房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)流程及相關(guān)知識當(dāng)前存在的問題1、你做你的計(jì)劃，我做我的計(jì)劃，誰影響自己不知道，自己影響誰也不知道。2、不給別人空間，給自己留足了空間。3、計(jì)劃趕不上變化。4、計(jì)劃可操作性很低，基本上是內(nèi)部原因本次學(xué)習(xí)目的？？？？本次學(xué)習(xí)的目的：1、了解房地產(chǎn)相關(guān)的政策法規(guī)、基礎(chǔ)知識2、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)流程3、掌握如何協(xié)調(diào)公司各部門進(jìn)度，達(dá)到相互配合4、掌握及控制房地產(chǎn)開發(fā)中發(fā)生的各種前期費(fèi)用51房地產(chǎn)相關(guān)知識前期所涉及的費(fèi)用42獲取土地流程開發(fā)手續(xù)流程35前期各部門的協(xié)調(diào)報(bào)告結(jié)構(gòu)總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)全過程先耽擱大伙一杯茶的功夫。開篇之前，先講一個(gè)小故事。小唐名叫唐阿土，是成都的彎彎（農(nóng)民）。從來沒有出過遠(yuǎn)門。攢了半輩子的錢，終于參加一個(gè)旅游團(tuán)出了國。

國外的一切都是非常新鮮的，關(guān)鍵是，唐阿土參加的是豪華團(tuán)，一個(gè)人住一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間。這讓他新奇不已。

早晨，不懂中文的服務(wù)生來敲門送早餐時(shí)大聲說道：

“GOODMORNINGSIR！”

一個(gè)XIAO故事

唐阿土愣住了。這是什么意思呢？在自己的家鄉(xiāng)，一般陌生的人見面都會(huì)問：“您貴姓？”

于是唐阿土大聲叫道：“我叫唐阿土！”

如是這般，連著三天，都是那個(gè)服務(wù)生來敲門，每天都大聲說：“GOODMORNINGSIR！”而唐阿土亦大聲回道：“我叫唐阿土！”

一個(gè)XIAO故事但他非常的生氣。這個(gè)服務(wù)生也太笨了，天天問自己叫什么，告訴他又記不住，很煩的。終于他忍不住去問導(dǎo)游，“GOODMORNINGSIR！”是什么意思，導(dǎo)游告訴了他，天啊??！我暈死！真是丟臉?biāo)懒恕?/p>

唐阿土反復(fù)練習(xí)“GOODMORNINGSIR！”這個(gè)詞，以便能體面地應(yīng)對服務(wù)生。

又一天的早晨，服務(wù)生照常來敲門，門一開唐阿土就搶先大聲叫道：“GOODMORNINGSIR！”

此時(shí)此刻，服務(wù)員楞了一下，然后——大聲而有禮貌的回答：“我是唐阿土！”一個(gè)XIAO故事這個(gè)故事告告訴我們——人與人交往往，常常是是意志力與與意志力的的較量。不不是你影響響他，就是是他影響你你！同時(shí)，只有有不斷的學(xué)學(xué)習(xí)、提高高才能影響響到你周邊邊的人才可以成為為最強(qiáng)者。。一個(gè)XIAO故事房地產(chǎn)常用用專業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識作為專業(yè)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司的一一員把一些基礎(chǔ)礎(chǔ)的、淺顯顯的房地產(chǎn)產(chǎn)知識梳理理一次應(yīng)該該有所必要要！即便以下內(nèi)內(nèi)容或許您您已經(jīng)熟悉悉了百分之之七八十。。。。。。。一、房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)知識識1、什么是房房地產(chǎn)、物物業(yè)？房地產(chǎn)：一般認(rèn)為為，房地產(chǎn)產(chǎn)是地產(chǎn)和和房產(chǎn)的合合稱。但其其內(nèi)涵可有有狹義和廣廣義之分。。狹義房地地產(chǎn)是指房房屋和房屋屋所占用的的土地，即即只有土地地和房屋結(jié)結(jié)合在一起起時(shí)，才能能稱為房地地產(chǎn)，未建建有房屋的的土地，只只能叫地產(chǎn)產(chǎn)，不能叫叫房地產(chǎn)。。廣義房地地產(chǎn)包括地地產(chǎn)和房產(chǎn)產(chǎn)，但并不不是說，只只有房產(chǎn)和和地產(chǎn)合為為一體時(shí)，，才能稱為為房地產(chǎn)，，單純的土土地也是可可以稱為房房地產(chǎn)，是是房地產(chǎn)的的一種存在在形態(tài)。需需要說明的的是，房地地產(chǎn)是我國國獨(dú)有的概概念，國際際上一般稱稱之為不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)。物業(yè)是指建成并經(jīng)經(jīng)竣工驗(yàn)收可可交付使用的的各類房屋建建筑及附屬設(shè)設(shè)備、設(shè)施、、場地、庭院院和相關(guān)的建建筑地塊的總總稱，是房地地產(chǎn)業(yè)的組成成部分。中國房地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)展歷程程階段劃分發(fā)展特征階段關(guān)鍵詞第一階段1978年以前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，實(shí)行房屋統(tǒng)建統(tǒng)配統(tǒng)管制，由地方財(cái)政撥款和各單位投資建造住房以解決房屋問題住宅統(tǒng)建、福利分房第二階段1978—1990住房商品化，房地產(chǎn)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的階段土地使用制度改革憲法與土地管理法的修改住房制度改革第三階段1990—1997第一個(gè)快速發(fā)展階段，因市場不規(guī)范及發(fā)展過快也導(dǎo)致了第一個(gè)低谷期快速發(fā)展、泡沫、宏觀調(diào)控、安居工程、貨幣分房、房屋抵壓貸款、住房公積金第四階段1998—2007第二個(gè)快速發(fā)展階段快速發(fā)展、宏觀調(diào)控、大盤開發(fā)、多元化融資、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)……第五階段至今第二個(gè)調(diào)整期拐點(diǎn)、通漲、緊縮、豬堅(jiān)強(qiáng)、范跑跑……房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)類型分類標(biāo)準(zhǔn)類型企業(yè)性質(zhì)

國有、集體、私營、中外合資企業(yè)資質(zhì)

