太原市“唐槐大廈”市場調(diào)研報告北京信邦互聯(lián)房地產(chǎn)咨詢2005年10月18日目錄第一篇太原市宏觀市場調(diào)查………3一、太原市地域研究…………41、地理特征………………………42、歷史沿革………………………43、行政區(qū)劃………………………5二、社會經(jīng)濟環(huán)境分析………………………61、山西省經(jīng)濟運行情況…………62、太原市近年來經(jīng)濟的發(fā)展狀況………………6三．區(qū)域商品住宅/商業(yè)開發(fā)總量與消化總量分析……121、太原房地產(chǎn)市場供應分析……………………122、區(qū)域房地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀分析………………14四、投資型客戶的購買力及心理分析……………………171、投資能力分析…………………172、投資意愿………………………173、投資渠道分析…………………17五、太原房地產(chǎn)宏觀市場結論………………19六、區(qū)域文脈狀況分析………………………21第二篇“唐槐大廈”項目分析……………………22一、項目概況說明……………23二、項目周邊環(huán)境調(diào)查………………………241、項目周邊的主要建筑物………………………242、綠化景觀………………………243、人文景觀………………………25三、項目交通條件的調(diào)查……………………261、項目周邊的主要道路情況……………………262、項目周邊的交通情況…………26四、項目周邊的主要配套設施……………27五、項目發(fā)展的SWOT分析………………28六、歷史溯源…………………30七、項目分析結論……………31第三篇“唐槐大廈”周邊項目的市場調(diào)查與分析……32一、設定周邊區(qū)域的調(diào)查范圍………………331、范圍設定………………………332、設定原因………………………34二、區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的產(chǎn)品類型及市場表現(xiàn)…………………35三、重點項目的調(diào)查與分析…………………37四、周邊項目的綜合分析……………………44五、泛競爭項目的調(diào)查與分析………………46六、市調(diào)總結……………………471、供給市場………………………472、需求市場………………………493、其他影響因素…………………51第四篇產(chǎn)品規(guī)劃的方向……………52一、產(chǎn)品策略……………………53二、產(chǎn)品表現(xiàn)形態(tài)……………54三、功能組合劃分……………56四、產(chǎn)品的市場表現(xiàn)規(guī)劃……………………57五、相關行業(yè)的調(diào)查與分析…………………581、太原酒店行業(yè)現(xiàn)狀分析………………………582、區(qū)域市場內(nèi)的酒店經(jīng)營狀況…………………583、北京市場中的酒店式公寓及產(chǎn)權酒店………59第五篇產(chǎn)品的可行性分析…………611、工程方面……………………622、產(chǎn)品概念方面……………62結束語…………………………64北京信邦互聯(lián)房地產(chǎn)咨詢第一篇太原市宏觀市場調(diào)查分析一、太原市地域研究1、地理特征太原位于山西中部，西、北、東三面環(huán)山，黃河的重要支流汾河，橫貫全市，流經(jīng)境內(nèi)約100公里。市區(qū)東有太行山阻隔，西有呂梁屏障，坐落在兩山間的河谷平原上。屬北溫帶大陸性氣候，冬無嚴寒，夏無酷暑，晝夜溫差較大，無霜期較長，日照充足。太原全市國土總面積為6988平方公里，相當于北京市國土面積的2/5，其中以山地和丘陵為主，平原川地約占五分之一。太原城區(qū)約為168平方公里，坐落在汾河兩畔海拔780～800米的平原谷地上，整個地勢北高南低，逐漸傾斜。太原礦物資源蘊藏豐富，素有“煤鐵之鄉(xiāng)”的美譽。在眾多的礦產(chǎn)中，以煤、鐵、石膏為最，煤不僅儲量豐富，而且煤種齊全，焦煤、肥煤、瘦煤、貧煤、無煙煤應有盡有。豐富的礦產(chǎn)資源，決定了太原的城市性質(zhì)——一個以冶金、煤炭、機械、化工工業(yè)為主體，輕紡、電子、食品、醫(yī)藥、電力和建材工業(yè)具相當規(guī)模，工業(yè)門類比較齊全的工業(yè)城市。2、歷史沿革太原是山西省省會，全省的政治、經(jīng)濟、科技、文化、教育、交通、信息中心，以其悠久的歷史、燦爛的文化、豐富的資源而聞名天下。太原歷史悠久，自古為軍政要地，史載有“控山帶河，踞天下之肩背”的盛譽。春秋時期，晉陽古城問世，迄今已有2500年的歷史。漢代并州刺吏部設治晉陽，這也是太原稱并州之始，太原簡稱“并”也來源于此。明、清兩代，太原經(jīng)濟迅速發(fā)展，其礦業(yè)、商業(yè)、手工業(yè)，對全國的經(jīng)濟影響很大，有“晉商執(zhí)全國牛耳”之譽。太原是我國建國初期的工業(yè)基地，經(jīng)過50多年的建設，已形成了以能源、冶金、機械、化工為支柱，紡織、輕工、醫(yī)藥、電子、食品、建材精密儀器等門類較齊全的工業(yè)體系，加之科研機構和大專院校集中及商業(yè)物資供應中心的優(yōu)勢，國民經(jīng)濟實現(xiàn)了快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展。3、行政區(qū)劃太原現(xiàn)轄6區(qū)1市3縣，市轄區(qū)為迎澤區(qū)、杏花嶺區(qū)、萬柏林區(qū)、小店區(qū)、尖草坪區(qū)、晉源區(qū)；市轄縣為清徐縣、陽曲縣、婁煩縣；市轄市為古交市。2004年末全市總?cè)丝?/p>

341.38萬人，其中，城鎮(zhèn)人口281.19萬人，占全市總?cè)丝诘?2.4%；鄉(xiāng)村人口60.19萬人，占全市總?cè)丝诘?7.6%。全市戶籍人口331.94萬人，其中，市轄區(qū)254.78萬人；非農(nóng)業(yè)人口226.59萬人，農(nóng)業(yè)人口105.35萬人。全市家庭戶均人口為3.7人。（圖一：太原市行政區(qū)劃圖）二、社會經(jīng)濟環(huán)境分析1、山西省經(jīng)濟運行情況2005年1季度，山西省實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值完成713.86億元，按可比價格計算，同比增長12.6%，高于全國9%的平均增長水平，在全國排第7位。工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實現(xiàn)良好開局，工業(yè)生產(chǎn)保持高位平穩(wěn)運行。1季度，全省規(guī)模以上工業(yè)完成工業(yè)增加值357.9億元，同比增長20%。增速雖比上年同期回落了3.9個百分點，但仍為近年來的較高增速，高出全國平均水平3.8個百分點。主導行業(yè)持續(xù)向好，主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量增長強勁。煤炭采選業(yè)、煉焦業(yè)、電力工業(yè)等對全省工業(yè)增長的貢獻率達73.8%，拉動工業(yè)經(jīng)濟增長14.7個百分點。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)開局良好，1季度全省完成農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值47.2億元，同比增長7.7%。與此同時，1季度投資、消費、出口三大需求日趨活躍，宏觀發(fā)展環(huán)境進一步改善。全省財政總收入完成203.2億元，同比增長54%，從總量來看，三個月的收入已經(jīng)超過2000年全年的總收入194.6億元。一般預算收入完成96.3億元，同比增長56.3%，從增長速度看，在連續(xù)幾年快速增長的高基數(shù)上比上年同期又加快6.8個百分點，在全國各省區(qū)中增速排名第一?？偟膩碚f，1季度山西省經(jīng)濟增長速度高位平穩(wěn)運行，增長質(zhì)量和效益穩(wěn)步提高。市場物價漲幅平穩(wěn)回落，企業(yè)家對宏觀經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境向好的信心明顯增強。預計今年上半年山西省經(jīng)濟仍將保持快速平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。2、太原市近年來經(jīng)濟的發(fā)展狀況近幾年來，太原市經(jīng)濟增長率逐年提高，經(jīng)濟總量三年跨越三個百億元臺階。自2001年GDP實現(xiàn)兩位數(shù)增長后，增長速度逐年提高，2002年達到13.5%，2003年達到15.5%。進入2004年以來，在投資、消費和出口快速增長的驅(qū)動下，保持了快速增長的態(tài)勢，增幅達到15.7%，創(chuàng)造了1984年以來的最新增長水平。近三年GDP連續(xù)跨越三個百億元：2002年跨約400億元、達到433.64億元；2003年跨越500億元、達到515.59億元；2004年跨越600億元、達到643.09億元，三年間累計增加258.69億元。從2002年開始，太原市經(jīng)濟運行進入了新一輪經(jīng)濟增長周期的上升階段，目前已經(jīng)攀升至較高的運行區(qū)間內(nèi)，正處于快速增長的平臺。