PAGEPAGE10分層架構(gòu)與業(yè)務(wù)邏輯實現(xiàn)方式一、分層架構(gòu)在當(dāng)今軟件系統(tǒng)中，常用的軟件架構(gòu)思想就是分層，分層思想是現(xiàn)代軟件架構(gòu)的主要思想。無論是企業(yè)級應(yīng)用系統(tǒng)(如：CRM，ERP，OA，電子商務(wù)平臺)，專用軟件（如：OS、SVN、IDE等),還有協(xié)議之類（TCP/IP，OSI等）絕大部分都采用分層架構(gòu)思想進行設(shè)計的。分層(Layer)不一定就是人們常說的二，三層，多層系統(tǒng)，因為這些說法都是分層架構(gòu)的一些具體表現(xiàn)形式，分層是一種設(shè)計思想，也可以稱之為一種軟件架構(gòu)模式(Pattern)，這種思想的核心在于：劃分系統(tǒng)的職責(zé)(Responsibility)，如果這個系統(tǒng)的職責(zé)你分析清楚了，你的基于設(shè)計思路差不多就定下來了。你可以去看看，很多的現(xiàn)在代軟件，不是一定是web方面。例如：SVN這樣的源代碼管理軟件、圖一：SVN架構(gòu)圖.NETFramework也是分層，Eclipse也是，TCP/IP更加是，還有像操作系統(tǒng)（OS）、編譯器(Compiler)，很多流行框架(Framework)也是分層。其實，MVC不也是分層，也就是把模型（Model）、視圖(View)、控制器（Controller）三個不同職責(zé)分開。那我們看看今天的企業(yè)級應(yīng)用系統(tǒng)（很多說是web項目，其他我不認(rèn)為是這樣，因為web只是一種外在表現(xiàn)形式，我們可以用desktop程序，flash等作為表現(xiàn)形式），企業(yè)級應(yīng)用系統(tǒng)很多人一說就是三層架構(gòu)，其實確實也是這樣的。即：表示層，業(yè)務(wù)層，數(shù)據(jù)層。當(dāng)然還有其他的分層，如：表示層，服務(wù)層（服務(wù)外觀層），業(yè)務(wù)邏輯層，數(shù)據(jù)映射層，數(shù)據(jù)層。也有分成：表現(xiàn)層，中間層，數(shù)據(jù)訪問層等等。(注意這些都是邏輯上分層結(jié)構(gòu)一般用Layer，物理上的分層結(jié)構(gòu)，一般講的是部署結(jié)構(gòu)一般用tier)總體上都可以看成是三層：表現(xiàn)層，業(yè)務(wù)邏輯層（也可以說是領(lǐng)域?qū)踊蝾I(lǐng)域邏輯層），數(shù)據(jù)層。像Spring,Structs、ORM等一些框架，他們都是在不同的層上的相關(guān)實現(xiàn)技術(shù)。二、業(yè)務(wù)邏輯幾種實現(xiàn)方式現(xiàn)在我們再看看，企業(yè)級系統(tǒng)中最核心是哪一層？肯定是業(yè)務(wù)層，因為企業(yè)級系統(tǒng)主要是與業(yè)務(wù)打交道(其實幾乎所有軟件都是實現(xiàn)業(yè)務(wù)，企業(yè)級系統(tǒng)業(yè)務(wù)邏輯主要偏向于商業(yè)邏輯，其他系統(tǒng)，像游戲，自動化控制、支撐系統(tǒng)等把業(yè)務(wù)看成是算法)，而且業(yè)務(wù)是每個系統(tǒng)都不盡相同的?！皹I(yè)務(wù)邏輯是最沒有邏輯的東西”[FowlerPoEAA,2003]。而且企業(yè)級系統(tǒng)的變化與改變大多都在業(yè)務(wù)層上。那么，做好企業(yè)級系統(tǒng)，首先主要分析好業(yè)務(wù)系統(tǒng)。你可以看看，現(xiàn)今所有的框架在整體結(jié)構(gòu)（spring,structs,等要求系統(tǒng)按MVC結(jié)構(gòu)來開發(fā)），表示層(jquery,extjs等)，與數(shù)據(jù)層(ORM之類）做得最多，有沒有業(yè)務(wù)的框架？（有，但是很少，而且只能是業(yè)務(wù)比較有規(guī)律的地方，像一些財務(wù)系統(tǒng)，有些權(quán)限系統(tǒng)，當(dāng)然還有工作流系統(tǒng)）因為業(yè)務(wù)邏輯每個系統(tǒng)都很可能不一樣，沒辦法通用。那么有什么辦法以比較好的方式實現(xiàn)業(yè)務(wù)邏輯呢?，F(xiàn)在終于說到主要問題上來了：也就是業(yè)務(wù)邏輯(BusinessLogic)的實現(xiàn)方式，也叫做領(lǐng)域邏輯(DomainLogic)的實現(xiàn)方式。一般來說，有以下幾種：1．事務(wù)腳本（Transactionscripts)2．領(lǐng)域模型（DomainModel)3．表模塊（TableModule)4．活動記錄(ActiveRecord)我們用得最多就是事務(wù)腳本方式（像微軟的Petshop4.0,很多國內(nèi)的三層結(jié)構(gòu)代碼生成工具生成的系統(tǒng)，而且這種方式很多公司，很多企業(yè)級的項目都在用，還有一些框架引導(dǎo)你用這種方式實現(xiàn))。這種方式最大的特點就是：簡單實用。為什么叫事務(wù)腳本（Transactionscripts)呢？也就是實現(xiàn)一個功能，就直接寫一個過程（方法），系統(tǒng)的業(yè)務(wù)就是分散在一個個這樣的過程里,像早期用ASP做的大部分系統(tǒng)，一些使用存儲過程系統(tǒng)等，尤其是使用存儲過程系統(tǒng)，所有業(yè)務(wù)邏輯都寫在存儲過程里，很明顯的事務(wù)腳本實現(xiàn)方式。想一想，我們在業(yè)務(wù)層實現(xiàn)一個業(yè)務(wù)時，一般就是這么做的，要實現(xiàn)一個什么功能，在腦子里想一想，然后找到那個對應(yīng)的類，然后再定義一個方法，加上一堆參數(shù)。就開始寫這個方法的實現(xiàn)代碼，要是邏輯復(fù)雜點，這方法里一堆ifesle，是不是？如果邏輯不復(fù)雜，這種實現(xiàn)到?jīng)]什么問題,也很方便的。而且，有時候，發(fā)現(xiàn)一個類里好多方法，而且大部分是public的。有時候仔細(xì)看看，這個類已經(jīng)不再是按面向?qū)ο蠓绞絹韺崿F(xiàn)，雖然你用的是OO語言（java,C#,Ruby等），也用了類，接口，繼承、多態(tài)等技術(shù)手段，但是你是否發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)中對象之間的協(xié)作是多么難，甚至你都覺得系統(tǒng)都不存或很少有幾個對象協(xié)作完成一件事情的，有時你會迷惑很多業(yè)務(wù)層的類是否應(yīng)該直接定義成靜態(tài)類就可以了，根本不需要實例化成一個對象。你還發(fā)現(xiàn)，有些方法（功能職責(zé)）根本不屬于這個類或?qū)ο蟮摹＿@樣一來一去，類的職責(zé)亂了，方法多了，代碼也沒重構(gòu)，越來越亂，最后頭都大了。所以這就是事務(wù)腳本的特點，業(yè)務(wù)不復(fù)雜的系統(tǒng)用這樣方式很方便，對技術(shù)人員要求也不是很高，因為它的實現(xiàn)思維還是按過程方式，大部分程序員都習(xí)慣性這樣，但是一旦業(yè)務(wù)變化復(fù)雜，系統(tǒng)日益不斷的變化，這種方式就變得不堪重負(fù)了。領(lǐng)域模型（DomainModel)，你也可稱它為業(yè)務(wù)模型，這種方式是現(xiàn)今在國內(nèi)外很多大師級人物提倡的實現(xiàn)方式。這種方式最大的好處，它采用是面向?qū)ο蠓绞絹矸治雠c設(shè)計業(yè)務(wù)邏輯，很多經(jīng)驗不足的人就會反問，難道我用事務(wù)腳本方式就沒有用面向?qū)ο蟮姆绞竭€分析與設(shè)計，我系統(tǒng)里面可全是類、繼承，接口等，那我請問你，你每個類職責(zé)單一(SRP)么？或者說你把每個類的職責(zé)分配好了沒有，就像你會用C#、java、Ruby了，那為何還會有《設(shè)計模式》呢？我想很多人都會沉默一下，其實要把職責(zé)分清楚是一件不容易的事，但也不是不可能，這需要豐富面向?qū)ο蠓治雠c設(shè)計及程序設(shè)計的經(jīng)驗（很多人覺得不需太多編碼經(jīng)驗，我個人是很反對的，因為只有對程序設(shè)計語言也很熟悉，才直正設(shè)計出優(yōu)秀系統(tǒng)，特別是每種語言在不同平臺、框架還是有細(xì)微的差別的），還要準(zhǔn)確理解與把握系統(tǒng)的業(yè)務(wù)需求，再經(jīng)過不斷迭代，精化才最終得出一個比穩(wěn)定的業(yè)務(wù)模型。