水域未來＊＊項目初步認(rèn)知2006.11.11項目初步設(shè)想核心問題提出項目特性認(rèn)知項目基礎(chǔ)分析—城市發(fā)展——市場環(huán)境——客群特征—項目特性認(rèn)知＊＊顧問自2004年即進(jìn)入大連房地產(chǎn)市場，在經(jīng)驗積累的基礎(chǔ)上，通過對本項目用地及周邊的實地踏勘，發(fā)現(xiàn)本項目的突出特性。項目用地位置：大連＊＊金融商務(wù)中心區(qū)，緊鄰＊＊廣場項目規(guī)劃指標(biāo)：建設(shè)用地面積121400平米容積率:2.0總建筑面積:242000平米五星級酒店52500平米海景特色商業(yè)37000平米高層海景豪宅58500平米低密度住宅94000平米進(jìn)度安排:2007.6動工,2008年初住宅部分開始銷售目前處于前期市場研究及規(guī)劃階段項目的突出特性：稀缺性復(fù)合性價格高項目特性認(rèn)知特性一：稀缺性城市核心+＊＊廣場+海景＊＊廣場中山廣場6.5公里項目用地本項目位于“城市核心區(qū)”，距中山廣場直線距離6.5公里。交通條件便利，出行方便享受城市配套設(shè)施，生活條件便利緊鄰＊＊廣場，區(qū)域認(rèn)知度極高。＊＊廣場占地面積110萬平方米，中心廣場面積4.5萬平方米是亞洲最大的城市廣場＊＊廣場的被認(rèn)知范圍已超越了大連，輻射至東北三省南側(cè)面海，海景資源優(yōu)勢突出。項目用地南邊線緊鄰海域，擁有豐富的海景資源與＊＊廣場其他項目相比，面海面較長，資源優(yōu)勢突出特性一：稀缺性低密度住宅項目整體容積率為2.0，原規(guī)劃方案中用地中部為低密度住宅＊＊廣場已有項目基本為高層住宅，低密度產(chǎn)品稀缺性明顯項目名稱層數(shù)＊＊國寶30世紀(jì)經(jīng)典30一品＊＊12/33＊＊陽光12/28＊＊假日27金玉＊＊19-27半島聽濤5/10/31＊＊甲天下12-15特性二：復(fù)合性本項目物業(yè)類型的復(fù)合性——＊＊廣場已開發(fā)項目中物業(yè)類型相對單一，缺乏復(fù)合型項目五星級酒店海景特色商業(yè)高層海景豪宅低密度住宅特性二：復(fù)合性本項目住宅部分高度的復(fù)復(fù)合性——高+低的組合合是否有更多的可可能性？高層海景豪宅（無限高）低密度住宅（原方案為5層））特性三：價格高用地資源的稀缺性性以及開發(fā)商打造造高品質(zhì)產(chǎn)品的實實力，奠定了本項項目將成為大連首首屈一指的豪宅項項目，體現(xiàn)在售價價上，也將成為大大連高端項目價格格的標(biāo)桿。核心問題提出以實現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益及社會效益益、極大提升品牌牌形象的目標(biāo)為出出發(fā)點，結(jié)合上述述項目特性，提出出本項目開發(fā)的核核心問題。核心問題一：關(guān)于于客戶本項目的突出特性性奠定了城市核心區(qū)海景豪豪宅的高端形象，那么么我們的客戶也必必將是置業(yè)者中的的高端人群，而核核心問題在于：高端消費(fèi)力是否充充足？由置業(yè)目的而反映映出的產(chǎn)品需求特特點是什么？核心問題二：關(guān)于于產(chǎn)品從＊＊多年項目操操作經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，即即便是擁有多次置置業(yè)經(jīng)驗的高端客客戶在產(chǎn)品需求方方面也同樣存在很很強(qiáng)的引導(dǎo)性，那那么我們需要解決決的核心問題在于于：大連目前市場中的的豪宅產(chǎn)品如何？？