兩種廉租屋的比較的論文原文包宗華推行住房分類供應制度的各國，其廉租屋多是采用以公房低租金為主的辦法。我們國家建國后則全面地采用公房低租金的辦法，1998年實行新住房制度后，改為只對廉租屋采用以公房低租金為主的辦法。美國在1930年開始推行住房分類供應制度時則另辟蹊徑，決定對廉租屋采用商品房加租金補貼為主的辦法。一、美國商品房加租金補貼的廉租屋1.美國頒布的〔住房法〕規(guī)定，對低收入者供應廉租屋。低收入者到市場上租賃規(guī)定租金上限〔含上限〕以下的住房，低收入者拿出戶收入25%付租金，不足部分由補貼。2.城市每年公布本市低收入者的收入上限和到市場上租賃廉租屋的租金上限。例如，有的大城市公布低收入者的收入上限為年戶收入24000美元；廉租屋的租金上限為月租700美元。3.符合條件的低收入者將有關本戶收入的證明文件報城市住房局，經(jīng)審查屬實，則由住房局發(fā)出通知，承認其低收入者資格。4.出租住房的房主，如果其租金在市規(guī)定的廉租屋租金上限〔含上限〕以下的，絕大多數(shù)會報送城市住房局爭取列入該市的〔出租廉租屋一覽表〕〔下稱〔一覽表〕〕。住房局收到報告后會派員前往，一是審定該住房能否完好運行；二是審定租金是否合適。租金使用房產(chǎn)估價的“比較法〞，以與同地段、同檔次住房租金基本相同為準，房主報低了予以調(diào)高，報高了予以調(diào)低。由于住房局掌握了大量出租住房的資料，房主也樂意接受同地段、同檔次住房租金基本相同的原則，所以租金較易談妥。當以上兩項談妥后即會列入住房局的〔一覽表〕。.11665.CoM為什么房主愿意將出租廉租屋列入〔一覽表〕，其原因：一是等于住房局免費代其招租，而自行招租〔注：仍允許自行招租〕要多花一定的人力和財力；二是列入〔一覽表〕住房的完好度和租金經(jīng)過住房局審定，居民放心，因而來尋租的人數(shù)會大大多于自行招租。5.取得資格的低收入居民者到住房局的接待室，查看〔出租廉租屋一覽表〕，從中找出幾處宜于自己租住的住房。然后，通過〔一覽表〕上的電話與各個房主約定時間前往實地考察，經(jīng)過考察對比，從中選出自己愿意租住的住房。6.居民選定住房后，即與房主按與住房局約定的時間到住房局簽定三家參與的租房合同。其中最重要的一條內(nèi)容是租金的支付。例如，月租金為700美元，居民月收入1000美元，應交租金250美元，則由每月補助450美元。這筆補助由住房局每月通過銀行賬戶撥給房主，如果撥給居民就可能出現(xiàn)有的居民把錢花掉而不交房租的弊端。房主也特別歡迎這一辦法，因為撥給的租金多是“大頭〞，房主只向低收入者收“小頭〞，收租就容易得多。7.廉租屋的補助列入國家財政預算，由按計劃下?lián)芙o各城市，從而保證補助資金的穩(wěn)定和充足。二、兩種廉租屋的比較1.推行公房低租金廉租屋的，每年都要拿出一大筆資金用于建設新廉租屋，還要長期地負擔廉租屋的維修費〔注：低租金往往不敷維修之用〕和使用大量的人力進行管理。而商品房加租金補貼廉租屋則省去了這一大筆新建和維修資金，參加管理的人也少得多。2.公房低租金廉租屋的房主是，租客是居民，如果出現(xiàn)了住房糾紛，就站在居民的對立面，亦即站在矛盾之中，地位很尷尬。而商品房加租金補貼廉租屋則站在矛盾之上，其任務是監(jiān)督房主和居民執(zhí)行住房法規(guī)和雙方簽定的合同，協(xié)調(diào)雙方解決糾紛。3.公房低租金廉租屋雖然包含了大量的社會保障，但是補在暗處，居民看不見有多少補貼。