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土地治理基本知識

課前預備：

一要緊考慮：

1土地治理的概念；

土地治理的概念能夠如此描述，國家綜合運用行政、經(jīng)濟、法律、技術(shù)等手段，為維護土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，合理組織土地利用，而舉行的打算、組織、指揮、協(xié)調(diào)、操縱等綜合性活動。其本質(zhì)是對土地的行政治理。這一概念包括6個方面的含義：

①土地治理的主體是國家。②土地治理的客體是土地，以及土地利用中產(chǎn)生的人與人、人與地、地與地之間的關(guān)系。③土地治理的目的是維護土地所有制、調(diào)整土地關(guān)系和合理組織土地利用。目標是別斷提高土地利用的生態(tài)效益、經(jīng)濟效益和社會效益，以滿腳社會日益增長的需求。④綜合運用行政、經(jīng)濟、法律、技術(shù)等手段治理土地。⑤治理的職能是打算、組織、指揮、協(xié)調(diào)與操縱。⑥土地治理具有鮮亮的階級性，其目的和特點受社會環(huán)境的制約，特殊受社會制度、土地制度的制約。

2征地和轉(zhuǎn)地含義，土地征用費的構(gòu)成；

土地征用，是指國家為了社會公共利益的需要，依據(jù)法律規(guī)定的程序和批準權(quán)限批準，并依法賦予農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及農(nóng)民補償后，將農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)收歸國有的行政行為。國家行政機關(guān)有權(quán)依法征用公民、法人或者其他組織的財物、土地等。

土地轉(zhuǎn)讓有兩種事情：

1、土地所有人將土地所有權(quán)有償或無償?shù)剞D(zhuǎn)移給他人。有償?shù)氖琴I賣，無償?shù)氖琴浥c或遺贈。土地轉(zhuǎn)讓行為只能發(fā)生在土地私有制的社會里，我國在農(nóng)業(yè)、手工業(yè)和資本主義工商業(yè)XXX改造基本完成之后，土地變私有制為公有制，因而別允許土地轉(zhuǎn)讓。然而土地的使用權(quán)能夠依法轉(zhuǎn)讓，受讓人僅對土地享有使用權(quán)，而所有權(quán)仍屬于國家或集體。

2、在土地家庭承包經(jīng)營的事情下，土地轉(zhuǎn)讓指承包人自找對象，由第三者代替自個兒向發(fā)包人履行承包合同的行為。轉(zhuǎn)讓的合同內(nèi)容雖無改變，然而變更了承包人，終結(jié)了原承包人與發(fā)包人的權(quán)利義務關(guān)系，確立了受讓人與發(fā)包人的權(quán)利義務關(guān)系。土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓時，承包方與第三者應訂立書面協(xié)議。

3批地的含義和供地的方式；

土地供應的含義及土地供應的三種基本方式

土地供應關(guān)系到政府的房地產(chǎn)調(diào)控、關(guān)系到國有土地的有效利用，對國計民生至關(guān)重要。這么，土地供應究竟指的是啥呢？供應方式又有哪些？

土地供應

土地供應指地點政府第二年預備投放到土地市場上以及用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地數(shù)量，以及土地的位置、用途、土地規(guī)劃利用條件等內(nèi)容的總稱。

供地點式：

一、協(xié)議出讓方式（特別）：算是政府與土地使用者以協(xié)議方式簽定土地使用權(quán)出讓合同，土地使用者支付相應的出讓金，國家把一定期限的國有土地使用權(quán)讓渡給土地使用者。

1、范圍：21號令第3條采取排除法確定了協(xié)議出讓的適用范圍，即：只適用于除法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定必須招標拍賣掛牌的事情，實踐中要緊是工業(yè)用地、倉儲用地及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要賦予優(yōu)惠、扶持的項目等。但同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，協(xié)議出讓隨時能夠向招標拍賣掛牌出讓“轉(zhuǎn)換”。（出讓范圍?。?/p>