一級、二級、三級、四級開發(fā)類型

住宅開發(fā)商、綜合開發(fā)商、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)區(qū)域

本土型開發(fā)企業(yè)、跨區(qū)域開發(fā)企業(yè)一、房地產(chǎn)相相關(guān)知識2、房地產(chǎn)一、、二、三級市市場有什么區(qū)區(qū)別？房地產(chǎn)一級市市場：具有國國家壟斷性質(zhì)質(zhì)，房地產(chǎn)呈呈縱向流通的的市場模式。。主要體現(xiàn)在在國家作為土土地的所有者者，將土地使使用權(quán)投入市市場運(yùn)行，如如現(xiàn)行的土地地批租拍賣，，其價(jià)格和交交易方式是政政府根據(jù)國家家的整體利益益而確定的。。此外還如公公房出售、廉廉租房低租分分配等都是一一級市場的交交易表現(xiàn)。它它是政府與經(jīng)經(jīng)營者、使用用者之間的交交易。房地產(chǎn)二級市市場：具有經(jīng)經(jīng)營性質(zhì)，房房地產(chǎn)呈橫向向流通的市場場模式。房地地產(chǎn)商品以開開發(fā)價(jià)值為基基礎(chǔ)、價(jià)格由由經(jīng)營向使用用消費(fèi)的平行行轉(zhuǎn)移。表現(xiàn)現(xiàn)為經(jīng)營者與與消費(fèi)者之間間的交易行為為，是土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓市場和房房地產(chǎn)增量市市場。如房地地產(chǎn)公司開發(fā)發(fā)出售的商品品住房就是典典型的二級市市場行為，也也稱住宅一級級市場。房地產(chǎn)三級市市場：具有消消費(fèi)性質(zhì)，房房地產(chǎn)呈橫向向流通的市場場模式。在調(diào)調(diào)劑需求條件件下，使用者者、經(jīng)營者以以效用為價(jià)值值尺度的市場場價(jià)格進(jìn)行平平等交換。是是使用者之間間的交易行為為，是土地的的再轉(zhuǎn)讓和房房地產(chǎn)的存量量多次交易市市場。如私房房主出租、出出手自己的私私有房屋就是是三級市場行行為。一、房地產(chǎn)相相關(guān)知識4、什么是控制制性詳細(xì)規(guī)劃劃、修建性（（實(shí)施性）詳詳細(xì)規(guī)劃？控制性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃：是指根據(jù)城城市總體規(guī)劃劃及其對各分分區(qū)的功能要要求，對城市市分區(qū)地塊給給出詳細(xì)的土土地經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)限定，，如用地面積積、道路坐標(biāo)標(biāo)、標(biāo)高、斷斷面尺寸等，，并確定各功功能用地的位位置及市政基基礎(chǔ)設(shè)施的配配套規(guī)劃。修建性（實(shí)施施性）詳細(xì)規(guī)規(guī)劃：是將城市總總體規(guī)劃和控控制性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃細(xì)化為空空間形象和景景觀建設(shè)，并并進(jìn)行有關(guān)技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)的限定，如如建筑層數(shù)、、容積率、建建筑紅線的位位置、日照、、建筑形體示示意及建筑出出入口的位置置、豎向設(shè)計(jì)計(jì)、道路坐標(biāo)標(biāo)、標(biāo)高及其其轉(zhuǎn)變半徑、、坡度等。泰和世家修建建性詳規(guī)泰和世家項(xiàng)目目共計(jì)有54棟樓。其中12層小高層共有有36棟樓，南側(cè)地地塊有17棟樓，北側(cè)地地塊有19棟樓。16層高層共有10棟樓，南側(cè)地地塊有7棟樓，北側(cè)地地塊有3棟樓。18層高層共有8棟樓，南北兩兩側(cè)地塊各有有4棟樓。一、房地產(chǎn)相相關(guān)知識6、什么是標(biāo)定定（準(zhǔn)）地價(jià)價(jià)？它是政府根據(jù)據(jù)管理需要，，評估的其一一宗地在正常市場條件下下于某一估價(jià)價(jià)期日的土地地使用權(quán)價(jià)格格。7、什么是建筑筑密度、建筑筑容積率？建筑密度：就就是建筑底層層占地面積（（建筑基底總總面積）與建建筑基地總面面積（建筑總總用地面積））的比率（%）。它表示基基地內(nèi)建筑直直接占用土地地面積的比例例。建筑容積率：：就是建筑基基地內(nèi)所有建建筑物的建筑筑面積之和與與基地用地總總面積的比例例。一、房地產(chǎn)相相關(guān)知識8、樓間距：兩相鄰樓的外外墻面距離。。建筑間距的的控制是為了了保障人們工工作、生活的的質(zhì)量與安全全，滿足必需需的日照、采采光、通風(fēng)等等要求；9、日照間距：：建筑物高度／／建筑物相鄰鄰距離（國家家標(biāo)準(zhǔn)1.2）日照標(biāo)準(zhǔn)：冬冬至中午滿窗窗日照1小時(shí)或斜窗日日照2小時(shí)。10、框架：是指以鋼筋混混凝土澆注成成承重梁柱，，再用預(yù)制的的加氣混凝土土、膨脹珍珠珠巖、浮石等等輕質(zhì)板材隔隔墻分戶裝配配而成的住宅宅。適合大規(guī)規(guī)模工業(yè)化施施工，效率較較高，工程質(zhì)質(zhì)量較好?，F(xiàn)現(xiàn)澆樓板，梁梁、板、柱組組合，填充墻墻。11．磚混結(jié)構(gòu)：：是指小部分鋼鋼筋混凝土及及大部分磚墻墻承重的結(jié)構(gòu)構(gòu)。由于抗震震要求，磚混混結(jié)構(gòu)住宅一一般在五至六六層以下。12、鋼混結(jié)構(gòu)：：這類住宅的結(jié)結(jié)構(gòu)材料是鋼鋼筋混凝土，，抗震性能好好，房間的開開間、進(jìn)深相相對較大，空空間分割較自自由，多用于于高層住宅；；但工藝較復(fù)復(fù)雜，建筑造造價(jià)也較高。。一、房地產(chǎn)相相關(guān)知識13、什么是多層層住宅、低層層住宅、小高高層、高層、、超高層住住宅？低層――1～3Ｆ多多以磚混多層――4～6Ｆ磚磚混、、框架小高層――7～9Ｆ框框剪高層――10Ｆ以上～100米以下框框架超高層――100米以上框框架一、房地產(chǎn)相相關(guān)知識14、設(shè)立房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具具備的條件？？（1）有自己的名名稱和組織機(jī)機(jī)構(gòu)（2）有固定的經(jīng)經(jīng)營場所；（（3）有符合國務(wù)務(wù)院規(guī)定的注注冊資本；（（4）有足夠的專專業(yè)技術(shù)人員員；（5）；法律、行行政法規(guī)規(guī)定定的其他條件件。15、為什么資質(zhì)質(zhì)證書從事房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營？16、企業(yè)資質(zhì)等等級如何分類類？——詳見“資質(zhì)管管理規(guī)定”一、房地產(chǎn)相相關(guān)知識18、規(guī)劃中的七七線七線：紅線、、綠線、藍(lán)線線、紫線、黑黑線、橙線和和黃線。其中中“紅線”主要針對道路路控制；“綠線”是規(guī)劃城市公公共綠地、公公園、單位綠綠地和環(huán)城綠綠地等；“藍(lán)線”規(guī)定城市水面面，主要包括括河流、湖泊泊及護(hù)堤；“紫線”規(guī)定歷史文化化街區(qū)；“黑線”規(guī)定給排水、、電力、電信信、燃?xì)獾仁惺姓芫W(wǎng)。“橙線”軌道交通管理理“黃線”地下文物管理理。"紅線"是指道路用地地與其它建設(shè)設(shè)用地分界線線，紅線與建建筑控制線之之間還有可能能存在綠線，，黃線等。一、房地產(chǎn)相相關(guān)知識19、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商銷售商品品房應(yīng)持有的的“五證、二二書五證”：a、規(guī)劃局—建設(shè)用地規(guī)劃劃使用證；b、規(guī)劃局--建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證；c、國土局—國有土地使用用證（證明賣賣方已繳納了了土地出讓金金，擁有產(chǎn)權(quán)權(quán)保證）；d、建委--建設(shè)施工許可可證；e、房產(chǎn)局--商品房預(yù)售許許可證；其中土地使用用證和商品房房預(yù)害許可證證可以表明所所購房屋屬合合法交易范疇疇。房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)向用戶交交付銷售的商商品住宅時(shí)，，必須提供‘“二書”即《住宅質(zhì)量保證證書》和《住宅使用說明明書》五證兩書一、房地產(chǎn)相相關(guān)知識20、套型面積？？21、90/70?復(fù)式住宅并不具備備完整的兩層層空間。一般般來說，復(fù)式式住宅層高較較高（普通住住宅的層高一一般為2.8米），可在層層高較處隔出出夾層，安排排臥室或書房房等，用樓梯梯聯(lián)系上下，，其目的是在在有限的空間間里增加使用用面積，提高高住宅的空間間利用率。