不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)8第1頁(yè)/共45頁(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資1第一節(jié)基本投資原理2第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)投資

3第三節(jié)項(xiàng)目分析

第2頁(yè)/共45頁(yè)學(xué)習(xí)目標(biāo)了解房地產(chǎn)投資的內(nèi)容、優(yōu)勢(shì)及存在的風(fēng)險(xiǎn)

。學(xué)會(huì)比較分析不同的投資方式及選擇適當(dāng)?shù)耐顿Y策略。

第3頁(yè)/共45頁(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資1第一節(jié)基本投資原理2第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)投資

3第三節(jié)項(xiàng)目分析

第4頁(yè)/共45頁(yè)第一節(jié)基本投資原理

所謂投資，就是犧牲當(dāng)前確定的消費(fèi)或享受，（通過(guò)對(duì)某些投資對(duì)象的持有）試圖獲取將來(lái)不確定的收益的一種行為（或過(guò)程）。

第5頁(yè)/共45頁(yè)第一節(jié)基本投資原理

投資的關(guān)鍵因素：收益管理稅收流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)怎樣根據(jù)這五個(gè)經(jīng)濟(jì)特性的高低次序?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)級(jí)？第6頁(yè)/共45頁(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資1第一節(jié)基本投資原理2第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)投資

3第三節(jié)住宅投資項(xiàng)目分析

第7頁(yè)/共45頁(yè)第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)投資

不動(dòng)產(chǎn)投資是一種將資本投入不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、中介服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和不動(dòng)產(chǎn)金融資產(chǎn)活動(dòng)，以獲得最大利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)行為。第8頁(yè)/共45頁(yè)第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)投資1、不動(dòng)產(chǎn)投資方式開發(fā)投資；購(gòu)置投資；抵押放款；購(gòu)買證券；投資信托（REIT）基金；有限合伙(也稱辛迪加)投資；（前兩種投資稱為直接投資，后面幾種方式均為間接投資。）第9頁(yè)/共45頁(yè)一個(gè)例子：日本三井房地產(chǎn)銷售公司“土藍(lán)提”項(xiàng)目

第10頁(yè)/共45頁(yè)第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)投資2、不動(dòng)產(chǎn)投資標(biāo)的未開發(fā)的土地

住宅

寫字樓

購(gòu)物中心或零售商場(chǎng)（商業(yè)物業(yè)）旅館、酒店、會(huì)議中心（產(chǎn)權(quán)式酒店）休閑性房地產(chǎn)

工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)

第11頁(yè)/共45頁(yè)第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)投資3、不動(dòng)產(chǎn)投資的優(yōu)勢(shì)

當(dāng)今世界最富有的200人中，就有20%以上的人是直接靠經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)起家的。在香港股票上市公司中房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)有關(guān)的公司占2/3。第12頁(yè)/共45頁(yè)第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)投資正常情況下，地價(jià)具有不斷增值的趨勢(shì)。不動(dòng)產(chǎn)投資可以獲得多重收益，具有較高的利潤(rùn)率。（1）租金收益。（2）銷售收益。（3）可以獲得納稅扣除收益。不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)小，可以起到保值作用。一是地價(jià)具有增值的趨勢(shì)；二是房地產(chǎn)作為實(shí)業(yè)具有相當(dāng)?shù)目雇ㄘ浥蛎浌δ埽床牧系葍r(jià)格上升了，其產(chǎn)品價(jià)格可以隨之上升；三是房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，一旦租戶或公司破產(chǎn)，通常首先賠償所租借的不動(dòng)產(chǎn)投資者的損失，投資者可以及時(shí)收回房屋并重新出租獲取租金。不動(dòng)產(chǎn)投資可以獲得非經(jīng)濟(jì)性利益，不僅可以獲取較高的盈利，往往還可以獲得一些非經(jīng)濟(jì)性收益——名聲、社會(huì)地位等。第13頁(yè)/共45頁(yè)各種投資工具風(fēng)險(xiǎn)收益比較名

稱獲利性風(fēng)險(xiǎn)性變現(xiàn)性專業(yè)技術(shù)評(píng)

