論品質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)建造成本的精細(xì)化管理摘要：房地產(chǎn)商品是一種特殊的商品，其具有固定性、耐久性、多樣性等特征，房地產(chǎn)市場是一個(gè)資金量大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長且影響因素復(fù)雜的特殊市場。在滿足了最基本的住的要求后，消費(fèi)者整體消費(fèi)要求提高，要想在這個(gè)市場占有一席之地，必須走品質(zhì)化產(chǎn)品的道路，要站在消費(fèi)者的角度上從消費(fèi)者的真實(shí)需求出發(fā)，充分考慮整體房產(chǎn)的舒適性、安全性、環(huán)保性（節(jié)能性）等才能被最終消費(fèi)者所認(rèn)可。我們將房地產(chǎn)企業(yè)的成本分為土地成本、建造成本、財(cái)務(wù)成本和銷售成本四大塊，本文要討論的是房地產(chǎn)企業(yè)的建造成本的精細(xì)化管理。房地產(chǎn)企業(yè)建造成本的精細(xì)化管理主要包括制度的建設(shè)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)管理提高團(tuán)隊(duì)技能及重視設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、重視利用優(yōu)勢資源、重視溝通協(xié)調(diào)與反饋，同時(shí)緊緊圍繞全面預(yù)算管理體系，實(shí)施好招標(biāo)管理辦法、工程合同管理辦法、合約規(guī)劃及管理辦法、預(yù)決算管理辦法、簽證管理辦法、戰(zhàn)略合作管理辦法、供應(yīng)商后評估管理辦法及保修金管理辦法等八大管理辦法。關(guān)鍵詞：品質(zhì)房地產(chǎn)；建造成本；精細(xì)化管理1、品質(zhì)房地產(chǎn)1.1什么是品質(zhì)房地產(chǎn)品質(zhì)地產(chǎn)一般是指由于自身具有良好的內(nèi)外品質(zhì)而為外界所認(rèn)同的房地產(chǎn)。由于外部品質(zhì)有許多局限性，開發(fā)商多從內(nèi)部品質(zhì)進(jìn)行著手，加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的自身屬性，例如，舒適度，安全度，美觀度、環(huán)保度等。例如最近非常熱議的朗詩房產(chǎn)，其立足綠色科技地產(chǎn)這一細(xì)分市場，通過應(yīng)用綠色建筑科技手段，實(shí)現(xiàn)節(jié)能、環(huán)保、健康、舒適、安全、經(jīng)濟(jì)等住宅功能，提升住宅產(chǎn)品的人性化指標(biāo)。筆者所在公司也組織技術(shù)造價(jià)人員參觀學(xué)習(xí)過其樓盤，對其外墻系統(tǒng)、屋頂?shù)孛嫦到y(tǒng)、外窗系統(tǒng)、外遮陽系統(tǒng)、地源熱泵系統(tǒng)、混凝土天棚輻射系統(tǒng)、置換新風(fēng)系統(tǒng)、隔音降噪系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、生活熱水系統(tǒng)進(jìn)行深入研究，與各專業(yè)單位進(jìn)行方案討論并進(jìn)行工程成本的估算，在這里我們不討論其系統(tǒng)的可行性，就其先期投入的成本來說一定是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他未使用此系統(tǒng)的樓盤的。當(dāng)然朗詩的定位可能只代表了目前一部分消費(fèi)者的要求，未來隨著人們對品質(zhì)的要求，新產(chǎn)品新系統(tǒng)會(huì)不斷出現(xiàn)，工程成本也會(huì)越來越高，面對這樣一個(gè)競爭激烈的行業(yè)，加強(qiáng)對建造成本的精細(xì)化管理至關(guān)重要。1.2品質(zhì)房產(chǎn)與建造成本的關(guān)系品質(zhì)房產(chǎn)與建造成本其實(shí)是矛盾的關(guān)系，因?yàn)橐ㄔ旌闷焚|(zhì)的房產(chǎn)項(xiàng)目建造成本必定上升，但品質(zhì)房產(chǎn)是市場的需要，如何既要品質(zhì)又要很好地控制建造成本才是關(guān)鍵，從1.1這個(gè)簡單的例證中就證明了兩者可以找出統(tǒng)一點(diǎn)，2.建造成本的范圍筆者此次要討論的建造成本是不包括土地成本、財(cái)務(wù)成本和銷售成本的。