躍層式住宅是一套套住宅占兩個(gè)個(gè)樓層，一般般在首層安排排起居室、廚廚房、餐廳、、衛(wèi)生間，二二層安排臥室室、書房等。。錯(cuò)層式住宅主要要指的是房房內(nèi)的客廳廳、臥室、、廚房等處處于幾個(gè)高高度不同的的平面上，，各個(gè)空間間是用幾級級臺(tái)階聯(lián)系系在一起的的。房地產(chǎn)常用用專業(yè)術(shù)語語創(chuàng)新戶型錯(cuò)層室內(nèi)實(shí)實(shí)景圖錯(cuò)躍式室內(nèi)內(nèi)效果圖按單體結(jié)構(gòu)構(gòu)分板樓、塔樓樓、板塔結(jié)結(jié)合別墅按單體體結(jié)構(gòu)分獨(dú)棟、聯(lián)排排、雙拼、、疊拼房地產(chǎn)常用用專業(yè)術(shù)語語建筑類別板樓四大優(yōu)優(yōu)點(diǎn)南北通透，，采光通風(fēng)風(fēng)好；均好性；管理成本不不高；實(shí)用率、得得房率高。。板樓兩大缺缺陷建筑密度小小，不能充充分挖掘地地土地價(jià)值值，且房價(jià)價(jià)相對高；；房型格局不不宜改造。。按單體結(jié)構(gòu)構(gòu)分塔樓平面圖塔樓四大優(yōu)優(yōu)點(diǎn)節(jié)約土地資資源，房價(jià)價(jià)較低；空間結(jié)構(gòu)靈靈活，宜于于改造；結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高高，抗震性性好；居高望遠(yuǎn)，，視野開闊闊。塔樓兩大缺缺陷均好性差，，居住密度度高；使用率不高高，存在灰灰色空間。。獨(dú)棟別墅立立面別墅按單體體結(jié)構(gòu)分聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅又又稱TOWNHOUSE，有天有地地，每戶獨(dú)獨(dú)門獨(dú)院，，設(shè)有1至2個(gè)車位，還還有地下室室。與獨(dú)棟棟別墅區(qū)別別很大的是是，它是由由幾幢小于于三層的單單戶別墅并并聯(lián)組成的的聯(lián)排或住住宅，有統(tǒng)統(tǒng)一的平面面設(shè)計(jì)和獨(dú)獨(dú)立的門戶戶。建筑面面積一般是是每戶250平方米左右右。雙拼別墅它是聯(lián)排別別墅與獨(dú)棟棟別墅之間間的中間產(chǎn)產(chǎn)品，是由由兩個(gè)單元元的別墅拼拼聯(lián)組成的的單棟別墅墅。在美國國被叫作““Twofamilyhouse””，直譯為兩兩個(gè)家庭的的別墅。疊拼別墅它是Townhouse的疊拼式的的一種延伸伸，是在綜綜合情景洋洋房公寓與與聯(lián)排別墅墅特點(diǎn)的基基礎(chǔ)上產(chǎn)生生的，由多多層的復(fù)式式住宅上下下疊加在一一起組合而而成，下層層有花園，，上層有屋屋頂花園，，一般為四四層帶閣樓樓建筑，這這種開間與與聯(lián)排別墅墅相比，獨(dú)獨(dú)立面造型型可豐富一一些，同時(shí)時(shí)一定程度度上克服了了聯(lián)排別墅墅窄進(jìn)深的的缺點(diǎn)。疊拼別墅立立面圖本單元即將將，結(jié)束。。。。進(jìn)入下一單單元。。。。1房地產(chǎn)相關(guān)關(guān)知識前期所涉及及的費(fèi)用42獲取土地流流程開發(fā)手續(xù)流流程35前期各部門門的協(xié)調(diào)報(bào)告結(jié)構(gòu)總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過程二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)全過過程——獲取土地流流程詳見土地獲獲取流程圖圖（附件））前期工作流流程圖（附附件）開發(fā)管理制制度（附件件）二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)全過過程——獲取土地方方式一、房地產(chǎn)產(chǎn)獲得土地地常見方式式1、通過招拍拍掛；2、通過項(xiàng)目目轉(zhuǎn)讓；3、通過股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓；4、關(guān)于合作作建房；5、通過舊城城改造或者者城中村改改造；6、通過企業(yè)業(yè)改制；二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)全過過程——獲取土地方方式優(yōu)點(diǎn)：程序序簡單，遺遺留問題較較大；缺點(diǎn)：成本本較大；1、關(guān)于交付付條件以及及時(shí)間問題題（三通一一平以及違違約金等））；2.關(guān)于容積率率問題；3、關(guān)于限高高問題；4、關(guān)于土地地前期勘察察問題（勘勘察過程中中發(fā)現(xiàn)市政政管網(wǎng)、文文物處理））；通過招拍掛方式式獲得土地需需要注意問問題。二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)全過過程——獲取土地方方式優(yōu)點(diǎn)：后期期遺留問題題較??；缺點(diǎn)：成本本增大，程程序繁瑣；；適用對象：：轉(zhuǎn)讓方財(cái)財(cái)產(chǎn)狀況復(fù)復(fù)雜，公司司成立年限限長，轉(zhuǎn)讓讓方情況無無法有效評評估；1、關(guān)于轉(zhuǎn)讓讓條件問題題；2、關(guān)于轉(zhuǎn)讓讓稅收問題題（土地增值值稅、契稅稅、營業(yè)稅稅）；項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方方式二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)全過過程——獲取土地方方式優(yōu)點(diǎn)：成本本較小，操操作簡單；；缺點(diǎn)：遺留留問題較大大；適用對象：：單項(xiàng)目公公司；1、通過股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得得土地應(yīng)注注意事項(xiàng)；；2、關(guān)于股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收收問題（轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方為個(gè)個(gè)人或者外外國企業(yè)））；3、公司被吊吊銷營業(yè)執(zhí)執(zhí)照后能否否進(jìn)行股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓?4、國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓程序問題；通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲得土地需要注注意的問題二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過程——獲取土地方式1）經(jīng)營狀況：主主要對目標(biāo)公司司的未來可營利利性進(jìn)行判斷分分析；2）財(cái)務(wù)調(diào)查，主主要審查目標(biāo)工工地財(cái)務(wù)狀況、、完稅狀況、債債權(quán)債務(wù)狀況、、投資及擔(dān)保情情況等；3）法務(wù)調(diào)查，主主要審查工商登登記狀況、債權(quán)權(quán)債務(wù)狀況、有有無隱形或其他他遺留問題；4）人事調(diào)查，主主要對目標(biāo)公司司勞動(dòng)關(guān)系狀況況、薪金狀況、、人員狀況、三三金退休等問題題進(jìn)行審查；1、通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓獲得土地應(yīng)注注意事項(xiàng)二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過程——獲取土地方式2、關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓稅收問題（轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方為個(gè)人或或者外國企業(yè)））3、公司被吊銷營營業(yè)執(zhí)照后能否否進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓?4、國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓程序問題；1）初步審批。轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方就本次股股權(quán)轉(zhuǎn)讓的數(shù)額額、交易方式、、交易結(jié)果等基基本情況制定《轉(zhuǎn)讓方案》，申報(bào)國有產(chǎn)權(quán)權(quán)主管部門進(jìn)行行審批，在獲得得同意國有股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的批復(fù)后后，進(jìn)行下一步步工作。