EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.南京市商品房價格研究及其剖析n江蘇蘇?。?

20002年上半年住住宅投資154億元，同比比增長31%，占整個房房地產(chǎn)投資的的76%。222002年上半年全全省商品房平平均價格為1944元/平方米，比比年初上漲116元/平方米。322002年上半年全全省住宅平均均價格為1814元/平方米，比比年初上漲119元/平方米。4常州州2002年1~9月份房地產(chǎn)產(chǎn)投資27億元，同比比增長42.788%，商品房銷銷售113.661萬平方米，同同比增長22.544%，銷售額22億元，同比比增長47.1%，平均預(yù)售售價2655元/平方米，比比去年上漲18%。5無錫錫2002年近200萬平方米的的拆遷給房地地產(chǎn)市場帶來來旺盛的需求求。1~9月出讓土地17幅，169萬平方米，是是去年的3倍，施工面面積為342萬平方米，同同比增長99%，其中住宅宅施工面積281萬平方米，同同比增長99%?？⒐っ娣e42萬平方米，同同比增長46%，其中住宅宅竣工面積同同比增長10%。商品房住住宅成交面積積92萬平方米，同同比增長23%，商品房銷銷售6500套。存量房房成交面積92萬平方米，同同比增長85%，共成交11000套。市區(qū)商商品房平均價價格達(dá)2580元/平方米，處處于高位運行行狀態(tài)。明年年預(yù)期拆遷達(dá)達(dá)100萬平方米，住住宅需求達(dá)175萬平方米。622002年10月17日江蘇省質(zhì)質(zhì)監(jiān)局公布了了2002年江蘇省服服務(wù)行業(yè)擁護(hù)護(hù)滿意度調(diào)查查結(jié)果，用戶戶不滿意的：：火車服務(wù)、工工交車、長途途客車；用戶戶很不滿意的的：醫(yī)療、藥藥品、房地產(chǎn)產(chǎn)和物業(yè)管理理。7上海海2002年1~9月房地產(chǎn)以以成交套數(shù)統(tǒng)統(tǒng)計：3000~~5000元/平方米的中中價位商品房房占55.2%，3000元/平方米以下下的占16%。而7000元/平方米以上上的高價商品品房占8.6%，其中外地地人購買占28%，境外人士士達(dá)25%，本地人只只占46.5%。n南京京市：1南京京市2002年1~8月份銷售面面積240萬平方米，同同比增長25.044%。2南京京市2002年1~8月份銷售金金額87億元，同比比增長32.855%。3南京京市2002年1~8月份銷售商商品房2萬余件，同同比增長27.744%。411~8月份商品房房平均價格為為3620元/平方米，住住宅平均價格格為3290元/平方米，同同比增幅6.4%。511~6月份商品房房空置面積為為77.63萬平方米，同同比下降10.8%，其中空置置一年以上的的面積下降17.6%。6南京京市住宅消費費90%以上為本地地人，外地人人購買住宅不不到10%，杭州有52%的住宅被外外地人購買，上上海有26%的住宅被外外地人購買。7南京京市房地產(chǎn)市市場由于居民民生活水平提提高、改善居居住條件和年年輕人結(jié)婚購購房等，需求求旺盛，約占占總交易量的的60%；1999~~2002年拆遷戶有4.057萬戶，約占占交易量的25%，外地人購購房約占10%。822002年10月16日浙江開發(fā)發(fā)商以4.03億元競爭獲獲得No.20002G155號地，比底底價2.85億元高出1.18億元。土地地總面積為23萬平方米，實實際出讓面積積1516550.1平方米，樓樓面地價接近近2200元/平方米，銷銷售價格至少少為4400~~4500元/平方米，而而周邊地區(qū)銷銷售價格為4000元/平方米左右右。土地價格格占房價的50%左右。9南京京市2001年人均住宅宅建筑面積為為19.77平方米，建建設(shè)部官員認(rèn)認(rèn)為戶均建筑筑面積在80~1000平方米是合合理的。n基本本規(guī)律和數(shù)據(jù)據(jù)：1從國國際經(jīng)驗看，經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長速度度與房地產(chǎn)投投資的增速比比為1:1.4應(yīng)該是合理理的；南京2001年GDP增幅為11.2%%，房地產(chǎn)開開發(fā)投資增幅幅為11.7%，比較正常常。1993年房地產(chǎn)泡泡沫出現(xiàn)時，我我國經(jīng)濟(jì)增長長速度為13.4%，房地產(chǎn)開開發(fā)投資增幅幅為124.99%。2

