某房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告內(nèi)容目錄TOC\o"1-1"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc182640129"【項(xiàng)目概況及評(píng)評(píng)估綜述】11HYPERLINK\l"_Toc182640130"【項(xiàng)目投資管理理評(píng)估】3HYPERLINK\l"_Toc182640132"【項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)評(píng)估】4HYPERLINK\l"_Toc182640133"【項(xiàng)目營(yíng)銷工作作評(píng)估】122HYPERLINK\l"_Toc182640134"【項(xiàng)目進(jìn)度、工工程管理評(píng)估】199【項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理理評(píng)估】HYPERLINK\l"_Toc182640135"【項(xiàng)目成本管理理評(píng)估】35【項(xiàng)目物業(yè)管理理評(píng)估】【項(xiàng)目人力資源源管理評(píng)估】附件1：項(xiàng)目大大事記附件2：項(xiàng)目總總平面圖附件3：項(xiàng)目實(shí)實(shí)景照片某房地產(chǎn)項(xiàng)目后后評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目概況及綜合合評(píng)估項(xiàng)目概況某房地產(chǎn)項(xiàng)目是是某房地產(chǎn)地產(chǎn)產(chǎn)以公開競(jìng)拍拍方式于2008年1月29日競(jìng)得的。項(xiàng)項(xiàng)目位于某市市市中心13公里。用地地總面積89214平方米，總總建筑面積1667334平方米,容積率1.6，規(guī)劃用途途為住宅用地地。項(xiàng)目于20099年11月取得土地地，一期2010年3月3日開工，二二期2011年4月1日開工，一一期2012年3月23日入伙，二二期2013年10月31日入伙，開開發(fā)周期444個(gè)月。（以以項(xiàng)目首期主主體動(dòng)工至項(xiàng)項(xiàng)目最后一期期入伙之日止止）。該項(xiàng)目住宅總計(jì)計(jì)1233戶，商鋪51套。截止2014年5月底，項(xiàng)目目已銷售住宅10544戶，商鋪21套。實(shí)際交房1025戶（一期531戶，二期494戶），商鋪20套。已入住788戶（一期429戶，二期359戶），商商鋪20套。項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目總體規(guī)劃指指標(biāo)標(biāo)一期指標(biāo)二期指標(biāo)宗地用地面積（㎡㎡）8921447725.2241488.88總建筑面積（㎡㎡）166734..00677333.667789400.3399A.其中計(jì)入容容積率建建筑面積（㎡㎡㎡）141250..66665755.558875495.0088一.住宅宅總建筑面積積（㎡㎡）136115..55264019.223372096.22991..多多層36747.446619680.772217066.77442..小小高層34498.223321943.339912554.88443.高層層64869.883322395.112242474.7711二.商業(yè)建建筑面積（㎡㎡㎡）3828.0331496.9882331.055三.公共設(shè)設(shè)施（㎡）1307.111239.371067.7441..物物業(yè)管理用用房房330.850330.852..社社區(qū)活動(dòng)中中心心203.370203.373.文化化活活動(dòng)用房353.310353.314..其其他設(shè)施用用房房（配電房房、消消控等）419.58239.37180.21容積率1.5981.3331.82B.不計(jì)容積率率建筑面面積（㎡）25483.4411578.009913905.3311一.架架空空層建筑面面積積（㎡）2131.7111214.644917.07二.半半地地下室面積積（㎡㎡）（可售售）4490.4222603.1661887.266三.全全地地下室面積積（㎡㎡）18861.22777760.29911100.9988（不含另加建77003.97平米）覆蓋率19.64%17.30%22.03%總停車位（個(gè)）1129440685其中地下停停車（個(gè)個(gè)）506217281地面停車（個(gè)個(gè)）623223404總戶數(shù)1233589644注：上述數(shù)據(jù)為為項(xiàng)目竣工查查仗面積。一一期可售面積積是681199.37平米（其中中計(jì)容住宅640199.23平米，商業(yè)1496..98平米，不計(jì)計(jì)容半地下室室2603..16平米），二二期可售面積積是762488.25平米（其中中計(jì)容住宅720966.29平米，商業(yè)2331..05平米，不計(jì)計(jì)容半地下室室1887..26平米），總總的可售面積積1443667.42平米。二期期商業(yè)面積22331.005平米中含66.35平米作為居居委用房，不不可售。項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)完完成情況3．1經(jīng)濟(jì)效益益方面（單位位：萬元）某房地產(chǎn)整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益情況況（萬元）項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)值實(shí)際完成值（預(yù)預(yù)估估）偏差率偏差原因銷售總收入6144674878.009921.8%售價(jià)提升、面積積增增多開發(fā)總成本5827673270.226625.7%規(guī)費(fèi)、人工、材材料料、融資成本上上升凈利潤(rùn)-2276.221607.833170.63%%銷售凈利率-3.8%2.15%156.57%%銷售凈利率（扣扣除除占用集團(tuán)團(tuán)資資金成本后后）-14.23%%-6.49%145.61%%占用資金成本共共計(jì)計(jì)6465萬元項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率率項(xiàng)目靜態(tài)投資回回收收期某房地產(chǎn)一期經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益情況況（萬元）項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)值實(shí)際完成值（預(yù)預(yù)估估）偏差率偏差原因說明銷售總收入27503.000034554.551125.64%1、實(shí)際可售面面積比比目標(biāo)可售售面面積增加3100平米左右（半半半地下室計(jì)計(jì)入入產(chǎn)權(quán)面積積）；2、實(shí)際銷售售均價(jià)比目標(biāo)標(biāo)均價(jià)高800元/平米。開發(fā)總成本30172.667733266.881110.25%凈利潤(rùn)-2669.66771287.700148.23%%銷售凈利率-9.7%3.73%138.45%%銷售凈利率（扣扣除除占用集團(tuán)團(tuán)資資金成本后后）-16.34%%-1.55%9.5%占用集團(tuán)資金成成本本1824..84萬元項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率率項(xiàng)目靜態(tài)投資回回收收期2.641.4某房地產(chǎn)二期經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益情況況（萬元）項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)值實(shí)際完成值（預(yù)預(yù)估估）偏差率偏差原因說明銷售總收入3394340323.558818.8%1、實(shí)際可售面面積比比目標(biāo)可售售面面積增加660.227平米左右（半半半地下室計(jì)計(jì)入入產(chǎn)權(quán)面積積）；；2、實(shí)際銷售均均價(jià)比比目標(biāo)均價(jià)價(jià)高高176.554元/平米。開發(fā)總成本3354940003.445530.17%凈利潤(rùn)393.48320.13-18.64%%銷售凈利率9.7%0.8%-91.75%%銷售凈利率（扣扣除除占用集團(tuán)團(tuán)資資金成本后后）1.15%-10.71%%-831%占用集團(tuán)資金成成本本4640..69萬元項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率率項(xiàng)目靜態(tài)投資回回收收期3.851.23.2關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)完成情況某房地產(chǎn)一期關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成成情況項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)節(jié)點(diǎn)實(shí)際節(jié)點(diǎn)偏差率偏差原因說明土地獲取時(shí)間2008-122--302009-111--3300天政府拆遷未完成成《土地證》取得得時(shí)時(shí)間2009-111--9《施工許可證》取取得時(shí)間2010-1--552010-2--11036天主體開工時(shí)間2009-122--12010-3--3392天時(shí)間調(diào)整公開銷售時(shí)間2010-9--2282010-100--2325天銷售率達(dá)到955%%時(shí)間2013-122--20竣工時(shí)間2011-111--282012-1--11851天入伙時(shí)間2011-122--152012-3--22399天時(shí)間調(diào)整某房地產(chǎn)二期關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成成情況項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)節(jié)點(diǎn)實(shí)際節(jié)點(diǎn)偏差率偏差原因說明《施工許可證》取取得時(shí)間2011-2--2282011-5--11980天總包備案延遲主體開工時(shí)間2011-4--112011-4--110公開銷售時(shí)間2012-4--1102012-5--22646天銷售率達(dá)到955%%時(shí)間2014-9--330竣工時(shí)間2013-5--3302013-100--29152天施工及驗(yàn)收延遲遲入伙時(shí)間2013-6--2282013-100--31125天項(xiàng)目后評(píng)估綜述述投資發(fā)展方面：：2008年初，為了了配合集團(tuán)上上市，拓展全全國(guó)市場(chǎng)，在在某市投石問路路，以1.42億元競(jìng)得該該項(xiàng)目134畝土地。