2001年-2004年GDP完成情況（圖二：太原市2001年-2004年GDP完成情況）【數(shù)據(jù)來源：太原統(tǒng)計局】2001年～2004年主要經(jīng)濟指標完成情況指標2004年實際完成比2001年增加比2001年增加%年平均增加%GDP（億元）643.09258.6951.714.9規(guī)模以上工業(yè)增加值（億元）230.11130.5984.522.6固定資產(chǎn)投資（億元）335.12212.41173.139.8社會消費品零售總額（億元）226.3486.1861.517.3財政總收入（億元）120.1755.9587.123.2外貿(mào)進出口總額（億美元）33.9420.72156.736.9其中：出口（億美元）26.3015.77149.835.7城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）9353285343.912.9農(nóng)民人均純收入（元）3873113541.512.3（表一：2001年～2004年主要經(jīng)濟指標完成情況）【數(shù)據(jù)來源：太原統(tǒng)計局】進入2005年，太原第一季度GDP達到了160.83億元，同比增長15.1%，經(jīng)濟繼續(xù)保持快速增長，運行質(zhì)量不斷提高，財政收入迅速增加，居民收入不斷提高，投資、消費、出口共同驅(qū)動經(jīng)濟發(fā)展。現(xiàn)階段太原市總體經(jīng)濟技術指標2004年全年，太原市的國民經(jīng)濟保持了快速增長的發(fā)展趨勢。據(jù)初步統(tǒng)計，2004年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）643.09億元，比2003年增長15.7%。太原市產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況2004年太原市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）643.09億元，比2003年增長15.7%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增長值19.33億元，增長1.4%；第二產(chǎn)業(yè)增長值353.95億元，增長19.8%；第三產(chǎn)業(yè)增長值269.81億元，增長12.4%。人均生產(chǎn)總值18881元，增長15.2%。呈現(xiàn)為第一產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)（占3%）、第二產(chǎn)業(yè)領先（占55%）、第三產(chǎn)業(yè)較快增長（占42%）的經(jīng)濟運行格局。2004年三次產(chǎn)業(yè)結構對比圖（圖三：太原市2004年三次產(chǎn)業(yè)結構對比圖）【數(shù)據(jù)來源：太原統(tǒng)計局】2005年第一季度，太原市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）160.83億元，其中：第一產(chǎn)業(yè)為2.73億元，增長0.5%，達到1.7%；第二產(chǎn)業(yè)為81.67億元，增長19.1%，達到50.8%；第三產(chǎn)業(yè)為76.43億元，增長12.6%，達到47.5%。2005年第一季度三次產(chǎn)業(yè)結構（圖四：太原市2005年第一季度三次產(chǎn)業(yè)結構對比圖）【數(shù)據(jù)來源：太原統(tǒng)計局】可以看出，2005年第一季度，太原市第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的比例有所減少，第三產(chǎn)業(yè)在GDP中的份額逐漸增大。但是考慮到太原市的經(jīng)濟環(huán)境和城市性質(zhì)，在今后的幾年內(nèi)，第二產(chǎn)業(yè)在太原的經(jīng)濟建設中，仍將占據(jù)重要地位，而現(xiàn)階段工業(yè)生產(chǎn)仍是支撐太原市經(jīng)濟增長的主導力量，2005年前5個月，全市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值117.61億元，增長23.5%，充分的印證了這一點。居民年收入水平及消費水平1）2004年太原居民收入狀況2004年，太原城鄉(xiāng)居民收入加速增長。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9353元，比2003年增長13.2%，增幅提高1.2個百分點。農(nóng)民人均收入達到3873元，增長15.4%，增幅提高6.3個百分點。居民儲蓄存款穩(wěn)步提高，年末全年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額815.26億元，比年初增長21.1%。其中：城鎮(zhèn)居民儲蓄751.00億元，增長22.1%；農(nóng)村居民儲蓄64.26億元，增長10.0%。2001年-2004年城鎮(zhèn)居民人均收入情況（元）（圖五：太原市2001年～2004年城鎮(zhèn)居民人均收入情況）【數(shù)據(jù)來源：太原統(tǒng)計局】2）2004年太原居民消費水平良好的宏觀經(jīng)濟形勢也給太原市的零售業(yè)發(fā)展提供了比較有利的經(jīng)濟條件。從下面近幾年來太原社會消費品零售總額的增長示意圖可以看出，太原的零售業(yè)在這幾年中有了較大的發(fā)展，2004年總銷售額比2000年增長了近50%。（圖六：太原市2000年～2004年社會消費品零售總額）【數(shù)據(jù)來源：太原統(tǒng)計局】當然，消費是收入的函數(shù)，收入的增加是消費水平提高和消費結構變化的前提，所以對居民的消費結構的分析，可以很好地反映出居民的收入水平。伴隨著收入水平的提高，城鄉(xiāng)居民各項支出全面增加，消費性支出隨之增長。顯然，高速增長的居民收入水平，成為推動消費結構轉(zhuǎn)變的主要動力。3）2005年太原居民收入狀況進入2005年，太原居民收入增速回升，消費支出增加，物價指數(shù)漲勢平穩(wěn)。2005年前5個月，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入4217元，增長7.9％。截止5月末，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額894.31億元，比年初增長9.7％。4）2005年太原居民消費狀況2005年前5個月，太原城鎮(zhèn)居民人均消費支出為3197元，增長15.0％。居民消費傾向提高。前5個月，消費支出增長速度高于5月末居民儲蓄增長速度5.3個百分點。在八大類消費支出中，除教育文化娛樂支出下降5.8％外，其他七項支出均呈增長態(tài)勢：食品類增長6.7％，衣著類增長18.5％，家庭設備用品及服務類增長28．6％，醫(yī)療保健類增長81.0%，交通及通信類增長9.2％，居住類增長33.7％，雜項商品與服務類增長21.0％。綜上所述，在良好的宏觀經(jīng)濟形勢下，太原居民的收入水平不斷上升，人均消費水平也相應的不斷提高，而消費水平達到一定程度時，市民對住房的需求必定隨之提升，住宅消費必然會出現(xiàn)快速增長。5）總體經(jīng)濟狀況總結從宏觀經(jīng)濟上來看，近幾年來，太原市經(jīng)濟增長率逐年提高。從2002年開始，太原市經(jīng)濟運行進入了新一輪經(jīng)濟增長周期的上升階段，目前已經(jīng)攀升至較高的運行區(qū)間內(nèi)，正處于快速增長的平臺。進入2005年，太原經(jīng)濟繼續(xù)保持快速增長。在產(chǎn)業(yè)結構方面，2005年第一季度，太原市第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的比例有所減少，第三產(chǎn)業(yè)在GDP中的份額逐漸增大。呈現(xiàn)出第一產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、第二產(chǎn)業(yè)領先、第三產(chǎn)業(yè)較快增長的經(jīng)濟運行格局。在居民收入及投資消費方面，太原市居民收入持續(xù)增長，銀行存款穩(wěn)定，居民具有良好的投資能力和投資意愿。在眾多投資渠道當中，太原市民對于房產(chǎn)投資的認可程度較高，同時太原市及其周邊區(qū)域擁有一大批購買能力很強的人群，可以有效的支持將來的房地產(chǎn)需求市場。三．區(qū)域商品住宅/商業(yè)開發(fā)總量與消化總量分析1、太原房地產(chǎn)市場供應分析1）供應情況①房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2004年全年，太原市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成62.8億元，同比增長47.5%，其中住宅開發(fā)占全年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的49.6％，開發(fā)投資額比03年增長85.5%，辦公樓占9．8％，比03年增長56.5%，商業(yè)營業(yè)用房約占25．4％，比03年增長64.2%。