按國國際標(biāo)準(zhǔn)，人人均住宅建筑筑面積在達(dá)到到30平方米以前前，房地產(chǎn)會會處于一個相相對旺盛的時時期，房價將將會持續(xù)上漲漲，在30~35平方米之間間，房價會趨趨于平穩(wěn)，在在35平方米之后后，房價則可可能會回落。3數(shù)據(jù)據(jù)表明：到2002年6月底，城市市居民家庭戶戶均財產(chǎn)為22.83萬，其中房房產(chǎn)價值為10.94萬元，占47.9%，是城市居居民家庭最大大的資產(chǎn)，如如果房價持續(xù)續(xù)下跌，市民民最直接的感感受就是自家家的財產(chǎn)不斷斷縮水。4世界界經(jīng)驗表明，當(dāng)當(dāng)居民家庭恩恩格爾系數(shù)由由50%降到40%時，家庭居居住消費支出出將由11%~112%上升到15%~220%。在美國、英英國、德國和和日本等國，住住宅消費占生生活費的比重重在15%左右，而在在低收入國家家，其住宅支支出則不到10%。中國1995年城鎮(zhèn)居民民家庭恩格爾爾系數(shù)為49.922%，居住消費費支出為7%，1999年恩格爾系系數(shù)降為41.866%但居住消費費僅為9.8%，比國際平平均水平（一一般為20%）低得多。因因此中國家庭庭居住消費應(yīng)應(yīng)該繼續(xù)上升升才符合規(guī)律律。5我國國城鎮(zhèn)居民家家庭房價收入入比為3.7~115.8倍不等，全全國平均為9.84倍，世界銀銀行標(biāo)準(zhǔn)為3~6倍。但由于于中國居住需需求集中釋放放，居住消費費偏低，認(rèn)為為房價收入比比在5~8比較合理。日日本為5.93，新加坡為3，美國為5.1，香港為3.7，澳大利亞亞為4.5，英國為4.8。國際上的的租售比為1：100~1：120，而中國50年代為1：280，60年代為1：375，70年代為1：571，1988年為1：4230。江蘇省1996年為1：800（年租金為39.86元/平方米，售售價為2800元/平方米，相相當(dāng)于月租金金為3.32元/平方米）。6根據(jù)據(jù)美國經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)家西蒙庫茲茲涅的統(tǒng)計分分析，宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長率與與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展存在十分分密切的關(guān)系系。7隨著著市場進(jìn)程加加快，工程施施工價格隨著著招標(biāo)投標(biāo)實實施，其價格格會下降（一一般預(yù)算價再再下浮15~166%），而土地地價格會隨著著招標(biāo)及拍賣賣的實施，其其價格會上漲漲。表1房地產(chǎn)與宏宏觀經(jīng)濟(jì)增長長率相互關(guān)系系宏觀經(jīng)濟(jì)增長率率房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r況小于4%畏縮4%~5%停滯甚至倒退5%~8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展10%~15%%飛速發(fā)展n住宅宅價格構(gòu)成清清單及實證分分析南京市商品房作作價辦法（商商品房價格的的構(gòu)成）

商品房價格=成本+利潤+稅金+住宅差價商品房成本==土地征用（出出讓）及拆遷遷補(bǔ)償費+前期工程費+房屋建筑安安裝工程費（含含材料差價）+附屬公共配配套設(shè)施費+公共基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費+管理費用+銷售費用+財務(wù)費用+代收費用（共共9項成本構(gòu)成成）一、成本構(gòu)成成

