房地產(chǎn)公司的部門設置與運作流程工程部管理制度度及措施一、工程部的的組織機構設設置（一）工程部部組織機構的的設置原則：：１、精干高效效的原則２、靈活彈性性的原則（二）工程部部組織機構設設置１、工程部的的編制根據(jù)公司的總體體要求和工程程部目前的工工作任務量，在在目前僅有一一個工程項目目的情況下，工工程部的編制制為４人。隨隨著工程任務務量的增加和和其他工程項項目的開展，工工程部的編制制會進行調整整。根據(jù)開展展項目的情況況每個項目增增加4人。２、工程部的的崗位設置目前運做一個項項目情況下工工程部設置為為工程部經(jīng)理理兼項目經(jīng)理理崗位１個；；土建裝修工工程、綠化工工程管理兼土土建裝修工程程、綠化工程程預算員、資資料管理員崗崗位１個；電電氣工程、電電氣相關市政政工程管理兼兼電氣工程、相相關市政工程程預算員資料料管理員崗位位１個；員崗崗位１個。以后每增加一個個項目相應增增加四個崗位位：項目經(jīng)理理一個，各專專業(yè)管理人員員各一個（同同上）。項目竣工移交后后工程部項目目管理崗位隨隨之撤消，根根據(jù)工程部實實際情況和項項目人員的表表現(xiàn)情況進行行工程部崗位位重新調整安安排。（三）工程部部組織機構圖圖二、工程部部部門及崗位職職責（一）工程部部部門職責：1、配合研發(fā)發(fā)中心、開發(fā)發(fā)部、銷售部部等部門進行行項目前期運運作。2、工程部全全面負責工程程開工前的準準備及審查工工作。3、負責工程程項目和監(jiān)理理單位招投標標工作。4、協(xié)調承包包商、監(jiān)理、設設計及相關單單位之間的關關系。5、負責對承承包商、監(jiān)理理、設計單位位的管理工作作。6、負責工程程施工過程中中質量、進度度、現(xiàn)場及投投資的控制管管理。7、負責工程程竣工驗收及及移交工作。8、對工程管管理過程中的的文件、資料料進行管理。（二）工程部經(jīng)經(jīng)理崗位職責責：1、負責工程程部的日常管管理工作。2、配合研發(fā)發(fā)中心、開發(fā)發(fā)部、銷售部部等部門進行行項目前期運運作，提出合合理化建議。3、負責組織織工程的招投投標工作。（1）對承包包商、監(jiān)理單單位進行考察察、評價。（2）組織編編制招投標文文件，選擇投投標單位或進進行邀標。（3）組織投投標單位進行行現(xiàn)場踏勘和和答疑。（4）組織評評標和開標工工作，確定中中標單位。（5）參與合合同談判與合合同的簽定。4、負責項目目管理。（1）負責項項目的人員管管理。包括人人員的調配、考考核、獎懲等等方面的管理理。（2）項目的的目標管理：：對項目的整整體目標進行行明確下達，并并將目標進行行分解，做到到責任到位，并并對目標完成成情況進行監(jiān)監(jiān)督檢查和調調整。（3）對項目目施工準備、施施工進度、質質量、現(xiàn)場管管理、投資控控制進行審核核、監(jiān)督檢查查。（4）對施工工過程中出現(xiàn)現(xiàn)的重大問題題進行決策和和處理。（5）負責審審核施工材料料的選用和對對材料供應商商的評價。（6）負責組組織工程中新新材料、新工工藝、新結構構、新技術的的技術論證、審審核。（7）對《施施工組織設計計/方案》重大大技術措施和和經(jīng)濟方案的的初步審查意意見審核。（8）對工程程中出現(xiàn)的不不合格處理方方案進行審批批，并對結果果進行確認。（9）組織竣竣工驗收及移移交。（10）監(jiān)督督檢查工程和和項目文件資資料的管理。（11）負責責各項目之間間的資源調配配，與工程管管理相關各部部門、單位進進行溝通平衡衡。5、負責工程程監(jiān)理的管理理。（1）對監(jiān)理理單位提交的的《項目監(jiān)理理規(guī)劃》進行行審核。