Word版本，下載可自由編輯基于價值工程原理的商品房購置決策研究近幾年來我國房地產(chǎn)業(yè)向來處于迅速升高的狀態(tài)，不斷升高的房地產(chǎn)市場需求更是房地產(chǎn)市場高速進展的主要動力，在房地產(chǎn)市場需求的構(gòu)成中，拆遷、結(jié)婚、改善居住、投資購房以及城市化進程占領了很大的比重。在眾多樓盤紛紛面世的同時，個人購房者如何保持理智，購買到價值最高的商品房呢？運用價值工程理論在商品房投資購買中舉行優(yōu)選決策，無疑是一種最佳辦法。

1價值工程在房地產(chǎn)購置中決策步驟

價值工程普通被定義為以最低的總成本，牢靠地實現(xiàn)產(chǎn)品或作業(yè)的須要功能，著重于功能分析的有組織的活動，即分析價值與功能、總成本之間的關系。用數(shù)學公式可以表示為：

價值＝功能/成本，從這個公式可以看出，要提升項目價值，可從以下5個方面來考慮：一是功能不變，成本降低。二是成本不變，功能提升。三是成本增強一些，功能有很大提升。四是功能提升，成本降低。五是功能略微降低，成本較大幅度降低。

普通狀況下，成本都可以用貨幣來表示，而功能則千差萬別，很難用數(shù)量來表示。在本文的研究中，商品房的性能采納非常制評分的辦法，按照購房者的閱歷和需求，對房地產(chǎn)項目的性能評價指標分離舉行打分，最后舉行綜合量化計算。

房地產(chǎn)業(yè)的直接標的物是商品房，討論價值工程在商品房投資購買中應用，首先必需分析所要購買商品房的性能與成本，弄清晰商品房性能的內(nèi)涵及成本的構(gòu)成。其普通步驟為：

建立商品房性能評價指標體系。

確定各指標權重。

計算各購置計劃性能的綜合得分。

計算各購置計劃的性能評價系數(shù)F。

分析各購置計劃的壽命周期成本。

計算各購置計劃的成本系數(shù)C。

計算各購置計劃的價值系數(shù)V。

計劃比選及優(yōu)化。

關于價值系數(shù)計算結(jié)果的幾點說明如下：若價值系數(shù)V等于1，說明挑選該計劃所獵取的性能與所花費的成本比重大致相適應；若價值系數(shù)V大于1，說明計劃所獵取的性能較高，而所花費的成本比例較小，所購買的商品房性價比較高，物超所值，應為首選計劃；若價值系數(shù)V小于1，說明計劃所獵取的性能效益較差，相對來說所花費的成本比例較高，所購買的商品房性價比較低，應放棄該計劃。

按照以上分析，要舉行商品房購置決策，首先要計算出全部可選計劃的價值系數(shù)集合{V1，V2，…，Vn}，然后再做挑選。因此，可以得出基于價值工程原理的商品房購置決策模型：一是可選計劃為Vi≥1的計劃。二是最佳決策計劃為V＝Max{V1，V2，…，Vn}的計劃。

2商品房的性能評價指標體系及其購置成本

2.1商品房性能評價指標體系的建立

小區(qū)商品房的性能應滿足居民的平安性、健康性、舒服性、方便性以及經(jīng)濟性等方面的需求。詳細來說，就是小區(qū)住所要具有舒服平安性，住所所處地理位置交通方便，公建設施配套齊全，生活便利，小區(qū)內(nèi)環(huán)境柔美、干凈衛(wèi)生，鄰里之間關系和諧，有良好的社區(qū)氛圍。

參照建設部推出的《商品住所性能評價辦法和指標體系》以及有關住所性能評價體系，結(jié)合人們實際的居住需求，建立本文的小區(qū)商品住所性能評價指標體系。指標體系分為總目標、指標層A、因素層B和分因素層C四個層次?？偰繕思瓷唐贩康男阅茉u價；指標層A包括小區(qū)住所主體性能、小區(qū)區(qū)位、小區(qū)環(huán)境、公建設施以及物業(yè)管理等5項內(nèi)容；因素層B包括對上一層次的21個評價因素；分因素層C則包括45個評價子因素。

2.2評價指標體系權重確實定

確定指標權重的途徑無數(shù)，因?qū)哟畏治龇ū容^適合于多目標、多層次、多因素的復雜系統(tǒng)的決策，并能對決策的全都性舉行檢驗，故本文采納層次分析法確定各評價指標權重，小區(qū)商品房性能評價指標體系權重計算結(jié)果如表1所示。

2.3商品房購置成本確實定

價值工程中的成本指的是產(chǎn)品壽命周期的成本，對于房地產(chǎn)開發(fā)而言，該成本應包括投資機會挑選與決策階段、前期工作階段、建設階段和租售階段期間發(fā)生的全部費用，明細項目如下：土地征用及拆遷補償費，前期工程費，房屋建造安裝工程費，附屬公共配套設施建設費，公共基礎設施建設費，管理費用，銷售費用，財務費用，不行預見費及其他費用，稅費等。對于購房者來說，其購置成本定義為樓盤售價，除以上10項費用外，還要包括開發(fā)商所應獵取的利潤等。

3商品房價值評價案例分析

按照上述的性價比的評價辦法，本文挑選了南京市某甲，乙，丙3個小區(qū)商品房舉行模擬評價與計劃比較，市場售價分離為4500，4400和4800元/m2。利用實地考察，對3個小區(qū)商品房性能各評價指標分離舉行打分，并舉行加權匯總，分離得出3個小區(qū)商品房加權綜合得分為9.12，8.55和8.60。

計算各計劃的性能評價系數(shù)Fi：

Fi=該計劃功能加權得分/各計劃功能加權總得分得F甲=0.3471，F(xiàn)乙=0.3255，F(xiàn)丙=0.3274。

計算各計劃的成本系數(shù)Ci：

Ci=該計劃成本或售價/各計劃成本(或售價)之和得C甲=0.3285，C乙=0.3212；C丙=0.3503

計算各計劃的價值系數(shù)Vi：

Vi=Fi/Ci得V甲=1.0566，V乙=1.0134，V丙=0.9346

由以上分析計算過程可以看出，甲和乙小區(qū)商品房的價值系數(shù)均大于1，都是性價比較高的可行計劃，但V甲V乙，因此，在未超出購買力范圍的狀況下應優(yōu)先挑選甲小區(qū)商品房，所獵取的商品房性價比最高。丙小區(qū)商品房V丙1，應挑選放棄。

4結(jié)束語

運用價值工程原理，能夠在眾多的樓盤中提升購房的命中率和勝利率，真正購買到高性價比的商品房。隨著房地產(chǎn)市場日趨完美，樓盤售價可調(diào)空間已不是很大，房地