隨隨后經(jīng)歷了中中國(guó)房地產(chǎn)的的大起大落，2008年全球金融融危機(jī)、中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)快速跌落，2009年的恢復(fù)，2010年的國(guó)十條條出臺(tái)、某市市實(shí)行雙限政政策，2011年國(guó)八條出出臺(tái)，抑制房房?jī)r(jià)快速上漲漲，2012年、2013年百?gòu)?qiáng)房企企紛紛涌入某某市，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重供供大于求，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇劇。某市是個(gè)三線線城市，加上上本項(xiàng)目處于于兩鎮(zhèn)中間，位位置較偏，周周圍缺乏商業(yè)業(yè)配套，房?jī)r(jià)價(jià)較低，使整整個(gè)項(xiàng)目投資資回收期長(zhǎng)，投投資回報(bào)率低低。項(xiàng)目總投資733270.226萬元，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤(rùn)1607..83萬元，稅后后銷售利潤(rùn)率率2.15%，投資收益益低。（后續(xù)續(xù)未售物業(yè)存存在不確定性性）。規(guī)劃設(shè)計(jì)方面：：本地塊原為為農(nóng)田，地塊塊呈M狀，北面已已建成幼兒園園，東北面緊緊鄰京滬高鐵鐵線和100KV高壓線，南南面為市政道道路，設(shè)計(jì)上上硬性約束條條件較多。最最終本項(xiàng)目由由14棟多層，5棟小高層，7棟高層組成成。多層356套，戶型面面積78-1221平米，多層層可售面積367477.5平米；小高高層和高層產(chǎn)產(chǎn)品由82-887平米小戶型型、133-1140平米大戶型型、164-2273平米復(fù)式三三種戶型產(chǎn)品品組成，其中中小戶型376套，小戶型型可售面積318611.3平米；大戶戶型464套，大戶型型可售面積630866.46平米；復(fù)式37套，復(fù)式可可售面積8636..46平米。本項(xiàng)項(xiàng)目大戶型套套數(shù)多、可售售面積比重大大，在以剛需需為絕對(duì)主打打的區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)和改善備受受抑制的大市市場(chǎng)環(huán)境下銷銷售壓力巨大大，導(dǎo)致大戶戶型和復(fù)式產(chǎn)產(chǎn)品嚴(yán)重滯銷銷。小區(qū)50000平米綠化園園林景觀、800平米的社區(qū)區(qū)泳池、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)籃球場(chǎng)、健健身設(shè)施等配配套，在區(qū)域域內(nèi)奠定了品品質(zhì)標(biāo)桿的口口碑?？傮w而言，項(xiàng)目目在規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、建筑形態(tài)態(tài)配比、戶型型設(shè)計(jì)、外立立面設(shè)計(jì)、小小區(qū)環(huán)境及配配套等而言都都堪稱區(qū)域內(nèi)內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目，為為某房地產(chǎn)地產(chǎn)產(chǎn)樹立了良好好的品牌形象象，但大戶型型面積比例過過大，導(dǎo)致以以剛需為絕對(duì)對(duì)主打的本區(qū)區(qū)域內(nèi)大戶型型產(chǎn)品嚴(yán)重滯滯銷。營(yíng)銷管理方面：：該項(xiàng)目在產(chǎn)品品包裝、形象象定位、策劃劃推廣、營(yíng)銷銷活動(dòng)、開盤盤組織、銷售售現(xiàn)場(chǎng)管理等等方面，在當(dāng)當(dāng)?shù)貥淞⒘藰?biāo)標(biāo)桿的形象。該項(xiàng)目的推出，快速拉高了##市北片區(qū)的房?jī)r(jià)，從2008年的均價(jià)3200元/平米，提高到2013年均價(jià)5000余元/平米（我司2013年銷售均價(jià)5480元/平米），該項(xiàng)目的價(jià)格比周邊樓盤同類產(chǎn)品平均價(jià)格高出500-600元/平米，最高一套賣到了6800元/平米的價(jià)格。多層及小戶型在2012年全部售罄。剩余大戶型產(chǎn)品由于總價(jià)高，缺少目標(biāo)客戶，銷售非常吃力。工程管理方面：：該項(xiàng)目施工期期內(nèi)正趕上全全國(guó)范圍的勞勞動(dòng)力短缺和和勞務(wù)工資快快速上漲，一一期的混凝土土和其他材料料價(jià)格也大幅幅上漲，甲乙乙雙方對(duì)合同同的理解不同同，互相指責(zé)責(zé)，總包不配配合不蓋章，我我方工程管理理上缺乏強(qiáng)制制手段，導(dǎo)致致二期竣工驗(yàn)驗(yàn)收延誤5個(gè)月，雖然然在最后規(guī)定定的入伙日期期前完成了綜綜合竣工驗(yàn)收收，但過程也也是驚險(xiǎn)的?；鼗仡^看，該項(xiàng)項(xiàng)目工程管理理是整個(gè)項(xiàng)目目開發(fā)過程的的一個(gè)短板。由由于管理的不不到位，工程程上出現(xiàn)了較較多的質(zhì)量通通病問題，主主要集中在內(nèi)內(nèi)墻開裂和滲滲漏上。此事事處理的不到到位，也造成成了業(yè)主大規(guī)規(guī)模投訴，給給公司造成了了不良影響。一期二期主體工程質(zhì)量做的還比較好，一期高層12#、二期高層#被評(píng)為某市市優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程；一期現(xiàn)場(chǎng)或某市市安全文明管理工地，二期獲江蘇省安全文明工地。財(cái)務(wù)管理方面：：某房地產(chǎn)項(xiàng)目目計(jì)劃自籌資資金58726萬元，銀行行貸款30000萬元。其中中預(yù)計(jì)一期需需貸款15000億元，二期期需貸款15000億元。實(shí)際際自籌資金187000萬元，銷售售回籠9853萬元。銀行行貸款2.5億元，其中中一期12000萬元，二期13000萬元。根據(jù)集團(tuán)下發(fā)的的該項(xiàng)目項(xiàng)目開開發(fā)建議書預(yù)預(yù)測(cè)，一期二二期總體收入入為61446萬元，開發(fā)發(fā)成本58726萬元，凈利利潤(rùn)-2276萬元，稅前前銷售凈利率率-3.499%。本次項(xiàng)目后后評(píng)估實(shí)際測(cè)測(cè)算總體銷售售收入為748788.09萬元，開發(fā)發(fā)成本732700.26萬元，凈利利潤(rùn)1607..83萬元，銷售售凈利潤(rùn)率2.15%。（后續(xù)未售售物業(yè)存在不不確定性）。本項(xiàng)目在大家的的努力下，利利潤(rùn)情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，實(shí)實(shí)現(xiàn)了本項(xiàng)目目不虧損的努努力目標(biāo)。成本管理方面：：總體上項(xiàng)目目的成本管理理處于可控狀狀態(tài)，成本變變動(dòng)在計(jì)劃控控制目標(biāo)之內(nèi)內(nèi)。動(dòng)態(tài)成本本較過程目標(biāo)標(biāo)成本結(jié)余704.668萬元，結(jié)余余率1.72%。其中一期結(jié)結(jié)余133.777萬元，二期期結(jié)余570.991萬元。較目目標(biāo)成本增加加的分項(xiàng)主要要的是簽證、市市場(chǎng)人工及材材料價(jià)格的大大幅調(diào)差。較較目標(biāo)成本減減少的分項(xiàng)主主要是政府規(guī)規(guī)費(fèi)、與壟斷斷行業(yè)積極談?wù)勁匈M(fèi)用降低低、施工結(jié)算算成本管控、設(shè)設(shè)計(jì)優(yōu)化等，如如教育設(shè)施附附加費(fèi)、室外外高壓線路、室室外排水排污污工程，二期期園林優(yōu)化等等。成本和合合同管理方面面也出現(xiàn)過較較大問題：一一期總包保函函到期未預(yù)警警，二期總包包室外工程合合同追索不及及時(shí)就付款等等大問題。物業(yè)管理方面：：從前期銷售售配合、前期期物業(yè)形象展展示、入伙、裝裝修管理及日日常管理等幾幾個(gè)階段物業(yè)業(yè)都表現(xiàn)出了了良好的風(fēng)貌貌，體現(xiàn)了某某房地產(chǎn)物業(yè)業(yè)管理的特色色，在當(dāng)?shù)貥錁淞⒘溯^好的的口碑和信譽(yù)譽(yù)，為項(xiàng)目的的持續(xù)熱銷打打下了基礎(chǔ)。由由于人力與成成本的關(guān)系，物物業(yè)管理還有有較大的可提提升空間。人力資源方面：：異地項(xiàng)目管管理要保證集集團(tuán)企業(yè)文化化和規(guī)章制度度的落地以及及超強(qiáng)的執(zhí)行行力，人是最最關(guān)鍵因素。某市公司成立6年中，工程口的人員流動(dòng)率最高，工程師，工程經(jīng)理、成本經(jīng)理、工程副總的變動(dòng)都高于其他部門。前3年?duì)I銷經(jīng)理一直缺位，報(bào)批報(bào)建崗位人員也多次被挖走。由于項(xiàng)目連續(xù)開發(fā)及人員招聘難度大，始終未滿編。人員不到位，也使一些工作不細(xì)致，管理跟不上。綜合方面：該項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目從簽簽約拿地到二二期入伙歷經(jīng)經(jīng)5年時(shí)間，有有喜有憂。從從項(xiàng)目角度看看，基本上完完成了開發(fā)建建議書的要求求，在某市北北區(qū)樹立了某房地地產(chǎn)地產(chǎn)的品品質(zhì)形象，建建立了良好的的公共關(guān)系，經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)超額額完成；從管管理角度看，管管理經(jīng)驗(yàn)不足足，管理不到到位的地方也也非常多，尤尤其是與總包包方的管理和和斗爭(zhēng)，值得得認(rèn)真反思、總結(jié)和和借鑒。某市在江蘇人均均GDP排名第一，但但房?jī)r(jià)不高，不不僅排在南京京、蘇州之后后，甚至排在在本省常州、南南通之后！江江蘇的建造標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)在全國(guó)可可能是最高的的：外保溫、外外遮陽、太陽陽能、中水回回用等綠色環(huán)環(huán)保措施都是是必備的，燈燈光工程、綠綠化工程、公公建配套都要要經(jīng)過政府審審圖和驗(yàn)收，同同時(shí)某市的壟斷行行業(yè)費(fèi)用也是是全國(guó)最高的的：大配套費(fèi)費(fèi)104元/平米，人防防異地建設(shè)費(fèi)費(fèi)104元/平米，教育育設(shè)施附加費(fèi)費(fèi)70元/平米，水務(wù)務(wù)管貼費(fèi)50元/平米，供電電配套費(fèi)190元/平米，等等等，這些費(fèi)用用使房地產(chǎn)公公司的利潤(rùn)大大部分被侵蝕蝕掉。某市2013年年商品房的平平均價(jià)格是7800元，該項(xiàng)目所在的的某市北區(qū)鎮(zhèn)基基本上是某市市價(jià)格最低的的地方。地價(jià)價(jià)高、建造標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)高、房?jī)r(jià)價(jià)低，去化率率慢導(dǎo)致項(xiàng)目目難以盈利。近近幾年中國(guó)幾幾乎所有的大大牌開放商都都進(jìn)入了某市市，有盈利的的，也有嚴(yán)重重虧損的，典典型的比如長(zhǎng)長(zhǎng)甲地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的長(zhǎng)泰國(guó)際際花園社區(qū)，按15000元/平米售價(jià)設(shè)計(jì)的，產(chǎn)品很漂亮，現(xiàn)房，但在某市北區(qū)8000元/平米還賣不動(dòng)！