f 興禪詩項(xiàng)目市場可行性研究 f (一)市場調(diào)研內(nèi)容 35 (三)區(qū)域市場目標(biāo)客層研究 37項(xiàng)目SWOT分析 39 f (一)營銷基本原則 47(二)房地產(chǎn)營銷價值模式 48 (五)房地產(chǎn)4P營銷 51 f f 要城市街道相容任公司公園，游樂園購物：伊藤洋華堂，摩爾百盛，人民商場，太平洋商場，王府 f 第一部分市場篇場分析歷史文化都是國務(wù)院首批公布的個歷史文化名城之一。隨著西部大開發(fā)的地理位置和自然資源成華、武侯五個行政區(qū)及成都高新技術(shù)開發(fā)區(qū)共有土地面積 f 生活特色行政區(qū)劃目前，成都市轄區(qū)市(縣級市)縣，即錦江區(qū)、青羊區(qū)、成華優(yōu)越。例如優(yōu)越的城市設(shè)施配套等… f 戰(zhàn)略中心城布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集圈層式發(fā)展為疏密結(jié)合的導(dǎo)城市向東部、南部發(fā)展；優(yōu)化城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)與布局，重點(diǎn)建設(shè)中心城周邊七個都市區(qū)是由大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽等七個衛(wèi)星城與中心城共同構(gòu)成的高度城市化和現(xiàn)代化的城市群，是形中心城規(guī)劃區(qū)范圍，各衛(wèi)星城按照各自的職能分工，優(yōu)勢互補(bǔ)，都市區(qū)是市域城市化及第二、第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；都市區(qū)能在年以前逐步實(shí)現(xiàn)一體化；各衛(wèi)星城既相對獨(dú)立地承擔(dān) f 隨著平方公里的大成都概念提出后，初步擬定將一環(huán)路2.城市發(fā)展方向向東發(fā)展：區(qū)，四縱五橫的干道系統(tǒng)。該規(guī)劃區(qū)是以生活居住功能為主的生態(tài) f 向南發(fā)展：根據(jù)《成都市總體規(guī)劃(~年)》、《成都市向東向南路)周邊為核心的平方公里地區(qū)，重點(diǎn)以發(fā)展科研、教育、文化及高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能的，以高新技術(shù)發(fā)展導(dǎo)向的綜合性城市科技產(chǎn)業(yè)文化區(qū)；人南延線和火車南站立交橋有機(jī)地連接了舊城區(qū)與城3.城市發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域城東區(qū)域——改造熱點(diǎn)區(qū)城南城市副中心區(qū)域——建設(shè)熱點(diǎn)區(qū)城市向南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設(shè)啟動；同時，臨近成都市高品質(zhì)樓盤開發(fā)集中區(qū)——城南，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展周邊衛(wèi)星城——輻射熱點(diǎn)區(qū)區(qū)、成溫公路的施工帶熱了溫江；同時其他衛(wèi)星城鎮(zhèn)也正越來越新希望、棠湖集團(tuán)等進(jìn)入衛(wèi)星城，未來幾年內(nèi)，周邊衛(wèi)星城的發(fā) f 五”時期上升個百分點(diǎn)，其中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別年全社會固定資產(chǎn)投資達(dá)億元，增速達(dá)。f年成都市固定資產(chǎn)投資超速發(fā)展，發(fā)展勢頭較為猛3.社會消費(fèi)年社會消費(fèi)品零售總額達(dá)億元，比年增長，年均增長。 f 4.