文化旅游綜合體項(xiàng)目文化旅游綜合體項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：建設(shè)單位(蓋章)：編制人：編制日期：國家環(huán)境保護(hù)總局制（文件備案編號：）長城古鎮(zhèn)

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u\h一、項(xiàng)目概述 4\h（一）項(xiàng)目背景 4\h（二）項(xiàng)目條件 4\h（三）項(xiàng)目依據(jù) 5\h（四）項(xiàng)目概述 5\h二、項(xiàng)目分析 6\h（一）文化分析 6\h（二）環(huán)境分析 7\h（三）市場分析 8\h（四）資源分析 8\h三、策劃思路 9\h（一）文化創(chuàng)意 9\h（二）表現(xiàn)形式 10\h（三）文化旅游 10\h（四）文化地產(chǎn) 11\h四、項(xiàng)目定位 11\h（一）品牌定位 11\h（二）文化定位 12\h（三）市場定位 13\h（四）產(chǎn)品定位 13\h五、項(xiàng)目策劃 14\h（一）【長城烽火】人文景觀（1） 14\h（一）【長城烽火】人文景觀（2） 14\h（一）【長城烽火】人文景觀（3） 15\h（二）【烽火長城】實(shí)景演出（1） 16\h（二）【烽火長城】實(shí)景演出（2） 16\h（二）【烽火長城】實(shí)景演出（3） 17\h（二）【烽火長城】實(shí)景演出（4） 18\h（三）【長城古市】邊寨集市 18\h（四）【長城古驛】人文酒店 19\h（五）【長城古鎮(zhèn)】詩意家園 19\h六、項(xiàng)目組織 20\h（一）創(chuàng)意組織 20\h（二）資金組織 20\h（三）建設(shè)組織 21\h（四）運(yùn)營組織 21\h七、項(xiàng)目分析 22\h（一）用地規(guī)模 22\h（二）建設(shè)規(guī)模 23\h（三）投資規(guī)模 23\h（四）收益測算 24\h八、市場組織 25\h（一）客源分析 25\h（二）區(qū)域客源 26\h（三）全國客源 26\h（四）國際客源 26\h九、營銷組織 27\h（一）文化營銷 27\h（二）活動營銷 27\h（三）品牌營銷 28\h（四）媒體組織 28\h十、效益分析 29\h（一）社會效益 29\h（二）經(jīng)濟(jì)效益 29\h（三）旅游效益 30\h（四）品牌效益 30\h十一、運(yùn)營團(tuán)隊 31\h（一）創(chuàng)意核心 31\h（二）開發(fā)合作 32\h（三）資本團(tuán)隊 32\h（四）運(yùn)營團(tuán)隊 33海灣智庫集團(tuán)集起十余年文化旅游開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，提出打造中國長城第一人文景觀——【烽火長城】文化旅游綜合體的戰(zhàn)略策劃，得到薊縣大力支持。本項(xiàng)目具備“天時、地利、人和”的絕佳條件，呼之欲出，水到渠成。一、項(xiàng)目概述（一）項(xiàng)目背景黨的十八大提出建設(shè)“美麗中國”、“文化強(qiáng)國”的戰(zhàn)略國策，增強(qiáng)國家“軟實(shí)力”成為今后十年的大國方針；于此同時，國家新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加速，建設(shè)有人文品味，有生態(tài)追求，有可持續(xù)發(fā)展動力的新型“美麗城鎮(zhèn)”將成為時代主流。天津薊縣位于京津唐城市群的核心區(qū)位，距北京市區(qū)約80公里；距天津市區(qū)約110公里，距唐山市區(qū)約90公里，薊縣一小時經(jīng)濟(jì)圈覆蓋人口超過5000萬人。黃崖關(guān)長城位于薊縣的北部，是長城沿線的重要關(guān)隘，明長城薊州提督的核心關(guān)隘。黃崖關(guān)的北齊長城及明長城均保護(hù)較好，壯觀雄偉，具備開發(fā)大型人文景觀的基礎(chǔ)條件。薊縣縣委縣政府對打造文化旅游大環(huán)境十分重視，提出打造津門旅游強(qiáng)縣的戰(zhàn)略構(gòu)想，黃崖關(guān)長城開發(fā)提上議事日程。