對(duì)于某市市這樣的高地地價(jià)、低房?jī)r(jià)價(jià)的地區(qū)，拿拿地和開發(fā)模模式都應(yīng)相應(yīng)應(yīng)調(diào)整。二、項(xiàng)目投資發(fā)發(fā)展評(píng)估1、項(xiàng)目發(fā)展期期內(nèi)房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展回顧顧1.120010-20013年某市市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展及房地產(chǎn)產(chǎn)總體發(fā)展數(shù)數(shù)據(jù)項(xiàng)目2010年2011年2012年2013年數(shù)額同比數(shù)額同比數(shù)額同比數(shù)額同比全市GDP（億元）575813.1%688019.49%780013.4%80703.46%全市常住人口（萬萬人）637.562．9%643.220.89%646.550.52%648.410.29%全市房地產(chǎn)投資資規(guī)規(guī)模（億元元）3800022.6%410007.9%36000-12.2%33000-8.33%全市商品房批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積（萬萬萬平米）628.6165.3%691.469.99%557.22-19.41%%527.78-5.28%全市商品房銷售售面面積（萬平平米米）544.15-18.36%%329.3-39.48%%545.2365.57%505.82-7.23%全市商品房銷售售金金額（億元元）442.562．67%283.3-35.99%%421.1148.64%406.94-3.36%全市商品房銷售售均均價(jià)（元/平米）813326.76%86035.78%7723-10.23%%80454.17%全市商品房供求求比比1.16103.5%2.181%1.02-51.4%1.041.96%全市土地成交金金額額（億元）34781.2%226-34.87%%139-38.50%%292110.07%%全市土地成交面面積積（萬平米米）59039.8%423-28.31%%356-15.84%%43321.63%全市土地成交樓樓面面價(jià)（元/平米）264916.7%2482-6.3%1889-23.89%%1857-1.69%小結(jié)：20100-20133年間某市總體經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì)穩(wěn)步發(fā)發(fā)展，但房地地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)動(dòng)較明顯。1）全市GDPP穩(wěn)定增長(zhǎng)，年年均增長(zhǎng)率為為11.855%；2）全市常駐人人口自然增長(zhǎng)長(zhǎng)率增幅呈逐逐年下降趨勢(shì)勢(shì)，年均增長(zhǎng)長(zhǎng)率為1.15%；3）全市房地產(chǎn)產(chǎn)投資規(guī)模和和商品房批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售面積呈呈下降趨勢(shì)，且且降幅度大；；4）全市商品房房銷售面積與與銷售價(jià)格呈呈波狀起伏變變化，但總體體趨勢(shì)仍以“穩(wěn)”為主：全市市商品房年均均銷售面積約約481.113萬平米，全全市商品房年年均銷售金額額約388.448億元，全市市商品房年均均銷售均價(jià)約約8126..25元/平米，全市市商品房年均均供求比約為為1.13萬。2010-20013年某市各區(qū)土地地交易概況小結(jié)：某市土地地交易的形式式主要以“國(guó)有建設(shè)用用地掛牌出讓讓”為主，年均均交易金額達(dá)達(dá)251億元，年均均交易面積達(dá)達(dá)451萬平方，土土地交易均價(jià)價(jià)2219元/平米。2010年某市市國(guó)有建設(shè)用用地共掛牌出出讓土地約590萬平米，環(huán)環(huán)比09年增加明顯顯，供應(yīng)水平平已經(jīng)接近歷歷史最好水平平的06年。2010年某市招拍掛土土地交易雖有有2幅地塊因無無人競(jìng)標(biāo)流拍拍，但溢價(jià)率率高于50%的地塊有21幅，明顯多多于2009年的14幅，整體溢溢價(jià)水平仍然然處于高位。2011年在頻頻頻出臺(tái)的政政策調(diào)控背景景下迎來“艱巨一年”，全年某市市建設(shè)用地共共掛牌出讓土土地約423萬平米,同比下跌28.3%，可見調(diào)控利利劍已明顯收收到了抑制房房?jī)r(jià)過快上漲漲的作用。2012某市土土地市場(chǎng)招拍拍掛成交65幅，同比減減少42幅，成交面面積同比356萬平米，全全年土地市場(chǎng)場(chǎng)吸金138億元，與2011年226億元相比嚴(yán)嚴(yán)重縮水。2013年某市市市共有81幅地塊掛牌牌進(jìn)行土拍，其其中65幅出讓成功功。相較近三三年的土地成成交情況，成成交面積較上上年有所上漲漲。2013年成交量為433.111萬㎡，同比比上漲18.6%，成交金額191.9億元，同比比上漲38.6%。1.2全國(guó)及某某市重大政策策盤點(diǎn)時(shí)間重大政策主要內(nèi)內(nèi)容容對(duì)本項(xiàng)目的重大大影影響公司應(yīng)對(duì)措施2008-6--110企業(yè)為個(gè)人購(gòu)買買房房需征收個(gè)個(gè)人人所得稅//2008-100--12對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買買990平方米及以以下普通住住房房的，契稅稅稅稅率暫統(tǒng)一一下下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷銷售或購(gòu)買買住住房暫免征征收收印花稅；；對(duì)對(duì)個(gè)人銷售售住住房暫免征征收收土地增值值稅稅。對(duì)居民民首首次購(gòu)買普通通自住房和和改改善型普通通自自住房提供供貸貸款，其貸貸款款利率的下下限限可擴(kuò)大為為貸貸款基準(zhǔn)利利率率的0.7倍，最低首首付款比例例調(diào)調(diào)整為20%。//2010-1--77《國(guó)十一條》：：二二套房貸首首付付不低于40%//2010-4--117《國(guó)十條》：首首套套自住首付付提提至30%；二套首付付提至50%，利率上浮1.1倍項(xiàng)目一期開盤預(yù)預(yù)售售較晚，市市場(chǎng)場(chǎng)前景不明明朗朗外接待蓄客提前前啟啟動(dòng)2010-9--229《房產(chǎn)新政》：：三三套限購(gòu)；；二二套與首套套政政策嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行行；異地首首次次購(gòu)房必須須繳繳稅或社保保一一年及以上上項(xiàng)目一期首次開開盤盤前夕，蓄蓄客客關(guān)鍵期政政策策頒布，導(dǎo)導(dǎo)致致客戶觀望望情情緒日益濃濃厚厚兩次升級(jí)鎖定客客戶戶：先日進(jìn)進(jìn)白白金低門檻檻高高優(yōu)惠蓄客客；；再進(jìn)行交2000抵10000的VIP升級(jí)2011-1--226《新國(guó)八條》：：二二套首付不不低低于60%，利率不低低于1.1倍；三套限貸貸新政對(duì)項(xiàng)目回款款和和大戶型銷銷售售壓力明顯顯加加劇，對(duì)剛剛需需小戶型影影響響較小1）堅(jiān)持以震撼撼起價(jià)價(jià)打動(dòng)剛需需客客層；2）低首付墊促促銷，進(jìn)進(jìn)一步降低低門門檻最大限限度度籠絡(luò)客戶戶；；3）以“落袋為為安”原則堅(jiān)堅(jiān)持小步快快跑跑密集推盤盤，最最大化滿足足客客戶所需搶搶占占市場(chǎng)份額額；；4）精準(zhǔn)媒體與與大眾眾媒體結(jié)合合，加加大跨區(qū)拓拓展展客戶力度度，聯(lián)聯(lián)合派報(bào)公公司司跨區(qū)派報(bào)報(bào)掃掃街，舉辦辦鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)電影巡巡展展等活動(dòng)，為為為項(xiàng)目拓展展更更多客戶。2011-2--222“錫十條”：二二套首首付不低于60%、貸款利率率不低于1.1倍；第二次次公積金貸貸款款首付款比比例例不得低于50%，貸款利率1.1倍；本地人人限購(gòu)第三三套套，外地人人限限購(gòu)第二套套；；備案價(jià)三三個(gè)個(gè)月內(nèi)不得得提提高2012-1--11某市戶口準(zhǔn)入政政策策中規(guī)定的的購(gòu)購(gòu)房落戶門門檻檻面積由原原來來的100平方米降低低為70平方米2013-2--220《國(guó)五條》：嚴(yán)嚴(yán)格格執(zhí)行商品品住住房限購(gòu)措措施施，嚴(yán)格實(shí)實(shí)施施差別化住住房房信貸政策策。持續(xù)深入的抑制制改改善與投資資導(dǎo)導(dǎo)致本案大大戶戶型銷售緩緩慢慢；復(fù)式與與商商鋪嚴(yán)重滯滯銷銷根據(jù)產(chǎn)品屬性針針對(duì)對(duì)性制定促促銷銷政策：大大戶戶型分批特特價(jià)價(jià)促銷；復(fù)復(fù)式式與商鋪進(jìn)進(jìn)一一步調(diào)整價(jià)價(jià)差差，重新包包裝裝推廣。2014-5--11某市購(gòu)房落戶政政策策降為60平米，放寬5項(xiàng)限制小結(jié)：房地產(chǎn)市市場(chǎng)宏觀環(huán)境境愈趨嚴(yán)從緊緊，市場(chǎng)改善善和投資需求求持續(xù)嚴(yán)重受抑。在堅(jiān)持執(zhí)行以限限購(gòu)、限貸為為核心的調(diào)控控政策，堅(jiān)決決打擊投資投投機(jī)性購(gòu)房的的調(diào)控背景下下，房地產(chǎn)整整體市場(chǎng)演變變以剛需為主主導(dǎo)，改善需需求受到極大大抑制，投資資投機(jī)已被完完全清除市場(chǎng)場(chǎng)。本案大戶戶型、復(fù)式、商商鋪等改善及及投資產(chǎn)品在在一輪又一輪輪嚴(yán)格調(diào)控中中難迎銷售高高峰。某市新政中更注注重對(duì)剛需的的保護(hù)，如不不斷降低落戶戶門檻，由原原來100平米降低到70平米，再到2014年進(jìn)一步降降低到60平米，足見見對(duì)剛需的政政策利好支持持。2、土地合同執(zhí)執(zhí)行情況某房地產(chǎn)土地合合同執(zhí)行情況況簡(jiǎn)表項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)說明土地成交確認(rèn)書書簽簽訂2008-1--229無出讓合同約定交交付付土地2008-122--30政府因加油站拆拆遷遷、管線移移除除問題，2009年4月與我司簽簽訂延期交交付付協(xié)議書，交交交付時(shí)間延延期期至2009年9月30日。2011-122--11（簽訂訂《土地出出讓讓合同補(bǔ)充充協(xié)協(xié)議》將最最終終竣工時(shí)間間延延后）政府實(shí)際交付土土地地2009-111--3經(jīng)與政府溝通，111月份交地，我我司相應(yīng)在2009年11月繳清土地地款，辦好土土地證，也節(jié)節(jié)省了土地使使用稅，土地地延誤交付未未影響項(xiàng)目開開工。圍墻砌筑完成2009-5--330無經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：土地地交付相對(duì)順順利，期間也也獲得了政府府的支持，7000余萬元土地地款在2009年11月繳清后即即刻辦好了土土地證，土地地使用稅節(jié)省省xx萬元。