上海****置業(yè)策劃有限公司二零零四年四月項(xiàng)目市場(chǎng)研究及市場(chǎng)定位建議多元價(jià)值觀的客戶錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)差異化目標(biāo)集中潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可以把握的成本控制已存在和將來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手思維脈絡(luò)圖宏觀市場(chǎng)分析上海別墅板塊市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析市場(chǎng)建議尋找產(chǎn)品與市場(chǎng)最佳契合點(diǎn)1、尋找競(jìng)爭(zhēng)板塊的特殊性2、開(kāi)拓市場(chǎng)的空白點(diǎn)尋找產(chǎn)品的唯一性錯(cuò)位化的產(chǎn)品市場(chǎng)定位上海別墅宏觀市場(chǎng)分析（一）、總體市場(chǎng)分析2003年上海別墅平均月上漲點(diǎn)數(shù)1.1％，上漲水平略低于中房上海住宅指數(shù)（2％）的水平（二）、供應(yīng)分析2003年：供應(yīng)總量： 359.6萬(wàn)m2占地面積： 1058.3萬(wàn)m2新上市別墅總占地面積： 485萬(wàn)m2平均容積率： 0.342002年：供應(yīng)總量： 540萬(wàn)m2占地面積： 1900萬(wàn)m2平均容積率：0.281、供應(yīng)量分析2、分布區(qū)域分析松江區(qū)閔行區(qū)浦東新區(qū)青浦區(qū)長(zhǎng)寧區(qū)南匯區(qū)嘉定區(qū)徐匯區(qū)奉賢區(qū)普陀區(qū)寶山區(qū)截止03年12月31日止，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市別墅項(xiàng)目區(qū)域分布排行為：1、松江區(qū)：23％2、閔行區(qū)：19％3、浦東新區(qū)：17％4、青浦區(qū)和長(zhǎng)寧區(qū)各占：11％5、南匯區(qū)：8％6、徐匯區(qū)和嘉定區(qū)各占：3％7、普陀區(qū)和奉賢區(qū)各占：2％8、寶山區(qū)：1％3、別墅類(lèi)型分析獨(dú)立式別墅聯(lián)排別墅疊加式別墅雙拼別墅聯(lián)體別墅截止03年12月31日止，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市各類(lèi)別墅市場(chǎng)分額為：1、獨(dú)立式別墅：49％2、聯(lián)體別墅：23％3、雙拼別墅：13％4、疊加式別墅：12%5、聯(lián)排別墅：3％小于150萬(wàn)元：4477(套數(shù))、29(樓盤(pán)個(gè)數(shù))150~300萬(wàn)元：7404(套數(shù))、54(樓盤(pán)個(gè)數(shù))300~500萬(wàn)元：3969(套數(shù))、35(樓盤(pán)個(gè)數(shù))500~1000萬(wàn)元：2986(套數(shù))、20(樓盤(pán)個(gè)數(shù))大于1000萬(wàn)元：861(套數(shù))、8(樓盤(pán)個(gè)數(shù))總計(jì)：19697套、147個(gè)4、在售別墅市場(chǎng)價(jià)格分布2002年上海市別墅客戶分布上海本地外省市港澳臺(tái)外籍2003年上海別墅客戶分布外地外籍上海本地（三）、小結(jié)結(jié)隨著2003年整個(gè)上?！啊皠e墅年”的的影響，別墅墅呈現(xiàn)出持續(xù)續(xù)熱銷(xiāo)的局面面，受這一因因素的持續(xù)效效應(yīng)，預(yù)計(jì)今今年的別墅供供給量將不低低于2003年。別墅需求較旺旺，上海市別別墅的保有量量不斷上升，，從1990年200多萬(wàn)平方米上上升到了2003年1200多萬(wàn)平方米；；獨(dú)立別墅的客客戶來(lái)源是以以非滬籍人士士，上海本地地客源，外地地客戶三分天天下，聯(lián)屋以以及疊加別墅墅主要是以上上海本地客源源為主；客戶對(duì)于別墅墅的認(rèn)識(shí)也發(fā)發(fā)生了變化，，不再簡(jiǎn)單拘拘泥于別墅產(chǎn)產(chǎn)品的簡(jiǎn)單再再?gòu)?fù)制，而是是更注重細(xì)部部產(chǎn)品、景觀觀、生活方式式等的綜合因因素；綜上所述：未未來(lái)一段時(shí)期期內(nèi)，別墅的的供應(yīng)與需求求將維持在平平穩(wěn)狀態(tài)，但但別墅價(jià)格將將穩(wěn)步上升的的趨勢(shì)。