根據(jù)行業(yè)內(nèi)的慣例，一般將房地產(chǎn)企業(yè)的建造成本分為五個(gè)部分：①前期建設(shè)準(zhǔn)備費(fèi)，主要包括：可行性研究費(fèi)、立項(xiàng)報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)技術(shù)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、審價(jià)費(fèi)、三通一平費(fèi)、觀測監(jiān)測費(fèi)、其他技術(shù)服務(wù)費(fèi)。②建安工程費(fèi)，它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)（建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。③配套設(shè)施費(fèi)，包括供水、供電、供氣、排水、電信、電視、智能化、消防、門牌信箱通郵費(fèi)等工程費(fèi)用。④附屬工程費(fèi)，包括環(huán)衛(wèi)設(shè)施、景觀綠化、小區(qū)道路標(biāo)識(shí)、休閑設(shè)施等。⑤交付使用費(fèi)，包括建筑面積的測量、產(chǎn)權(quán)登記、他項(xiàng)權(quán)證登記、維修基金、一房一驗(yàn)及前期物業(yè)管理費(fèi)等。此部分費(fèi)用是除土地成本之外最大的一部分成本了，而且品質(zhì)要求越高，此部分建造成本也越高。3.建造成本的精細(xì)化管理3.1在品質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)中必須對建造成本進(jìn)行精細(xì)化管理企業(yè)注重了品質(zhì)獲取差異優(yōu)勢，滿足了消費(fèi)者提高生活質(zhì)量的需要只是走了第一步，因?yàn)楣庥衅焚|(zhì)控制沒有成本控制，不能形成價(jià)格優(yōu)勢，市場接受度也不會(huì)高。建造成本的精細(xì)化管理簡單說就是在品質(zhì)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)下建立一個(gè)成本管理的目標(biāo)，并通過完善的制度、優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)及完善的溝通協(xié)調(diào)實(shí)現(xiàn)此目標(biāo)。3.2建造成本的精細(xì)化管理的制度化管理筆者在工作中不斷總結(jié)各種經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)并汲取了同行的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，制定了目前在就職公司實(shí)施的全面預(yù)算管理體系，并針對此體系建立了保障其實(shí)施的招標(biāo)管理辦法、工程合同管理辦法、合約規(guī)劃及管理辦法、預(yù)決算管理辦法、簽證管理辦法、戰(zhàn)略合作管理辦法、供應(yīng)商后評估管理辦法及保修金管理辦法等八大管理辦法。3.2.1全面預(yù)算管理體系的精細(xì)化管理全面預(yù)算管理體系的建立是精細(xì)化管理的龍頭，是建造成本管理的核心，所有的成本控制都是圍繞這個(gè)龍頭開展的。因此這個(gè)體系建立的準(zhǔn)確度直接影響到整個(gè)項(xiàng)目的建造成本，但是也由于每個(gè)項(xiàng)目都具有自己特別的屬性及市場的多變性，這個(gè)體系建造成本的精確度是最難把握的。根據(jù)工程建設(shè)周期，全面預(yù)算管理體系分為五個(gè)階段，分別為設(shè)計(jì)估算成本、初步設(shè)計(jì)概算成本、施工圖預(yù)算成本、施工期合同成本及決算期成本。這五個(gè)階段的成本環(huán)環(huán)相扣一級比一級準(zhǔn)確，可以隨著設(shè)計(jì)施工的深入及時(shí)動(dòng)態(tài)地了解建造成本及進(jìn)行比對，如果此級成本比上級成本有較大變動(dòng)，馬上分析原因修正成本，同時(shí)如偏離單項(xiàng)或者積累超過公司預(yù)警線的馬上反饋信息至相關(guān)管理層，以便及時(shí)修正設(shè)計(jì)優(yōu)化施工方案，控制建造成本。3.2.2合約規(guī)劃及管理的精細(xì)化管理對于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，所有的重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)施均從合同會(huì)簽開始，因此從某種意義上來說“合同管好了，成本自然可以控制”。