千里之行，始于足下。第2頁/共2頁精品文檔推薦某房地產(chǎn)項目營銷策劃報告名目

一、區(qū)域市場分析2

（一）供應(yīng)分析2（二）需求分析7（三）價格分析8（四）結(jié)論9二、項目分析10

（一）項目優(yōu)勢分析10（二）項目劣勢分析11（三）存在的機遇12(四)面臨的威脅12三、銷售方案13

（一）目前存在的咨詢題13（二）項目定位14（三）客戶定位14（四）價格方案14（五）項目建議15（六）銷售策略15（七）現(xiàn)場包裝19四、宣傳推廣方案24

（一）媒體挑選24（二）活動行銷27五、公司優(yōu)勢29

摘要

我們對雙花園項目周邊的市場舉行了調(diào)查與分析。經(jīng)過我們的分析，我們以為目前市場建造技術(shù)含量在提高，樓體立面、戶型及使用率均比較好。并且購買房產(chǎn)的客戶對戶型的挑選更加合理有用，客戶對價格方面的敏感程度落低，取而代之的是對項目綜合方面的思考。

并且，我們也對本項目舉行了仔細的研究與分析。經(jīng)過我們的分析，我們以為本項目在地理位置、現(xiàn)房發(fā)售等方面有一定的優(yōu)勢。并且，在戶型設(shè)計、使用率、立面、社區(qū)環(huán)境、價格體系等方面存在一定的咨詢題。

為了更好的完成項目的銷售任務(wù)，最大化保證進展商的利益，我們對項目的營銷方案舉行了分析和調(diào)整，提供了初步的銷售方案、現(xiàn)場包裝方案和宣傳推廣方案。

我公司具有多年的銷售經(jīng)驗和科學(xué)的治理體系。我們在客戶資源、網(wǎng)絡(luò)資源等方面均有非常好的優(yōu)勢。我們本著為進展商負責(zé)、對項目負責(zé)的態(tài)度開展我們的工作。

真誠希翼能攜手合作。

一、區(qū)域市場分析

雙花園小區(qū)位于東二環(huán)廣渠門東北角，依照我們對市場的了解本次市場調(diào)查所設(shè)定的調(diào)查范圍東起西大望路，西至廣渠門，南達勁松路，北抵鐵路，共對此區(qū)域的11個住所項目舉行了調(diào)查。本項目地處東二環(huán)和東三環(huán)之間，緊臨繁華的國貿(mào)商圈，周邊物業(yè)銷售業(yè)績良好。隨著CBD商圈的進展，泛CBD地區(qū)的住所市場的供應(yīng)速度在2002年急劇增加。

（一）供應(yīng)分析

1、總供應(yīng)量分析

該地區(qū)近十年來向來是中低檔的居住類項目為主導(dǎo)，高檔項目的市場供應(yīng)非常少，但近期隨著四環(huán)路的開通，CBD商圈及其輻射區(qū)域的范圍別斷向外擴展，區(qū)域商品房的供應(yīng)量迅速增大。

自1998年來該區(qū)域內(nèi)的商品房總供應(yīng)量達到194.8萬平方米左右,已售項目有廣馨居,怡馨園,九龍花園,東環(huán)18，勁松嘉園。2001年往常每年的市場供應(yīng)量別超過10萬平米，2002年的市場供應(yīng)量約為50萬平米，其中規(guī)模較大的樓盤華騰園一期推出18萬平米左右。縱觀1998年以來該區(qū)域的供應(yīng)狀況，今年本區(qū)域的商品房進入供應(yīng)高峰期，短時刻內(nèi)將打破供求穩(wěn)定的狀態(tài)。

市場已銷項目表

市場在銷項目表

2、物業(yè)類型分析

目前該區(qū)域物業(yè)中除樂瀾寶邸為外銷公寓，其它均為一般住所。整體來看是以5000--6000元/平米的中檔住所居多，超過7000元/平米的高檔項目并別是非常多，所以區(qū)域的物業(yè)以居住為主。

物業(yè)類型表

3、物業(yè)品質(zhì)分析

客戶的理性挑選妨礙著住所產(chǎn)品的品質(zhì)，開辟商關(guān)于物業(yè)的定位越來越細分和明確。開辟商不管在項目的運作依然在產(chǎn)品的設(shè)計上都比以往有所提高，具體體如今以下幾個方面。

?目標(biāo)客戶的細分

?開辟商品牌意識加強

?注重環(huán)境規(guī)劃設(shè)計

?注重細節(jié)設(shè)計

?從各個方面體現(xiàn)“以人為本”

隨去年以來御景園，樂瀾寶邸等高檔樓盤的面世，將這一地區(qū)的物業(yè)品質(zhì)和價位全面抬升。由于同類地區(qū)樓盤價位、檔次相差懸殊，所以，同樣是商品房，但別同樓盤將來社區(qū)業(yè)主的層次，以及治理卻也許相差非常大。本區(qū)域內(nèi)近幾年來物業(yè)的品質(zhì)正在逐步提升，正在運作的項目中樂瀾寶邸、世橋國貿(mào)公寓、世紀(jì)陽光公寓的品質(zhì)都較早期推出的項目有非常大的提升。

4、樓體分析

（1）建造形式

居住類物業(yè)項目為市場主流，產(chǎn)品形式多為高層塔樓和塔板混合，板式小高層的項目惟獨東環(huán)十八古柏家居。

（2）環(huán)境規(guī)劃

小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃水平普遍別高，綠化率低。

（3）小區(qū)規(guī)模

除九龍花園外大多數(shù)項目規(guī)模小，建造單體數(shù)量少。

（4）市場表現(xiàn)