上海主要?jiǎng)e墅墅板塊分析趙巷板塊徐涇板塊淀山湖板塊龍東大道沿線滬南公路沿線南六公里沿線佘山板塊松江大學(xué)城板塊莘閔板塊九亭-泗涇板塊上海別墅墅分布布示意圖圖位于318沿線，以文明明遐邇的淀山山湖和朱家角角為依托形成成的特殊的別別墅板塊別墅特征：目目前在售項(xiàng)目目多數(shù)為尾盤(pán)盤(pán)或預(yù)備交房房，以中高檔檔的獨(dú)立別墅墅為主，主力力總價(jià)在500萬(wàn)以下，小區(qū)區(qū)綜合容積率率多數(shù)在0.3左右,其中是上海開(kāi)開(kāi)發(fā)度假型別別墅較早的區(qū)區(qū)域；發(fā)展趨勢(shì)：由由于景觀的稀稀缺性和唯一一性，該地區(qū)區(qū)的開(kāi)發(fā)步伐伐將逐步朝著著高檔型度假假別墅的發(fā)展展方向繼續(xù)發(fā)發(fā)展；1、淀山湖板塊三一八國(guó)道沿沿線盈湖三島佳邸別墅綠洲江南園太陽(yáng)島高爾夫溫泉?jiǎng)e墅國(guó)際華城12345以上別墅項(xiàng)目目共開(kāi)發(fā)占地地面積1754畝物業(yè)形態(tài)分析析目前本地區(qū)別別墅項(xiàng)目多數(shù)數(shù)為尾盤(pán)，以以獨(dú)立別墅為為絕對(duì)主力總價(jià)分析總價(jià)集中在500萬(wàn)以下下，但其中也也有如綠洲江江南園1000萬(wàn)以上/棟的獨(dú)立別別墅代表樓盤(pán)分析析綠洲江南園占地面積：31.8萬(wàn)萬(wàn)平方米建筑面積：5.57萬(wàn)萬(wàn)平方米容積率：0.175小區(qū)組成：共共143棟棟獨(dú)立別墅單套面積：295-645M2花園面積：1000-2000M2目前售價(jià)：?jiǎn)螁蝺r(jià)17000-23000元/M2特色：依依800畝大大淀湖而居，， 獨(dú)棟棟占地面積大大，容積率率小，總價(jià)價(jià)高，是高檔檔 型獨(dú)棟棟別墅的代表表2、趙巷板塊依托A9趙巷出口的這這一先天優(yōu)勢(shì)勢(shì)，即將形成成的中高檔的的別墅區(qū)；別墅特征：該該板塊是由青青浦區(qū)政府全全新規(guī)劃的重重點(diǎn)別墅區(qū)，，目前該地區(qū)區(qū)多數(shù)樓盤(pán)尚尚在前期規(guī)劃劃中，依賴于于淀浦河的水水景資源，規(guī)規(guī)劃成特色的的水景別墅聚聚積區(qū)；案例：中海翡翡翠湖岸、古古北佘山國(guó)際際別墅、恒聯(lián)聯(lián)名人世家；；發(fā)展趨勢(shì)：趙趙巷特色別墅墅區(qū)共計(jì)規(guī)劃劃8570畝用地為別墅墅用地，目前前這一地區(qū)目目前大量的土土地已被批租租，且多數(shù)已已進(jìn)入待開(kāi)發(fā)發(fā)狀態(tài)，并且且隨著整個(gè)開(kāi)開(kāi)發(fā)用地的向向南推進(jìn)，該該板塊將與松松江的佘山板板塊自然連接接在一起，形形成大片的中中高檔別墅板板塊聚集區(qū)。。古北佘山國(guó)際際別墅上海德天置業(yè)業(yè)地塊恒聯(lián)名人世家家上海祥逸置業(yè)業(yè)地塊中海翡翠湖岸岸國(guó)中水景休閑閑度假村總規(guī)劃用地：：8570畝畝，劃分了將將近15個(gè)別別墅地塊，進(jìn)進(jìn)度最快的將將于04年4月底開(kāi)盤(pán)古北佘山國(guó)際際別墅恒聯(lián)名人世家家超大型會(huì)所：超市、銀行、、餐廳國(guó)中水景度假假村中海翡翠湖岸岸綠地集團(tuán)凱迪企業(yè)具體布局北部：主要分布在方方松公路的東東西兩側(cè)，這這些地塊的招招投標(biāo)較早，，目前地塊已已開(kāi)始動(dòng)工或或是項(xiàng)目結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂，容積積率均低于0.3，產(chǎn)品品以低密度的的獨(dú)幢別墅為為主，價(jià)格也也都在萬(wàn)元以以上。南部：南部地塊2003年年底底才開(kāi)始招標(biāo)標(biāo)，推出的兩兩個(gè)地塊容積積率都在0.5左右。