西安市未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項目經(jīng)濟分析報告二O一O年十月目錄TOC\o"1-2"\h\z\u（一）地理位置 6（二）基本情況 6一、項目概況未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項目位于西安市西郊大興路西段，快速干道兩側，項目南鄰城西客運站，北鄰漢城遺址，東接西二環(huán)白家口立交橋商圈，西連三橋經(jīng)濟板塊，是西安市西向門戶區(qū)和“西咸一體化”的樞紐地區(qū)，該地塊緊靠大興西新區(qū)，比鄰灃渭新區(qū)，北倚漢城遺址，是未來西安國際化大都市建設的又一核心區(qū)域，對聯(lián)動我市東西、與周邊地市以及省與周邊省市經(jīng)濟發(fā)展具有戰(zhàn)略性的地理重要性。漢城湖（團結水庫）的建設使該項目區(qū)位價值提升較大，也是未來吸引置業(yè)者的一個重要因素。交通價值方面：劉漢村所處的城西版塊作為西安市的西大門，西連西寶高速，西蘭公路，聯(lián)通隴、新，南接西高新、西萬公路、西漢高速，可達渝、蜀，快速干道與西安咸陽國際航空港連接及其方便，正在修建的地鐵一號線連接西、咸兩市并橫貫西安市東西，距城西客運站不到2KM，大興西西路、西二環(huán)、北二環(huán)連接經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、市政府和新客站，西三環(huán)連接曲江新區(qū)和漢長安城遺址保護區(qū)，漢城北路、丈八路與西二環(huán)使本區(qū)域與高新區(qū)的聯(lián)系更加緊密。人文消費價值方面：在歷史文化脈絡方面，大興西路區(qū)域為漢文化源頭，國家級漢遺址公園即將建設，西北為秦文化源頭，隋朝確定該區(qū)域為皇都所在，東側為唐文化傳承區(qū)，南鄰象征現(xiàn)代工業(yè)、科技文明的“西高新文化”，該區(qū)域文化包容性較強，可塑性強，元素豐富。城西地區(qū)作為西安市重要的工業(yè)基地，也是我國研究和生產(chǎn)高壓、超高壓輸電設備的重要基地之一。是我國“一五”、“二五”期間建設的“電工城”、“航工城”，區(qū)域盤踞著中央、省、市屬大型企業(yè)100余家，其中遠東公司、慶安宇航設備公司、西儀集團、鐵道部西安車輛廠、西安電力機械制造公司、西安印鈔廠、西安利君集團等30多家聞名全國的大中型工業(yè)企業(yè)，集聚著大量的科研技術人員，以及城西臨近高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)區(qū)域和經(jīng)開區(qū)居住著大批工作的白領一族和科研技術人員，構成城西區(qū)域具有較高文化素養(yǎng)和消費能力的中尖消費人群。商業(yè)氛圍方面：區(qū)域商業(yè)氛圍成熟，土門商圈、方欣食品及水產(chǎn)品批發(fā)城和玉祥門商圈三足鼎立。大興西路作為區(qū)域級東西主動脈，未來漢遺址公園的建設在該項目和周邊其他項目的共同打造下，必將成為集休閑購物，商業(yè)旅游、餐飲娛樂、日用百貨等綜合服務性“金街”。自然景觀方面：區(qū)域周邊自然景觀得天獨厚，周邊大中型遺址公園眾多。有占地約36平方公里的漢長安城遺址（目前已開始綜合整治水面面積890畝的團結水庫），有占地約60萬平方米秦阿房宮遺址，城市公園廣場有勞動公園、豐慶公園等。隨著周邊工業(yè)企業(yè)的逐步外遷，大慶路綠化景觀帶的拓寬改造，地鐵一號線的動工建設，市政生活基礎配套設施的不斷完善，區(qū)域人居環(huán)境將大大改善。市政配套方面：大興西路區(qū)域是城西大工業(yè)區(qū)的一部分，是工業(yè)經(jīng)濟和城市建設的排頭兵。近年來，西安國際化大都市建設確立該區(qū)域重點發(fā)展食品批發(fā)和水產(chǎn)品批發(fā)商貿城，依托漢長安城遺址發(fā)展中高端住宅和旅游服務產(chǎn)業(yè)，在幾十年前，西郊就呈現(xiàn)出較大的城市骨架，早期大規(guī)模重點建設的結果，使得產(chǎn)業(yè)布局和配套設施基本上一步到位，區(qū)域市政生活配套設施基本上滿足了居民日常生活的需要。但是，隨著城市化進程的加快，目前，大興西路區(qū)域正面臨從“工業(yè)區(qū)”向“商住商貿新區(qū)”和從“城鄉(xiāng)結合部”向“城市與城市結合部”的兩個轉變，在城市功能定義轉變時，原有的城市基礎設施必然遠遠不能滿足轉型后的需求。因此，無論是從基礎配套方面（如水、電、氣、暖、通訊等）還是從服務配套方面（如商業(yè)、醫(yī)療、教育、購物、休閑、娛樂等）都已顯露出不足。市政配套的不足，對未來項目的銷售帶來很大的制約，因此在項目開發(fā)中需重點考慮，如設立大型購物超市、SPA、健身房、醫(yī)務站、幼兒園、小學等以解決住戶生活需要，提升項目吸引力。