高密度策略——2.0以上容積率項目研究目錄

一、引言

二、體系分解

三、可能性研究

四、需求性研究

五、產(chǎn)品觀

六、小屯項目的針對性研究

一、引言研究背景及目的背景可能開發(fā)項目中，高容積率是一大類型。具有節(jié)地性，符合城市發(fā)展方向。目的形成針對高容積率的產(chǎn)品觀為高容積率項目的決策提供參考研究思路研究范圍：以研究北京代表項目為主，參考集團建成項目信息研究方法以客戶需求為基礎(chǔ)，分析高容積率帶來的特點，以及由此形成的特質(zhì)，形成產(chǎn)品觀實際項目分析和萬科住區(qū)開發(fā)經(jīng)驗相結(jié)合同時關(guān)注相關(guān)內(nèi)容的成本情況高容積率帶來了什么？相同用地下，地上建筑面積和體量增加，如何消解高密度帶來的壓迫感？如何處理高密度開發(fā)與提高居住空間舒適度的矛盾？宜居性與舒適性——澳洲康都的高密度和景觀處理，金色家園泛會所處理高密度下的景觀處理？高密度對局部小氣候的影響？高密度對路網(wǎng)形式和密度的要求，以及對社區(qū)開放的影響高密度下的停車策略（包括對成本與環(huán)境的影響）相同用地下，可能形成更多的建筑形式、戶型的多樣性，由此可能帶來居住混合性的增加（尤其在大規(guī)模社區(qū)中）相同用地下，人口密度的提高，帶來對融洽鄰里交往的更迫切的需求高容積率下的戶型配比與樓盤定位策略？對戶型設(shè)計的要求？對“合理性”的更高要求（相比低密度）如何有效地提高容積率？進深的控制？東西向的合理利用？對內(nèi)部或周邊配套的要求？對后期裝修的影響？二、體系分解產(chǎn)品=可能+需求產(chǎn)品線（可能成為什么？）

客戶線（需要成為什么？）

單體的可能性規(guī)劃的可能性‥‥‥社區(qū)定位合理性宜居性社區(qū)定位合理性宜居性需求解析（一）單體景觀配套其它社區(qū)定位規(guī)劃社區(qū)定位合理性宜居性需求解析（一）景觀配套其它規(guī)劃社區(qū)定位單體宜居性合理性自我實現(xiàn)尊重需求歸屬與愛安全需求生理需求宜居性合理性需求解析（（二）需求解析（（二）規(guī)劃單體景觀配套及物業(yè)其他附加值宜居性消解高密度帶來的壓迫感關(guān)注局部小氣候同層次的適當居住混合提高居住空間舒適度景觀的宜居性提倡精裝修，減少后期裝修的不良影響便利的商業(yè)服務(wù)設(shè)施高密度下融洽鄰里交往的可能社區(qū)文化的營造生態(tài)技術(shù)的運用合理性合理提高容積率適合高密度的路網(wǎng)形式和密度停車策略符合樓盤定位的高容積率下的戶型配比策略合理的戶型設(shè)計合理的內(nèi)部或周邊配套適應(yīng)高密度的物業(yè)管理社區(qū)定位賣給誰？客戶能得到什么？（地段、性價比、產(chǎn)品力、景觀、教育、社區(qū)文化、社區(qū)形象）

