深圳軌道交通投融資模式探索與實(shí)踐深圳市地鐵集團(tuán)有限公司二○一三年八月十八日一、深圳地鐵基本情況二、深圳地鐵三期工程建設(shè)模式三、深圳地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)情況四、目前存在及尚需研究解決的問(wèn)題五、結(jié)語(yǔ)1、深圳地鐵集團(tuán)成立于1998年7月31日，是一家集城市軌道交通投融資、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)開發(fā)和綜合利用，以及自有物業(yè)管理、相關(guān)業(yè)務(wù)咨詢及教育培訓(xùn)為一體的深圳市屬大型國(guó)有獨(dú)資企業(yè)。2、截至目前，公司總資產(chǎn)1234億元，凈資產(chǎn)689億元。員工人數(shù)10320人。3、深圳已建成并開通運(yùn)營(yíng)軌道交通一、二期工程5條線178km。深圳地鐵集團(tuán)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)4條線路總長(zhǎng)158公里，目前日均客運(yùn)量200多萬(wàn)人次。4、在建的三期7、9、11號(hào)線總長(zhǎng)107公里，總投資約812億元，另外還有6、8、16號(hào)線也將在三期建成。一、深圳地鐵基本情況根據(jù)國(guó)家發(fā)改委關(guān)于深圳市城市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃批復(fù)，深圳軌道交通三期工程6、7、8、9、11號(hào)線總長(zhǎng)約172公里，設(shè)車站102座，建設(shè)總投資約1260億元。二、深圳地鐵三期工程建設(shè)模式前海樞紐車公廟樞紐16號(hào)線（一）三期工程建設(shè)規(guī)模4線路概況車站（座）長(zhǎng)度（公里）投資（億元）BT中標(biāo)價(jià)（億元）項(xiàng)目審批進(jìn)展11號(hào)線起于福田中心區(qū)福田站，止于松崗碧頭站。是城市核心區(qū)與西部濱海地區(qū)的組團(tuán)快線，同時(shí)兼有機(jī)場(chǎng)快線的功能。1751.7333.22204.16已于2012年8月獲得國(guó)家發(fā)改委立項(xiàng)批復(fù)7號(hào)線起于南山區(qū)麗水站，止于羅湖區(qū)太安站，東西向橫穿深圳市區(qū)。是規(guī)劃軌道交通線網(wǎng)中的局域線。2830.3254.92168.53已于2012年8月獲得國(guó)家發(fā)改委立項(xiàng)批復(fù)9號(hào)線起于南山區(qū)深灣站，止于羅湖區(qū)文錦站。是聯(lián)系特區(qū)內(nèi)主要居住區(qū)與就業(yè)區(qū)的線路。2225.33223.71123.23于2013年8月獲得深圳市發(fā)改委立項(xiàng)批復(fù)6號(hào)線起于龍華深圳北站，止于寶安區(qū)松崗站。是規(guī)劃軌道交通線網(wǎng)中的市域快線，聯(lián)系核心城區(qū)與中部綜合組團(tuán)、西部高新組團(tuán)。2037.85242工可報(bào)告已上報(bào)國(guó)家發(fā)改委。擬采用PPP方式與港鐵聯(lián)合建設(shè)經(jīng)營(yíng)。8號(hào)線連接羅湖區(qū)和鹽田區(qū)，是集游客輸送、觀光旅游和上下班通勤、商圈聯(lián)絡(luò)線四項(xiàng)功能為一體的獨(dú)特線路。1526.38206目前正在進(jìn)行工可研編制。合計(jì)102171.561259.8516號(hào)線由福田區(qū)到龍崗中心城片區(qū)2128.76282目前正在進(jìn)行工可研編制。深圳地鐵三期工程概況56深圳市委市政府提出構(gòu)建并實(shí)施準(zhǔn)市場(chǎng)化軌道交通投融資模式的改革目標(biāo)。不以財(cái)政資金投入，配套土地資源，以支持深圳地鐵的市場(chǎng)化融資。借鑒香港“地鐵+物業(yè)”模式，結(jié)合深圳地鐵二期上蓋物業(yè)開發(fā)實(shí)踐和成功案例，堅(jiān)持地下地上一體化開發(fā)與建設(shè)，實(shí)現(xiàn)地鐵建設(shè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益最大化，充分利用地鐵沿線及上蓋再造土地空間，采取資源資產(chǎn)化、資產(chǎn)資本化運(yùn)作，引入社會(huì)資本參與地鐵建設(shè)和物業(yè)開發(fā)，以此建立資金鏈、增強(qiáng)融資能力、保障投融資良性循環(huán)和企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。