建設項目全過程成本管理2009年12月9日內容提要一、整體思路和基本原則二、設計階段成本控制思路與方法三、招標階段成本控制思路與方法四、施工階段成本控制思路與方法五、結算階段成本控制思路與方法六、建安造價以外的其他成本項目控制要點七、如何發(fā)揮造價咨詢公司的作用八、綜合建議一、整體思路和基本原則1、對于商業(yè)開發(fā)項目，最終的目的是利潤最大化。增加利潤的途徑和方式不外乎開源和節(jié)流，節(jié)流比開源對于利潤的貢獻更大2、成本管理和控制的終極目的就是節(jié)流3、構成項目成本的所有因素都應納入成本控制的范疇，所以成本管理的對象必須是項目全成本。對于銷售項目，包括從拿地到清盤的所有成本；對于持有項目，還包括運營成本4、成本科目的劃分及歸類非常重要，體現全成本，不遺漏、不重復、不交叉，并與公司成本管理的責任體系相匹配，與控制手段相兼容一、整體思路和基本原則5、因為對象是全成本，所以項目成本管理和控制必然是全過程的6、習慣上分為四個階段：設計階段（方案設計至招標圖完成）、招標階段（招標圖紙完成至簽約開工）、施工階段（開工至竣工）和結算階段（竣工至結算完成），其中招標階段的分包招標和采購招標與施工階段在時間上有重復。不同階段的控制重點、方法和手段有差異7、上述各階段，時間越靠前，其成本控制的重要性和控制空間越大，如失控，則禍害也越大一、整體思路和基本原則8、因為是全成本、全過程，所以必然是全員的。項目成本管理不是某個部門的獨立責任，更不是個人英雄表現。參與項目的每個人的觀念、思路和行為都直接或間接地與影響或決定項目的最終實際成本9、成本計劃無比重要，必須在項目的最初就要編制成本計劃，并且貫穿于項目的整個過程。以建安造價成本計劃為例，設計階段作為限額設計的控制依據；招標階段作為限額招標和簽約的控制依據；施工階段作為設計變更和調價的控制依據；結算階段作為成本控制后評估的依據10、后面的內容重點討論項目建安造價管理與控制二、設計階段成本控制思路與方法1、設計階段是建安成本控制最重要、最根本的階段2、基本思路：項目初步策劃和定位（方案）→投資估算→初步合約規(guī)劃→成本計劃→限額設計→造價估算與成本計劃對比→反饋、調整和優(yōu)化3、重點和目標：設計本身合理并足夠優(yōu)化投資估算合理反映項目策劃和定位成本計劃完整、科學、合理、可行設計圖紙反映的造價在成本計劃以內圖紙質量到位，減少施工過程中的變更因素二、設計階段成本控制思路與方法4、本質：花最少的錢實現既定功能和品質，或者，花既定的錢獲得最好的功能和品質——追求資金價值的最大化5、關于項目初步策劃和定位（方案）。根據項目地塊特點、規(guī)劃控制條件、產品定位、銷售對象及市場情況，策劃并決定項目的基本方案，包括規(guī)模、整體規(guī)劃、基本結構形式、主要系統設置和配置、主要材料設備檔次。上述方案是投資估算的基礎和依據。也是項目初期的基本決策二、設計階段成本控制思路與方法6、關于投資估算投資估算與技術條件同時存在才有意義投資估算的構成應與公司成本體系中的成本科目一一對應投資估算中應留出足夠的預留金額最理想的情況是項目竣工結算總金額無限負接近投資估算二、設計階段成本控制思路與方法7、關于（建安）成本計劃。成本計劃只是投資估算的另外一種表現形式，將投資估算中的建安造價合理分解到以后將要簽署的各個合同項下。投資估算和成本計劃都必須由公司高層嚴肅、審慎、及時批準8、為了得到成本計劃，必須先解決整個項目到底會簽多少個合同？簽哪些合同？此即項目的初步合約規(guī)劃（詳情后述）9、關于限額設計。在設計合同中真正明確限額設計責任、造價額度及獎罰條款；建立設計階段成本控制的工作機制；留出足夠的時間二、設計階段成本控制思路與方法10、不同階段的設計圖紙具備后，對其進行成本測算，并與成本計劃進行對比，根據對比結果，調整并優(yōu)化設計。除非萬不得已，不要輕易修改成本計劃11、設計的調整和優(yōu)化不僅針對圖紙本身，更包括相關技術條件12、上述過程循環(huán)往復，直至完成施工圖設計，此后進入招標階段三、招標階段成本本控制思路與方法法1、招標階段是建安安成本控制最現實實、最有效的階段段2、合約規(guī)劃中包含含的每個合同的合合同價格是通過招招標確定的3、招標階段與成本本管理有關的重點點環(huán)節(jié)：項目招標采購策劃劃招標文件工程量清單技術條件清標合同簽署三、招標階段成本本控制思路與方法法4、本質：通過真正的競爭獲獲得優(yōu)惠的價格通過招標獲得一份份好的合同5、關于項目招標采采購策劃合約規(guī)劃招標進度計計劃招標方式合同形式計量計價方方式招標控制價價格（攔標標價）三、招標階階段成本控控制思路與與方法6、關于合約約規(guī)劃理由：設計計限制、壟壟斷、專業(yè)業(yè)性、施工工總承包單單位的局限限性表現形式：：直接發(fā)包包、直接采采購、指定定分包、指指定供應、、總包自行行施工等五五類合同關系基本原則：：考慮設計計狀況、考考慮競爭、、勿過于零零碎、不重重復、不遺遺漏7、關于招標標文件。