經典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網(wǎng)絡整理，如有侵權，請聯(lián)系刪除，謝謝！房地產項目的風險評估報告（瀾苑項目）瀾苑賓館及商住小區(qū)位于銅仁地區(qū)江口縣城區(qū)梵凈山大道旁，由貴州省玉屏縣房地產開發(fā)公司開發(fā)實施，公司初創(chuàng)于1992年，注冊資金捌佰萬元人民幣，主要從事房地產開發(fā)，資質為四級。項目交通便利、環(huán)境優(yōu)越，占地面積約28畝，建筑面積約6萬平方米，規(guī)劃設計房屋5棟，其中：一、二、三號為商住一體（門面面積1700余平方米，住房面積7400余平方米），四號樓為商品住房，五號樓為賓館。一、二號樓目前即將竣工，兩棟樓總建筑面積9000三號樓為6+1層中，三號樓可改為高層建筑，四號樓為18+1層，賓館為16+1層。由于項目屬于在建工程，因此具有無拆遷賠償、資金回轉周期短，預計銷售收入在3000萬元以上。該地塊2004年在江口縣國土局掛牌出讓，由江口縣人王軍（現(xiàn)在押）拍得該地塊開發(fā)權，由于該項目的開發(fā)量及摘牌人資年，王軍與貴州省遵義人荀某經雙方都看好江口縣房地產市場前景和該項目的預期收益，但在項1和欠一、二號樓施工方的工程款，雙方都想排斥對方，但有沒有牽頭組織江口縣人民法院、建設局、房管局及相關單位于本月的17日進行了協(xié)調，要求雙方在15日之內各找有經濟實力的開發(fā)17日下午找到湖南省懷化地區(qū)的天凱房地產開發(fā)公司對該項目進行了解和洽二樓施工方的介紹人劉某（原玉屏縣建設局局長，是本人的老領導），讓其尋找開放商，劉某于是聯(lián)系到本人。江口位于貴州省東北部，聯(lián)合國“人與生物保護圈”成員、國家自然保護區(qū)、佛教名勝梵凈山在其境內。全縣總面積1800余平方公里，轄兩鎮(zhèn)七個民族鄉(xiāng)71個街道（社區(qū)）居委會，總人口23.7萬，有漢、土家、苗、侗等15個民族，少數(shù)民族人口占總人口的江口縣氣候宜人?？h境屬中亞熱帶季風氣候，地處梵凈山迎風坡向，四季分明、雨熱同季、冬無嚴寒、夏無酷暑，年平均氣溫16.2℃，年平均降水量1369.6毫米，全年日照1257.3小時，是全國的商品糧和畜牧業(yè)基地縣，素以“漁米之鄉(xiāng)、黔東糧倉”著稱。全縣的森林覆蓋率高達56.4%，被國家授予林業(yè)綠化百佳縣，堪稱地球上同緯度的“綠寶石”。江口縣資源豐富?？h內年平均自然降雨2015.63218.41283開發(fā)利用的達253處，為國家水源標準一、二級，多處泉水被國家有關部門鑒定為國家級優(yōu)勢飲用天然礦泉水。茫茫林海中繁衍著1200庫。江口縣交通發(fā)達，通訊便捷。江口縣城距銅仁市區(qū)50公里，距大興機場82公里，距銅仁火車站50公里，距玉屏火車站110公里，縣內的桃映火車站，距縣城僅30公里，S302線和305線橫貫東西，鄉(xiāng)村公路四通八達。全縣公路里程達988公里，實現(xiàn)了村村通。梵凈山東西兩條旅游線路及三條聯(lián)線公路正在正在改擴修建。國家投資興建的杭(州)瑞(麗)高速公路，江(口)石(阡)座通訊接收臺(塔)覆蓋全縣。銅仁至玉屏城際鐵路，渝懷鐵路復線即將開工興建，也將大大改善江口縣的外圍交通環(huán)境和進入條件。江口縣旅游發(fā)展成效顯著。縣城新區(qū)建設初具規(guī)模，老城改造極具特色。全縣的新農村建設、生態(tài)文明家園創(chuàng)建如火如荼。以梵凈山為龍頭，以黃牯山、凱里溝峽谷為兩翼的旅游格局初步35004.6億元的佛教文化苑對外開放，山頂、山下的彌勒佛道場、廟宇、度假村、休閑山莊、賓館正在建成。