)量常德市城區(qū)擁有旅游住宿設(shè)施〔包括星級酒店、賓館〕共十五家。酒店檔次四星級酒店三星級酒店二星級酒店數(shù)量249華天大酒店芙蓉大酒店華都大酒店金海大酒店八百里大酒店宏大賓館桃林迎賓館芷園賓館華云賓館金葉賓館凱利大酒店星宇大酒店金宇宙大酒店交通賓館朗州賓館在常德市區(qū)內(nèi)旅游住宿接待設(shè)施所擁有的數(shù)量上看，似乎已經(jīng)形成一定規(guī)模，但是只要略加分析就不難看出：低檔次、低星級的旅游住宿接待設(shè)施占據(jù)了大多數(shù)。這些僅僅屬于一般型的旅游住宿接待設(shè)施。中、高檔旅游住宿接待設(shè)施只占40%，在這些旅游住宿接待設(shè)施中較高級別的旅游住宿接待設(shè)施〔四星級〕，僅僅只有兩家。而屬于高級別的五星級酒店，在整個常德市來講，仍然是個空白。近幾年，旅游產(chǎn)業(yè)正迅猛開展，如日中天。常德又是舉世聞名的張家界旅游勝地必經(jīng)之道。本身又具有豐富的旅游資源，如：桃花源、壺瓶山、夾山寺以及風(fēng)景秀麗的柳葉湖等等；其二，常德的經(jīng)濟(jì)也在飛速開展，并需要大量的引進(jìn)外資。就這兩點而言，常德建設(shè)高星級旅游住宿接待設(shè)施已迫在眉睫。3.2.2.2旅游住宿接待設(shè)施客房累計在常德市區(qū)的十五家高級別旅游住宿接待設(shè)施中，擁有各種類型與檔次的房間，共計約有1500間〔套〕。較高級別的房間343間〔套〕，僅占星級酒店房間的22%左右；舒適型房間〔指三星級酒店〕計413間〔套〕僅占星級酒店房間總數(shù)的27%；而那些低檔次房間的數(shù)量卻高達(dá)800余間〔套〕，竟占星級酒店客房總數(shù)的一半還要多。3.2.2.3出租情況常德市星級旅游住宿接待設(shè)施的出租情況一般都較好，特別是中、高檔旅游住宿接待設(shè)施的客房出租率一般都在80%以上?！踩缦聢D〕酒店名稱星級客房數(shù)價格出租率備注標(biāo)價優(yōu)惠協(xié)議華天大酒店四218358+15%32825885%以上旺季時滿員芙蓉大酒店四125388+15%30823880%旺季時滿員華都大酒店三11029526821680%旺季時滿員金海大酒店三9832025623880%旺季時滿員八百里酒店三9530822820070%宏大賓館三11029823820050%從以上星級旅游住宿接待設(shè)施的出租率情況上來看，在常德市高星級的旅游住宿接待設(shè)施有著更高的出租率。尤其是常德的四星級旅游住宿接待設(shè)施平均開房率達(dá)80%以上，旺季更是供不應(yīng)求。這一方面由于常德市五星級旅游住宿接待設(shè)施市場空缺，相當(dāng)一局部客人入住到四星級旅游住宿接待設(shè)施。3.2.2.4營業(yè)構(gòu)成縱觀市區(qū)內(nèi)的幾家中、高星級酒店的營業(yè)構(gòu)成情況，是各具特色。常德市星級旅游住宿接待設(shè)施餐飲狀況一覽表酒店名稱星級大廳(個)包房(個)餐位(個)日均營業(yè)額(萬元)人均消費(fèi)(元)大廳包房華天四3131000850-60150-200芙蓉四213600650-60150-200華都三223800540-50120-150金海三212500435-45120-150八百里三2157003.535-45100-120宏大三210600/常德市星級旅游住宿接待設(shè)施娛樂工程一覽表酒店名稱星級娛樂健身休閑華天四卡拉OK電游/臺球乒乓球健身桑拿美容美發(fā)芙蓉四大劇場電游臺球保齡球游泳館健身桑拿美容美發(fā)華都三卡拉OK電游/保齡球游泳館健身桑拿美容美發(fā)金海三卡拉OK歌舞廳////桑拿美容美發(fā)八百里三演藝廳/////桑拿美容美發(fā)宏大三卡拉OK/////桑拿美容美發(fā)從以上六家星級旅游住宿接待設(shè)施的營業(yè)構(gòu)成來看，他們各具特色。但有一個情況不容無視，旅游住宿接待設(shè)施工程比擬完善，或某一個局部比擬完善的，他們的經(jīng)營狀況就要好一些，客房出租率或那一個局部的經(jīng)營效果就要強(qiáng)一些。3.2.2.5未來旅游住宿接待設(shè)施建設(shè)情況今年常德市教委有一家“教育賓館〞——凱悅賓館于2005年5月試營業(yè)；其它如銀座大酒店和另外一家合資酒店都處在無限期停建階段或法律糾紛時期，未來兩年內(nèi)不會有所舉動。3.2.2.6旅游住宿接待設(shè)施業(yè)開展趨勢分析常德市的旅游旅游住宿接待設(shè)施業(yè)開展較快，并已具有一定數(shù)量。我們認(rèn)為常德市今后旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的開展主要是兩點：一個是量的增加：另一個是質(zhì)的提高。可以從以下幾個方面去看常德旅游住宿接待設(shè)施的開展。1〕旅游住宿接待設(shè)施布局超越繁華區(qū)域從旅游住宿接待設(shè)施的布局上看開展。目前，常德市的旅游住宿接待設(shè)施主要分布在城區(qū)的中心地帶。隨著城市的開展和擴(kuò)大，繁華區(qū)也會擴(kuò)充。隨著周末度假、節(jié)日度假、自駕度假等度假方式的增多，郊區(qū)與風(fēng)景區(qū)有可能成為新的繁榮區(qū)，因此將來的常德繁華區(qū)域也會增多，旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的開展空間和機(jī)遇也隨之到來。2〕自然旅游資源與旅游住宿接待設(shè)施相結(jié)合，度假酒店、特色酒店異軍突起。從開掘旅游資源上看開展。常德是個旅游資源極為豐富的城市。有桃花源、壺瓶山、—柳葉湖等。如何充分開掘這些旅游資源，充分利用這些旅游資源，發(fā)揮他們的綜合價值，這些都給旅游住宿接待設(shè)施的開展提供了空間。3〕多功能綜合性旅游住宿接待設(shè)施成為趨勢從旅游住宿接待設(shè)施類型上看開展?，F(xiàn)在的旅游住宿接待設(shè)施基，本上是一個類型的。