2）清產(chǎn)核資。由由轉(zhuǎn)讓方組織進(jìn)進(jìn)行清產(chǎn)核資（（轉(zhuǎn)讓所出資企企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)導(dǎo)導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓方不再再擁有控股地位位的，由同級國國有資產(chǎn)監(jiān)督管管理機(jī)構(gòu)組織進(jìn)進(jìn)行清產(chǎn)核資）），根據(jù)清產(chǎn)核核資結(jié)果編制資資產(chǎn)負(fù)債表和資資產(chǎn)移交清冊。。3）審計(jì)評估。委委托會(huì)計(jì)師事務(wù)務(wù)所實(shí)施全面審審計(jì)，在清產(chǎn)核核資和審計(jì)的基基礎(chǔ)上，委托資資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行資產(chǎn)評估。。（評估報(bào)告經(jīng)經(jīng)核準(zhǔn)或者備案案后，作為確定定企業(yè)國有股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的參參考依據(jù)）二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過程——獲取土地方式4）內(nèi)部決策。轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓股權(quán)所屬企企業(yè)召開股東會(huì)會(huì)就股權(quán)轉(zhuǎn)讓事事宜進(jìn)行內(nèi)部審審議，（如果采采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓方方式，應(yīng)取得國國有資產(chǎn)主管部部門同意的批復(fù)復(fù)，轉(zhuǎn)讓方和受受讓方應(yīng)當(dāng)草簽簽轉(zhuǎn)讓合同，并并按照企業(yè)內(nèi)部部決策程序進(jìn)行行審議），形成成同意股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓的決議、其他他股東放棄優(yōu)先先購買權(quán)的承諾諾。涉及職工合合法權(quán)益的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)聽取職代會(huì)會(huì)的意見，并形形成職代會(huì)同意意轉(zhuǎn)讓的決議。。5）申請掛牌。選選擇有資格的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)，，申請上市交易易，并提交轉(zhuǎn)讓讓方和被轉(zhuǎn)讓企企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)執(zhí)照復(fù)印件、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方和被轉(zhuǎn)讓讓企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)權(quán)登記證、被轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓企業(yè)股東會(huì)會(huì)決議、主管部部門同意轉(zhuǎn)讓股股權(quán)的批復(fù)、律律師事務(wù)所的法法律意見書、審審計(jì)報(bào)告、資產(chǎn)產(chǎn)評估報(bào)告以及及交易所要求提提交的其他書面面材料。6）簽訂協(xié)議。轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓成交后，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方和受讓方方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓合同，取得產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)出出具的產(chǎn)權(quán)交易易憑證。7）審批備案。轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方將股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)文字字書面材料報(bào)國國有產(chǎn)權(quán)主管部部門備案登記。。8）產(chǎn)權(quán)登記。轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方和受讓方方憑產(chǎn)權(quán)交易機(jī)機(jī)構(gòu)出具的產(chǎn)權(quán)權(quán)交易憑證以及及相應(yīng)的材料辦辦理產(chǎn)權(quán)登記手手續(xù)。9）變更手續(xù)。交交易完成，標(biāo)的的企業(yè)修改《公司章程》以及股東名冊，，到工商行政管管理部門進(jìn)行變變更登記。特點(diǎn)：共同投資資、共同經(jīng)營、、共享利益、共共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；條件：應(yīng)當(dāng)至少少一方具有房地地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，，合作土地為出出讓土地；優(yōu)點(diǎn)：節(jié)約成本本，降低風(fēng)險(xiǎn)，，資源共享；缺點(diǎn)：合作伙伴伴選擇要求高、、管理團(tuán)隊(duì)配合合要求高、制度度和理念認(rèn)可程程度均較高；1、通過土地使用用權(quán)作價(jià)入股方方式合作開發(fā)房房地產(chǎn)營業(yè)稅問問題2、土地作價(jià)入股股時(shí)土地增值稅稅問題；3、合作開發(fā)房地地產(chǎn)性質(zhì)認(rèn)定問問題；關(guān)于合作開發(fā)獲取土土地問題二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過程——獲取土地方式二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過程——獲取土地方式1、通過土地使用用權(quán)作價(jià)入股方方式合作開發(fā)房房地產(chǎn)營業(yè)稅問問題土地出讓方以土土地使用權(quán)、房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)以資金合股組組成合營企業(yè)，，合作建房是否否交納營業(yè)稅分分三種情況：1）若房屋建成后后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共共享的合作方式式，對土地出讓讓方向合營企業(yè)業(yè)提供的土地使使用權(quán)，視為投投資入股，不征征營業(yè)稅；只對對合營企業(yè)銷售售房屋的收入按按"銷售不動(dòng)產(chǎn)"稅目征收營業(yè)稅稅；對雙方分得得的利潤不征營營業(yè)稅。2）房屋建成后雙雙方按一定比例例分配房屋，則則此種經(jīng)營行為為未構(gòu)成“以無無形資產(chǎn)投資入入股，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)”不征營業(yè)稅稅的行為，因此此對出讓土地方方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的土地，應(yīng)應(yīng)當(dāng)按“轉(zhuǎn)讓無無形資產(chǎn)”稅目目征收營業(yè)稅。。對合營企業(yè)的的房屋，在分配配給雙方后，如如果各自銷售，，則再按“銷售售不動(dòng)產(chǎn)”稅目目征收營業(yè)稅。。3）若房屋建成后后，土地出讓方方采取按銷售收收入的一定比例例提成，或提取取固定金額利潤潤的方式參與分分配，屬于土地地出讓方將土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給給合營企業(yè)的行行為，對于出讓讓方取得的固定定利潤或從銷售售收入按比例提提取的收入按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"稅目征收營業(yè)稅稅；對于合營企企業(yè)則按全部房房屋取得的銷售售收入，按“銷銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅稅目征收營業(yè)稅稅。