剩剩余待開(kāi)發(fā)用用地容積率也也控制在0.5左右，容容積率決定了了這些地塊將將開(kāi)發(fā)獨(dú)幢、、雙拼、聯(lián)排排等混合型的的別墅。已確定項(xiàng)目趙巷別墅板塊塊的供應(yīng)量預(yù)預(yù)計(jì)應(yīng)在200-260萬(wàn)平方米，，以上已確定的的項(xiàng)目的總供供應(yīng)量約為64.4萬(wàn)平平方米。中海翡翠湖岸占地面積： 40萬(wàn)平方米建筑面積： 8.5萬(wàn)平方米容積率： 0.238小區(qū)組成： 218棟獨(dú)立別墅單套面積： 300-580M2花園面積： 400-1200M2開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 04年5月目前報(bào)價(jià)： 單價(jià)價(jià)12000-15000元/M2特色： 水景休休閑特色代表樓盤(pán)分析古北佘山國(guó)際別墅墅占地面積： 27.73萬(wàn)平方米米建筑面積： 6.93萬(wàn)平方米容積率： 0.25小區(qū)組成： 190棟獨(dú)立別墅單套面積： 250-460M2花園面積： 400-1500M2開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 04年6月上旬目前報(bào)價(jià)： 預(yù)計(jì)計(jì)單價(jià)10000多元/M2特色： 居住+旅游度假型別墅墅恒聯(lián)名人世家占地面積： 26萬(wàn)平方米建筑面積： 6.5萬(wàn)平方米容積率： 0.25小區(qū)組成： 150棟獨(dú)立別墅單套面積： 300-400多M2花園面積： 500-1400M2開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 04年5月目前報(bào)價(jià)： 預(yù)計(jì)計(jì)單價(jià)10000 元/M2特色： 中式江江南園林 風(fēng)格格小結(jié)：該板塊地理位置優(yōu)優(yōu)越（A9公路第一下匝道口口），路網(wǎng)交通通相當(dāng)便捷，南面面為上海唯一的國(guó)國(guó)家級(jí)佘山旅游度度假區(qū)，西側(cè)為淀淀山湖旅游度假區(qū)區(qū)，居住與度假功功能均較為凸出；；趙巷特色別墅板塊塊是由青浦政府統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開(kāi)開(kāi)發(fā)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，，大型公共綠地，，休閑度假村、學(xué)學(xué)校等都由政府在在先前規(guī)劃的指定定位置配備，避免免了區(qū)域建設(shè)造成成的資源浪費(fèi)，并并且保證了建后的的經(jīng)營(yíng)性問(wèn)題；趙巷板塊在分為兩兩北兩個(gè)板塊，北北部地區(qū)以中高檔檔的純獨(dú)立別墅為為主，容積率基本本都在0.25以下，南部地區(qū)規(guī)規(guī)劃容積率在0.5左右，由于容積率率相差近一倍，南南部地區(qū)的別墅產(chǎn)產(chǎn)品與北部地區(qū)會(huì)會(huì)有一定的差異性性，以混合型的產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，預(yù)預(yù)計(jì)其為中檔市場(chǎng)場(chǎng)定位，上市時(shí)間間最早為明年上半半年。是虹橋和古北的延延伸，大西郊的延延續(xù)，依托滬青平平公路發(fā)展擁有大都會(huì)、銀濤濤、草原三個(gè)高爾爾夫球場(chǎng)和馬場(chǎng)，，形成了中高檔別別墅的聚集地良好的交通狀況：：滬青平公路，318國(guó)道，虹橋機(jī)場(chǎng)，，外環(huán)線配套設(shè)施齊全：國(guó)國(guó)際學(xué)校眾多，生生活設(shè)施齊全別墅發(fā)展：早期聯(lián)聯(lián)排為主，目前主主要為獨(dú)立代表物業(yè)：早期擁?yè)碛芯檬挛鹘蓟▓@園、亞洲花園、安安盛杉莊等；近期的代表九溪十十八島、居禮、長(zhǎng)長(zhǎng)堤花園、湖畔佳佳苑等；板塊概述3、徐涇板塊居禮西郊九溪十八島銀濤高爾夫金水灣西郊美林館西郊大公館豪都國(guó)際花園湖畔佳苑麗都別墅長(zhǎng)堤花園大豪山林綠波花園西郊園中園瑞虹西郊花園西郊紫郡本案本案居禮瑞虹西郊花園西郊紫郡形態(tài)和價(jià)格分布產(chǎn)品形態(tài)從周邊的別墅供給給情況分析，獨(dú)立立別墅占到近8成成，而獨(dú)立與雙拼拼的混合型產(chǎn)品僅僅占到15%，說(shuō)說(shuō)明該區(qū)域是一個(gè)個(gè)以獨(dú)立別墅為主主導(dǎo)供應(yīng)的板塊市市場(chǎng)。