未來什么樣的豪宅宅產(chǎn)品更加符合大大連的市場環(huán)境？？本項目如何打造出出即符合市場需求求，又能體現(xiàn)項目目用地特色的差異異化產(chǎn)品？核心問題三：關(guān)于于規(guī)模本項目住宅部分為為15.25萬平米米，較大的供應(yīng)量必必將對稀缺資源的的專署性產(chǎn)生不利利的影響，那么我我們需要解決的核核心問題是：稀缺資源的最大化化利用及如何規(guī)避避由規(guī)模大而產(chǎn)生生的不利影響？核心問題四：項目目與區(qū)域間的互動動與一般項目被動的的接受區(qū)域發(fā)展帶帶來的影響所不同同，本項目由于規(guī)規(guī)模大、多物業(yè)類類型復(fù)合，必將對對區(qū)域城市化程度度的提升也產(chǎn)生較較大的影響，為實實現(xiàn)更大的社會效效益，在項目規(guī)劃劃中，我們需要解解決的核心問題是是：如何實現(xiàn)項目與區(qū)區(qū)域間的互動，加加速城市化的進(jìn)程程？項目基礎(chǔ)分析嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治鲞^程、、科學(xué)的分析方法法是實現(xiàn)項目準(zhǔn)確確定位的基礎(chǔ)，下下面將對我們的初初步分析進(jìn)行闡述述。初步分析確定項目目定位基本假設(shè)項目五大定位客戶功能操作檔次產(chǎn)品＊＊的工作方式：：四把尺子＋刷油漆漆用地分析市場分析政策分析開發(fā)商分析用地分析市場分析政策分析開發(fā)商分析針對性深入分析，，判定基本假設(shè)方方案的優(yōu)劣最終定位方案專題性研究為成功實現(xiàn)本項目目的五大定位，針針對項目的三大特特性，＊＊顧問將將在以往工作方式式的基礎(chǔ)上采用多多主線的綜合分析析方法。通過三條核心的分分析主線，解決本本項目的三大核心心問題：—城市發(fā)展———市場環(huán)境———客群特征——城市發(fā)展大大連城市發(fā)展規(guī)劃城區(qū)：按“西拓北進(jìn)”、建建設(shè)“大大連”的思路，大連城區(qū)區(qū)將西拓至旅順、、北拓至金州。大大連市區(qū)由主城區(qū)區(qū)、旅順口城區(qū)、、金州城區(qū)和新城城區(qū)組成，各城區(qū)區(qū)相對獨立、自成成系統(tǒng)，形成帶狀狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)模式式。四個市級公共中心心：青泥洼橋、＊＊、小窯灣、大魏家家公共中心。城市發(fā)展規(guī)模擴(kuò)大大，中心城區(qū)地位位更加突出＊＊作為市級公共共中心，對城市化化復(fù)合功能的需求求增加＊＊廣場城市發(fā)展大大連小平島＊＊小平島城市膨脹速度加快快，要求＊＊區(qū)域域城市化進(jìn)程加速速。小平島項目普通住住宅價格已達(dá)到6700元/平米米!城市發(fā)展大大連大連城市經(jīng)營成功經(jīng)濟(jì)水平相對發(fā)達(dá)達(dá)在東北三省中認(rèn)知知度高較高的城市地位吸吸引來自東北三省省的中高端客戶在在大連置業(yè)，并形形成主力需求。媒體統(tǒng)計，2004年末大連市在售商商品房總銷售量的的60%被以東北地區(qū)為主主的外地居民購買買外地客戶置業(yè)比例例全國排名第三城市發(fā)展大大連北京、天津、大連連城市發(fā)展水平比比較大連城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，發(fā)展階段略高于天津，處于中間水平，后期增長預(yù)期較高。