進入2005年，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長的趨勢得到延續(xù)，1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資額絕對量達到10.9億元，比去年同期增長40.7%?？梢?，目前太原市房地產(chǎn)投資的增長速度非常迅速，市場正處于快速成長期。太原市2000年至2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資額2000年2001年2002年2003年2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資額（萬元）217565292533222426123628424（圖七：太原市2000年～2004年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額）【數(shù)據(jù)來源：太原統(tǒng)計局】根據(jù)上圖可以得出，太原房地產(chǎn)在2001年開始抬頭，經(jīng)過2002年的醞釀和過渡，2003年眾多住宅項目集中推出，巴黎大街、銅鑼灣廣場等商業(yè)大盤也浮出水面，太原房地產(chǎn)市場在2003年開始集中爆發(fā)，這種迅猛趨勢在2004年得到了延續(xù)，2004年又增長了近50%。因此，當前的太原房地產(chǎn)市場正在快速成長并逐漸走向成熟，在市場的初級階段，必然會出現(xiàn)階段性的無序狀態(tài)，出現(xiàn)很多市場空白和機會點，如果能夠把握這些市場空缺，迅速切入市場，建立品牌，當前是最好的時機。=2\*GB3②房地產(chǎn)開復工面積2004年太原城鄉(xiāng)居民居住條件進一步改善。全年城鎮(zhèn)住宅施工面積的610.43萬平方米，住宅竣工面積235.44萬平方米。舊城改造和經(jīng)濟適用房開工面積102萬平方米，竣工面積40萬平方米，房地產(chǎn)交易額24億元。人均居住面積達到11.66平方米，比2003年增加0.38平方米。2004年太原市建筑業(yè)房屋建筑施工面積為1443萬平方米，增長9.2%，房屋建筑竣工面積為294萬平方米，房屋面積竣工率為20.4%。2005年第一季度，太原市建筑業(yè)房屋建筑施工面積為630萬平方米，增長23%，房屋竣工面積為4.5萬平方米，增長9.8%。從以上數(shù)據(jù)不難看出，無論是開工面積還是竣工面積，從04年至今都保持著穩(wěn)定增長，隨著更多新項目的進入，這種增長趨勢還將加速。2）供應特征=1\*GB3①供應量尚未完全放開太原房地產(chǎn)市場雖然在近兩年得到了飛速的發(fā)展，但還遠未成熟。太原的開發(fā)的熱點還僅限于迎澤區(qū)、小店區(qū)等區(qū)域，開發(fā)的廣度和力度還遠遠不夠，未來的市場空間巨大。目前太原開發(fā)的樓盤規(guī)模普遍較小，能夠改變一個區(qū)域的超級大盤尚未出現(xiàn)，還有許多開發(fā)商閑置著大量土地伺機而動?？梢灶A見，盡管近兩年太原市的市場供應量急速增長，但還遠遠沒有飽和，未來的市場是巨大的，也是慘烈的。必然會有一些開發(fā)企業(yè)在未來的角逐中越做越大，同時也會有一些準備不足的公司在激烈的競爭中倒下。=2\*GB3②供應結構失衡太原房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品在供應結構中存在局部失衡現(xiàn)象，表現(xiàn)為：一是高價位、高檔住房在市場供應中所占比例較高，而中低價位，普通商品房與經(jīng)濟適用房比例偏小，但市場需求總量卻較高；二是大戶型、大面積住房面積供應總量較大，而中、小戶型和中、小面積住房供應不足，但需求量很大。在本公司此次調(diào)研過程中，通過與各個樓盤的銷售人員以及其他業(yè)內(nèi)人士的溝通和了解，得出了比較直觀的印象——太原市內(nèi)的居民，普遍能接受的產(chǎn)品應該是總價在30-45萬的房子，對應的面積應該是2居室為80-110平方米，3居室在120平方米上下。然而，這種面積的產(chǎn)品在太原市場卻并不是很多，已有的這種定位的項目市場反應大多非常好，銷售周期很短。=3\*GB3③產(chǎn)品缺乏個性和創(chuàng)新太原房地產(chǎn)尚處于初級階段，市場沒有細分，競爭不激烈，由于房子好賣，銷售壓力小，開發(fā)商基本上沒有大的競爭，因此在產(chǎn)品設計上缺乏創(chuàng)新、忽視細節(jié)，造成了市場上的產(chǎn)品千篇一律，或者一有新的產(chǎn)品，大家便爭相效仿。這樣的結果，就是雖然市場狀況供需兩旺，新盤迭出，但是在各個樓盤在產(chǎn)品層面的進步卻與銷售市場的火爆不成正比。整個樓市缺乏經(jīng)典之作，缺乏有經(jīng)驗有實力的開發(fā)企業(yè)進行引導?？傊m然當前市場火爆異常，近兩年的市場供應量激增，但是整個市場供應量還遠遠沒有放開，加之整個太原市場產(chǎn)品類型相對單一，產(chǎn)品細分并不成熟，因此潛在的市場空間和機會點還是非常巨大的?，F(xiàn)階段，在真正的激烈競爭尚未開始前迅速切入市場，準確把握市場脈搏，推出高質(zhì)精品樓盤，一定可以取得很好的市場反應，樹立良好的品牌。2、區(qū)域房地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀分析1）市場需求分析=1\*GB3①市場消化能力2004年上半年，太原市新建商品房屋銷售面積為72.1萬平方米，同比增長57.5%，商品房銷售總額為35.11億元。其中，銷售住宅52.26萬平方米，同比增長67.79%，占總面積的72.51%；辦公樓銷售4.32萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房銷售15.5萬平方米。2005年上半年，商品房銷售面積為71.45萬平方米。近兩年來，盡管太原市房地產(chǎn)開發(fā)大幅增長，但是需求依然旺盛。預計商品住房的供應會在今年下半年和明年有較大增加，但是隨著新增供地和城市房屋拆遷量的減少，以及銀行房貸的收緊，能夠拿到土地的開發(fā)商明顯減少，使土地變得越發(fā)珍貴，如果可以把產(chǎn)品做精，市場需求依然會非常強烈。=2\*GB3②個體消化能力在良好的宏觀經(jīng)濟形勢下，太原居民的收入水平不斷上升，人均消費水平也相應的不斷提高，而消費水平達到一定程度時，市民對住房的需求必定隨之提升，住宅消費必然會出現(xiàn)快速增長。收入及消費水平的提高必然使太原居民的住房觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變，太原居民二次置業(yè)、梯次消費的觀念已基本形成，而隨著太原城市化進程的加快，城市人口的增加將帶動住房消費需求，這也為房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展創(chuàng)造了條件。值得一提的是，山西有一大批潛在的消化高端產(chǎn)品消費群體，太原市是山西省的省會，這就為山西房地產(chǎn)市場的高端產(chǎn)品的發(fā)展提供了得天獨厚的條件。山西擁有一大批房地產(chǎn)高端消費群體，可他們中的許多人都選擇到北京買房子，山西人在北京買房子出手大方是出了名的。這其中的原因還在開發(fā)商身上，產(chǎn)品太單一，商品房的個性沒有充分體現(xiàn)出來。現(xiàn)實供應與購房者對住宅的需求有很大差距，供應與需求脫節(jié)。如果太原有真正好的樓盤，完全可以吸引全省購房人到太原置業(yè)，并且應該是未來太原市房地產(chǎn)高端產(chǎn)品最大的消化群體。2）市場需求總體結論=1\*GB3①主體購買群體購買商品房的群體主要集中在40-50歲左右，這部分群體目前是太原房產(chǎn)的核心購買力量，該群體一般都受過高等教育，有子女，而且對目前的居住狀況和生活品質(zhì)寄予很高的希望，力圖通過購置商品房來改善目前的居住生活狀況。他們大多是太原當?shù)鼐哂幸欢ń?jīng)濟基礎的私營業(yè)主和具有穩(wěn)定收入來源的白領和公務員。=2\*GB3②客戶關注客戶購置商品房的主要區(qū)域分布在小店區(qū)、迎澤區(qū)。這兩個區(qū)域之所以接受度較高，主要原因在于該區(qū)塊在交通配套和現(xiàn)時生活配套等方面具有相對優(yōu)勢，這與太原當?shù)卮蟛糠謪^(qū)域的公共配套市政設施不夠完善有關，只有在市政設施、公共設施普遍完善的情況下，太原的樓盤遍地開花才有能實現(xiàn)。=3\*GB3③購房目的置業(yè)的目的多為自住，三房是普遍接受的主力戶型，面積100-120平方米之間最受歡迎，產(chǎn)品形態(tài)的接受基本上無抗性，年輕群體對高層、小高層的物業(yè)類型有偏愛，但對總價要求有一定的普遍區(qū)間，約為15-25萬，其中以18-21萬較為普遍。=4\*GB3④配套設施對物業(yè)管理，周邊的生活配套和社區(qū)的小環(huán)境非常關注，周邊的生活配套主要是周邊的便利店、醫(yī)療設施，子女教育等社區(qū)配套關注程度也較高；對于社區(qū)的小環(huán)境方面的配套主要是針對傳統(tǒng)的生活硬件配套，如有線電視、管道煤氣等，同時強烈希望小區(qū)有游泳池、健身房等體育配套。=5\*GB3⑤媒體宣傳對于普及性的媒體渠道，報紙、展會、售樓處、戶外廣告的重視程度已經(jīng)有所提高，但消費者普遍對媒介的宣傳信任度不高，而了解購房信息更多的是主動收集相關信息，其次口碑的推薦。