（一）土地地征用（出讓讓）及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費：1、國有土地地使用權(quán)出讓讓金2、征（撥、使使）用土地管管理費3、臨時用地管管理費4、土地登記費費5、建設(shè)用地批批準(zhǔn)書工本費費6、土地用途途變更費7、耕地開墾費費8、土地復(fù)墾費費9、農(nóng)業(yè)重點開開發(fā)建設(shè)資金金10、新菜地開發(fā)發(fā)建設(shè)資金11、征地拆遷安安置補(bǔ)償費12、房屋及附著著物補(bǔ)償費用用13、城市房屋拆拆遷管理費14、城市房屋拆拆遷補(bǔ)償安置置費用15、城市公企單單位搬遷補(bǔ)償償費用16、其他費用17、拆遷舊建建筑物回收的的殘值沖減開開發(fā)成本18、拆遷安置中中的差價收益益沖減開發(fā)成成本計算公式式：

單體造價(元/m2)

=

土地征用（出出讓）及拆遷遷補(bǔ)償費用總總額÷房屋建筑總總面積

商品房單位位面積的費用用(元/m2)

=

土地征用（出出讓）及拆遷遷補(bǔ)償費用總總額÷商品房面積積（二）前期工程程費1、新建房屋白白蟻防治費2、利用城建檔檔案資料服務(wù)務(wù)費3、城市道路占占用費4、城市道路挖挖掘補(bǔ)償費5、城市規(guī)劃設(shè)設(shè)計收費6、工程勘察測測繪費用7、工程設(shè)計費費用8、三通一平平費用（通電電、通水、通通路、土地平平整）9、其他計算公公式：

單體造價(元/m2)

=

前期工程費費用總額÷房屋建筑總總面積

商品房單位位面積的費用用(元/m2)

=

前期工程費費用總額÷商品房面積積（三）房屋建筑筑安裝工程費費（含材料差差價）1、樁機(jī)工程費費用2、土建工程費費用3、水電安裝工工程費用4、室外附屬工工程費用5、其他計算公公式：

單體造價(元/m2)

=

房屋建筑安安裝工程費用用總額÷房屋建筑總總面積

商品房單位位面積的費用用(元/m2)

=

房屋建筑安安裝工程費用用總額÷商品房面積積（四）附屬屬公共配套設(shè)設(shè)施費

列入項目規(guī)規(guī)劃圖、規(guī)劃劃要點，列入入建筑安裝施施工圖預(yù)算項項目，與主體體房屋相配套套的非營業(yè)性性的公共配套套設(shè)施費用。計計算公式：

單體造價(元/m2)

=

附屬公共配配套設(shè)施費用用總額÷房屋建筑總總面積

商品房單位位面積的費用用(元/m2)

=

附屬公共配配套設(shè)施費用用總額÷商品房面積積（五）公共共基礎(chǔ)設(shè)施費費開發(fā)項目內(nèi)內(nèi)直接為商品品房配套建設(shè)設(shè)的道路、供供水、供電、供供氣、排污、排排洪、照明、綠綠化、環(huán)衛(wèi)等等公共基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費用。計計算公式：

單體造價(元/m2)

=

公共基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費用總額額÷房屋建筑總總面積

商品房單位位面積的費用用(元/m2)

=

公共基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費用總額額÷商品房面積積上述（一）至至（五）項商商品房單位面面積費用之和和，作為計算算管理費用、銷銷售費用、財財務(wù)費用及利利潤的基數(shù)。（六）管理理費用開發(fā)經(jīng)營單單位為組織開開發(fā)經(jīng)營活動動所必需發(fā)生生的費用，以以（一）至（五五）項商品房房單位面積費費用之和為基基數(shù)，區(qū)別開開發(fā)企業(yè)的資資質(zhì)等級，按按一定比例提提取管理費用用，一級為3%﹪，二級為2.5%﹪，三級為2%﹪。計算公式式：

