國內外老城區(qū)工業(yè)區(qū)成功改造綜合案例研究A-021-GW-080527-0202008-09-182選擇案例的標準：老城區(qū)：區(qū)位：屬于城市中心區(qū)域或是城市原有的核心區(qū)域。交通：具有良好的交通條件，在鐵路、公路、高速或是航運方面具有優(yōu)勢歷史基礎：因為資源或是交通優(yōu)勢，曾對城市經濟和產業(yè)發(fā)展增長做出重要的作用。老工業(yè)區(qū)：地位：曾在一個城市的產業(yè)發(fā)展過程中處于重要的地位，做出重要貢獻?；A：具有一定的產業(yè)和企業(yè)，集中度較高。背景：因為面臨技術落后或產業(yè)衰退或是環(huán)境污染等問題。亟需改造：以改善環(huán)境提升土地價值；解決就業(yè)；實現(xiàn)產業(yè)持續(xù)發(fā)展3產業(yè)結構調整現(xiàn)有產業(yè)升級構建產業(yè)集聚發(fā)展服務業(yè)產業(yè)調整壓力項目自身條件和市場背景城市環(huán)境壓力？項目的思考點：如何改造自身，實現(xiàn)價值最大和持續(xù)發(fā)展5德國.魯爾老工業(yè)區(qū)魯爾是德國，也是世界的工業(yè)重地。是德國經濟發(fā)展的一個核心區(qū)。區(qū)位：位于德國西部、萊茵河下游支流魯爾河與利珀河之間的地區(qū)交通：水陸交通便利。溝通萊茵河、魯爾河、利珀河和埃姆斯河的4條運河網；巴黎通往北歐和東歐的鐵路，德國西部通往柏林和荷蘭的高速公路。規(guī)模：面積4593平方公里，占全國面積的1.3％。區(qū)內人口和城市密集，人口達570萬，占全國人口的9％。成績：曾經生產全國80％的硬煤，90％的焦炭，集中了全國鋼鐵生產能力的2/3，電力、硫酸、合成橡膠、煉油能力、軍事工業(yè)等均在全國居重要地位。產業(yè)變化過程面臨問題：經歷著資源開發(fā)到資源枯竭、由鋼鐵振興到企業(yè)沒落的經濟陣痛。環(huán)境差，污染嚴重。濃煙蔽日，煤渣滿地。居住、企業(yè)交叉分布，人口稠密。6發(fā)展歷程魯爾工業(yè)區(qū)在產業(yè)危機和環(huán)境壓力的驅動下，產業(yè)淘汰和引進并舉促進改造。階段特征關鍵舉措階段問題1950以前1950～1970年代1990～現(xiàn)在階段成果階段初步階段發(fā)展階段衰落階段調整發(fā)展煤炭的開采。以煤炭業(yè)為主導，延伸出機械、化學等重工業(yè)的發(fā)展。煉油業(yè)和石油化工業(yè)的發(fā)展產業(yè)結構逐漸變化，電氣、電子工業(yè)有了很大發(fā)展高新技術產業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展，產業(yè)技術含量和附加值提升。大肆開采豐富的煤炭資源，促進產業(yè)的發(fā)展大學、交通基礎設施、技術研發(fā)中心等陸續(xù)建立；1968年開始轉型。傳統(tǒng)產業(yè)的調、并、轉、關等淘汰措施。新型產業(yè)引進政策。開展工業(yè)政治，發(fā)展科研，重點引進和引導技術型產業(yè)經濟增速減慢。煤炭業(yè)面臨危機，失業(yè)加劇。鋼鐵危機發(fā)生，面臨結構性危機。煤礦基地140個，全國80%的煤；81座煉鋼爐，2/3的鋼鐵量；幾十萬工人。信息類企業(yè)超過11萬；電信類企業(yè)達380家。煤炭和鋼鐵從業(yè)人數減少50%。