引申《重構(gòu)》的一句話：“任何傻瓜都能寫出計算機可以理解的代碼，唯有寫出人能容易理解的代碼才是優(yōu)秀的程序員”[Fowler2002]。那是不是：任何了解OO語言的人都會使用類、接口、繼承等特性寫代碼，唯有能寫出職責(zé)分明，結(jié)構(gòu)清晰的代碼才是優(yōu)秀的面向?qū)ο蟪绦騿T呢？ “領(lǐng)域模型實現(xiàn)方式，不再是由一個過程來控制用戶某一動作的邏輯，而是由每一個對象都承擔(dān)一部分相關(guān)邏輯”[FowlerPoEAA,2003]。也就是說實現(xiàn)一個業(yè)務(wù)，是相關(guān)領(lǐng)域?qū)ο蟮囊幌盗袇f(xié)作與交互的結(jié)果，不再像事務(wù)腳本那樣直接在一個過程中。這好比一個人要完成一個動作都是人體各個器官相互合作協(xié)調(diào)來完成的，什么時候你見過一個動作，如吃飯，我只要口張開就可以了。因此，領(lǐng)域模型實現(xiàn)方式，它一般會先進行業(yè)務(wù)建模，有時候把業(yè)務(wù)模型也稱之為概念模型，我們在關(guān)系數(shù)據(jù)庫理論里有E-R模型，所以有些人也稱之為實體模型。其實，業(yè)務(wù)，概念模型與實體模型還是有區(qū)別的業(yè)務(wù)模型其實是現(xiàn)實問題域進行分析或抽象，這與實體差不多。但是業(yè)務(wù)模型最終要是用OO方式去試，實體模型要映射成關(guān)系模型。因此，業(yè)務(wù)模型在后期迭代與精化時，不得不采用一些OO手段，如對象職責(zé)(Responsibility)，角色(Role)，協(xié)作(Collaboration)等。而且實體模型則要考慮關(guān)系映射，查詢優(yōu)化，數(shù)據(jù)冗余的問題。如果你用面向?qū)ο蠓绞絹韺崿F(xiàn)系統(tǒng)，業(yè)務(wù)層實現(xiàn)方式采用領(lǐng)域模型方式來實現(xiàn)是最好的，因為他直接與OO語言映射，思維方式與實現(xiàn)方式統(tǒng)一，所以他可以解決很復(fù)雜的業(yè)務(wù)系統(tǒng)，而且還可以得到很好擴展性，維護性與復(fù)用性。我可以具體說明：例如interactiong項目，那個消息發(fā)送策略，圖二消息發(fā)送模型之前的實現(xiàn)方式是寫了三個方法（SendMail,SendMSM,SendSMS)在一個類里，這一看，顯然的事務(wù)腳本實現(xiàn)方式，根本沒有去抽象與分析當(dāng)前的領(lǐng)域邏輯，沒有用OO方式去分析與設(shè)計當(dāng)前問題，如果那天還要實現(xiàn)一個發(fā)送彩信或者去掉發(fā)送手機短信的功能，那還修改原來的類，這顯示違背對擴展開放對修改關(guān)閉的原則(OCP)。這地方明顯就是一個策略模式。還有，像發(fā)送者，與接收者，消息這些對象都是可以具有行為，因為領(lǐng)域模型是合并了數(shù)據(jù)與行為的對象模型。像Petshop的model層，就是一個貧血模型，一個實體對象沒有任何行為（方法，操作）?，F(xiàn)實中確實可以有一個對象沒有行為，但是那肯定是少數(shù)。一般來說，一個對象肯定有數(shù)據(jù)與行為。只有行為沒有數(shù)據(jù)類，就叫無狀態(tài)類(statelessclass)只有數(shù)據(jù)沒有行為，一般用于DTO（數(shù)據(jù)傳輸對象[DataTransferObject]，這在遠程調(diào)用與分布式調(diào)用中常見的一種設(shè)計模式）因此，像這些發(fā)送者，接收者，消息這些類是應(yīng)該具有行為的，像消息解析器，發(fā)送器，這些應(yīng)該是服務(wù)類。所以基于領(lǐng)域模型的系統(tǒng)一般系統(tǒng)分成：表現(xiàn)層(Presentation，應(yīng)用程序?qū)?Application)，領(lǐng)域?qū)?Domain)，基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)層(Infrastructure)。應(yīng)用程序?qū)悠鋵嵄容^弱，有時候也可以叫做服務(wù)外觀（ServiceFacade)，有時候可以不需要這一層；領(lǐng)域?qū)?，就是業(yè)務(wù)邏輯層，它包括領(lǐng)域?qū)ο笈c領(lǐng)域業(yè)務(wù)的一些實現(xiàn)，還資源庫(Repository)對象，資源庫相當(dāng)于數(shù)據(jù)訪問對象（DAO），主要用于數(shù)據(jù)訪問，增、刪、改、查（CRUD）等；基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)層，可以包括在很多，數(shù)據(jù)持久化(DataPersistence)、ORM、安全機制(Security)、數(shù)據(jù)驗證(DataValidation)、異常處理(ExceptionHandle)、日志跟蹤(Tracing)，緩存機制（Caching）、IoC、AOP等,很多模切（CrossCutting)組件都可以在這層提供。這種劃分，是一種經(jīng)典的領(lǐng)域驅(qū)動設(shè)計劃分，不一定嚴(yán)格按此方式。表模塊（TableModule)，我個人認(rèn)為表模塊應(yīng)該不算是一種業(yè)務(wù)邏輯實現(xiàn)方式，但是根據(jù)MartinFowler《PoEAA》一書，把其歸類到領(lǐng)域邏輯模式中，它是處理某一數(shù)據(jù)庫（其實只能是關(guān)系型數(shù)據(jù)庫）中表與視圖所有行的業(yè)務(wù)邏輯的一個實例。因為表模塊其實就一個數(shù)據(jù)集合（如：ado的RecordSet,的DataSet中的DataTable或類型化DataSet等之類），它可以看成是一個數(shù)據(jù)容器，因為他用一個類(如Product)表示數(shù)據(jù)庫中對應(yīng)表所有數(shù)據(jù)及行為，我們知道面向?qū)ο竽Ｐ团c關(guān)系模型存在差異，通常一個類與一個實體在概念上相對應(yīng)，也就是一個類對應(yīng)一個表，一個類的實例，即對象對應(yīng)表中某一行記錄。類與表都是抽象的，集合的概念，像關(guān)系數(shù)據(jù)庫中表就一個二維（行、列）的集合，而表模塊用一個類直接表示表中所有數(shù)據(jù)及行為，所以這個類可以不需要實例化，它就相當(dāng)于一個表(如.net的DataTable)，這樣所有業(yè)務(wù)操作都直接用表模塊方式進行，從這一概念上來說，它也可以看成是業(yè)務(wù)邏輯的一種實現(xiàn)方式，其實大家肯定可以得出，這種方式在本質(zhì)上還是采用事務(wù)腳本方式來實現(xiàn)業(yè)務(wù)邏輯，只是事務(wù)腳本方式，經(jīng)常要求處理一個業(yè)務(wù)邏輯（如：查找指定ID的Product）就需要用SQL語句從數(shù)據(jù)庫中獲取數(shù)據(jù)，而這種方式先把數(shù)據(jù)庫的所有行加載到表模塊(如：DataTable)中，之后處理所有業(yè)務(wù)都直接與表模塊有關(guān)(如：查找指定ID的行，CRUD之類的操作),這正是表模塊與事務(wù)腳本的細(xì)微區(qū)別之后?；顒佑涗?ActiveRecord)，它本質(zhì)上是一種領(lǐng)域模型。它表示一個對象，其包裝數(shù)據(jù)庫表或視圖中某一行且封裝數(shù)據(jù)庫訪問，并在這些數(shù)據(jù)上加上了部分領(lǐng)域邏輯。圖三一個活動記錄的類從上圖看出，活動記錄對象中封裝了數(shù)據(jù)訪問（Insert、Update、Delete）與相關(guān)的領(lǐng)域邏輯操作，同時活動記錄還有一個特點:活動記錄的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)與數(shù)據(jù)庫中的結(jié)構(gòu)完全匹配，也就每個類的屬性與表的列一一對應(yīng)，因此活動記錄可能要考慮對象與關(guān)系映射，像一對多，多對多的外鍵映射。如果關(guān)系太復(fù)雜，活動記錄處理起來也比較困難，這些時候需要采用領(lǐng)域模型，因此在MartinFowler的《PoEAA》中把活動記錄不歸類為領(lǐng)域邏輯模式中，而歸類為數(shù)據(jù)源架構(gòu)模式。 