商品房單位位面積的管理理費用(元/m2)

=（一）至（五五）項商品房房單位面積費費用之和

×（2

—

3%﹪）

（七）銷售售費用開發(fā)經(jīng)營單單位為銷售商商品房而發(fā)生生的費用，以以（一）至（五五）項之和為為基數(shù)的2%提取。計算算公式：商品品房單位面積積的銷售費用用(元/m2)

=（一）至（五五）項商品房房單位面積費費用之和

×

2%%

（八）財務(wù)務(wù)費用開發(fā)經(jīng)營單單位為開發(fā)項項目籌措建設(shè)設(shè)資金所發(fā)生生的銀行貸款款利息支出、匯匯兌損益及手手續(xù)費。利息息支出的計算算基數(shù)不超過過（一）至（五五）項之和的的30%。計息時間間為：多層住住宅不超過24個月，高層層住宅不超過過36個月。利率率按國家規(guī)定定執(zhí)行。計算公式：：

商品房單位位面積的財務(wù)務(wù)費用(元/m2)

=（一）至（五五）項商品房房單位面積費費用之和

×30%%×利率×?xí)r間

（九）代收費用用1、市政公用用基礎(chǔ)設(shè)施配配套費（經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房含安安居工程免收收）2、建制鎮(zhèn)市政政公用基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套費3、發(fā)展新型型墻體材料專專項用費（經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房含含安居工程免免收）4、結(jié)建人防防經(jīng)費（經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房含安安居工程免收收）5、供電工程程貼費（經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房含安安居工程免收收或減收）6、消防設(shè)施建建設(shè)費7、煤氣建設(shè)費費8、散裝水泥專專項資金9、教育地方方附加費（經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房含含安居工程和和已配套教育育設(shè)施的項目目免收）計算算公式

商品房單位位面積的費用用(元/m2)

=

代收費用總總額÷商品房面積積二、利潤

以（一）至至（五）項商商品房單位面面積費用之和和為基數(shù)計算算：（一）經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房的的利潤率最高高不超過3％。（二二）普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)商品住宅的的利潤率最高高不超過8％。（三三）高檔住宅宅商品房和非非住宅商品房房利潤率由開開發(fā)商根據(jù)市市場供求自主主確定計算公公式：

商品房單位位面積的利潤潤(元/m2)

=（一）至（五五）項商品房房單位面積費費用之和×利潤率

三、稅金計計算公式：

商品房單位位面積的稅金金(元/m2)

=

[（一）至（五五）項商品房房單位面積費費用之和

+

管理費

+

銷售費用

+

財務(wù)費用

+

代收費用

+

利潤

]÷(

1

-

稅率

)×

稅率四、住宅差差價（一一）各樓層、朝朝向的差價率率（二）質(zhì)質(zhì)量差價率商品房價格的計計算公式綜合平均銷銷售價格(元/m2)

=（一）至（五五）項商品房房單位面積費費用之和

+

管理費

+

銷售費用

+

財務(wù)費用

+

代收費用

+

利潤

+

稅金

各樓層、朝朝向銷售價格格(元/m2

))

=

綜合平均銷銷售價格

×

（

1

±

住宅差價率

）

面積計算方法：：(

m2

))（一）土地地

土地等級按按申報商品房房價格時，南南京市人民政政府當(dāng)年公布布的南京市土土地級別填寫寫。用地面積積按《國有土土地使用權(quán)出出讓合同》土土地實際出讓讓面積或《國國有土地使用用證》土地使使用權(quán)總面積積填寫。（二）房屋屋

房屋建筑總總面積，按項項目建筑總平平面圖的總面面積計算。如如因項目分期期建設(shè)規(guī)劃，僅僅作總建筑規(guī)規(guī)劃設(shè)計圖時時，可依據(jù)南南京市規(guī)劃局局下達(dá)文本規(guī)規(guī)定的規(guī)劃總總面積計算。