圍墻墻砌筑時(shí)遇到到村民阻撓，但但在村里協(xié)助助下順利解決決。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)評(píng)估該項(xiàng)目項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)歷歷了一些波折折，耽誤了數(shù)數(shù)月時(shí)間。本本項(xiàng)目總體規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)和一一期施工圖由由深圳機(jī)械院院設(shè)計(jì)有限公公司承擔(dān)，該該院主創(chuàng)人員員前期未到過過現(xiàn)場(chǎng)，僅憑憑照片和紅線線圖設(shè)計(jì)，由由于不了解某某市當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)場(chǎng)情況，高層層全部設(shè)計(jì)成成塔樓，后在在某市公司堅(jiān)持持下，經(jīng)過市市場(chǎng)調(diào)研改為為板樓。原樁樁基及地下室室設(shè)計(jì)存在重重大隱患，為為縮短審圖時(shí)時(shí)間，保證工工程樁按期施施工，對(duì)基礎(chǔ)礎(chǔ)部分進(jìn)行優(yōu)優(yōu)化設(shè)計(jì)，以以達(dá)到有效合合理降低工程程成本的目的的和避免地下下室上浮的隱隱患，于2009年10月11日上午，在在某市市審圖中中心14樓會(huì)議室召召開了該項(xiàng)目目項(xiàng)目一期高高層9#、12#、13#及地下車庫庫樁基施工圖圖預(yù)審及優(yōu)化化設(shè)計(jì)專題論論證會(huì)。會(huì)議議由某市審圖中心心結(jié)構(gòu)專家、深深圳機(jī)械院建建筑設(shè)計(jì)有限限公司和某房房地產(chǎn)公司相相關(guān)人員參加加。根據(jù)專家家意見及《地地下工程防水水技術(shù)規(guī)范（GB501108-20008）》的規(guī)定定，地下室頂頂板厚度不應(yīng)應(yīng)小于250，地下室頂頂板（塔樓以以外部分）做做成無梁樓板板結(jié)構(gòu)體系。地地下室車庫（塔塔樓以外部分分）底板做成成無梁筏板基基礎(chǔ)，底板標(biāo)標(biāo)高抬高500左右，以減減少水浮力。地地下室車庫（塔塔樓以外部分分）樁基礎(chǔ)以以抗浮為主，地地下室車庫（塔塔樓以外部分分）樁基礎(chǔ)預(yù)預(yù)應(yīng)力管樁數(shù)數(shù)量減少50%以上。采用用樁筏基礎(chǔ)，較較原設(shè)計(jì)的承承臺(tái)樁基礎(chǔ)施施工總成本基基本差不多。但但可縮短承臺(tái)臺(tái)土方開挖、磚磚胎模砌筑、保保護(hù)層和防水水施工的工期期；而且，取取消承臺(tái)、增增加底板厚度度，提高了地地下室底板抗抗?jié)B能力，同同時(shí)基礎(chǔ)整體體性提高，利利于基礎(chǔ)的不不均勻沉降。該項(xiàng)目項(xiàng)目建筑筑標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備備選型項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)及類型型備注1、結(jié)構(gòu)多層基礎(chǔ)選型選選用用獨(dú)立基礎(chǔ)礎(chǔ)；；高層為管管樁樁加筏板；高層主體體結(jié)構(gòu)為混混凝凝土剪力墻墻；；小高層和和多多層采用天天然然地基，框框架架結(jié)構(gòu)，小高層、17#樓設(shè)半地下下室。基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)均均為為乙級(jí)，結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)安全等級(jí)級(jí)均均為二級(jí)；；2、外立面材料料二層及以上采用用彈彈性涂料、首首首層外墻采采用用外墻條形形面面磚。外墻墻涂涂料顏色：：米米黃色、黑黑色色、紅褐色色；；空調(diào)板底底兩兩遍外墻膩膩?zhàn)幼?；條磚顏顏色色：紅色、灰灰灰色3、公共部分白色乳膠漆、地地磚磚；一期高層、小高高層層樓道為水水泥泥地面，多多層層樓道地面面為為石材；二二期期多層小高高層層地面為玻?；u，高層層為為水泥地面面3.1、電梯廳廳墻面白色乳膠漆漆、地地面?；u磚，大大理石門套套3.2、大堂高層、小高層玻玻化化墻地磚；；多多層?；氐卮u磚，天棚白白色色防霉防潮潮內(nèi)內(nèi)墻涂料不銹鋼信報(bào)箱安安裝裝在大堂內(nèi)內(nèi)3.3、屋面瀝青卷材，層采采用用擠塑板，細(xì)細(xì)細(xì)石砼保護(hù)護(hù)層層，女兒墻墻（防防護(hù)墻）內(nèi)內(nèi)外外側(cè)均為外外墻墻涂料、女女兒兒墻空間采采用用組裝式欄欄桿桿防護(hù)，多多層層檐口4、地下車庫一期：框架結(jié)構(gòu)構(gòu)、無無梁樓板；；水水泥地面、墻墻墻面為白色色內(nèi)內(nèi)墻涂料。二期采用框架結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，高層帶帶自自行車車庫庫；；有人防，地地地下室梁板板結(jié)結(jié)構(gòu)；水泥泥地地面、墻面面為為白色內(nèi)墻墻涂涂料一期出入口貼灰灰色色條形PK磚，出入口口頂采用鋼鋼架架結(jié)構(gòu)；二二期期出入口為為外外墻白色涂涂料料，出入口口維維護(hù)采用裝裝配配式組合陽陽臺(tái)臺(tái)欄桿，取取消消鋼架頂棚棚5、機(jī)電配置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)5.1、電梯標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)品牌：HITAACCHI(日立)型號(hào)/規(guī)格：高層層單位:HITTACHIIHGPP--900--CCO105；小高層住宅:HITTACHIIHGPP--900--CCO905.2、供配電電系系統(tǒng)本工程由市政統(tǒng)統(tǒng)一一引入二路10KV高壓進(jìn)線，共共共設(shè)計(jì)兩個(gè)個(gè)高高低壓配電電室室，分區(qū)供供電電。商業(yè)部部分分與住宅分分別別獨(dú)立供電電。其其中一路高高壓壓為備用電電源源。5.3、動(dòng)力照照明明系統(tǒng)1、房間暗盒、插插座座到位，安安裝裝白熾燈，2、公共部位：：設(shè)備備到位，調(diào)調(diào)試試試運(yùn)行完完成成5.4、防雷接接地地系統(tǒng)屋面避雷帶，衛(wèi)衛(wèi)生生間等電位位5.5、通信網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)系統(tǒng)每戶客廳房間內(nèi)內(nèi)預(yù)預(yù)留86型暗盒。主主線穿放至至戶戶內(nèi)多媒體體箱箱。5.6、建筑設(shè)設(shè)備備自動(dòng)化系系統(tǒng)統(tǒng)無5.7、有線電電視視系統(tǒng)預(yù)留86型暗盒盒，分線頭穿穿穿至臥室內(nèi)內(nèi)5.8、火災(zāi)自自動(dòng)動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)一二層住戶配有有紅紅外幕簾報(bào)報(bào)警警5.9、停車管管理理系統(tǒng)捷順一卡通5.10、門禁禁系系統(tǒng)（安居寶）RFFIID系統(tǒng)5.11、安防防報(bào)報(bào)警系統(tǒng)所有住戶主臥設(shè)設(shè)有有緊急呼叫叫按按鈕5.12、電子子巡巡更系統(tǒng)安全巡查簽到6、給排水配置置給排水方案設(shè)計(jì)計(jì)一一次性完成成。給給水部分：：以以市政給水水管管網(wǎng)為水源源，在在地下室內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)蓄水池（消消消防水和生生活活水分開）、生生活水泵房：：分中區(qū)和高高區(qū)送水兩個(gè)個(gè)部分，設(shè)置置中區(qū)送水水水泵機(jī)組一套套和高區(qū)送水水水泵機(jī)組一一套。與一期期共用消防泵泵房，消防水水泵房部分：：泵房?jī)?nèi)設(shè)兩兩臺(tái)高區(qū)消防防泵、兩臺(tái)噴噴淋泵、兩臺(tái)臺(tái)水幕泵，設(shè)設(shè)室內(nèi)消火栓栓系統(tǒng)；地下下車庫設(shè)置自自動(dòng)噴水滅火火系統(tǒng)。6.1、自來水水系系統(tǒng)水管安裝到廚房房，留留有一個(gè)自自來來水龍頭6.2、生活熱熱水水系統(tǒng)太陽能真空管6.3、雨水系系統(tǒng)統(tǒng)小區(qū)雨水管網(wǎng)接接市市政管網(wǎng)6.4、排水系系統(tǒng)統(tǒng)污水先進(jìn)入小區(qū)區(qū)化化糞池，再再接接市政污水水管管網(wǎng)7、制冷系統(tǒng)無8、供暖系統(tǒng)無9、新風(fēng)系統(tǒng)無10、通風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)地下車庫、設(shè)備備用用房設(shè)置送送排排風(fēng)、通風(fēng)風(fēng)系系統(tǒng)；地下下室室部分房間間設(shè)設(shè)置排煙系系統(tǒng)統(tǒng)；公共衛(wèi)衛(wèi)生生間設(shè)排風(fēng)風(fēng)系系統(tǒng)。二期期高高層核心筒筒采采用“三合一”前室，采用用機(jī)械送風(fēng)風(fēng)系系統(tǒng)。11、樣板房一期項(xiàng)目共建有有套套樣板房7套，硬裝費(fèi)費(fèi)用共計(jì)166.773萬元。二期期無樣板房房12、售樓處位于一期2#樓樓商商鋪，266平米，硬裝裝費(fèi)用61.22萬元，硬裝裝單方造價(jià)2301..65萬元。