作為項目所在地的大興西路區(qū)域既是古絲綢之路的重要節(jié)點，又是響譽西北的大宗醫(yī)藥批發(fā)零售和食品批發(fā)集散地，商業(yè)貿易興盛，也是深具特殊文化情結的一個特色區(qū)域。灃渭新區(qū)、大興新區(qū)大都市圈東西南北交通核心區(qū)以及區(qū)域城市規(guī)劃發(fā)展即將有新的躍升等眾多有利因素使區(qū)域的升值潛力指日可待，大興西路地區(qū)會再次成為開發(fā)商、投資商和消費者置業(yè)的熱點區(qū)域。（一）地理位置未央?yún)^(qū)劉漢地區(qū)城中村綜合改造項目位于西安市西郊大興路西段，快速干道兩側，項目南鄰城西客運站，北鄰漢城遺址，東接西二環(huán)白家口立交橋商圈，西連三橋經(jīng)濟板塊，是西安市西向門戶區(qū)和“西咸一體化”的樞紐地區(qū)，該地塊緊靠大興新區(qū)，比鄰灃渭新區(qū)，北倚漢城遺址，是未來西安國際化大都市建設的又一核心區(qū)域，對聯(lián)動我市東西、與周邊地市以及省與周邊省市經(jīng)濟發(fā)展具有戰(zhàn)略性的地理重要性。（二）基本情況1、人口情況：共計960戶，2410人，其中農(nóng)民837戶，2226人；居民123戶，184人。2、土地情況及建筑面積土地情況畝（包括宅基地267畝，未利用土地580.08畝）；小產(chǎn)權單元樓土地占地為421.37畝，可進入城改范圍用地約900畝。（2）現(xiàn)有房屋情況項目總拆除建筑面積約60.92萬m2：●集體土地上房屋現(xiàn)狀建筑面積約為60.92萬m2，其中：村民住宅房屋約54.5萬m2(二層以下房屋36.26萬m2，三層及三層以上18.24萬m2),集體商業(yè)用房6.42萬m2?！駟卧獦欠课莠F(xiàn)狀建筑面積約為646108.98M2不納入本次城改用地范圍。3、村集體經(jīng)濟及村民人均收入現(xiàn)況村集體經(jīng)濟主要收入來源于房租收入。全村每年集體分紅人均為約0.8萬元。二、項目市場定位（一）區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀從近幾年各城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的體量上來看，城西區(qū)域較西安市其他區(qū)域來說一直相對滯后。2023年西安市住房建設計劃中城西只有42.17萬平方米，比長安區(qū)低23.35萬平方米，占總供應量的4.69%；2023年西安市住房建設計劃中城西也僅有約60萬平方米，占供應總量的5.29%。目前西安各城區(qū)板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展如火如荼，唯獨城西沒有大的起色，“西咸一體化”短期來說對城西的房地產(chǎn)市場的拉動效應尚未能充分顯現(xiàn)，作為西咸共建區(qū)還未能自給自足，輻射能力尚淺；城中村改造提上日程、二環(huán)沿線及二環(huán)內工業(yè)企業(yè)搬遷并不只針對城西一個區(qū)域，雖城西在舊城改造這方面需求更為明顯，但政策因素對城西來說影響不很鮮明。城西的優(yōu)勢即在于未來其區(qū)域土地的資源優(yōu)勢，從土地存量情況來看，現(xiàn)在的城西除環(huán)勞動路沿線、西稍門、土門、玉祥門、豐慶公園、邊家村周邊房地產(chǎn)市場發(fā)展相對較為成熟外，其他區(qū)域還可稱為處女地。充足的土地儲備讓城西在資源爭奪戰(zhàn)愈演愈烈的地產(chǎn)開發(fā)領域中顯得后勁十足，具有遠見卓識的開發(fā)企業(yè)會迅速將目光聚集在該區(qū)域。城西區(qū)域部分在售樓盤一覽表項目名稱項目地址占地面積總建筑面積（㎡）規(guī)劃情況戶型面積（㎡）價格范圍（元/㎡）華府新桃園灃惠路與大寨路什字西北角58.8畝18萬9棟點式高層40-1504800蓮湖中央花園團結西路中段136.79畝268963一期3棟高層44-1454500-5100漢景苑西二環(huán)大興路立交向西300米79.95畝1900006棟高層，8棟小高層50-1304500萬國·遠鑒名筑棗園西路76.79畝18萬8棟高層，3棟多層50-1224500-5300百花名珠豐登北路與桃園路交匯處4666.67㎡3500025、26層30-1374300天朗大興郡大興東路北側600畝130萬一期20余棟38-3005800世紀錦繡大興東路55號294畝42萬38棟，多層，小高層，高層87-1153300-3800加州一號灃渭新區(qū)世紀大道東段北側50畝921棟，小高層，高層104-12345001、市場供應相對于西安市整體來說，城西區(qū)域房地產(chǎn)市場始終表現(xiàn)平平，區(qū)域整體環(huán)境改善以及新置業(yè)熱點區(qū)域如“土門商圈”、“大興西新區(qū)”的輻射帶動，都讓城西在西安樓市中扮演越來越重要的角色，市場供應數(shù)據(jù)2023年升幅較大，預計2023年隨著大興路沿線幾家城中村改造項目的推進，市場供應量將會大幅提升。