即商務(wù)、會議兼旅游綜合性住宿接待設(shè)施。從旅游住宿接待設(shè)施開展史上看，這只是旅游住宿接待設(shè)施開展的初級階段。常德市還沒有專門是旅游度假性的旅游住宿接待設(shè)施，更沒有風(fēng)景如畫的康體、娛樂型度假村。而這恰恰是目前中國旅游開展的重要趨勢。專家們早已預(yù)測到，觀光性度假將讓位于保健、娛樂型度假；周末及節(jié)假日的的家庭式度假和情侶式度假已經(jīng)在形成一種趨勢。常德有豐厚的自然資源優(yōu)勢，關(guān)鍵是開展的速度。常德市旅游住宿接待設(shè)施的經(jīng)營狀況，從某種程度上已指出了開展方向。從常德旅游住宿接待設(shè)施行業(yè)需求上能夠看到常德旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的開展。旅游住宿接待設(shè)施星級高的，設(shè)施完善，工程齊全，效勞優(yōu)秀，經(jīng)營就好，出租率就高。反之經(jīng)營狀況就差一些。它充分說明了社會需要高質(zhì)量的生活。這恰恰證明了社會在進(jìn)步，需求在提高。只有開展高星級旅游住宿接待設(shè)施才能滿足人們的需求。何況，常德市本身就沒有一家五星級旅游住宿接待設(shè)施。3.2.3常德市康體娛樂分析3.2.3.1行業(yè)現(xiàn)狀在各娛樂工程當(dāng)中較為市民喜愛的有KTV包房、茶藝休閑、桑拿足浴及歌舞表演。在市區(qū)內(nèi)不乏一些經(jīng)營較好，生意紅火的場所，如KTV就有九重天歌廳、金碧輝煌歌廳、天上人間歌廳、金色年華歌廳，茶藝有紅珊瑚茶藝廣場、熱帶雨林茶藝廳、米蘿咖啡，劇場有百家劇場、芙蓉劇場，桑拿有華天桑拿中心、芙蓉桑拿中心，陽光臺球俱樂部。同時值得注意的問題如：臨近華天酒店有一條商產(chǎn)云集的小街，個體經(jīng)營者已組建一個初具規(guī)模的桑拿足浴街，但因為其個別規(guī)模小，形式單一，效勞等各種原因、生意清淡，消費(fèi)這些工程的客源多數(shù)選擇到裝飾豪華、檔次高的賓館和酒店去消費(fèi)這些工程。另據(jù)調(diào)查2000—2003年之間常德市保齡球運(yùn)動、健身房、臺球等娛樂工程開始時均有眾多場所，但市民對這一工程的熱情不大，至使這些娛樂工程現(xiàn)今根本處于閑置狀態(tài)。A、常德市的康體娛樂工程的構(gòu)成可分為三大類：第一類娛樂類，其中包括KTV包房和演藝劇場。第二類休閑類，其中包括茶藝與美容按摩。第三類健身類，其中包括桑拿足浴、臺球、保齡球。B、行業(yè)容量與經(jīng)營概況:從統(tǒng)計年鑒統(tǒng)計數(shù)字2004年游客帶來的消費(fèi)收入為21億元。經(jīng)營規(guī)模及上座率分析第一類娛樂類場所名稱工程名稱規(guī)模上座率九重天歌廳KTV36間95%金碧輝煌歌廳KTV40間90%天上人間歌廳KTV43間90%金色年華歌廳KTV60間95%百家劇場演藝歌舞近1000/座位86%芙蓉劇場演藝歌舞近1000/座位72%第二類休閑類場所名稱工程名稱規(guī)?！膊栉粩?shù)〕上座率紅珊瑚茶館茶藝20085%熱帶雨林茶館茶藝20095%米蘿咖啡茶藝15090%第三類健身類場所名稱工程名稱規(guī)模上座率芙蓉桑拿中心桑拿、足浴2498%華天桑拿中心桑拿、足浴3096%陽光臺球俱樂部臺球1595%金太陽保齡球館保齡球2455%〔1〕第一類〔娛樂類〕常德市KTV大多分布在武陵大道一帶，它們具有不同規(guī)模、不同檔次，共計數(shù)十家。普遍的上座率均在50%—60%。以上列表所述的均是規(guī)模較大、檔次較高的場所，一般上座率均在90%以上，甚至經(jīng)常爆滿。有時還需要提前預(yù)訂。兩家劇場的規(guī)模也都在千人左右，上座率竟到達(dá)了70%—80%。這就不難發(fā)現(xiàn)市民對這些工程比擬熱愛。他們對文藝表演形式的喜愛，有著優(yōu)良的傳統(tǒng)。常德絲弦就是湖南民間文藝的重要組成局部。另外，對那結(jié)規(guī)模較大、檔次高的娛樂場所有所偏好?！?〕第二類〔休閑類〕以上列表中所述幾家茶藝場所，也是眾多茶藝廳中的佼佼者。它們以各自的裝飾特色和規(guī)模受到了市民的喜愛，從上座率的數(shù)字中可以看出，均到達(dá)80％—85％以上甚至更高。〔3〕第三類〔健身類〕目前健身類工程主要是桑拿和足浴，市民那么比擬偏好時下流行的鹽浴和鹽水足浴。像提供這樣工程的桑拿、足浴場所雖然很多，但規(guī)模較小的場所終未受到群眾的青睞?？驮锤旧霞械揭?guī)模大、檔次高、效勞好的賓館、酒店桑拿中心，以至一些賓館，酒店的桑拿足浴工程非?；鸨?。通過對以上工程列表說明之后，總的來說常德市的KTV包房、茶藝、劇場和桑拿、足浴這些工程，都普遍受到了市民的喜愛。在調(diào)查的過程中，了解到現(xiàn)在康體娛樂業(yè)的客源，是以本地客人為主、商務(wù)與旅游客人為輔：從經(jīng)濟(jì)角度上看，以中等以上收入的人群為主，工薪階層為輔。隨著常德市旅游事業(yè)的飛速開展，商務(wù)與旅游客人將會逐漸增加；隨著經(jīng)濟(jì)的開展，工薪階層的收入逐漸增多，目前，以工薪階層的收入來看，康體娛樂工程難以參與過多，故大多工薪階層人士對娛樂市場在持觀望態(tài)度。但是，隨著收入的提高和娛樂市場不斷的完善，工薪階層人士將不斷卷入進(jìn)來，定會給娛樂市場帶來一個更大的客源空間。C、消費(fèi)狀況現(xiàn)將幾類娛樂工程消費(fèi)情況進(jìn)行列表說明，下表中列出的都是常德市行業(yè)內(nèi)做得較好的幾家。休閑類：場所名稱工程名稱價位〔最低消費(fèi)〕規(guī)模〔座位〕紅珊瑚茶館茶藝10元/人200熱帶雨林茶館茶藝10元/人200米蘿咖啡茶藝25元/人150娛樂類：場所名稱工程名稱價位〔最低消費(fèi)〕規(guī)?！