房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃案例分析小組成員：邱霞、趙霞、胡霞、何明婕曾子君、林歡、譚梅、覃玥所謂臨界點，就是指各個稅種的“納稅”與“不納稅”、“多納”與“少納”的一個分界點。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。“20%的增值額”就是“臨界點”。“臨界點”籌劃法案例：某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)，2012年3月2日，出售普通住宅用房一幢，總面積9100平方米，平均銷價2030元/平方米，售價總額為1847.3萬元。該房屋支付土地出讓金200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本900萬元，利息費用為100萬元，其中40萬元為罰息（不能按收入項目準(zhǔn)確分?jǐn)偅?。假設(shè)城建稅稅率為7%、教育費附加征收率為3%。當(dāng)?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為10%。

稅法相關(guān)規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的扣除項目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設(shè)施的成本、費用或舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。同時，財政部規(guī)定對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加記20%扣除。納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（最高不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)籌劃前:轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為1847.3萬元；允許扣除的稅金＝1847.3×5%×（1＋7%＋3%）＝101.60（萬元）扣除項目金額合計＝200+900+（200+900）×10%+（200+900）×20%+101.60＝1531.6（萬元）增值額=1847.3-1531.6=315.7（萬元）增值率=315.7/1531.6=20.06%<50%應(yīng)納土地增值稅額=315.7×30%=94.71(萬元)；實際盈利金額=收入－成本－費用－稅金

=1847.3-200-900-100-101.6-94.71=450.99(萬元)