2、市場銷售城西區(qū)域銷售市場與供應市場一樣，市場銷售狀況09年開始回暖，銷售量體和銷售價格均有約5—10%的增長，09年開發(fā)項目今年多數(shù)已進入尾盤銷售階段，新推項目較少，其主要消費群體多是周邊區(qū)域居住多年的居民或工作于此的置業(yè)群體，而對其他城區(qū)的置業(yè)者吸引力較小。2023上半年城西區(qū)域商品房銷售面積為242126平方米，較2023年同比回落22.0%，占到商品房總體銷售面積的6.8%；銷售金額為115505萬元，同比增長3.8%。2023年第三季度城西區(qū)域商品房銷售面積為93825平方米，較上期銷售量下降34.38%，與2023去年同比下滑39.81%，占全市總銷售面積的5.4%；銷售金額為49547萬元，較上期下降27.13%，與2023年同比下降16.74%，占全市商品房銷售額的5.82%。（二）商品房房價初步調查相較供求市場的不景氣來看，城西區(qū)域商品房價格的增長幅度卻較為明顯，市場體量漸小，個案影響區(qū)域整體走向的作用逐步顯化，使得如西門外、二環(huán)邊高價位的項目拉升了城西區(qū)整體成交價格的走高，同時精裝高價位個案的在售也是區(qū)域市場價格走高的重要因素之一，城西區(qū)域2023年1-12月份普通住宅在售均價為4429元/㎡。2023年有較大上升，2023年上半年西安市平均房價上漲12.56%，隨著全球經(jīng)濟的迅速回暖，預計2023年區(qū)域房價還將緩慢上升。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2023年7月份城西區(qū)域各物業(yè)房產(chǎn)在售價格依次為：普通住宅類5343元/㎡，商服用房類10560元/㎡，寫字樓6537元/㎡。20232023年上半年城西普通住宅各面積段銷售套數(shù)構成8%15%21%29%10%5%9%3%0%0%50㎡以下50-70㎡70-90㎡90-110㎡110-130㎡130-144㎡144-180㎡180-220㎡220-260㎡260㎡以上20232023年上半年城西普通住宅各戶型成交套數(shù)構成8.1%1.3%2.5%47.6%20.7%3.4%6.6%9.8%1室1廳1室2廳2室1廳2室2廳3室2廳4室2廳獨立開間其他戶型（三）市場研究結論需求決定市場，置業(yè)群體的需求特征決定著市場的發(fā)展空間和趨勢。依據(jù)有關《2023-2023西安房地產(chǎn)市場需求調查報告》，城西區(qū)域意向購房群體需求特征整體表現(xiàn)如下：1、目前居住條件較差，置業(yè)目的集中2、屬地需求特征明顯，購房時間明確3、接受銷售單價較低，承受能力有限4、高層住宅接受度較低，市場有待引導5、戶型結構以實用為主，消費特征明確6、家庭結構以滿巢為主，年輕化趨勢明顯7、從事行業(yè)表現(xiàn)突出，區(qū)域特征明顯8、收入水平表現(xiàn)一般，置業(yè)能力有限三、項目定位（一）客戶定位劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項目位于城西大興新區(qū)板塊和灃渭新區(qū)板塊的交匯處，因此在本項目的區(qū)域界定以大興新區(qū)為主，灃渭新區(qū)其次，淡化城西概念。劉漢村地區(qū)未來的置業(yè)人群主要有以下幾類，前三類人群為本項目的主要客戶群體。1、城西國企干部及政府公務員等較有實力人群的首次置業(yè)；2、城西二次置業(yè)，因屬地情結和良好的性價比因素考慮本項目；3、城西區(qū)域有實力的投資行為；4、國亨食品城以及方欣商圈人群；5、外地創(chuàng)業(yè)者人群首次置業(yè)；6、三橋以西以及西咸一體化區(qū)域和西安市其他區(qū)域人群。（二）產(chǎn)品定位一方面應充分考慮主要客戶群體的未來生活需求，另一方面應規(guī)避項目周邊環(huán)境不佳造成的負面影響，因此，應在小區(qū)園林景觀，園藝小品方面突顯特色，在配套設施方面有針對性的設置符合主要客戶群體的娛樂設施，提升項目自身品質，力求營造一個環(huán)境優(yōu)雅、品味高尚精英型高尚住宅小區(qū)。定位思路一是不以遠郊項目所倡導的品質與檔次為項目開發(fā)要點，而積極挖掘適宜于主要客戶群體需求實際和創(chuàng)造宜居社區(qū)的理念為基本點；二是立足于地緣客戶的需求特征，提供性價比高的產(chǎn)品；三是積極宣揚產(chǎn)品的獨特價值，；四是產(chǎn)品設計，建設的各個環(huán)節(jié)均力求精致、細膩；綜合以上幾點，本項目定位：綠色時尚住宅小區(qū)。