高容積率下下的產(chǎn)品觀觀結(jié)合地塊條條件，根據(jù)據(jù)客戶需求求，合理明明確地定位位，組織產(chǎn)產(chǎn)品要素，，挖掘高密密度產(chǎn)品的的可能性保證產(chǎn)品的的合理性符合社區(qū)定定位的宜居居性符合定位的的其他附加加值三、可能性性研究高容積率下下的單體演演變邏輯品質(zhì)邏輯：：日照、通通風(fēng)、保溫溫、景觀視視野、均好好性型式邏輯（（節(jié)地性））：面寬、、進深、單單層戶數(shù)、、分攤系數(shù)數(shù)成本邏輯：：外墻面積積、結(jié)構(gòu)形形式、設(shè)備備、層數(shù)變變化高容積率下下的單體演演變圖示朝陽園（一期）朝陽園（二期）今典花園高容積率下下的單體演演變圖示燕沙后華貿(mào)國際公寓光明城市（上海）棕櫚泉國際公寓高容積率下下的單體演演變圖示公園印象（上海）楓林綠洲（西安）珠江峰景錦繡龍城（浙江）高容積率下下的單體演演變圖示嘉和人家高容積率下下的單體演演變圖示通風(fēng)戶數(shù)外墻戶數(shù)日照戶數(shù)戶數(shù)戶數(shù)戶數(shù)日照戶數(shù)通風(fēng)戶數(shù)戶數(shù)通風(fēng)戶數(shù)通風(fēng)日照景觀日照通風(fēng)景觀日照通風(fēng)景觀高容積率下下的單體品品質(zhì)象限（（北方）合理性（日照、通通風(fēng)）宜居性（景觀、均均好性）高容積率下下的建議單單體選擇（（北方）單體的拼接接組合一般情況下下，在以上上8種類型中選選擇，以保保證品質(zhì)和和容積率的的均衡。影響單體品品質(zhì)的因素素排序如下下：日照〉景觀視野〉通風(fēng)〉單層戶數(shù)〉保溫板樓進深控控制在14米以內(nèi)（一一梯三戶加加厚部分除除外）。在不影響戶戶型品質(zhì)和和兼顧建筑筑造型的前前提下，盡盡量減少單單體平面的的周長，以以提高保溫溫性能，并并可減少外外裝飾面積積，降低造造價。注意電梯位位置對戶內(nèi)內(nèi)空間的噪噪音和震動動影響。高容積率下下單體選擇擇的幾點考考慮（北方方）高容積率下下規(guī)劃組合合的考慮因因素經(jīng)濟性：單單體選擇、、日照間距距、層數(shù)空間感：圍圍合感、領(lǐng)領(lǐng)域感、流流動性宜居性：小小氣候、景景觀性、便便利性項目基本數(shù)數(shù)據(jù)一覽表表項目容積率總用地(公頃)總建面(萬平米)總戶數(shù)(千戶)車位比(車：戶)綠化率（%）三居戶型(平)主要板樓尺寸（米）主要塔樓尺寸（米）最低層數(shù)最高層數(shù)均價(元/平)精裝開發(fā)時間樂府江南2.0711301.5680.934.20%190

23.4*1523.4*16.9997800是3.3慧谷陽光2.156.23170.811

35%13022.4*11.7(3)

9166800否2.5誠品建筑2.45.9314.80.7160.8345%15719.2*14.430.2*18.19158800是2.8珠江峰景2.4411.33332.20.9135%148

41*26(6)12216200是4.6華紡易城2.4625502.93

1

40%137

16.6*14.912185600否3.11陽光上東2.4847.5371.82.4831.27

37%220

22*18.529*15.4(4)7329500/8500可選3.6燕沙后2.53.711.30.7931.2

35%148

27.9*13.7(3)24.5*30.6(6)9186800否5.4沿海賽洛城2.642586.374.9830.70630%

6500是5.6星園2.711.229.32.1220.7

33%150

46*26(6)13316800否0.1上元3.188.2534.171.5881.0330.01%190

5328000是4.4棕櫚泉3.47301.4

1.5

50%200

28.85*29.1(4)233016000是2.8觀湖國際（北區(qū)）3.59.343.91.81.0830%

172

29.4*18(3)282814000是4.8朗琴園3.810.94020.840%150

15307300是1.4澳洲康都3.986.1328.611.7111.01430.50%143

26.4*17.4(3)15287100是4.1項目基本數(shù)數(shù)據(jù)比較圖圖現(xiàn)象：項目的檔次次與容積率率、層數(shù)關(guān)關(guān)聯(lián)小，與與地段、景景觀資源、、自身品質(zhì)質(zhì)關(guān)聯(lián)大高容積率下下的規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)分類（（按構(gòu)成元元素）純點塔萬科星園（2.7）棕櫚泉國際公寓（3.4）高容積率下下的規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)分類純點塔點塔+少量板朗琴園(3.8)珠江峰景（2.44）高容積率下下的規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)分類純點塔點塔+少量板點+板