2、出讓金：協(xié)商形成并編制并發(fā)布出讓打算。

3、價：21號令第5條規(guī)定：協(xié)議出讓的價別得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關(guān)費用之和，有基準地價的，別得低于基準地價的70%。

4、程序：要緊包括7個環(huán)節(jié)：編制并發(fā)布出讓打算、同意意向用地者申請、確定出讓方式、編制出讓方案、確定出讓底價、協(xié)議出讓價格并簽定出讓合同、發(fā)布出讓結(jié)果。

二、招標、拍賣、掛牌方式（普通）

1、范圍：招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第11號）第4條明確了招標拍賣掛牌的范圍，規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住所等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定以外用途的土地的供地打算發(fā)布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采納招標、拍賣或者掛牌方式出讓。（出讓范圍大）

2、出讓金：競價方式形成并編制并發(fā)布出讓打算。

3、價：依照土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定。

三、國有土地租賃方式：從理論上說同樣適用協(xié)議方式和招標拍賣掛牌方式。

1、拆遷、

2、報批、

3、征收、

4、出讓（）、

5、租賃、

6、流轉(zhuǎn)

流轉(zhuǎn)：指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。

土地流轉(zhuǎn)具有以下五大模式：土地互換、土地出租、土地入股、宅基住房、股份合作。

一、國有建設(shè)用地

一級流轉(zhuǎn)：出讓（招標、拍賣、掛牌）、使用權(quán)租賃、使用權(quán)作價出資（入股）

二級流轉(zhuǎn)：轉(zhuǎn)讓（出租、交換、贈與、繼承）、出租、抵押等

二、國有農(nóng)用地

一級流轉(zhuǎn)：要緊是發(fā)包方式讓渡

二級流轉(zhuǎn)：轉(zhuǎn)讓、出租和抵押農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式要緊有：轉(zhuǎn)包、出租、借用、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等。

轉(zhuǎn)包是農(nóng)民集體經(jīng)濟組織內(nèi)部農(nóng)戶之間的土地承包經(jīng)營權(quán)的租賃。轉(zhuǎn)包人對土地經(jīng)營權(quán)的產(chǎn)權(quán)別變。受轉(zhuǎn)包人享有土地承包經(jīng)營權(quán)的使用權(quán)，獵取承包土地的，并向轉(zhuǎn)包人支付轉(zhuǎn)包費，轉(zhuǎn)包無需發(fā)包方許可，但轉(zhuǎn)包合同需向發(fā)包方備案。

出租是農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權(quán)租賃給本集體經(jīng)濟組織以外的人。出租是一種外部的民事合同，出租人對土地經(jīng)營權(quán)的產(chǎn)權(quán)別變。承租人經(jīng)過租賃合同取得土地承包經(jīng)營權(quán)的承租權(quán)，并向出租的農(nóng)戶支付租金。農(nóng)民出租土地承包經(jīng)營權(quán)無需發(fā)包方許可，但出租合同需向發(fā)包方備案。

借用是出借人將土地承包經(jīng)營權(quán)借給他人使用。借用是一種無償合同，借用人無需向出借人支付土地承包經(jīng)營權(quán)的使用費。農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權(quán)借給本村人或借給外村人均無需發(fā)包方許可，但出借合同需向發(fā)包方備案。

互換是農(nóng)民為了耕作方便或出于其它思考，將自個兒的土地承包經(jīng)營權(quán)交換給本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的其他人行使，自個兒行使從本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的其他人處換來的土地承包經(jīng)營權(quán)，承包方別能與其他集體經(jīng)濟組織的農(nóng)戶互換土地承包經(jīng)營權(quán)。

雙方農(nóng)戶達成互換合同后，須報發(fā)包方備案，且應與發(fā)包方變更原土地承包合同。

并且，互換后的土地承包經(jīng)營權(quán)人仍要按發(fā)包時確定的該土地的用途使用土地，履行該地塊原來負擔的義務。

轉(zhuǎn)讓是指土地承包經(jīng)營權(quán)人將其擁有的未到期的土地經(jīng)營權(quán)，經(jīng)發(fā)包方許可后，以一定的方式和條件轉(zhuǎn)移給他人的一種行為，并與發(fā)包方變更原土地承包合同。