公共配套面積，按列入項目規(guī)劃圖、規(guī)劃要點；列入建筑安裝施工圖預(yù)算項目，與主體房屋相配套的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施面積計算。如，地下自行車庫，門房或公共物業(yè)管理用房等。

營業(yè)性用房面積，指具有營業(yè)性質(zhì)的各類用房的面積總和。

住宅面積，指各種類型、各種套型的住宅面積總和（住宅面積中含假層等計算面積的部分）。

安置面積，以符合拆遷安置法律、法規(guī)規(guī)定為依據(jù)，以拆遷安置協(xié)議書等有效憑證為憑據(jù)，將拆遷安置的住宅面積、營業(yè)性用房面積匯總合計進(jìn)行計算。

容積率，指房屋建筑總面積與用地面積的比。即：容積率

=

房屋建筑總面積

/

用地面積

得房率，指商品房面積與房屋建筑總面積的百分比。即：得房率（%）=

商品房面積

/

房屋建筑總面積

（三）商品房面積計算方法：

商品房面積

=

房屋建筑總面積

－（公共配套面積＋安置面積）

商品住宅面積

=

住宅總面積

－

安置住宅面積

營業(yè)性商品用房面積

=

營業(yè)性用房總面積

－

安置營業(yè)性用房面積n房屋屋建筑安裝工工程費（含材材料差價）造造價指標(biāo)分析析樁基工程平方米米估算指標(biāo)單位：元/m2建筑面積建筑類型樁型估算指標(biāo)多層建筑鉆孔灌注樁165.91預(yù)制方樁91.88沉管灌注樁81.12人工挖孔樁61.03攪拌水泥樁47.05高層建筑通信技術(shù)樓鉆孔灌注樁199.95住宅及其他工程程鉆孔灌注樁117.70人工挖孔樁82.46住宅土建工程造造價指標(biāo)工程名稱造價指標(biāo)(元/m2)每m2主要工料料消耗指標(biāo)人工(工日)鋼材(kg)木材(m3)水泥(kg)多層磚混554.674.2226.380.011170.94多層框架606.153.8143.960.009200.00高層(14層以以下)692.703.8553.190.014206.85高層(15-225層)984.254.8383.460.013290.00給排水估算指標(biāo)標(biāo)（元/m2）序號功能分類建筑類型水衛(wèi)消火栓消防自動噴淋備注1居住建筑多層24.008.00

小高層28.0010.0020.00高層32.0015.0026.002辦公建筑多層22.008.0030.00

高層25.0015.0045.003教科建筑教學(xué)樓20.008.0040.00綜合樓為高層，其其他均為多層層。綜合樓25.0015.0050.00幼兒園20.008.00

科研22.0010.0030.00圖書館18.0015.00

4醫(yī)療建筑門診26.0010.0050.00

多層病房樓45.0010.0040.00公共衛(wèi)生間。高層病房樓80.0010.0050.00標(biāo)準(zhǔn)間病房，冷冷熱水系統(tǒng)。醫(yī)技75.0010.0030.00多層，冷熱水系系統(tǒng)。7商展建筑商場16.0010.0050.00