具體來說合約規(guī)劃先分解出合同大類再將合同細(xì)分為各層級的明細(xì)合同。在招投標(biāo)之前相應(yīng)的合同規(guī)劃務(wù)必分解到位。例如下表，就是用全面預(yù)算管理體系中的施工圖預(yù)算成本與施工期合同成本的對比。此表反饋出兩項(xiàng)主要信息：（1）電配套合同與電信配套合同的主要內(nèi)容。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況可以按此內(nèi)容簽訂合同，不管幾個(gè)合同只要合約中內(nèi)容完整合約就算完成，少于此內(nèi)容和超出此內(nèi)容的合同均要分析原因，少于此內(nèi)容有可能暫時(shí)未支出將來還要發(fā)生成本支出，多于此內(nèi)容要分析發(fā)生原因判斷是否因操作原因發(fā)生成本失控現(xiàn)象。（2）施工期合同成本與原施工圖預(yù)算期成本對比有變動(dòng)。電配套的合同期成本少于施工圖預(yù)算成本且合約內(nèi)容完整，則結(jié)論為個(gè)體項(xiàng)目招標(biāo)后充分競爭結(jié)果。而電信配套費(fèi)合同期成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于原施工圖預(yù)算期成本，經(jīng)過分析原因?yàn)橐蚺涮咨壵咝哉{(diào)整原因造成，同時(shí)此調(diào)整會(huì)涉及今后所有項(xiàng)目，因此成本管理部門應(yīng)同時(shí)修正成本數(shù)據(jù)庫資料，修正其他項(xiàng)目成本預(yù)期。因此通過合約規(guī)劃與全面預(yù)算管理體系進(jìn)行動(dòng)態(tài)的對應(yīng)，能及時(shí)反映項(xiàng)目實(shí)施過程中的動(dòng)態(tài)成本，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并進(jìn)行預(yù)警，確保項(xiàng)目總成本在目標(biāo)控制范圍之內(nèi)，將項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降低到最低。3.2.3招標(biāo)管理辦法的精細(xì)化管理作為開發(fā)商控制成本最好的方法就是招標(biāo)了，只有通過招標(biāo)才能讓成本真正控制到有競爭力的市場價(jià)。3.2.3.1制定招標(biāo)計(jì)劃眾所周知，項(xiàng)目一旦開工就如同劍在弦上，拖延一天工期對成本的影響都是非常大的，所以按照項(xiàng)目進(jìn)度制度招標(biāo)計(jì)劃是整個(gè)招標(biāo)工作的主線，有了這個(gè)計(jì)劃可以有重點(diǎn)的安排專業(yè)人員進(jìn)行工作，平衡工作量，尤其是在多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行時(shí)可以分出輕重緩急。3.2.3.2投標(biāo)入圍名單入圍名單的選擇直接影響到最終的產(chǎn)品品質(zhì)及中標(biāo)價(jià)格，所以先對房產(chǎn)品質(zhì)進(jìn)行定位，然后找相對應(yīng)的能做好產(chǎn)品的投標(biāo)方來進(jìn)行競爭。所以在整個(gè)的成本管理中還有一個(gè)供應(yīng)商后評估管理辦法，通過這個(gè)體系，通過以以往項(xiàng)目的積累，留下好的供應(yīng)商或者施工單位在其他項(xiàng)目中充分競爭。3.2.3.3招標(biāo)技術(shù)要求招標(biāo)中的技術(shù)要求決定成本，因此設(shè)計(jì)部門必須保證設(shè)計(jì)質(zhì)量必須達(dá)到一定的深度，這樣才能將工程施工中的設(shè)計(jì)變更或因設(shè)計(jì)原因引起的索賠降到最低風(fēng)險(xiǎn)才能有效地降低工程變更的發(fā)生，從而控制建造成本?？