以上幾種業(yè)務(wù)邏輯實現(xiàn)方式在現(xiàn)在企業(yè)級應(yīng)用系統(tǒng)中都比較常見，其實歸根到底也就是兩種方式：過程化(事務(wù)腳本、表模塊)與面向?qū)ο螅I(lǐng)域模型、活動記錄），這以正好體現(xiàn)兩種分析與設(shè)計問題方法，面向過程方法論與面向?qū)ο蠓椒ㄕ?。至于用那種方式比較好，這沒有絕對的答案，還是那話老話：軟件開發(fā)中不變是變化；沒有最好的，只有最合適的。但是如果你是一個面向?qū)ο蟮闹覍嵎劢z，那么在很多情況，你的第一選擇肯定是領(lǐng)域模型，即便是業(yè)務(wù)邏輯簡單的系統(tǒng)，你也會選擇領(lǐng)域模型。我們通過下表簡單的總結(jié)一下幾個實現(xiàn)方式的特點：實現(xiàn)方式優(yōu)點缺點備注事務(wù)腳本大多數(shù)開發(fā)者能夠理解適合于業(yè)務(wù)邏輯簡單的系統(tǒng)當(dāng)業(yè)務(wù)簡單時，開發(fā)速度很快，代碼可讀性，可維護性也比較好比較適合于在關(guān)系數(shù)據(jù)庫之一構(gòu)建當(dāng)業(yè)務(wù)邏輯變化復(fù)雜或變化太大時，會出現(xiàn)大量重復(fù)代碼，而且還很難重構(gòu)，系統(tǒng)可維護，可擴展性很差像Petshop4.0、國內(nèi)很多三層架構(gòu)代碼生成工具生成的系統(tǒng)以及現(xiàn)今國內(nèi)絕大部分企業(yè)級系統(tǒng)(本人估計)都采用這種方式領(lǐng)域模型采面向?qū)ο蠓椒ㄖ苯訉ο到y(tǒng)的問題域進行分析或建模，領(lǐng)域模型直觀地反映現(xiàn)實世界，能夠更好用面向?qū)ο笳Z言模型轉(zhuǎn)換，是一種純OO模型能夠解決很復(fù)雜的業(yè)務(wù)邏輯可以有效地利用面向?qū)ο蟮奶匦裕ǔ橄?，封裝，繼承、多態(tài)等）與相關(guān)技術(shù)（如設(shè)計模式，重構(gòu)等），以提高系統(tǒng)的可擴展性與復(fù)用性。難以學(xué)會如何使用領(lǐng)域型，因為領(lǐng)域模型實現(xiàn)業(yè)務(wù)邏輯時是一系統(tǒng)對象相互協(xié)作完成的，這要求豐富OO分析與設(shè)計經(jīng)驗以及其他專業(yè)技術(shù)能力。要求O/R映射(不過現(xiàn)在已經(jīng)有一些比較好解決方案，如：Hibernate、Ado.NetEntityFramework，還有一些面向?qū)ο髷?shù)據(jù)庫：DB4O，不過關(guān)系型數(shù)據(jù)庫仍然將是主流)對開發(fā)人員要求高，要求熟練常握OO及相關(guān)技術(shù)。現(xiàn)在很多企業(yè)級應(yīng)用項目開始采用此方式，這主要得益于ORM框架不斷成熟，以及模式運動，同時一些設(shè)計原則也比較好解決相應(yīng)問題。請參看參考書目的：11、13、16、6、2、5也可參考DCI與DomainEvent[1][2]模式表模塊適合于系統(tǒng)業(yè)務(wù)較直觀，CRUD操作比較集中如果支持平臺中有比較好工具集支持(如：Ado.Net，數(shù)據(jù)控件之類)，開發(fā)速度快，效率高1．當(dāng)業(yè)務(wù)并非CRUD集中型操作，特別是領(lǐng)域模型和數(shù)據(jù)庫表模型差異較大時，難度非常大，因此不適合業(yè)務(wù)復(fù)雜的系統(tǒng)在Microsoft.Net平臺有很多工具集支持，有時候你甚至不需寫一行代碼就可以實現(xiàn)CRUD操作活動記錄使用OO的方式進行設(shè)計與實現(xiàn)，能在一定程度上避免冗余代碼問題）使用活動記錄后，與某個實體相關(guān)的數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)全部集中于活動記錄業(yè)務(wù)對象中，模塊內(nèi)聚性好，便于維護活動記錄適用于不太復(fù)雜的業(yè)務(wù)邏輯，如CRUD等。在此結(jié)構(gòu)下，基于單個活動記錄上的派生和測驗證很有效。需要關(guān)注數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián)，在一定程度上帶有數(shù)據(jù)表和影子，沒有完全擺脫數(shù)據(jù)驅(qū)動，所以當(dāng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域和數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)差距大時，實施困難CRUD是以個體為粒度的，當(dāng)進行批量操作時，如一次查數(shù)千個數(shù)據(jù)，如果嚴(yán)格尊從活動記錄就需要生成數(shù)千個活動記錄業(yè)務(wù)對象，這簡直是場災(zāi)難。所以在有大規(guī)模查詢的情況下，可以考慮使用事務(wù)腳本配合活動目錄不適合業(yè)務(wù)非常復(fù)雜的系統(tǒng)你可以使用CastleProject的ActiveRecord框架，或者采用RubyonRails框架表一：幾種業(yè)務(wù)邏輯實現(xiàn)方式的特點參考資料：《企業(yè)應(yīng)用架構(gòu)模式》MartinFowler著；王懷民等譯。-北京：機械工業(yè)出版社2004.7《設(shè)計模式：可復(fù)用面向?qū)ο筌浖幕A(chǔ)》（美）ErichGammaRichardHelmRalphJohnsonJohnVlissides著；李英軍馬曉星蔡敏劉建中譯;-北京：機械工業(yè)出版社2000.6《使用Microsoft.NET的企業(yè)解決方案模式》Microsoftpatterns&practices2003.6《HeadFirst設(shè)計模式》EricFreeman、ElisabethFreeman、WithKathyierra、BertBates著；O'ReillyTaiwan公司譯UMLChina改編。-北京：中國電力出版社2007.9《敏捷軟件開發(fā)：原則、模式與實踐》RobertC.Martin著；鄧輝譯。-北京：清華大學(xué)出版社2003.9《對象設(shè)計：角色、責(zé)任和協(xié)作》（美）Brock,R.W.著；-北京：人民郵電出版社2006.5《重構(gòu)與模式》（美）JoshuaKerievsky著；楊光劉基誠譯。-北京：人民郵電出版社2006.12《重構(gòu)：改善既有代碼的設(shè)計》MartinFowler著；《MicrosoftApplicationArchitectureGuidev2》Microsoftpatterns&practices《分析模式可復(fù)用的對象模型》（美）MartinFowler著；樊東平張路譯-北京：機械工業(yè)出版社2004.1《領(lǐng)域驅(qū)動設(shè)計.軟件核心復(fù)雜性應(yīng)對之道》（美）EricEvans著；陳大峰張澤鑫等譯-北京：清華大學(xué)出版社2006.3《HeadFirstObject-OrientedDesignandAnalysis》BreetD.McLaughlinGaryPolliceDavidWest著；O'ReillyTaiwan公司譯。東南大學(xué)出版社2009.1《領(lǐng)域驅(qū)動設(shè)計與模式實戰(zhàn)》（瑞）JimmyNilsson著；趙俐馬燕新譯-北京：人民郵電出版社2009.11《J2EE核心模式》（美）DeepakAlur,JohnCrupi,DanMalks著；劉天北熊節(jié)等譯-北京：機械工業(yè)出版社2005.3《JavaEE設(shè)計模式:Spring企業(yè)級開發(fā)最佳實踐》（?。〥hrubojyotiKaya著；張平龔波李平芳譯。-北京：人民郵電出版社2010.2《UML和模式應(yīng)用》（美）CraigLarman著；李洋鄭龑譯。-北京：機械工業(yè)出版社2006.4