以五百萬(wàn)以上的高高檔別墅為主價(jià)格分析周邊二手別墅價(jià)格格周邊早期的二手聯(lián)聯(lián)排別墅的售價(jià)在在8000-9000元左右，獨(dú)獨(dú)立別墅的拋盤(pán)價(jià)價(jià)在13000-15000元之之間。容積率分析該地區(qū)的綜合容積積率多集中于0.2-0.4的區(qū)區(qū)間內(nèi)，區(qū)域供給給的個(gè)案多以中高高檔產(chǎn)品為主；供應(yīng)面積分析別墅形式獨(dú)立聯(lián)體供應(yīng)面積260-900205-261集中面積320-380225-240單位：平方米獨(dú)立別墅集中于320-380之之間，聯(lián)排別墅集集中于225-240之間；代表樓盤(pán)分析居禮占地面積： 10萬(wàn)平方米建筑面積： 2.3萬(wàn)平方米容積率： 0.23小區(qū)組成： 72棟獨(dú)立別墅單套面積： 274-591M2綠化率： 70％％尾盤(pán)價(jià)格： 9000-13000元/M2交房時(shí)間： 03年6月特色： 是徐涇涇板塊目前唯一的的現(xiàn)代風(fēng)格別墅，，且定位為投資型型別 墅，現(xiàn)現(xiàn)租賃狀況非常好好，租賃價(jià)格是周周邊別墅項(xiàng)目的兩兩倍 左右。。九溪十八島占地面積： 33.3萬(wàn)平方米建筑面積： 8.3萬(wàn)平方米容積率： 0.25小區(qū)組成： 一期期142棟獨(dú)立別別墅二期56棟獨(dú)立別別墅單套面積： 350-650M2花園面積： 500-2000M2尾盤(pán)價(jià)格： 12000-22000元/M2交房時(shí)間： 03年4月特色： 是徐涇涇板塊目前體量最最大的項(xiàng)目，水域域面積達(dá)3萬(wàn)平方方米， 水景資資源豐富且優(yōu)美，，且產(chǎn)品上較在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。西郊紫郡占地面積：： 17.3萬(wàn)平方方米建筑面積：： 9.96萬(wàn)平方方米容積率：0.57小區(qū)組成：： 共148棟獨(dú)立立別墅單套面積：： 270-800M2花園面積：： 400-1000M2開(kāi)盤(pán)時(shí)間：： 03年年12月27日交房日期：： 05年年3月價(jià)格：一一期9000-12000元/M2，預(yù)計(jì)二期期10000元/M2左右銷(xiāo)售率：共共分三期期開(kāi)發(fā)，一一期銷(xiāo)售率率100％％，二期未未開(kāi)盤(pán)環(huán)水島語(yǔ)綠綠波花園占地面積：： 20萬(wàn)萬(wàn)平方米建筑面積：： 5.7萬(wàn)平方米米容積率：0.29小區(qū)組成：： 36棟棟獨(dú)立別墅墅8戶雙拼別別墅單套面積：： 228-473M2花園面積：： 800-1500M2開(kāi)盤(pán)時(shí)間：： 一期02年9月月6日交房日期：： 03年年6月價(jià)格：均均價(jià)7600元/M2銷(xiāo)售率：共共分三期期開(kāi)發(fā)，一一期、二期期銷(xiāo)售率100％，，三期未開(kāi)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商規(guī)模(萬(wàn)m2）推出日期地址泰星別墅三期泰星房產(chǎn)1.362004年徐涇鎮(zhèn)七號(hào)地塊綠波花園三期信力房產(chǎn)未定2004.