（三）價格定位依據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2023年7月份城西區(qū)域各物業(yè)房產(chǎn)在售價格依次為：2023年7月份城西區(qū)域各物業(yè)房產(chǎn)在售價格依次為：普通住宅類5343元/㎡，商服用房類10560元/㎡，寫字樓6537元/㎡。2023年本項目周邊樓盤的整體售價在3800—4600元/㎡之間，2023年項目周邊樓盤的整體價格約在4400—5300元/㎡；按照2023年—2023年房價上漲幅度平均約為5%/年來推斷，2023年的西高新板塊整體價格應該在4620—5565元/㎡之間，綜合考慮各項因素，本項目預計2023年上半年面世，價格區(qū)間應在4600—5500元/㎡之間。綜合銷售均價約為5050元/㎡。四、項目建設方案（一）建設規(guī)模本次改造總建筑面積157.6萬㎡。其中住宅面積135.6萬㎡，商業(yè)金融建筑面積20.1萬㎡，配套公建建筑面積1.9萬㎡。經(jīng)核算，該項目安置面積42.677萬㎡（其中安置村民住宅面積36.26萬㎡，村集體經(jīng)濟發(fā)展用房面積6.41萬㎡）。（二）項目建設進度安排原則未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)綜合改造項目建設進度依據(jù)《西安市城中村改造管理辦法》有關規(guī)定“整村一次性拆遷、先安置后開發(fā)、開發(fā)建設分期滾動開發(fā)”原則。結合項目實際進展情況及編制。（三）項目進度安排根據(jù)劉漢村實際狀況和建設規(guī)劃設計方案，計劃全村改造工程分為三期進行：第一期：安置工程：工期30個月拆遷期：（2023年1月---2023年3月）安置樓建設期：（2023年4月---2023年6月底）20+25第二期：商品房開發(fā)工程：工期30個月（2023年6月---2023年12月底）22.6+40第三期：商品房開發(fā)工程：工期30個月（2023年5月---2023年11月底）第四期：商品房開發(fā)工程：工期30個月（2023年5月---2023年11月底）156.7萬預計本項目整體改造周期約需6年半時間（2023年1月---2023年11月底）。五、經(jīng)濟效益和社會效益分析（一）本次測算的依據(jù)為：1、國家發(fā)改委、建設部關于頒布《工程勘察設計收費管理規(guī)定》的通知（計價[2023]10號）2、國家發(fā)改委關于印發(fā)《招標代理服務收費管理暫行辦法》的通知（計價格[2023]1980號）3、西安市建設委員會關于印發(fā)《<西安市建設項目城建費用統(tǒng)一征收辦法>實施細則》的通知4、陜西省物價局、陜西省財政廳陜價行發(fā)[2023]90號《關于西安市城市基礎設施配套費收費標準及有關問題的通知》5、西安市人民政府關于印發(fā)《西安市城中村改造管理辦法》的通知6、陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設工程其他費用定額》7、劉漢村地區(qū)城中村綜合改造規(guī)劃設計方案（二）經(jīng)濟效益分析1、投資估算的依據(jù)（1）全國統(tǒng)一安裝工程預算定額陜西省價目表（2023）；（2）國家發(fā)改委關于印發(fā)《招標代理服務收費管理暫行辦法》的通知（計價格[2023]1980號）；（3）西安市建設委員會關于印發(fā)《〈西安市建設項目城建費用統(tǒng)一征收辦法〉實施細則》的通知（市建發(fā)[2023]418號）；（4）國家發(fā)改委制定的《建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》2023）；（5）西安市城中村改造管理辦法（2023）；（6）西安市物價局西安市財政局關于收取城市基礎設施配套費有關問題的規(guī)定的通知（

2023）。2、投資估算匯總表項目投資估算表序號項目數(shù)量單位1村民拆遷投入2982萬元2圍墻砌筑費138萬元3拆遷總投入2996萬元4安置房建設總投入95214萬元高壓線下埋投入3800萬元5合計128974萬元6毛地單位成本191萬元/畝商品房開發(fā)用地凈地單位成本299.1萬元/畝商品房開發(fā)投資收益序號項目數(shù)量單位1商品房開發(fā)總建筑面積115萬平方米2商品房開發(fā)投資額45195萬元3商品房銷售額63485萬元項目整體投資收益狀態(tài)序號項目數(shù)量單位1項目整體投資額54583萬元2項目整體收入634825萬元3項目整體收益88992萬元4項目整體稅前利潤率16.3%劉漢村城中村改造項目總成本測算表序號項目名稱成本額（萬元）樓面造價（元/平方米）1開發(fā)建設成本費用4519539301.1土地費2前期費253002201.3建筑安裝工程費25300022001.4建設監(jiān)理費1725151.5管理費5750501.6不可預見費5750501.7財務費用132251152銷售成本費用115001003經(jīng)營稅金及附加418983654總投資505344395注：土地費用為拆遷安置總費用+開發(fā)用地土地出讓金3、拆遷成本測算拆遷成本共分為四大部分，分別為村民拆遷補償29822萬元，安置房建設95214萬元（含商業(yè)房補償安置），高壓線下埋費用3800萬元，圍墻砌扎費138萬元?？