沧弧尘胖靥旄鑿dKTV68—98元/小時36金碧輝煌歌廳KTV68—98元/小時40天上人間歌廳KTV68—98元/小時43金色年華歌廳KTV68—98元/小時60百家劇場演藝歌舞40元/人近1000芙蓉劇場演藝歌舞40元/人近1000健身類：場所名稱工程名稱價位〔最低消費(fèi)〕規(guī)模〔人〕芙蓉桑拿中心桑拿、足浴300—450元/2小時24華天桑拿中心桑拿、足浴350—500元/2小時30陽光臺球俱樂部臺球15元/小時15金太陽保齡球館保齡球20—60元/小時243.2.3.2經(jīng)營現(xiàn)狀分析A、消費(fèi)潛力巨大從各項資料分析可看出，常德市休閑娛樂業(yè)總體；肖費(fèi)偏高，即便在這種情況下，娛樂行業(yè)的上座率依然保持在80%至90%以上，這足以證明常德市民有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，目前休閑娛樂市場的消費(fèi)能力有市場溢出。同時目前常德市休閑娛樂場所不管從硬件還是從軟件上來看，都有明顯提高的空間，常德市的休閑娛樂市場的潛力巨大。B、特色不鮮明、缺乏文化品位常德市現(xiàn)有的康體娛樂工程，在經(jīng)營上均沒有形成自身的特色。不管裝修、產(chǎn)品、還是效勞上都沒有形成自己的風(fēng)格。以紅珊瑚茶藝館為例，在裝修上，頗具一定特色，具有中國傳統(tǒng)茶藝文化的特點，但也僅僅如此。在產(chǎn)品上、服裝上、在茶藝文化上，卻再也沒有表達(dá)自己的獨(dú)特風(fēng)格。如果市場上能夠出現(xiàn)重特色、有獨(dú)特文化品位的休閑場所，在市場上必將異軍突起，形成強(qiáng)大的競爭優(yōu)勢。C、品牌效應(yīng)沒能充分發(fā)揮目前常德市的休閑娛樂市場內(nèi)的品牌缺乏長久的生命力。很多品牌都只是曇花一現(xiàn)。這一方面與企業(yè)本身晶牌定位與宣傳方面的意識缺乏有關(guān)，另一方面也表達(dá)缺乏規(guī)模與特色，很難產(chǎn)生品牌轟動與連帶效應(yīng)有關(guān)。再者與管理與效勞水平也有關(guān)系。在充分考慮到消費(fèi)者的消費(fèi)需求的前提下，創(chuàng)立綜合性的、有自身鮮明的特色的，注重效勞質(zhì)量與個性效勞的休閑娛樂場所，就必定能顯現(xiàn)整體效應(yīng)，樹立企業(yè)品牌。D、工程單一，未能整合從現(xiàn)狀上看，常德市各種娛樂場所〔除酒店外〕都只經(jīng)營單一的工程。缺乏集多種娛樂工程為一體的綜合性娛樂場所。隨著時間的推移，人們對娛樂生活將會呈現(xiàn)多元化的需求，對健康、運(yùn)動等保健性工程，將會逐步增強(qiáng)。如羽毛球、網(wǎng)球、游泳、垂釣等等。這樣既滿足了人們對休閑娛樂的多元化需求，又促進(jìn)社會的消費(fèi)刺激地方經(jīng)濟(jì)增長。多種工程于一身的娛樂場所，這樣既增加了客源的覆蓋面，又可大大提高經(jīng)濟(jì)效益。E、運(yùn)動休閑初露苗頭，但缺乏設(shè)施配套，條件有限常德市休閑娛樂市場已經(jīng)出現(xiàn)了很多以體育休閑為主要功能的休閑場所，這證明常德市市場有體育休閑的需求。同樣以常德市為例，幾年前體育休閑暫露頭角；經(jīng)過這今年的開展已經(jīng)成為常德市休閑市場的一個新熱點。以常德市與常德市的體育休閑場所做比擬，發(fā)現(xiàn)不管在環(huán)境塑造、設(shè)施種類、效勞質(zhì)量等等方面，常德市的體育休閑場所都有很大的缺乏，同時配套設(shè)施差，沒有規(guī)模。雖然價格廉價，但缺乏核心的競爭力。加之，健康與自然的概念逐漸深入人心，非典的橫行令人們審視以往無視自然與運(yùn)動的生活方式，體育休閑必將成為廣闊消費(fèi)者休閑娛樂的重要組成局部。從常德市體育健身休閑市場現(xiàn)狀出發(fā)，以消費(fèi)者調(diào)查作為根底，建立以生態(tài)、自然環(huán)境為根底，各種配套設(shè)施齊全的體育健身休閑場所無疑將吸引大量的消費(fèi)者前來消費(fèi)。3.3客源調(diào)查分析與市場規(guī)模預(yù)測3.3.1客源分析常德市主要的酒店分布在市中心商住區(qū)，主要針比照擬富裕的消費(fèi)者。年齡在30—55歲的這一階層是主要的消費(fèi)群體，其中公務(wù)員、銀行職員、教師、商人、效益好的企業(yè)職員、醫(yī)生等是消費(fèi)的中堅力量。各家酒店將消費(fèi)水平確定地200—350(元/人次)的范圍內(nèi)也主要是針對這局部消費(fèi)群體。另外根據(jù)前面對常德是旅游市場分析:常德市本地客源的增加和臨近地市〔主要是常德〕游客較前些年有大幅度的增加，更多的游客來常德并不是來旅游觀光而是來休閑度假；常德市旅游住宿接待設(shè)施業(yè)近兩年來接待外地游客〔包括團(tuán)體和散客〕的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設(shè)施開房數(shù)的30%以上。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設(shè)施，這個比例到達(dá)了35%；商務(wù)和會議客源增大。3.3.2市場規(guī)模預(yù)測預(yù)測假設(shè):1.釣魚臺國際飯店為現(xiàn)實五星級酒店;2.國民經(jīng)濟(jì)和社會開展根本穩(wěn)定.常德市民除了“愛消費(fèi)〞、“敢消費(fèi)〞外，還“想消費(fèi)〞，“愛熱鬧〞，市民想去有新意、有特色，人氣旺的地方去消費(fèi)。在常德一些新酒店、新酒樓往往得到市民的青睞，這就是市民在消費(fèi)方面一個對求變、求新的心理表現(xiàn)。大酒店在常德之所以紅火，除了創(chuàng)新以外，龐大的規(guī)模所帶來的火旺人氣也更表達(dá)出了民眾對于愛熱鬧的消費(fèi)心理表達(dá)。規(guī)模預(yù)測。常德市區(qū)的年人均收入1.3萬元/年左右，人口60多萬。長沙市人口170萬人，擁有日營業(yè)額過5萬的餐飲企業(yè)十多家，而常德餐飲除了華天酒店外無一家酒樓日營業(yè)收入過5萬，由此可見，常德市民消費(fèi)能力還有很大的增長空間。