2、土地作價(jià)入股股時(shí)土地增值稅稅問題；二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過程——獲取土地方式3、合作開發(fā)房地地產(chǎn)性質(zhì)認(rèn)定問問題；1）項(xiàng)目約定提供供土地一方不承承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，，只收取固定利利潤，視同土地地轉(zhuǎn)讓；2）合作開發(fā)房地地產(chǎn)項(xiàng)目約定提提供資金一方不不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，只分配固定定數(shù)量房屋的，，視同房屋買賣賣；3）合作開發(fā)房地地產(chǎn)項(xiàng)目提供資資金一方不承擔(dān)擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只只收取固定數(shù)額額的貨幣的，視視同借款；4）合作開發(fā)房地地產(chǎn)項(xiàng)目約定提提供資金的一方方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃賃或其他方式使使用房屋的，視視同租賃；二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過程——獲取土地方式難點(diǎn)：拆遷安置置問題優(yōu)勢：成本低廉廉，土地資源豐豐富；缺點(diǎn)：獲得土地地周期長，易出出現(xiàn)糾紛；1、關(guān)于區(qū)政府、、管委會(huì)簽署合合作協(xié)議書問題題；2、關(guān)于村民與開開發(fā)商簽署合作作協(xié)議問題；3、關(guān)于政府掛牌牌后進(jìn)行拆遷問問題；4、關(guān)于城中村改改造以及舊城改改造程序；第一階段:啟動(dòng)改造階段通過舊城改造或城中中村改造獲取土地方式二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過程——獲取土地方式第二階段:土地和規(guī)劃手續(xù)續(xù)辦理階段區(qū)人民政府組織織區(qū)國土資源局局進(jìn)行城中村土土地地籍調(diào)查,進(jìn)行土地初始登登記發(fā)證。土地地確權(quán)資料齊備備后,編制城中村改造造控制性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃和安置區(qū)修修建性詳細(xì)規(guī)劃劃。市規(guī)劃局下達(dá)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件市土地儲(chǔ)備中心心審核城中村改改造用地規(guī)模,會(huì)同區(qū)人民政府府?dāng)M定土地儲(chǔ)備備方案,簽訂土地儲(chǔ)備協(xié)協(xié)議或出具相關(guān)關(guān)說明。市房管局注銷拆拆遷村民原有房房產(chǎn)證,設(shè)定安置房、配配套開發(fā)商品房房及廉租房的戶戶型、套型面積積土地出讓前置置條件。市國土資源局依依據(jù)城中村改造造方案擬定土地地出讓方案,報(bào)市人民政府批批準(zhǔn)后,辦理安置和配套套開發(fā)用地公開開出讓。第三階段:項(xiàng)目建設(shè)階段。第四階段:村民回遷階段5、集體建設(shè)用地地用途以及對外外出租問題；興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和和村民建設(shè)住宅宅經(jīng)依法批準(zhǔn)適適用本集體經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織農(nóng)民集體體所有的土地，，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公公共設(shè)施和公益益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依依法批準(zhǔn)使用農(nóng)農(nóng)民集體所有土土地外，其他情情況均不能使用用集體土地。6、拆遷人與被拆拆遷人達(dá)不成拆拆遷補(bǔ)償安置協(xié)協(xié)議問題根據(jù)相關(guān)法律規(guī)規(guī)定，如拆遷人人與被拆遷人達(dá)達(dá)不成拆遷補(bǔ)償償安置協(xié)議的，，經(jīng)當(dāng)事人申請請，由房屋拆遷遷管理部門裁決決，如對裁決不不不服的，可以以提出訴訟。但但訴訟期間不停停止拆遷的執(zhí)行行。7、被拆遷范圍內(nèi)內(nèi)存在設(shè)定抵押押權(quán)房屋問題對于拆遷設(shè)有抵抵押權(quán)房屋實(shí)行行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，，由抵押權(quán)人與與抵押人重新簽簽訂抵押協(xié)議，，抵押權(quán)人與抵抵押人重新簽訂訂抵押協(xié)議后，，由抵押權(quán)人與與抵押人按照所所拆房屋的使用用性質(zhì)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換并與拆遷遷人之二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過過程——獲取土土地方方式間相互互結(jié)算算結(jié)構(gòu)構(gòu)差價(jià)價(jià)，但但如抵抵押權(quán)權(quán)人與與抵押押人經(jīng)經(jīng)協(xié)商商不能能達(dá)成成抵押押協(xié)議議的，，由拆拆遷人人提出出拆遷遷補(bǔ)償償安置置方案案，報(bào)報(bào)請房房屋拆拆遷主主管部部門批批準(zhǔn)后后，進(jìn)進(jìn)行拆拆遷，，并進(jìn)進(jìn)行證證據(jù)保保全。。對于拆拆遷設(shè)設(shè)有抵抵押權(quán)權(quán)房屋屋實(shí)行行貨幣幣補(bǔ)償償?shù)?，，?yīng)當(dāng)當(dāng)將補(bǔ)補(bǔ)償款款進(jìn)行行提存存或者者提前前支付付給抵抵押權(quán)權(quán)人或或者采采取保保全措措施。。8、被拆拆遷范范圍內(nèi)內(nèi)出現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)權(quán)不明明確的的房產(chǎn)產(chǎn)如何何處理理？根據(jù)相相關(guān)法法律規(guī)規(guī)定，，拆除除產(chǎn)權(quán)權(quán)不明明確的的房屋屋，拆拆遷人人應(yīng)當(dāng)當(dāng)提出出拆遷遷安置置方案案，報(bào)報(bào)房屋屋拆遷遷管理理部門門審核核同意意后實(shí)實(shí)施拆拆遷。。拆遷遷前，，拆遷遷人應(yīng)應(yīng)當(dāng)就就被拆拆遷房房屋的的有關(guān)關(guān)事項(xiàng)項(xiàng)向公公證機(jī)機(jī)關(guān)辦辦理證證據(jù)保保全。。9、被拆遷遷范圍圍內(nèi)出出現(xiàn)房房屋所所有權(quán)權(quán)人下下落不不明如如何處處理？？如在被被拆遷遷范圍圍內(nèi)，，出現(xiàn)現(xiàn)被拆拆遷房房屋下下落不不明情情況，，根據(jù)據(jù)相關(guān)關(guān)文件件規(guī)定定，下下落不不明的的房產(chǎn)產(chǎn)可以以由房房屋拆拆遷管管理部部門或或者政政府代代管，，而對對于代代管的的房屋屋需要要拆遷遷的，，拆遷遷補(bǔ)償償安置置協(xié)議議必須須經(jīng)公公證機(jī)機(jī)關(guān)公公證，，并辦辦理證證據(jù)保保全。。10、被拆拆遷范范圍內(nèi)內(nèi)出現(xiàn)現(xiàn)房屋屋所有有權(quán)人人已經(jīng)經(jīng)死亡亡如何何處理理？被拆遷遷人死死亡，，分為為兩種種情況況：一一種情情況為為：已已經(jīng)明明確房房屋的的繼承承人的的，由由其繼繼承人人與拆拆遷人人簽署署《拆遷安安置補(bǔ)補(bǔ)償協(xié)協(xié)議》，一種種情況況是未未能確確定繼繼承人人或者者存在在繼承承糾紛紛的，，對于于這種種情況況可以以比照照產(chǎn)權(quán)權(quán)不明明確時(shí)時(shí)的原原則處處理。。二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過過程——獲取土土地方方式二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過過程——獲取土土地方方式國有企企業(yè)出出售程程序問問題；；1）擬定定出售售方案案。2）征求求職工工代表表大會(huì)會(huì)意見見。3）審批批出售售方案案；出售縣縣(旗、區(qū)區(qū)、市市)屬企業(yè)業(yè)，由由縣級級人民民政府府提出出方案案，報(bào)報(bào)地級級市人人民政政府(含州、、盟，，下同同)審批，，并由由地級級市人人民政政府報(bào)報(bào)省級級人民民政府府備案案，省省級人人民政政府認(rèn)認(rèn)為不不宜出出售的的企業(yè)業(yè)，不不得出出售；；出售售地級級市屬屬企業(yè)業(yè)，由由地級級市人人民政政府提提出方方案，，報(bào)省省級人人民政政府審審批。。