8賓館建筑旅館50.0010.0040.00標(biāo)準(zhǔn)間客房，冷冷熱水系統(tǒng)。（無無星級）序號功能分類建筑類型指標(biāo)值備注1居住建筑多層38.00多層為照明系統(tǒng)統(tǒng)，小高層及及高層包括照照明、動力系系統(tǒng)；燈具為座頭燈，小小高層及高層層包括應(yīng)急燈燈。小高層52.00高層60.002辦公建筑多層55.00照明、動力系統(tǒng)統(tǒng)；燈具包括：格柵柵熒光燈、吸吸頂燈、筒燈燈、應(yīng)急燈、誘誘導(dǎo)燈等。高層70.003教科建筑教學(xué)樓55.00照明、動力系統(tǒng)統(tǒng)；燈具包括：格柵柵熒光燈、吸吸頂燈、應(yīng)急急燈、誘導(dǎo)燈燈等。綜合樓為高層，其其他均為多層層。綜合樓75.00幼兒園38.00科研80.00圖書館60.004醫(yī)療建筑門診55.00照明、動力系統(tǒng)統(tǒng)；燈具包括：格柵柵熒光燈、吸吸頂燈、醫(yī)療療專用燈、應(yīng)應(yīng)急燈、誘導(dǎo)導(dǎo)燈等。病房樓（多層）60.00病房樓（高層）75.00醫(yī)技85.005商展建筑商場55.00照明、動力系統(tǒng)統(tǒng)；燈具包括：格柵柵熒光燈、吸吸頂燈、筒燈燈、應(yīng)急燈、誘誘導(dǎo)燈等。6賓館建筑旅館60.00照明、動力系統(tǒng)統(tǒng)；燈具包括：格柵柵熒光燈、吸吸頂燈、筒燈燈、應(yīng)急燈、誘誘導(dǎo)燈等。電氣估算指標(biāo)（元/m2）暖通空調(diào)工程估估算指標(biāo)（元元/m2）使用環(huán)境系統(tǒng)形式式中央空調(diào)分散式中央空調(diào)調(diào)采暖防排煙、通風(fēng)高級一般高級一般居住建筑

480320208辦公、一般實驗驗、科研、門門診、醫(yī)技等等建筑2852254003302317教學(xué)、閱覽、會會議、商場、娛娛樂休閑、餐餐廳等建筑3552804203502618賓館、病房等建建筑3202504003302418影劇院、音樂廳廳、候機(jī)(車)廳、大會堂堂、體育館等等場館建筑590480

5023地下室

65n某房房地產(chǎn)項目價價格實證分析析：費用名稱數(shù)字（元/平方方米）比例（%）(成成本和價格)

成本土地費用162036.8231.53

85.64%前期費用1242.822.41建安費用177940.4334.62基礎(chǔ)設(shè)施3127.096.07配套設(shè)施1262.862.45期間費用4399.758.54稅金3426.66%利潤（按10%%計）3967.7%總計(銷售價格格)5138100%n南京京市房屋拆遷遷補(bǔ)償價格及及分析根據(jù)南京市城市市房屋拆遷管管理辦法（市市政府203號令）和南南京市房屋拆拆遷補(bǔ)償、補(bǔ)補(bǔ)助價格標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（寧房拆[20011]350號）房屋拆遷補(bǔ)償價價格=區(qū)位補(bǔ)償價價格+房屋重置價價格房屋重置價格==綜合費用+建筑安裝工工程費磚混一等全新住住宅房屋拆遷遷補(bǔ)償價格對對比

單位：元/平方米建筑筑面積被拆遷房屋所處處土地級別一二三四五六七八區(qū)位補(bǔ)償價格25702340201016501200670260200建筑物重置價格綜合費用950930900860800740600460建安工程費640640640640640640640640203號令合計計41603910355031502640205015001300166號令（原原非市政項目目）41503900350031002600205015001300180號令（原原市政項目）39003650330029002550205015001300將土地及房屋地地理位置有關(guān)關(guān)的費用歸為為區(qū)位價格；；將與房屋有有關(guān)的費用歸歸為房屋的重重置價格；綜綜合費用反映映的是工程造造價除建安費費用以外的其其他費用，這這一部分費用用與南京市的的房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的稅費政策策等有很大的的關(guān)系，也與與企業(yè)管理水水平、國家的的財政貨幣政政策有關(guān)。以一級地上每平平方米建筑物物為例，經(jīng)測測算如下表：：序號有關(guān)費用名稱價格（元/平方方米建筑面積積）比例（%）一白蟻防治費、勘勘察測繪規(guī)劃劃設(shè)計費及三通一平平等前期工程程費44.3

二道路、水電氣、排排污、照明、綠綠化等公共基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費101.0