居民收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由年的元增加到年的年末成都市總?cè)丝谌f人，在全國特大城市中，僅次于人口萬人；女性人口萬人，男性人口萬人；全市共萬戶，其中，市區(qū)為萬戶，縣(市)為萬戶。全市平均每戶人，其中，市區(qū)平均每戶人。全市人口密度為 f 年末成都市戶籍人口萬人比上年末增加萬人。全年出生人口萬人，出生率為‰；死亡人口萬人，。僅為‰，遠(yuǎn)低于“十五”人口發(fā)展目標(biāo)中‰的指標(biāo)，成都市的產(chǎn)市場現(xiàn)狀年國家根據(jù)房地產(chǎn)價格上漲過快和投機(jī)炒房的狀況，加強(qiáng) f 年房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個新的調(diào)整期，國家根據(jù)房地產(chǎn)價格上漲過快和投機(jī)炒房的狀況，繼續(xù)加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)規(guī)所得稅征管辦法，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu) f 在國家進(jìn)一步加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的同時，成都市也及供應(yīng)；對廉租住房對象實(shí)行“應(yīng)保盡?！?適當(dāng)調(diào)整保障比例，擴(kuò)大問題的方案。區(qū)市縣人均住房面積普查、九城區(qū)人均平方米以下住房困難家 f 段。作為我市例持續(xù)增長(參見圖)。圖：成都房地產(chǎn)開發(fā)在固定資產(chǎn)中所占比例走勢分析重要因素之一。至年間，成都地價上漲。年1－5月，在開發(fā)投資完成額中，開發(fā)商支付的土地取得費(fèi)用7406億元，同比增長1501％，土地成本占投資完成額的比例為4427％，同比提高1352個百分點(diǎn)。)外來資金對房地產(chǎn)投資的影響越來越大。開發(fā) f 華新國際進(jìn)入成都房地產(chǎn))成都房地產(chǎn)市場供求關(guān)系趨于平衡圖：成都五城區(qū)房地產(chǎn)總體供應(yīng)銷售表一方面，五城 f 年，供應(yīng)面積開始超過交易面積，供銷比快速上升為。)競爭日漸激烈，市場細(xì)分必須更加明確，產(chǎn)生深刻的影響。下圖反映了年年上半年五城區(qū)住宅的所緩解。圖：住宅市場供銷售情況(年年上半年)f幅受到宏觀調(diào)控等多方面影響開始圖：住宅均價(年年上半年) f 根據(jù)近三年五城區(qū)的土地供應(yīng)規(guī)模(年土地供應(yīng)量分別為、和萬平方米)，可以預(yù)測，在住宅市場都目前投入使用的甲級寫字樓總共有座，其中座位于區(qū)域內(nèi)(川信大廈、城市之心、時代廣場、中環(huán)廣場和冠城大廈)，座位于區(qū)域內(nèi)(威斯頓聯(lián) f 量面積為，平方米，平均租圖：甲級寫字樓租金變化(年年上半年)(圖)可以看出，從年ff業(yè)地產(chǎn)銷售面積為萬平方米，同比上升％，銷售金額同比增長％，被稱為成都商業(yè)地產(chǎn)年。然而，進(jìn)入年以后，過度的開發(fā)導(dǎo)致了供銷比從年的直接上漲到，明顯，為％，銷售面積同比下降％，標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)開始價 f 在經(jīng)過一段時間的理性調(diào)整以后，年商業(yè)物業(yè)價格開始有所上升，市場開始回暖(圖)。逐漸形光華、紅牌樓商業(yè)中心等)和個左右的社區(qū)中心，因此，新生的區(qū))。二手房市場(商品房) f 以看出二手房在年和年上半年、月份，二手房市場悄然回暖。但月月，受到營業(yè)避 f 力量 f 作性質(zhì)車上下班的路天準(zhǔn)時到市中心上 f 要任何換乘工具，就可以直等等。這種聚居f區(qū)域的分布集中在城南區(qū)域包括興未艾。f的環(huán)線分布于內(nèi)環(huán)線內(nèi)的區(qū)域。隨著舊城改造工程的進(jìn)一步實(shí)施以及城市f且地價水平也相對較ff與一環(huán)線場等。