“十一五”時(shí)期天津房地產(chǎn)開發(fā)和市場(chǎng)運(yùn)行走勢(shì)分析1994年實(shí)施施危陋平房改改造以來，天天津房地產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)過十多年年的發(fā)展，為為改善人民居居住條件、加加快城市建設(shè)設(shè)做出了巨大大貢獻(xiàn)，同時(shí)時(shí)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)實(shí)力迅速壯大大?！笆濉睍r(shí)期末，2005年全市房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)974家，從業(yè)人人員3.25萬人，比2000年增加279家和1.11萬人;企業(yè)實(shí)力不不斷壯大，資資產(chǎn)總量和實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)達(dá)到到2021..39億元和36.56億元，是2000年的2.39倍和15.54倍;完成投資額額和實(shí)現(xiàn)增加加值為327.554億元和128.777億元，比2000年增長(zhǎng)1.45倍和85.7%%,天津房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)走上快速速發(fā)展軌道。但但是，從發(fā)展展趨勢(shì)來看，房房地產(chǎn)業(yè)占第第三產(chǎn)業(yè)的比比重，自1998年住房改革革以來提升緩緩慢。2005年，地產(chǎn)業(yè)業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值比重重為8.4%,比1998年僅提高了1.2個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)進(jìn)入“十一五”時(shí)期，天津津房地產(chǎn)業(yè)面面對(duì)不斷變化化的國(guó)內(nèi)國(guó)際際經(jīng)濟(jì)環(huán)境和和國(guó)家一系列列宏觀調(diào)控政政策，既有發(fā)發(fā)展機(jī)遇又充充滿挑戰(zhàn)，逐逐步步入了由由量的擴(kuò)張到到質(zhì)的提高和和規(guī)模整合的的重要時(shí)期。一、“十一五”以來天津房房地產(chǎn)開發(fā)和和市場(chǎng)運(yùn)行情情況天津房地產(chǎn)業(yè)在在經(jīng)歷了“九五”、“十五”時(shí)期的快速速發(fā)展后，受受宏觀調(diào)控政政策的影響，步步入“十一五”時(shí)期呈現(xiàn)出出平穩(wěn)發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)，運(yùn)行特特點(diǎn)如下:（一）房地產(chǎn)開開發(fā)投資逐年年增加，占全全社會(huì)投資比比重微降“十五”時(shí)期，天天津房地產(chǎn)開開發(fā)累計(jì)完成成投資1139..96億元，占全全社會(huì)投資的的21.4%，其中2001年在危陋平平房改造的帶帶動(dòng)下，所占占比重最高，達(dá)22.9%。進(jìn)入“十一五”后，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重進(jìn)一步縮小，呈下滑趨勢(shì)02006年、2007年和2008年上半年分別是21.7%,21.2%和20.0%(二)商品房建建設(shè)規(guī)模不斷斷擴(kuò)大，發(fā)展展步伐放緩2007年，我我市商品房施施工面積4836萬平方米，比比“十五”時(shí)期末年增增長(zhǎng)39.3，但增速逐逐年回落，建建設(shè)步伐放緩緩?！笆濉焙笃诘?004年、2005年，天津商商品房施工面面積保持20%以上的增速速，跨入“十一五”,2006年、2007年的施工面面積分別是4143萬平方米和4836萬平方米，分分別比上年增增長(zhǎng)19.44%和16.8%，今年上半半年施工面積積3222萬平方米，增增長(zhǎng)16.0%%0(三)商品房供供需基本平衡衡，銷售市場(chǎng)場(chǎng)逐步趨冷近年來，天津商商品房上市量量與銷售面積積相當(dāng)，2005年、2006年和2007年銷售占竣竣工面積的比比重分別是95.2%%,95..9%和90.9%。空置面積積逐年縮小，分分別是198萬平方米、178萬平方米和139萬平方米。但但2008年銷售一路路下滑，空置置面積增加，銷銷售市場(chǎng)價(jià)滯滯景縮。