2、設(shè)計(jì)和報(bào)報(bào)建階段重要要節(jié)點(diǎn)完成情情況該項(xiàng)目一期：工作任務(wù)開發(fā)目標(biāo)值節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（定稿）實(shí)際值延誤天數(shù)（開發(fā)目標(biāo)/節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)劃）備注總體規(guī)劃方案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)2009-6--3302009-6--3302009-6--3300總體規(guī)劃方案報(bào)報(bào)建建2009-6--2292009-6--2290建筑單體方案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)單體方案設(shè)計(jì)報(bào)報(bào)建建擴(kuò)初設(shè)計(jì)2009-8--1152009-8--1152009-8--1150擴(kuò)初報(bào)建2009-9--1152009-9--1152009-9--111-4園林景觀設(shè)計(jì)2010-2--1102010-4--3302010-4--11968/-11樁基礎(chǔ)施工圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)2009-8--3302009-100--222009-100--2253/0樁基礎(chǔ)施工圖報(bào)報(bào)建建2009-9--330《樁基礎(chǔ)提前開開工工許可證》辦辦辦理2009-100--23施工圖設(shè)計(jì)2009-9--1152009-9--1152009-9--22-13施工圖報(bào)建（含含審審圖）及建建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃劃許許可證辦理理2009-100--25（開發(fā)建議書中中無無規(guī)劃許可可證證辦證節(jié)點(diǎn)點(diǎn)）2010-1--1112010-1--11178/0樣板房、售樓處處（會(huì)會(huì)所）、大大堂堂裝修設(shè)計(jì)計(jì)2010-3--3312010-3--3310《建筑工程施工工許許可證》辦辦理理2010-1--1152010-2--1102010-2--1105/0該項(xiàng)目二期：工作任務(wù)開發(fā)目標(biāo)值節(jié)點(diǎn)計(jì)劃值（定稿）實(shí)際值延誤天數(shù)（開發(fā)目標(biāo)/節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)劃）總體規(guī)劃方案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)總體規(guī)劃方案報(bào)報(bào)建建建筑單體方案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)單體方案設(shè)計(jì)報(bào)報(bào)建建擴(kuò)初設(shè)計(jì)擴(kuò)初報(bào)建2009-9--111園林景觀設(shè)計(jì)2011-100--152011-100--152011-100--15（第一一版施工圖圖）2013-3--110（優(yōu)化圖圖）229非關(guān)鍵線路樁基礎(chǔ)施工圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)樁基礎(chǔ)施工圖報(bào)報(bào)建建《樁基礎(chǔ)提前開開工工許可證》辦辦辦理2011-3--112施工圖設(shè)計(jì)2010-9--1152010-122--312011-1--228135/28消防前室調(diào)整施工圖報(bào)建（含含審審圖）及建建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃劃許許可證辦理理2010-122--302010-122--302010-122--24-6樣板房、售樓處處（會(huì)會(huì)所）、大大堂堂裝修設(shè)計(jì)計(jì)無無《建筑工程施工工許許可證》辦辦理理2011-2--2282011-3--2252011-5--11955總包備案延遲3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)工工作總結(jié)1）某市公司一一直沒有專職職設(shè)計(jì)人員，建建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、各分項(xiàng)設(shè)設(shè)計(jì)缺乏統(tǒng)籌籌，專業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)銜接不到位位，各專業(yè)的的“錯(cuò)、漏、碰碰、缺”較多。例如如臥室空調(diào)掛掛機(jī)開孔設(shè)計(jì)計(jì)高度與飄窗窗頂板沖突，空空調(diào)冷凝水排排水不暢；飄飄窗側(cè)板二次次磚墻砌筑且且厚度只有10公分，后期期沿接接頭處處豎向裂縫普普遍存在；二二期高層消防防立管在連廊廊內(nèi)，影響使使用功能，特特別是每層的的01室，開門不不方便。2）圖紙深化設(shè)設(shè)計(jì)不到位，很很多細(xì)節(jié)問題題全部依賴現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)工程師和和工程經(jīng)理的的經(jīng)驗(yàn)和能力力來解決，簽簽證變更多，也不利于成本控制。3）審圖的質(zhì)量量還有待提高高，集團(tuán)應(yīng)建建立內(nèi)部審圖圖規(guī)范與細(xì)則則。專業(yè)深化化圖間進(jìn)行聯(lián)聯(lián)合審圖，尤尤其是景觀設(shè)設(shè)計(jì)圖要綜合合考慮現(xiàn)場(chǎng)的的實(shí)際情況。4）產(chǎn)品設(shè)計(jì)要要服從于營(yíng)銷銷。8000多平米復(fù)式式房和高比例例大戶型，對(duì)對(duì)銷售影響都都很大。項(xiàng)目營(yíng)銷管理評(píng)評(píng)估截至2014年年4月30日，該項(xiàng)目目住宅已售1125552.45平米，占總總可售面積的的80%，其中多層層和小戶型全全部售罄，剩剩余房源全部部為大戶型；；商業(yè)可售部部分已售1193..82平米，占總總可售面積的的34%。項(xiàng)目市場(chǎng)定位評(píng)評(píng)估檔次定位情況評(píng)評(píng)估階段項(xiàng)目定位主訴求一期入市及強(qiáng)銷銷期期某市北區(qū)首席··雙雙學(xué)府·生態(tài)社區(qū)4380元/平平米米起輕松入主某市北北區(qū)區(qū)首席·雙學(xué)府·生態(tài)人文社社區(qū)領(lǐng)御某市北區(qū)，116萬平米品質(zhì)質(zhì)大盤一、二期交合階階段段一期完美收官，二二期載譽(yù)盛啟啟某房地產(chǎn)品質(zhì)，眼眼見為實(shí)??！一期震撼實(shí)景呈呈現(xiàn)現(xiàn)4580元/平平米米起二期82-1440平米米全能戶型型火火爆上市二期強(qiáng)銷期金牌品質(zhì)，全面面升升級(jí)首付4.8萬起起兩房首付5.9萬起起大四房房二期82-1440平米米多層、小小高高層、高層層火火爆發(fā)售清盤階段運(yùn)動(dòng)·生態(tài)·健健康首付6.9萬起起，惠享享健康社區(qū)區(qū)大大四房傍學(xué)校賺大錢··約約80-1335M2純一層現(xiàn)鋪鋪發(fā)售總價(jià)72萬起，泳泳池生態(tài)社社區(qū)·復(fù)式花園院院墅小結(jié)：從一期“某市北區(qū)首席·雙學(xué)府·生態(tài)社區(qū)”，到二期“金牌品質(zhì)全全面升級(jí)”，既旗幟鮮鮮明的實(shí)現(xiàn)了了本案在區(qū)域域內(nèi)價(jià)值標(biāo)桿桿的絕對(duì)高位位站立，又強(qiáng)強(qiáng)化了本案某某市北區(qū)金牌牌雙學(xué)府的最最大教育公共共配套，同時(shí)時(shí)強(qiáng)調(diào)了本案案作為生態(tài)高高端居住人文文社區(qū)的定位位。全案推售售過程中，在在強(qiáng)化高品質(zhì)質(zhì)標(biāo)桿的前提提下，更始終終堅(jiān)持以客戶戶最為關(guān)心的的震撼價(jià)格貫貫穿始末，目目的在于有效效攔截、吸引引客戶?？蛻舳ㄎ磺闆r評(píng)評(píng)估類型項(xiàng)目定位客戶實(shí)際情況核心客戶鎮(zhèn)中心/鎮(zhèn)周邊邊居居民/此區(qū)域經(jīng)商商的新某市人50%鎮(zhèn)中心/鎮(zhèn)周邊邊居居民/此區(qū)域經(jīng)商商的新某市人325組，31%重要客戶某市北區(qū)經(jīng)濟(jì)開開發(fā)發(fā)區(qū)/錫東工業(yè)園園企業(yè)員工工(含某市新市民民)400%某市北區(qū)經(jīng)濟(jì)開開發(fā)發(fā)區(qū)/工業(yè)園企業(yè)業(yè)員(含某市新市民)5511組，53%邊緣客戶市區(qū)被擠壓出來來的的客戶10%市區(qū)被擠壓出來來的的客戶173組，16%小結(jié)：客戶定位位差異：市區(qū)區(qū)（市東）購(gòu)買客客戶比例較高高，高出原定定位客戶約6%比例；而某市市北區(qū)鎮(zhèn)本區(qū)區(qū)域居民成交交占比較原定定位偏低。主要原因：1）在在于本案所處處區(qū)域距市區(qū)區(qū)距離較遠(yuǎn)，各各區(qū)域置業(yè)門門檻明顯高于于本案所屬區(qū)區(qū)域，如市東東、崇安新城城和新區(qū)板塊塊，由于受到到高房?jī)r(jià)的擠擠壓和本案對(duì)對(duì)于客群在生生活、學(xué)習(xí)、工工作各生活機(jī)機(jī)能滿足，對(duì)對(duì)被某市北區(qū)區(qū)區(qū)高房?jī)r(jià)擠擠壓出來的客客群有一定的的吸引力。2）由于某市北北區(qū)核心片區(qū)區(qū)占盡地段、規(guī)規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，且且大品牌開發(fā)發(fā)商林立，產(chǎn)產(chǎn)品線豐富，導(dǎo)導(dǎo)致周邊經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)高高管基本選擇擇市東片區(qū)置業(yè)業(yè)，而本案某某市北區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)企業(yè)業(yè)員工成交比比較高。3）一方面在于于房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)持續(xù)深入的的調(diào)控，導(dǎo)致致投資需求被被嚴(yán)重?cái)D壓出出市場(chǎng)；另一一方面本案所所屬區(qū)域因大大量安置房投投入使用，當(dāng)當(dāng)?shù)乜腿簠T乏乏，基本以滿滿足剛需的自自住置業(yè)為主主。項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)及及戶型比例評(píng)評(píng)估開發(fā)建議書計(jì)劃劃階段各產(chǎn)品品形態(tài)比例序號(hào)產(chǎn)品形態(tài)單套面積（㎡）套數(shù)面積小計(jì)（㎡）占本類產(chǎn)品比例例占總體產(chǎn)品比例例備注套數(shù)比面積比套數(shù)比面積比1住宅1.1多層（5F）3房2廳1衛(wèi)1081181276333.15%34.99%9.57%9.09%10988722.25%2.39%0.65%0.62%11056616015.73%16.89%4.54%4.39%11144488412.36%13.39%3.57%3.48%11266721.69%1.84%0.49%0.48%2房2廳1衛(wèi)8146375312.92%10.29%3.73%2.67%88108852.81%2.43%0.81%0.63%8946410712.92%11.26%3.73%2.93%9065401.69%1.48%0.49%0.38%2房2廳2衛(wèi)9721940.56%0.53%0.16%0.14%9821960.56%0.54%0.16%0.14%3房2廳2衛(wèi)12067201.69%1.97%0.49%0.51%12167261.69%1.99%0.49%0.52%多層合計(jì)35636472100.00%%100.00%%28.87%25.98%1.2小高層（9F）6房3廳4衛(wèi)1251417454.71%5.06%1.14%1.24%132810562.69%3.06%0.65%0.75%4房2廳2衛(wèi)1331121494337.71%43.31%9.08%10.6555%25.04%5.19%6.16%2房2廳1衛(wèi)8256459618.86%13.32%4.54%3.27%8332265610.77%7.70%2.60%1.89%2房3廳2衛(wèi)7875492.36%1.59%0.57%0.39%7943161.35%0.92%0.32%0.23%小高層合計(jì)29734501100.00%%100.00