土地承包經(jīng)營權(quán)的受讓對象能夠是本集體經(jīng)濟組織的成員，也能夠是本集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人。

4用地與都市規(guī)劃的關(guān)系；

5土地轉(zhuǎn)讓咨詢題；

6啥是地租，啥是地稅；

7地價和地租的關(guān)系；

地租是土地者憑借土地權(quán)而獲得的一種。由于土地空間位置的固定性、數(shù)量的有限性、土地利用的持久性等特點,地租是一種恒久的流。隨著土地權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,這種流也將會發(fā)生轉(zhuǎn)移。因而,土地本身算是價格的一種表現(xiàn)。地租的存在決定了土地價格存在的客觀性。但是,地價別是對土地實體的購買價格,而是對土地預期的購買價格,事實上質(zhì)是土地將來地租的資本化,即:土地價格:地租/利率。由此可見,地租與地價是密別可分的,是一具事物的兩個方面。地租是地價的基礎(chǔ)和動身點;地價是地租的貨幣表現(xiàn)和結(jié)果,是地租的資本化,即地產(chǎn)有租賃市場存在。土地價格與租金的關(guān)系,宛如資本與利息的關(guān)系,只要確定了還原利率,兩者就能相互推出。

8房地產(chǎn)登記有何作用；

由于房屋權(quán)屬證書是通過政府房地產(chǎn)行政機關(guān)審查確認后發(fā)給權(quán)利人的法律性憑證，政府用其聲譽和行政行為來為其證明和保證它的真實性和合法性，其他任何材料和證明都別具有如此的權(quán)威性，因此講它是“合法憑證”。

9二次開辟是啥意思，土地整備和都市更新的含義；

土地由生地變成熟地也算是講包括從政府舉行到“三通一平”或“七通一平”之后，進入土地一級市場，舉行土地出讓的過程叫一次開辟

出讓之后，由開辟商舉行土地開辟，包括建設(shè)廠房、住所、商業(yè)樓、寫字樓等等叫二次開辟

三通一平：指通水、通電、通路、平坦土地

五通一平：指通水、通電、通路、通氣、通訊、平坦土地

七通一平：指通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、平坦土地

10土地監(jiān)察的對象內(nèi)容：

１、國土資源執(zhí)法監(jiān)察機構(gòu)的職權(quán)是指國土資源行政主管部門依法具有的執(zhí)法監(jiān)察職責和權(quán)力。各級國土資源行政主管部門下設(shè)的執(zhí)法監(jiān)察職能機構(gòu)，在依法行使國土資源執(zhí)法監(jiān)察行政職權(quán)時，特殊是實施行政處罰時，是以相應的國土資源行政主管部門的名義舉行的，本身并別具有獨立的執(zhí)法主體資格。

２、執(zhí)法監(jiān)察職責：監(jiān)督檢查國土資源法律、法規(guī)的執(zhí)行和遵守事情；受理對國土資源違法行為的檢舉、控告；監(jiān)督檢查下級人民政府違反國土資源法律、法規(guī)的行為；調(diào)查處理國土資源違法案件；其他依法應當履行的職責。

３、執(zhí)法監(jiān)察職權(quán)：檢查權(quán)，即依法對本行政區(qū)域內(nèi)的單位、組織和個人執(zhí)行和遵守國土資源法律、法規(guī)的事情行使檢查的權(quán)力；調(diào)查權(quán)，即依法對監(jiān)察對象就特定的事項所具有的開展調(diào)查活動的權(quán)力；制止權(quán)，即依法對正在實施中的違反國土資源法律、法規(guī)的行為舉行制止的權(quán)力。

４、行政處罰權(quán)，即依法對違反國土資源