項目銷售過程中，戶型合理的小戶型市場表現(xiàn)突出。

物業(yè)樓型統(tǒng)計表

5、裝修事情分析

物業(yè)品質(zhì)的最直截了當(dāng)?shù)谋憩F(xiàn)就在于裝修事情，物業(yè)的內(nèi)外裝修事情是評價項目品質(zhì)的一項很重要的指標(biāo)。

（1）本區(qū)域內(nèi)商品房的外部裝修在逐年提高

如今除了2個事情未定項目外，惟獨最近兩年推出的3個項目外部裝修采納面磚，其他項目均采納外墻涂料作為外部裝修材料，具體裝修事情如下表。

物業(yè)外部裝修事情表

（2）本區(qū)域內(nèi)舉行內(nèi)部裝修的項目僅有3個項目

多數(shù)項目為毛坯房和粗裝修，而且大部分精裝修項目為近兩年推出項目，從裝修的角度也能夠看出本區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì)在逐步提高。

毛坯及粗裝修項目表

精裝修項目表

6、推出時刻分析

由下表可見，1998-2000每年入住項目都為一具，2001年為兩個，2002年猛增為四個項目，所以2002年該地區(qū)住所市場竟?fàn)幖ち摇?/p>

項目運作時刻表

（二）需求分析

1、近兩年來隨著CBD區(qū)域的成熟，周邊地區(qū)項目在市場上的表現(xiàn)向來別錯

特殊是兩廣闊街舉行改造后，尤為突出，去年非常多項目都有非常好的市場表現(xiàn)，多數(shù)項目都差不多售完，我們依照差不多掌握的信息粗略計罷了一下，市場的吸納率為36萬平方米/年。

2、本區(qū)域內(nèi)多數(shù)項目是以居住為主，部分項目差不多逐步形成商住氛圍。

其中廣馨居、怡馨園等一些已入住項目的客戶有部分住戶為拆遷戶，九龍花園有部分辦公的客戶，而新少年公寓項目如今重新包裝運做，非常多因素還未確定。由于近兩年兩廣闊街的改造的加快，此地區(qū)客戶要緊是以地緣性為主，現(xiàn)有客戶要緊為附近居民。

3、需求要緊特點：

（1）客戶的構(gòu)成比較復(fù)雜，白領(lǐng)、附近居民和拆遷戶均存在；

（2）地緣性較強，大多數(shù)是在附近居住和工作的人群；

（3）本區(qū)域的地段是吸引客戶的要緊因素；

（4）近年來隨著CBD的進展，吸納量逐年增加；

（5）要緊以居住為主，存在投資客戶，然而占的比例比較??；

（6）小戶型更容易被市場所同意；

（三）價格分析

1、本區(qū)域內(nèi)在售項目別是非常多，然而供應(yīng)量卻較往年大，價格在7000元左右

然而這些項目的品質(zhì)較高，而且設(shè)計新穎，精裝修項目占的比重要大一些，而且多數(shù)項目位置比較好，具體指標(biāo)如下圖。

在售項目價格表

2、本區(qū)域內(nèi)已售完項目怡馨園、廣馨居、東環(huán)18、勁松嘉園和九龍花園五個項目，這些項目多為毛坯房或粗裝修

本區(qū)域內(nèi)項目在別斷的漲價，而且一些價格盡管比較高然而卻有著非常好的市場表現(xiàn)，新推出的項目尤為突出，東環(huán)18在2001年3月開盤，在運作短短的1年內(nèi)差不多全部售完，如此的項目盡管價格比較高，然而良好的性價比得到市場的徹底吸納。

已售完項目價格表

（四）結(jié)論

1、現(xiàn)時期在售項目產(chǎn)品品質(zhì)普遍較好。

2、現(xiàn)時期區(qū)域市場中現(xiàn)房供應(yīng)量別大。

3、買方市場日漸成熟并趨于理性。

4、性能價格比是中檔住所市場客群思考的首要因素。

5、關(guān)于區(qū)域位置及配套環(huán)境的認同是區(qū)域客群共同持有的重要特征。

二、項目分析

我們對本項目舉行了調(diào)查、研究和分析。經(jīng)過我們的分析，我們以為本項目具有一定的優(yōu)勢，并且存在一些別腳。本項目如今推出能夠借助一些優(yōu)勢，并且存在一定的威脅。以下我們對此加以分析。

（一）項目優(yōu)勢分析

本項目存在以下的優(yōu)勢。

1、地理位置優(yōu)勢

本項目位于北京市廣渠門橋東北部。本地域的歷史記載最早起源于春秋戰(zhàn)國階段召公封燕，召公成為第一代燕侯，從此確立起古國風(fēng)都的地位。本地域歷史悠久，人杰地靈，是北京古代文明繁榮昌盛的見證。

現(xiàn)在北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）的規(guī)劃范圍：西起東大橋路，東至西大望路，南起通惠河，北至朝陽路，總占地約4平方公里。

北京商務(wù)中心區(qū)效果圖

這一地區(qū)的國貿(mào)、京廣、嘉里、漢威、航華科貿(mào)等眾多寫字樓內(nèi)匯合了摩托羅拉、惠普、福特、三星、巴黎銀行、瑞士銀行等數(shù)百家聞名跨國公司和金融機構(gòu)。目前世界500強企業(yè)進駐北京的有160余