參考項目：DomainOrientedN-Layered.NET4.0SampleAppDomainDrivenDesignandASP.NETMVC2sampleKiGGJingQiao.InteractingOxiteSharpArchitecture房屋租賃管理業(yè)務(wù)規(guī)范第一章租賃合同辦理按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條規(guī)定：房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記或者備案?！斗课葑赓U條例》第六條規(guī)定：房屋租賃關(guān)系的設(shè)立、變更，當(dāng)事人應(yīng)自簽訂租賃合同之日起十日內(nèi)到主管機關(guān)登記或者備案。房屋租賃合同登記或者備案制度是房屋租賃管理的基本制度。合同登記備案業(yè)務(wù)流程圖一、提出申請房屋租賃當(dāng)事人可以使用主管機關(guān)統(tǒng)一的示范合同格式，當(dāng)事人對租賃合同的條款可做增刪。租賃當(dāng)事人可以憑產(chǎn)權(quán)證明材料或市、區(qū)主管機關(guān)認(rèn)可的其他證明文件領(lǐng)取空白《深圳市房屋租賃合同書》或在網(wǎng)絡(luò)下載，在簽訂合同之日起10日內(nèi)到房屋所在地的租賃管理所申請合同登記或者備案，并提供相關(guān)材料。當(dāng)事人提出申請時需提供的材料有：1、出租人房地產(chǎn)權(quán)利證書或者證明其產(chǎn)權(quán)的其他有效證件，具體是：（1）符合辦理合同登記條件的材料包括：①房地產(chǎn)權(quán)利證書（含縣級或縣級以上主管部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證、部隊房地產(chǎn)權(quán)證）；②具有正當(dāng)理由尚未辦理房地產(chǎn)權(quán)登記但能夠證明其產(chǎn)權(quán)的建筑許可證（以縣級或縣級以上主管部門頒發(fā)的為準(zhǔn)，若許可證法定用途不明的，還需提供有關(guān)職能部門提供的能夠證明其法定用途的材料）或建設(shè)用地規(guī)劃許可證、紅線圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、竣工驗收材料(加蓋建設(shè)主管部門印章的竣工驗收合格證書或竣工驗收備案證明書或竣工驗收備案回執(zhí))；③已開具付清房款證明，并在產(chǎn)權(quán)登記部門備案的購房合同書；④經(jīng)有關(guān)主管機關(guān)批準(zhǔn)的并在有效期內(nèi)的臨時建筑許可證；⑤市、區(qū)房地產(chǎn)登記部門出具的產(chǎn)權(quán)登記電腦查詢資料（須有查檔部門蓋章，自出具之日起15個工作日內(nèi)有效）；⑥抵押貸款合同（未注明房屋面積、使用有效期限、使用用途的，需提供房產(chǎn)證復(fù)印件）；⑦已生效的法院判決書、裁定書或仲裁機關(guān)的仲裁書（房屋具體信息未明的，需提供判決書所依據(jù)的房地產(chǎn)權(quán)利證書或產(chǎn)權(quán)登記電腦查詢資料原件）；⑧合作建房需提供行政主管機關(guān)的批準(zhǔn)文件；⑨改變房屋原使用功能的，還應(yīng)提供經(jīng)行政主管機關(guān)同意改變房屋使用功能的批文。（2）符合辦理合同備案條件的材料包括：①未經(jīng)有關(guān)主管機關(guān)批準(zhǔn)而擅自改變房屋用途，有合法房地產(chǎn)權(quán)利證書或者證明其產(chǎn)權(quán)的其他有效證件；②自建房屋經(jīng)居委會或集體股份公司及街道、社區(qū)行政管理部門開具自建房使用證明；③屬行政事業(yè)單位、國有企業(yè)或集體所有單位的出租房屋，須提供上級管理部門開具的房屋所有人或使用人證明；④未有主管機關(guān)批準(zhǔn)文件的合作建房的房屋出租，不屬于禁止出租范圍的，須提供土地使用權(quán)資料及合作建房協(xié)議書；⑤拍賣的房屋出租，須提供拍賣確認(rèn)書及付清房款證明；⑥區(qū)人民政府或其委托的街道辦事處出具的臨時場地使用證明；⑦已生效的法院判決書、裁定書或仲裁機關(guān)的仲裁書（房屋具體信息未明，又無法提供房地產(chǎn)權(quán)利證書或產(chǎn)權(quán)登記電腦查詢資料原件的）；⑧其他證明其產(chǎn)權(quán)的材料。以上材料查驗原件，留存復(fù)印件，復(fù)印件需租賃當(dāng)事人簽字，收件人加蓋“與原件核對相符”的印章。（3）辦理轉(zhuǎn)租合同登記（備案）還應(yīng)提交的材料：①已登記（備案）的原房屋租賃合同或租賃憑證（驗原件，留復(fù)印件）；②原合同未約定承租人可以轉(zhuǎn)租的，應(yīng)提供原出租人同意轉(zhuǎn)租的證明文件（原件）。2、房屋租賃合同書（原件）3、出租人和承租人的身份證明或法律資格證明（1）出租人或承租人為個人的①有效身份證件具體包括：居民身份證、居民戶口薄、港澳臺證、境外人士護照（須有居留許可或入境簽證）等（查驗原件，留存復(fù)印件）；②委托他人辦理的，還須出具授權(quán)委托書（原件）及委托代理人的有效身份證件（查驗原件，留存復(fù)印件），如以委托代理人名義簽定合同，委托人須在授權(quán)委托書上表述清楚，當(dāng)事人在境外簽署的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或者認(rèn)證；（2）出租人或承租人為單位的①政府或上級主管部門同意設(shè)立的批文、工商營業(yè)執(zhí)照、境外企業(yè)合法開業(yè)證明（證件驗原件，留存復(fù)印件）；境外企業(yè)合法開業(yè)證明須附中文譯本，未經(jīng)中國相關(guān)職能部門認(rèn)證的，需經(jīng)使領(lǐng)館公證或認(rèn)證。②法定代表人或負(fù)責(zé)人證明書（原件）；③經(jīng)辦人的身份證明（驗原件，留存復(fù)印件）。經(jīng)辦人非法定代表人或負(fù)責(zé)人的，還須出具法定代表人或負(fù)責(zé)人的授權(quán)委托書（原件），如以委托代理人名義簽定合同，委托人須在授權(quán)委托書上表述清楚，境外當(dāng)事人的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或者認(rèn)證。（3）共有房屋出租的還須提供共有人有效身份證件或法律資格證明（驗原件，留存復(fù)印件），若以部分產(chǎn)權(quán)人名義出租的還須出具其它共有人同意出租的證明（原件）。4、其他材料：（1）出租屋業(yè)主或管理人應(yīng)當(dāng)提供出租屋編碼卡；（2）《出租屋流動人口綜合管理責(zé)任書》；（3）長期租住的承租人應(yīng)當(dāng)按照深圳市居住證管理的有關(guān)規(guī)定提供居住證；（4）住宅出租屋承租人為流動人口育齡婦女（20至49歲）的，還應(yīng)提供經(jīng)現(xiàn)居住地人口計生機構(gòu)查驗的計劃生育有關(guān)證明；（5）無合法竣工驗收證明的工商業(yè)出租屋，在辦理合同備案時，應(yīng)當(dāng)提供由建設(shè)主管部門頒發(fā)資質(zhì)證書或建設(shè)主管部門認(rèn)可的房屋安全鑒定機構(gòu)出具的房屋安全鑒定報告。二、受理審查1、申請人提交申請材料齊全的，受理機關(guān)當(dāng)場受理，并出具《房屋租賃合同登記（備案）收件回執(zhí)》。2、申請人提交申請材料不齊全的，應(yīng)當(dāng)場一次告知需要補正的全部內(nèi)容，并出具加蓋本機關(guān)印章的《補正告知單》，材料齊全后，再行受理。3、予以受理的，受理機關(guān)對申請材料進行審查。4、審查符合辦理合同登記或備案條件的（含轉(zhuǎn)租），予以辦理合同登記或備案。對以下幾種情形不予辦理合同登記或備案：（1）房屋出租人不是房屋所有人或合法使用人的；（2）租賃合同期限超過合同法規(guī)定期限的；（3）租賃合同期限超過土地使用年限的；（4）未取得產(chǎn)權(quán)或者經(jīng)營管理權(quán)的；（5）不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；（6）轉(zhuǎn)租的租賃合同約定的租期最后時限，超過原租賃合同中約定的最后租期時間；（7）已經(jīng)辦理轉(zhuǎn)租的房屋。（8）改變土地、房屋用途未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的；（9）被有關(guān)主管部門確定為危險房屋不能使用的；

（10）已公布房屋拆遷公告限期拆遷的；

（11）無房屋權(quán)利證明或者市政府規(guī)定的其他權(quán)屬證明材料的；