商品房加租金補貼廉租屋則在簽定租房合同時寫明租金多少，居民交多少，補多少。的補貼補在明處，有利于提高的威信和凝聚力。[論文網(wǎng)]4.實行公房低租金廉租屋的國家，住房分成商品房和保障房性質(zhì)有所不同的兩大塊。我們國家有的同仁常說：“市場歸市場，保障歸保障〞。其原因是我們國家也分成性質(zhì)有所不同的兩大塊。而美國廉租屋的租金是市場價，市民交的租金加上補貼也是市場價，就把廉租屋統(tǒng)一納入了市場化、商品化的一條軌道。5.廉租屋的“準出〞，是一項難度很大的工作。特別是我們國家是對最低收入者供應廉租屋，而最低收入線很低。當最低收入者的收入突破其收入線后，其購〔租〕房的經(jīng)濟承受能力仍很薄弱，許多城市當前又沒有銜接他們準出后有房可住的“平臺〞。如果強令其準出，很可能淪為無家可歸者。也就是說，在這個“平臺〞未搭好前，執(zhí)行“準出〞的難度極大。而商品房加租金補貼廉租屋的“準出〞就比較容易。例如，某套廉租屋的月租為700美元，住戶的年收入為24000美元〔注：24000美元為低收入的上限，而每年突破低收入線的多為上限或靠近上限的居民，故用其為例〕，每月交房租500美元，補貼200美元。當這戶居民的收入突破低收入線后〔注：由于衡量收入線以“年〞為單位計算，一般要經(jīng)過連續(xù)較長一段時間的觀察并認定其收入已經(jīng)比較穩(wěn)定才做出變更決定，使得決定比較準確、合理〕，住房局即通知這戶居民不再是低收入者，并召集房主、居民到住房局來修訂合同。如果居民仍愿住這套住房，則與房主訂合同，每月交商品房租700美元，不再補貼。如果居民要到市場上去另覓租屋，則撤消原來三家共同簽定的合同。兩種情況，都符合穩(wěn)妥“準出〞的要求，這也是廉租屋市場化、商品化的一項好處。這里順便指出，美國在推行廉租屋的進程中，曾經(jīng)碰到一個“大難題〞?！岸?zhàn)〞以后，美國刮起了一場建設“大套型住宅風〞。新建的中等收入者住宅的套型，普遍地大于100平方米，并有一部分超過200平方米?！岸?zhàn)〞以前社會上存留的適用于廉租屋的小套型住宅，由于逐步地超過使用年限，每年都會淘汰一批，而“二戰(zhàn)〞以后新建的大套型住宅在轉(zhuǎn)成出租屋后，因其租金高而無法進入廉租屋的行列。其惡果是，在上世紀80、90年代，不少城市逐步出現(xiàn)廉租屋供應不足的“大難題〞。美國面對困難，仍決定堅持實行商品房加租金補貼的辦法。美國有房地產(chǎn)商80多萬個，其中大部分是房地產(chǎn)經(jīng)營商，小部分是開發(fā)商。美國的辦法是，采取優(yōu)惠政策，既鼓勵開發(fā)商在新建住宅時，建設一部分租金在廉租屋上限以下的住宅，又鼓勵房地產(chǎn)經(jīng)營商〔或居民〕購買這些住房用于出租。由于廉租屋采用商品租金，購來的住房用以出租仍能獲得社會平均利潤。又由于是按廉租屋的供應缺口來新建小套型住宅，建成之后一般都能順利出租而不會閑置。由于美國有自己的特點，加上政策比較適當，上世紀末出現(xiàn)于各城市的“大難題〞正逐步得到解決。美國相對地多人少，使得土地相對便宜，特別是城郊土地更便宜。即便有這樣的“適于〞增大套型的原因，但在出現(xiàn)廉租屋不足的困難后，仍使美國認識到新建住房大小套型合理搭配的重要性。我們國家人多地少，中低收入者收入低，更應多建中小套型住宅。三、結(jié)束語在一些國際性住房會議上，不少國家的住房專家都認為，商品房加補貼的廉租屋優(yōu)勝于公房低租金廉租屋。但是，如要大力推行前者，其先決條件是社