近年來，江口縣委、縣政府圍繞建設對外開放大縣和旅游經濟強縣目標，堅定不移地實施“三個重點”、“三動”、“兩帶3兩圈”戰(zhàn)略，爭創(chuàng)全省文明、衛(wèi)生城市和旅游示范縣城，努力建設“誠信江口、法制江口、安全江口、開放江口、文明江口”新形象，全力打造“最適宜人居的地方”。（一）項目投資決策階段風險房地產開發(fā)在投資決策階段所遇到的各類風險，結合項目的具體情況，分析如下：開發(fā)區(qū)域風險中，政治環(huán)境方面，我國長期保持了長治久安的局面，國家政治穩(wěn)定，社會安定團結，因此戰(zhàn)爭、工潮、社會動蕩、政府不穩(wěn)等因素發(fā)生概很小，對本項目不構成風險因素。政策環(huán)境方面，銅仁地區(qū)近幾年大力發(fā)展第三產業(yè)，直接促進了江口縣商業(yè)和服務業(yè)樓宇市場的繁榮，為房地產業(yè)的發(fā)展奠定了基礎。因此從產業(yè)政策、住房政策、稅收政策、金融政策、城市規(guī)劃、環(huán)保政策方面，本項目都具有得天獨厚的優(yōu)勢，風險因素較少。在投資位置選擇方面，項目位于江口縣梵凈山大道旁，為江口縣近年來全力開發(fā)的城市新功能區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，城市配套設施投資時機選擇風險方面，由于當前各級黨委政府都將都將梵凈山作為全區(qū)乃至全省核心景區(qū)來建設，全力打造梵凈山旅游經濟圈，且江口縣也正迎著新一輪西部大開發(fā)的春風，旅游開發(fā)、交通和城鎮(zhèn)建設都將面臨極好的機遇。后續(xù)項目建設工期預計總4共只需一年半，投資時機從大方向來說風險是很小的。從項目本身來看，項目前期已投入的各項費用和形成的資產估值是遠大于其轉讓成本的，此時介入也是百年難逢的一個良好機遇。（二）項目建設前期階段的風險本項目地理位置好，道路通暢，場地平整，十分便利。本項目周邊正在形成多個住宅小區(qū)，居住人口逐漸增加，人氣漸旺，附近有江口縣太平河、新行政中心、休閑度假山莊，是理想的休閑居住場所，與醫(yī)院、學校、車站、商業(yè)中心距離都不遠，適合該地段的區(qū)位條件和市場需求。同時該項目建設強調群體統(tǒng)一性和完整性，規(guī)劃設計方案即能滿足各建筑的使用要求，同時又符合城市總體規(guī)劃及特色，與周邊建筑相互協(xié)調，住宅單位采光、通風良好，戶型布局合理，建筑外立面簡潔現(xiàn)代。因此土地社會屬性的風險因素也較少。征地拆遷風險方面，該項目已完成土地征補工作，且沒有房屋需要拆遷，因此沒有征地拆遷風險。融資風險方面，由于房地產業(yè)資金大部分都來自金融機構的貸款，利用貸款進行滾動操作，將樓盤以按揭貸款進行銷售，將風險轉嫁到金融機構，由于房地產金融體系的內在脆弱性、機構的內在脆弱性、資產價格的波動性，因此房地產項目不可避免的具有籌資方面的風險。本項目根據(jù)目前資金需求和投資回報計算情況，項目在開發(fā)過程中不需再融資，通過前期一次性融資和后期產品銷售資金回籠，即可滿足項目資金使用需要。5勘察方面，在對一、二號樓建設的基礎上，對工地的地形、地貌、地質、水文、巖石等都比較熟悉，基本不存在風險。在產品設計方面，其多樣化戶型組合，通過一段時間的展示，已為消費者所認可，風險較小。在項目建設所需各項手續(xù)已基本審批辦理完成，且地方政府迫切希望該項目能夠順利動工實施，故項目審批環(huán)節(jié)的風險較小。