一般來講，一個地區(qū)較富裕的人群站當(dāng)?shù)乇壤?2%，假設(shè)其中30%入住五星級酒店2.5次，常德市約每年有10萬人入住,加上外來入住者,每年約有16萬人入住。按預(yù)測模型：Y=N*〔1+r〕tY：旅客規(guī)模，N：基數(shù)，r為增長率，t：時間本工程旅客規(guī)模預(yù)測表序號rY〔萬人〕2006年2021年2021年15%1619．424．8210%1623．437．7根據(jù)工程的特點，從高速增長，然后增長趨于緩慢，故工程建成時，市場總量約16萬人/年，然后根本穩(wěn)定在23-25萬人/年。從客房入住率考慮，假設(shè)本酒店為500間，故每年需12萬人左右即能滿足設(shè)計要求。3.4本酒店市場定位目標(biāo)客戶定位：考慮到常德市經(jīng)濟(jì)情況和收入水平，本工程應(yīng)已面向本地區(qū)較富裕階層為主，立足常德本地市場，努力開拓國內(nèi)市場，全力爭取外來游客。功能定位：建成常德市乃至湖南省最知名的高級酒店，滿足高級別客人的效勞需求，引領(lǐng)常德的酒店、休閑以及健康娛樂消費(fèi)市場。建筑定位：建成為常德標(biāo)志性建筑，打造成綜合型效勞酒店品牌。第四篇工程總體規(guī)劃方案4.1規(guī)劃設(shè)計理念4.1.1規(guī)劃原那么尊重現(xiàn)狀：充分考慮現(xiàn)有地形地貌與景觀資源的留存與利用，盡力防止對原有山體與自然景觀的大面積消滅性破壞。土地的混合使用：充分利用地形，形成各種功能網(wǎng)狀交叉，相互滲透,資源共享，相互依存的整體結(jié)構(gòu)?？沙掷m(xù)開展：充分考慮不同建設(shè)時期的用地價值變化和建設(shè)的規(guī)模效應(yīng)，對分期開發(fā)方案的實施次序給予科學(xué)的安排。4.1.2用地分析建設(shè)用地位于常德市的重要地段老龍頭，東臨沅江，與中心市區(qū)隔江相望，沿江景觀效果極為重要，西北為德山，基地內(nèi)地形地貌復(fù)雜，高差變化較多。用地中部地勢較緩，建設(shè)及景觀條件最正確。基地南面有兩條城市道路交匯，為該地段陸上主要交通依托，東南面臨江有舊的挖砂碼頭，為水上交通主要來源，有改造利用價值。用地西北為常德十景之一“德山古韻〞，應(yīng)考慮建筑與其的關(guān)系以及借景作用。用地西面為一中學(xué)，建筑質(zhì)量不高，從景觀方面考慮應(yīng)予以遮擋。4.1.3規(guī)劃概念借鑒造船上的概念，充分利用了地形高差，先用多層不同標(biāo)高的“甲板〞作為各種功能的載體，再用各類不同性質(zhì)的交通及活動場地加以連接并最終將其熔鑄為一個“超級平面〞，使得整個地段成為沅江岸邊一艘超級游輪。4.2總平面布局及酒店綜合體方案4.2.1總平面布局設(shè)計方案用一條強(qiáng)有力的景觀軸線及視覺通廊將用地劃分為兩塊，西側(cè)作為向自然山體過渡的緩沖帶，東側(cè)臨江面為主要的建設(shè)用地，獲得了較為規(guī)整的建設(shè)地塊的同時也為建筑獲得了最好的江景欣賞面。整個地段順地勢被分為44.0、48.0、52.0三個不同高度的平臺，分別設(shè)置了高級住宅區(qū)、酒店綜合體、超豪華客房等不同的功能，形成了三個形態(tài)各異，功能不同的院落，并用一條景觀軸線將其聯(lián)結(jié)。以居中的酒店綜合體為支點，擔(dān)起兩頭不同性質(zhì)的使用空間，形成整體上的平衡，同時借助融匯其中的娛樂及商業(yè)將其熔鑄為一個完備的整體。所有商業(yè)空間均沿江設(shè)置，對江面開放，結(jié)合臨江大面積的開放休閑空間，形成了不同高度上的多個休閑娛樂平臺，從而將商業(yè)從室內(nèi)引向了室外，創(chuàng)造了多元化的商業(yè)娛樂空間?；孛娣e94408平米，容積率1.88，建筑密度30％，綠地率30％。4.2.1酒店綜合體方案酒店主體高84.9米，地下兩層，地上27層，建筑面積70625平米，共500套客房，配置有餐飲中心、會議中心、娛樂中心、商業(yè)、及酒店辦公輔助設(shè)施。酒店主體采用獨(dú)特的風(fēng)帆狀造型，運(yùn)用表皮“編織〞的概念，減輕大體量建筑的沉重感，強(qiáng)化了現(xiàn)代性，照應(yīng)了城市游輪的總體概念，使得客房獲得了最大的觀江面，同時也使得自己成為整個區(qū)域的標(biāo)志性建筑。所有餐飲面向江面展開，使得來賓享受美食的同時也獲得了良好的視覺享受。結(jié)合當(dāng)?shù)蒯烎~臺的傳說，利用地形的自然高差，設(shè)置了大面積的觀江平臺，配以設(shè)置的古文物，作為臨江親水休閑區(qū)的終結(jié)與高潮，是整個區(qū)域最正確的江景欣賞點。4.3交通系統(tǒng)基地南側(cè)的城市干道乾明路以及沅江的水上交通是本區(qū)域與其他區(qū)域間良好交通的有力保證。方案設(shè)計中，在基地內(nèi)通過臨江設(shè)置的主干道及西側(cè)的原有道路通過盡端創(chuàng)造性的以地下停車場作為連接，同時結(jié)合中部連接路在場地內(nèi)形成了交通環(huán)路，最大限度的利用了現(xiàn)有地貌，保證了區(qū)域內(nèi)的交通順暢。區(qū)域內(nèi)利用地形將大多數(shù)停車設(shè)置在地下，大量引入步行交通，除保證了商業(yè)娛樂必要的人氣，同時也使得人們有更多的視角欣賞江景，有更多的時機(jī)親近自然。4.4景觀系統(tǒng)方案設(shè)計采用三個各具特點，不同標(biāo)高的景觀院落與一條景觀軸線構(gòu)成了整個區(qū)域的景觀體系核心，加以大量不同高度上的休閑娛樂廣場，強(qiáng)調(diào)了參與性與娛樂性，保證了整體區(qū)域令人沖動人心的景觀效果與充滿生機(jī)活力的氣氛。方案充分利用沅江極為優(yōu)越的自然景觀優(yōu)勢，沿江形成多個觀江小廣場，以自然步道連接，創(chuàng)造了充滿活力的濱江親水休閑區(qū)。