三建安費用（含樁樁基、土建、給給排水、電氣氣、暖通）100+5555+32+338+28=755

四企業(yè)管理費按二二級企業(yè)25%費率測算71.3

五房屋銷售費用（2%測算）57

六平均貸款利息（財務(wù)費用）74

七人防經(jīng)費、市公公用基礎(chǔ)設(shè)施施配套等代收收費用224

八監(jiān)理、質(zhì)檢、安安檢、招標(biāo)等等其他費用26.4

九企業(yè)利潤和稅金金373

合計（不含土地地費用）971.00++755=11726

n不不同城市房價價的比較分析析：不同城市商品房房價格的比較較分析（單位位：元/萬平方米/元/平方米）城市2000年2001年2002年收入水平銷售面積平均價格收入水平銷售面積銷售面積漲幅平均價格平均價格漲幅平均價格上海117181738327512883202116.3%373113.9%

杭州9737188.7311510896179.1--5.1%353613.5%

寧波10921555195411991728.731.3%21288.9%

南京8233254.231508848305.220.1%348610.7%3620蘇州927467.2215110515106.959%21580.3%

無錫

2580常州

2655（↑118%）北京

n消費費者觀念問題題及分析：1南京京的消費者都都習(xí)慣用余錢錢一次性買房房，不習(xí)慣借借貸買房，不不愿意借貸消消費，還沒有有學(xué)會花明天天的錢，用明明天的錢，對對自己未來經(jīng)經(jīng)濟(jì)收入信心心不足。境外外如美國、日日本、香港及及新加坡等居居民都習(xí)慣借借貸消費，按按揭期長達(dá)30年，一般到60歲退休才還還清貸款，一一輩子在還錢錢，但享受了了30年。有人打打了一個形象象的比喻：外外國人買房時時是先算自己己一輩子能掙掙多少錢，然然后按此標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)去貸款買房房，而中國人人則是先算自自己現(xiàn)在手中中有多少錢，決決定買房，無無疑加大了買買房的壓力，對對房價的承受受能力也就降降低，當(dāng)然覺覺得房價太高高。2缺乏乏梯度消費觀觀念，不是根根據(jù)自己的經(jīng)經(jīng)濟(jì)承受能力力來決定買房房，總想一步步到位，購買買商品房面積積偏大，要求求在120平方米以上上，不知以舊舊換新，以小小換大，使自自己輕松改善善居住條件。在在買房總價過過高時，認(rèn)為為住宅單價也也太高。南京京房地產(chǎn)市場場梯度供應(yīng)體體系也不完善善，大戶型偏偏多，缺少中中小戶型。劍劍橋國際公寓寓的銷售火暴暴就證明了這這一點。二手手房交易完善善也可逐步解解決此問題。目目前南京市在在政策上也鼓鼓勵買賣房，只只對差額部分分面積繳稅，而而且房改房目目前交易還不不需要繳納土土地增值稅。3目前前南京有些地地區(qū)的房價上上漲速度太快快，如南京的的河西地區(qū)，房房價從2500元/平方米到一一年前的3000元/平方米，現(xiàn)現(xiàn)在普遍漲到到4000元/平方米，增增幅達(dá)33%。居民心理理感覺南京房房價漲得太快快。4南京京的居民習(xí)慣慣生活在老城城區(qū)（明城墻墻內(nèi)），由于于交通、就業(yè)業(yè)、教育等多多種因素不愿愿意出城居住住，而且目前前南京的新城城如江寧、仙仙西等由于配配套條件不具具備，成為“鬼城”、“臥城”。而南京實實行老城改造造，老城新項項目越來越少少，故房價較較高，居民心心理感覺明顯顯。因此南京京應(yīng)完善新城城配套條件，建建立大南京概概念，實施跨跨江發(fā)展戰(zhàn)略略，鼓勵居民民在新城居住住。5在新新舊體制轉(zhuǎn)換換過程中，居居民不能很快快適應(yīng)。由于于房改房（2~3萬/每套）、集集資房（1200~~1800元/平方米）、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房（控控制在1500元/平方米以內(nèi)內(nèi)）和商品房房（3290元/平方米）的的價格相差很很大，從1999年全面實行行住房制度改改革到現(xiàn)在，這這個過程較短短，居民心理理反差較大，加加上經(jīng)濟(jì)收入入增長不快，住住房補(bǔ)貼不到到位，居民對對房價上漲非非常敏感。6土地地供應(yīng)市場化化后，土地價價格上漲飛快快，如江寧的的地價已達(dá)40萬/畝，河西已已達(dá)200萬/畝，南京六六合新區(qū)中心心商業(yè)用地達(dá)達(dá)450萬/畝。南京市市區(qū)一些地段段的地價在一一年內(nèi)已翻了了一番，去年年1500元/平方米能拿拿到的土地，今今年要3000元/平方米才能能拿下。加上上新聞媒體的的報道和宣傳傳，居民心理理壓力較大。7近幾幾年日用消費費品價格持續(xù)續(xù)走低，而房房地產(chǎn)價格卻卻一直在漲，老老百姓感覺明明顯。8中國國的住宅消費費政策是：高高收入家庭購購買市場商品品房，中低收收入家庭購買買經(jīng)濟(jì)適用房房，低收入家家庭購買租賃賃廉租房。許許多家庭屬于于中低收入，受受政策限制既既不能購買經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房，又又買不起商品品房，再加上上經(jīng)濟(jì)適用房房供應(yīng)有限，面面對價格猛漲漲的商品房價價格，心理壓壓力較大，而而且在南京這這部分人群比比例較大。南京市有關(guān)住宅宅價格等指標(biāo)標(biāo)比較分析表表比較內(nèi)容19981999200020012002（上半半年）