（2）根據(jù)監(jiān)監(jiān)理聘用合同同對監(jiān)理單位位的工作進行行監(jiān)督檢查和和考核。（3）對監(jiān)理理單位提出的的工程實施與與工程管理過過程中的重要要問題給予及及時解決。協(xié)協(xié)調其與相關關單位之間的的關系。（4）負責監(jiān)監(jiān)理費用控制制與結算。6、負責與設設計單位協(xié)調調（1）參與設設計單位的選選擇。（2）參與設設計方案的選選擇工作。（3）組織工工程技術人員員進行圖紙預預審。（4）委托監(jiān)監(jiān)理單位組織織圖紙會審，對對會審中提出出的共性問題題和技術難題題協(xié)調擬訂解解決辦法。（5）協(xié)調設設計單位與相相關單位之間間的關系。（6）對施工工中各方提出出的變更要求求進行審查控控制。（7）對設計計費用進行控控制。7、負責整個個施工過程中中各相關單位位的協(xié)調。（三）項目經(jīng)理理崗位職責1、配合工程程部經(jīng)理做好好工程前期運運作及招投標標工作。2、負責項目目的整體運作作和管理（1）項目開開工準備階段段，負責編制制《項目開工工監(jiān)督管理計計劃》，并報報工程部經(jīng)理理批準。（2）負責向向各承包單位位正式發(fā)出《工工程施工管理理配合要求》。（3）開工準準備階段應對對開工必須具具備的文件和和資料進行核核實。（4）組織設設計圖紙會審審、設計交底底工作，對設設計交底工作作的過程及結結果進行檢查查。（5）組織專專業(yè)工程師對對監(jiān)理單位及及施工單位《施施工監(jiān)理規(guī)劃劃》、《施工工組織設計/方案》進行行審查。（6）組織專專業(yè)工程師及及相關部門對對《施工組織織設計/方案》中重重大技術措施施和經(jīng)濟方案案進行初步審審查，提出審審查意見。（7）對《施施工組織設計計/方案》中的的新技術、新新材料、新工工藝的應用，以以及可能導致致工期、造價價等變動的因因素，結合監(jiān)監(jiān)理單位的審審研發(fā)部、設計部部或研發(fā)中心心，小的房地地產(chǎn)公司是不不設置的，一一般都是比較較大的房地產(chǎn)產(chǎn)公司才設置置這個部門。崗位職責經(jīng)理a)組織進行行市場調研和和項目可行性性分析，組織織編制《市場場調研報告》和和《土地儲備備報告》；b)組織編制制《項目建議議書》和《可可行性研究報報告》,組織召開各各類評審會議議；c)組織制定定《項目管理理規(guī)劃》，聽聽取各部門意意見，合理安安排項目進度度和分包商的的選擇；d)組織確定定設計要求，審審核《設計任任務書》，組組織項目前期期方案、施工工圖及項目環(huán)環(huán)境配套設計計，組織設計計評審會議，并并做好與其他他部門所負責責配套的配合合、協(xié)調；e)全面負責責部門內(nèi)部管管理。市場調研及分分析a)制訂市場場調研計劃，對對房地產(chǎn)市場場各開發(fā)項目目進行市場普普查和追蹤調調查，包括：：地理區(qū)位、規(guī)規(guī)模、環(huán)境、配配套及智能化化等；b)對調查個個案進行項目目分析，形成成市場調研報報告；c)搜集、整整理國家相關關行業(yè)政策及及資料，搜集集可開發(fā)土地地信息。項目前期策劃劃a)了解國家家及地方相關關產(chǎn)業(yè)政策，了了解天津市土土地發(fā)展遠景景規(guī)劃和相應應地塊控規(guī)情情況；b)尋找可開開發(fā)土地，建建立土地儲備備檔案；c)提出地塊塊開發(fā)建議，編編制《項目建建議書》和《可可行性研究報報告》，記錄錄相關評審記記錄，從專業(yè)業(yè)角度出發(fā)，提提出項目開發(fā)發(fā)構想，并組組織各部門做做好評審；d)編制《項項目管理規(guī)劃劃》，合理安安排工程進度度和分包商的的選擇。