二、深圳地鐵三期工程建設(shè)模式（二）三期工程投融資模式1、三期工程投融資體制改革思路按照準(zhǔn)市場(chǎng)化原則實(shí)施軌道交通建設(shè)投融資一期工程一元化投融資模式二期工程二元化投融資模式三期工程多元化投融資模式政府財(cái)政一元化投融資模式主要依靠政府財(cái)政和依賴政府財(cái)政兜底政府財(cái)政投資50%，企業(yè)承擔(dān)50%建設(shè)資金（企業(yè)自籌、銀行貸款和采取部分BT、BOT投融資模式解決）政府土地資本金（50%）銀行貸款中期票據(jù)企業(yè)債券設(shè)備租賃股權(quán)融資債權(quán)投資計(jì)劃1、三期工程投融資體制改革思路7（二）三期工程投融資模式二、深圳地鐵三期工程建設(shè)模式123沿線上蓋物業(yè)開發(fā)與地鐵同步規(guī)劃設(shè)計(jì)政府以土地資源形式注入項(xiàng)目資本金企業(yè)將土地資本轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金資本在新線規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，統(tǒng)一考慮沿線和站場(chǎng)上蓋物業(yè)開發(fā)，在建設(shè)期，堅(jiān)持地鐵與物業(yè)一體化建設(shè)與開發(fā)。政府通過(guò)作價(jià)出資方式將軌道交通配套融資資源——土地資源注入到地鐵集團(tuán)，作為新線項(xiàng)目資本金投入。地鐵集團(tuán)依托政府注入的土地資源，通過(guò)資本市場(chǎng)、信貸市場(chǎng)以及債券市場(chǎng)等多渠道市場(chǎng)化運(yùn)作，融資解決地鐵建設(shè)資金，或?qū)⒕邆溟_發(fā)條件的上蓋項(xiàng)目進(jìn)行合作開發(fā)，引入社會(huì)資金將土地資本轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金資本。2、三期工程投融資模式實(shí)施路徑8二、深圳地鐵三期工程建設(shè)模式（二）三期工程投融資模式45以BT方式解決“土地變現(xiàn)金”的時(shí)間差問(wèn)題通過(guò)上蓋開發(fā)解決BT回購(gòu)資金和融資還本付息考慮到上蓋開發(fā)收益在時(shí)間上滯后于地鐵建設(shè)投資需求，因此新線建設(shè)采用BT方式，三年回購(gòu)，三年內(nèi)項(xiàng)目資本金由BT方代投。在實(shí)際操作過(guò)程中，為化解BT回購(gòu)時(shí)集中支付風(fēng)險(xiǎn)，地鐵集團(tuán)根據(jù)上蓋物業(yè)開發(fā)和市場(chǎng)化融資情況，采取均衡支付方式提前支付部分BT工程款。通過(guò)多種形式開發(fā)回收土地地價(jià)，獲得項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)，解決BT項(xiàng)目回購(gòu)部分資金和債務(wù)融資的還本付息問(wèn)題。9二、深圳地鐵三期工程建設(shè)模式（二）三期工程投融資模式2、三期工程投融資模式實(shí)施路徑3、三期7、9、11號(hào)線投融資模式按照“軌道+物業(yè)”模式完成了深圳地鐵三期工程7、9、11號(hào)線投融資方案，并于2012年1月通過(guò)了國(guó)家發(fā)改委組織的專家評(píng)審。國(guó)家發(fā)改委批復(fù)7、9、11號(hào)線項(xiàng)目資本金主要來(lái)源為軌道交通上蓋物業(yè)及沿線土地開發(fā)收入。10二、深圳地鐵三期工程建設(shè)模式（二）三期工程投融資模式5、三期6、8號(hào)線及16號(hào)線投融資模式進(jìn)一步創(chuàng)新投融資模式，6號(hào)線推行“軌道+物業(yè)”模式和特許經(jīng)營(yíng)機(jī)制，多元化融資，以地鐵集團(tuán)為主，引進(jìn)社會(huì)資本。項(xiàng)目按獨(dú)立封閉運(yùn)作策劃，對(duì)軌道建設(shè)和運(yùn)營(yíng)30年進(jìn)行全成本分析測(cè)算并配置相應(yīng)的土地資源。8、16號(hào)線將參照6號(hào)線模式運(yùn)作。11二、深圳地鐵三期工程建設(shè)模式（二）三期工程投融資模式（一）提前策劃地鐵沿線物業(yè)項(xiàng)目預(yù)選方案提前對(duì)地鐵沿線土地資源進(jìn)行全面調(diào)查，開展?jié)摿φ军c(diǎn)（地塊）的上蓋物業(yè)項(xiàng)目城市設(shè)計(jì)、提出配套資源的預(yù)選方案，并持續(xù)跟進(jìn)協(xié)調(diào)落實(shí)。12三、深圳地鐵物業(yè)開發(fā)情況