環(huán)境的改善；新開發(fā)的產業(yè)將在未來幾年創(chuàng)造20萬個工作崗位1970～1990年代7采煤采煤機械工業(yè)區(qū)早期電子工業(yè)機械食品等輕工業(yè)電力鋼鐵工業(yè)區(qū)轉化期電力石油機械電子化學鋼鐵采煤食品化學石油汽車化學工業(yè)區(qū)現(xiàn)在生物技術產業(yè)技術含量提高和新型化過程產業(yè)調整魯爾工業(yè)區(qū)由傳統(tǒng)產業(yè)為主導逐漸轉化成以高新技術產業(yè)為主導的新型工業(yè)區(qū)。鋼鐵信息技術食品魯爾現(xiàn)有新型產業(yè)產業(yè)中心轉化：以采煤、鋼鐵工業(yè)中心，發(fā)展成多種工業(yè)中心，以信息技術、機械等最重要。教育和技術的發(fā)展：魯爾區(qū)現(xiàn)在是歐洲境內大學密度最大的工業(yè)區(qū)；全區(qū)有30個技術中心，600個致力于發(fā)展新技術的公司。技術轉化：所有大學和研究所都有“技術轉化中心”

12個產業(yè)重點：信息技術、新材料、醫(yī)藥技術、環(huán)保等服務業(yè)發(fā)展：零售業(yè)、旅游、法律咨詢、廣告、多媒體等新興服務產業(yè)。在原來煉鋼廠的舊址上，現(xiàn)在是歐洲最大的購物中心。重工業(yè)基地引進新型產業(yè)調整內部產業(yè)布局發(fā)展文教科研9武漢.漢正街工業(yè)園漢正街工業(yè)園，是武漢市制造業(yè)五大板塊之一。創(chuàng)造了“漢正街模式”的改造方法。漢正街區(qū)位：位于漢口沿河大道以北，屬于武漢市中心城區(qū)的硚口古田地區(qū)。東鄰江漢區(qū)，西、北接東西湖區(qū)。交通：緊鄰漢口火車站和天河國際機場。107國道、京珠、滬蓉高速公路劃過區(qū)郊，鐵路、水路、公路、航空交通便利。規(guī)模：2400公頃。首期建成201畝。漢口街是武漢市老工業(yè)基地。最早的中心街道，是萬商云集、商品爭流之地。漢口街以老工業(yè)區(qū)改造和新園區(qū)建設并重，采用工貿互動、退二進二的政策，用新工業(yè)帶動老工業(yè)發(fā)展。硚口區(qū)地圖10漢正街工業(yè)區(qū)，面臨著經濟衰退、失業(yè)嚴重、環(huán)境差等問題。面臨問題產業(yè)失去競爭力百年輝煌：

100多年歷史的老工業(yè)基地；武漢的第一度電、第一塊肥皂和第一滴自來水；新中國的第一輛整裝汽車、第一臺手扶拖拉機；

2002年年底，還有以機械電子、印刷包裝、化工醫(yī)藥等為主的工業(yè)企業(yè)220家，產業(yè)工人10.5萬人企業(yè)衰落，絕大多數企業(yè)停產或半停產設備陳舊，技術落后，資金缺乏工人素質低下，失業(yè)嚴重環(huán)境污染嚴重，廠房和土地閑置如何提升區(qū)域價值解決就業(yè)問題提升經濟活力？市場競爭加劇，產業(yè)升級和技術進步的壓力11漢正街工業(yè)園，經過幾番周折，摸索出屬于自己的改造模式：盤活和引進并舉，走新型都市工業(yè)園路線。漢正街模式措施：“退二進三”，打開院墻辦市場，引導企業(yè)利用閑置廠房自辦工業(yè)園等效果：短期拉動經濟問題：企業(yè)舊有問題沒解決；污染環(huán)境；社會穩(wěn)定問題（失業(yè)嚴重）。打都市工業(yè)旗，退二進二，工貿互動；政府出資，以35萬/畝回購土地，改善基礎設施政府主導，促進企業(yè)改制，現(xiàn)有企業(yè)的兼并、淘汰等引進高科技中小企業(yè)，高技術外資企業(yè)等2000-2002年，初探：打補丁式方法一方法二措施：融資3000萬新征土地，建標準廠房，租售給中小企問題：土地破壞，成本高，收效低，舊有問題不能解決2003-現(xiàn)在，漢正街模式—都市型工業(yè)園策略效果經濟效益提升，環(huán)境的改善失業(yè)問題的解決，產業(yè)的活力。