在房地產項目開發(fā)過程中，需要訂立各項合同，由于合同訂立時考慮不周，合同管理不善及合同執(zhí)行不嚴就會造成索賠或工期延長，都會增加項目的投資成本，因此需要加強合同管理，切實降低此類風險。（三）項目建設期階段的風險工期風險，項目建設周期僅為一年半，公司能按照工程計劃調整施工進度，遇問題能及時解決，風險較小。質量是企業(yè)的生命，公司為項目聘請專門的監(jiān)理公司，可以大大降低工程質量的風險。在整個施工成本中，建設材料是各項費最大的一種，通常面四號樓和賓館建設周期預計一年半，總體建設時間短，因此在成本控制上遇到的風險不大。在技術風險方面，首先，項目的規(guī)劃設計可能存在缺陷設計或者錯誤和遺漏，施工方在安排施工組織、采用施工方法不合理也會給企業(yè)帶來一定風險，但是在前期工程建設過程中，施工方6已經積累了足夠的經驗，對規(guī)劃設計中存在的問題也逐步糾正。在項目正式接手后，應組織相關管理和技術人員對規(guī)劃設計的圖紙和有關指標進一步會審，并作出必要調整，以降低建設過程中的技術風險。安全工作要貫穿施工全過程，主要督促、協(xié)助施工單位按照建筑施工安全生產法規(guī)和標準組織實施，消除施工中的冒險性、盲目性和隨意性，落實各項安全技術措施，有效杜絕各類不安全隱患，杜絕、控制和減少各類傷亡事故，安全風險較小。（四）項目銷售階段的風險主要是市場風險。由于項目坐落區(qū)域是江口縣城鎮(zhèn)發(fā)展的重點區(qū)域，隨著新城各項基礎設施的逐步到位，多家房開商紛紛投資該板塊，形成了一定的競爭，但江口縣房地產開發(fā)起步時間較晚，市場主要體現(xiàn)的還是供給不足的矛盾，且隨著江口縣經濟發(fā)預期銷售情況普遍看好，三號樓爭取八個月之內建好，四號樓及賓館爭取一年半竣工，樓盤整體開發(fā)量不大，開發(fā)時間短，且已與多家投資方就賓館轉讓或合作事宜進行了接洽，賓館應該可以按計劃進行出售。為了保證項目銷售計劃順利實施，降低市場風險，需要引入有實力的中介機構對樓盤進行策劃營銷，并實行規(guī)范化物業(yè)管理。7價格風險方面，雖然目前國家正在進行新一輪的房地產市場宏觀調控政策，但從全國情況來看，房地產市場價格在大部分地且國家宏觀調控政策對西部地區(qū)尤其是像江口這樣的小型城鎮(zhèn)，相對于經濟發(fā)展對房地產市場的正面拉動和居民對改善房屋條件的內在需求，其影響十分有限。項目在銷售階段的價格風險不明顯。也有比較好的機動性，是新開發(fā)樓盤所不具備的，因此，項目在銷售階段有比較強的競爭實力。（一）控制工期,盡早完成開發(fā)項目因為開發(fā)項目的風險很大程度上來源于開發(fā)周期內外部社會經濟條件的變化。一般來說，開發(fā)周期越長，未來社會經濟條件變化越大，未來的形式預測越難，為了盡可能地降低風險程度，企業(yè)應嚴格控制工期，縮短建設時期，盡早地完成開發(fā)項目。（二）采取措施減少某些不必要的成本支出建造費用的減少，可通過與建筑企業(yè)簽定固定預算合同來減少；工程不能按期完工的風險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低；減少貸款利息支出，可通過簽定固定利率貸款合同來實現(xiàn)等等。（三）提前預租或預售8在前期和中期要盡快的回收資金。在動工之前，爭取盡量多的定向開發(fā)和團購，即在工程動工和完工之前,就與租戶、客戶簽訂租約和預售協(xié)議。（四）在銷售中，爭取盡量多的優(yōu)惠措施。為了促進銷售，盡快的回籠資金，在銷售中盡量實行有利的銷售政策。比如：與銀行盡量協(xié)商貸款購房是否可以降低首付，物業(yè)費、配套費是否可以優(yōu)惠等等措施。