除地地級市市以上上地方方人民民政府府有權(quán)權(quán)審批批其管管轄范范圍內(nèi)內(nèi)的企企業(yè)出出售外外，其其他任任何部部門、、機(jī)構(gòu)構(gòu)、企企業(yè)和和個(gè)人人均不不得決決定出出售企企業(yè)。。4）發(fā)布布出售售信息息；5）擬購購買者者提出出購買買時(shí)申申請，，審查查擬購購買者者資信信狀況況；6）對擬擬出售售國有有企業(yè)業(yè)法定定代表表人進(jìn)進(jìn)行離離任審審查并并進(jìn)行行資產(chǎn)產(chǎn)清查查；7）產(chǎn)權(quán)權(quán)界定定和資資產(chǎn)評評估；；出售方方委托托具備備資格格的評評估機(jī)機(jī)構(gòu)對對企業(yè)業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)(包括無無形資資產(chǎn))和土地地使用用權(quán)進(jìn)進(jìn)行評評估，，評估估結(jié)果果應(yīng)按按有關(guān)關(guān)規(guī)定定經(jīng)有有關(guān)部部門確確認(rèn)。。通過企業(yè)改改制方方式獲取土土地二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過過程——獲取土土地方方式8）出售售價(jià)格格的確確認(rèn)并并確定定購買買者；；出售方方應(yīng)以以有關(guān)關(guān)主管管部門門確認(rèn)認(rèn)的評評估值值為依依據(jù)，，合理理確定定出售售底價(jià)價(jià)，通通過拍拍賣、、招標(biāo)標(biāo)或協(xié)協(xié)議轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓等等方式式確定定企業(yè)業(yè)出售售價(jià)格格及購購買者者。9）購買買者落落實(shí)相相關(guān)事事宜；；在與出出售方方簽訂訂出售售協(xié)議議之前前，購購買者者應(yīng)當(dāng)當(dāng)與社社會(huì)保保險(xiǎn)經(jīng)經(jīng)辦機(jī)機(jī)構(gòu)落落實(shí)企企業(yè)職職工社社會(huì)保保險(xiǎn)的的事宜宜。如如果企企業(yè)有有債權(quán)權(quán)人的的還應(yīng)應(yīng)當(dāng)與與債權(quán)權(quán)人簽簽訂轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)貸協(xié)協(xié)議或或者還還款協(xié)協(xié)議，，并提提供相相應(yīng)的的擔(dān)保保，以以保證證債權(quán)權(quán)人的的利益益不受受企業(yè)業(yè)出售售影響響。此外，，為了了保護(hù)護(hù)債權(quán)權(quán)金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)的利利益，，在改改制過過程中中必須須要征征得債債權(quán)金金融機(jī)機(jī)構(gòu)的的同意意，保保全金金融債債權(quán)，，國有有企業(yè)業(yè)才能能改制制，金金融債債務(wù)未未落實(shí)實(shí)的企企業(yè)，，不得得進(jìn)行行改制制。10）簽訂訂出售售協(xié)議議；出售方方與購購買者者簽定定出售售協(xié)議議。采采取協(xié)協(xié)議轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方方式出出售的的企業(yè)業(yè)，經(jīng)經(jīng)上一一級人人民政政府審審核批批準(zhǔn)后后協(xié)議議方可可生效效。11）辦理理企業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)變動(dòng)動(dòng)證明明、土土地使使用權(quán)權(quán)證書書和申申請登登記；；12）權(quán)利利義務(wù)務(wù)承擔(dān)擔(dān)和職職工安安置；；企業(yè)出出售后后，如如果原原企業(yè)業(yè)法人人資格格被注注銷的的，購購買企企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)承承繼原原企業(yè)業(yè)的債債權(quán)債債務(wù)關(guān)關(guān)系，，接受受原企企業(yè)的的職工工和離離退休休人員員，并并根據(jù)據(jù)勞動(dòng)動(dòng)法相相關(guān)規(guī)規(guī)定履履行相相應(yīng)義義務(wù)。。如果果原企企業(yè)法法院被被注銷銷，購購買企企業(yè)以以原企企業(yè)資資產(chǎn)成成立新新法人人的，，原企企業(yè)債債權(quán)債債務(wù)由由新法法人承承繼。。13）未了了事項(xiàng)項(xiàng)的處處理。。二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過過程——獲取土土地方方式最佳實(shí)實(shí)踐:地產(chǎn)公公司拿拿地術(shù)術(shù)最佳實(shí)實(shí)踐:地產(chǎn)公公司拿拿地術(shù)術(shù)萬科在在2008年致股股東信信中有有一段段發(fā)人人深省省的話話，“在土地地交易易完全全市場場化的的背景景下，，部分分先發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)在不不可替替代資資源上上的獨(dú)獨(dú)占性性已不不復(fù)存存在，，隨著著存量量土地地資源源的逐逐步消消耗，，這一一方面面的先先發(fā)優(yōu)優(yōu)勢正正在迅迅速弱弱化并并日漸漸消亡亡，因因而房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)所能能夠期期待的的，只只能是是一個(gè)個(gè)公平平的收收益水水平”。盡管管招拍拍掛制制度實(shí)實(shí)行之之后，，各企企業(yè)在在拿地地能力力方面面的差差距呈呈縮小小趨勢勢，但但很多多開發(fā)發(fā)商還還是不不遺余余力地地修煉煉自己己的獨(dú)獨(dú)門秘秘籍，，以期期立于于“公平收益水平”之上。1、高境界：無招勝勝有招（代表公司司：萬科）2、早計(jì)劃：從小培培養(yǎng)（代表公司：：中南建設(shè)）3、豎大旗：組建親親友團(tuán)（代表公司司：萬達(dá)）4、硬靠山：父母包包辦（代表公司：：信達(dá)地產(chǎn)）最佳實(shí)踐:地產(chǎn)公司拿地術(shù)1、高境界：無招勝勝有招（代表公司司：萬科）萬科的拿地策略：：萬科在把握土地獲獲取量時(shí)，并非像像大多數(shù)企業(yè)以土土地面積作為約束束變量，而是以總總獲取金額作為核核心的約束變量，，并下達(dá)到各區(qū)域域?yàn)閱挝坏淖庸舅?。核心思想：一般地產(chǎn)商拿地有有三種策略，順周周期（追漲殺跌，，大多數(shù)公司如此此），反周期（國國內(nèi)很少企業(yè)能做做到），萬科采用用的是規(guī)避周期策策略。這種方式類類似于定投，其要要點(diǎn)在于，因?yàn)殒i鎖定了每期的買入入金額，所以價(jià)格格越低的時(shí)候，買買入的數(shù)量就越多多，這樣在經(jīng)歷一一次完整的周期后后，平均買入成本本會(huì)低于波動(dòng)中軸軸。這種規(guī)避周期期的策略適用于趨趨勢不明朗的情況況，近幾年住宅市市場周期日益縮短短，使得預(yù)測和把把握周期成為一項(xiàng)項(xiàng)超出人力范圍的的工作，萬科的策策略以不變應(yīng)萬變變，無招勝有招，，在瞬息萬變的行行業(yè)里，其中庸之之道正是脫穎而出出的利器。1、高境界：無招勝勝有招（代表公司司：萬科）市場表現(xiàn)：無論行業(yè)在高點(diǎn)還還是低位，萬科都都會(huì)拿地，即使在在2007年提出拐點(diǎn)論后都都沒有停止購地，，2008年更是成為唯一一一個(gè)購地超過100億元的公司。從下下表可以看出，拿拿地上萬科投入的的資金量波動(dòng)小，，周期特征不明顯顯。正如萬科在2007年年報(bào)中的話一樣樣，“土地不同于于其他生產(chǎn)原料，，難以從市場上隨隨時(shí)購得，企業(yè)如如不能提前購入一一定量土地，經(jīng)營營的持續(xù)性都會(huì)遇遇到挑戰(zhàn)，更遑論論發(fā)展，完全停止止購地，是一個(gè)十十分極端的決定””。正是這樣的策策略使萬科在2005年地產(chǎn)調(diào)控年拿到到了大量便宜土地地，開始一路領(lǐng)先先，并在行業(yè)普遍遍彷徨時(shí)將2006-2008年設(shè)定為高速增長長期，而很多順周周期的企業(yè)就不免免遭受行業(yè)周期的的洗禮了。新增土地面積/萬平方米土地款/億元年份萬科保利金地萬科保利金地2005651.22006120131112763.837.12007934639.6505318169.3161.6200846559488.5136.161.218200910361338248.2461萬科、保利、金地地歷年拿地情況2、早計(jì)劃：從小培培養(yǎng)（代表公司：：中南建設(shè)）拿地策略：這類公司在二三線線城市大量存在，，通過幫助政府做做一級開發(fā)，一邊邊“從小培養(yǎng)”，，一邊和“娘家””打好關(guān)系，從而而在二級開發(fā)拿地地中掌握主動(dòng)權(quán)。。