13關鍵點漢正街工業(yè)園成功實現(xiàn)產業(yè)調整的的關鍵點新產業(yè)的引進和孵化政府資金和政策政府投入基礎設施建設，新增綠化4460公頃，配停車場1161平米投入2.6億回購土地。對失業(yè)人員創(chuàng)業(yè)和中小型高新技術企業(yè)提供政策優(yōu)惠重點引進高科技中小型民營企業(yè)，提升產業(yè)活力和降低引進難度。構建中小企業(yè)的孵化器和解決國企下崗職工的就業(yè)基地、打造創(chuàng)業(yè)平臺。改造與新建并舉的模式充分利用閑置設備。企業(yè)之搬、轉、并，國有企業(yè)股份制改革。改造現(xiàn)有廠房，辦公用房7800平方米，老廠房修繕整理32萬多平方米利用閑置土地新建四大產業(yè)園區(qū)。14更換現(xiàn)有產業(yè)1改進技術和工藝2延伸產業(yè)鏈3改造手段改造方向現(xiàn)有產業(yè)升級產業(yè)結構調整構建產業(yè)集群產業(yè)轉化產業(yè)提升產業(yè)聚集轉化園區(qū)功能4都市型服務業(yè)功能轉化根據國內外老城區(qū)工業(yè)區(qū)成功改造的現(xiàn)有經驗和條件，世聯(lián)總結出老工業(yè)區(qū)改造的四個方向：15青島.四方工業(yè)區(qū)四方區(qū)是青島重要的老工業(yè)區(qū)，具有良好的傳統(tǒng)制造業(yè)基礎。區(qū)位：位于青島市市區(qū)中部，膠洲灣東岸。連接市區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)。交通：緊鄰308國道。距海港2公里，距機場10公里，鐵路縱貫全區(qū)。具有青島長途汽車總站。問題：高能耗、高污染型產業(yè)所占比重較大。環(huán)境污染嚴重，產業(yè)面臨巨大的改造壓力。四方區(qū)老工業(yè)區(qū)四方區(qū)高科技園區(qū)機場膠州灣背景：重要的老工業(yè)區(qū)，形成了具有紡織、服裝、食品、機械、化工、電子等支柱產業(yè)；具有大量的大中型企業(yè)，形成一批龍頭企業(yè)，比如青島海爾、四方機車廠、華能發(fā)電、華拓科技等公司。具有良好的教育科研和技術資源17典型企業(yè)四方區(qū)老工業(yè)區(qū)，一些實力型企業(yè)已通過技術改造和應用新技術，走循環(huán)產業(yè)路線。四方區(qū)利用現(xiàn)有資源，改造、升級老工業(yè)基地，建立了四方區(qū)共有3個科技園區(qū)，另外還有15個工業(yè)園。其他青島發(fā)電公司的海水脫硫、廢水利用和中水利用項目華拓科技公司的煙氣脫硫、脫硝技術項目等，正朝著產業(yè)化的目標邁進。華能青島發(fā)電公司技術手段：作為一家大型高能耗企業(yè)，采用降低隔膜燒堿電耗、改造供變電設施、改造熱電聯(lián)產項目、水循環(huán)利用等技術降低能源消耗效益：在節(jié)電、節(jié)氣、節(jié)水等方面取得了顯著成效。目前，該企業(yè)對粉煤灰的綜合利用率達到95%，創(chuàng)造了顯著的經濟效益和社會效益。青島雙桃精細化工有限公司技術手段：其產生的廢酸水用作青島鳳凰印染公司和青島美好巾被公司等紡織企業(yè)治理堿性污水的優(yōu)質原材料，在染料制造企業(yè)與紡織企業(yè)之間形成了一條意義特殊的“酸堿中和”循環(huán)。效益：雙桃公司目前每天產生的8噸廢酸已是日產日清、供不應求，而紡織企業(yè)使用了雙桃的廢酸水后，處理后的污水中污染物銳減為原來的1/50。