估股

票投

資高高高中投資金融無(wú)限制，且能選擇成績(jī)良好公司的股

票，長(zhǎng)期投資風(fēng)險(xiǎn)小，適合各類投資人。外

匯高高高高投資金額較大，且需高度專業(yè)知識(shí)，適合對(duì)象有限。黃

金中中高高具保險(xiǎn)功能，但不具生息功能，若物價(jià)穩(wěn)定較為吃虧。共

同基

金中中高低由專家代為操作風(fēng)險(xiǎn)較低，但每年須付管理費(fèi)，投資報(bào)酬率較受影響。期

貨中高高高以小博大，投機(jī)性強(qiáng)。不動(dòng)產(chǎn)中低低低對(duì)抗物價(jià)上漲能力強(qiáng)，變現(xiàn)能力差，適合長(zhǎng)期

置產(chǎn)型投資。古董、字畫中高低高須具高度專業(yè)知識(shí)，管理要求低，不適合一般小型投資人。銀行存款

低低高低安全性高，金融無(wú)限制，收益低。債

券中低高低安全性低于銀行存款，利率高于銀行存款，但

期限較長(zhǎng)，如物價(jià)和銀行利率水準(zhǔn)變動(dòng)，其價(jià)

格會(huì)隨之變動(dòng)第14頁(yè)/共45頁(yè)第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)投資4、不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)指不動(dòng)產(chǎn)投資中實(shí)際收益低于預(yù)期，甚至產(chǎn)生虧損的可能性。風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指那些影響所有投資者即整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)的因素而引起的風(fēng)險(xiǎn)。如戰(zhàn)爭(zhēng)、通貨膨脹、全國(guó)性國(guó)民經(jīng)濟(jì)衰退、國(guó)家法律及政策的變動(dòng)等。非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指發(fā)生于個(gè)別投資項(xiàng)目或某類投資活動(dòng)的特有事件造成的。例如，由于經(jīng)營(yíng)策劃失誤、欠債過(guò)多等原因，造成實(shí)際投資收益低干預(yù)期收益或投資失敗。

第15頁(yè)/共45頁(yè)第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)投資不動(dòng)產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是指通常膨脹率較高，出售或出租房地產(chǎn)獲得現(xiàn)金不能買到原來(lái)能買到的那么多東西，也就是購(gòu)買力下降了。利率風(fēng)險(xiǎn)。不動(dòng)產(chǎn)投資由于利率的變化會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。貸款利率每一周期性的漲落，直接影響居民的購(gòu)屋能力。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是指由于政治的、經(jīng)濟(jì)的大變動(dòng)以及相應(yīng)的規(guī)劃、政策等因素變動(dòng)，引起不動(dòng)產(chǎn)需求和價(jià)格的跌落所造成的風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)。第16頁(yè)/共45頁(yè)第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)投資不動(dòng)產(chǎn)投資的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)是指由于經(jīng)營(yíng)上的失誤造成的實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果偏離于期望值的可能性。財(cái)務(wù)性風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是債務(wù)清償風(fēng)險(xiǎn)，是由負(fù)債引起的。第17頁(yè)/共45頁(yè)第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)投資5、不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)移動(dòng)：預(yù)期收益相同時(shí)，選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目進(jìn)行投資；加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查研究來(lái)實(shí)行正確決策。風(fēng)險(xiǎn)分散：通過(guò)投資組合來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制：通過(guò)良好的管理控制風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁：改變經(jīng)營(yíng)形式將一部分或全部風(fēng)險(xiǎn)由另一方來(lái)承擔(dān)；保險(xiǎn)方式。第18頁(yè)/共45頁(yè)第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)投資6、不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)分析方法（不考慮資金的時(shí)間價(jià)值）（1）投資回報(bào)率或投資收益率（2）投資回收期動(dòng)態(tài)分析方法（1）凈現(xiàn)值法（2）內(nèi)部收益率法第19頁(yè)/共45頁(yè)第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)投資靜態(tài)方法簡(jiǎn)單易行，但不能反映投資項(xiàng)目整個(gè)壽命期內(nèi)真實(shí)的資金流量，不能客觀全面反映投資活動(dòng)，常用于短期、小型投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)。投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率=年均利潤(rùn)總額/總投資×100%（自有資金）投資收益率