開發(fā)商：成都遠(yuǎn)鴻房產(chǎn)大道德盛路交匯處，處于 f 業(yè)(裙樓，1---4層)與一體項(xiàng)目未開盤(資料更新中-----------)都天盛房產(chǎn)基本情況：成都市北大街(好又多旁) f 題項(xiàng)目未開盤(資料更新中-----------)價格租金分析住宅區(qū)域周邊價格分析樓盤樓盤錦天國際一號公館時代領(lǐng)地天盛壹中心賽格廣場2都能帶動個案銷售的發(fā)展。分析區(qū)域總體均價平均數(shù)為，最高價，起價平均數(shù)為。類市場的 f 租金為月其手市場來看，現(xiàn)這一區(qū)域電梯公寓售價均為立空間1f23456789擬建樓盤價格=典型樓盤價格*各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值地段資源評加分權(quán)天盛壹中心權(quán)本項(xiàng)目(估)評加分權(quán)市場定位及產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì) f 對噪音、環(huán)境干擾的建筑質(zhì)量、裝修的要求對休閑空間、娛樂要求景觀、人文的稀缺要求強(qiáng)高低低無無無強(qiáng)弱高高高低高高弱f1地處城市核心區(qū)域周圍環(huán)境卻安靜，理想的城市中心居住區(qū)濃經(jīng)形成了成熟的商2.受到地塊周邊建筑環(huán) (將遠(yuǎn)低于周邊其他樓未來將直接影響房價和利潤機(jī)會第二部分：營銷定位篇項(xiàng)目定位為：高層中擋小戶型電梯公寓 f 元左右，其結(jié)構(gòu)上的最大特點(diǎn)是只有一間房間，一套廚衛(wèi)。建筑面積方面增大到平方米—平方米，而且在房屋結(jié)構(gòu)方面還廚房、客廳、餐廳、陽臺等等面向中層收入的白領(lǐng)出租，一般每個人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用每月在－ f 靡起來。主力面積在－平方米之間，總價在－萬元之間，單身公寓設(shè)計(jì)定位的基本特點(diǎn)主力面積大多控制在—平方米左右，較全市普通商品住宅成交面積范圍(平 f 地區(qū)普通住宅平均單價的以上，在看似較低的總價下，卻隱含著下幾大類：類類類類 f 公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)一般在—元平方米之間。戶群體買具有以上特定設(shè)計(jì)要求和突出的市場特點(diǎn)的單身公寓住宅產(chǎn)品在－歲之間，二者相加占到總購房者的％，另外在付款方式獨(dú)立居住的本市高學(xué)歷青年 f 些追求獨(dú)立新生活的女性。而且調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，她們多為歲以下作為棲身港灣 f 的發(fā)現(xiàn)事和部屬的挑戰(zhàn)，來自公司經(jīng)營策略的變化這群人所面對生存的做房奴 f 結(jié)論：從規(guī)劃設(shè)計(jì)到產(chǎn)品外觀，社區(qū)配套等切入(如層高，裝修，顏色搭配等)都做到輕松，自然，大氣，毫無壓抑感。打造一種!——客戶層面：歸屬、溫馨、輕松，自由，實(shí)用第三篇：營銷實(shí)戰(zhàn)篇由于項(xiàng)目量小，抵抗市場風(fēng)險(xiǎn)弱，競爭中處于劣勢市場差異化策略：目前本區(qū)域中小戶型缺乏；最重要的客戶，即外地來蓉的白領(lǐng)階層； f 銷價值模式：【消費(fèi)者剩余=消費(fèi)者的評價—產(chǎn)品的售價】決定消費(fèi)者是否購買該產(chǎn)品的前提是其所獲得的消費(fèi)者剩余能否達(dá)o產(chǎn)品的對路性：只有適合消費(fèi)者的產(chǎn)品才能獲得他們的評價。 f oo結(jié)合：從市場調(diào)查中：這一區(qū)域中，電梯公寓面積的租金為月一區(qū)域電梯公寓售價均為平方米 f 賣居住空間(有限支付能力)；“賣房子之外，還賣一種生活”； f Price價格(均價) f 需求，欣賞角度，產(chǎn)品務(wù)和品質(zhì)的差異化是我們制勝的關(guān)鍵。結(jié)語