18四方區(qū)實現(xiàn)產業(yè)升級的關鍵點在于：關鍵點利用教育科研資源，促進技術合作利用青島科技大學，引進了德國朗盛橡膠新材料研發(fā)中心、國家有機氟重點實驗室等12家高科技項目，促進化工產業(yè)的技術提升。2003年以來，全區(qū)累計投入科技經費3172萬元，組織實施科技計劃165項。建成科技創(chuàng)新服務平臺各級各類科研機構17個，科研人員3618人。集中制造業(yè)科研所。具有一批龍頭企業(yè)，并率先實行技術的改造具有青島海爾、四方機車、華電、雙桃精細化工等龍頭企業(yè)。龍頭企業(yè)采用應用技術。比如華電采用降低隔膜燒堿電耗等技術降低能耗。根據現(xiàn)有支柱產業(yè)，打造特色產業(yè)園。比如依托科研項目，建立化工主題園。對原有廠房的改造利用利用廠區(qū)1/3以上為開發(fā)的土地，基礎設施、設備等可使用的，略微改造，為中小型企業(yè)提供發(fā)展空間。KEY3KEY2KEY119更新現(xiàn)有產業(yè)1改進技術和工藝2延伸產業(yè)鏈3改造手段改造方向現(xiàn)有產業(yè)升級產業(yè)結構調整構建產業(yè)集群產業(yè)轉化產業(yè)提升產業(yè)聚集轉化園區(qū)功能3都市型服務業(yè)功能轉化根據國內外老城區(qū)工業(yè)區(qū)成功改造的現(xiàn)有經驗和條件，世聯(lián)總結出老工業(yè)區(qū)改造的四個方向：21第三意大利通過發(fā)展傳統(tǒng)行業(yè)實現(xiàn)了農業(yè)經濟向工業(yè)經濟的轉變，并建立了強大的產業(yè)集群。背景產業(yè)狀態(tài)產業(yè)人口1950年代之前1950～1970年代1970～1990年代典型案例階段農業(yè)時期的非正式經濟和彈性專業(yè)化的萌芽時期靈活專業(yè)化和經濟大發(fā)展時期新技術的應用和９０年代的企業(yè)大型化時期農民擁有自己的土地，有余力進行自發(fā)的工商業(yè)活動，自發(fā)性的家庭工業(yè)出現(xiàn)如紡織等政府鼓勵中小企業(yè)發(fā)展，大量同類企業(yè)出現(xiàn)并聚集，出現(xiàn)專業(yè)化的企業(yè)聚集區(qū)企業(yè)大型化一體化，并通過信息技術改造生產設備，從生產向產業(yè)鏈前端聚集，建立特色產業(yè)園區(qū)。散戶分散經營，聯(lián)合銷售企業(yè)協(xié)作，產業(yè)縱向一體化產業(yè)鏈前段聚集艾米利亞—羅馬涅大區(qū)——意大利服裝聚集地發(fā)展歷程22第三意大利利用大量中小企業(yè)自然集中，實現(xiàn)了由產業(yè)聚集到產業(yè)鏈的聚集轉化。大量勞動密集型中小企業(yè)的聚集：組織松散，設備落后。中小企業(yè)區(qū)域網絡的構建，市場機制推動經濟組織的出現(xiàn)，連接各中小企業(yè)。政府對中小企業(yè)的鼓勵和聚集的推動，出現(xiàn)大量相關的專業(yè)化分工細密的中小型企業(yè)實現(xiàn)產業(yè)的聚集。通過產業(yè)的聚集，向產業(yè)鏈兩端延伸，實行產業(yè)鏈的聚集。實現(xiàn)由產業(yè)聚集到產業(yè)鏈的聚集轉化過程。