下半年徐涇鎮(zhèn)前元路222號(hào)銀濤高爾夫別墅三期銀濤高爾夫占地650畝未定滬青平公路2222號(hào)瑞虹西郊花園（暫名）大地房產(chǎn)4.42004.6徐涇鎮(zhèn)麗都別墅二期國(guó)偉置業(yè)0.52004下半年****路428號(hào)徐涇板塊潛潛在供應(yīng)量量分析預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)內(nèi)潛在的供供應(yīng)量（包包括本項(xiàng)目目在內(nèi)）將將在35-40萬(wàn)平平方米左右右，區(qū)域放放量仍然較較大；板塊特征及及發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)特點(diǎn)：徐涇鎮(zhèn)目前前的別墅供供應(yīng)量主要要集中在****路路沿線和318國(guó)道道沿線，別別墅案量排排布比較密密集；由于該板塊塊是虹橋和和古北別墅墅帶的延伸伸段，別墅墅區(qū)形成較較全，目前前已相當(dāng)成成熟，中高高檔別墅的的區(qū)域形象象已深入人人心；板塊開(kāi)發(fā)較較早，與鄰鄰近新形成成的趙巷板板塊相比，，交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)設(shè)施較差差，環(huán)境較較為雜亂，，配套重復(fù)復(fù)建設(shè)，資資源嚴(yán)重浪浪費(fèi)；發(fā)展趨勢(shì)：：從整個(gè)西南南部別墅板板塊的發(fā)展展來(lái)看，將將曾現(xiàn)出梯梯級(jí)劃分的的一個(gè)狀勢(shì)勢(shì)：九亭-莘閔板塊塊仍將以經(jīng)經(jīng)濟(jì)型別墅墅為主導(dǎo)的的中檔別墅墅群，本項(xiàng)項(xiàng)目所在的的徐涇板塊塊將和新起起的趙巷板板塊繼續(xù)定定格于中高高檔的板塊塊，而佘山山板塊將獨(dú)獨(dú)霸高檔別別墅區(qū)的地地位。三一八國(guó)道道別墅市場(chǎng)場(chǎng)小結(jié)1、淀山湖板塊塊主要是以以旅游度假假型功能為為核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的的別別墅板塊；；2、徐涇板板塊作為老老虹橋地區(qū)區(qū)的延伸段段，已形成成中高檔別別墅的聚集集區(qū)；3、目前前的別墅墅市場(chǎng)中中最為關(guān)關(guān)注的是是青浦的的趙巷板板塊，其其由于相相對(duì)地理理位置較較佳，統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃，資源源合理調(diào)調(diào)配，形形成了別別墅市場(chǎng)場(chǎng)中的““古北效效應(yīng)”；；對(duì)周邊邊區(qū)域的的別墅板板塊開(kāi)發(fā)發(fā)有較大大的牽制制作用；；4、目前前徐涇、、趙巷、、淀山湖湖三個(gè)板板塊已形形成了各各具鮮明明特色的的別墅板板塊群，，但依時(shí)時(shí)間界定定，趙巷巷別墅板板塊作為為別墅開(kāi)開(kāi)發(fā)中的的新生力力量擁有有無(wú)可比比擬的諸諸多利好好因素；；項(xiàng)目思考考：在別墅板板塊特征征較為分分明的今今天，如如何把握握徐涇地地區(qū)自身身較為成成熟的板板塊特征征，錯(cuò)位位化地避避開(kāi)趙巷巷“古北北效應(yīng)””，抓住住產(chǎn)品個(gè)個(gè)性化的的一面，，將成為為本項(xiàng)目目立足于于市場(chǎng)的的關(guān)鍵。。項(xiàng)目分析析1、項(xiàng)目目概述項(xiàng)目位置置概況：：東臨****路路西至嘉金金高速公公路南近滬青青平高速速公路北靠西郊郊九溪十十八島本案地塊滬青平高速公路高涇路嘉金高速公路2、項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)建設(shè)用地地面積：：383005M2總建筑面面積：106028M2容積率：：0.3建筑密度度：12.2%綠化率：：58％％總戶數(shù)：：290戶3、交通通概況周邊三面面臨路，，出行方方便****路目前前路面情情況較差差，滬青青平高速速公路的的中春春路段車(chē)車(chē)流較慢慢，特別別是上下下班時(shí)間間項(xiàng)目西、、南均臨臨高速公公路，但但并無(wú)匝匝道口，， 增加加了出行行的時(shí)間間；配套主要要依托區(qū)區(qū)域：徐涇板塊塊別墅區(qū)區(qū)；虹橋商業(yè)業(yè)圈；七寶商業(yè)業(yè)圈；徐涇鎮(zhèn)中中心商業(yè)業(yè)圈；項(xiàng)目?jī)?nèi)部部的配套套規(guī)劃。。