因此，太原樓盤在推廣過程中，應該重點加強銷售案場的接待能力，通過熱情的接待和專業(yè)的溝通指導，一方面直接了解客戶的購買意向，把握住客戶的購房心理，最終促成成交。另一方面給客戶留下深刻的印象，在市場上樹立良好的口碑，驅(qū)動口碑傳播廣泛普及。四、投資型客戶的購買力及心理分析1、投資能力分析從宏觀經(jīng)濟上來看，太原市居民收入持續(xù)增長，銀行存款穩(wěn)定，具有良好的投資能力。更重要的是，太原市及其周邊區(qū)域擁有一大批投資能力很強的人群，主要可以分為以下幾類：政府官員他們在各個職能、權力部門，往往具有很高的灰色收入。還有的政府官員利用職權之便，直接或間接的進行從商活動。他們都有極高的投資消費能力。從事煤炭等資源開采的私營業(yè)主由于山西特有的自然資源，造就了一大批從事此類行業(yè)的有錢人，他們大都有著驚人的消費能力，他們在北京上海等大城市購買豪宅是出了名的。從事商業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的私營業(yè)主主要是指那些在各個行業(yè)從事自主經(jīng)營活動的私營業(yè)主。各個城市都會有他們的存在，他們是構成城市經(jīng)濟的重要組成部分，這部分人群同樣有著較大的資本積累，具有較強的投資能力。以上三類人群可以說是太原投資消費的主力軍團，他們對投資市場的影響舉足輕重。正是由于擁有這樣高質(zhì)量、高數(shù)量的中高端消費人群，因此太原居民的總體投資能力不容小視。2、投資意愿當經(jīng)濟發(fā)展到一定程度，隨著生活水平的不斷提高，居民的投資意識會越來越強。通過與不同層次的太原居民進行接觸和溝通，可以直觀地了解到，太原的大部分居民都愿意有選擇的進行投資，以使自有資金獲得高于銀行存款利息的良好升值。但是，對于有效的理財方式和投資渠道卻知之甚少。3、投資渠道分析目前，太原市投資渠道非常狹窄，股票、期貨等常見的投資方式在太原還并不是主流，主要原因還是進入門檻較高，需要投資者具備一定的專業(yè)知識。此外，以上各種投資方式，或者風險較大，或者投資收益較小。而房地產(chǎn)投資作為一項自古就有投資方式，受到區(qū)域內(nèi)居民的廣泛接受。尤其是近幾年，太原樓價急速上升，許多人目睹或親歷了這一過程，對于投資地產(chǎn)所蘊藏的升值潛力深信不疑，因此房地產(chǎn)投資普遍受到太原居民的認可。但是在當前的太原市場，房地產(chǎn)投資具有其自身的特點：第一，商鋪投資受到冷遇。中國早就有“一鋪養(yǎng)三代”的說法，這種理念也曾一度影響著太原的居民，商鋪投資也曾火熱異常。但是2004年太原幾個商業(yè)項目如巴黎大街、銅鑼灣廣場等，由于招商和管理等方面的不足，致使商業(yè)部分運轉(zhuǎn)不佳，冷卻了太原居民的商鋪投資熱情。進入2005年，這種狀況并沒有得到改觀，投資潛力大、風險相對較低、產(chǎn)品比較成熟的商業(yè)項目尚未出現(xiàn)。也許商業(yè)投資的重新興盛，還要再等待一段時間。第二，住宅投資的目的不都是為了經(jīng)營或套現(xiàn)。和其它城市所不同的是，太原絕大多數(shù)投資購房者，不是為了將來出租經(jīng)營或在升值后變賣贏利，而是單純的把購房看成是“置產(chǎn)業(yè)”，把它留給家里人，不到萬不得已不會變賣。他們也許會有許多套住房，購買的初衷也僅僅是“置業(yè)”，不一定會進行出租或轉(zhuǎn)賣。小結：隨著太原城鎮(zhèn)居民收入的增加，個人投資逐漸成為社會經(jīng)濟生活中非常重要的部分。但是長期以來，但由于目前投資渠道有限，同時伴隨著太原房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，投資房地產(chǎn)逐漸成為眾多太原居民優(yōu)選的投資產(chǎn)品，太原居民對于購置房產(chǎn)業(yè)也有著特殊的偏好。同時，太原市場擁有高質(zhì)量、高數(shù)量的中高端消費人群，房產(chǎn)投資的能力不容小視。五、太原房地產(chǎn)宏觀市場結論從宏觀經(jīng)濟上來看，近幾年來，太原市經(jīng)濟增長率逐年提高。從2002年開始，太原市經(jīng)濟運行進入了新一輪經(jīng)濟增長周期的上升階段，目前已經(jīng)攀升至較高的運行區(qū)間內(nèi)，正處于快速增長的平臺。進入2005年，太原經(jīng)濟繼續(xù)保持快速增長。在產(chǎn)業(yè)結構方面，2005年第一季度，太原市第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的比例有所減少，第三產(chǎn)業(yè)在GDP中的份額逐漸增大。呈現(xiàn)出第一產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、第二產(chǎn)業(yè)領先、第三產(chǎn)業(yè)較快增長的經(jīng)濟運行格局。在居民收入及投資消費方面，太原市居民收入持續(xù)增長，銀行存款穩(wěn)定，居民具有良好的投資能力和投資意愿。在眾多投資渠道當中，太原市民對于房產(chǎn)投資的認可程度較高，同時太原市及其周邊區(qū)域擁有一大批購買能力很強的人群，主要包括政府官員、從事煤炭等資源開采的私營業(yè)主、從事商業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的私營業(yè)主這三類人群。他們是太原房地產(chǎn)消費的主力軍團，他們對市場的影響舉足輕重。正是由于擁有這樣高質(zhì)量、高數(shù)量的中高端消費人群，因此太原居民的總體投資能力不容小視?？梢杂行У闹С謱淼姆康禺a(chǎn)需求市場。房地產(chǎn)市場發(fā)展方面，雖然近年太原市房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，但是和全國比較發(fā)達的地區(qū)相比太原市的房地產(chǎn)市場還比較落后，太原房地產(chǎn)還處于功能產(chǎn)品時代，房地產(chǎn)開發(fā)還停留在只能滿足一般居住需求。產(chǎn)品的細節(jié)刻畫普遍不夠，還沒有真正的高端產(chǎn)品，市場空間巨大。市場供應方面，雖然當前市場火爆異常，近兩年的市場供應量激增，但是整個市場供應量還遠遠沒有放開，加之整個太原市場產(chǎn)品類型相對單一，產(chǎn)品細分并不成熟，因此潛在的市場空間和機會點還是非常巨大的?，F(xiàn)階段，在真正的激烈競爭尚未開始前迅速切入市場，準確把握市場脈搏，推出高質(zhì)精品樓盤，一定可以取得很好的市場反應，樹立良好的品牌。市場需求方面，太原市場的需求量較大，還遠未飽和?？蛻糍徶蒙唐贩康闹饕獏^(qū)域分布在小店區(qū)、迎澤區(qū)。這兩個區(qū)域之所以接受度較高，主要原因在于該區(qū)塊在交通配套和現(xiàn)時生活配套等方面具有相對優(yōu)勢?？蛻糁脴I(yè)的目的多為自住，三房是普遍接受的主力戶型，產(chǎn)品形態(tài)的接受抗性不明顯，年輕群體對高層、小高層的物業(yè)類型有偏愛，但對總價要求有一定的普遍區(qū)間，約為15-25萬，其中以18-21萬較為普遍?？傊?，經(jīng)濟增長、市政交通及投資環(huán)境的改善將吸引各地的房地產(chǎn)投資商和開發(fā)商加快進入太原市場的步伐，刺激和繁榮太原的房地產(chǎn)市場；而太原的開發(fā)商對本地房地產(chǎn)市場也會更加充滿信心，這將會造成已取得土地的開發(fā)商加快速度開發(fā)，尚未取得土地的開發(fā)商將加大資金投放，甚至不惜提高成本購置土地。太原未來的房地產(chǎn)市場供應量將會大增，同時地價的增長會加大開發(fā)成本，一定時期內(nèi)房價還會繼續(xù)上漲。但目前太原市的總體需求量較大，房價的合理上漲對銷售市場的影響并不明顯，但是經(jīng)過時間的積累，供應的大量增長以及需求的逐漸飽和，必將導致競爭加劇，市場將逐漸趨于穩(wěn)定。六、區(qū)域文脈狀況分析山西是中華文明發(fā)祥地之一，而太原地處內(nèi)陸，民風樸實、人杰地靈。獨特的自然、人文環(huán)境，使得太原在文化層面上具有了極富個性、極具風采的特點。太原文化是一種混雜了中原農(nóng)耕民族與北方游牧民族民風民氣民俗民性的文化，是一種頑強進取、剛健有為、多元開放、勤儉務實的文化。在歷史上，山西有著無比輝煌。山西人憑借他們的勤勞智慧，讓山西成為了中國歷朝歷代經(jīng)濟最發(fā)達的省份之一。而晉商則更是山西人的驕傲。山西商人的活躍，古代文獻多有記載，到明代已在全國享有盛譽。清代初期，山西商人的貨幣經(jīng)營資本逐步形成，不僅壟斷了中國北方貿(mào)易和資金調(diào)度，而且插足于整個亞洲地區(qū)，甚至把觸角伸向歐洲市場，南自香港、加爾各答；北到伊爾庫茨克、西伯利亞、莫斯科、彼得堡；東起大坂、神戶、長崎、仁川；西到塔爾巴哈臺、伊犁、喀什噶爾，都留下了山西商人的足跡。無怪有人說：“凡是有雞鳴狗叫的地方，都有山西人?！睍x商即聯(lián)合、即開放、即競爭、即創(chuàng)新，晉商是在不斷的商戰(zhàn)中長大的。沒有了競爭、沒有了創(chuàng)新、沒有了商戰(zhàn)，晉商不可能復興；沒有了策略、沒有了智慧、沒有了聯(lián)合，晉商斷不能成功。晉商最好的品質(zhì)就是誠信、重義、敬業(yè)、謹慎、有群體精神。晉商的本質(zhì)是文化，這是晉商輝煌的本質(zhì)?，F(xiàn)代晉商應該以晉商文化的商道，在新世紀樹立晉商的新形象，用文化的力量重塑人心，用文化的力量推動社會的進步和經(jīng)濟的發(fā)展，造就一批新一代的晉商。