市場力量的推動政府力量的推動技術力量的推動：采用信息技術聚集過程23第三意大利的成功在于通過產業(yè)聚集貫通了整個產業(yè)鏈，通過長期的政府主導不斷向高附加值的產業(yè)鏈兩端聚集。企業(yè)N企業(yè)2企業(yè)3企業(yè)5企業(yè)4企業(yè)1企業(yè)N企業(yè)2企業(yè)3企業(yè)5企業(yè)4企業(yè)1核心企業(yè)企業(yè)N企業(yè)2企業(yè)3企業(yè)5企業(yè)4企業(yè)1核心企業(yè)大量同類性質的中小企業(yè)在地理空間上聚集由于集中度高，企業(yè)之間的知識可以快速的傳遞，同時競爭也促使企業(yè)尋求創(chuàng)新及差異化競爭促使企業(yè)出現(xiàn)分化，企業(yè)之間發(fā)展出分散化和專業(yè)化自然形成產業(yè)上的一體化，企業(yè)之間分工出現(xiàn)企業(yè)間的分工進一步深化許多專門為其他公司提供產品設計、銷售咨詢的服務公司最終形成關聯(lián)緊密地企業(yè)聚集帶制造研發(fā)營銷123集群所在地地名生產領域企業(yè)數蒙特別魯那運動鞋701薩斯索羅瓷磚220普拉托紡織服裝11850卡拉拉大理石1200比耶拉紡織服裝2300卡爾皮紡織服裝2630佩扎羅家具1000帕爾馬火腿215產業(yè)集聚形態(tài)產業(yè)微笑曲線高附加值高附加值低附加值成功因素25更新現(xiàn)有產業(yè)1改進技術和工藝2延伸產業(yè)鏈3老工業(yè)區(qū)轉換方向現(xiàn)有產業(yè)升級根據世界和國內城區(qū)老工業(yè)區(qū)成功改造的現(xiàn)有經驗和條件，得出四個方向來實現(xiàn)老工業(yè)區(qū)的升級產業(yè)結構調整構建產業(yè)集群產業(yè)轉化產業(yè)提升產業(yè)聚集轉化園區(qū)功能4都市型服務業(yè)功能轉化26武漢.漢正街工業(yè)園漢正街在調整產業(yè)的過程中，利用原有的商業(yè)基礎，發(fā)展特色的都市型服務業(yè)，構建適應大眾消費的商品專業(yè)市場。明末清初是全國最大的貨物集散地形成“買全國、賣全國”的小商品市場形成街區(qū)式布局、低價格產品、可容納很多勞動力。面臨問題商貿基礎商居混雜，環(huán)境差，污染嚴重。前店后廠式的作坊形式。工廠產值低，產業(yè)調整壓力改造原有的廠房和門店，以改善環(huán)境發(fā)展品種齊全，價低的大眾消費品形成汽車及配件、服裝、化工、五金等產品的服務于都市生產生活需求的專業(yè)市場。改造措施效果商鋪20％－30％用來出售，其余只租不賣。目前一畝地價已經逼近1000萬元。華中地區(qū)最大的日用工業(yè)品集散地。29筍崗物流園20多年的發(fā)展，是一個功能不斷轉化和完善的過程物流園前期轉型發(fā)展期升級調整期1982-19951996-20052006-現(xiàn)在建設大型倉庫80棟，總建筑面積90萬平方米利用空余的10萬平米建造家居超市；改造舊有的倉庫為汽車及配套市場現(xiàn)代商業(yè)倉庫和出口監(jiān)管倉庫現(xiàn)代化超市管理模式，集運輸、倉儲、展示、批發(fā)和零售于一體電子商務與物流配送的結合，向智能化物流園區(qū)的轉變。較完善的產業(yè)鏈和特色的專業(yè)化市場年貨物吞吐量達400-500萬噸，被稱為“中國第一倉”