權(quán)益投資利潤(rùn)率=1年稅前利潤(rùn)總額/自有資金×100%第20頁(yè)/共45頁(yè)第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)投資

投資回收期

投資回收期是指通過(guò)項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量來(lái)回收初始投資所需要的時(shí)間，一般以年為單位。原始投資一次投出，每年現(xiàn)金流入量相等投資回收期=原始投資總額/每年現(xiàn)金凈流入量每年現(xiàn)金流入量不等，或原始投資分次投入，回收期n符合：投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份-1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量

決策標(biāo)準(zhǔn)：如果投資回收期小于基準(zhǔn)回收期（公司自行確定或根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定）時(shí)，可接受該項(xiàng)目；反之則應(yīng)放棄。在互斥項(xiàng)目比較分析時(shí)，應(yīng)以回收期最短的方案作為中選方案。第21頁(yè)/共45頁(yè)投資回收期項(xiàng)目012345NCF累計(jì)NCF-170000-170000

39800-130200

50110-80090

67117-12973

6278249809

78972128781學(xué)生用椅項(xiàng)目現(xiàn)金流量

單位：元第22頁(yè)/共45頁(yè)第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)投資

動(dòng)態(tài)方法考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，從而對(duì)項(xiàng)目?jī)粜б娴呐袛啾容^準(zhǔn)確，同時(shí)能夠把各個(gè)可行方案或項(xiàng)目進(jìn)行排序和比較。缺點(diǎn)是計(jì)算相對(duì)復(fù)雜。第23頁(yè)/共45頁(yè)

第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)投資

凈現(xiàn)值(NetPresentValue)

凈現(xiàn)值是指在整個(gè)建設(shè)和生產(chǎn)服務(wù)年限內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量按一定的折現(xiàn)率計(jì)算的現(xiàn)值之和。

其中,NCFt=第t期凈現(xiàn)金流量

K=項(xiàng)目資本成本或投資必要收益率，為簡(jiǎn)化假設(shè)各年不變

n=項(xiàng)目周期（指項(xiàng)目建設(shè)期和生產(chǎn)期）

決策標(biāo)準(zhǔn)：

NPV≥0項(xiàng)目可行

NPV大的方案優(yōu)于NPV小的方案

第24頁(yè)/共45頁(yè)項(xiàng)目012345凈現(xiàn)金流量-170000

39800

50110

67117

62782

78972

凈現(xiàn)值(NetPresentValue)第25頁(yè)/共45頁(yè)第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)投資

內(nèi)部收益率(IRR-InternalRateofReturn)

IRR是指項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為零時(shí)的折現(xiàn)率或現(xiàn)金流入量現(xiàn)值與現(xiàn)金流出量現(xiàn)值相等時(shí)的折現(xiàn)率：

決策標(biāo)準(zhǔn)：

☆備選方案IRR高于項(xiàng)目的投資最低收益率或長(zhǎng)期貸款利率，投資項(xiàng)目可行；

☆備選方案IRR低于項(xiàng)目的投資最低收益率或長(zhǎng)期貸款利率，投資項(xiàng)目不可行；

☆

IRR高的方案比IRR低的方案好。

第26頁(yè)/共45頁(yè)采用財(cái)務(wù)計(jì)算器或EXCEL軟件或試測(cè)法求出IRR=19.73%第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)投資

內(nèi)部收益率IRR第27頁(yè)/共45頁(yè)第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)投資

7、提高不動(dòng)產(chǎn)投資效率的主要途徑合理控制不動(dòng)產(chǎn)投資規(guī)模和速度優(yōu)化配置不動(dòng)產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)合理配置不動(dòng)產(chǎn)投資空間的分布科學(xué)化進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資決策第28頁(yè)/共45頁(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資1第一節(jié)基本投資原理2第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)投資

3第三節(jié)項(xiàng)目分析

第29頁(yè)/共45頁(yè)