第二篇“唐槐大廈”項目分析一、項目概況說明“唐槐大廈”坐落于太原市迎澤大街與金街柳巷交叉口的東北角，地處太原市絕對的黃金地帶。其中，迎澤大街在太原市的地位相當于北京的長安街，而金街柳巷的地位更相當于北京的王府井，是太原市歷史最悠久的傳統(tǒng)商業(yè)街。項目總占地面積4800平方米左右，總建筑面積約4.6萬平方米。其中，一至九層為集中商業(yè)。主體建筑地上建筑共41層，總高146米，屬于超高層建筑。同時，也是太原市繼國貿(mào)中心后的又一地標性建筑。其中，主體建筑標準層面積為1100平方米。大廈的外立面通體為金色玻璃幕墻，風格簡潔、現(xiàn)代，氣質(zhì)高貴。（照片攝自：青年路北口）二、項目周邊環(huán)境調(diào)查1、項目周邊的主要建筑物項目所處的位置是太原絕對的核心區(qū)，同時也是太原金融、商業(yè)、酒店最密集的區(qū)域。其中，比較標志性的建筑有緊鄰項目東側(cè)的中國人民銀行太原分行總部大樓，項目東南剛剛投入使用的龍城國際酒店，以及包括剛剛改造完成的迎澤賓館在內(nèi)的數(shù)座賓館、飯店。2、綠化景觀項目周圍綠化景觀豐富，除大面積的城市綠化外，坐落于項目西南側(cè)的太原市區(qū)最大的公園——“迎澤公園”與項目東北側(cè)的“太原兒童公園”為項目所特有的景觀資源。其中：“迎澤公園”居于市中心寬闊的迎澤大街中段，交通便利，視野開闊，占地666900平方米，園中的迎澤湖水面占總面積的三分之一，是太原最大的市內(nèi)公園。迎澤湖分成南、北、中三個部分。中湖東側(cè)，長廊蜿蜒，長達150米的廊式木構建筑雕梁畫棟，具有鮮明的民族風格。中湖南面，假山堆砌。假山腳下，水榭伸至湖心。迎澤湖上，橋梁橫跨，游船點綴，頗有生氣。迎澤公園涼亭極多，取名也很別致，北湖東岸的繡綺亭，菜花池畔的荷花亭，西門附近的景亭，果園附近的玫瑰亭，與長廊相對的六角亭，牡丹園里的牡丹亭、小茅亭、四角亭……曲徑奇趣，優(yōu)美多姿，引人入勝。公園內(nèi)的金代古建藏經(jīng)樓更是頗為典雅，原在別處，后遷移至此，給迎澤公園平添了古樸的風采。（照片攝自：迎澤公園）“太原市兒童公園”面積近12萬平方米，其中水面4萬平方米。公園內(nèi)，樓堂館舍，亭橋水樹，一應俱全。因園內(nèi)安放著著名的漢白玉方形烈士紀念碑，于1965年5月被定為省級文物保護單位。3、人文景觀項目附近最主要的人文景觀場所莫過于項目東側(cè)的“五一廣場”。作為太原唯一的廣場建筑，其在太原人們心中的地位無可替代。在88000多平方米的廣場四周，環(huán)聳著拔地而起的高樓大廈、賓館商店，輻射著四通八達的平坦大道。廣場中心是聲光控噴泉及高達十余米的大型雕塑。廣場地下，是太原最大一座地下商城。廣場的前身，是明太原府城的八座城門和關城之一的當時叫做“承恩門”的故址，迄今已有530年的歷史。（照片攝自：五一廣場東南角）三、項目交通條件的調(diào)查1、項目周邊的主要道路情況項目周邊的主要道路為：1）迎澤大街：為太原市東西方向最主要的城市主干道，貫穿整個太原市區(qū)。2）府西街：同為太原市東西方向的城市主干道，集中了太原市最高檔的辦公場所及酒店，是太原市城市化程度最高的一條大街。同時，目前的省政府也在這條大街上。3）柳巷：太原市最知名的傳統(tǒng)商業(yè)街，集中了最早的一批零售業(yè)及大型商業(yè)。4）五一路、并州路：位于項目東側(cè)，為太原市南北方向的主干道之一，同時，也是聯(lián)系老城區(qū)與規(guī)劃新城區(qū)的干路之一。5）解放路：位于項目西側(cè)，同為太原市南北方向的主干道之一。2、項目周邊的交通情況項目周邊交通條件得天獨厚。具體表現(xiàn)在：1）沿迎澤大街向東1公里左右為太原火車站；2）沿迎澤大街向東800米左右為太原長途汽車站；3）距迎澤大街50米左右；4）距五一路400米左右；5）距解放路400米左右；同時，沿迎澤大街、青年路、柳巷有10幾路公交車從項目周圍經(jīng)過，能到達太原大部分地區(qū)。同時，由項目向西經(jīng)新建南路，約20分鐘即可到達太原國際機場。但因為起鳳街、柳巷均為單行車道，因此，對于對于主要靠地面交通的私家車主來說，在這一區(qū)域行駛比較不方便。由北向南、由東向西需繞行其他路線。四、項目周邊的主要配套設施因項目位于太原市中心繁華地段，是太原市政治、商業(yè)、金融、酒店等最集中的區(qū)域。周邊配套資源豐富，其中比較突出的有：1、餐飲：肯德基、麥當勞、好倫哥、華安肥牛城等；2、金融：各銀行的山西省分行總部都在此區(qū)域。包括：中國人民銀行、中國建設銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國民生銀行等；3、購物：柳巷是太原市具有300多年歷史積淀的傳統(tǒng)商業(yè)“金街”。大型購物中心有貴都商廈、聯(lián)洋商廈、五一大樓、百貨大樓、時代廣場、銅鑼灣商業(yè)廣場等。品牌店及零售店鋪更是數(shù)以千計。4、娛樂：項目周邊也是高檔消費場所云集的區(qū)域。上島咖啡、美特好KTV戀歌城、太原影都、御花園國際俱樂部都是同類娛樂場所中消費水平較高的。5、酒店：太原市80%以上的高檔酒店賓館都集中在方圓1公里區(qū)域，主要包括：山西國貿(mào)大飯店、迎澤賓館、龍城國際酒店、山西大酒店、三晉國際飯店、并州飯店、愉園大飯店、海外海飯店等。其中，山西國貿(mào)大飯店已申請為國家五星級標準；迎澤賓館、龍城國際酒店、山西大酒店也都具有四星級的水準。這一區(qū)域可以當之無愧為太原市的“中央酒店區(qū)”。五．項目發(fā)展的SWOT分析優(yōu)勢項目位于太原市傳統(tǒng)的商業(yè)核心區(qū)內(nèi)，地處迎澤大街與柳巷交叉口，地段價值突出。迎澤大街是太原市橫貫東西的一條匯集政府、銀行、零售、星級酒店的城市主動脈，相當于北京的“長安街”；大廈地上共41層，高146米，是太原市繼山西國貿(mào)飯店后第二高建筑，當之無愧為太原市的地標級建筑；項目設計為筒中筒結構，層內(nèi)易于分割；項目臨近太原市最大的市內(nèi)公園，景觀優(yōu)勢明顯；大廈外立面線條簡潔、通體金色玻璃幕墻，整體風格融現(xiàn)代和高貴于一體，具有鮮明的特色；區(qū)域內(nèi)待開發(fā)用地接近枯竭，有地緣優(yōu)勢。劣勢大廈總建筑面積4.6萬余平米，而目前規(guī)劃停車位僅70余個，停車位嚴重不足；超高層建筑，公共面積要求較多，使用率低；大廈西側(cè)柳巷為由北向南單行、南側(cè)起鳳街為由西向東單行，大廈的可及性差；西側(cè)柳巷的人群主要為中低端步行購物人群，其噪音等對大廈主樓的使用者（居住或辦公）都是一種較大的擾動；項目為十年前爛尾工程，前期負面的市場印象對項目操作有較大影響；項目底商銷售的負面影響同樣對后繼操作有一定影響；因項目為超高層建筑，設備運營及維護費用較高，市場競爭力不高。機會太原房地產(chǎn)市場處于一個尚未成熟的發(fā)展育階段，發(fā)展商并未出現(xiàn)諸侯割據(jù)的局面。從產(chǎn)品設計到營銷手法，都有提升的空間。新的項目、新的開發(fā)商存在著一炮而紅的機會；同區(qū)域內(nèi)類似項目幾乎沒有，在產(chǎn)品規(guī)劃得當?shù)那疤嵯率袌龈偁帀毫π。豁椖刻幱趥鹘y(tǒng)的城市中心區(qū)，周邊生活配套設施完善，如推廣力度足夠，推廣方向正確，配合產(chǎn)品形式，容易產(chǎn)生價值聯(lián)想，產(chǎn)品價值容易被市場認同；山西省的龍頭行業(yè)——煤炭及其相關行業(yè)發(fā)展依然良好，太原房地產(chǎn)市場的高端購買力依然存在；昌通集團蓄勢待發(fā)，進軍房地產(chǎn)行業(yè)的決心堅定，蘊涵的能量巨大。威脅市場之中很多被其他城市視為欺詐的營銷手法大行其道，對于購買力尤其是投資客造成很大傷害；京、津、滬等發(fā)達城市的房地產(chǎn)市場對于太原房地產(chǎn)市場的高端客戶，尤其是投資客戶有很大的分流作用；國家宏觀調(diào)控后新政策對于房地產(chǎn)投資的抑制效果明顯；宏觀調(diào)控后消費者對于價格預期走低，短期內(nèi)仍會有大批消費者處于觀望階段；城市遠景規(guī)劃對于城市核心區(qū)的定義，使更多的待開發(fā)區(qū)域充滿想象力，可能會造成置業(yè)首選區(qū)域向規(guī)劃新區(qū)轉(zhuǎn)移，進而分散大部分的購買力。（照片攝自：起鳳街）（照片攝自：迎澤大街迎澤公園門口）六．歷史溯源項目緊鄰太原市最負盛名的商業(yè)街——“柳巷”。柳巷是太原市一條歷史悠久的商業(yè)老街，具有三百多年的商業(yè)歷史，也是太原最繁華的一條商業(yè)街道。擁有中國華北地區(qū)最大的夜市，日人流量多達二十余萬。大凡外鄉(xiāng)人到太原市出差旅游時，都要在柳巷里走一走，用心體味一番晉商的遺風。這條街緣何得名“柳巷”已無從考證，相傳起源于明代。明朝開國名將常遇春太原刺探軍情遇險，逃至一條街內(nèi)被一位柳姓人家所救，脫險后，與柳姓人家約定以柳枝插于門頭為記以避戰(zhàn)禍。消息傳開后，街上各家均以柳枝為記躲避戰(zhàn)禍。太原光復后，為紀念因此將柳枝植于門前。此后數(shù)年，街內(nèi)綠柳成蔭，遂得名柳巷。據(jù)地方志書的記載，柳巷起初并不是一條繁華的大街，而是一條院落破舊的市井小巷，居住著飽經(jīng)風霜的窮苦市民。是清光緒中葉的那一場大水患，淹沒了城南和南關城的商市街巷，商賈們才逐漸向柳巷、橋頭街一帶遷轉(zhuǎn)，使這條僻靜、蕭條的小巷，變成店鋪毗連、行商坐賈云集的鬧市。尤其是在辛亥革命之后的二十多年中，柳巷的商品貿(mào)易迅速發(fā)展，成為太原當時的商業(yè)中心。