146家國內外知名企業(yè)入住園區(qū)。商業(yè)物業(yè)和倉庫物業(yè)租金分別比改造前增加了約60％和30％。拆遷一部分舊有的倉庫發(fā)展電子信息交易平臺基礎設施的改善07年6月，已有224家企業(yè)入??；從業(yè)人員增加到2萬多人、23家物流企業(yè)將總部。關鍵舉措階段經濟效益階段特征階段成果發(fā)展歷程30利用循序漸進的方式，改造與新建并重取得資金的平衡，逐步實現(xiàn)區(qū)域提升。大型倉儲區(qū)綜合性商貿物流園區(qū)現(xiàn)代都市型配送物流園中心城區(qū)外擴重新定位空地新建部分倉庫改造土地產值壓力環(huán)境改善壓力產業(yè)升級壓力基礎設施改善部分拆遷電子信息平臺搭建有空地約10萬平方米先后改造倉庫6萬平米拆遷倉庫9萬平米調整、改造原有的市場彌補區(qū)域內缺乏家用電器市場的空白，重點發(fā)展家居市場.在汽車方面，重點發(fā)展高檔家用汽車和名車調研藥材市場與周邊關系，立足長遠，重點發(fā)展轉化模式31從筍崗整體建筑形態(tài)來看，幾乎都是經舊廠房改造而成的各種辦公和商場等物業(yè)廠房服裝批發(fā)市場平安保險總部寫字樓辦公物業(yè)二手家電市場32筍崗物流園——依賴物流倉儲驅動區(qū)域的商貿和居住發(fā)展。重點打造都市消費型專業(yè)市場，拉動人氣。園區(qū)規(guī)劃集商業(yè)、物流、居住等多種綜合型配套社區(qū)。以規(guī)模最大的物流倉儲驅動園區(qū)的發(fā)展。從營業(yè)收入看，汽車及配件、建材家居及醫(yī)藥三類產品05年的營業(yè)收入為58.2億，占比40.1%，其中汽車為48億，增長24%。居住配套區(qū)物流倉儲區(qū)商貿配套區(qū)功能規(guī)劃33筍崗家居市場在知名企業(yè)的帶動下，已形成專業(yè)化規(guī)模運作，成為深圳最大的家居銷售中心在筍崗，不僅有好百年，還有香江家私、百利瑪家居廣場、金寶來名家私、金時代家居等多家大型的家具企業(yè)已形成品牌的規(guī)?；?、專業(yè)化的運作，奠定了筍崗片區(qū)家居市場新的市場格局，成為深圳最大家居商品展示分銷中心，也成了市民選購家具的理想場所。34“購車要逛筍崗”現(xiàn)已成了許多深圳人的消費常識,其銷售量共占據深圳整體汽車銷售總量的1/5深圳規(guī)模最大的新車和二手車交易市場包括有汽配商店，4S店以及二手車交易中心。據不完全統(tǒng)計，在整車銷售方面，這里有汽車經銷商60多家，華南汽車展示交易中心、萬駿國際汽車博覽中心、大興汽車城等以4S店為骨干的高檔、規(guī)范化汽車企業(yè)聚集在這里。2006年區(qū)域內及周邊的乘用車銷售量、銷售額分別占全市的20％和16％。35深圳人才市場和羅湖人才市場共同構成了筍崗特殊的服務市場，也給筍崗帶來了旺盛的人氣深圳人才大市場和羅湖人才市場，相隔不到千米，共處于筍崗。深圳人才大市場在全國有極高的知名度，其擁有2萬平方米的場地和200個國際標準展位，平時每天都有130家以上的單位進場，求職者達1萬多人次緊鄰的羅湖人才市場，也是為我市一個重要的人才交流平臺，自1995年成立以來，每年都有3000多家單位入場招聘，每年提供工作崗位達3、4萬個兩個人才市場，帶動了寶安北的人流量，每天都有成千上萬的求職者來到這里，懷揣自己的夢想奔走在日益繁榮的寶安北，也給這里帶來了旺盛的人氣。36以一致藥業(yè)、中聯(lián)醫(yī)藥和亞洲醫(yī)藥等連鎖醫(yī)藥企業(yè)構成的醫(yī)藥市場業(yè)務覆蓋全國各省份，是全國知名的醫(yī)藥配送中心以一致藥業(yè)配送中心為依托，已吸引了一批如中聯(lián)醫(yī)藥、亞洲醫(yī)藥等連鎖醫(yī)藥企業(yè)在這里建立配送中心，形成了一個年交易額達數億元的醫(yī)藥大市場。其