大連商品住宅成交價格高于天津約18%大連人均可支配收入偏低，低于天津平均水平約13.7%，低于北京平均水平約50.7%城市經(jīng)營比較成功，奠定了后續(xù)增長的基礎(chǔ)現(xiàn)階段居民收入偏低，外區(qū)域消費(fèi)仍將是需求主力城市發(fā)展＊＊＊＊規(guī)劃戰(zhàn)略發(fā)展縱深不夠夠，可開發(fā)用地少少，綜合配套相對缺乏乏，不利于區(qū)域成熟熟；已開發(fā)項目僅依托托于景觀資源，升值空間受限。從區(qū)域發(fā)展的高度度看，本項目應(yīng)：：提升區(qū)域城市化水水平帶動區(qū)域成熟，功功能與傳統(tǒng)中心城城區(qū)形成差異化互互補(bǔ)城市發(fā)展借鑒案例——華僑僑城波托菲諾規(guī)模：總占地面積積80萬平方米，建筑面面積108萬平方米；資源：7萬平方米燕棲湖、、4萬平方米天鵝湖、、8萬平方米荔枝林和和諦諾山畔；產(chǎn)品：沿湖獨立別別墅、Townhouse、多層、小高層和和高層豪華住宅，，意式風(fēng)情的商業(yè)業(yè)街、廣場、鐘樓樓。城市化景觀豪宅小高層售價30000元/平米獨棟別墅85000元/平米！城市核心區(qū)景觀豪豪宅得到較高的認(rèn)認(rèn)可城市發(fā)展借鑒案例——海名名軒（香港，九龍龍）位置：九龍紅磡環(huán)海街資源：維多利亞港港海景產(chǎn)品：極具城市化化特點——三棟超高層建筑（（68、70、73層），建成初期，，是全球最高建筑筑（232.6米）。外墻以海藍(lán)藍(lán)色的玻璃幕墻鋪鋪砌，三座大樓互互相接連，形成階階梯式的屋頂。城市化景觀豪宅130000元/平米！城市發(fā)展項目用地項目用地條件資源優(yōu)勢交通便利規(guī)模大多物業(yè)類型本項目的城市角色色：區(qū)域龍頭城市名片—城市發(fā)展———市場環(huán)境———客群特征——市場環(huán)境城市豪宅屬性充分刺激世俗的淺淺表神經(jīng)挖掘區(qū)位價值研究現(xiàn)狀升級國際品牌和國際化化標(biāo)準(zhǔn)精細(xì)的產(chǎn)品及服務(wù)務(wù)的附加值城市豪宅價值屬性性＊＊經(jīng)過多年的經(jīng)經(jīng)驗的積累，對城城市豪宅的價值屬屬性進(jìn)行總結(jié)，由由此為本項目的定定位提供有效依據(jù)據(jù)：市場環(huán)境城市豪宅屬性充分刺激世俗的淺淺表神經(jīng)北京貢院六號威尼斯吹金粉水晶晶燈、66張牛皮皮墻紙、17遍的的烤漆工藝順景園奢華的立面材料與與高檔的配套市場環(huán)境城市豪宅屬性挖掘區(qū)位價值北京銀泰中心世貿(mào)國際公寓CBD核心區(qū)CBD核心區(qū)市場環(huán)境城市豪宅屬性深入研究現(xiàn)狀的升升級慧谷根園萬城華府望京區(qū)域住宅升級級產(chǎn)品萬柳區(qū)域住宅升級級產(chǎn)品市場環(huán)境城市豪宅屬性國際品牌和國際化化的標(biāo)準(zhǔn)公園大道季景沁園美國漢斯品牌，高高標(biāo)準(zhǔn)精裝修水平平新加坡排名第三位位的吉寶公司，26萬平米精裝修修統(tǒng)一交房市場環(huán)境城市豪宅屬性精細(xì)的產(chǎn)品及服務(wù)務(wù)的附加價值東方之子萬國城MOMA雙主臥設(shè)計，男女女主人分開，降板板式浴缸。