%%24.09%24.58%1.3高層（18F、227F）2房2廳2衛(wèi)13922780.34%0.43%0.16%0.20%3房2廳2衛(wèi)136.51021392317.59%21.31%8.27%9.92%1393447265.86%7.23%2.76%3.37%1435071508.62%10.95%4.06%5.09%1441021468817.59%22.48%8.27%10.46%2房2廳1衛(wèi)82.03102836717.59%12.81%8.27%5.96%843428565.86%4.37%2.76%2.03%865043008.62%6.58%4.06%3.06%87102887417.59%13.58%8.27%6.32%1房2廳1衛(wèi)8221640.34%0.25%0.16%0.12%高層合計(jì)58065326100.00%%100.00%%47.04%46.54%住宅合計(jì)12331362992商業(yè)物業(yè)2.1商鋪1815.5921.43%0.58%2.2商鋪265517.21%0.47%2.3商鋪3（其中550平方無無償補(bǔ)充居居委委日常運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)經(jīng)經(jīng)費(fèi)）2335.32261.36%1.66%商業(yè)物業(yè)合計(jì)3805.911100.00%%2.71%3物業(yè)3.1消防控制52.8319.80%0.04%3.2配電房15056.20%0.11%3.3垃圾站6424.00%0.05%3.4辦公物業(yè)物業(yè)合計(jì)266.83100.00%%0.19%總計(jì)140372100.00%%竣工各產(chǎn)品形態(tài)態(tài)比例產(chǎn)品形態(tài)單套面積（㎡）套數(shù)面積小計(jì)（㎡）占本類產(chǎn)品比例例占總體產(chǎn)品比例例套數(shù)比面積比套數(shù)比面積比一、住宅1、多層住宅1.1、2房22廳廳1衛(wèi)78-941129691.431.46%26.37%8.87%6.68%1.2、3房22廳廳1衛(wèi)11023225604.778865.17%69.68%18.38%17.65%1.3、3房22廳廳2衛(wèi)120.94121451.2883.37%3.95%0.95%1.00%多層合計(jì)35636747.55100.00%%100.00%%28.21%25.33%2、小高層住宅宅2.1、2房22廳廳1衛(wèi)82887241.68829.63%18.80%6.97%4.99%2.2、4房22廳廳2112259.26%61.13%13.95%16.23%2.3、2房33廳廳2衛(wèi)165111811.0113.70%4.70%0.87%1.25%2.4、6房33廳廳4衛(wèi)256-2744225919.2667.41%15.37%1.74%4.08%小高層合計(jì)29738517.0077100.00%%100.00%%23.53%26.55%3、高層住宅3.1、2房22廳廳1衛(wèi)83-8728824619.662249.66%37.68%22.82%16.97%3.2、4房22廳廳1衛(wèi)136-141128839815.6649.66%60.93%22.82%27.45%3.3、2房33廳廳2衛(wèi)175.032350.060.34%0.54%0.16%0.24%3.4、6房22廳廳1衛(wèi)2782556.130.34%0.85%0.16%0.38%高層合計(jì)58065341.4411100.00%%100.00%%45.96%45.05%二、商業(yè)物業(yè)商鋪37-136293828.033100.00%%100.00%%2.30%2.64%三、物業(yè)3.1物業(yè)用房房330.8553.27%0.23%3.2社區(qū)服務(wù)務(wù)203.3732.75%0.14%3.3門衛(wèi)7.031.13%0.00%3.4銷控中心心79.812.85%0.06%物業(yè)小計(jì)621.05100%0.43%合計(jì)1262145055..002項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)比比例主要變化化情況產(chǎn)品形態(tài)開發(fā)建議書階段段指指標(biāo)竣工指標(biāo)偏差情況面積（㎡）占總面積比面積（㎡）占總面積比面積（㎡）偏差率一、住宅1、多層住宅1.1、2房22廳廳1衛(wèi)9674.6445.85%9691.46.02%16.761.2、3房22廳廳1衛(wèi)25351.1115.32%25604.778815.92%253.681.3、3房22廳廳2衛(wèi)14460.87%1451.2880.90%5.28多層合計(jì)36471.774422.04%36747.446622.84%275.722、小高層住宅宅0.00%02.1、2房22廳廳1衛(wèi)7251.9224.38%7241.68815.30%-10.242.2、4房22廳廳2衛(wèi)23583.004414.25%23545.112214.55%-37.922.3、2房33廳廳2衛(wèi)865.080.52%1811.0111.13%945.932.4、6房33廳廳4衛(wèi)2801.3881.69%5919.2663.68%3117.888小高層合計(jì)34501.442220.85%38517.007734.66%4015.6553、高層住宅0.00%03.1、2房22廳廳1衛(wèi)24397.006614.74%24619.662215.30%222.563.2、4房22廳廳1衛(wèi)4048724.47%39815.6624.66%-671.43.3、2房33廳廳2衛(wèi)1640.10%350.060.22%186.063.4、6房22廳廳1衛(wèi)2780.17%556.130.35%278.13高層合計(jì)65326.006639.48%65341.441140.53%15.35二商業(yè)3805.9112.71%3828.0331.57%22.12三其他公建11762.71%1307.1110.39%131.11合計(jì)141281..113145741..0084459.955注：小高層的面面積差是因?yàn)闉榉慨a(chǎn)局和規(guī)規(guī)劃局的面積積計(jì)算方式不不一致所造成成，半地下室室規(guī)劃局不計(jì)計(jì)容，但房產(chǎn)產(chǎn)局計(jì)入產(chǎn)權(quán)權(quán)面積，（按按測(cè)算，總銷銷售額不變，小小高層增加4000平米，拉低低小高層均價(jià)價(jià)約100元/平米。）1）從產(chǎn)品形態(tài)態(tài)及比例：本本案由14棟多層，5棟小高層，7棟高層組成成。在某市北北區(qū)鎮(zhèn)當(dāng)?shù)?，客客戶?duì)于多層層產(chǎn)品情有獨(dú)獨(dú)鐘，在售價(jià)價(jià)能承受的前前提下通常首首選多層產(chǎn)品品。當(dāng)?shù)乜腿喝簩?duì)于高層的的需求尚處于于習(xí)慣培育階階段，客戶對(duì)對(duì)于高層的抗抗性較大。因因此，本案定定價(jià)中充分考考慮了客戶對(duì)對(duì)多層、小高高層和高層建建筑業(yè)態(tài)的心心理感受，以以價(jià)差來引導(dǎo)導(dǎo)客戶分流，即即便如此，單單價(jià)最高的多多層仍是最先先去化售罄的的產(chǎn)品。2）戶型面積及及比例：本案案多層356套，戶型面面積78-1221平米，多層層可售面積367477.5平米；小高高層和高層產(chǎn)產(chǎn)品由82-887平米小戶型型、133-1140平米大戶型型、164-2273平米復(fù)式三三種戶型產(chǎn)品品組成，其中中小戶型376套，小戶型型可售面積318611.3平米；大戶戶型464套，大戶型型可售面積630866.46平米；復(fù)式37套，復(fù)式可可售面積8636..46平米。本案案大戶型套數(shù)數(shù)多、可售面面積比重大，在在以剛需為絕絕對(duì)主打的區(qū)區(qū)域市場(chǎng)和改改善備受抑制制的大市場(chǎng)環(huán)環(huán)境下銷售壓壓力巨大，導(dǎo)導(dǎo)致本案大戶戶型和復(fù)式產(chǎn)產(chǎn)品嚴(yán)重滯銷銷。3）配套設(shè)施規(guī)規(guī)模：社區(qū)近近800平米的綠化化園林景觀、社社區(qū)泳池等配配套，在區(qū)域域內(nèi)奠定了品品質(zhì)標(biāo)桿的口口碑。價(jià)格定位方面評(píng)評(píng)估該項(xiàng)目一期開發(fā)目標(biāo)值值產(chǎn)品形態(tài)目標(biāo)均價(jià)（元/㎡）實(shí)際均價(jià)（預(yù)計(jì)計(jì)）（元/㎡）偏差值（元/㎡）偏差說明多層4975498510小高層51965192-4小高層復(fù)式戶型型滯滯銷，價(jià)格格偏偏低高層490049000住宅小計(jì)50315014-17商業(yè)10000126052605注：該目標(biāo)均價(jià)為開開發(fā)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)標(biāo)定稿的目標(biāo)標(biāo)均價(jià)（2014年4月下發(fā)）開發(fā)建議書銷售售均價(jià)為多層4100元/㎡，小高層4300元/㎡，高層4200元/㎡，商業(yè)5500元/㎡該項(xiàng)目二期產(chǎn)品形態(tài)目標(biāo)均價(jià)（元/㎡）實(shí)際均價(jià)（預(yù)計(jì)計(jì)）（元/㎡）偏差值（元/㎡）偏差說明多層555655593小高層53505604254小高層小戶型售售罄罄，單價(jià)較較高高，大戶型型滯滯銷，復(fù)式式滯滯銷，銷售售后后將拉低均均價(jià)價(jià)高層51535107-46大戶型滯銷，降降價(jià)價(jià)出貨后拉拉低低價(jià)格。住宅小計(jì)5283529714商業(yè)11000131832183北側(cè)商業(yè)滯銷，南南側(cè)商業(yè)價(jià)格格較高，北側(cè)側(cè)商業(yè)銷售后后將拉低均價(jià)價(jià)。注：該目標(biāo)均價(jià)為開開發(fā)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)標(biāo)定稿的目標(biāo)標(biāo)均價(jià)（2014年4月下發(fā)）開發(fā)建議書銷售售均價(jià)為：多多層5800元/㎡，小高層5300元/㎡，高層5200元/㎡，商業(yè)9000元/㎡。小結(jié)：多層產(chǎn)品品是某市北區(qū)區(qū)當(dāng)?shù)乜腿鹤钭顬榍嗖A的產(chǎn)產(chǎn)品，去化速速度最快。本案多層實(shí)際成成交單價(jià)比目目標(biāo)單價(jià)高3-10元/平米，說明明多層售價(jià)高高、保值性與與增值性最好好。小高層和和高層因大小小戶型比重嚴(yán)嚴(yán)重失調(diào)，大大戶型與復(fù)式式滯銷，為去去化展開特價(jià)價(jià)促銷，拉低低了實(shí)際成交交價(jià)，預(yù)計(jì)售售罄后實(shí)際成成交均價(jià)比目目標(biāo)均價(jià)低20元/平米左右；；商業(yè)因底商商配套，缺乏乏大型品牌入入駐和統(tǒng)一招招商，銷售速速度緩慢，北北側(cè)商業(yè)因地地處內(nèi)街，人人流量少，導(dǎo)導(dǎo)致滯銷，且且售價(jià)不能提提高。