偛疬w成本約128974萬元。4、開發(fā)建設投資收益表項目整體開發(fā)建設投資總額約545833萬元（開發(fā)建設總投資+拆遷安置總投資），銷售收入約634825萬元，項目整體收益為88992萬元，整體稅前利潤率約為16.3%。項目投資建設損益表見附見2。開發(fā)收益測算表本村地塊商品房開發(fā)投資收益測算序號成本項目合計住宅部分商業(yè)部分備注一項目基礎數(shù)據(jù)1用地面積4922可開發(fā)商品房建設面積115101.3113.69萬平方米二土地出讓金、契稅22232總體規(guī)劃3.5容積率，評估值約120萬元/畝三開發(fā)建設總成本5042754442460031萬元1報建辦證費用19550172232327170元/平方米2設計綜合費2300202627420元/平方米3基礎設施建設費92008105109580元/平米4土建安裝工程費207000182358246421800元/平米5公共配套建設費14950131701780130元/㎡,供熱、水、電設備、電梯、會所、物管用房6管理費用57505031216建設成本的2.27%7營銷費用115006204438銷售收入的1.8%8稅費41898205651453銷售收入的6.6%9財務費用13225116511574建設成本的5.22%10不可預見費57505066684建設成本的2.3%四總投入545833萬元五預期收入634825511616123209萬元，住宅可售面積67.43萬平方米，商業(yè)可售面積2.8萬平方米銷售均價50509000元/平方米（三）融資方案本項目融資渠道為自有資金+商業(yè)銀行開發(fā)貸款+銷售回款自有資金約5億元，其余資金按商業(yè)銀行開發(fā)貸款解決，一期按開發(fā)商品房總量45萬㎡計算，根據(jù)慣例1000元/㎡，則總計可申請開發(fā)貸款4.5億元，加上開發(fā)部分為滾動開發(fā)，在啟動建設6個月---9個月可進行預售，即可實現(xiàn)資金流入。因此本項目能夠實現(xiàn)資金流充足，確保項目順利實施。（四）財務評價本項目總投資額約545833萬元（開發(fā)建設總投資+拆遷安置總投資），銷售收入約634825萬元，項目整體收益為88992萬元，整體稅前利潤率約為16.3%，投資回報率尚可。因前期拆遷資金投入量大，因此仍需做好充分的資金籌備工作。六、項目經(jīng)濟效益分析及評價（一）現(xiàn)金流量分析本項目現(xiàn)金流入主要為銷售及本公司其他收入，現(xiàn)金流量從第二年即開始實現(xiàn)回款，現(xiàn)金流量在第三年出現(xiàn)正值，稅前靜態(tài)投資回收期為3年，各項指標均表現(xiàn)出較好的收益能力。（二）貸款償還分析本項目償還貸款本息資金來源于銷售收益，從動態(tài)現(xiàn)金流量可以看出，項目自身可以承擔銀行貸款本息的按期償付，具有足夠的清償能力。（三）長期收益本項目的長期收益包括兩個方面：一是改造后給村民帶來穩(wěn)定的長期租賃經(jīng)營收益；二是營業(yè)性公建的長期租金增值收益。改造后給村民帶來的長期經(jīng)營收益，能夠大大提高村、居民的收入水平，并能因此創(chuàng)造更多的社會效益。七、社會效益評價（一）區(qū)域可持續(xù)發(fā)展近幾年來，西安市城鎮(zhèn)化進程快速推進，城市骨架不斷拉大，城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)不斷調整優(yōu)化。大興西路地區(qū)樞紐性地理位置決定了其未來在整個城市經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展中的職能地位，與主城區(qū)適度的空間距離又造就其能脫離主城區(qū)獨立發(fā)展，其與主城區(qū)及周邊板塊的協(xié)調發(fā)展以及“退二進三”的產(chǎn)業(yè)結構調整促使區(qū)域實現(xiàn)兩個轉變。即由“城鄉(xiāng)結合部”逐漸轉變?yōu)椤盀栁夹聟^(qū)、漢遺址保護區(qū)、大興新區(qū)”的匯集地帶，最終成為城西區(qū)域最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘屑墶昂诵膮^(qū)”。（二）項目與所在地相互適應性分析1、項目所在地漢城路板塊未來發(fā)展趨勢“灃渭新區(qū)、漢遺址保護區(qū)、大興新區(qū)”的實施，讓城西的骨架增容，交通的便利縮短了空間的距離使得行政劃分不再成為影響投資、置業(yè)的重要因素。