墒怯捎谝恍┰O(shè)計(jì)院或者設(shè)計(jì)部門的專業(yè)缺失或者對新技術(shù)新設(shè)備的信息不充分往往會(huì)造成設(shè)計(jì)陳舊或者不具備競爭性的情況發(fā)生，因此招標(biāo)技術(shù)方面的精細(xì)化管理中的重要一條就是，將招標(biāo)工作提前到方案階段，針對專業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目先進(jìn)行方案招標(biāo)，在這個(gè)階段成本管理部門僅作為組織方和參與方介入，邀請各專業(yè)廠方或者施工單位提出最有利于招標(biāo)方的方案供設(shè)計(jì)及技術(shù)部門審核，同時(shí)提供配套該方案的建造成本參考，等到設(shè)計(jì)技術(shù)部門進(jìn)行充分比選找到最適合應(yīng)該項(xiàng)目的方案后，成本管理部門再根據(jù)此統(tǒng)一的方案進(jìn)行商務(wù)招標(biāo)，這樣可以充分發(fā)揮了各專業(yè)單位的優(yōu)勢也避免了過于依賴設(shè)計(jì)單位，控制風(fēng)險(xiǎn)降低成本。例如筆者所在房產(chǎn)公司有一個(gè)樓盤在郊區(qū)，且此地因特殊的地理位置空氣中粉塵較多，當(dāng)時(shí)銷售提出一個(gè)概念，是否可以加一個(gè)空氣過濾裝置以解決此問題提升樓盤品質(zhì)。根據(jù)這個(gè)要求，技術(shù)部門和成本部門開始進(jìn)行市場調(diào)研，了解達(dá)到此功能的產(chǎn)品的市場情況。因?yàn)槠錁潜P位置的原因，區(qū)域銷售價(jià)不高，因此增加此功能所能承受的成本是非常有限的，同時(shí)還在考慮到使用成本，因此節(jié)能也是非常關(guān)鍵的。最后選擇了一款無動(dòng)力自然新風(fēng)入屋裝置，它是利用空氣流的自然循環(huán)產(chǎn)生室內(nèi)外負(fù)壓差來實(shí)現(xiàn)空氣的置換，其內(nèi)置的多層濾網(wǎng)和適性炭盒起到阻擋灰塵、吸附甲?和凈化室內(nèi)空氣的作用，而建造成本只增加0.5%且無使用成本。在這個(gè)大家都很關(guān)注pm2.5的時(shí)代這個(gè)產(chǎn)品在銷售的時(shí)候獲得了廣泛的好評，與周邊樓盤形成對比，成為亮點(diǎn)之一。這個(gè)成功的案例充分體現(xiàn)了技術(shù)部門與成本部門的合作，在達(dá)到功能的前提下控制了成本，說明了精細(xì)化管理的重要性。方案決定成本，系統(tǒng)決定成本，所以現(xiàn)在的成本管理越來越提前介入，從設(shè)計(jì)方案就參與進(jìn)來是精細(xì)化管理的必要手段之一。3.2.4工程合同管理辦法的精細(xì)化管理合同是重要的經(jīng)濟(jì)文件，如果合約中涉及造價(jià)的條款約定不明確有岐義就會(huì)在結(jié)算時(shí)造成重大成本支出，因此在招標(biāo)完成確定中標(biāo)單位后。簽訂合同就更加重要了。合約的計(jì)價(jià)方式、包干范圍、過程變更處理的約定，合同附件的完整性，工期的約定，一個(gè)好的合同可以有效果地避免今后的各種糾紛索賠，為控制成本的重要環(huán)節(jié)。3.2.5預(yù)決算管理辦法首先是預(yù)算工作，預(yù)算的精確性直接影響到對項(xiàng)目預(yù)期利潤的估計(jì)，因此在預(yù)算階段必須充分收集資料并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對人工材料等價(jià)格作出未來預(yù)期做出盡可能接近最終實(shí)際成本的預(yù)算。其實(shí)工程竣工后就會(huì)涉及到工程的結(jié)算工作，那么按合約的規(guī)定如何更加地控制成本呢，其實(shí)說來很簡單，就是嚴(yán)肅審定原始資料的完整性，深入項(xiàng)目現(xiàn)場，認(rèn)真計(jì)算圖紙，研究報(bào)價(jià)分析，充分進(jìn)行材料價(jià)格市場摸底，有理有據(jù)的談判，從而達(dá)到成本最低化。3.3團(tuán)隊(duì)建設(shè)管理，提高團(tuán)隊(duì)技能對于建造成本的精細(xì)化管理來說僅有制度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，好的制度必須有優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)去執(zhí)行。好的管理不在于駕馭他人，而在于有足夠的管理智慧。管理者要用自己所掌握的技術(shù)知識(shí)和能力來提高整個(gè)團(tuán)隊(duì)的效率，繼而完成任務(wù)。團(tuán)隊(duì)管理不能只是出去吃吃飯做一做團(tuán)隊(duì)建設(shè)什么的，更為重要的是實(shí)實(shí)在在地提高團(tuán)隊(duì)的技能。有很多問題，都可以通過提高團(tuán)隊(duì)的技能從而緩解，乃至根治。