全國各地的老字號進入太原時均將這條街作為首選。一時間，這里成為了檔次、實力與身份的象征。進入到80年代，柳巷商業(yè)街再次得到空前的發(fā)展，在原有基礎上進一步擴大了街區(qū)的經(jīng)營規(guī)模，超過了之前的任何一個歷史時期。七、項目分析結論通過上述分析，對于項目有了比較詳細的了解，具體內(nèi)容可以分為以下幾點：1、項目優(yōu)勢與劣勢同樣明顯，其中：優(yōu)勢：1）地標性建筑2）地緣優(yōu)勢明顯3）占據(jù)稀缺土地資源4）景觀資源突出5）易于分割劣勢：1）設計標準原始，配套不足2）可及性差3）開發(fā)時間過長，有負面影響4）使用成本較高，競爭力低2．機遇與風險共存機遇：1）市場初期階段，市場、產(chǎn)品突破口較多2）同類競爭項目少，競爭壓力小3）容易產(chǎn)生價值聯(lián)想4）潛在購買力巨大5）開發(fā)商有做大、做強的意愿風險：1）政策風險影響巨大2）城市規(guī)劃削弱區(qū)域競爭力3）實力買家長期分流4）違規(guī)操作打擊消費熱情3．工作方向1）發(fā)掘項目賣點，強化項目優(yōu)勢；2）發(fā)現(xiàn)項目問題，弱化負面影響；3）尋找市場空白，精心規(guī)劃產(chǎn)品；4）脫離市場競爭，提升產(chǎn)品價值。第三篇“唐槐大廈”周邊項目的市場調(diào)查與分析一、設定周邊區(qū)域的調(diào)查范圍1、范圍設定此次市場調(diào)查的范圍集中在迎澤區(qū)內(nèi)，具體的區(qū)域范圍為東起建設路，南到雙塔寺街，西至桃園路，北抵府西街圍合的廣大區(qū)域。除此之外，因太原目前的城市整體規(guī)劃中，有“南移西進”的規(guī)劃方向，因此，對于規(guī)劃中新建城市中心區(qū)域內(nèi)的比較有代表性的項目也進行了適當?shù)牧私?。（圖八：市場調(diào)研主要調(diào)研區(qū)域）2、設定原因之所以選擇此區(qū)域作為此次調(diào)研的的主要范圍，其原因是：1）這一區(qū)域為項目周邊一公里范圍左右的地區(qū)，可參照價值較高，通過了解區(qū)域市場有利于了解區(qū)域市場的消費構成；2）這一區(qū)域集中了太原市區(qū)在售的80%以上的高端物業(yè)，有利于項目制定相對準確的價格水準；3）這一區(qū)域集中了太原市現(xiàn)有的中央行政區(qū)、中央商務區(qū)、中央購物區(qū)和中央酒店區(qū)，知名度極高，參照物比較豐富；4）這一區(qū)域的除物業(yè)集中以外，物業(yè)類型相當豐富，便于不同類型的物業(yè)作橫向?qū)Ρ龋?）這一區(qū)域物業(yè)相對集中，市場競爭烈度大，包裝推廣也代表了目前太原市的最高水平，對與后期產(chǎn)品的包裝推廣有極高的參考價值。（照片攝自：迎澤大街）二、區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的產(chǎn)品類型及市場表現(xiàn)此次調(diào)研的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型比較豐富，包括了普通住宅、公寓、酒店式公寓、商住樓、高檔寫字樓、集中商業(yè)所有物業(yè)類型。通過近一周的實地走訪，同一區(qū)域內(nèi)不同的產(chǎn)品類型市場表現(xiàn)差別巨大。其中：普通住宅目前，太原市場上這一區(qū)域內(nèi)提供的普通住宅平均售價在3000元～4000元/平方米，戶型多以兩室、三室為主，面積主要集中在100～140平方米的區(qū)間內(nèi)。除位置不同外，產(chǎn)品本身無太大差異。項目的開發(fā)體量普遍較小，項目規(guī)模多在百套左右。因項目普遍占據(jù)比較優(yōu)越的位置地段，周圍配套設施完備，市場認可程度較高，平均銷售周期為3～6個月，市場壓力不大。消費人群多以市內(nèi)居民為主，置業(yè)目的主要是改善現(xiàn)有的居住品質(zhì)。公寓公寓項目在太原的開發(fā)比例很低，很少有真正意義上的市區(qū)豪宅，為了規(guī)避市場風險，大部分項目打出了商住的旗號。這類項目往往占據(jù)著相對方便、優(yōu)越的地理位置，雖然是住宅的格局，價格也較普通的住宅項目高一些（約3800～4500元/平方米），但因其相對方便的位置也吸引了一部分商住的客戶，因此，銷售壓力也不是很大。好位置的項目往往推出幾個月后就可以進入收尾階段。酒店式公寓近兩年，酒店式公寓在太原市的供應量有比較大幅的增長，供應量主要來源于拆分的核心區(qū)的寫字樓及公寓項目。但各個項目的供應量很不穩(wěn)定，供應量的多少主要取決于可拆分的數(shù)量，大部分項目的供應量從100套左右到400套左右。由于拆分過程中增加了建筑成本的投入，因此，酒店式公寓的單方造價要高于同檔次的住宅項目。同時，由于拆分后單位面積較小，能有效的控制成交的總價規(guī)模，因此，將現(xiàn)有產(chǎn)品拆分為酒店式公寓成為開發(fā)商規(guī)避開發(fā)風險、提高項目利潤率的主要手段。也正式因為這個原因，酒店式公寓的單價普遍比同區(qū)域內(nèi)的住宅、公寓及商住樓高300～800元。尤其是在近一年，隨著住宅開發(fā)成本的不斷增加及投資型買家的介入，太原房地產(chǎn)市場的房價越來越超出普通消費者的承受范圍，在總價比較接近平均消費水平的情況下，同一總價規(guī)模能買到的房屋面積越來越小，這也為酒店式公寓提供了發(fā)展的空間。更主要的是，一些位置優(yōu)越的酒店式公寓吸引了大批中小公司的青睞，在市場調(diào)研走訪的過程中，條件優(yōu)越一些的酒店式公寓項目的商、住比例往往各占50%，如“銅鑼灣商業(yè)廣場的酒店式公寓”及“王府商務大廈的酒店式公寓”商住的比例均能達到50%。因為有一定的需求量，因此，此類產(chǎn)品的銷售速度也比較快，一般項目的銷售周期都在半年左右。商住樓純商住樓是近兩年在太原出現(xiàn)的新概念產(chǎn)品，從產(chǎn)品的形式上已很難再找到住宅的影子。這類產(chǎn)品集寫字樓的氣勢與住宅的低使用成本于一身，一經(jīng)面市就受到了投資者的追捧。一次性購入整層樓面的客戶大有人在。但隨著第一批純商住樓的交付使用，暴露出的問題十分明顯。大部分投資客的房子在手中不能形成有效流通，資金被套牢不能形成周轉(zhuǎn)，占壓了大部分的社會資金。新近開盤的純商住項目銷售速度十分遲緩。純寫字樓太原市的純寫字樓項目大部分集中在此次市場調(diào)研的范圍內(nèi)，對于純寫字樓市場，可以用水深火熱、腹背受敵來形容。在市場上，本來就有限的客戶資源被商住公寓、商住寫字樓沖擊的一塌糊涂，自今年6月份國家宏觀調(diào)空以來，銀行緊縮信貸的政策又為本就競爭激烈、舉步為艱的寫字樓市場上雪上加霜。調(diào)研過程中走訪的所有純寫字樓項目無一例外，門可羅雀，十分冷清。大部分的項目臨近入住還未銷售到50%，連基本的設備運營標準都無法滿足。如“銘鼎國際”項目，年底入住，截止到目前，開發(fā)商提供“首付款五年分期”的付款方式也僅銷售到項目總量的三分之一。集中商業(yè)太原的商業(yè)開發(fā)嚴重過剩，此次調(diào)研范圍內(nèi)的項目無一例外全部是建筑綜合體。即：底層為商業(yè)，上層為住宅或辦公。其次，商業(yè)產(chǎn)品的供應形式也十分單一，基本都可以劃分為集中商業(yè)。即：公用出入口、公用交通通道，產(chǎn)權、經(jīng)營權相互分離。這類商業(yè)產(chǎn)品由于開發(fā)前無整體規(guī)劃，前期規(guī)劃也不結合項目及實地情況，抗風險能力差，往往是一損俱損，一榮俱榮。目前，商業(yè)的銷售大多不甚理想，部分賣場銷售氣氛火暴的商業(yè)項目都是采用了返租銷售的營銷方式，這種寅吃卯糧的做法勢必會在未來幾年內(nèi)進一步惡化太原市的商業(yè)房地產(chǎn)市場。三、重點項目的調(diào)查與分析1、寫字樓1）王府商務大廈位置：府西街國貿(mào)中心東側(cè)土地使用性質(zhì)：1～4商業(yè)，五層以上寫字樓。交房標準：毛坯產(chǎn)權年限：40年交用時間：2006年9月目前工程進度：結構封頂項目點評：項目位置優(yōu)越，緊鄰太原市第一建筑綜合體——國貿(mào)中心。目前仍未正式開始銷售，規(guī)劃無過多亮點，銷售壓力比較大。2）銘鼎國際位置：桃園北路土地使用性質(zhì)：商業(yè)交房標準：毛坯產(chǎn)權年限：40交用時間：2005年底目前工程進度：剛剛開始作外立面裝修項目點評：項目位于桃園北路，地理位置較差，游離在辦公物業(yè)密集區(qū)以外，規(guī)劃無新意，屬現(xiàn)代建筑。工程進度滯后，肯定會超出其承諾的房屋交付日期，自六月正式開盤以來，銷售了項目的30%左右，開發(fā)商提供首付款五年分期。3）第五大道位置：府東街省委對面土地使用性質(zhì)：1～5商業(yè)，六層以上寫字樓。交房標準：毛坯產(chǎn)權年限：40年交用時間：2006年9月目前工程進度：外裝修完成項目點評：項目自開盤到現(xiàn)在已有近一年的時間，目前銷售率在60%左右。如果，其余的部分能在半年內(nèi)完成銷售，應屬開發(fā)順利。4）盛唐·萬象位置：府西街國貿(mào)中心西側(cè)土地使用性質(zhì)：1～3商業(yè)，五層以上寫字樓交房標準：毛坯產(chǎn)權年限：40年交用時間：2006年5月目前工程進度：結構封頂項目點評：項目位置比較優(yōu)越，周圍商務氣氛濃郁，開發(fā)商有一定的開發(fā)經(jīng)驗，項目在外觀設計上比較下功夫，應該可以吸引一部分買家。