南京市

國內(nèi)生產(chǎn)總值總值（億）825.13899.4210201154

增幅（%）9%9%14%11.2%

人均年可支配收入收入（元）

7018.27693.882338850.59514.3增幅（%）8%9.6%7%7.5%7.5%（預(yù)計計）住宅平均價格價格（元/M22）29162780291030933290（1~~8月）增幅（%）

－4.7%4.7%6.3%6.4%商品房平均價格價格（元/M22）34073366315034863620（1~~8月）增幅（%）

－1.2%－6.4%10.7%3.8%人口增長人口（萬）532.31537.43544.89

增幅（%）0.47%0.96%1.39%

江蘇省住宅平均價格價格（元/M22）

1469154516951814（1~~6月）增幅（%）

5.2%9.7%7%

南京市目前房價價收入比分析析戶均住宅建筑面面積（平方米米）房價收入比備注69.195（目目前水平）6.84計算依據(jù)：戶均=3..5人年收入=95514.3//人單價=32290（元/平方米）807.91908.901009.8812011.86南京市不同面積積和房價收入入比下的住宅宅平均價格控控制值戶均建筑面積（戶均按3.55人計算）房價收入比(年收入=9514.33/人)住宅平均價格控控制值（元/平方米）基數(shù)（以房價收入比比等于3為100%）69.195平方米31443.7100%52406.2167%62887.5200%83850.0267%125775.0400%80平方米31248.8100%52081.3167%62497.5200%83330.0267%124995.0400%100平方米米3999.0100%51665.0167%61998.0200%82664.0267%123996.0400%n南京京市房產(chǎn)局市市場處調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)表明：1

月月收入4000元以下，年年收入5萬元以下的的中低收入家家庭占70%，收入在2001~~4000元/月的家庭是是購房主體；；2

城城中和城東居居民是較大的的區(qū)域購房群群體，占50.677%；3

常常住戶口市民民是主要購房房者，占潛在在消費者的89.122%；4

居居民首選購房房區(qū)域是城東東（37.211%）、河西（26.188%）和城中（9.14%），共占72.533%。而這些區(qū)區(qū)域的房價較較高；5

南南京居民購房房首選多層住住宅（80.088%）及小高層層住宅（30.2%）；6

影影響居民購房房的三項主要要因素為交通通條件、價格格和樓盤質(zhì)量量；7

有有31.699%的消費者希希望購買81~1000平方米，有27.977%希望購買101~1120平方米，15.555%