伴隨著原有廢舊工廠的拆遷改造、周邊居住狀況進一步改善，城西區(qū)正逐漸成為市民投資居住的熱點區(qū)域。2、相互適應性大興西路區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結構和經(jīng)濟形態(tài)要調整，就應突破制約發(fā)展的瓶頸。而從制約區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結構調整的角度分析。大興西路區(qū)域發(fā)展制約因素有以下幾點：（1）是產(chǎn)業(yè)單一（2）是人流結構扁平化嚴重（3）是區(qū)域基礎設施不足、城市人居環(huán)境欠佳造成區(qū)域投資吸引力不足，街區(qū)商業(yè)氛圍有待較高層次的開發(fā)提升。未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項目的實施，對整個區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結構調整，基礎設施投資建設，引入多元化人流、商機、智本、資本，均有良好的促進作用，將持續(xù)強力推動區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。也與灃渭新區(qū)相呼應，結合“大西安”建設前景具有一定的投資前潛力。八、風險分析（不確定分析）（一）盈虧平衡分析本項目總投資額約545833萬元，在住宅均價按5050元/㎡計算時，銷售收入約634825萬元，項目整體收益為88992萬元，整體稅前利潤率約為16.3%，經(jīng)過測算，可以看出銷售價格是影響項目盈虧的關鍵因素。（二）風險規(guī)避因項目拆遷量大，實施周期長，其間不確定和不可預見因素眾多，因此，需要在項目運營中科學計劃，靈活操作，也需要對可能存在的投資風險加以規(guī)避。1、經(jīng)濟風險項目經(jīng)濟評價是面向未來的評價與分析，由于未來不確定性因素的影響，項目評價所采用的數(shù)據(jù)，含有許多預測、估計和假定的成分，從而使分析結果存在一定的不確定性。（１）通貨膨脹風險通貨膨脹是一個全球性問題，在發(fā)展中國家更為嚴重。通貨膨脹可能使物價大幅上漲，開發(fā)建設成本費和人工勞務費等都超過預計。（２）宏觀經(jīng)濟風險因宏觀經(jīng)濟引起的房地產(chǎn)行業(yè)整體售價下跌是影響項目經(jīng)濟評價的主要因素。2、防范和降低風險措施項目風險管理的基本對策為風險控制、風險自留和風險轉移等三種。這三種對策各自有不同的性質、優(yōu)點和局限性。因此，當風險管理人員規(guī)劃和決策時，選擇的常常不只是一種對策，而是幾種對策的組合。（１）風險控制風險控制包括所有為避免或減少項目風險發(fā)生的可能性以及其潛在的損失而采取的各種措施。因此，風險管理人員必須和各專業(yè)人員共同識別項目風險發(fā)生以及使損失趨于嚴重的各種條件，然后，通過對這些條件的控制而控制項目風險。對于上述經(jīng)濟風險、變更風險就可以采取控制的方法，加強項目前期預測和研究工作、加強項目過程管理，以盡量減少風險。（２）風險轉移對策風險轉移是工程項目風險管理中非常重要而廣泛的一項措施。對于項目開發(fā)中的技術風險和工程風險都可以采用這種方法，主要有兩種形式：ａ．非保險或合同的轉移方式；ｂ．工程保險。九、項目評價的結論（一）結論未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項目的實施將明顯改善區(qū)域內的環(huán)境，提升區(qū)域城市功能和形象，對大興西路區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展具有持續(xù)性示范和帶動作用，具有良好的社會效益和環(huán)境效益。項目的實施將為未央?yún)^(qū)國民經(jīng)濟和社會事業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供一定保證，也將大大改善地區(qū)的投資環(huán)境。在經(jīng)濟效益方面，經(jīng)過測算，項目可能達到自求平衡，并確保開發(fā)商略有盈利，確保了村民、村集體、居民和駐地單位的合法利益，因此，從經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益三方面分析綜合考慮，項目實施是非常必要的。項目的拆遷安置體量較為寬裕，與劉漢村的實際情況結合的較為緊密，具有較強的實操性，也符合區(qū)域未來發(fā)展，因此，該項目建設是可行的。（二）建議未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項目投資額巨大、開發(fā)周期長，必然存在諸多的投資風險；同時，根據(jù)目前狀況進行拆遷安置及項目開發(fā)，項目總投資收益較低，項目抗風險能較差。