家庭智智能化，可按不同同模式設(shè)置MOMA技術(shù)，恒恒溫恒濕、節(jié)能環(huán)環(huán)保市場環(huán)境大連城市豪宅特征征區(qū)位項目名稱區(qū)位項目名稱西崗區(qū)中央華府中山區(qū)嘉和花樣年華中華名城悅泰林里金宸國際明澤苑小區(qū)前城國際花園尚品南山億達(dá)新世界休斯頓公寓隆泉華庭中山九號金煌公寓商務(wù)、商業(yè)聚集區(qū)萬達(dá)華府沙河口區(qū)＊＊藍(lán)山景觀區(qū)杰特公寓＊＊陽光＊＊國寶一品＊＊半島聽濤世紀(jì)經(jīng)典中山區(qū)頤和園大連城市豪宅（8000元/平米米以上）項目特征征：區(qū)位特征——位于商務(wù)、商業(yè)聚聚集區(qū)或景觀資源源區(qū)市場環(huán)境大連城市豪宅特征征價格特征——主要集中在8000-10000元/平米市場環(huán)境大連城市豪宅特征征價值特征:中心區(qū)位景觀環(huán)境精裝修大戶型為主項目名稱價值特征項目名稱價值特征頤合園景觀環(huán)境\四合院明澤苑小區(qū)中心區(qū)位中央華府中心區(qū)位尚品南山中心區(qū)位\景觀環(huán)境中華名城中心區(qū)位\歐式園林休斯頓公寓中心區(qū)位\精裝修\小戶型前城國際花園中心區(qū)位中山九號中心區(qū)位金宸國際中心區(qū)位\復(fù)式小戶型\精裝修＊＊藍(lán)山＊＊廣場\海景億達(dá)新世界中心區(qū)位\精裝修杰特公寓＊＊廣場\海景隆泉華庭中心區(qū)位\精裝修＊＊陽光＊＊廣場\海景金煌公寓中心區(qū)位\精裝修＊＊國寶＊＊廣場\海景\精裝修萬達(dá)華府中心區(qū)位一品＊＊＊＊廣場\海景嘉和花樣年華中心區(qū)位\精裝修\小戶型半島聽濤＊＊廣場\海景悅泰林里中心區(qū)位\低密度世紀(jì)經(jīng)典＊＊廣場\海景文園別墅中心區(qū)位

市場環(huán)境未來市場需求充分刺激世俗的淺淺表神經(jīng)挖掘區(qū)位價值研究現(xiàn)狀升級國際品牌和國際化化標(biāo)準(zhǔn)精細(xì)的產(chǎn)品及服務(wù)務(wù)的附加值城市豪宅屬性中心區(qū)位景觀資源精裝修大戶型為主大連城市豪宅特征征發(fā)展趨勢本項目產(chǎn)品的價值值體現(xiàn)售價集中在8000-10000元/平米實現(xiàn)更高的銷售價價格—城市發(fā)展———市場環(huán)境———客群特征——客群特征主體特征年齡/學(xué)歷/職業(yè)業(yè)/家庭收入/家家庭人數(shù)/原住地地/工作地點/日日常交通工具需求特征對價格的承受力/對區(qū)位的偏好/對付款方式的偏偏好/對戶型、面面積的偏好/對規(guī)規(guī)劃設(shè)計的偏好一、同檔項目客戶戶分析對目前在售或與本本項目檔次相同的的高檔項目客戶進(jìn)進(jìn)行調(diào)研分析，確確定客戶主體特征征。二、重點客戶深訪訪通過對具備購買本本項目實力的人群群進(jìn)行深度訪問，，把握客戶對產(chǎn)品品的需求特征，作作為本項目定位的的借鑒。三、與城市發(fā)展相相結(jié)合，判斷未來來客戶特征的變化化城市的變化帶動居居民無論從消費(fèi)能能力，消費(fèi)意識還還是家庭構(gòu)成、生生活習(xí)慣方面都發(fā)發(fā)生著變化。通過過對比分析的方法法，可以對未來客客戶特征進(jìn)行判斷斷。項目初步設(shè)想將客群細(xì)分，由大大眾小小眾：產(chǎn)品檔次需求置業(yè)目的地域來源客戶客群放大客群縮小將置業(yè)用途為會所所、商務(wù)公館等的的客戶作為本項目目的目標(biāo)客戶之一一；擴(kuò)大客戶地域范圍圍，突破東三省，，放大至北京、天天津、山東。