其其本質和重重要性在于于：是日后合同同的基礎決定了項目目施工過程程中項目管管理的游戲戲規(guī)則三、招標階階段成本控控制思路與與方法8、關于招標標文件中的的技術條件件往往被忽視視但卻非常重重要，直接接決定了合合同價格，，甚至直接接指向某個個特定品牌牌（特別是是分包和材材料設備采采購招標））到底由誰來來編寫9、關于合同同形式總價合同單價合同費率合同三、招標階階段成本控控制思路與與方法10、關于計量量計價原則則清單體系定額體系11、關于招標標控制價格格必須限額招招標限額招標的的攔標價與與成本計劃劃的關系12、關于工程程量清單清單列項與與招標文件件約定的招招標范圍一一致忌漏項量差風險如如何處理三、招標階階段成本控控制思路與與方法13、關于清標標什么是清標標？為何要清標標？清什么？何時清？清標結果如如何使用？？14、關于合同同招標的目的的是為了簽簽署合同合同應當承承載招標的的全部有效效成果以招標文件件和中標人人的投標文文件為基礎礎三、招標階階段成本控控制思路與與方法15、值得思考考的問題：到底什么么樣的合同同算得上是是一份好的的合同？16、招標的靈靈魂在于競競爭17、招標階段段結束后，，項目的建建安成本基基本大局已已定四、施工階階段成本控控制思路與與方法1、施工階段段在各階段段中時間最最長，也最最容易得到到重視，但但實際效果果已經非常常有限2、重點環(huán)節(jié)節(jié)和程序：：變更索賠政府部門的的無端干預預市場波動風風險合同約定的的其他價格格調整因素素成本定期動動態(tài)報告四、施工階階段成本控控制思路與與方法3、關于變更更變更是施工工階段對成成本影響最最大的因素素大部分變更更來源于設設計圖紙的的缺陷剩下的基本本源自各級級領導不斷斷變幻的想想法變更對造價價的影響應應隨時發(fā)生生隨時解決決圖紙變化的的清晰管理理四、施工階階段成本控控制思路與與方法4、關于市場場波動風險險不可控完全轉嫁給給承包人確確實有問題題5、關于成本本定期動態(tài)態(tài)報告施工過程中中，項目實實際成本不不斷變化所以需要定定期給予動動態(tài)報告讓決策者在在每時每刻刻都清楚項項目實際成成本的變化化情況實際成本與與成本計劃劃的對比作作為動態(tài)決決策的重要要依據五、結算階階段成本控控制思路與與方法1、除非施工工過程中發(fā)發(fā)生的問題題都沒有及及時解決，，否則結算算階段基本本屬于實際際成本的事事后計算，，已經不存存在主動控控制成本的的有效機會會2、結算實際際上是施工工階段相關關工作的延延續(xù)和匯總總3、結算是以以合同為單單位，每個個合同履行行完畢后即即可結算，，并非等竣竣工才能結結算4、每個合同同的結算金金額的匯總總即為整個個項目的竣竣工結算，，所以并不不存在所謂謂的單獨的的竣工結算算工作5、在結算階階段，更有有意義的事事情可能就就剩下事后后的總結，，包括成功功的經驗和和失敗的教教訓六、建安以以外的其他他成本項目目控制要點點1、除無法控控制的成本本項目（如如土地成本本、政府收收費、稅金金等）以外外，也應引引入成本計計劃，避免免花到哪兒兒算哪兒，，根據成本本計劃去控控制開支2、成本計劃劃之前應先先有方案，，形成方案案的過程其其實就是項項目決策的的過程。如如銷售成本本、財務成成本3、對于很多多成本項，，優(yōu)秀、合合理的方案案是成本優(yōu)優(yōu)化的基礎礎，而充分分的競爭是是獲得優(yōu)惠惠的有效手手段4、企業(yè)內部部的良好組組織機構、、合理分工工及協調一一致是公司司有效成本本體系的重重要組成部部分七、如何發(fā)發(fā)揮造價咨咨詢公司的的作用一個好的造造價咨詢公公司應該能能幫業(yè)主做做些什么？？1、設計階段段是實際階段段成本控制制機制的重重要組成部部分編制投資估估算編制成本計計算針對不同深深度的設計計圖紙測算算成本并在在與成本計計劃對比后后及時反饋饋差異提出設計優(yōu)優(yōu)化和降低低成本的建建議提供類似項項目的實際際成本數據據七、如何發(fā)發(fā)揮造價咨咨詢公司的的作用2、招標階段段協助業(yè)主進進行招標采采購整體策策劃提出合約規(guī)規(guī)劃意見編制招標文文件編制工程量量清單編制標底并并落實限額額招標清標合同組卷并并交底七、如何發(fā)發(fā)揮造價咨咨詢公司的的作用3、施工階段段和結算階階段合同管理資金使用計計劃管理變更管理索賠管理合同價格調調整管理支付管理成本動態(tài)報報告合同結算及及項目竣工工結算八、綜合建建議1、全員的成成本意識和和觀念2、領導真正正重視3、良好的組組織機構及及清晰的職職責分工，，尤其是項項目公司與與總部的關關系要交代代清楚4、成本構成成清晰，影影響每個成成本項的因因素清晰5、讓成本計計劃深入人人心并得到到真正尊重重6、任何階段段都牢記每每項工作均均有成本計計劃和限額額，應想方方設法去實實現，而不不是千方百百計為成本本突破去找找各種借口口7、真正讓設設計院參與與到成本控控制的機制制中八、綜合合建議8、給設計計留出足足夠的時時間，磨