本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產(chǎn)評(píng)估收益法房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，當(dāng)前房地產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓、投資、抵押等業(yè)務(wù)特別頻繁，這些都需要確定房地產(chǎn)的價(jià)值。收益法是房地產(chǎn)估價(jià)中常用的方法之一，其主要運(yùn)用于有收益的房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估。由于收益法中三個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)收益年限、預(yù)期收益、恢復(fù)利率確實(shí)定易受主觀因素的影響，本文試從收益法的根本原理啟程，分析如何選取確定這三個(gè)指標(biāo)，使評(píng)估結(jié)果更為客觀、切實(shí)。

收益法，房地產(chǎn)，價(jià)值評(píng)估

一、收益法的根本原理

收益法的理論依據(jù)為效用價(jià)值論，認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值在于該房地產(chǎn)未來所帶來的收益。收益法本著收益恢復(fù)的思路對(duì)房地產(chǎn)舉行評(píng)估，即把房地產(chǎn)未來預(yù)計(jì)收益恢復(fù)為基準(zhǔn)日的資本額或投資額。概括評(píng)估手段是通過估算被評(píng)估房地產(chǎn)在未來的預(yù)期收益，并采用恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率或資本化率折現(xiàn)成基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，然后累加求和，得出房地產(chǎn)評(píng)估值。

二、收益年限確實(shí)定

收益年限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至未來可以獲得收益的時(shí)間。一般處境下，估價(jià)對(duì)象的收益期限為其剩余的經(jīng)濟(jì)壽命。對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可收益的年限；對(duì)于房地合一的估價(jià)對(duì)象可依據(jù)土地剩余使用年限與建筑物耐用年限孰短的原那么來確定未來可獲利年限。但假設(shè)一宗房地產(chǎn)擬在持有確定年限后舉行出售或其他處理，評(píng)估的收益年限那么為其打定的持有期間。房地產(chǎn)的收益年限一般較長，一般都有幾十年。因此，在評(píng)估實(shí)務(wù)中估價(jià)人員常假設(shè)估價(jià)對(duì)象經(jīng)營數(shù)年后將其轉(zhuǎn)讓來縮短收益年限，以利于更切實(shí)地選取預(yù)期凈收益和恢復(fù)利率，從而提高評(píng)估結(jié)果的切實(shí)性。在理論中還存在收益年限為無限年的處境，現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)一般不存在。收益為無限年的處境下，房地產(chǎn)評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值一般會(huì)較高，在實(shí)務(wù)中可用它來驗(yàn)證其他年限評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)值是否偏高。

三、預(yù)期收益的預(yù)料與確定

房地產(chǎn)預(yù)期收益理應(yīng)是凈收益，是房地產(chǎn)預(yù)期收入扣除預(yù)期相關(guān)費(fèi)用后的凈額。預(yù)料凈收益要收集各種房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、國家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策規(guī)定等內(nèi)外部環(huán)境信息。在確定凈收益時(shí)，務(wù)必留神房地產(chǎn)的實(shí)際凈收益和客觀凈收益的識(shí)別。實(shí)際凈收益是指在現(xiàn)狀下被評(píng)估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益。實(shí)際凈收益由于受多種因素的影響，通常不能直接用于評(píng)估。由于在評(píng)估時(shí)點(diǎn)被評(píng)估對(duì)象的實(shí)際凈收益是由多種因素共同作用的結(jié)果，這些因素有些是一次性的、偶然的，若不賦予扣除就輕易引起收益預(yù)料失真。例如，一個(gè)交通不便利、環(huán)境不太好的賓館，由于有特殊的關(guān)系而將一些會(huì)議活動(dòng)在該賓館舉行，獲得了較高的收益。但這些特殊關(guān)系可能不能隨之轉(zhuǎn)移。這些因素不復(fù)存在后，若仍不把房地產(chǎn)的評(píng)估時(shí)點(diǎn)的收益加以調(diào)整而直接作為預(yù)期收益的根基就會(huì)引起預(yù)料的收益不切實(shí)。所以，預(yù)料房地產(chǎn)凈收益的根基是實(shí)際凈收益中扣除屬于特殊的、偶然的因素后的一般的正常凈收益，即客觀凈收益。

在確定房地產(chǎn)凈收益時(shí)，不同收益類型的房地產(chǎn)可能應(yīng)考慮其收益的特性。例如，出租性房地產(chǎn)在測(cè)算其收入租金時(shí)，要留神到租約條款的影響。租約條款中如租賃期限、遞增的租賃費(fèi)用、額外的補(bǔ)償費(fèi)用和關(guān)于租約更新的規(guī)定等都將影響該房地產(chǎn)的預(yù)期收入。租金有可能是純粹的，由承租人負(fù)責(zé)納稅、保險(xiǎn)費(fèi)以及支付修理費(fèi)用等各項(xiàng)費(fèi)用。對(duì)于租約中規(guī)定采用固定租金的房地產(chǎn)，一般在其租賃期內(nèi)采用租約租金，其余受益年限的租金收入那么可按以上介紹的思路舉行測(cè)算。對(duì)于租約中規(guī)定采用浮動(dòng)租金的，整個(gè)收益期的收入測(cè)算均適用以上方法。對(duì)于商業(yè)經(jīng)營性房地產(chǎn)和生產(chǎn)性房地產(chǎn)應(yīng)扣除其正常的經(jīng)營利潤，房地產(chǎn)凈收益中不應(yīng)包括房地產(chǎn)以外其他投資應(yīng)調(diào)配的凈收益。

四、恢復(fù)利率確實(shí)定

恢復(fù)利率對(duì)評(píng)估結(jié)果仍對(duì)比敏感，恢復(fù)利率在評(píng)估實(shí)務(wù)中調(diào)整為一個(gè)恒值后，較易操作?；謴?fù)利率的實(shí)質(zhì)是一種投資的收益率，它應(yīng)等同于獲取估