上半半年，增量房房和存量房銷銷售面積同比比下降，3.6%和21.8%，空置面積94萬平方米，分分別比一季度度和同期增加加3萬平方米和1萬平方米，首首次出現(xiàn)空置置面積增加。商商品房銷售價(jià)價(jià)格指數(shù)107.1，比07年底上升0.1個(gè)點(diǎn)。二、對(duì)目前天津津房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)和市場(chǎng)的基基本判斷（一）房地產(chǎn)開開發(fā)投資繼續(xù)續(xù)保持較快增增長(zhǎng)在國(guó)家加強(qiáng)宏觀觀調(diào)控、實(shí)施施從緊貨幣政政策的環(huán)境下下，加之房地地產(chǎn)銷售形勢(shì)勢(shì)的變化，房房地產(chǎn)開發(fā)投投資將繼續(xù)保保持較快增長(zhǎng)長(zhǎng)。主要是因因?yàn)?一是濱海新新區(qū)納入國(guó)家家發(fā)展戰(zhàn)略及及功能定位的的確定，吸引引越來越多的的企業(yè)來津投投資。二是土土地購(gòu)置成本本的增加是造造成房地產(chǎn)開開發(fā)投資增長(zhǎng)長(zhǎng)的主要因素素。三是建材材價(jià)格上漲和和人工成本增增加，也是房房地產(chǎn)開發(fā)成成本增加的主主要原因之一一。(二)新開工面面積增長(zhǎng)趨緩緩導(dǎo)致施工規(guī)規(guī)模增長(zhǎng)減慢慢當(dāng)期施工面積增增幅的下降主主要體現(xiàn)在新新開工面積增增速的變化上上，2005年天津商品品房新開工面面積增長(zhǎng)29.8%%,20006年、2007年分別增長(zhǎng)20.7%和10.9%%,20008年上半半年僅增長(zhǎng)8.0，若扣除經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房新新開工的拉動(dòng)動(dòng)作用，實(shí)際際2008年上半年同同比下降22.1%o續(xù)建面積成成為保持建設(shè)設(shè)規(guī)模不減的的主導(dǎo)因素。(三)銷售市場(chǎng)場(chǎng)降溫是多年年宏觀調(diào)控政政策的累積效效應(yīng)縱觀幾年來的發(fā)發(fā)展，天津商商品房市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)歷了由旺轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)冷的過程。自1994年危陋平房改造以來，天津“九五”、“十五”期間累計(jì)拆遷1928萬平方米，共新增人口44.64萬人，初婚人口57.15萬對(duì)，成為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的剛性因素;居民自建房、祖輩遺產(chǎn)房的賣舊買新，租賃公產(chǎn)房以及福利分房的私有化，居民收入的顯著提高都為居民購(gòu)置新房和改善住房提供了資金支持01996至2005十年間，商品房銷售面積的年平均增長(zhǎng)速度達(dá)20.4%。進(jìn)入“十一五”，房地產(chǎn)銷售呈低速增長(zhǎng)，進(jìn)入2008年以來各月同比銷量減少。2004年以來國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控，特別是2007年對(duì)土地和第二套住房貸款政策的調(diào)控，效果明顯，使一度火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)歸于平靜和降溫。原因分析如下:第一，預(yù)期房?jī)r(jià)價(jià)下降，消費(fèi)費(fèi)者持觀望態(tài)態(tài)度。去年底底，頗受爭(zhēng)議議的房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”說，以及股股市震蕩、CPI上漲等多種種不確定性因因素，讓購(gòu)房房者持謹(jǐn)慎和和觀望態(tài)度。第二，購(gòu)房首付付款比例提高高和貸款利率率增加，使部部分消費(fèi)者買買不起房，或或難以承受還還款壓力。2007年，央行連連續(xù)5次加息，個(gè)個(gè)人住房按揭揭貸款的優(yōu)惠惠利率由年初初的5.81%增加到6.65;對(duì)已利用貸貸款購(gòu)買住房房、又申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)買第二套以以上住房的，購(gòu)購(gòu)房首付款比比例不低于40%,貸款利率不不低于中國(guó)人人民銀行公布布的同期同檔檔次基準(zhǔn)利率率的1.1倍。