核心思想：在城市化快速發(fā)展展的背景下，許多多城市的老城區(qū)已已經(jīng)成為城市擴(kuò)張張最大的瓶頸，不不得不開辟新城。。建新城就意味著著要建大量市政配配套，而政府往往往沒有充足的配套套資金，所以政府府有找企業(yè)幫助做做一級開發(fā)的內(nèi)在在需求，從而給城城投公司介入提供供了機(jī)遇。對開發(fā)發(fā)商而言，介入一一級開發(fā)可以加強(qiáng)強(qiáng)與政府溝通，更更好把握規(guī)劃定位位等，便于在二級級開發(fā)拿地中掌握握主動(dòng)權(quán)。盡管這這些公司在二級市市場拿地時(shí)仍然走走招拍掛程序，但但地方政府通常會(huì)會(huì)做出傾向于公司司的限制性政策，，比如公司的屬性性、資產(chǎn)規(guī)模等，，以殺退競爭對手手，直接把繡球拋拋給“中意的”公公司。2、早計(jì)劃：從小培培養(yǎng)（代表公司：：中南建設(shè)）市場表現(xiàn)：中南建設(shè)獲取的南南通、常熟、鹽城城項(xiàng)目均位于新城城區(qū)，通過為政府府建市政配套低價(jià)價(jià)獲取。其中，南通世紀(jì)城150多萬平米，樓面地地價(jià)1000元/平米，售價(jià)9000元/平米，毛利率達(dá)54.6%。鹽城項(xiàng)目260萬平米，樓面價(jià)780元/平米，售價(jià)4300元/平米。另外，中南建設(shè)在在2009年8月與海南省儋州市市人民政府簽訂合合作框架協(xié)議，計(jì)計(jì)劃對儋州濱海新新區(qū)第二組團(tuán)的4500畝土地進(jìn)行一級級開發(fā)，土地開開發(fā)完成后將進(jìn)進(jìn)行出讓，儋州州市人民政府與與公司各占開發(fā)發(fā)收益的30%和70%，這也是介入海海南土地市場的的好機(jī)會(huì)。3、豎大旗：組建建親友團(tuán)（代表表公司：萬達(dá)））拿地策略：萬達(dá)是以商業(yè)地地產(chǎn)、高級酒店店、文化產(chǎn)業(yè)、、連鎖百貨為四四大支柱產(chǎn)業(yè)的的大型集團(tuán)。在在項(xiàng)目開工前，，就基本完成主主力店招商，訂訂出70-80%的租賃面積，已已與7家不同業(yè)態(tài)的主主力店簽約為““緊密型合作伙伙伴”，還有30多家“戰(zhàn)略合作作伙伴”，另外外自由院線是國國內(nèi)排名第一的的院線。所以萬萬達(dá)每到一地，，都有聲勢浩大大的“親友團(tuán)””陪同，讓地方方政府不重視也也難。核心思想：雖然萬達(dá)拿地很很少走公開招拍拍掛，但拿地成成本不到其他開開發(fā)商的一半已已經(jīng)是公開的秘秘密。同等條件件下，不少地方方政府商業(yè)地塊塊招商都會(huì)向萬萬達(dá)傾斜，同樣樣寬松的還有付付款條件，萬達(dá)達(dá)啟動(dòng)的部分商商業(yè)地塊可以分分期付款。地方方政府當(dāng)然不是是給萬達(dá)讓利，，而是因?yàn)槿f達(dá)達(dá)能啟動(dòng)整個(gè)區(qū)區(qū)域，雖然在賣賣地上可能少收收幾億元，但項(xiàng)項(xiàng)目完成后周邊邊的地能多賣很很多錢。3、豎大旗：組建建親友團(tuán)（代表表公司：萬達(dá)））市場表現(xiàn)：萬達(dá)的殺手锏是是訂單地產(chǎn)，在在項(xiàng)目開工前，，就基本完成主主力店招商，訂訂出70-80%的租賃面積。萬萬達(dá)已與7家不同業(yè)態(tài)的主主力店簽約為““緊密型合作伙伙伴”，簽訂生生死契約，萬達(dá)達(dá)廣場在哪里開開業(yè)就必須跟到到哪里，否則罰罰款，同時(shí)還有有30多家“戰(zhàn)略合作作伙伴”，也都都簽了合作協(xié)議議，但是他們有有選擇權(quán)，某個(gè)個(gè)項(xiàng)目可以來也也可以不來。萬萬達(dá)早期百貨主主力店通常選擇擇與新世界和百百盛等知名連鎖鎖百貨巨頭合作作，萬達(dá)自有院院線占全國14%的票房份額。正正因如此，例如如萬達(dá)石景山項(xiàng)項(xiàng)目，樓面地價(jià)價(jià)是2100元/平米，而一街之之隔的另一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的樓面地價(jià)價(jià)是6000元/平米。4、硬靠山：父母母包辦（代表公公司：信達(dá)地產(chǎn)產(chǎn)）拿地策略：信達(dá)地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上上是將原中國建建設(shè)銀行分布于于各省市的房地地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)進(jìn)行整合后實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了整體上市。。這樣公司最早早屬于建行下屬屬三產(chǎn)企業(yè)，具具有較長的房地地產(chǎn)開發(fā)歷史，，后來由于政策策限制均從銀行行資產(chǎn)中剝離而而進(jìn)入信達(dá)資產(chǎn)產(chǎn)管理公司。從從信達(dá)地產(chǎn)歷史史看，主要資產(chǎn)產(chǎn)來自于整合建建行剝離的資產(chǎn)產(chǎn)，未來發(fā)展中中這也將是信達(dá)達(dá)地產(chǎn)獲取低價(jià)價(jià)土地的一條重重要通道。市場表現(xiàn)：2009年注入的資產(chǎn)中中在開發(fā)和待開開發(fā)項(xiàng)目35個(gè)，總占地面積積300萬平米，可開發(fā)發(fā)建面510萬平米，這部分分資產(chǎn)約78%的土地是在2001-2006年獲得的，平均均土地成本最多多不超過1200元/平米，主要分布布在寧波、嘉興興、青島、長春春、烏魯木齊等等12個(gè)城市。公司項(xiàng)項(xiàng)目的整體銷售售均價(jià)約5000元，保證了利潤潤率水平。另外外，信達(dá)地產(chǎn)的的實(shí)際控制人信信達(dá)資產(chǎn)也使信信達(dá)地產(chǎn)能從各各銀行，特別是是建行獲得較便便宜的金融資源源。聽完這些枯燥的的東西》……“餓滴神??！瞌睡睡都聽出來了……”“別著急，調(diào)節(jié)一一下……”我也認(rèn)為，“以以上內(nèi)容，太過過死板令人不屑屑一顧?！爆F(xiàn)在，讓我們來來了解一下不一一樣的建筑。首首先，您知道世界上哪一棟建建筑在嚴(yán)重的進(jìn)進(jìn)度延誤和費(fèi)用用超支的情況下下完成，歷時(shí)14年，造價(jià)從700萬美元膨脹到到1.2億美元，比預(yù)預(yù)算增加了17倍？悉尼歌劇院身為隆基泰和實(shí)實(shí)業(yè)公司的一員員，您知道：“不求最好，但求求最貴”的香港寫字間是是哪一棟嗎？香港匯豐銀行總總部號稱：停放在港港口海岸地面上上的一艘“宇宙飛船”您知道：香港中銀大廈為為什么被譽(yù)為“節(jié)節(jié)高”嗎？您知道中國哪一棟建筑筑看起來很舒服服，修建起來難難度滔天嗎？“好看難建”的ＣＣＴＶ大樓樓您知道：國家大劇院的建建筑理念是什么么嗎？“一滴晶瑩的水珠珠”曾經(jīng)是周總理未未能完成的夙愿愿。位于人民大會(huì)堂堂西側(cè)，全世界界獨(dú)一無二的恢恢宏建筑?？上?，由法國人人擔(dān)綱設(shè)計(jì)…….1房地產(chǎn)相關(guān)知識識前期所涉及的費(fèi)費(fèi)用42獲取土地流程開發(fā)手續(xù)流程35前期各部門的協(xié)協(xié)調(diào)報(bào)告結(jié)構(gòu)總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)全過過程房地產(chǎn)開發(fā)全過過程——開發(fā)手續(xù)流程河北省房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目行政審批流流程圖及相關(guān)說說明（附件）滄州房地產(chǎn)項(xiàng)目目行政審批流程程圖（附件）房地產(chǎn)開發(fā)全過過程——開發(fā)手續(xù)流程國有土地出讓的的條件？國有土地出讓方方式？招拍掛有什么不不同？——見“招拍掛土地地出讓規(guī)定”房地產(chǎn)開發(fā)全過過程——開發(fā)手續(xù)流程下列建設(shè)工程必必須進(jìn)行地震安安全性評價(jià)：（（一））國家重大建設(shè)設(shè)工程；（（二）受地地震破壞后可能能引發(fā)水災(zāi)、火火災(zāi)、爆炸、劇劇毒或者強(qiáng)腐蝕蝕性物質(zhì)大量泄泄露或者其他嚴(yán)嚴(yán)重次生災(zāi)害的的建設(shè)工程，包包括水庫大壩、、堤防和貯油、、貯氣、貯存易易燃易爆、劇毒毒或者強(qiáng)腐蝕性性物質(zhì)的設(shè)施以以及其他可能發(fā)發(fā)生嚴(yán)重次生災(zāi)災(zāi)害的建設(shè)工程程；（（三）受地震破破壞后可能引發(fā)發(fā)放射性污染的的核電站和核設(shè)設(shè)施建設(shè)工程；；