陽光上東(2.48)純點塔點塔+少量板點+板板+少量點樂府江南(2.07)高容積率下下的規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)分類誠品建筑（2.4）高容積率下下的規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)分類純點塔點塔+少量板點+板板+少量點燕沙后(2.5)澳洲康都(3.98)高容積率下下的規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)分類純點塔點塔+少量板點+板板+少量點純板慧谷陽光(2.15)華紡易城(2.46)高容積率下下的規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)分類純點塔點塔+少量板點+板板+少量點純板沿海賽洛城(2.64)觀湖國際(3.5)高容積率下下的規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)分類純點塔點塔+少量板點+板板+少量點純板高層高層+小高層高層+小高層+低多層高層+低多層上元(3.18)高容積率下下的規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)分類（（按圍合方方式）強圍合半圍合弱圍合開敞式高容積率下下的規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)要點分分類表序號構(gòu)成元素高低組合圍合方式空間形態(tài)（圍合感、領(lǐng)域感）景觀性城市形態(tài)(外在氣氛)小氣候品質(zhì)體現(xiàn)點1純點塔高低開敞圍合形態(tài)簡單，容易形成相對強的流動感1、流動性和連續(xù)性2、圍合感和私密性3、覆蓋率與綠化面積4、景觀優(yōu)先的規(guī)劃結(jié)構(gòu)點和板的布置直接構(gòu)成沿街形象和外在表情——開放、封閉、或者冷漠，影響城市界面1、避免高層風(fēng)2、圍合與開敞對局部小氣候的影響1、單體的品質(zhì)2、領(lǐng)域感3、外在形象4、景觀品質(zhì)5、舒適的小氣候和活動空間2點塔+少量板形態(tài)有變化，彌補弱圍合感3點+板形態(tài)變化豐富，容易形成圍合感4板+少量點形態(tài)有變化，容易形成圍合感5純板形態(tài)簡單，容易形成圍合感幾點感受：：樂府江南的的規(guī)劃空間間感誠品建筑的的規(guī)劃、品品質(zhì)感、文文化牌珠江峰景比比星園缺靈靈性，但更更理性、務(wù)務(wù)實星園與棕櫚櫚泉的空間間對比（均均布式與周周邊式）陽光上東的的組團感、、復(fù)合性、、城市感、、品質(zhì)感燕沙后的務(wù)務(wù)實定位朗琴園與澳澳洲康都的的景觀牌，，成本投入入的重點上元的獨辟辟蹊經(jīng)高容積率下下的停車方方式前提和趨勢勢：1、在北京，，私人轎車車擁有率達達22%，有車人家家中，有13%的家庭已經(jīng)經(jīng)擁有了第第二輛家庭庭用車，私私人轎車擁擁有量在飛飛速增長。。2、高容積率率社區(qū)人口口密度的提提高使停車車問題更為為突出。3、對社區(qū)景景觀綠化的的高度重視視，需要避避免停車對對社區(qū)環(huán)境境的不利影影響。對策：1、在尊重行行人（通過過組團內(nèi)的的高品質(zhì)綠綠化空間））和尊重駕駕車人（一一定程度上上保留在社社區(qū)內(nèi)地上上行駛的距距離與時間間）之間獲獲得一種平平衡，大家家共同享有有高品質(zhì)優(yōu)優(yōu)美的社區(qū)區(qū)，而不需需要哪一方方做出太大大的犧牲。。2、規(guī)劃便于于駕車人的的合理的行行車路線，，根據(jù)駕車車人的行動動路線和活活動范圍，，來提升相相應(yīng)的空間間舒適度和和視覺美感感。3、在地面停停車、架空空停車、半半地下車庫庫、地下車車庫四種方方式中，以以半地下、、地下停車車為主，地地面停車為為輔。4、地下車庫庫的處理，，考慮綠化化和陽光的的引入，下下車后回家家路線的便便捷和沿途途感受，車車庫電梯廳廳的空間與與裝修。四、需求性性研究需求解析規(guī)劃單體景觀配套及物業(yè)其他附加值宜居性消解高密度帶來的壓迫感關(guān)注局部小氣候同層次的適當居住混合提高居住空間舒適度景觀的宜居性提倡精裝修，減少后期裝修的不良影響便利的商業(yè)服務(wù)設(shè)施高密度下融洽鄰里交往的可能社區(qū)文化的營造生態(tài)節(jié)能技術(shù)的運用商業(yè)附加值合理性合理提高容積率適合高密度的路網(wǎng)形式和密度停車策略符合樓盤定位的高容積率下的戶型配比策略合理的戶型設(shè)計合理的內(nèi)部或周邊配套適應(yīng)高密度的物業(yè)管理社區(qū)定位賣給誰？客戶能得到什么？（地段、性價比、產(chǎn)品力、景觀、教育、社區(qū)文化、社區(qū)形象）