（12）被有關(guān)主管部門確定存在重大消防、安全、治安隱患的；

（13）無合法竣工驗收證明，又不能提供房屋安全鑒定報告的工商業(yè)出租屋；三、核準(zhǔn)1、經(jīng)審查符合條件的，依法進行合同辦理，將有關(guān)資料錄入計算機系統(tǒng)。將計算機自動生成的登記（備案）號用皮帶印章、紅色印油加蓋或用黑色簽字筆書寫在存檔的房屋租賃合同書右上角，打印《深圳市房屋租賃登記（備案）信息確認(rèn)書》交租賃當(dāng)事人簽字確認(rèn)，并打印《房屋租賃憑證》，房屋租賃憑證上須加蓋房屋租賃登記（備案）專用章，合同登記（備案）經(jīng)辦人和審批人須在信息確認(rèn)書上簽章。2、經(jīng)審查不符合登記(備案)條件的，出具《不予登記回復(fù)》或《不予備案回復(fù)》，并留存申請材料。3、自受理之日起至辦結(jié)合同登記、備案或者做出不予辦理決定之日止，限定在5個工作日內(nèi)。4、租賃管理所逾期不作出是否予以登記（備案）決定的，視為予以登記（備案）。當(dāng)事人應(yīng)于逾期之日起15日內(nèi)到租賃管理所辦理登記（備案）手續(xù)。四、辦結(jié)審批通過后，將租賃當(dāng)事人提交的《深圳市房屋租賃合同書》存檔，信息確認(rèn)書交租賃當(dāng)事人簽字確認(rèn)后存檔，打印《房屋租賃憑證》交出租人、承租人各執(zhí)一份，當(dāng)事人依法交納有關(guān)稅費。《房屋租賃憑證》遺失補辦須公告，變更、解除合同時須交回。五、立卷歸檔1、建檔與歸檔房屋租賃業(yè)務(wù)檔案實行專人負(fù)責(zé)管理制度。各租賃管理所要指定檔案資料管理員（簡稱檔案員），并設(shè)立專門檔案室（柜）保管房屋租賃檔案資料及有關(guān)文件資料。建（歸）檔要求：（1）檔案員收到建檔資料和歸檔資料后，應(yīng)及時檢查資料是否有效、齊全，并于當(dāng)日登記資料內(nèi)容，按要求進行建（歸）檔，不得遺失和錯漏。（2）房屋租賃業(yè)務(wù)資料要即時整理，分地段、分類歸檔，其中合同登記或備案資料要做到一戶一檔。（3）租賃業(yè)務(wù)檔案資料以街道、社區(qū)居委會等行政轄區(qū)為基礎(chǔ)按地段劃分立檔。根據(jù)出租房屋的產(chǎn)權(quán)不同，公、私出租房屋分別建檔，并要求一戶一檔。（4）檔案按區(qū)域順序編號，根據(jù)不同情況分類、分片、分單位，采用英文字母、阿拉伯?dāng)?shù)字編號排列。（5）合同登記或備案資料整理時，應(yīng)注意每份檔案的內(nèi)容順序并用標(biāo)簽分隔開。要求每份檔案內(nèi)容順序分別是：①信息確認(rèn)書；②產(chǎn)權(quán)證明；③出租人身份證明或法律資格證明；④合同文本；⑤承租人身份證明或法律資格證明；⑥其他證明。（6）歸檔文件材料必須書寫工整，字跡清晰耐久，表格統(tǒng)一規(guī)范，禁止使用鉛筆、圓珠筆等易褪色書寫工具書寫。（7）已建檔的租賃檔案及文件資料，必須及時輸入電腦，實行電腦化管理。檔案目錄可不另制作，但應(yīng)能通過電腦立即找出所需資料，也可在檔案夾上擺放該檔案夾的內(nèi)容目錄，以便查看。各租賃管理所必須有存放檔案的場所和箱柜，檔案資料的擺放及管理要整潔、衛(wèi)生、美觀、有序，同時必須配備防盜、防潮、防蟲、防火等安全保管設(shè)施，定期檢查檔案的保管狀況。租賃管理所要認(rèn)真做好檔案的登記和統(tǒng)計工作，建立檔案管理臺賬。2、檔案查閱查閱檔案的管理規(guī)定：（1）上級業(yè)務(wù)主管機關(guān)可以檢查、調(diào)閱檔案,其他人員查詢檔案須經(jīng)所長同意。（2）當(dāng)事人（含委托人、委托代理人）查閱自己的資料，個人需提供身份證件，單位需提供寫明查閱資料范圍并加蓋公章的介紹信或證明、來人須提供工作證或身份證。并收取介紹信或證明原件、工作證或身份證件復(fù)印件存檔。（3）律師受當(dāng)事人委托來局、所調(diào)查取證的，檔案員需按以下程序操作：①來訪律師必須持有當(dāng)事人的授權(quán)委托書；必須持有律師事務(wù)所出具的調(diào)查專用證明，并且在證明上寫明所要查詢的具體事項；必須出示經(jīng)年審有效的律師執(zhí)業(yè)證。②查詢的內(nèi)容是與該律師承辦的法律事務(wù)有關(guān)聯(lián)的事實。③符合以上條件，可以查詢、摘錄、復(fù)?。▊€人身份證明除外）其查詢范圍的材料。④無論是否查到其所需的材料，均應(yīng)收取當(dāng)事人授權(quán)委托書復(fù)印件（驗原件）、調(diào)查專用證明原件、執(zhí)業(yè)證復(fù)印件存檔。⑤實物檔案不得外借。（4）法院、公安、檢察院、監(jiān)察局等執(zhí)法機關(guān)查詢檔案，需出示介紹信和工作證，并兩人以上。同時應(yīng)收取介紹信原件、工作證復(fù)印件存檔。3、檔案保管期限及銷毀房屋租賃資料應(yīng)按規(guī)定保管期進行保管。有效資料應(yīng)長期保存，單位房屋到期租賃合同資料保存3年，私人房屋到期租賃合同資料保存2年。檔案員應(yīng)每半年進行一次檢查、清理。保管期滿的檔案資料，編制銷毀清冊，報區(qū)租賃管理辦公室（局）批準(zhǔn)后，集中以焚燒或化成紙漿的方式銷毀。一般情況下，管理所的到期檔案資料應(yīng)由區(qū)租賃管理辦公室監(jiān)督銷毀，區(qū)租賃管理辦公室（局）到期檔案資料應(yīng)由市租賃管理辦公室和區(qū)檔案管理部門監(jiān)督銷毀，市租賃管理辦公室到期檔案資料應(yīng)由市檔案管理部門監(jiān)督銷毀。檔案銷毀方式檔案銷毀時，必須由兩人負(fù)責(zé)監(jiān)銷，并在銷毀清冊上簽名。銷毀清冊由本單位長期保存。第二章租賃合同變更辦理根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》規(guī)定，因不可抗力不能全面履行或租賃雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的，允許變更房屋租賃合同登記、備案。一、予以變更的情形1、主體變更：（1）出租人信息變更：出租人主體未變，僅名稱變更；（2）承租人信息變更：承租人主體未變，僅名稱變更；2、客體變更：（1）同一房屋地址名稱變更；（2）內(nèi)容變更（租賃用途改變除外）。二、不予變更的情形1、對主體改變的，不予變更，須重新簽訂合同；2、對改變租賃用途的，不予變更，須重新簽訂合同；3、對已辦理的備案合同申請變更為登記合同的，須重新簽訂合同。三、合同變更登記（備案）業(yè)務(wù)流程1、當(dāng)事人提出申請，并提供變更所需的相關(guān)材料：①租賃雙方當(dāng)事人提交《變更房屋租賃合同登記（備案）申請、受理單》；②雙方當(dāng)事人身份證明或法律資格證明；出租方產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)證明（驗原件，留存復(fù)印件）；③經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的合同變更協(xié)議書或者補充協(xié)議（原件）；④《房屋租賃憑證》（原件；2011年3月31日前登記備案的，提供原《深圳市房屋租賃合同書》）；⑤租賃當(dāng)事人名稱變更的，須提供名稱變更的證明（驗原件，留復(fù)印件）；⑥出租房屋地址名稱變更，須提供派出所或社區(qū)工作站出具的證明材料（驗原件，留復(fù)印件）；⑦共有房屋出租的還須提供共有人有效身份證件或法律資格證明（驗原件，留復(fù)印件），若以部分產(chǎn)權(quán)人名義出租的還須出具其它共有人同意變更的證明（原件）。2、受理機關(guān)根據(jù)當(dāng)事人提供的變更申請及相關(guān)材料進行審查。3、經(jīng)審查符合條件的，在計算機系統(tǒng)依法變更合同登記（備案）內(nèi)容，在《變更房屋租賃合同登記（備案）申請、受理單》上打印受理內(nèi)容交租賃當(dāng)事人（委托代理人）簽字確認(rèn)。審批通過后，變更內(nèi)容屬憑證記載范圍的，應(yīng)收回原《房屋租賃憑證》，打印新的《房屋租賃憑證》并蓋章后交出租人、承租人。2011年4、當(dāng)事人提交的變更材料、簽字確認(rèn)的變更單、收回的《房屋租賃憑證》等均應(yīng)存檔，放在原檔案材料后面。 第三章租賃合同終止辦理一、合同終止的情形合同終止分兩種情形：一種為提前終止，即在合同期內(nèi)解除合同；另一種是合同期滿，租賃合同自然終止。