這些政政策的實(shí)施勢(shì)勢(shì)必影響購(gòu)房房需求，對(duì)市市場(chǎng)銷售產(chǎn)生生一定影響。第三，限價(jià)房政政策的落實(shí)和和供應(yīng)量的增增加，分流了了部分購(gòu)房需需求。天津認(rèn)認(rèn)真貫徹落實(shí)實(shí)《關(guān)于解決決城市低收入入家庭住房困困難的若干意意見》(國(guó)辦發(fā)(20077)24號(hào))文件精神，首首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)項(xiàng)目—華明新家園園工程建設(shè)啟啟動(dòng)，四個(gè)新新家園項(xiàng)目加加緊施工。限限價(jià)房的推出出和保障房供供應(yīng)的增加都都分流了部分分購(gòu)房需求。第四，“90//70”政策發(fā)揮效效力，單套住住房面積減少少。自2006年國(guó)六條頒頒布實(shí)施后，天天津嚴(yán)格貫徹徹落實(shí)，“90/70”政策效果顯顯著，與兩年年前相比單套套住房面積減減少9平方米，縮縮水80%，在購(gòu)買力力不變的情況況下，銷售面面積也會(huì)保持持同比例下降降。(四)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)崛起將成為為房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資的新動(dòng)動(dòng)力隨著濱海新區(qū)納納入國(guó)家發(fā)展展戰(zhàn)略及功能能定位的確定定，天津經(jīng)濟(jì)濟(jì)正處于新一一輪的快速發(fā)發(fā)展時(shí)期，“十五”時(shí)期末全市市生產(chǎn)總值超超3000億元，人均GDP超過3000美元，到2007年底，全市市生產(chǎn)總值超超5000億元，人均GDP超過6000美元，天津津快速發(fā)展的的勢(shì)頭吸引了了越來越多的的大企業(yè)，商商業(yè)地產(chǎn)成為為投資熱點(diǎn)?！笆濉睍r(shí)期，天津津商業(yè)地產(chǎn)投投資占房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)的15.1%%,20066年以來，商商業(yè)地產(chǎn)累計(jì)計(jì)投資198.220億元，占房房地產(chǎn)投資的的19.3%，提高4.2個(gè)百分點(diǎn)。三、對(duì)今后一個(gè)個(gè)時(shí)期天津房房地產(chǎn)開發(fā)投投資和市場(chǎng)的的預(yù)測(cè)結(jié)合目前天津房房地產(chǎn)開發(fā)和和市場(chǎng)現(xiàn)狀以以及未來幾年年天津經(jīng)濟(jì)社社會(huì)發(fā)展的總總體形勢(shì)，天天津房地產(chǎn)業(yè)業(yè)具備更為有有利的發(fā)展條條件，但不利利因素也不容容忽視。促進(jìn)天津房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有有利因素:(1)“十一五”時(shí)期全市宏宏觀經(jīng)濟(jì)將繼繼續(xù)保持良好好運(yùn)行態(tài)勢(shì)。國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持持續(xù)快速增長(zhǎng)長(zhǎng)、居民收入入水平的迅速速提高及城市市化進(jìn)程加快快，有利于房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的平穩(wěn)、健康康發(fā)展。(2)濱海新區(qū)的的崛起、吸引引更多的高端端人才，將會(huì)會(huì)擴(kuò)大外來人人口的購(gòu)房需需求。(3)小城鎮(zhèn)和保保障房建設(shè)是是政府關(guān)注民民生，解決低低收入群眾住住房難問題的的重要舉措。(4)以交通便利利為導(dǎo)向的土土地開發(fā)，將將大大拓展房房地產(chǎn)開發(fā)投投資的空間。(5)經(jīng)濟(jì)全球化化、人民幣升升值預(yù)期以及及天津房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)良好的發(fā)發(fā)展前景將繼繼續(xù)吸引國(guó)內(nèi)內(nèi)外資本進(jìn)入入天津房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。影響天津房地產(chǎn)產(chǎn)