項目方案及施施工圖設計a)項目立項項后，會同公公司相關部門門通過對項目目開發(fā)定位、開開發(fā)成本的估估算和規(guī)劃用用地范圍圖及及規(guī)劃要點提提出對項目整整體設計思路路，提出項目目配套標準和和使用新型建建材及設備的的建議；b)會同公司司各相關部門門的設計意見見，編制《項項目設計任務務書》；c)委托設計計單位進行方方案設計至擴擴初階段，對對設計進度和和質量進行監(jiān)監(jiān)督、控制，對對設計成果進進行驗收；d)組織設計計評審會議，綜綜合公司相關關部門意見，及及時通知設計計單位進行相相應設計調整整，并確保項項目通過項目目報批報建；；e)做好設計計方案的技術術交底，并綜綜合各相關部部門意見委托托施工圖設計計；f)與工程部部、開發(fā)部及及銷售部組織織確定房型（精精裝修）、面面積、外立面面等相關配套套標準；g)做好對施施工圖進度、質質量的監(jiān)督和和驗收，負責責與施工、監(jiān)監(jiān)理單位進行行技術交底。h)負責設計計變更，及時時向設計單位位提出變更要要求，并監(jiān)督督執(zhí)行。項目環(huán)境方案案及施工圖設設計a)根據(jù)項目目前期方案和和項目配套標標準要求，會會同公司相關關部門提出的的設計建議，編編制《項目設設計任務書》；b)評價、選選擇設計單位位，進行方案案及施工圖設設計，對設計計進度和質量量進行監(jiān)督、控控制，對設計計成果進行驗驗收；c)組織設計計評審會議，綜綜合公司相關關部門意見，及及時通知設計計單位進行相相應設計調整整，保證環(huán)境境項目的順利利實施；d)做好設計計交底，配合合工程部做好好現(xiàn)場施工監(jiān)監(jiān)督。e)負責設計計變更，及時時向設計單位位提出變更要要求，并監(jiān)督督執(zhí)行。企業(yè)形象及品品牌宣傳a)宣傳公司司形象，制定定公司品牌發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃劃；b)公司VIIS視覺識別系系統(tǒng)完善、規(guī)規(guī)范與檢核，對對外樹立公司司形象；c)做好媒體體整合，與媒媒體保持良好好溝通；d)組織公司司對外宣傳活活動，推動、完完善公司文化化理念；e)協(xié)助綜合合管理部制訂訂員工行為規(guī)規(guī)范，做好員員工企業(yè)文化化理念的培訓訓。內(nèi)勤、資料a)收集、整整理相關文件件資料，組織織落實會務安安排；b)負責質量量記錄的管理理、移交；c)本部門內(nèi)內(nèi)部事務管理理。現(xiàn)將房地產(chǎn)工程程項目的行政政審批辦理流流程簡要說明明如下。一個完整的的房地產(chǎn)項目目從開始到竣竣工,大致可以分分以下三大部部分。第一部分，房房地產(chǎn)開發(fā)公公司的準備工工作在報行政機機關審批之前前，房地產(chǎn)開開發(fā)公司應辦辦理好土地出出讓手續(xù)，委委托有資質的的勘察設計院院對待建項目目進行研究并并制作報告書書,應附有詳細細的規(guī)劃設計計參數(shù)和效果果圖，并落實實足夠的開發(fā)發(fā)資金。第二部分，行行政審批部分分根據(jù)我國當當前法律、法法規(guī)、規(guī)章，房房地產(chǎn)建設項項目的行政許許可程序一般般共分六個階階段：1）選址定點點；2）規(guī)劃總圖圖審查及確定定規(guī)劃設計條條件；3）初步設計計及施工圖審審查；4）規(guī)劃報建建圖審查；5）施工報建建；6）建設工程程竣工綜合驗驗收備案。一、選址定定點階段。此此階段一般辦辦理以下事項項：1、計委審審查可行性研研究報告和進進行項目立項項。2、國土資資源局進行土土地利用總體體規(guī)劃和土地地供應方式的的審查。