多角度尋找擴(kuò)大項項目客群來源的途途徑，降低高端消消費(fèi)力不足的可能能性帶來的風(fēng)險；；同時本項目由于于住宅部分規(guī)模大大，具備產(chǎn)品多樣樣化的條件，能夠夠?qū)崿F(xiàn)客群的細(xì)分分。產(chǎn)品突破目前的城市豪豪宅彰顯與性價比的結(jié)結(jié)合，滿足客戶的的心理需求案例：成都世紀(jì)城城規(guī)模：占地1504畝，總建筑面積180萬平米物業(yè)類型：住宅、、酒店、商業(yè)、辦辦公、會展、休閑閑娛樂資源：200畝城市濕地實現(xiàn)更高的價格，，需要對目前市場場供應(yīng)的豪宅產(chǎn)品品有所超越，通過過深層挖掘客戶需需求，打造即符合合大連未來需求特特征又能夠充分發(fā)發(fā)揮本項目海景、、高檔酒店等資源源優(yōu)勢的豪宅產(chǎn)品品。產(chǎn)品成功實現(xiàn)彰顯顯奢華與高性價比比的結(jié)合建筑面積：246.97平米空中花園：135.32平米產(chǎn)品打散住宅部分大的的規(guī)劃，形成小的的BLOCK社區(qū)由封閉半半開放放小BLOCK間實現(xiàn)產(chǎn)品檔次的的差異商業(yè)與住宅適度的的結(jié)合，檔次協(xié)調(diào)調(diào)一致本項目即包括需要要體現(xiàn)私密性的居居住物業(yè)，又有開開放性的商業(yè)與酒酒店。因此在規(guī)劃劃中注重本項目與與城市之間的相互互融合，協(xié)調(diào)私密密與開放之間的關(guān)關(guān)系。產(chǎn)品打造別墅品質(zhì)規(guī)劃中的5層住宅宅部分所占比例較較大并且在區(qū)域市市場供應(yīng)中相對稀稀缺，是本項目產(chǎn)產(chǎn)品定位中的重點點，在產(chǎn)品設(shè)計上上應(yīng)著重考慮“拔拔高”的可能性。。上海鼎邦麗池產(chǎn)品低密度住宅部分產(chǎn)產(chǎn)品的再細(xì)分5層住宅類獨棟聯(lián)排疊拼花園洋房小高層在項目整體檔次協(xié)協(xié)調(diào)一致的基礎(chǔ)上上，適度增加產(chǎn)品品的多樣化，滿足足細(xì)分客戶的不同同需求，實現(xiàn)用地地價值最大化。產(chǎn)品海景資源的最大化化商業(yè)打散、滲透至至住宅，有利于內(nèi)內(nèi)部住宅海景資源源的利用原規(guī)劃方案的限制制規(guī)劃方案調(diào)整的可可能性商業(yè)部分占據(jù)臨海海岸線景觀資源最最大的位置，使內(nèi)內(nèi)部住宅對海景資資源的利用產(chǎn)生一一定的遮擋。執(zhí)行＊＊的優(yōu)勢綜合服務(wù)、全程參參與項目異地客戶拓展展精確制導(dǎo)、小眾營營銷高端客戶長期積累累綜合服務(wù)、全程參參與發(fā)展商拿地＊＊投資顧問跟進(jìn)房地產(chǎn)市場分析經(jīng)濟(jì)測算客戶需求研究產(chǎn)品定位概念設(shè)計＊＊資產(chǎn)管理公司跟進(jìn)視開發(fā)商條件解決資金渠道＊＊經(jīng)紀(jì)公司跟進(jìn)＊＊商業(yè)公司跟進(jìn)就綜合項目進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃設(shè)計建議商業(yè)業(yè)態(tài)及服務(wù)內(nèi)容設(shè)計建議制定