項(xiàng)目營(yíng)銷策劃工工作計(jì)劃評(píng)估估項(xiàng)目計(jì)劃時(shí)間實(shí)際完成時(shí)間偏差說明銷售展示區(qū)開放放2010年8月月售售樓中心開開放放2010年9月月221日工程進(jìn)度推遲公開發(fā)售時(shí)間2010年9月月取取得預(yù)售許許可可證2010年100月月26日銷售率達(dá)到300%%/2011年100月月28日銷售率達(dá)到500%%/2012年9月月227日銷售率達(dá)到955%%2014年9月月330日至今未完成小結(jié)：因受工程程進(jìn)度影響，本本案銷售展示示區(qū)開放和公公開發(fā)售時(shí)間間均比原計(jì)劃劃時(shí)間推遲一一個(gè)月左右；；因受市場(chǎng)宏宏觀環(huán)境和本本案大戶型比比例過高總價(jià)價(jià)偏大雙重因因素影響，本本案銷售目標(biāo)標(biāo)始終比原計(jì)計(jì)劃時(shí)間落后后。項(xiàng)目銷售情況評(píng)評(píng)估3.1項(xiàng)目各樓樓棟號(hào)產(chǎn)品去去化概況住宅產(chǎn)品各樓棟棟去化統(tǒng)計(jì)期數(shù)類型樓號(hào)總套數(shù)已購(gòu)套數(shù)可售套數(shù)銷售率一期住宅多層196194298.98%小高層4#81711087.65%6#81463556.79%11#27270100.00%%小計(jì)1891444576.19%高層9#6862691.18%12#68680100.00%%13#68680100.00%%小計(jì)204198697.06%一期合計(jì)5895365391.00%二期住宅多層14#24240100.00%%15#20200100.00%%16#20200100.00%%18#30300100.00%%20#30300100.00%%25#20200100.00%%23#16160100.00%%小計(jì)1601600100.00%%小高層19#54302455.56%22#54213338.89%小計(jì)108515747.22%高層17#104832179.81%21#100693169.00%24#104842080.77%26#6866297.06%小計(jì)3763027480.32%二期合計(jì)64451313179.66%一、二期所推房房源源總計(jì)1233104918485.08%小結(jié)：1）余房房全部為小高高層和高層大大戶型產(chǎn)品：：主要集中4#、6#、9#、19#、17#、21#、22#、24#，由133-1140平米大戶型型和164-2273平米復(fù)式戶戶型兩類組成成。2）區(qū)域客戶對(duì)對(duì)于價(jià)格格外外敏感，一直直滯銷的大戶戶型產(chǎn)品特價(jià)價(jià)促銷后銷售售速度明顯加加快：1333-140平米大戶型產(chǎn)產(chǎn)品在執(zhí)行特特價(jià)促銷活動(dòng)動(dòng)后，去化速速度有所加快快；164-2273平米復(fù)式戶戶型雖單價(jià)較較低，但面積積大總價(jià)高，特特價(jià)促銷仍滯滯銷嚴(yán)重。商鋪產(chǎn)品各樓棟棟去化統(tǒng)計(jì)批次樓號(hào)總套數(shù)（套）面積可售面積（㎡）已購(gòu)套數(shù)可售套數(shù)可售面積（㎡）銷售率55㎡以下66-100㎡㎡100㎡以上一期1#12480800.2866434.2546%2#7340412.526173.4482%小計(jì)1971201212.8127507.758%二期14#12660678.193189.3972%23#4040314.1704314.170%26#110471272.40111272.40%小計(jì)2761472264.79181775.96622%合計(jì)46132673477.521252283.66634%小結(jié)：本案商鋪鋪一期銷售率率近6成，2#去化率最高高；二期商鋪鋪臨錫港路小小區(qū)主入口方方向14#去化率近7成，但北側(cè)側(cè)商鋪23#和26#迄今為止沒沒有銷售。3.2項(xiàng)目住住宅各戶型產(chǎn)產(chǎn)品余房統(tǒng)計(jì)計(jì)項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)品余房概況小計(jì)名稱類型多層小高層高層88-125㎡㎡82㎡133-1400㎡㎡復(fù)式84-87㎡136㎡以上復(fù)式一期戶數(shù)21301415053面積197.8382.274011.33381.06683.5668008436.022均價(jià)47566150531940305534521004791總價(jià)940805505924213381009913625844114623903542874404041594433二期戶數(shù)0045120704131面積006025.52766.36609813.2906.1919511.2255均價(jià)0052124347#DIV/0!!483438634837總價(jià)003140447700120260886604743797700350081669436934422合計(jì)戶數(shù)2175261754184面積197.8382.2710036.886147.42283.5610493.22906.1927947.2277均價(jià)47566150525541735534485838634823總價(jià)9408055059245274257799256519227746239050980844443500816613478522885剩余房源中包括括一期7套樣板房。4.20100-20144年銷售價(jià)格格走勢(shì)分析年度2010年2011年2012年2013年2014年小計(jì)成交均價(jià)多層面積16169.66553313.244118145262.06636558.9955總銷781861009918934022886466578844302025991119198855112均價(jià)48355715547457405251小戶型面積3499.27650.111146785770.72231598.0033總銷150778334442350733447950823399334262550017036300557均價(jià)43095536541757925392大戶型面積4363.99910044.5512848.556610876.00336262.39944395.4477總銷1835376688493615225563163744005529870011317527220021793044554均價(jià)420649144916508450704909小計(jì)面積24032.884421007.885539340.556621908.88116262.399112552..445總銷11161777111110646228872073377766311892755442317527220058028200223均價(jià)464452675270542850705156小結(jié)：該項(xiàng)目項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際銷售售均價(jià)從2010年10月26日首次開盤盤當(dāng)年年均均均價(jià)4644元/平米，穩(wěn)步步上升到2013年年均成交交均價(jià)5428元/平米；2014年因項(xiàng)目多多層產(chǎn)品和小小戶型產(chǎn)品售售罄，現(xiàn)場(chǎng)僅僅大戶型在售售，加上特價(jià)價(jià)促銷，成交交均價(jià)約5070元/平米。1）從產(chǎn)品類型型上看，多層層產(chǎn)品升值率率最高銷售速速度最快：因因多層產(chǎn)品稀稀缺性及當(dāng)?shù)氐鼐用竦钠珢蹛郏瑢?shí)售均價(jià)價(jià)從開盤的4835元/平米逐步攀攀升到5740元/平米最高峰峰；全案多層層產(chǎn)品總計(jì)356套，25個(gè)月銷售完完畢，月均銷銷售近14套。2）從戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)上看，小高高層和高層中中小戶型產(chǎn)品品保值率高去去化速度快，而而大戶型因總總價(jià)過高導(dǎo)致致銷售均價(jià)及及去化速度均均難攀升：由由于本案所屬屬區(qū)域主要客客群以剛需為為主，因此即即便單價(jià)偏高高的低總價(jià)小小戶型去化較較大戶型仍更更為樂觀，本本案小戶型從從2010年開盤實(shí)售售均價(jià)4309元/平米，一直直穩(wěn)步上升到到實(shí)售均價(jià)5792元/平米的最高高峰。本案大大戶型開盤實(shí)實(shí)售均價(jià)4206元/平米，到2013年5月實(shí)售均價(jià)價(jià)達(dá)5455元/平米已是最最高值，2014年大戶型余余房在特價(jià)促促銷下實(shí)售均均價(jià)僅5070元/平米，即便便售價(jià)較多層層和小戶型低低，但因總價(jià)價(jià)高當(dāng)?shù)馗纳粕瓶腿河邢?，其其銷售速度距距離目標(biāo)仍有有較大差距。營(yíng)銷費(fèi)用使用效效果評(píng)估1）根據(jù)集團(tuán)下下發(fā)的某房地地產(chǎn)項(xiàng)目2010--2014年?duì)I銷預(yù)算算合計(jì)2057..61萬元，其中2010年322萬元，2011年528萬元，2012年為420.229（一期210萬元，二期210.229萬元），2013年412.668萬元（一期71.55萬元，二期341.113萬元），2014年374.664萬元（一期85.74萬元，二期288.9萬元）。2）截止20114年3月底，實(shí)際際發(fā)生營(yíng)銷費(fèi)費(fèi)用共計(jì)1217..67萬元，營(yíng)銷銷費(fèi)用使用率率為59.188%，其中該項(xiàng)目目一期發(fā)生683.991萬元，該項(xiàng)目目二期發(fā)生533.776萬元。3）截止20114年4月底，已發(fā)發(fā)生費(fèi)用并實(shí)實(shí)際支付的有有：廣告費(fèi)3.67萬元；制作作費(fèi)2.61萬元，計(jì)6.28萬元。已發(fā)生費(fèi)用中待待支付的有：：代理費(fèi)40.28萬元；廣告告費(fèi)9.7萬元；制作作費(fèi)3.54萬元；老帶帶新費(fèi)用0.3萬元；案場(chǎng)場(chǎng)管理費(fèi)18.5萬元，共72.32萬元。項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策策略評(píng)估5.1銷售環(huán)環(huán)境與地盤包包裝1）售樓中心、樣樣板房及景觀觀示范區(qū)為區(qū)區(qū)域內(nèi)品質(zhì)示示范,為項(xiàng)目一期期銷售起著至至關(guān)重要的展展示功能：本本案售樓中心心為某市北區(qū)區(qū)鎮(zhèn)各競(jìng)品項(xiàng)項(xiàng)目中最氣派派最具品質(zhì)感感的展示中心心，加上7套大手筆樣樣板房以及別別具情調(diào)的景景觀示范區(qū)，為為奠定客戶購(gòu)購(gòu)買信心起著著不可替代的的積極心理暗暗示作用。2）一期交付實(shí)實(shí)景呈現(xiàn)后，二二期品質(zhì)感得得已提前展示示，為二期銷銷售起著積極極的觀感示范范作用：本案案一期實(shí)景呈呈現(xiàn)后，二期期作為期房銷銷售，社區(qū)一一期景觀、配配套、品質(zhì)得得到完美展現(xiàn)現(xiàn)，增強(qiáng)客戶戶購(gòu)買信心。3)樓體、工地地圍墻、工地地戶外大牌地地盤包裝及不不定期更換，吸吸引并攔截過過路客戶：本本案住宅1049組成交客戶戶中，路過小小區(qū)及通過工工地包裝直接接成交的客戶戶累計(jì)達(dá)219組，占20.888%。