3、建委辦辦理投資開發(fā)發(fā)項目建設條條件意見書。4、環(huán)保局局辦理生產(chǎn)性性項目環(huán)保意意見書（表）。5、文化局局、地震局、園園林局、水利利局對建設工工程相關專業(yè)業(yè)內(nèi)容和范圍圍進行審查。6、規(guī)劃部部門辦理項目目選址意見書書。二、規(guī)劃總總圖審查及確確定規(guī)劃設計計條件階段，此此階段辦理以以下一般事項項：1、人防辦辦進行人防工工程建設布局局審查。2、國土資資源局辦理土土地預審。3、公安消消防支隊、公公安交警支隊隊、教育局、水水利局、城管管局、環(huán)保局局、園林局、文文化局對建設設工程相關專專業(yè)內(nèi)容和范范圍進行審查查。4、規(guī)劃部部門對規(guī)劃總總圖進行評審審，核發(fā)《建建設用地規(guī)劃劃許可證》。5、規(guī)劃部部門確定建設設工程規(guī)劃設設計條件。三、初步設設計和施工圖圖設計審查，此此階段辦理以以下一般事項項：1、規(guī)劃部部門對初步設設計的規(guī)劃要要求進行審查查。2、公安消消防支隊對初初步設計的消消防設計進行行審查。3、公安局局交警支隊對對初步設計的的交通條件進進行審查。4、人防辦辦對初步設計計的人防設計計進行審查。5、國土資資源局進行用用地預審。6、市政部部門、環(huán)保局局、衛(wèi)生局、地地震局等相關關部門對初步步設計的相關關專業(yè)內(nèi)容進進行審查。7、建委制制發(fā)初步設計計批復，并對對落實初步設設計批準文件件的要求進行行審查。8、建委對對施工圖設計計文件進行政政策性審查，根根據(jù)業(yè)主單位位意見，核發(fā)發(fā)技術性審查查委托通知單單。9、建委根根據(jù)施工圖設設計文件審查查機構發(fā)出的的《建設工程程施工圖設計計文件審查報報告》，發(fā)放放《建設工程程施工圖設計計文件審查批批準書》。四、規(guī)劃報報建圖審查階階段，此階段段辦理以下一一般事項：1、公安消消防支隊進行行消防設計審審查。2、人防辦辦進行人防設設施審查。3、建委、市市政部門、園園林局、環(huán)保保局、衛(wèi)生局局按職責劃分分對相關專業(yè)業(yè)內(nèi)容和范圍圍進行審查。4、規(guī)劃部部門對變更部部分的規(guī)劃設設計補充核準準規(guī)劃設計條條件，在建設設單位繳納有有關規(guī)費后，核核發(fā)《建設工工程規(guī)劃許可可證》（副本本）。五、施工報報建階段，此此階段辦理以以下一般事項項：1、建設單單位辦理施工工報建登記。2、建設方方對工程進行行發(fā)包，確定定施工隊伍。招招標類工程通通過招標確定定施工隊伍，非非招標類工程程直接發(fā)包。3、建委組組織職能部門門對工程開工工條件進行審審查，核發(fā)《建建筑工程施工工許可證》。六、商品房房預售許可階階段，此階段段辦理以下一一般事項：由房地產(chǎn)管管理部門辦理理預售登記，核核發(fā)《商品房房預售許可證證》。開發(fā)企業(yè)申申請辦理《商商品房預售許許可證》應當當提交下列證證件（復印件件）及資料：：1、以下證證明材料：（1）已交交付全部土地地使用權出讓讓金，取得土土地使用權證證書；（2）持有有建設工程規(guī)規(guī)劃許可證和和施工許可證證；（3）按提提供預售的商商品房計算，投投入開發(fā)建設設的資金達到到工程建設總總投資的25％以上，并并已經(jīng)確定施施工進度和竣竣工交付日期期。2、開發(fā)企企業(yè)的《營業(yè)業(yè)執(zhí)照》和資資質等級證書書；3、工程施施工合同；4、商品房房預售方案。預預售方案應當當說明商品房房的位置、裝裝修標準、竣竣工交付日期期、預售總面面積、交付使