宜居性——弱化高密度度如何處理高高密度開發(fā)發(fā)與提高居居住空間舒舒適度的矛矛盾？容積率是一一個理性的的數(shù)值，但但是，人對對居住空間間舒適度的的判斷取決決于現(xiàn)場感感知，而非非抽象的數(shù)數(shù)字。高層建筑因因其生硬的的直接落地地、表情冷冷漠呆板、、局部小氣氣候差，而而拒人以外外。宜居性——弱化高密度度讓豐富弱化化呆板和尺尺度——組團中的類類型混合近人尺度上上，讓高層層變成低層層——“高湯”、““前湯”的的嘗試讓室外/活動空間穿穿插入高層層樓體——“泛會所”的的出現(xiàn)把高層體塊塊“打散””——復(fù)合立面宜居性——改善小氣候候高層建筑改改變光線、日照、、和自然通通風(fēng)，對社社區(qū)及其周周圍小氣候候環(huán)境造成成很大影響響，具體如如：塔樓可能在在底部造成成強力的下下行風(fēng)和不不舒服的旋旋風(fēng)?！蔼M管效應(yīng)應(yīng)”——在刮起大風(fēng)風(fēng)時，有““狹管效應(yīng)應(yīng)”作怪，，通過高樓樓之間的瞬瞬間風(fēng)力會會被放大。。小風(fēng)時則造成通通風(fēng)不良，形成成污染物阻滯地地帶。在陽光照射的幾幾個小時以內(nèi)，，高層建筑投下下陰影，這些陰陰影可能極大地地改變著該區(qū)域域的性質(zhì)，影響響著小氣候以及及遮斷視景?！芭１秤辍薄斚蜿柕乃?、、柏油路面上的的溫度到80℃左右時，會對造造成降雨的水汽汽有很大的影響響，也就會出現(xiàn)現(xiàn)路東暴雨如注注、路西地皮將將濕的現(xiàn)象。由于居住集中，，空調(diào)、取暖和和照明等需要較較大的能量供應(yīng)應(yīng)，從而產(chǎn)生大大量的熱量，改改變了原有的熱熱平衡關(guān)系，加加劇了熱島現(xiàn)象象。宜居性——改善小氣候日照（一）住宅布置置與日照質(zhì)量在住宅布置中，，改變單純地按按照日照間距南南北向行列式排排列，充分利用用太陽的方位角角變化，采取靈靈活多樣的方式式，既豐富了空空間環(huán)境，又提提高了日照質(zhì)量量。歸納起來有有以下幾種方法法：

（1）住宅上下或左左右錯開布置（2）條式住宅與點點式住宅相結(jié)合合的布置

（3）南偏東的最佳佳日照角度的布布置（二）東西向適當增加?xùn)|西向向住宅不但增加加了建房面積，，還可擴大南北北向住宅的間距距，形成庭院式式的室外空間。。涉及東西向住宅宅的設(shè)計，可采采取以下措施克克服西曬缺點：：（1）將次要房間放放在西面，加大大西向房間的進進深