目前，該項目因為銀行按揭的問題未最終落實問題，仍未開始正式銷售。2、商住樓項目名稱：鼎元時代中心位置：迎澤大街南街郵電大廈東150米土地使用性質(zhì)：綜合交房標準：毛坯產(chǎn)權年限：50年交用時間：2005年10月目前工程進度：月底交房，遺留工程較多，外裝、管線外網(wǎng)、部分內(nèi)裝修銷售均價：3900元/平方米（現(xiàn)有戶型4200元左右）面積：110㎡、150㎡、200㎡項目點評：項目前期規(guī)劃較出色，有效的控制了產(chǎn)品的價格，并且由于入市較早，目前項目已銷售80%左右。3、酒店式公寓1）項目名稱：王府商務大廈酒店式公寓位置：府西街國貿(mào)中心東側(cè)土地使用性質(zhì)：商業(yè)，B座為酒店式公寓交房標準：毛坯產(chǎn)權年限：40年交用時間：2006年9月目前工程進度：結構封頂銷售均價：5600元/平方米（起價5300元/平方米左右）面積：40㎡、50㎡、100㎡總套數(shù)：140套總面積：銷售率：基本售完（95%左右）開盤時間：2005年7月物業(yè)費價格：3元/月·㎡制冷：獨立式付款方式：按揭（六成十年）、一次性付款實用率：79%2）銅鑼灣商業(yè)廣場酒店式公寓位置：柳巷北口土地使用性質(zhì)：商業(yè)，家世界上方兩棟公寓交房標準：精裝修產(chǎn)權年限：40年交用時間：2005年10月31日目前工程進度：現(xiàn)房，月底交房銷售均價：4400～4500元/平方米面積：67.6平方米總套數(shù)：400套左右總面積：銷售率：基本售完開盤時間：2005年6月18日物業(yè)費價格：3元/平方米制冷：自行安裝付款方式：按揭（六成十年）、一次性付款實用率：75%3）東大·盛世華庭酒店式公寓位置：三墻路土地使用性質(zhì)：綜合交房標準：酒店式公寓精裝修帶家具產(chǎn)權年限：50年（目前余45年）交用時間：2006年1月目前工程進度：基本完工銷售均價：5880元/平方米（投資7880元/平方米）面積：40㎡、70㎡、100㎡總套數(shù)：85套銷售率：40%左右開盤時間：2005年5月物業(yè)費價格：1.5元/平方米·月采暖制冷：集中供暖8元/㎡·月付款方式：按揭（六成二十年）、一次性付款實用率：70%4、公寓1）府西銀谷位置：府西大街國貿(mào)中心對面土地使用性質(zhì)：綜合交房標準：毛坯產(chǎn)權年限：50年（2004年～2053年）交用時間：2006年底目前工程進度：地上七層銷售均價：4300元/㎡左右面積：最小148平方米/套總套數(shù)：114套總面積：18544㎡（可售）5689㎡（不可售）實用率：開盤時間：2005年11月（目前試盤）采暖：集中供暖銷售率：目前登記認購89套物業(yè)費價格：0.9元/㎡·月（不包括電梯費）付款方式：按揭貸款（7成20年）建行2）寶成公寓位置：榆園大酒店西側(cè)土地使用性質(zhì)：綜合交房標準：毛坯產(chǎn)權年限：50年交用時間：目前工程進度：結構封頂銷售均價：（起價3800元/㎡左右）面積：最小60㎡左右總套數(shù)：總面積：銷售率：70%左右（小戶型為主）開盤時間：物業(yè)費價格：元/平方米采暖制冷：自行安裝付款方式：按揭（六成十年）、一次性付款5、住宅項目名稱：頤園10號位置：水西關東街北200米土地使用性質(zhì)：綜合交房標準：毛坯產(chǎn)權年限：50年交用時間：2006年5月目前工程進度：外裝修開始銷售均價：3800元/平方米（起價3000元/平方米左右）面積：136㎡、140㎡、154㎡總套數(shù)：180套總面積：銷售率：內(nèi)部認購剛剛開始內(nèi)部認購時間：2005年8月8日開盤時間：2005年10月中月物業(yè)費價格：1元/平方米（不包括電梯費）采暖：集中供暖（3.3元/月·平方米）付款方式：按揭（7成二十年）、一次性付款實用率：70%四、周邊項目的綜合分析因為本區(qū)域內(nèi)的住宅項目、公寓項目、商住項目相對比較少，且與我項目的目標市場人群差距比較遠，因此，在此不在做橫向的比較，僅針對寫字樓與酒店式公寓做進一步的比較分析。其次，因為區(qū)內(nèi)的寫字樓和酒店式公寓項目或者銷售已經(jīng)接近尾聲，或者仍未進入正式的銷售階段，因此，不采用表格的形式加以說明，僅以文字形式加以論述。1、寫字樓1）建筑形式本區(qū)域內(nèi)的寫字樓在建筑風格上均為現(xiàn)代建筑，結構均為框架結構，外觀及內(nèi)部裝修的標準基本統(tǒng)一，無更多的創(chuàng)意。2）交房標準所有項目的交房標準全部為毛坯房。配套設施基本一致，配套設施一味的追求五A級。為了追求高額利潤，開發(fā)商一味的開發(fā)高端產(chǎn)品，造成市場上產(chǎn)品的同質(zhì)化非常嚴重，產(chǎn)品區(qū)間未拉開，未形成產(chǎn)品的梯度供應，忽略了市場中中、低端的客戶辦公需求。也可以說，是寫字樓市場的的開發(fā)商造就了商住公寓的市場機會。3）銷售條件所有項目均在項目進入結構封頂以后才正式進入銷售階段，前期預留大塊的試盤時間，盡量積累客戶資源，在貸款條件基本都是統(tǒng)一的條件。4）銷售方式銷售方式全部都是低層散售，高層面對大客戶的銷控方式。最小面積劃分從45㎡～60㎡不等。5）銷售價格本區(qū)域內(nèi)的寫字樓的銷售價格普遍在5000～6000元/㎡的價格區(qū)間內(nèi)。6）推廣重點所有寫字樓項目在設定推廣重點時全部將地段作為首要推廣重點，檔次作為次要推廣重點。2、酒店式公寓1）面積劃分為保證總價在市場中占據(jù)優(yōu)勢，酒店式公寓的單套面積劃分均在60平方米左右。2）銷售單價本區(qū)域內(nèi)的酒店式公寓普遍比區(qū)域內(nèi)的住宅高出300～800元/平方米。實際成交價格均在4400～5600元/平方米之間。3）銷售總價根據(jù)目前的產(chǎn)品價格，酒店式公寓的單套銷售價格在25～35萬元之間的區(qū)域內(nèi)。4）交房標準目前市場上的酒店式公寓的交房標準均為精裝修。但一些由寫字樓改造而成的小戶型公寓雖然也叫酒店式公寓，但為了控制銷售價格，采用了毛坯交房的方式（如王府商務大廈的酒店式公寓）。5）項目規(guī)模區(qū)域內(nèi)在售的酒店式公寓開發(fā)量都不是很大，如“東大·盛世華庭”的酒店式公寓僅85套，“王府商務大廈”的酒店式公寓也僅140套左右。五．泛競爭項目的調(diào)查與分析在本次調(diào)研過程中，泛競爭項目所處的區(qū)域主要指規(guī)劃中的未來太原的核心區(qū)域，即長治路、長風街一線。目前，有計劃稱這一帶將是未來太原市的核心區(qū)域。通過此次市場調(diào)研，處在這一區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)充分認識到這一遠景規(guī)劃的潛在商業(yè)價值，許多項目在這一規(guī)劃真正實施前已開始透支其中的利益。如“世貿(mào)中心”，目前的寫字樓部分的售價達到了7500元/平方米，比目前國貿(mào)中心附近的寫字樓價格還要高出15%，并且沒有任何誘人的優(yōu)惠政策。這一地區(qū)的公寓住宅也普遍在4000元/平方米左右。雖然是新區(qū)，但價格一點也不比現(xiàn)市中心地區(qū)的價格便宜。六、市調(diào)總結1、供給市場1）寫字樓通過此次調(diào)查可以計算出，未來一年內(nèi)寫字樓市場的壓力還是比較大的。僅這一個區(qū)域內(nèi)在2006年將為太原寫字樓市場貢獻十幾萬平方米市場供應。隨著這部分新增面積的介入，原本消化能力本就不強的太原寫字樓市場將更加難以操作。具體可能會表現(xiàn)在以下幾個方面：市場競爭更加白熱化，銷售壓力繼續(xù)增大，銷售周期不斷拉長，銷售過程中的銷售費用大幅增加；空置率不斷增加，租金價格持續(xù)維持在低水平，投資收益不高；一部分開發(fā)商迫于資金壓力將賣盤轉(zhuǎn)為租盤，以支付項目運營的高額費用；開發(fā)商自身持有物業(yè)的比例不斷增加。2）商住樓商住樓在經(jīng)歷了兩年的市場火暴后，逐漸走入底谷，銷售速度將逐漸放緩。最初出現(xiàn)時的風光場面將一去不復返。這一點，隨著第一批商住項目的投入使用會表現(xiàn)的更加明顯。如此次走訪的“鑫貿(mào)大廈”項目，目前雖然已經(jīng)交付使用，但是樓宇的經(jīng)營狀況十分慘淡，物業(yè)管理公司為節(jié)省開支連入口大堂的照明都暫時停止了。從下面走訪“鑫貿(mào)大廈”一組數(shù)字可以更加直觀的反應出目前商住項目的經(jīng)營情況。實地調(diào)查地點：（鑫貿(mào)大廈B座）公司類型數(shù)量共計技術公司14家50家服務咨詢公司14家貿(mào)易公司7家金融公司1家實業(yè)公司11家物流公司1家能源公司1家醫(yī)藥公司1家（表二：鑫貿(mào)大廈B座實際使用情況調(diào)查表）【數(shù)據(jù)來源：2005年10月11日上門走訪】因大廈整樓的總戶數(shù)在160套左右，因此，實際出租率還不足本樓的三分之一。通過這一個項目可以看到前期商住項目銷售的一些痕跡及反映出的一些問題：前期銷售：市場追捧度很高，銷售狀況良好，成交踴躍，銷售率在90%以上；投資客在成交客戶中所占比例極高（因為幾乎所有空置房間均有出租、出售信息）；后期市場可能產(chǎn)生的影響：后期運營過程中，通過市場檢驗出產(chǎn)品投資價值很低；社會閑散資金被深度套牢；新項目的關注程度急劇下降，供應量出現(xiàn)萎縮。3）酒店式公寓從此次調(diào)研看，酒店式公寓的市場還有很大的發(fā)展空間。