良好的建筑序列形成了豐富優(yōu)美的建筑天際線，結(jié)合自然地形以及多個高度上的大量休息平臺，創(chuàng)造出了沿沅江逐級后退，層層疊疊的景觀效果，并很好的結(jié)合孤峰嶺及孤峰塔，使得自身成為主城區(qū)觀江景觀的一局部。4.5綠化、生態(tài)及水系統(tǒng)方案合理利用當(dāng)?shù)亓己玫木G化植被及生態(tài)條件，梳狀綠化與建筑群緊密契合，結(jié)合沿江的條狀綠化，創(chuàng)造出舒適宜人的生活環(huán)境擯棄傳統(tǒng)規(guī)劃中房子圍合綠地的單調(diào)模式，提出“公園中的建筑〞的開放式結(jié)構(gòu)概念，將各類建筑與環(huán)境相結(jié)合，使得建筑如同從自然中生長出來一樣。4.6技術(shù)設(shè)計4.6.1給水系統(tǒng)〔包括室內(nèi)外給水系統(tǒng)〕水源：從市政給水管網(wǎng)管段上引入兩路DN200給水水管，在紅線以內(nèi)開成環(huán)網(wǎng)，供酒店的生活和消防用水，環(huán)狀管網(wǎng)上按標(biāo)準(zhǔn)要求布置室外消防栓和消防接合器以確保本酒店的室外消防用水。設(shè)立600M3地下消防水池以保證酒店的室內(nèi)消防用水，同時設(shè)立200M3的不銹鋼生活水箱保證酒店的生活用水。生活給水系統(tǒng)。生活給水系統(tǒng)分為三個區(qū)。地下室至三層為低壓由市政管網(wǎng)直接供水，四層至十八層為中區(qū)由設(shè)置地下水泵房的中壓變頻給水設(shè)備供水，十九層以上為高壓由設(shè)置地下水泵房的高壓變頻給水設(shè)備供水。綠化澆灑道路用水和冷卻塔補(bǔ)水、游泳池補(bǔ)水由市政管網(wǎng)直接供水。生活熱水系統(tǒng)。熱水用水量：酒店客房按200L/人d考慮，其它人員按50L/人d考慮，生活熱水日用量估計200M3。熱水供給方式：在地下室設(shè)置兩臺熱水鍋爐，水溫為60℃，鍋爐供熱形式：燒油、燒燃?xì)狻⒂秒?，根?jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H環(huán)境況而定。4.6.2排水系統(tǒng)排水體制，采用雨水、污水分流制。污水系統(tǒng)生活污水量按生活給水量的90%計。糞便污水由管道及檢查井收集后經(jīng)化糞池處理，動力自流排至市污水管。地下室的排水和消防電梯下的積水聚集至水井，經(jīng)潛水泵提升后排出。4.6.3電氣照明系統(tǒng)。上下壓供配電系統(tǒng)。酒店地下一層設(shè)立一座上下壓變配電室，電源由市區(qū)兩座變電站分別引來二路10KV的電源，一用一備。另設(shè)置一組約600KW的柴油發(fā)電機(jī)組，以確保停市電后供消防、電梯等重要設(shè)施的一級負(fù)荷供電用。本酒店用電負(fù)荷按6000KW考慮。動力、照明系統(tǒng)動力局部。所有供消防、報警、消防電梯等動力配電，按一級負(fù)荷考慮，實行雙電源供電。照明系統(tǒng)。建筑物照度按?建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?進(jìn)行設(shè)計。公用部位采用高效節(jié)能燈源。在地下室、大廳、樓梯間、消防前室、走道、電力設(shè)備房等重要場所設(shè)置應(yīng)急照明，出口指示燈及疏散指示燈。該局部燈具以雙電源供電與在燈具內(nèi)安裝充電電池相結(jié)合的方式供電。亮泛照明系統(tǒng)用電容量考慮為1000KW，保障節(jié)假日及重大商務(wù)活動本酒店的亮泛照明。防雷接地系統(tǒng)本系統(tǒng)按二類防雷建筑物進(jìn)行防雷設(shè)計。利用自然根底接地，在本酒店20米高以上，每隔3層作一個閉合的均壓環(huán)，防側(cè)擊雷。消防中心、消防泵房、變配電房、空調(diào)機(jī)記等重要機(jī)房采用專用接地線。防雷、電力及其它弱電系統(tǒng)共用接地裝置，接地電阻小于1歐姆。本工程采用TN-S系統(tǒng)，設(shè)置總等位聯(lián)接，在衛(wèi)生間某處設(shè)置局部等電位聯(lián)接。4.6.4暖通系統(tǒng)及通風(fēng)系統(tǒng)從節(jié)約能源考慮，采用循環(huán)水及補(bǔ)充水系統(tǒng)，保障冷、暖空調(diào)系統(tǒng)的正常工作。4.6.4.1空調(diào)冷熱源考慮建筑的使用功能及建筑規(guī)模，在分析其負(fù)荷特點的根底上，從節(jié)能和方便運(yùn)行管理的角度出發(fā)，酒店空調(diào)冷熱源采用直燃式溴化理冷溫水機(jī)組，以保障酒店的冷熱源的用量。4.6.4．2空調(diào)風(fēng)系統(tǒng)本酒店采用三種空調(diào)送風(fēng)形式：大空調(diào)場所采用柜式空調(diào)機(jī)組，低走單風(fēng)道集中送回風(fēng)方式，送風(fēng)采用散流器頂送各雙層百葉風(fēng)口側(cè)送方式，回風(fēng)采用格柵風(fēng)口頂部回風(fēng)或側(cè)墻回風(fēng)。中等空間采用吊裝式可變風(fēng)時空調(diào)機(jī)組，低速風(fēng)道集中送風(fēng)，頂送頂回方式客房、小開間等采用風(fēng)機(jī)盤管加獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)方式另分層設(shè)立新風(fēng)系統(tǒng)，由設(shè)在走道吊頂內(nèi)的吊裝式新風(fēng)機(jī)組集中處理后送至各空調(diào)房間。4.6.4．3通風(fēng)系統(tǒng)本酒店根據(jù)各空間的功能不同，采用自然通風(fēng)和機(jī)械通風(fēng)兩種方式。另本機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)還起到防排煙系統(tǒng)的作用。