為此，特提出以下建議：1、提升改造出地率，建議本項目相關利益方積極與規(guī)劃局進行溝通協(xié)商，力爭降低本項目拆遷范圍內的綠地等市政用地指標，提升改造出地率，從而降低可開發(fā)用地單畝成本；2、本項目涉及的經(jīng)營市場房屋較多，拆遷洽談工作直接影響著本項目的進度，建議本項目相關利益方積極與經(jīng)營者洽談，確保順利搬遷；3、本項目涉及的高壓線下埋工程也是影響項目順利實施的一個關鍵因素之一，建議本項目相關利益方積極與市供電局、市落地辦等職能單位洽談，確保高壓線下埋工程順利實施，為項目開發(fā)提供便利；4、尋求政策方面優(yōu)惠。本項目投資額巨大，資金壓力較大，因此，建議政府就未央?yún)^(qū)劉漢地區(qū)城中村綜合改造項目給予開發(fā)商一定的政策優(yōu)惠及稅費減免。

一、工程概況忠縣白石鎮(zhèn)兩河片區(qū)供水工程建設規(guī)模1000m3/d規(guī)模水廠一座，水源為紅旗水庫，經(jīng)遼陰巖凈水廠常規(guī)工藝處理后，用配水管道向用戶供水。該項目位于白石鎮(zhèn)華山村，主要項目有反應沉淀池、重力式無閥濾池、清水池、加氯加藥房、管理用房、減壓池、配水管、圍墻、進場道路及廠區(qū)道路、PE100（160、140、125、110、90、75、63、50、40、32）管道約40公里等。主要解決白石鎮(zhèn)白花村、關金村、華山村、望巖村、中坪村5個村5617人的飲水安全問題。1、建設四方建設單位：忠縣水務服務中心設計單位：重慶布澤水利電力勘測設計有限公司監(jiān)理單位：北京市中冠水利工程監(jiān)理有限公司重慶分公司施工單位：四川山江建工集團有限公司二、工期工期：合同工期為：20**年**月**日到20**年**月**日。實際工期20**年**月**日到20**年**月**日。在建設單位的正確部署下，組織措施落實到位，以各行政村為單元，切實做好政策處理，組織平行流水施工，使得各項工作開展順利，按時完成了本工程的施工任務。三、主要施工方法一、PE100管施工施工準備（1）施工技術人員認真熟悉圖紙，領會設計意圖，對圖紙中發(fā)現(xiàn)的問題及時與業(yè)主、監(jiān)理及設計人員聯(lián)系。熟悉PE100管的一般性能，掌握必須的操作要點。（2）在各項預制加工項目開始前，根據(jù)設計施工圖編制材料計劃，將需要的材料、設備等按規(guī)格、型號準備好，運至現(xiàn)場。（3）材料設備要求：管材和管件的內外壁應光滑平整，無氣泡、裂紋、脫皮和明顯的痕紋、凹陷，色澤應基本一致。管材的端面應垂直于管材的軸線。管件應完整、無缺損、無變形。到現(xiàn)場的管材、管件等自檢合格后并經(jīng)監(jiān)理、業(yè)主驗明材質，核對質保書，規(guī)格、型號等，合格后方能入庫，并分別作好標識。（4）材料的保存：管件和管材不應長期置于陽光下照射，為避免管子在儲運時彎曲，堆放在平整的地方且堆置高度不得超過1.5米，管件逐層堆碼。搬運管材和管件時，應小心輕放，避免油污，嚴禁劇烈撞擊，與尖銳觸碰和拋、摔、拖。施工現(xiàn)場與材料存放處溫差較大時，于安裝前將管件和管材在現(xiàn)場放置一定時間，使其溫度接近施工現(xiàn)場環(huán)境溫度。施工條件(1)施工圖紙及其他技術文件齊全,進行圖紙技術交底,滿足施工要求。(2)施工方案、施工技術、材料機具供應等能保證正常施工。(3)施工現(xiàn)場滿足管道施工的條件。管道裁剪及連接1、管道的裁剪切割管材須端面垂直于管軸線，切割時使用管剪或管道切割機，必要時用鋒利的鋼鋸，對其斷面去除毛邊和毛刺。管徑較?。―e20～De40）時用管剪比較方便，管徑較大時用管道切割機或鋼鋸裁剪管道，在裁剪前應在裁剪的位置畫好印記，確保管材端面垂直于管軸線。2、管道的連接（1）同種材質的給水聚丙烯管及管配件之間安裝可采用熱熔連接或電熔連接，安裝應使用專用熱熔或熱熔工具。暗敷在地坪面內的管道不得采用絲扣或法蘭連接。（2）管道一般熱熔連接，以下介紹熱熔連接的步驟：1）接通熱熔以電源，到達工作溫度指示燈亮后開始操作；2）為防止可能出現(xiàn)的細小裂紋和管道的損傷，在操作前，將管材兩端各切下4-5厘米，以去掉受損的端口。再擦拭管材與管件的端面保證清潔、干燥、無油；試壓及沖洗消毒1、試壓所有的安裝管網(wǎng)都要排空并進行壓力試驗。冷水管試驗壓力應為管道系統(tǒng)工作壓力的1.5倍，但不得小于1.6MPa；（1）試驗的準備水壓試驗時間應在熱熔管道連接24小時后進行，在管道安裝完畢之后而尚未隱封起來之前，要先向管路內通水并排出氣體。如果可能的話，要把壓力泵按放在系統(tǒng)的最低處。采用能夠讀出變化值為0.01MPa壓力的壓力表，壓力表要安裝在被試管網(wǎng)的最低點。（2）試驗增大壓力到規(guī)定的試驗壓力值。一小時之后開始試驗。在這個時期雖然有壓力損失，也不能增大壓力。試驗壓力變化要小于或等于0.05MPa。