住宅項(xiàng)目投資分析的基本思路

項(xiàng)目投資立項(xiàng)市場(chǎng)研究市場(chǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)定位經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方案比選及決策外在環(huán)境研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究投資者競(jìng)爭(zhēng)力研究需求水平預(yù)測(cè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)開發(fā)類型目標(biāo)市場(chǎng)和客戶范圍開發(fā)時(shí)機(jī)營(yíng)銷方式（價(jià)格定位）開發(fā)規(guī)模融資方式開發(fā)進(jìn)度靜態(tài)指標(biāo)評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)指標(biāo)評(píng)價(jià)表層分析（定位子）過(guò)渡層分析（定調(diào)子）里層分析（定盤子）結(jié)論（定性分析）圖1：住宅項(xiàng)目投資分析思路

第30頁(yè)/共45頁(yè)

(1)投資的表層分析，主要是基于項(xiàng)目基本特征的描述和分析，選擇項(xiàng)目的投資區(qū)位，即“定位子”。在這一層次分析過(guò)程中，主要是進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)研究，包括項(xiàng)目外在投資環(huán)境分析，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析和項(xiàng)目自身?xiàng)l件的評(píng)價(jià)。這一層次研究方法是通過(guò)項(xiàng)目數(shù)據(jù)收集和市場(chǎng)調(diào)查，建立項(xiàng)目基本的材料庫(kù)，然后對(duì)這些數(shù)據(jù)資料進(jìn)行分析綜合，明確項(xiàng)目投資概況，最終完成住宅投資區(qū)位選擇。項(xiàng)目外部環(huán)境經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)因素政治法律因素國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策和重大事件金融市場(chǎng)成熟度及信貸政策國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平居民收入水平人口結(jié)構(gòu)、規(guī)模和變動(dòng)趨勢(shì)地區(qū)住房政策及有關(guān)規(guī)定居住習(xí)慣和鄰里關(guān)系職業(yè)分布和文化特征國(guó)家和地方土地政策國(guó)家和地方住房政策房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和和管理法規(guī)圖2：住宅投資外部環(huán)境影響因素

1表層分析第31頁(yè)/共45頁(yè)1表層分析（2）

項(xiàng)目市場(chǎng)特征分析。項(xiàng)目市場(chǎng)特征分析主要是在前面外部環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和數(shù)據(jù)分析，綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目的市場(chǎng)特征，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分。主要分析的內(nèi)容包括地區(qū)住宅市場(chǎng)的目前發(fā)展趨勢(shì)、地域分布和價(jià)格特征，住宅消費(fèi)者的偏好、收入水平、動(dòng)機(jī)及分布，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)者的背景、實(shí)力和行為特征等。第32頁(yè)/共45頁(yè)1表層分析（3）

投資者競(jìng)爭(zhēng)力分析。投資者競(jìng)爭(zhēng)力分析主要是通過(guò)與其他競(jìng)爭(zhēng)者的比較，分析投資者在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅，即進(jìn)行投資者的SWOT分析。該分析的目的的讓投資者能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中找到自己的定位，能夠揚(yáng)長(zhǎng)避短，確立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，選擇有利于項(xiàng)目發(fā)展的空間。對(duì)于住宅項(xiàng)目而言，投資者競(jìng)爭(zhēng)力分析主要包括：投資者的產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力，市場(chǎng)運(yùn)作能力，資金實(shí)力，政府資源，土地成本控制能力，質(zhì)量控制水平，品牌形象，人力資源，營(yíng)銷水平以及物業(yè)管理能力等。（4）

確定項(xiàng)目的區(qū)位選擇。根據(jù)上面的分析，明確項(xiàng)目的基本概況，確定項(xiàng)目投資區(qū)位。第33頁(yè)/共45頁(yè)外部環(huán)境區(qū)位選擇（定位子）圖：區(qū)位選擇示意圖市場(chǎng)特征投資者競(jìng)爭(zhēng)力第34頁(yè)/共45頁(yè)