1、提前終止承租人有《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》第二十九條規(guī)定的行為之一的，出租人有權(quán)單方解除租賃合同。出租人有《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》第三十六條規(guī)定的行為之一的，承租人有權(quán)單方解除租賃合同。合同期未滿，雙方或多方當(dāng)事人協(xié)商一致也可解除租賃合同。提前終止合同的，當(dāng)事人需到屬地街道租賃所申請注銷合同登記備案。2、到期自然終止合同期滿，無需租賃當(dāng)事人辦理合同終止手續(xù)。若當(dāng)事人需延續(xù)租賃關(guān)系的，應(yīng)在合同終止前一個月提出，在合同終止前十日內(nèi)重新簽訂租賃合同或簽訂補充協(xié)議。租賃期限屆滿而又沒有重新簽訂租賃合同或補充協(xié)議的，出租人有權(quán)按合同約定的期限收回房屋。二、注銷合同登記（備案）業(yè)務(wù)流程1、當(dāng)事人提出申請：（1）單方解除租賃合同的，需提供下列材料：①申請人簽字的《注銷房屋租賃合同登記（備案）申請、受理單》（需提交申請人身份證明或法律資格證明）；②申請人持有的《房屋租賃憑證》（原件；2011年3月31日前登記備案的，提供原《深圳市房屋租賃合同書》）；③申請人須提交已解除租賃合同的有效證明材料，包括以下材料之一：a、已送達對方當(dāng)事人的合法解除房屋租賃合同通知書、相關(guān)證明材料和單方解除合同的情況說明（原件）；b、人民法院或仲裁機關(guān)判（裁）決租賃合同解除或無效的生效法律文書（驗原件，留復(fù)印件）；（2）雙方協(xié)議解除租賃合同的，需提供下列材料：①租賃雙方簽字的《注銷房屋租賃合同登記（備案）申請、受理單》或租賃雙方簽署的《解除租賃合同協(xié)議書》（原件；雙方均需提交身份證明或法律資格證明）；②雙方持有的《房屋租賃憑證》（原件；2011年3月31日前登記備案的，提供原《深圳市房屋租賃合同書》）；2、受理機關(guān)根據(jù)當(dāng)事人提供的注銷合同登記（備案）申請及相關(guān)證明材料進行審查。3、經(jīng)審查符合條件的，在計算機系統(tǒng)依法注銷合同登記（備案），在《注銷房屋租賃合同登記（備案）申請、受理單》上打印受理內(nèi)容交租賃當(dāng)事人（委托代理人）簽字確認(rèn)，審批通過后，在收回的《房屋租賃憑證》上加蓋“注銷合同登記（備案）專用章”，或在被解除的《深圳市房屋租賃合同書》封面和登記章旁加蓋“注銷合同登記（備案）專用章”，完成辦理。無法提供原《深圳市房屋租賃合同》原件的，當(dāng)事人應(yīng)出具遺失聲明。單方解除的，由房屋租賃管理部門在官方網(wǎng)站上公告另一方的《房屋租賃憑證》或原《深圳市房屋租賃合同書》（2011年3月31日前登記備案的）失效。4、當(dāng)事人提交的解除合同證明材料、簽字確認(rèn)的注銷單、收回的《房屋租賃憑證》等均應(yīng)存檔，放在原檔案材料后面。三、撤銷合同登記（備案）的情形對已辦理合同登記或者備案的出租屋，具有下列情形之一的，房屋租賃管理部門應(yīng)當(dāng)撤銷登記或者備案，并告知租賃雙方當(dāng)事人和相關(guān)部門：（1）違反《深圳市出租屋管理若干規(guī)定》第七條規(guī)定進行房屋租賃的；（2）市行政主管機關(guān)以書面形式要求撤銷的；（3）提供虛假材料取得合同登記或者備案的；（4）經(jīng)行政復(fù)議或行政訴訟決定撤銷的；（5）房屋租賃管理部門在檢查中發(fā)現(xiàn)已辦理合同登記（備案），但不符合辦理合同登記(備案)要件的。四、撤銷合同登記（備案）業(yè)務(wù)流程1、接到相關(guān)部門書面通知后，區(qū)房屋租賃管理執(zhí)法部門做出《撤銷房屋租賃登記（備案）告知書》，租賃當(dāng)事人逾期未申訴或申訴被駁回的，由房屋租賃管理部門作出《撤銷房屋租賃登記（備案）決定書》，并送達租賃雙方當(dāng)事人和相關(guān)部門。2、接到租賃當(dāng)事人或第三人投訴、舉報的，街道租賃管理所對舉報內(nèi)容進行調(diào)查。舉報情況屬實的，做出《撤銷房屋租賃登記（備案）告知書》，租賃當(dāng)事人逾期未申訴或申訴被駁回的，租賃所填寫《撤銷房屋租賃登記（備案）呈批表》。由區(qū)租賃管理辦（局）批準(zhǔn)并作出《撤銷房屋租賃登記（備案）決定書》，并送達租賃雙方當(dāng)事人、舉報人和相關(guān)部門。3、撤銷合同登記（備案）后，區(qū)租賃管理辦（局）應(yīng)在報紙或市租賃管理部門官方網(wǎng)站公告被撤銷合同登記（備案）的《房屋租賃憑證》失效。第四章房屋租賃管理費征收業(yè)務(wù)一、房屋租賃管理費征收流程1、向當(dāng)事人送達《繳費通知書》，通知書上載明收費依據(jù)，繳納金額，賬號，期限，逾期后果，以及相關(guān)依法享有尋求有關(guān)法律救濟的權(quán)利。2、繳費人到指定地點繳費。3、收費工作人員收取管理費，向繳費人開付廣東省財政廳統(tǒng)一印制的收費收據(jù)。二、房屋租賃管理費征收標(biāo)準(zhǔn)1、辦理房屋租賃合同登記的依據(jù)合同約定的月租金的百分之二繳納房屋租賃管理費；合同約定租金低于市主管部門公布指導(dǎo)租金的，應(yīng)按當(dāng)年指導(dǎo)租金計算應(yīng)繳房屋租賃管理費。計算方式：①月應(yīng)繳房屋租賃管理費=房屋租賃合同約定的月租金×2%。②月應(yīng)繳房屋租賃管理費=按當(dāng)年指導(dǎo)租金計算的月租金×2%（房屋租賃合同約定租金低于市主管部門公布指導(dǎo)租金的）。2、辦理房屋租賃合同備案的依據(jù)合同約定的月租金的百分之三繳納房屋租賃管理費；合同約定租金低于市主管部門公布指導(dǎo)租金的，應(yīng)按當(dāng)年指導(dǎo)租金計算應(yīng)繳房屋租賃管理費。計算方式：①月應(yīng)繳房屋租賃管理費=房屋租賃合同約定的月租金×3%。②月應(yīng)繳房屋租賃管理費=按當(dāng)年指導(dǎo)租金計算的月租金×3%（房屋租賃合同約定租金低于市主管部門公布指導(dǎo)租金的）。3、辦理轉(zhuǎn)租合同登記的轉(zhuǎn)租合同租金高于原合同計征租金的差額部分，由轉(zhuǎn)租人繳納房屋租賃管理費。計算方式：月應(yīng)繳房屋租賃管理費=（房屋轉(zhuǎn)租合同約定的月租金-房屋原租賃合同計征的月租金）*2%4、辦理轉(zhuǎn)租合同備案的轉(zhuǎn)租合同租金高于原合同租金的差額部分，由轉(zhuǎn)租人繳納房屋租賃管理費。計算方式：月應(yīng)繳房屋租賃管理費=（房屋轉(zhuǎn)租合同約定的月租金-房屋原租賃合同計征的月租金）*3%第五章租賃糾紛管理一、房屋租賃糾紛調(diào)解流程及時限調(diào)解終結(jié)、立卷歸檔調(diào)解申請受理調(diào)查組織調(diào)解調(diào)解終結(jié)、立卷歸檔調(diào)解申請受理調(diào)查組織調(diào)解5日內(nèi)30日二、房屋租賃糾紛調(diào)解程序1、當(dāng)事人提出調(diào)解申請租賃當(dāng)事人應(yīng)以書面形式向房屋所在地的租賃管理部門提出調(diào)解申請，填寫并提交《房屋租賃糾紛調(diào)解申請表》。書面申請應(yīng)當(dāng)寫明申請人和被申請人的名稱或者姓名、地址，法定代表人姓名、職務(wù)，申請的理由和要求，申請日期。2、管理所收到調(diào)解申請后，審查有關(guān)材料后受理租賃管理部門接到調(diào)解申請后，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查有關(guān)材料。對符合條件的，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)予以受理，填制《房屋租賃糾紛調(diào)解登記表》，通知雙方當(dāng)事人提交有關(guān)證據(jù)材料、法定代表人證明書、授權(quán)委托書以及其他必要的證明材料；對不符合條件的，應(yīng)于5日內(nèi)書面通知申請人不予受理，并說明理由。3、管理所調(diào)查;受理后，應(yīng)于5日內(nèi)派出兩名以上工作人員分別向租賃雙方了解相關(guān)情況，盡可能地收集租賃合同、租金收據(jù)、水電費單據(jù)、當(dāng)事人身份證明等相關(guān)證據(jù)材料。依據(jù)調(diào)查的資料，擬定調(diào)解方案。