從目前幾個調(diào)研項目看，銷售情況均比較理想，除一部分自用客戶外，投資客、小型城市或公司的駐太原辦事處也是比較大的購買群體。這其中主要的原因應為以下幾點：地理位置優(yōu)越，交通便利，生活配套設施齊全；雖然單價比較高，但總價比較平易近人；一般產(chǎn)品都包括裝修，比較方便；公共部分裝修檔次比較高，對于公司形象要求不高、人數(shù)不多的小公司或辦事處，在滿足辦公接待和居住功能的同時，還可以享受不高的使用費用，因此，市場的需求量比較大。從未來市場看，隨著核心區(qū)域的可開發(fā)用地越來越少，地理位置優(yōu)越的酒店式公寓不會出現(xiàn)大幅的增長，會給市場留出充足的時間消化此類產(chǎn)品；隨著開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗的增長及消費者消費心理的成熟，功能更加完善、設計更加合理的酒店式公寓將不斷出現(xiàn)。4）商業(yè)太原市的商業(yè)開發(fā)、供給量嚴重過剩，幾乎所有項目不分居住類物業(yè)還是辦公類物業(yè)均在項目底層規(guī)劃出大規(guī)模的商業(yè)面積。結合太原市的城市規(guī)模，目前太原市人均的商業(yè)面積已和國外發(fā)達城市的水平比較相近，處于超飽和狀態(tài)。而且，因為市場中產(chǎn)品的同質(zhì)化極其嚴重，無一例外的都在打投資牌，產(chǎn)品形態(tài)又是后期經(jīng)營風險最大的產(chǎn)品類型，無論是開發(fā)還是投資都存在極大的風險。2、需求市場1）寫字樓及商住公寓按照目前的市場狀況，短期內(nèi)市場中對寫字樓的需求量不會有太大改變。其實，無論是寫字樓產(chǎn)品還是商住產(chǎn)品，在太原市的發(fā)展空間均不是很大，主要原因是：城市規(guī)模有限，城市擴張的速度不足以消化每年幾十萬平方米的市場開發(fā)量；辦公類物業(yè)的主要消費對象為第三產(chǎn)業(yè)的從業(yè)者，根據(jù)近幾年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，第三產(chǎn)業(yè)雖然在不斷發(fā)展，但改變不了太原市是一個工業(yè)大省省會城市的現(xiàn)實，雖然在市場初期購買力集中釋放，有過短期的輝煌，但從長遠角度看，太原還不具備持續(xù)、大規(guī)模開發(fā)辦公類物業(yè)的條件，市場很容易達到飽和；投資未達到心理的預期，投資客的投資信心嚴重受挫；開發(fā)商開發(fā)理念不成熟，跟風現(xiàn)象嚴重，不重視產(chǎn)品差異化，市場中很難形成產(chǎn)品階梯，容易造成惡性競爭的市場環(huán)境；最重要的是，太原本身的支柱產(chǎn)業(yè)是基礎能源，伴生于一行業(yè)的相關公司也比較多，這類公司對于辦公環(huán)境的要求比較低，一般不會考慮高檔辦公場所，因為他們從事的行業(yè)是資源型勞動密集型的行業(yè)。在太原，真正從事資金密集型或技術密集型的企業(yè)數(shù)量和規(guī)模都十分有限。2）酒店式公寓目前，市場上對于位置優(yōu)越、配套完善的酒店式公寓的需求量仍未得到充分釋放，在未來市場中整體需求量還有提高的空間。主要因為：隨著房地產(chǎn)價格的不斷攀升，位置優(yōu)越的低總價的酒店式公寓將會成為越來越多的消費者初次置業(yè)的首選；由于微型公司、微型辦事處、單身貴族等消費群體對于酒店式公寓的需求會持續(xù)增長，這類產(chǎn)品的投資價值會被越來越多的投資客關注。目前，位置優(yōu)越的酒店式公寓的租金價格基本與高檔寫字樓持平。3）商業(yè)因為目前的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重（全部為集中商業(yè)）、供給過剩、空置率不斷提高、租金水平不斷下滑，商業(yè)地產(chǎn)在投資者面前將會越來越不具備投資價值，投資地位將越來越低。尤其是目前市場中充斥著許多帶有明顯欺騙性質(zhì)的銷售手法，如：抬高價格返還租金（御花園假日廣場，目前售價在16000元/平方米左右，雖然返租，但相當于8500元的價格購買了四年以后的期房），無擔保的情況下承諾投資高額回報，對于目前的商業(yè)投資客戶，在以后的持有過程中將承擔極高的投資風險。一旦發(fā)生意外，對于商業(yè)地產(chǎn)的投資環(huán)境將是毀滅性的打擊。對于未來市場，成熟商業(yè)區(qū)內(nèi)、位置優(yōu)越、停車位充足的獨立商業(yè)門市應該是投資者追逐的方向?？傮w來說，目前的太原房地產(chǎn)市場，正經(jīng)歷著銷售時代、概念時代，相信會在不久的將來進入產(chǎn)品時代，有遠見的開發(fā)企業(yè)如果能從現(xiàn)在開始將大部分精力投入到打造產(chǎn)品上，會在未來有限的市場空間、激烈的競爭環(huán)境下，為自己贏得一片天下。同時，目前太原正處在城市總體規(guī)劃的模糊階段，新規(guī)劃使開發(fā)商和消費者眼中的市場都充滿了想象力，同時也充滿了疑惑。在規(guī)劃沒有最終明確之前，在最終的產(chǎn)業(yè)價值帶沒有浮出水面之前，供給方面、需求方面都不會有質(zhì)的變化，雙方都在觀望，出手都比較謹慎。但對于目前已經(jīng)上馬的項目，這個難得的觀望期為產(chǎn)品消化贏得了充足的寶貴時間，最好不要輕易錯過。3、其他影響因素不管是分析供給市場，還是需求市場，有兩方面的內(nèi)容是不容忽視的，第一是政策對于房地產(chǎn)市場的影響。不管任何一類產(chǎn)品，順利銷售的前提都是有政策的支持，包括行業(yè)管理方面的和金融政策方面的。第二是整體經(jīng)濟對于市場的影響。在剩余資本比較充足的時候消費水平才會有效的放大。根據(jù)目前的情況看，政策的影響將是長期的，且大部分的消費者的剩余資本還不是很充足，因此，價格是消費者考察項目時非常重要的考察指標。第四篇產(chǎn)品規(guī)劃的方向一、產(chǎn)品策略1、產(chǎn)品形式符合項目的形象由于項目坐落于太原市目前的城市核心區(qū)，且為太原市目前第二高度的建筑，地標性明顯，因此，在確定產(chǎn)品形式時要充分考慮到項目未來的市場地位。2、產(chǎn)品設計符合大廈的功能要求因為項目為超高層建筑，許多建筑設計方面的規(guī)范要求要高于普通地產(chǎn)項目，產(chǎn)品規(guī)劃不得當很容易使產(chǎn)品由于價格及使用成本問題喪失市場競爭力。3、產(chǎn)品差異最大化產(chǎn)品規(guī)劃除要保證前兩個前提外，最終的結果是要使規(guī)劃出的產(chǎn)品在迎合目前市場需求的條件下，盡量擺脫目前市場已有的產(chǎn)品區(qū)間，盡量擴大產(chǎn)品的差異化。因為：最有效的競爭力，就是在競爭開始之前將競爭對手淘汰出局。二、產(chǎn)品表現(xiàn)形態(tài)前面，我們通過市場調(diào)研，已經(jīng)基本了解了太原的寫字樓、商住樓、酒店式公寓、商業(yè)的市場情況，也針對未來市場的變化作了最基本的判斷。結合我項目的實際情況，產(chǎn)品策劃的方向只可能是寫字樓或酒店式公寓。因為我項目的原始設計即為辦公，不具備真正居家的條件，無法提供居家所需的“經(jīng)濟使用條件”和“社區(qū)環(huán)境”，最多可以滿足居住的功能。但前面也對寫字樓、酒店式公寓的市場情況做出了判斷，如果規(guī)劃為純寫字樓產(chǎn)品，產(chǎn)品的市場競爭力將急劇下降，連維持在目前的競爭環(huán)境里都十分困難，這主要是因為：1）交通相對不便利，可及性比較差，緊鄰項目的兩條道路均為單行線；2）原始設計方案陳舊，功能配套嚴重不足，以目前的標準整棟樓僅可提供70余個機動車停車位，無法滿足使用者對停車的需求；3）無法實現(xiàn)實力公司對于寬大門庭的需求。因此，將項目規(guī)劃為純辦公物業(yè)只能使產(chǎn)品的競爭力急劇下降，銷售壓力極大。如果將項目全部規(guī)劃為酒店式公寓，按目前市場上主流產(chǎn)品面積的劃分方式，單層的戶數(shù)會達到15套左右，整樓能劃分出的總套數(shù)將達到600套以上，對于太原市場、對于一個單體建筑，體量明顯過大，市場風險也過高了。因此，勢必要規(guī)劃出一種全新的產(chǎn)品形態(tài)及產(chǎn)品組合方式才能解決我項目的問題。同時，在進行產(chǎn)品規(guī)劃時還要結合項目本身固有的鋼性約束條件。目前，我項目最需要考慮的約束條件及規(guī)劃方向是：1）對于停車場數(shù)量要求不是很多的產(chǎn)品形態(tài)；2）對于交通條件等級要求不是很嚴格、可很大程度依賴公共交通的產(chǎn)品形態(tài)；3）對于相對較高的日后使用費用不會過于計較的產(chǎn)品形態(tài)；4）對于身處鬧市區(qū)不是很介意的產(chǎn)品形態(tài)；綜上所述，我項目最終的產(chǎn)品規(guī)劃方向為：產(chǎn)權式酒店+酒店式公寓之所以規(guī)劃為上述組合是因為：1）兩種產(chǎn)品形式都要求在外部環(huán)境相對繁華、周邊配套設施完善的地區(qū)；2）其中的產(chǎn)權式酒店對于太原市場是全新的產(chǎn)品形態(tài)，市場競爭壓力較小，而酒店式公寓可以創(chuàng)造出獨特的資源；3）兩種產(chǎn)品形態(tài)對私人交通工具的使用頻率都可以比較低，對機動車停車位的要求可以降到最低限度；4）兩種產(chǎn)品形態(tài)都可以通過公共交通解決出行問題，對于單行道路問題不會過于敏感。基于上述考慮，我們對項目做了上述的產(chǎn)品規(guī)劃方向。三、功能組合劃分