4、生活活配套概概況項(xiàng)目S.W.O.T分分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)Strength上海目前前別墅市市場(chǎng)呈現(xiàn)現(xiàn)供需兩兩旺的態(tài)態(tài)勢(shì)；徐涇別墅墅板塊為為虹橋和和古北地地區(qū)的延延伸段，，區(qū)域較較為成熟熟，中高高檔別墅墅產(chǎn)品的的區(qū)域形形象已形形成；基地內(nèi)有有一天然然河道——蟠龍灣縱縱穿整個(gè)個(gè)小區(qū),為別墅的的水景營(yíng)營(yíng)造提供供了塑材材；項(xiàng)目位于于北側(cè)為為****路、、滬青平平公路沿沿線，南南側(cè)與西西側(cè)為A9(延安西路路延伸段段）和嘉嘉金高速速公路，，交通布布局較為為理想；；項(xiàng)目離虹虹橋機(jī)場(chǎng)場(chǎng)較近，，提供了了空中出出行便捷捷性；項(xiàng)目劣勢(shì)勢(shì)Weakness項(xiàng)目所處處的****路路別墅小小區(qū)與廠廠房混建建，且均均已成型型，區(qū)域域整體形形象不佳佳；徐涇板塊塊南側(cè)雖雖為A9國(guó)道（第第一匝道道口位于于趙巷））和嘉金金高速公公路，但但并無(wú)上上下匝道道口，與與中心城城區(qū)的絕絕對(duì)距離離并無(wú)縮縮短；項(xiàng)目的基基地較不不規(guī)則，，且兩面面臨高速速公路，，在規(guī)劃劃布局上上有一定定難度；；南側(cè)的兩兩條高速速公路建建成后將將對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目有非非常明顯顯的干擾擾；項(xiàng)目機(jī)遇遇Opportunity上海經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平正正處于高高速發(fā)展展時(shí)期，，為別墅墅市場(chǎng)培培育了大大批的客客戶層，，隨著經(jīng)經(jīng)濟(jì)的持持續(xù)發(fā)展展，這一一階層正正在逐步步壯大；；隨著2003年SARS事件之后后，多數(shù)數(shù)人居住住習(xí)慣發(fā)發(fā)生了改改變，近近郊低密密度住宅宅逐漸成成為了首首選；隨著市中中心城區(qū)區(qū)的房?jī)r(jià)價(jià)持續(xù)增增漲，近近郊的低低密度住住宅成為為了最佳佳的替代代品，項(xiàng)項(xiàng)目擁有有潛在的的市場(chǎng)機(jī)機(jī)遇；項(xiàng)目威脅脅Threats徐涇板塊塊貯藏著著大量的的潛在新新盤(pán)供應(yīng)應(yīng)量、以以及周邊邊樓盤(pán)后后續(xù)盤(pán)都都將對(duì)本本項(xiàng)目帶帶來(lái)一定定的市場(chǎng)場(chǎng)沖擊；；上房集團(tuán)團(tuán)在九亭亭鎮(zhèn)與徐徐涇鎮(zhèn)交交界處共共批地1500畝（地塊塊屬于九九亭鎮(zhèn)）），目前前產(chǎn)品未未定，這這對(duì)于本本項(xiàng)目擁?yè)碛芯薮蟠蟮臎_擊擊力（見(jiàn)見(jiàn)下頁(yè)））；趙巷板塊塊南側(cè)的的項(xiàng)目與與本項(xiàng)目目的有較較大的同同質(zhì)性，，但其規(guī)規(guī)模性和和規(guī)劃前前瞻性要要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好好于本項(xiàng)項(xiàng)目，成成為本項(xiàng)項(xiàng)目最大大的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)區(qū)域；；隨著市政府關(guān)關(guān)于為高價(jià)房房地產(chǎn)“降溫溫”的相關(guān)政政策相繼出臺(tái)臺(tái)，將對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目造成一定定的沖擊，并并且使一部分分投資客的投投資熱情受到到影響；趙巷板塊200-260萬(wàn)平方米米九亭板塊1500-2000畝地地左右徐涇板塊30-40萬(wàn)平方米本項(xiàng)目周邊潛在供應(yīng)應(yīng)量分析綜述目前上海整個(gè)個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境境較佳，為本本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)實(shí)的外部基礎(chǔ)礎(chǔ)；項(xiàng)目面臨著周周邊區(qū)塊潛在在供應(yīng)量的激激烈競(jìng)爭(zhēng)，不不確定市場(chǎng)因因素也較多，，如何選擇最最佳錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的產(chǎn)品、投投放的最佳市市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)和獨(dú)獨(dú)特的企劃思思路，是本項(xiàng)項(xiàng)目成功的關(guān)關(guān)鍵。