在工作壓力的1.15倍狀態(tài)下，穩(wěn)壓2小時，壓力降不得超過0.03MPa，同時檢查各連接處不得滲漏。對試壓管道應采取安全有效的固定保護措施,但接頭部位必須明露。此項試驗在各末端開口處用管帽封堵,所有配水器具、水表均不安裝。為了能正確地辨別隱蔽管道的真實位置,隱蔽后的管道應在地面用紅色油漆標識管道位置,防止在土建和其他工種施工過程中破壞管道。（3）管道通水及沖洗消毒（1）管道通水水壓試驗全部合格后,在供水設備具備供水條件,減壓裝置已調至規(guī)定的數(shù)值,各用戶末端的配水器具安裝完畢,室內外排水系統(tǒng)和設施均具備使用條件的情況下,可進行全系統(tǒng)通水試驗。其目的在于檢驗供水系統(tǒng)的供水能力、水壓是否滿足設計和規(guī)范規(guī)定。（2）管道沖洗消毒給水管道系統(tǒng)在驗收前應進行通水沖洗。沖洗水流速宜>2m/s,沖洗時應不流死角,每個配水點龍頭都應打開,在系統(tǒng)最低點設放水口,直至沖洗出口處排水水質與進水相當為止。管道沖洗完在使用前應采用游離氯濃度為20～30mg/L的水灌滿管道進行消毒,含氯水在管中應靜置24h以上。管道消毒后，用飲用水沖洗，并經(jīng)衛(wèi)生監(jiān)督管理部門取樣檢驗，水質符合現(xiàn)行的國家標準《生活飲用水衛(wèi)生標準》后，方可交付使用。材料的節(jié)約1、管件的合理使用由于PE管配件的價格比較昂貴，在管道安裝中盡量減少管配件的使用，尤其是管徑較大的干立管更應注意管件的合理使用質量控制措施在施工前,先進行包括工程特點、設計要求及本工藝規(guī)定內容的施工技術交底。增強施工人員的質量意識,調集責任心強、經(jīng)驗豐富的人員參與施工。設立專職質檢員進行過程控制。保管好各類施工機具,特別是要保證熱熔焊接機處于良好的工作狀態(tài)。設置嚴密的質量控制體系,實行分級控制,每道工序都要進行檢查,合格后方可進入下道工序。一、溝槽開挖（1）溝槽開挖前工作開槽前要認真調查了解地上地下障礙物，以便開槽時采取妥善加固保護措施，根據(jù)業(yè)主方提供的地下管線資料和我公司的現(xiàn)場調查，統(tǒng)計出現(xiàn)況地下管線情況，采取有效措施加以保護。（2）溝槽開挖形式根據(jù)設計圖中設計管道的規(guī)格及埋置深度以及規(guī)范要求來確定溝槽開挖的形式。（3）開挖方法a.土方開挖采用機械開挖，槽底預留20cm由人工清底。開挖過程中嚴禁超挖，以防擾動地基。對于有地下障礙物的地段由人工開挖，嚴禁破壞。b.溝槽開挖盡量按先深后淺順序進行，以利排水。c.挖槽土方處置，按現(xiàn)場暫存、場外暫存、外棄相結合的原則進行。開槽土方凡適宜回填的土選擇妥善位置進行堆放，但不得覆蓋測量等標注，均暫存于現(xiàn)場用于溝槽回填?；靥钔潦┕で爸贫ê侠硗练秸{配計劃，作好土方平衡少土方外運及現(xiàn)場土方調運。d.開槽后及時約請各有關人員驗槽，槽底合格后方可進行下道工序。如遇槽底土基不符合設計要求，及時與設計、監(jiān)理單位及地勘部門聯(lián)系，共同研究基底處理措施，方可進行下道工序。二、下管在溝槽檢底后，經(jīng)核對管節(jié)、管件位置無誤后立即下管。下管時注意承口方向保持與管道安裝方向一致，同時在各接口處掏挖工作坑，工作坑大小為方便管道撞口安裝為宜。七、檢查第一節(jié)管與第二節(jié)管安裝要準確，管子承口朝來水方向。安完第一節(jié)管后，用鋼絲繩和手板葫蘆將它鎖住，以防止脫口。安裝后，檢查插口推入承口的位置是否符合要求，用探尺插入承插口間隙中檢查膠圈位置是否正確，并檢查膠圈是否撞勻。八、安裝注意事項（1）管子需要截短時，插口端加工成坡口形狀，割管必須用球墨鑄鐵管專用切割機，嚴禁采用氣焊。（2）上膠圈之前注意，不能把潤滑劑刷在承口內表面，不然會導致接口失敗。十、溝槽回填（1）水壓試驗前，除接口處管道回填至管頂50cm以上（2）管道兩側回填高差不超過20cm。（3）回填分層進行。管道兩側和管頂以上50cm用木夯夯實，每層虛鋪厚度不大于20cm；管頂以上50cm至地面用蛙式打夯機夯實，每層虛鋪厚度20-25cm；應做到夯夯相連，一夯壓半夯。（4）分段回填時，相鄰兩段接茬呈階梯形。（5）回填土不得有石塊、房渣土等不能夯實的土質。十一、水壓試驗（1）進行水壓實驗應統(tǒng)一指揮，明確分工，對后背、支墩、接口、排氣閥等都應規(guī)定專人負責檢查，并明確規(guī)定發(fā)現(xiàn)問題時的聯(lián)絡信號。（2）管道接口完成后，用短管甲、短管乙及盲板將試壓管段兩端及三通處封閉，試壓管段除接口外填土至管頂以上50cm并夯實。做好后背及閘門、三通等管件加固。由低點進水，高點排氣，注滿水后浸泡24小時后，在試驗壓力下10min降壓不大于0.05Mpa時，為合格。（3）水壓實驗應逐步升壓，.每次升壓以0.2Mpa為宜，每次升壓以后，穩(wěn)壓檢查沒有問題時再繼續(xù)升壓。（4）水壓實驗時，后背、支撐、管端等附近不得站