但是一個(gè)優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)的成長絕對不是一蹴而就的，需要管理者在工作中有意識(shí)地彌補(bǔ)團(tuán)隊(duì)的技能“短板”，通過考量團(tuán)隊(duì)成員個(gè)體的特點(diǎn)和技術(shù)特長合理安排工作，發(fā)揮每個(gè)人優(yōu)勢，讓團(tuán)隊(duì)成員在快樂的工作中不斷提高技能。3.4重視設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、重視利用優(yōu)勢資源、重視溝通協(xié)調(diào)與反饋3.4.1設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制是最重要的控制第一環(huán)節(jié)根據(jù)西方一些國家的的分析，設(shè)計(jì)費(fèi)用一般只相當(dāng)于整個(gè)建造成本的1%以下，而這小于1%的費(fèi)用對于工程造價(jià)的影響程度占75%以上。然而長期以來開發(fā)商忽視設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制或者是無法對此階段進(jìn)行控制，而把管理的精力主要放在施工階段，注重對施工圖預(yù)算和結(jié)算階段的審核。其實(shí)工程設(shè)計(jì)階段是決定工程造價(jià)的關(guān)鍵階段，工藝、方案一經(jīng)確定，工程造價(jià)也就基本確定了。在目前以品質(zhì)取勝的房產(chǎn)大環(huán)境下，重視技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合是既保品質(zhì)控制又保成本控制的唯一出路。3.4.1.1限額設(shè)計(jì)限額設(shè)計(jì)不是新鮮事物，但誰來限額，怎么限額？是開發(fā)商拍拍腦袋？還是設(shè)計(jì)院說我已經(jīng)達(dá)到最經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)了？每個(gè)工程、每塊地甚至某一個(gè)工程細(xì)節(jié)要求都可能引起造價(jià)的不確定性。制定一個(gè)設(shè)計(jì)管理流程不難制定，但真正到位管理需要很多部門甚至是很多專業(yè)人士的支撐。設(shè)計(jì)過程里對估算、概算、預(yù)算都是由一定幅度變化要求的，所以就需要開發(fā)商的成本管理團(tuán)隊(duì)及時(shí)地對設(shè)計(jì)成果所對應(yīng)的成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤并及時(shí)反饋給設(shè)計(jì)部門，用以約束設(shè)計(jì)成果，要求設(shè)計(jì)院重視成本付出更多精力優(yōu)化方案。3.4.2標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品是在工廠統(tǒng)一生產(chǎn)加工的，其可以合理配置資源充分發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)的作用，節(jié)約材料控制造價(jià)。因此在建造成本的精細(xì)化管理中，筆者所在的公司與一些專業(yè)的廠家建立長期戰(zhàn)略合作關(guān)系，先在同產(chǎn)品中進(jìn)行招標(biāo)競爭，在保證品質(zhì)的要求下進(jìn)行價(jià)格競爭，再選取長期合作伙伴，這樣專業(yè)廠家在設(shè)計(jì)階段已經(jīng)介入，設(shè)計(jì)按項(xiàng)目需求設(shè)計(jì)出標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，以避免二次改造等成本增加的風(fēng)險(xiǎn)。例如，筆者所在公司的第一個(gè)別墅項(xiàng)目的天窗工程就是因?yàn)闆]有進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)導(dǎo)致原設(shè)計(jì)預(yù)留洞口尺寸不對不能使用，只得進(jìn)行二次改造，不但浪費(fèi)人力物力后期還有滲漏的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)導(dǎo)致小業(yè)主的索賠，也會(huì)影響房產(chǎn)品質(zhì)的口碑。后來通過戰(zhàn)略合作，廠方因?yàn)闇p少了銷售成本給予了我們很大的優(yōu)惠，既很好地控制了成本又保證了品質(zhì)。3.4.2與施工單位的溝通也能控制成本隨著精細(xì)化的分工，施工單位的專業(yè)性越來越強(qiáng)，有