戰(zhàn)時或火災(zāi)時，該系統(tǒng)通風(fēng)加壓送風(fēng)起到防排煙作用。4.6.5智能弱電系統(tǒng)智能弱電系統(tǒng)以計算機(jī)智能化信息處理、寬帶交互式多媒體網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為核心。有線電視信號從當(dāng)?shù)赜芯€電視網(wǎng)接入，寬帶上網(wǎng)從當(dāng)?shù)仉娦判谔峁┥探尤隝nternet；酒店管理系統(tǒng)負(fù)責(zé)酒店商務(wù)的日常工作處理，客人來了可以快速開房，客人在住期間提供優(yōu)質(zhì)、舒適、便捷的五星級效勞，客人離開可以快速結(jié)帳；酒店辦公自動化系統(tǒng)為酒店日常的經(jīng)營管理助力，加強(qiáng)酒店日常管理工作的自動化。4.6.6消防系統(tǒng)4.6.6．1消防給水系統(tǒng)本工程消防系統(tǒng)包括室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、室外消火栓系統(tǒng)及自動噴水滅火系統(tǒng)。消防用水量：室外消火栓用水量：30L/S室內(nèi)消火栓用水量：40L/S自動噴水滅火系統(tǒng)：30L/S消防給水及儲水量：從市政給水管網(wǎng)不同管段上引入兩根DN200給水管，開成環(huán)網(wǎng)，供給酒店的生活及消防用水。在建筑地下室設(shè)消防儲水池，儲存室內(nèi)消防用水600M3，包括3小時的室內(nèi)消火栓用水量及1小時的自動噴水滅火用水量。室外消火栓系統(tǒng)：室外消火栓系統(tǒng)由酒店市政壓力給水管直供。沿建筑周邊均勻布置室外消火栓，間距不大于120M。至內(nèi)消火栓系統(tǒng)賓館、商場、公共場所及車庫均設(shè)置室內(nèi)消火栓，消火栓的布置保證同層的兩支水槍充實水柱同時到達(dá)室內(nèi)任何部位。室內(nèi)消火栓，采用臨時高壓系統(tǒng)，在地下水泵房內(nèi)設(shè)消火栓泵兩臺〔一用一備〕。消火栓箱設(shè)有消防按鈕可直接啟動消防泵。在室外設(shè)置多臺水泵接合器與室內(nèi)管網(wǎng)接通，供城市消防車加壓之用。自動噴水滅火系統(tǒng)?！猜浴乘畤婌F系統(tǒng)。〔略〕滅火器設(shè)置。按?建筑滅火器設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?〔GBJ140-90〕布置滅火器。4.6.6．2火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)。本工程采用智能型二總線火災(zāi)自動報警系統(tǒng)負(fù)責(zé)各建筑物的火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制。消防控制中心設(shè)在酒店地下一層，內(nèi)設(shè)集中報警器、聯(lián)動控制器、消防及消防播送柜。4.6.7環(huán)保及節(jié)能措施從節(jié)約型社會理念考慮，本酒店盡量采用環(huán)保、節(jié)能的設(shè)備和器具。如，1〕設(shè)計上各系統(tǒng)的優(yōu)化組合；2〕采用節(jié)水型衛(wèi)生器具；3〕采用高效節(jié)能式光源；4〕充分利用市政給水管道的壓力；5〕采用變頻供水技術(shù)；6〕空調(diào)機(jī)房送風(fēng)主管上均設(shè)有消聲器等；7〕制冷機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、平時使用的風(fēng)機(jī)房等采用吸間及隔音措施；8〕熱水鍋爐煙氣由土建風(fēng)道從裙樓屋頂排放。第五篇工程實施進(jìn)度方案5.1工程實施進(jìn)度建議2005年8-10月完成全部可行性論證，公司融資意向根本完成。概念性規(guī)劃和征地拆遷全部完成。2005年10-12月完成場地平整，建筑設(shè)計根本完成。2006年1-12月建筑主體工程完工。2007年1-10月完成全部裝飾裝修及附屬設(shè)施。2007年7-12月完成酒店營業(yè)準(zhǔn)備工作，2021年元月1日試營業(yè)。5.2工程進(jìn)度方案表見附表.進(jìn)度方案第六篇投資估算與資金籌措6.1投資估算表估算依據(jù)：依據(jù)本工程設(shè)計方案確定的建設(shè)規(guī)模；依據(jù)國家建設(shè)部公布的?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)?；依據(jù)萬馬公司與政府簽訂的工程開發(fā)協(xié)議及會議紀(jì)要；參照本地區(qū)同類型房地產(chǎn)開發(fā)已完工工程的經(jīng)驗數(shù)據(jù)；總投資23680萬元，估算表附后。6.2資金籌措方案本工程客房全部考慮產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，其他建筑除大堂和酒店輔助面積外考慮出租的融資方案，資金擬按如下方式籌措：自籌資金：5000萬元開發(fā)貸款：6000萬元產(chǎn)權(quán)出售滾動投入12000萬元〔考慮利用銷售收入的75%〕。見附表.投資估算第七篇投資收益與經(jīng)濟(jì)效益分析7.1

銷售收入估算本工程工程占地面積6.87公頃，總建筑面積70625平方米。包括餐飲9715平方米，會議中心3243平方米，娛樂中心8879平方米，商業(yè)3138平方米，酒店辦公輔助2880平方米，大堂2758平方米，客房40012平方米。其中客房全部考慮產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，其他建筑除大堂、會議中心和酒店輔助面積外考慮出租。按現(xiàn)行規(guī)定，工程在完成投資額的25%后開始銷售工作，預(yù)計從2006年開始預(yù)售起3年內(nèi)可全部銷售完畢。