經(jīng)營(yíng)的前瞻性性+準(zhǔn)確的市市場(chǎng)定位+優(yōu)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品+出奇制勝的的營(yíng)銷(xiāo)策略尚佳的口碑+品牌效應(yīng)市場(chǎng)定位X決策基礎(chǔ)宏觀大環(huán)境Y決策基因****策劃F1線：判斷F2線：創(chuàng)新本項(xiàng)目市場(chǎng)定位策劃板塊分析產(chǎn)品類(lèi)型區(qū)位板塊特殊因素地塊現(xiàn)狀水景資源容積率總占地面積總建筑面積價(jià)格單套建筑面積單套占地面積花園面積項(xiàng)目容積率分分析本項(xiàng)目規(guī)劃容容積率為0.3，處于中中高檔與中檔檔產(chǎn)品之間，，產(chǎn)品定位于于中高檔與中中檔產(chǎn)品，應(yīng)應(yīng)把握住市場(chǎng)場(chǎng)的差異化因因素；區(qū)域已經(jīng)形成了中高檔別墅的聚居群其位置及面積可以塑造出精品住宅產(chǎn)品為區(qū)域內(nèi)較為稀缺性的低容積率的多體態(tài)別墅小區(qū)具備了開(kāi)發(fā)“中高檔別墅”的條件容積率指標(biāo)符合中高檔別墅開(kāi)發(fā)的要求有可供利用的充足的外部資源可供塑造產(chǎn)品分析從以上數(shù)據(jù)可可以看出，項(xiàng)項(xiàng)目已經(jīng)具備備區(qū)域開(kāi)發(fā)中中高檔產(chǎn)品的的先決條件本項(xiàng)目是目前前板塊內(nèi)潛在在開(kāi)發(fā)量最大的一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目1.與其他容積率率相近似樓盤(pán)盤(pán)的產(chǎn)品多為純純獨(dú)立別墅2.4..6.區(qū)域內(nèi)缺乏較較有特色的雙雙拼別墅3.目前已售完的的項(xiàng)目其主要要所面臨的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手是區(qū)域內(nèi)的的4.區(qū)域板塊內(nèi)與與本項(xiàng)目技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)相同的項(xiàng)目不不多，且多已已售完；競(jìng)爭(zhēng)性較小5.3.項(xiàng)目與區(qū)域板板塊內(nèi)比較從板塊內(nèi)的市市場(chǎng)分析，客客觀上要求本本項(xiàng)目不僅僅僅局限于板塊塊內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，還要與與鄰近的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)板塊相比較較；******

位于A9公路的第一匝道口，往返于市區(qū)較為便捷；趙巷板塊統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，形成了別墅中的“古北效應(yīng)“，綜合品質(zhì)得到了極大的拉升；目前板塊內(nèi)尚無(wú)生活配套設(shè)施，但區(qū)域內(nèi)已有詳盡的規(guī)劃，且南側(cè)還有規(guī)劃中的高檔配套商服；板塊的發(fā)展趨勢(shì)是向南部的佘山地區(qū)，將會(huì)形成上海最大的高檔別墅區(qū)；趙巷板塊徐涇板塊競(jìng)爭(zhēng)板塊市場(chǎng)場(chǎng)分析區(qū)域比較交通依賴于318國(guó)道和和延安路中春春路匝道口，，高峰時(shí)段較較為擁擠，出出行能力相對(duì)對(duì)較弱；徐涇板塊是老老虹橋的延伸伸，自然形成成，因此規(guī)劃劃與趙巷相比比較差，但已已形成較為成成熟的中高檔檔別墅聚居區(qū)區(qū)；該區(qū)域生活配配套主要依托托于七寶、虹虹橋地區(qū)，區(qū)區(qū)域內(nèi)尚無(wú)具具體規(guī)劃；板塊目前已自自然與虹橋、、古北地區(qū)形形成了上海較較有特色的中中高檔別墅聚聚集區(qū)；定位分析競(jìng)爭(zhēng)板塊小結(jié)結(jié)