（四四）省人民政府府認(rèn)為有重大價(jià)價(jià)值或者有重大大影響的其他建建設(shè)工程。按照國家強(qiáng)制性性標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行行地震安全性評評價(jià)的建設(shè)工程程或者區(qū)域，以以及其他涉及人人民生命財(cái)產(chǎn)安安全的重要社會(huì)會(huì)建筑工程，也也必須進(jìn)行地震震安全性評價(jià)?！逗颖笔〉卣鸢踩栽u價(jià)管理?xiàng)l條例》房地產(chǎn)開發(fā)全過過程——開發(fā)手續(xù)流程環(huán)評審核意見：：編制環(huán)境影響報(bào)報(bào)告書、報(bào)告表表→建設(shè)單位填寫寫環(huán)境影響登記記表→現(xiàn)場勘查→專家論證→（環(huán)境檢測測）→公示→作出審批意意見土地證1、滄州市人民政政府建設(shè)用地批批復(fù)（至土地局局土地利用處辦辦理）2、國有土地使用用權(quán)出讓合同、、成交確認(rèn)書。。3、出讓金票（原原件、復(fù)印近））4、契稅完稅證（（原件、復(fù)印件件）5、營業(yè)執(zhí)照、企企業(yè)代碼證、法法定代表人身份份證（復(fù)印件））6、地籍調(diào)查表調(diào)調(diào)查、申請書、、宗地圖、界址址點(diǎn)成果表（地地產(chǎn)服務(wù)中心領(lǐng)領(lǐng)?。┓康禺a(chǎn)開發(fā)全過過程——開發(fā)手續(xù)流程房地產(chǎn)開發(fā)全過過程——開發(fā)手續(xù)流程項(xiàng)目核準(zhǔn)證：1.開發(fā)企業(yè)申請報(bào)報(bào)告2.開發(fā)資質(zhì)；3.企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；；4.土地出讓合同；；5.企業(yè)法人身份證證復(fù)印件；6.資金證明；7.選址意見書、選選址設(shè)計(jì)條件通通知書；8.環(huán)評報(bào)告、環(huán)境境影響登記表；；9.具有工程咨詢資資質(zhì)單位編制的的可研報(bào)告或評評估報(bào)告（需要有節(jié)能專專篇或節(jié)能專項(xiàng)項(xiàng)報(bào)告）；建設(shè)用地規(guī)劃許許可證：1.辦證申請；2.建設(shè)項(xiàng)目《選址意見書》3.建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目有有關(guān)批批文；；4.建設(shè)用用地紅紅線圖圖、建建設(shè)用用地定定線坐坐標(biāo)圖圖兩份份；5.批準(zhǔn)的的總平平面規(guī)規(guī)劃圖圖；6.申報(bào)單單位法法人代代表委委托書書和受受托人人身份份證復(fù)復(fù)印件件（驗(yàn)驗(yàn)看原原件））7.建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃審審批表表；8.土地出出讓合合同；；9.規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條條件。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過過程——開發(fā)手手續(xù)流流程建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證：1、申請請2、1：500或1：1000現(xiàn)狀地地形圖圖1份（附附電子子文檔檔光盤盤）3、已審審定的的修建建性詳詳細(xì)規(guī)規(guī)劃或或建設(shè)設(shè)工程程設(shè)計(jì)計(jì)方案案總平平面圖圖4、已審審定的的建設(shè)設(shè)工程程設(shè)計(jì)計(jì)方案案（A3彩圖））5、國有有土地地使用用權(quán)證證原件件及復(fù)復(fù)印件件6、建設(shè)設(shè)、消消防、、人防防、環(huán)環(huán)保等等部門門聯(lián)合合審圖圖、備備案資資料7、發(fā)改改委批批準(zhǔn)文文件8、項(xiàng)目目公示示資料料9、建筑筑施工工圖三三套（（附戶型型證明明）10、申報(bào)報(bào)單位位委托托代理理的，，須提提交授授權(quán)委委托書書及辦辦事人人員身身份證證原件件及復(fù)復(fù)印件件11、其他他需要要說明明的圖圖紙文文件等等房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過過程——開發(fā)手手續(xù)流流程房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過過程——開發(fā)手手續(xù)流流程關(guān)于施施工圖圖審查查：1、審查查范圍圍：2、提供供資料料：3、審查查內(nèi)容容：——見附件件“河河北省省施工工圖審審查管管理實(shí)實(shí)施辦辦法”消防審審核意意見：：1.《《建筑消消防設(shè)設(shè)計(jì)防防火審審核申申報(bào)表表》；2.規(guī)劃總總平面面圖；；3.發(fā)改委委立項(xiàng)項(xiàng)批文文；4.施工圖圖紙；；5.消防設(shè)設(shè)計(jì)專專篇說說明人防手手續(xù)需需提交交材料料：1.建設(shè)單單位填填寫《防空地地下室室易地地建設(shè)設(shè)申請請書》；2.出具工工程計(jì)計(jì)委批批文；；3.施工設(shè)設(shè)計(jì)圖圖紙（（建筑筑、結(jié)結(jié)構(gòu)圖圖）全全套，，且建建設(shè)方方加章章簽認(rèn)認(rèn)；4.平面規(guī)規(guī)劃圖圖；人防面面積的的計(jì)算算？中水的的問題題：中水（（ReclaimedWater）是對對應(yīng)給給水、、排水水的內(nèi)內(nèi)涵而而得名名,翻譯過過來的的名詞詞有再再生水水、中中道水水、回回用水水、雜雜用水水等,主要是是指各各種排排水經(jīng)經(jīng)處理理后，，達(dá)到到規(guī)定定的水水質(zhì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，可在在生活活、市市政、、環(huán)境境等范范圍內(nèi)內(nèi)雜用用的非非飲用用水防雷裝裝置安安裝與與檢測測——見《河北省省防雷雷減災(zāi)災(zāi)管理理辦法法》建筑工工程施施工許許可證證：1、招標(biāo)標(biāo)文件件、招招投標(biāo)標(biāo)情況況書面面報(bào)告告、招招標(biāo)合合同備備案2、建設(shè)設(shè)工程程質(zhì)量量、安安全監(jiān)監(jiān)督手手續(xù)備備案1）施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)文文件審審查報(bào)報(bào)告的的批準(zhǔn)準(zhǔn)書及及完整整的施施工圖圖和勘勘察報(bào)報(bào)告2）施工工、監(jiān)監(jiān)理合合同3）建設(shè)設(shè)、施施工、、監(jiān)理理等單單位質(zhì)質(zhì)量保保證體體系文文件4）安全全施工工措施施資料料3、排水水部門門核發(fā)發(fā)排水水許可可證1）有關(guān)關(guān)專用用檢測測井、、污水水排放放口位位置和和口徑徑的圖圖紙及及說明明材料料2）按規(guī)規(guī)定建建設(shè)污污水處處理設(shè)設(shè)施的的有關(guān)關(guān)材料料4、市容容環(huán)衛(wèi)衛(wèi)部門門對城城市建建筑垃垃圾處處置核核準(zhǔn)5、提供供土地地使用用權(quán)證證、工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證6、提供供施工工圖紙紙審查查合格格書7、已辦辦理工工程質(zhì)質(zhì)量、、安全全監(jiān)督督手續(xù)續(xù)8、建設(shè)設(shè)資金金落實(shí)實(shí)證明明房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過過程——開發(fā)手手續(xù)流流程辦理建建筑工工程施施工許許可證證時(shí)1、招標(biāo)標(biāo)手續(xù)續(xù)的辦辦理——見“河河北省省建設(shè)設(shè)工程程招投投標(biāo)管管理規(guī)規(guī)定””辦理建建筑工工程施施工許許可證證時(shí)2、質(zhì)監(jiān)監(jiān)手續(xù)續(xù)——見”河北省省建設(shè)設(shè)工程程質(zhì)量量檢測測機(jī)構(gòu)構(gòu)監(jiān)督督檢查查管理理辦法法”3、安監(jiān)監(jiān)手續(xù)續(xù)——見《河北省建建設(shè)工程程安全生生產(chǎn)監(jiān)督督管理規(guī)規(guī)定》辦理建筑筑工程施施工許可可證時(shí)4、其他注注意事項(xiàng)項(xiàng)a、開工前前應(yīng)向電電力局、、自來水水公司辦辦理臨時(shí)時(shí)工程用用電、用用電手續(xù)續(xù)。b、開工后后向自來來水公司司辦理小小區(qū)民用用自來水水配套業(yè)業(yè)務(wù)手續(xù)續(xù)。c、向通訊訊公司辦辦理小區(qū)區(qū)電話