如屬情況緊急且符合受理條件，應(yīng)立即進行調(diào)解。調(diào)查應(yīng)當(dāng)按規(guī)定制作《調(diào)查筆錄》，詳細(xì)記載調(diào)查內(nèi)容。4、管理所調(diào)解召集當(dāng)事人進行調(diào)解。調(diào)解時，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對自己的主張?zhí)峁┳C據(jù)。調(diào)解員要認(rèn)真聽取當(dāng)事人雙方的意見，如實做好調(diào)解記錄，積極促使當(dāng)事人雙方互相諒解，達成調(diào)解協(xié)議。當(dāng)事人一方因正當(dāng)?shù)幕蛘邔Ψ娇梢哉徑獾睦碛刹粎⒓诱{(diào)解或者中途退出調(diào)解的，可以延期調(diào)解。一方當(dāng)事人不愿意繼續(xù)調(diào)解的，應(yīng)當(dāng)終止調(diào)解。糾紛涉及第三人的，應(yīng)當(dāng)通知第三人參加。調(diào)解結(jié)果涉及第三人利益的，應(yīng)當(dāng)征得第三人同意，第三人不同意的，終止調(diào)解。5、調(diào)解終結(jié)租賃當(dāng)事人經(jīng)調(diào)解達成一致意見的，應(yīng)制作《房屋租賃糾紛調(diào)解書》一式四份，租賃雙方、第三人、調(diào)解人四方簽署后各保存一份。如果涉及房屋租賃合同變更事項的應(yīng)及時變更《房屋租賃合同書》，并按房屋租賃合同登記或備案程序進行變更登記或備案。租賃當(dāng)事人不能達成一致意見的，或者一方不愿履行調(diào)解協(xié)議的，應(yīng)在《房屋租賃糾紛調(diào)解登記表》中記明當(dāng)事人各自意見，提出下步處理糾紛的建議（當(dāng)事人自行協(xié)商，或者向仲裁機構(gòu)申請仲裁，或者向人民法院提起民事訴訟等）供當(dāng)事人參考，調(diào)解程序終止。當(dāng)事人不服管理所調(diào)解，要求上級機關(guān)進行調(diào)解的，管理所應(yīng)于3日內(nèi)將相關(guān)材料移交區(qū)辦，由區(qū)辦組織調(diào)解。房屋租賃糾紛應(yīng)當(dāng)自受理之日起一個月內(nèi)調(diào)解終結(jié)。調(diào)解終結(jié)后，應(yīng)當(dāng)制作《房屋租賃糾紛調(diào)解終結(jié)報告》，寫明當(dāng)事人名稱或者姓名、地址，法定代表人或者代理人姓名、職務(wù)，爭議的主要事實、當(dāng)事人的訴求和調(diào)解結(jié)果，調(diào)解人署名后報單位負(fù)責(zé)人審閱。房屋租賃部門和調(diào)解人無權(quán)處理當(dāng)事人的房屋及財產(chǎn)。三、《限期遷出通知書》發(fā)出1、《限期遷出通知書》發(fā)出的情形租賃期限屆滿而又沒有重新簽訂租賃合同的、因承租人違反《條例》第二十九條規(guī)定出租人解除租賃合同的，出租人有權(quán)收回房屋。承租人未經(jīng)出租人同意而逾期不遷出的，出租人可要求區(qū)主管機關(guān)向承租人發(fā)出《限期遷出通知書》。2、《限期遷出通知書》發(fā)出的程序①出租人書面申請主管部門發(fā)《限期遷出通知書》；②房屋租賃管理所對承租人逾期不遷出的情況進行調(diào)查核實；③房屋租賃管理所提交書面情況報告，經(jīng)區(qū)辦批準(zhǔn)，制作《限期遷出通知書》；④案件材料存檔備查。3、《限期遷出通知書》的送達（參照執(zhí)法文書的送達辦理）。第六章空白租賃憑證管理一、憑證印制憑證由市房屋租賃管理辦公室統(tǒng)一印制。二、憑證管理市辦、各區(qū)辦、各所應(yīng)指定一位憑證管理員，負(fù)責(zé)憑證實物的收發(fā)、保管及計算機系統(tǒng)內(nèi)憑證分配等工作。三、憑證發(fā)放、領(lǐng)用憑證實物由印刷公司按市辦分配的數(shù)量送到各區(qū)辦（局），區(qū)辦（局）根據(jù)各所業(yè)務(wù)量分發(fā)到各所，所憑證管理員發(fā)放給窗口辦證人員。要求按照號碼從小到大依次發(fā)放，并登記在冊，記錄起訖號碼，領(lǐng)用人須簽收。實物分發(fā)的同時，各級憑證管理員要在信息系統(tǒng)中作相應(yīng)“分配憑證號”操作。四、憑證簽發(fā)柜臺操作人員只能打印自己名下的憑證。憑證須連號使用，不得隨意跳號。打印憑證時，憑證號碼須與計算機系統(tǒng)內(nèi)記錄號碼一致。打印完成后須加蓋房屋租賃合同登記（備案）章。禁止在空白憑證上預(yù)先加蓋房屋租賃合同登記（備案）章。五、憑證調(diào)劑各區(qū)之間不允許調(diào)劑憑證。所與所之間如需調(diào)劑，調(diào)出方需在計算機系統(tǒng)作“退回”操作，將實物交回區(qū)辦，再由區(qū)辦發(fā)放給調(diào)入方。六、憑證作廢打印錯誤的憑證，加蓋“作廢”戳記后單獨保管，在計算機系統(tǒng)中作“作廢”操作。柜臺操作人員在再次領(lǐng)用憑證時，將“作廢”憑證實物造冊交給所憑證管理員，所憑證管理員在再次向區(qū)辦領(lǐng)用憑證時造冊交給區(qū)辦憑證管理員。七、憑證銷毀區(qū)辦憑證管理員定期造冊銷毀，要求綜合科兩人以上監(jiān)銷。 附件一：補正告知單申請登記或備案提交的文件和資料不齊全，應(yīng)根據(jù)《房屋租賃條例》、《出租屋管理若干規(guī)定》、《房屋租賃條例實施細(xì)則》和市、區(qū)政府的有關(guān)規(guī)定，補齊如下文件和資料（用√注記）后才能受理：□1、房地產(chǎn)權(quán)利證書（驗原件留復(fù)印件）□2、紅線圖、建筑許可證或建筑工程規(guī)劃許可證（驗原件留復(fù)印件）□3、付清房款證明及購房合同（驗原件留復(fù)印件）□4、出租屋使用證明（原件）□5、深圳市房地產(chǎn)租賃合同書（原件）□6、政府批文（□出租人□承租人）（驗原件留復(fù)印件）□7、工商營業(yè)執(zhí)照（□出租人□承租人）（驗原件留復(fù)印件）□8、法定代表人證明書（□出租人□承租人）（原件）□9、出租人有效身份證明（驗原件留復(fù)印件）□10、承租人有效身份證明（驗原件留復(fù)印件）□11、授權(quán)委托書（□出租人□承租人）（原件）□12、房屋其他共有人同意出租(變更)的證明材料（原件）□13、出租人同意轉(zhuǎn)租的證明材料（原件）□14、經(jīng)現(xiàn)居住地人口計生部門查驗合格的計劃生育證明（驗原件留復(fù)印件）□15、房屋安全鑒定報告（驗原件留復(fù)印件）□16、房屋編碼卡□17、經(jīng)辦人（簽章）：收件單位（蓋章）：年月日附件二：登記收件回執(zhí)存根№：：茲收到申請登記的文件第項（附加項：），請于年月日前來本所查詢。經(jīng)辦人（簽章）：年月日…………………….……….….登記收件回執(zhí)：NO：茲收到申請登記的文件（以下第項），請于年月日前來本所查詢。1、房地產(chǎn)權(quán)利證書（復(fù)印件）2、紅線圖、建筑許可證或建筑工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件）3、付清房款證明及購房合同（復(fù)印件）4、深圳市房地產(chǎn)租賃合同書（原件）5、政府批文（□出租人□承租人）（復(fù)印件）6、工商營業(yè)執(zhí)照（□出租人□承租人）（復(fù)印件）7、法定代表人證明書（□出租人□承租人）（原件）8、出租人身份證明（□身份證□居住證）（復(fù)印件）9、承租人身份證明（□身份證□居住證□護照）（復(fù)印件）10、授權(quán)委托書（□出租人□承租人）（原件）11、其他。經(jīng)辦人（簽章）：收件單位（蓋章）：年月日附件三：備案收件回執(zhí)存根№：：茲收到申請備案的文件第項（附加項：），請于年月日前來本所查詢。經(jīng)辦人（簽章）：年月日…………………….………………備案收件回執(zhí)：NO：茲收到申請備案的文件（以下第項），請于年月日前來本所查詢。1、出租屋使用證明（原件）2、深圳市房地產(chǎn)租賃合同書（原件）3、政府批文（□出租人□承租人）（復(fù)印件）4、工商營業(yè)執(zhí)照（□出租人□承租人）（復(fù)印件）5、法定代表人證明書（□出租人□承租人）（原件）6、出租人身份證明（□身份證□居住證）（復(fù)印件）7、承租人身份證明（□身份證□居住證□護照）（復(fù)印件）8、授權(quán)委托書（□出租人□承租人）（原件）9、其他。