銷售價格通過對常德市房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行調(diào)查分析研究，并按市場比擬法推算確定本工程出售、出租價格及客房價格。主要樓盤出售、出租價格樓盤名稱產(chǎn)品定位建筑面積價格銷售情況金鉆廣場產(chǎn)權(quán)商鋪公寓880007500/20000出售出租93.44%銅鑼灣廣場產(chǎn)權(quán)商鋪酒店299904800/20000商鋪40%得利紫荊酒店產(chǎn)權(quán)酒店180間3688剩約10間匯美家居廣場商住1-2層約8000平米5000-12000金鉆廣場寫字樓投放現(xiàn)狀：寫字樓在G區(qū)二、三層共計209間左右，每間平均分隔面積約為30—40平方米。租賃價約為25元/平方米；F區(qū)二至六層總計面積約17000平方米，目前已全部租賃做家具博覽中心，年租金為450萬。主要酒店客房價格酒店名稱星級客房數(shù)價格出租率備注標(biāo)價優(yōu)惠協(xié)議華天大酒店四218358+15%32825885%以上旺季時滿員芙蓉大酒店四125388+15%30823880%旺季時滿員華都大酒店三11029526821680%旺季時滿員金海大酒店三9832025623880%旺季時滿員八百里酒店三9530822820070%考慮地段因素、人文環(huán)境、自然環(huán)境故本工程客房出售價格均價定為4000元/m2；客房經(jīng)營價格均價定為350元/套；租賃價格均價定為20元/月.m2。7.1.2

銷售收入序號分項名稱面積〔m2〕價格〔元/月〕年租收入〔元〕1餐飲97151517487002會議中心32433娛樂中心88793031964404商業(yè)3138207531205酒店辦公輔助28806大堂27587合計5698260按以上原那么估算各期收入，從2006年開始預(yù)售，至2021年底銷售完畢，并按第一年50%，第二年30%，第三年銷售完畢估算，預(yù)計工程完成后總銷售收入為18005.4萬元。詳見下表：序號分項名稱面積〔m2〕價格〔元〕銷售收入〔元〕1客房400124000160，048，000銷售收入年估算：2006年：160048000*50%=80，024，000元2007年：160048000*30%=48，014，400元2021年：160048000*20%=32，009，600元7.1.3正常年出租收入?yún)R總表〔試營業(yè)按60%計算?！?.1.4經(jīng)營期年客房營業(yè)收入假設(shè)客房入住率年均為70%，年經(jīng)營日為360天計算，得350×500×70%×360天=44，100，000元。試營業(yè)按60%計算。7.2工程財務(wù)經(jīng)濟(jì)評價7.2.1根本前提與說明水、電及各項物料消耗參照類似旅游區(qū)消耗指標(biāo)及常德市現(xiàn)行價格計算。固定資產(chǎn)采用平均年限法分類進(jìn)行折舊，預(yù)備費(fèi)按比例分?jǐn)偟礁髡叟f類別中?！惨姼奖?〕職工年平均工資按人，年9600元計算，包括各種工資性補(bǔ)貼。職工福利基金按14%計取，定員編制案280人計算。無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)按15年進(jìn)行攤銷，每年攤銷額為43.9萬元。經(jīng)營費(fèi)用按經(jīng)營收入的5%計算。本錢估算由于折舊費(fèi)是按不同資產(chǎn)類別及不同折舊年限計算，并且利息支出列入費(fèi)用，故總本錢費(fèi)用各年度不是一個常數(shù)，平均年總本費(fèi)用見附表，年經(jīng)營本錢平均為1621.79萬元左右?！惨姼奖?〕從本錢構(gòu)成來看按平均年總本錢費(fèi)用計算，水、電及物料消消耗用所占比例為20%，因此在生產(chǎn)中，加強(qiáng)科學(xué)管理，節(jié)約物料消耗是降低本錢的重要途徑。經(jīng)營收入及稅金經(jīng)營收入工程包括產(chǎn)權(quán)酒店銷售收入、反租房營業(yè)收入、餐飲娛樂商業(yè)設(shè)施的租賃收入。按照工程變化，試營業(yè)年按正常收入的60%計算。各年收入見附表1。稅金按照國家有關(guān)財稅規(guī)定，酒店應(yīng)交納營業(yè)稅及附加，營業(yè)稅率為3%，附加包括：城市維護(hù)建設(shè)稅、稅率7%；教育費(fèi)附加，費(fèi)率為3%，各年稅金額詳見附表1。企業(yè)所得稅率按33%計算。利潤在經(jīng)營期內(nèi)，各年度利潤總額也不是一個常數(shù)，利潤總額為11713.8萬元，按此計算的投資利潤率為48.64%，投資利稅率72.87%。企業(yè)每年從所得稅后利潤是提10%盈余公積金，各年度未分配利潤見附表4。財務(wù)盈利能力分析通過財務(wù)現(xiàn)金流量計算〔見附表5〕，按此計算的各項評價指標(biāo)為：指標(biāo)工程名稱所得說前所得稅后內(nèi)部收益率〔%〕因本方案采用產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，資金流動與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來判斷工程是否可行。財務(wù)凈現(xiàn)值〔I=12%〕〔萬元〕5044.73367.4動態(tài)投資回收期〔含建設(shè)期〕5.617.2靜態(tài)投資回收期〔含建設(shè)期〕5.587.1投資利潤率〔%〕48.64投資利稅率〔%〕72.87上繳稅金〔萬元〕8521.37.2.2營業(yè)收入與營業(yè)稅金〔表1〕7.2.3固定資產(chǎn)折舊估算表〔表2〕7.2.4總本錢費(fèi)用表〔表3〕7.2.5損益表〔表4〕7.2.6全部資金財務(wù)現(xiàn)金流量表〔表5〕7.2.7財務(wù)經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)〔表5〕(以上表見附表)7.3工程不確定性分析7.3.1工程盈虧平衡分析由于本工程組成較為復(fù)雜，酒店客房產(chǎn)權(quán)出售，再以每年10%的回報反租經(jīng)營；酒店餐飲、娛樂等擬外租經(jīng)營，故做盈虧平衡分析時有如下根本假設(shè)：假設(shè)一：工程銷售率、出租率同比變動。