5.2營(yíng)銷推推廣策略1）推廣策略：：本著“某市北區(qū)首席·雙學(xué)府·生態(tài)社區(qū)”的產(chǎn)品定位位，主打“16萬平米錫東東首席品質(zhì)第第一盤”核心訴求，輔輔以“臻美建筑，生生態(tài)園林”；“奢華泳池，健健康生活”；“深圳品牌，信信心保障”；“專業(yè)團(tuán)隊(duì)，強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)袂”等項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)，在緊密結(jié)結(jié)合項(xiàng)目推售售動(dòng)態(tài)行情，不不斷推出超低低震撼起價(jià)，發(fā)發(fā)布戶型、建建筑類型及社社區(qū)核心配套套等，持續(xù)營(yíng)營(yíng)造項(xiàng)目高品品質(zhì)熱銷口碑碑。后續(xù)續(xù)隨著項(xiàng)目開開發(fā)進(jìn)程推進(jìn)進(jìn)，二期秉承承一期完美品品質(zhì)全面升級(jí)級(jí)，再結(jié)合震震撼起價(jià)、低低首付墊付促促銷后更堅(jiān)持持以超低首付付起價(jià)來突出出項(xiàng)目高性價(jià)價(jià)比。2）推售策略：：一期首次開開盤經(jīng)過前期期較長(zhǎng)周期蓄蓄客和造勢(shì)，首首次開盤以“對(duì)外盛大公開開盤”方式引爆項(xiàng)項(xiàng)目，并利用用現(xiàn)場(chǎng)開盤熱熱銷氛圍擠壓壓最大化提高高開盤認(rèn)購(gòu)率，快速建立立項(xiàng)目熱銷口口碑，后續(xù)在在全面沖刺年年銷目標(biāo)思想想的統(tǒng)領(lǐng)下，根根據(jù)實(shí)際蓄客客情況及客戶戶需求，以最最大化促進(jìn)成成交落袋為安安的操盤原則則，不斷靈活活調(diào)整推盤次次數(shù)、方式、房房源、優(yōu)惠等等。二期隨著市場(chǎng)宏宏觀環(huán)境的進(jìn)進(jìn)一步惡化，更更是化“盛大公開推推盤”為“小步快跑落落袋為安”的高頻內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)策略，即即以更短、更更頻、更快，更更果斷出擊的的方式小步快快跑定座客戶戶，以適應(yīng)整整體宏觀大環(huán)環(huán)境。3）蓄客策略：：本著低門檻檻準(zhǔn)入原則，通通過有序步驟驟有效篩選組組織客戶，確確保開盤成功功執(zhí)行提供客客戶依據(jù)。項(xiàng)項(xiàng)目推售前期期蓄客期日進(jìn)進(jìn)百金卡蓄客客，吸引客戶戶快速靠攏項(xiàng)項(xiàng)目，待開盤盤方案基本落落定時(shí)采取2000抵100000VIP貴賓升級(jí)，不不僅進(jìn)一步篩篩選了客戶誠(chéng)誠(chéng)意度，也有有利于現(xiàn)場(chǎng)對(duì)對(duì)于客戶的有有效把控，為為開盤制定靈靈活調(diào)整空間間提供必要依依據(jù)，確保每每一批開盤成成功。在全案推售過過程中，為有有效蓄積客戶戶或有效篩選選組織客戶，以以最大化把控控客戶確保開開盤成功為核核心思想，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)調(diào)整整蓄客及優(yōu)惠惠方式。媒體策略：小眾眾媒體的精準(zhǔn)準(zhǔn)營(yíng)銷為主導(dǎo)導(dǎo)，輔助少量量形象性的大大眾媒體支持持。小眾媒體精準(zhǔn)營(yíng)營(yíng)銷為主一直直貫穿項(xiàng)目的的重要推廣策策略，在項(xiàng)目目住宅1049組成交客戶戶中，小眾媒媒體精準(zhǔn)營(yíng)銷銷中本案投入入力度最大的的派報(bào)、短信信、外展三項(xiàng)項(xiàng)為項(xiàng)目帶來來139組直接成交交，約占13.255%。其中，派派報(bào)為本案二二期帶來88組直接成交交，約占8.41%，為投入性性價(jià)比最高的的精準(zhǔn)營(yíng)銷推推廣方式。大眾眾媒體中以樹樹立形象攔截截區(qū)域客戶的的戶外廣告，以以及區(qū)域外拓拓展提高項(xiàng)目目知名度的網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)條廣告為為主，兩項(xiàng)為為項(xiàng)目帶來267組直接成交交，約占25.455%。此外，在在重要節(jié)點(diǎn)配配合的報(bào)廣，也也為本案帶來來6組直接成交交；樓市因受受眾局限性，為為項(xiàng)目帶來1組直接成交交。拓客方向：堅(jiān)持持以當(dāng)?shù)貫橹髦?，向周邊區(qū)區(qū)域輻射。由由于本案區(qū)域域地段、周邊邊公建配套等等多重可觀因因素影響，本本案主要客群群仍以當(dāng)?shù)睾秃椭苓吔?jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)企業(yè)員員工為主，周周邊區(qū)域如東東北塘和市東東區(qū)域也是本本案主要客群群補(bǔ)給區(qū)域。本本案拓客思路路一直秉承夯夯實(shí)某市北區(qū)區(qū)鎮(zhèn)當(dāng)?shù)乜蛯訉蛹敖?jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)客戶；攔攔截東北塘及及市東板塊被周周邊高價(jià)擠出出客戶，并隨隨著銷售進(jìn)程程推進(jìn)，針對(duì)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際來來人來電和成成交分析，及及時(shí)針對(duì)性調(diào)調(diào)整拓客方向向和方式?？蛻舴?wù)工作評(píng)評(píng)估合同簽訂：該項(xiàng)目一期房源源起起初銷售時(shí)時(shí)無無抵押，簽簽約約周期為7日，后因在在建工程抵抵押押，簽約周周期期延期為15日，后調(diào)整整為30日。該項(xiàng)目一期延期期率率目前為35.4%，延期主要要原因?yàn)樵谠诮ńüこ探庋貉汉秃涂蛻糍Y金金不不足。故公公司司針對(duì)抵押押房房源已調(diào)整整簽簽約期限，已已已解決解押押而而導(dǎo)致延期期這這一問題。但但但由于解押押手手續(xù)繁瑣，解解解押周期較較長(zhǎng)長(zhǎng)，也一定定程程度影響簽簽約約速度。根據(jù)某市市現(xiàn)行行政政策，《商商品品房買賣合合同同》實(shí)行網(wǎng)網(wǎng)上上統(tǒng)一簽訂訂，《商商品房買賣賣合合同》簽訂訂同同時(shí)在房地地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)上上備備案?！渡躺唐菲贩抠I賣合合同同》在簽訂24小時(shí)內(nèi)開發(fā)發(fā)商可做變變更更，過期開開發(fā)發(fā)商無變更更權(quán)權(quán)限?！渡躺唐菲贩抠I賣合合同同》簽訂中中客客戶姓名及及身身份證號(hào)碼碼最最容易出錯(cuò)錯(cuò)，現(xiàn)現(xiàn)已安裝二二代代身份證讀讀卡卡器，可以以準(zhǔn)準(zhǔn)確快速讀讀取取客戶信息息，極極大程度上上避避免了失誤誤，提提高集中簽簽約約效率。銀行按揭：該項(xiàng)目一期主要要按按揭貸款銀銀行行為工商銀銀行行北塘支行行、其其次為中國(guó)國(guó)銀銀行査橋支支行行。（早前前與與中國(guó)銀行行八八士支行、中中中國(guó)銀行東東門門支行有過過合合作）由于工商銀行與與項(xiàng)項(xiàng)目地較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，客客戶來往不不便便，同時(shí)也也為為了監(jiān)管客客戶戶是否按期期辦辦理貸款，故故故凡是簽約約客客戶，將同同時(shí)時(shí)與銀行簽簽訂訂《貸款合合同同》。銀行行在在辦理貸款款時(shí)時(shí)，將同時(shí)時(shí)收收取客戶辦辦理理貸款所需需的的個(gè)人資料料，并并告知客戶戶需需要補(bǔ)交資資料料清單。開開發(fā)發(fā)公司在簽簽約約當(dāng)天開具具首首付款發(fā)票票，銀銀行收取復(fù)復(fù)印印件?！渡躺唐菲贩抠I賣合合同同》因需要要申申請(qǐng)蓋章，當(dāng)當(dāng)當(dāng)日無法移移交交銀行。待待《商商品房買賣賣合合同》蓋章章落落實(shí)后，開開發(fā)發(fā)公司將按按要要求移交辦辦貸貸銀行。合同催款：如無特殊原因，按按揭銀行在2個(gè)月內(nèi)可以以辦理完成貸貸款的審批手手續(xù)，并發(fā)放放貸款。商業(yè)業(yè)貸款僅需公公司財(cái)務(wù)到放放貸銀行查詢?cè)兛铐?xiàng)，開具具貸款發(fā)票，即即可回款。但但公積金貸款款的回款較為為繁瑣，需要要公司財(cái)務(wù)至至市公積金管管理中心劃款款，基本上銀銀行放款后仍仍需要2-4個(gè)月的劃款款期限。商業(yè)貸款基本無無催催款期，公公積積金貸款由由于于審批較嚴(yán)嚴(yán)格格，在劃款款期期可能存在在補(bǔ)補(bǔ)送資料的的可可能性。現(xiàn)現(xiàn)階階段，該項(xiàng)目目一期辦證的的代辦機(jī)構(gòu)構(gòu)為為房屋置換換中中心。其中中，公公積金及擔(dān)擔(dān)保保公司的送送件件工作也由由置置換中心負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)，開發(fā)公公司司對(duì)置換中中心心提供的補(bǔ)補(bǔ)缺缺名單，進(jìn)進(jìn)行行跟進(jìn)，務(wù)務(wù)求求盡快劃款款。但但由于該項(xiàng)目目多數(shù)客戶為為外地人，故故故資料的補(bǔ)補(bǔ)充充期限較長(zhǎng)長(zhǎng)，劃劃款期限隨隨之之延長(zhǎng)。合同回款：該項(xiàng)目一期目前前總總貸款金額額為為16635萬元，回款款金額為163055.8萬，回款率率為98.022%。該項(xiàng)目二期房源源在在銷售初期期已已做抵押，在在在總結(jié)了一一期期的經(jīng)驗(yàn)后后，二二期的簽約約周周期定為30天。該項(xiàng)目二期延延期率目前前為為25.244%，延期主要要原因?yàn)榭涂蛻魬糍Y金不足足和和補(bǔ)交稅單單。二二期的網(wǎng)簽簽手手續(xù)與一期期相相同。該項(xiàng)目二期目前前總總貸款金額額為為177677.8萬元，回款款金額為173844.8萬，回款率率為97.844%。經(jīng)驗(yàn)總結(jié)7.1值得推廣廣和和借鑒的部部分分1）推廣主題：：始終終強(qiáng)化客戶戶最最為關(guān)心的的震震撼價(jià)格，以以以高品質(zhì)與與易易得性突出出高高性價(jià)比直直接接而有效的的打打動(dòng)目標(biāo)客客群群。從一期4380元/平米起到二二期4580元/平米起，再再到持銷期期的的低首付墊墊付付降低準(zhǔn)入入門門檻，以“5.2萬起兩房，6.8萬起大四房”持續(xù)吸引當(dāng)當(dāng)?shù)丶爸苓呥吙涂蛻?，一直直到到目前?xiàng)目目現(xiàn)現(xiàn)房階段，在在在單價(jià)和總總價(jià)價(jià)均無競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)的現(xiàn)況況下下采取晚交交房房形式延續(xù)續(xù)低低首付促銷銷，為“首付6.9萬起，輕松松擁享健康社社區(qū)大四房”的媒體訴求求創(chuàng)造條件。2）媒體配合：：鎮(zhèn)區(qū)區(qū)戶外廣告告，發(fā)發(fā)布促銷信信息息，攔截區(qū)區(qū)域域客戶；大大量量高頻派發(fā)發(fā)海海報(bào)及短信信群群不斷發(fā)布布銷銷售動(dòng)態(tài)信信息息；重要促促銷銷節(jié)點(diǎn)，配配合合網(wǎng)絡(luò)廣告告發(fā)發(fā)布吸引區(qū)區(qū)域域外客群。3）活動(dòng)配合：：前期期通過