（2）在西邊設(shè)置進進深較大的陽臺臺，不讓陽光一一曬到底

（3）凡是朝西戶都都有東面居室，，避免純朝西戶戶的出現(xiàn)，從而而組織好穿堂風(fēng)風(fēng)，讓日落后把把余熱吹走，晚晚上就能休息與與睡眠。采取東西向住宅宅和南北向住宅宅拼接時，必須須考慮兩者接收收日照的程度和和相互遮擋的關(guān)關(guān)系。雖然東西西向住宅遮擋了了部分南向居室室的午后日照，，但庭院內(nèi)冬季季可不受寒風(fēng)的的侵襲，改善了了室外小氣候。。例：集團東西向向薄板戶型套內(nèi)面積81.21m2建筑面積94.87m2使用率85.6%宜居性——改善小氣候除了以上日照與與通風(fēng)等因素外外，居住區(qū)的綠綠化、水系等條條件也是影響居居住區(qū)熱環(huán)境的的主要因素。設(shè)計綠地時，對對于熱量吸收，，灌木要比草地地易吸收，闊葉葉樹比針葉樹易易吸收，在宅前前宅后的院落，，宜種植適量樹樹木來增加居民民的休憩場所，，吸收夏季過多多的熱空氣。同同時還具有保溫溫增濕的效果。。通風(fēng)（一）建筑布局局，要為整個居居住區(qū)提供自然然通風(fēng)的環(huán)境。。（1）過梳法一一般來說，開開敞的空間比封封閉的空間空氣氣流通性能好；；點式住宅比條條式住宅通風(fēng)效效果好。點式住住宅當夏季風(fēng)吹吹來時如同過梳梳一般，將居室室和庭院內(nèi)的熱熱空氣吹走。（（2）導(dǎo)流法把把居住區(qū)的室室外空間組織成成一個系統(tǒng)，將將居住區(qū)主要道道路設(shè)計成主通通風(fēng)道，沿通風(fēng)風(fēng)廊道流向各個個住宅組團，然然后再從組團內(nèi)內(nèi)庭院空間分流流到住宅。（（3）南敞北閉法適適用于北北方部分地區(qū)，，那里夏季需引引入季節(jié)風(fēng)，冬冬季要遮擋北來來的寒風(fēng)。主要要居室向南，具具有良好的日照照與通風(fēng)條件，，同時對小區(qū)小小氣候有好處。。南邊的低住宅宅呈三點式布置置，向季節(jié)風(fēng)敞敞開，對通風(fēng)特特別有利。（二）必要的時時候，通過風(fēng)洞洞實驗，可以感感性、直觀地顯顯示出在風(fēng)場作作用下，質(zhì)量、、動量和熱量傳傳遞轉(zhuǎn)移的情況況，為在規(guī)劃、、決策時了解和和解決污染物擴擴散、熱島效應(yīng)應(yīng)和建筑物風(fēng)荷荷載提供依據(jù)。。宜居性——改善小氣候規(guī)劃布局的考慮慮因素：1、板點結(jié)合，適適當考慮南敞北北閉法，導(dǎo)堵結(jié)結(jié)合，合理布局局2、合理采用東西西向住宅，在單單體戶型基本合合理的情況下，，改善社區(qū)小氣氣候3、結(jié)合景觀，合合理布置綠地和和硬地的位置，，控制合適的面面積規(guī)模，改善善局部熱環(huán)境4、種植設(shè)計必須須考慮對局部小小氣候的影響，，多種樹木宜居性——景觀現(xiàn)象：容積率增加——景觀因素突出——宜居因素的重要要性加強宜居性——景觀棕櫚泉國際公寓宜居性——景觀宜居性——景觀宜居性——景觀宜居性——景觀宜居性——景觀景觀應(yīng)作為高容容積率項目提升升品質(zhì)的重要關(guān)關(guān)注點，可有效效舒緩高容積率率帶來的生理和和心理壓力。景觀本身要具備備必要的觀賞性性，包括近距離離景觀和高視點點景觀。景觀的可參與性性，或多功能原原則，也就是綠綠化用地也可以以做別的功能用用，是多用途空空間，以滿足居居民的活動需求求。水景的適當采用用：恰當運用有有助于提升景觀觀檔次，調(diào)節(jié)小小氣候，從心理理層面看，水景景能更有效地舒舒緩壓力。車庫應(yīng)納入景觀觀體系一并考慮慮：一方面，弱弱化對景觀的影影響，另一方面面，也需要為停停車創(chuàng)造良好的的環(huán)境。宜居性——景觀在倡導(dǎo)“健康住住宅”的今天，，要關(guān)注景觀的的生態(tài)性，提倡倡生態(tài)第一，景景觀第二的原則則。生態(tài)景觀不不只是綠化，必必須以改善及提提高人的生態(tài)環(huán)環(huán)境、生命質(zhì)量量為出發(fā)點和目目標。具體設(shè)計計上：（1）注重綠化布局局的層次、風(fēng)格格與建筑物相互互輝映。（2）注重不同植物物各方面的相互互補充融合，例例如，除普通草草本植物外，注注重觀賞花木、、闊葉喬木、食食用果樹、藥用用植物和芳香植植物等的種植。。（3）注重發(fā)揮綠化化在整個小區(qū)生生態(tài)中其他更深深層次的作用，，如隔熱、防風(fēng)風(fēng)、防塵、防噪噪音、消除毒害害物質(zhì)、殺滅細細菌病毒等，甚甚至從視覺感官官和心理上消除除精神疲勞等作作用。（4）從生態(tài)角度看看，用樹綠化的的效率要比草坪坪綠化高2．5倍，也好維護。。