2007年8月，市政府確定了地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)模式，要求正式啟動(dòng)前海等4個(gè)車輛段（站）的上蓋物業(yè)開發(fā)建設(shè)工作。采取掛牌方式出讓土地，地鐵公司參與摘牌，地價(jià)收入和開發(fā)所得利潤(rùn)?？钣糜谲壍澜煌ńㄔO(shè)和運(yùn)營(yíng)補(bǔ)虧。隨著地鐵三期工程的實(shí)施和投融資模式的改革創(chuàng)新，2011年4月11日，我市軌道交通投融資平臺(tái)正式組建。將地鐵沿線土地資源作價(jià)出資到地鐵集團(tuán)，以地價(jià)收入和開發(fā)收益來(lái)解決地鐵建設(shè)運(yùn)營(yíng)所需的資金問(wèn)題。三、深圳地鐵物業(yè)開發(fā)情況（二）上蓋土地資源取得情況地鐵集團(tuán)對(duì)物業(yè)開發(fā)模式選擇及開發(fā)方案進(jìn)行了調(diào)研論證，明確了合作開發(fā)為主，自主開發(fā)及合作開發(fā)并舉的多元化商業(yè)物業(yè)開發(fā)模式。立足我司利益最大化和考慮市場(chǎng)的接受程度，視項(xiàng)目的特點(diǎn)，物業(yè)開發(fā)模式將采用自主開發(fā)、代開發(fā)+BT、協(xié)議+法人型以及法人型等。（三）研究創(chuàng)新物業(yè)開發(fā)模式14三、深圳地鐵物業(yè)開發(fā)情況開發(fā)模式適用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)劣勢(shì)自主開發(fā)適用于項(xiàng)目規(guī)模小、開發(fā)難度小、以銷售型物業(yè)為主的項(xiàng)目我司獲取項(xiàng)目全部收益；對(duì)項(xiàng)目開發(fā)可控；可進(jìn)行所得稅籌劃。我司承擔(dān)全部投資及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；現(xiàn)行體制機(jī)制下，項(xiàng)目運(yùn)作效率不高；難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。代開發(fā)+BT指我司負(fù)責(zé)全部投資，委托發(fā)展商進(jìn)行開發(fā)及BT建設(shè)。該模式適用于項(xiàng)目預(yù)期收益大的項(xiàng)目。我司獲取項(xiàng)目全部收益，利用專業(yè)開發(fā)商，提升售價(jià)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高品質(zhì)；減少工程環(huán)節(jié)招標(biāo)，提高開發(fā)效率；可進(jìn)行所得稅籌劃。我司承擔(dān)全部投資及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；存在合作管控風(fēng)險(xiǎn)；增加了開發(fā)成本。協(xié)議+法人型指土地權(quán)屬不轉(zhuǎn)移、初始登記至我司，對(duì)外雙方共同投資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益，項(xiàng)目具體運(yùn)作由雙方授權(quán)于合資成立的法人管理公司進(jìn)行，對(duì)外是以我司名義開發(fā)。我司對(duì)項(xiàng)目可控；可進(jìn)行所得稅籌劃我司法律風(fēng)險(xiǎn)大；運(yùn)作效率取決于雙方對(duì)法人型管理公司的授權(quán)；有關(guān)操作細(xì)節(jié)須進(jìn)一步完善。法人型指用地權(quán)屬由地鐵集團(tuán)轉(zhuǎn)移至項(xiàng)目公司，雙方作為股東，共同投入、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益、共同開發(fā)。與合作方共同投資，我司可提前回收部分地價(jià)；市場(chǎng)化運(yùn)作，項(xiàng)目運(yùn)作效率高；與專業(yè)開發(fā)商合作，提升售價(jià)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高品質(zhì)；責(zé)權(quán)利清晰；模式成熟。我司獲取項(xiàng)目部分收益，不能實(shí)現(xiàn)收益最大化；發(fā)生土地流轉(zhuǎn)或股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，增加開發(fā)成本；我司獲取的開發(fā)收益須交納較多的所得稅。物業(yè)開發(fā)模式比較分析15位于前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)創(chuàng)新合作示范區(qū)。占地約50萬(wàn)㎡，其中物業(yè)開發(fā)占地約30多萬(wàn)㎡計(jì)容建筑面積約80萬(wàn)㎡，配建保障性住房建筑面積約60萬(wàn)㎡。包括住宅、公寓、商業(yè)、辦公及酒店等物業(yè)。案例：二期工程前海車輛段上蓋物業(yè)模式一：代開發(fā)+BT建設(shè)16案例：二期工程塘朗車輛段上蓋物業(yè)模式選擇模式二：法人型位于塘朗山北側(cè)，屬生態(tài)線內(nèi)，留仙大道南側(cè)，毗鄰南山大學(xué)城地區(qū)。綜合體占地約5萬(wàn)㎡，建筑面積約26.15萬(wàn)㎡。物業(yè)涵蓋酒店、商業(yè)、辦公、公寓及住宅等。17為地鐵1號(hào)線深大站的車站上蓋物業(yè)，位于深南大道與科苑大道交匯的西南角。規(guī)模約10萬(wàn)平方米，建筑高度240多米。建成后將為區(qū)域標(biāo)志性建筑，物業(yè)涵蓋國(guó)際五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓和配套商業(yè)設(shè)施。案例：二期工程深大站上蓋物業(yè)項(xiàng)目模式三：自主開發(fā)18（四）物業(yè)開發(fā)進(jìn)展情況