假設(shè)二：交易價格，交易價格為研究期內(nèi)總收入/租售面積之和。根據(jù)?總本錢費(fèi)用表?〔表3〕，本方案基準(zhǔn)投資回收期內(nèi)(10年)固定本錢總數(shù)為31786.3萬元，可變本錢總額為11657.8萬元，預(yù)計營業(yè)總收入為63811萬元?？勺馐勖娣e為：61744m2，故10年內(nèi)：研究期內(nèi)單位平均可變本錢總額：1888元/m2研究期內(nèi)單位平均價格總額10335元/m2產(chǎn)品促本銷售、出租數(shù)量：317863000/〔10335-1888〕=37630m2產(chǎn)品促本收入總量：37630*10335=38890萬元產(chǎn)品促本交易率：37630/61744=0.61=61%結(jié)論：工程促本交易率61%，小于行業(yè)基準(zhǔn)促銷率70%，因此工程抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。盈虧平衡圖如下：〔千萬元〕銷售60收入5040BEP38.93020101233.76456銷售量〔萬平方米〕盈虧平衡圖7.3.2敏感性分析影響因素因素異動%財務(wù)凈現(xiàn)值萬元變動后/變動前凈現(xiàn)值異動%銷售收入-53155.2/3367.4-6.3-102943.1/3367.4-12.6出租收入〔經(jīng)營狀況〕-53027.3/3367.4-10-102687.2/3367.4-20固定投資本錢53209．2/3367.4-4.7103051/3367.4-9.4本工程敏感性分析按單一因素變化進(jìn)行分析，影響因素主要分析了銷售收入影響、出租〔包括客房〕影響、固定資產(chǎn)投資本錢影響，如下：凈現(xiàn)值變化率經(jīng)營狀況敏感度本錢敏感度產(chǎn)權(quán)銷售敏感度10%5%因子變化率-15%-10%-5%5%10%15%-5%-10%-15%-20%敏感性分析示意圖棕上，銷售收入、經(jīng)營狀況〔出租收入〕、固定資產(chǎn)投資本錢對本工程經(jīng)濟(jì)效益影響的大小順序依次是：經(jīng)營狀況〔出租收入〕；銷售收入；固定資產(chǎn)投資本錢。根據(jù)經(jīng)濟(jì)因子變化，財務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，故從敏感性分析工程是可行的。第八篇綜合評價與結(jié)論通過以上對本工程技術(shù)及國民經(jīng)濟(jì)和財務(wù)效益計算分析結(jié)論說明，投資開發(fā)釣魚臺國際飯店〔暫定名〕工程，經(jīng)濟(jì)技術(shù)上是可行的，各項經(jīng)濟(jì)財務(wù)指標(biāo)也均符合國家酒店旅游業(yè)工程建設(shè)的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)?？梢灶A(yù)計，本工程的實施，將為常德市的酒店效勞業(yè)起到很好的領(lǐng)路作用，并為常德市的城市品位和城市綜合競爭力將有大大的提升作用。建議本工程盡快立項實施。目錄總論 1一、河北省宏觀概況 41、河北省經(jīng)濟(jì)概況 42、河北省“十一五〞經(jīng)濟(jì)開展目標(biāo) 4二、定州市宏觀概況〔定州市詳細(xì)宏觀概況詳見附件1〕 5三、工程根本情況 61、工程的區(qū)位及用地 62、宗地現(xiàn)狀 73、工程周邊的社區(qū)配套 74、工程市政配套分析 85、土地價格 96、根底工作情況 97、工程進(jìn)展情況 10四、公司簡介〔一〕、歷史沿革及開展 11〔二〕、“河北新華〞公司定位與開展愿景 12〔三〕、“河北新華〞核心管理團(tuán)隊 12五、風(fēng)險分析 141、合作方式及條件 142、工程用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 143、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制 17六、市場分析〔詳見附件2〕 181、定州市房地產(chǎn)市場概況 182、工程自身分析 183、工程分析結(jié)論 21七、工程規(guī)劃情況 21八、工程開發(fā) 211、土地升值潛力初步評估 212、楊莊子社區(qū)改造工程一期總體方案〔見附件5〕 223、啟動資金用量和方案 234、定州楊莊子改造分塊工作示意 245、融資工作方案〔一期工程〕 256、工程建設(shè)方案 25九、工程運(yùn)作分析及投資收益分析 261、工程改造整體思路 262、投資收益分析 273、稅務(wù)分析 28結(jié)論定州楊莊子社區(qū)改造建設(shè)可行性研究報告總論●定州市歷史文化底蘊(yùn)豐厚，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，中心城市地位突出。正在加快中等城市建設(shè)步伐，積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的同時，定州的經(jīng)濟(jì)社會開展取得突破性進(jìn)展，城市正在進(jìn)入快速開展時期。房地產(chǎn)市場空間大，需求旺盛，價格增長快。未來的五年，正是定州經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，也是建設(shè)中等城市的關(guān)鍵時期，在這一時期進(jìn)入定州房