根據(jù)研究，喬喬木與草坪的投投資是1：10，而產(chǎn)生的生態(tài)態(tài)效應(yīng)是30：1，每公頃的樹木木每年能吸收二二氧化碳12噸，二氧化硫300公斤，產(chǎn)生氧氣氣，吸收灰塵，，蓄水，所以夏夏天感到?jīng)鏊?，，冬天感到溫暖暖。?）生態(tài)小區(qū)的參參考指標：綠化指標：是衡衡量生態(tài)小區(qū)建建設(shè)水平最重要要的指標之一。。綠地率（包括括景區(qū)和水面））須達50%以上，人均公共共綠地應(yīng)在28平方米以上。。地面保水指標：：本指標強調(diào)建建筑基地滲水保保水能力，盡量量減少混凝土覆覆蓋面積，采用用自然排水系統(tǒng)統(tǒng)，以利于雨水水的滲透，理想想指標是小區(qū)80%的裸露地具有透透水性能。宜居性——生態(tài)節(jié)能技術(shù)的的運用外部保溫節(jié)能技技術(shù)（1）外墻及屋面保保溫系統(tǒng)（2）外門窗系統(tǒng)（3）外遮陽系統(tǒng)室內(nèi)環(huán)境技術(shù)（1）供冷供暖系統(tǒng)統(tǒng)（2）新風(fēng)系統(tǒng)（3）等等聚氨酯外保溫體體系屋面綠化外遮陽天津東麗湖項目新風(fēng)系統(tǒng)宜居性——生態(tài)節(jié)能技術(shù)的的運用“科技豪宅”1、鋒尚國際公寓寓鋒尚國際公寓位位于海淀區(qū)萬柳柳居住區(qū)內(nèi)，項項目總建筑面積積10余萬平方米，建建筑形式為一層層八九戶的塔樓樓。2002年，鋒尚打出““告別空調(diào)暖氣氣時代”的廣告告語，引起業(yè)界界轟動。2、萬國城MOMAMOMA幾乎完全照搬了了鋒尚的核心技技術(shù)體系，但做做的更徹底。MOMA抓住了非典這個個契機，推出““病毒防火墻,科技養(yǎng)生新建筑筑”，得到市場場的認可。鋒尚與MOMA的核心技術(shù)：（1）保溫隔熱性能能良好的圍護結(jié)結(jié)構(gòu)（2）混凝土頂棚輻輻射采暖制冷技技術(shù)（3）全置換式新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)其他附加值——商業(yè)地產(chǎn)（MixedUse）的可能性表現(xiàn)形式引入城市生活，，形成商業(yè)街區(qū)區(qū)住宅和商業(yè)各有有獨立出入口，，如住宅從地下下直接上各單元元，地面一、二二層跳空給商業(yè)業(yè)，一般，住宅宅在商業(yè)背面有有獨立區(qū)域商業(yè)街區(qū)完全開開放，社區(qū)居民民和外部人流均均可享用商業(yè)頂部一般開開辟成社區(qū)專用用的活動區(qū)域富有特色的商業(yè)業(yè)空間、細部、、商業(yè)標識設(shè)計計一般特性合適的城市區(qū)位位產(chǎn)生對商業(yè)街街區(qū)的需求良好而恰當?shù)纳躺虡I(yè)氛圍成就社社區(qū)的標志性社區(qū)居民既能享享受時尚購物的的便利，也可享享受置身繁華的的安靜實例建外SOHO陽光上東（中央央街區(qū)）陽光廣場PaseoColoradoPentagonRow其他附加加值——商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)（MixedUse）的可能能性建外SOHO其他附加加值——商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)（MixedUse）的可能能性陽光廣場場朝陽區(qū)炎炎黃藝術(shù)術(shù)館北側(cè)側(cè)。寫字字樓，商商住公寓寓，出租租，單元元面積120-250平方米。。一、二層層設(shè)綜合合性商場場，設(shè)有有郵局、、銀行、、機票代代理、大大型超市市、百貨貨、餐飲飲、游泳泳池、兒兒童歡樂樂天地、、卡拉OK、美容、、桑拿、、健身、、啤酒屋屋、咖啡啡廳等。。一層屋面面上設(shè)近近萬平方方米的中中庭噴泉泉廣場。。設(shè)有多層層停車場場，共五五百個室室內(nèi)及室室外停車車位供住住戶及訪訪客使用用。其他附加加值——商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)（MixedUse）的可能能性陽光廣場場其他附加加值——商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)（MixedUse）的可能能性陽光廣場場其他附加加值——商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)（MixedUse）的可能能性陽光上東東（中環(huán)環(huán)商業(yè)廣廣場）B區(qū)與C區(qū)的界線線是一條條城市道道路，結(jié)結(jié)合這條條城市道道路，社社區(qū)營造造了一個個城市廣廣場，主主要的商商業(yè)設(shè)施施（出租租）、娛娛樂設(shè)施施、和運運動設(shè)施施匯集于于此，成成為整個個社區(qū)的的中心和和起居室室。