經(jīng)辦人（簽章）：收件單位（蓋章）：年月日附件四：不予登記回復(fù)存根報來申請登記的文件，經(jīng)審查，屬下列第項，根據(jù)《房屋租賃條例》的有關(guān)規(guī)定，不予登記，申報文件退回。申請人（簽章）：經(jīng)辦人（簽章）：年月日…………………….……………….不予登記回復(fù)報來申請登記的文件，經(jīng)審查，屬下列第項，根據(jù)《房屋租賃條例》的有關(guān)規(guī)定，不予登記，申報文件退回。無產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)有爭議或產(chǎn)權(quán)受到限制的；共有房屋未取得其他共有人同意的；違章建筑；被有關(guān)主管部門確定為危險房屋不能使用的；已下達拆除通知書限期拆除的房屋；無任何產(chǎn)權(quán)證明材料的；擅自將房屋轉(zhuǎn)租第三人的；改變土地、房屋用途未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的；租賃合同期限超過規(guī)定期限的；租賃合同期限超過土地使用年限的；租賃合同內(nèi)容違反本條例及其他有關(guān)法律規(guī)定的；其他。年月日附件五：不予備案回復(fù)存根報來申請備案的文件，經(jīng)審查，屬下列第項，根據(jù)《房屋租賃條例》的有關(guān)規(guī)定，不予備案，申報文件退回。申請人（簽章）：經(jīng)辦人（簽章）：年月日…………………….不予備案回復(fù)報來申請備案的文件，經(jīng)審查，屬下列第項，根據(jù)《房屋租賃條例》的有關(guān)規(guī)定，不予備案，申報文件退回。租賃合同期限超過合同法規(guī)定期限；租賃合同期限超過土地使用年限的；被有關(guān)主管部門確定為危險房屋不能使用的；已下達拆除通知書限期拆除的房屋；無出租屋使用證明的；租賃合同內(nèi)容違反本條例及其他有關(guān)法律規(guī)定的；其他。年月日附件六：房屋租賃登記（備案）信息確認(rèn)書出租人證件類型證件號碼聯(lián)系地址聯(lián)系電話委托代理人證件類型及號碼承租人證件類型證件號碼聯(lián)系地址聯(lián)系電話委托代理人證件類型及號碼房屋基本情況坐落地址房屋編碼房產(chǎn)證或其它有效證件名稱及其編號租賃情況租賃面積（㎡）租賃用途月租金（元/月）租賃起止日期備注租賃所登記（備案）人簽章：審批人簽章：當(dāng)事人確認(rèn)：本人保證所提供的身份證明或法律資格證明、產(chǎn)權(quán)資料均真實、合法、有效。本人確認(rèn)以上登記（備案）內(nèi)容無誤。出租方（委托代理人）簽名：承租方（委托代理人）簽名：年月日年月日附件七：房屋租賃憑證（封面）附件八：房屋租賃憑證（內(nèi)頁）附件九：變更房屋租賃合同登記（備案）申請、受理單申請人合同登記（備案）號房屋坐落房屋面積（㎡）租賃期限自年月日至年月日租賃用途申請變更登記內(nèi)容出租方意見簽章：年月日承租方意見簽章：年月日受理內(nèi)容（注：此處用于打印被變更登記備案合同的主要信息項，及變更時間、“變更成功”等信息）租賃當(dāng)事人或委托代理人對受理內(nèi)容確認(rèn)簽名：經(jīng)辦人簽章：審批人簽章：附件十：變更登記（備案）收件回執(zhí)存根№：：茲收到申請變更房屋租賃合同登記（備案）的材料第項，請于年月日前來本所查詢結(jié)果。經(jīng)辦人（簽章）：年月日…………………….變更登記（備案）收件回執(zhí)№：：茲收到申請變更房屋租賃合同登記（備案）的材料（以下第項），請于年月日前來本所查詢結(jié)果。1、租賃雙方簽字的《變更房屋合同登記（備案）申請書》；2、租賃雙方簽署的房屋租賃合同變更協(xié)議書（補充協(xié)議）；3、當(dāng)事人身份證明或法律資格證明（□出租方□房屋共有人□承租方）；4、出租方產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)證明；5、《房屋租賃憑證》（□出租方□承租方）；6、2011年3月7、派出所（市場監(jiān)管局注冊分局）出具的名稱變更證明；8、派出所（社區(qū)工作站）出具的房屋地址名稱變更證明；9、共有房屋的其它共有人同意變更的證明；10、（其中第1、2、5、6、9項收取原件，第3、4、7、8項驗原件、收復(fù)印件）經(jīng)辦人（簽章）：收件單位（蓋章）：年月日附件十一：注銷房屋租賃合同登記（備案）申請、受理單申請人合同登記（備案）號房屋坐落房屋面積（㎡）合同有效期自年月日至年月日止月租金（元/月）租賃用途申請注銷原因出租方意見簽章：年月日承租方意見簽章：年月日受理內(nèi)容（注：此處用于打印被注銷登記備案合同的主要信息項，及注銷時間、“注銷成功”等信息）租賃當(dāng)事人或受委托人對受理內(nèi)容確認(rèn)簽名：經(jīng)辦人簽章：審批人簽章：附件十二：注銷登記（備案）收件回執(zhí)存根№：：茲收到申請注銷房屋租賃合同登記（備案）的材料第項，請于年月日前來本所查詢結(jié)果。經(jīng)辦人（簽章）：年月日…………………….注銷登記（備案）收件回執(zhí)№：：茲收到申請注銷房屋租賃合同登記（備案）的材料（以下第項），請于年月日前來本所查詢結(jié)果。1、租賃雙方簽字的《注銷房屋租賃合同登記（備案）申請書》；2、租賃雙方簽署的《解除租賃合同協(xié)議書》；3、單方簽字的《注銷房屋租賃合同登記（備案）申請書》及單方解除合同的情況說明（□出租方□承租方）；4、已送達對方當(dāng)事人的合法解除房屋租賃合同通知書；5、人民法院或仲裁機關(guān)判（裁）決租賃合同解除或無效的生效法律文書；6、當(dāng)事人身份證明或法律資格證明（□出租方□承租方）；7、《房屋租賃憑證》（□出租方□承租方）；8、2011年3月9、其他證明材料。（其中第1、2、3、4、7、8項收取原件，第5、6項驗原件、收復(fù)印件）經(jīng)辦人（簽章）：收件單位（蓋章）：年月日附件十三：撤銷房屋租賃合同登記（備案）申請表房租申〔〕號申請人時間年月日身份證號聯(lián)系電話被申請撤銷租賃合同登記（備案）房屋地址房屋編碼事由申請人簽字：年月日備注附件十四：撤銷房屋租賃合同登記（備案）意見呈批表出租方聯(lián)系電話承租方聯(lián)系電話登記（備案）號房屋地址房屋編碼租賃期限年月日至年月日撤銷登記（備案）原由摘要證據(jù)收集情況調(diào)查人員意見承辦人（簽名）年月日租賃所意見負(fù)責(zé)人（簽名）年月日區(qū)辦意見負(fù)責(zé)人（簽名）年月日備注附件十五：撤銷房屋租賃合同登記（備案）決定書房租撤決〔〕號當(dāng)事人:身份證號：現(xiàn)居住地址：法定代表人：證件名稱及編號：事由：（當(dāng)事人違反法律、法規(guī)或規(guī)章的基本事實及證據(jù)：）依據(jù)《出租屋管理若干規(guī)定》第十六條第一款第項的規(guī)定，決定撤銷合同登記（備案）。撤銷登記（備案）機關(guān)（蓋章）：年月日附件十六：公文送達回證深房租送證〔〕號受送達人送達地點公文名稱公文編號簽發(fā)人送達人收件人簽章年月日受送達人拒收事由年月日年月日備注注：1送達文件應(yīng)直接交由受送達人簽收，如遇本人不在可以交給受送達人的同住成年家屬簽收。2如系代收，代收人應(yīng)在收件人欄內(nèi)簽名蓋章，并在備注欄內(nèi)寫明代收人與當(dāng)事人的關(guān)系。3受送達人或者他的同住成年家屬拒絕接收公文的，送達人應(yīng)當(dāng)邀請有關(guān)基層組織或者所在單位的代表到場，說明情況，在送達回證上注明拒收事由和日期，由送達人、見證人簽名或者蓋章，把公文留在受送達人的住所，即視為送達。

附件十七：房屋租賃糾紛調(diào)解申請表編號：申請人法定代表人職務(wù)身份證號碼申請人住址申請日期房屋地址及編碼出租方名址電話承租方名址電話申請理由及要求提供資料受理人意見（簽章）：年月日科（所）長意見（簽章）：年月日備注附件十八：房屋租賃糾紛調(diào)解登記表編號：房屋地址合同登記或備案號房屋編碼出租方證件（種類）號碼聯(lián)系電話承租方證件（種類）號碼聯(lián)系電話第三人證件（種類）號碼聯(lián)系電話受理日期調(diào)解人當(dāng)事人訴求及陳述調(diào)查情況調(diào)解結(jié)果備注調(diào)解人(簽名)：科(所)長（簽名）：附件十九：房屋租賃糾紛調(diào)解協(xié)議書房糾調(diào)協(xié)字[]號出租方性別身份證號碼：承租方性別身份證號碼：房屋地址及編碼：糾紛事由：當(dāng)事人訴求及陳述：