在表層分析基礎(chǔ)上，接著進(jìn)行項(xiàng)目投資的過(guò)渡層分析。過(guò)渡層分析主要是指根據(jù)投資項(xiàng)目的概況和市場(chǎng)細(xì)分，最終選定項(xiàng)目規(guī)模、成長(zhǎng)率、目標(biāo)市場(chǎng)和融資方式等，即“定調(diào)子”。在這一層次分析中，根據(jù)市場(chǎng)研究的分析結(jié)果，首先進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè)，主要是市場(chǎng)需求水平預(yù)測(cè)和項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，然后給予項(xiàng)目準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，為后面的里層分析奠定基礎(chǔ)。

2過(guò)渡層分析第35頁(yè)/共45頁(yè)（1）市場(chǎng)預(yù)測(cè)。

市場(chǎng)預(yù)測(cè)主要包括兩方面的內(nèi)容，即市場(chǎng)的需求預(yù)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。就住宅項(xiàng)目而言，需求預(yù)測(cè)的目的主要是了解投資項(xiàng)目在將來(lái)一段時(shí)期內(nèi)可能銷售水平及增長(zhǎng)率。需求預(yù)測(cè)的基本思路是：首先預(yù)測(cè)未來(lái)項(xiàng)目所在地區(qū)的住宅總需求量，估計(jì)測(cè)算市場(chǎng)供給量的變化趨勢(shì)，然后由兩者之差得出項(xiàng)目的銷售前景。市場(chǎng)預(yù)測(cè)過(guò)程中，既可以運(yùn)用定性方法，也可以運(yùn)用定量的方法。一般而言，可采用定量分析為主，輔之以定性分析。住宅項(xiàng)目由于投資大，建設(shè)周期長(zhǎng)，投資過(guò)程中不確定因素較多，項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。因此在投資分析過(guò)程中，還需要進(jìn)行項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。在分析過(guò)程中，要著重分析政策、市場(chǎng)、金融和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)住宅投資的影響，在此基礎(chǔ)上提出合理的投資建議，盡可能將風(fēng)險(xiǎn)降低到最低點(diǎn)。2過(guò)渡層分析第36頁(yè)/共45頁(yè)

（2）

市場(chǎng)定位。市場(chǎng)定位的主要任務(wù)是確定項(xiàng)目開發(fā)類型，目標(biāo)客戶和范圍，開發(fā)時(shí)機(jī)和營(yíng)銷策略（主要是價(jià)格定位）。市場(chǎng)定位分析的基本思路是首先分析投資者、客戶和市場(chǎng)三者關(guān)系，然后確定項(xiàng)目開發(fā)理念，最后尋求項(xiàng)目的最佳定位（見下圖）。

投資者

客戶

市場(chǎng)

投資理念及市場(chǎng)定位

2過(guò)渡層分析第37頁(yè)/共45頁(yè)進(jìn)行完項(xiàng)目的前面兩個(gè)層次分析后，應(yīng)該進(jìn)行項(xiàng)目里層分析。里層分析主要是在上面分析的基礎(chǔ)上，確定項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模，投資計(jì)劃和融資方式，進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)上的評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目投資可行性，即“定盤子”。這一層次的分析相對(duì)較為深入，是整個(gè)投資分析的“重頭戲”，分析的結(jié)果將直接決定項(xiàng)目的投資決策可行與否。（1）項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模的確定。就住宅項(xiàng)目而言，住宅的投資開發(fā)規(guī)模的決定主要決定于以下因素：住宅未來(lái)銷售水平，投資者資金實(shí)力和融資能力，住宅建設(shè)質(zhì)量，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)承受能力等。3里層分析第38頁(yè)/共45頁(yè)（2）

項(xiàng)目投資計(jì)劃。對(duì)于住宅項(xiàng)目尤其是規(guī)模較大的住宅項(xiàng)目而言，決策者和研究人員一定要慎重選擇項(xiàng)目投資計(jì)劃。項(xiàng)目的投資計(jì)劃主要包括項(xiàng)目投資方式，投資進(jìn)度以及資金投放時(shí)機(jī)選擇等。（3）

融資方式。在項(xiàng)目投資過(guò)程中，不同融資方式會(huì)產(chǎn)生不同經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目融資方式的選擇主要取決以下因素：項(xiàng)