陽光上東(2.48)ABC其他附加加值——商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)（MixedUse）的可能能性陽光上東東（中環(huán)環(huán)商業(yè)廣廣場）其他附加加值——商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)（MixedUse）的可能能性陽光上東東，國際際化社區(qū)區(qū)的思考考（1）從城市市結(jié)構(gòu)和和形態(tài)出出發(fā)的規(guī)規(guī)劃布局局、單體體設(shè)計，，而不是是單純的的朝向（（日照））至上（2）景觀優(yōu)優(yōu)先（3）混合性性，包括括建筑產(chǎn)產(chǎn)品的混混合，以以及住宅宅和商業(yè)業(yè)的適當當混合其他附加加值——商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)（MixedUse）的可能能性PaseoColoradoPaseoColorado橫跨3個街區(qū)，，占地14.9公頃，由由商業(yè)和和住宅兩兩部分組組成。位于西區(qū)區(qū)的住宅宅布置有有底商，，商業(yè)由由零售店店、餐館館、咖啡啡屋、1個14屏電影院院、1個超市、、健康俱俱樂部/美體中心心、溫泉泉等組成成。東區(qū)則為為獨立的的住宅樓樓。住宅宅由4層共400套公寓組組成，每每套面積積從56至130平方米不不等。建筑外觀觀設(shè)計充充滿了裝裝飾藝術(shù)術(shù)要素。。其他附加加值——商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)（MixedUse）的可能能性PaseoColorado其他附加加值——商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)（MixedUse）的可能能性PaseoColorado其他附加加值——商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)（MixedUse）的可能能性PaseoColorado其他附加加值——商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)（MixedUse）的可能能性其他附加加值——商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)（MixedUse）的可能能性PaseoColoradoPaseoColorado實施方案案設(shè)計中中強調(diào)以以下要點點：（（1）在城市市商業(yè)核核心區(qū)創(chuàng)創(chuàng)造多種種功能混混合使用用的環(huán)境境。通過過零售業(yè)業(yè)、餐飲飲業(yè)、商商貿(mào)娛樂樂業(yè)和居居住區(qū)的的混合，，讓人們們能夠在在這里生生活、工工作、玩玩耍，促促使該區(qū)區(qū)24小時均富富有活力力。（（2）用步行行街或人人行道將將PaseoColorado與鄰接的的商業(yè)區(qū)區(qū)聯(lián)在一一起。（（3）鼓勵視視覺愉悅悅、功能能合理的的設(shè)計。。設(shè)計應(yīng)應(yīng)尊重城城市中心心區(qū)內(nèi)的的歷史建建筑，并并要提供供21世紀都市市村莊發(fā)發(fā)展所需需的多樣樣便利設(shè)設(shè)施。（（4）重新設(shè)設(shè)計原有有的地下下停車場場停車布布局。允允許零售售業(yè)停車車并隔離離保護居居民私用用的停車車位，地地下室電電梯能直直達住宅宅樓的大大堂。（（5）重新開開放Garfield大道成為為步行街街，在市市中心重重建那條條貫穿南南北、連連接中心心圖書館館和市民民禮堂的的、包札札藝術(shù)風(fēng)風(fēng)格的軸軸線。（（6）制定可可實施的的零售店店設(shè)計統(tǒng)統(tǒng)一標準準和主要要標志程程序，確確保店面面能相互互協(xié)調(diào)、、兼容。。