徐涇板塊與中心城區(qū)的相對(duì)距離要優(yōu)于趙巷板塊，但絕對(duì)距離不及趙巷地區(qū)；趙巷板塊在規(guī)劃布局上要優(yōu)于徐涇板塊；趙巷板塊在資源利用上優(yōu)于徐涇板塊；在目前的情況下，徐涇地區(qū)的商業(yè)配套要優(yōu)于趙巷板塊；趙巷板塊統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，兩北兩側(cè)的目標(biāo)群體完全不同，避免了板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)其它板塊的開(kāi)發(fā)具有較強(qiáng)的牽制作用；而這樣的布局是徐涇板塊所不及的；差異點(diǎn)選擇錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)是本板塊項(xiàng)目尋找目標(biāo)市場(chǎng)的必由出路市場(chǎng)定位建建議：西郊新型中中高檔產(chǎn)品品的領(lǐng)跑者者以全新的Villa和Townhouse的別墅精品主導(dǎo)市場(chǎng)定位詮釋通過(guò)定位分分析得出，，結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目的各種種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)，本項(xiàng)目目應(yīng)有較高高的市場(chǎng)立立意，定位位于區(qū)域中中高檔產(chǎn)品品；本項(xiàng)目位于于整個(gè)大西西郊的概念念中，西郊郊的中高檔檔形象已深深入人心，，既強(qiáng)勢(shì)了了本項(xiàng)目的的地域特征征，又為產(chǎn)產(chǎn)品樹(shù)立了了較高的品品質(zhì)；區(qū)域原中高高檔產(chǎn)品均均鎖定于獨(dú)獨(dú)立別墅，，產(chǎn)品形態(tài)態(tài)較為單一一，已經(jīng)形形成了區(qū)域域產(chǎn)品突破破的瓶頸，，本案應(yīng)推推陳出新以以多形態(tài)的的產(chǎn)品引領(lǐng)領(lǐng)新的市場(chǎng)場(chǎng)；本產(chǎn)品以全全新的Villa和Townhouse的精品別墅進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)，，以區(qū)域新新型化的中中檔產(chǎn)品，，走錯(cuò)位化化的市場(chǎng)道道路；本項(xiàng)目目前前最大的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是是趙巷板塊塊群，按照照其北塊容容積率為0.25以下，而南南側(cè)則控制制在0.5左右，本項(xiàng)項(xiàng)目如果以以單一性的的產(chǎn)品沖擊擊市場(chǎng)，會(huì)會(huì)形成本項(xiàng)項(xiàng)目受到南南北塊的集集中打壓，，所以項(xiàng)目目應(yīng)選擇錯(cuò)錯(cuò)位化的定定位入市；；另外由于于該板塊南南塊地區(qū)的的入市時(shí)機(jī)機(jī)與本項(xiàng)目目會(huì)有同期期性的可能能，本項(xiàng)目目應(yīng)將選擇擇優(yōu)于南側(cè)側(cè)的規(guī)劃來(lái)來(lái)取悅市場(chǎng)場(chǎng)；***九溪十八島麗都別墅湖畔佳苑西郊美林館西郊紫郡居禮安盛景園******************案名產(chǎn)品唯一性面積控制較為合理，經(jīng)濟(jì)型別墅以單體特色產(chǎn)品和水景布局為個(gè)案特征超出區(qū)域供給特征大面積戶型特色環(huán)水島嶼與江南園林布局區(qū)域唯一性投資型產(chǎn)品高密度、高容積率的稀有純獨(dú)棟別墅依托其前期成熟的社區(qū)環(huán)境錯(cuò)位化分析析在房型面積積上“去脂脂”，以面面積來(lái)控制制總價(jià)借鑒性錯(cuò)位性不做規(guī)模較大的水景，以細(xì)部的精