目前已開工物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目2個(gè)，開工建筑面積17萬(wàn)平方米；計(jì)劃年內(nèi)開工項(xiàng)目3個(gè)，施工建筑面積將達(dá)到51萬(wàn)平方米。蛇口西車輛段商品房開發(fā)項(xiàng)目一期工程主體結(jié)構(gòu)已封頂正進(jìn)行安裝裝修，計(jì)劃9月份開盤銷售，二期已開工；深大站上蓋“地鐵科技大廈”項(xiàng)目進(jìn)行基礎(chǔ)施工；前海車輛段商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目完成一期施工圖，正進(jìn)行合作開發(fā)商招標(biāo)，年內(nèi)開工；塘朗車輛段商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目已選定合作開發(fā)商，合作協(xié)議簽署中，年內(nèi)開工；橫崗車輛段商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目已選定合作開發(fā)商，合作協(xié)議簽署中，年內(nèi)開工；深灣站商業(yè)項(xiàng)目和前海樞紐商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)穩(wěn)定；車公廟樞紐項(xiàng)目，規(guī)劃指標(biāo)穩(wěn)定，進(jìn)入作價(jià)出資準(zhǔn)備階段；松崗車輛段項(xiàng)目、安托山停車場(chǎng)項(xiàng)目、深云站項(xiàng)目和彩電工業(yè)區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行土地整備工作。19三、深圳地鐵物業(yè)開發(fā)情況通過(guò)自主開發(fā)、法人型、代開發(fā)+BT、協(xié)議+法人型等多種開發(fā)模式，分時(shí)序啟動(dòng)各物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，動(dòng)態(tài)銜接軌道投融資安排，陸續(xù)回收地價(jià)資金和創(chuàng)造開發(fā)利潤(rùn)。在BT建設(shè)期內(nèi)，計(jì)劃每年新開工物業(yè)開發(fā)面積50萬(wàn)平方米，力爭(zhēng)2015年后每年實(shí)現(xiàn)銷售面積50萬(wàn)平方米。三、深圳地鐵物業(yè)開發(fā)情況（五）開發(fā)計(jì)劃安排（一）軌道交通投資需求量大，土地資源配置需求量大資金需求量大。同時(shí)多條地鐵線路建設(shè)，投資需求巨大，深圳地鐵在三期建設(shè)期間（2011-2018年），資金需求近2000億元，平均每年約250億元。目前配置的土地資源主要是考慮政府資本金投資部分，企業(yè)承擔(dān)的配套投資部分和運(yùn)營(yíng)虧損部分未配置相應(yīng)資源，需動(dòng)態(tài)配置封閉缺口。6、8、16號(hào)線擬采取“軌道+物業(yè)”+特許經(jīng)營(yíng)30年模式，引進(jìn)社會(huì)投資，各線獨(dú)立封閉運(yùn)作，全成本計(jì)算資源配置，土地資源需求量大，僅靠車輛段上蓋開發(fā)難以滿足投資需求，需要賦予更大范圍，更多站點(diǎn)的物業(yè)開發(fā)權(quán)。土地資源配置計(jì)算方式方法意見(jiàn)不統(tǒng)一。四、目前存在及尚需研究解決的問(wèn)題（二）配置的土地資源開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，投融資匹配要求配置的土地資源相對(duì)集中，以車輛段、停車場(chǎng)上蓋為主。物業(yè)開發(fā)量巨大，開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)。物業(yè)開發(fā)時(shí)序受軌道交通建設(shè)影響。上蓋物業(yè)開發(fā)較正常房地產(chǎn)開發(fā)要求高、復(fù)雜。合作開發(fā)受到一些政策條件的限制。（三）受宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響大受房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)方面的影響。受資本市場(chǎng)方面的影響。受政府對(duì)地方投融資平臺(tái)政策的影響。四、目前存在及尚需研究解決的問(wèn)題城