（一）項目可實現(xiàn)利潤測算1、預計銷售收入一、二號樓：商業(yè)面積：1700m×9400=1598萬元2住房面積：7400m×2200=1628萬元2三號樓：（按現(xiàn)設計）4900m×2200=1078萬元2四號樓：22000m×2200=4840萬元2賓館：23000m×3000=6900萬元2合計：16044萬元2、開發(fā)成本支付轉讓費：3500萬元借款利息：4000萬元×2×14%=1120萬元三、四號樓工程款：28200m×1200=3384萬元2賓館工程款：2500萬元9其他費用及附屬設施：2000萬元合計：12504萬元可實現(xiàn)利潤：16044-12504=3450萬元（二）項目凈現(xiàn)值測算項目現(xiàn)狀：總工程包括五部分，即一號樓、二號樓、三號樓、四號樓及賓館，一、二號樓已完工可馬上出售，三號樓預計在一年內可完工用于出售，四號樓可在一年內按期房進行出售，賓館預計一年半內完工出售。1、預計未來現(xiàn)金流入量：即期出售一、二號樓的銷售收入：Ⅰ商業(yè)面積1400m×9400=1316萬元2Ⅱ住房面積7400m×2200=1628萬元2合計：2944萬元一年后三、四號樓的銷售收入：Ⅰ商業(yè)面積300m×9400=282萬元2Ⅱ住房面積（4900+22000）m×2200=5918萬元2合計：6200萬元兩年后賓館的銷售收入：23000m×3000=6900萬元22、預計未來現(xiàn)金流出量即期支付的轉讓費：3500萬元三、四號樓的工程款：（28200m×1200）/2=1692萬元210其他費用及附屬設施：1000萬元賓館工程款：833萬元合計：7025萬元一年后支付的借款利息：4000萬元×1年×14%=560萬元三、四號樓的工程款：（28200m×1200）/2=1692萬元2其他費用及附屬設施：1000萬元賓館工程款：833萬元合計：4085萬元兩年后支付的借款利息：4000萬元×1年×14%=560萬元賓館工程款：834萬元合計：1394萬元即期現(xiàn)金凈流量：2944-7025=-4081萬元一年后現(xiàn)金凈流量：6200-4085=2115萬元兩年后現(xiàn)金凈流量：6900-1394=5506萬元項目凈現(xiàn)值=-4081+2115（P/S,12%,1）+5506(P/S,12%,2)≈2196.86萬元＞0資。業(yè)評估的市場現(xiàn)價，用于計算凈現(xiàn)值的12%系行業(yè)內部的基準收益率，用于計算借款利息系融資利率。（二）項目內含報酬率的測算11假設該項目的內含報酬率為x,則-4081+2115（P/S,x,1）+5506(P/S,x,2)=0；假設x=44%，-4081+2115（P/S,x,1）+5506(P/S,x,2)≈42.942萬元；假設x=45%，-4081+2115（P/S,x,1）+5506(P/S,x,2)≈-3.706萬元；項目內含報酬率的測算貼現(xiàn)率=44%折現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)值-40810.68961458.50.47562618.79-3.7060.69441468.660.48232655.2942.942凈現(xiàn)值由于測試結果還不夠精確，所以采用內插法來改善。項目內含報酬率=44%+【1%×42.942/（42.942+3.706）】≈44.92%；（三）項目的回收期測算19660回收期=1+（1966/5506）=1.36年（四）盈虧平衡點的測算12項目投資估算表編號金額（m）(元/m)（萬元）2296500以5元/m計21067400按主體工程造價的1.5%計474400按建筑面積8元/