（7）考慮多多樣性的的公共藝藝術(shù)。如如在為數(shù)數(shù)眾多的的噴泉上上使用裝裝飾磚，，富有工工藝創(chuàng)意意的欄桿桿、大門門式樣。。

（8）居住單單元的設(shè)設(shè)計應(yīng)飽飽覽周邊邊良好的的景觀：：圣加百百利山、、中心街街區(qū)的歷歷史建筑筑物、Colorado林蔭大道道、每年年元旦舉舉行的玫玫瑰游行行節(jié)，還還有由漂漂亮的藝藝術(shù)噴泉泉與園林林景致構(gòu)構(gòu)成的噴噴泉廣場場。（（9）園林景景觀設(shè)計計應(yīng)廣泛泛多樣；；栽植本本土的和和抗旱的的植物；；與該城城每年舉舉辦的玫玫瑰游行行節(jié)相呼呼應(yīng)，著著重強調(diào)調(diào)玫瑰花花的使用用。其他附加加值——商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)（MixedUse）的可能能性PentagonRow其他附加加值——商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)（MixedUse）的可能能性商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的核心心（1）城市生生活的引引入——商業(yè)街區(qū)區(qū)+時尚住宅宅（2）以成熟熟、豐富富的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，，營造具具有投資資價值的的商業(yè)地地產(chǎn)（3）品位+時尚的風(fēng)風(fēng)格（如如美國式式新古典典，注重重商業(yè)空空間、細細部、標標識性的的設(shè)計））時尚活活力品品質(zhì)其他附加加值——文化地產(chǎn)產(chǎn)誠品建筑筑的文化化建筑