海灣智庫集團(tuán)集起十余年文化旅游開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)、團(tuán)隊及資本組織力，提出打造中國長城第一人文景觀——【烽火長城】文化旅游綜合體的戰(zhàn)略策劃，得到薊縣大力支持，項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)入實(shí)際性操作階段。本項(xiàng)目具備以上“天時、地利、人和”的絕佳條件，呼之欲出，水到渠成。（二）項(xiàng)目條件【長城古鎮(zhèn)】項(xiàng)目選址天津薊縣黃崖關(guān)長城關(guān)口。天津薊縣為中國北方重要人文故地，屬“幽云十六州”之一，春秋時為無終子國，古稱漁陽，自唐代起設(shè)薊州。中國歷史上許多重大事件均曾發(fā)生在漁陽（薊州）古鎮(zhèn)，三國時曹操北伐烏桓、隋煬帝東征高麗、水滸故事、戚繼光鎮(zhèn)守長城等均發(fā)生在這片神奇的土地上。薊縣具有文化旅游開發(fā)深厚的人文底蘊(yùn)。薊縣位于京津唐城市群的核心位置，西南距北京市區(qū)80公里，正南距天津市區(qū)110公里，東北距唐山市區(qū)90公里，三大城均有高速公路連接，是京津唐地區(qū)唯一“有山有水有森林”的人文旅游資源富集地；有名山（盤山）、大湖（翠屏湖）、雄關(guān)（黃崖關(guān)）、森林（梨木臺）、古剎（獨(dú)樂寺），由條件打造區(qū)域旅游強(qiáng)縣。黃崖關(guān)乃燕北雄關(guān)，氣勢磅礴，氣象萬千。既有人文故事，如戚繼光經(jīng)略長城；又有自然勝景，北齊長城與明長城渾然一體，烽火聯(lián)臺，錯落有致。選址地土地開闊，依山伴水，北京長城巍峨壯觀，具備了開發(fā)邊塞風(fēng)情、人文景觀、實(shí)景大戲、長城古鎮(zhèn)的條件。（三）項(xiàng)目依據(jù)本項(xiàng)目的策劃、創(chuàng)意得到了薊縣縣委縣政府的大力支持?？h委肖書記、景縣長于2013年3月下旬專程聽取海灣智庫對薊縣文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的整體調(diào)研意見，以及在薊縣開發(fā)實(shí)景演出及文化旅游綜合體的專題匯報。本公司并與薊縣政府控股企業(yè)，薊州旅游文化投資集團(tuán)達(dá)成烽火長城項(xiàng)目投資戰(zhàn)略合作意向。薊縣2013年4月組成由縣旅游局、文化局、招商局、旅游文化投資集團(tuán)組成的聯(lián)合考察團(tuán)對海灣智庫策劃的印象劉三姐、印象麗江、北京總部基地等進(jìn)行實(shí)地考察，達(dá)成文化旅游開發(fā)合作意向。海灣智庫創(chuàng)意團(tuán)隊在2013年1-5月間應(yīng)邀對薊縣文化旅游資源進(jìn)行多次實(shí)地考察。考察期間，海灣智庫創(chuàng)意團(tuán)隊及藝術(shù)團(tuán)隊對烽火長城人文景觀深入討論，提出項(xiàng)目選址及文化創(chuàng)意；根據(jù)黃崖關(guān)長城管理局提出的選址意見，以及海灣智庫與薊州旅游文化投資集團(tuán)簽訂的戰(zhàn)略合作意向，據(jù)此提出【長城古鎮(zhèn)】的整體策劃方案。本項(xiàng)目的用地規(guī)模及用地區(qū)域系根據(jù)海灣智庫集團(tuán)與薊縣有關(guān)部門協(xié)商建議方案，具體用地紅線及用地屬性、用地規(guī)模由政府審批方案最終確定。（四）項(xiàng)目概述【長城古鎮(zhèn)】打造烽火長城人文景觀，形成長城旅游核心競爭力。規(guī)劃用地1200畝，含文旅用地500畝，旅游商業(yè)用地200畝，文化地產(chǎn)用地500畝，規(guī)劃建設(shè)面積500000㎡，總投資30億元，計劃分三期在五年內(nèi)建成。一期核心文旅項(xiàng)目在兩年內(nèi)建成開放。項(xiàng)目建成后，每年將吸引游客500萬人次，文化旅游直接收入5億元，帶動現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綠色GDP35億元，新增就業(yè)崗位10000個?！鹃L城古鎮(zhèn)】通過第一長城實(shí)景大戲、第一長城烽火人文景觀，第一長城古市，第一長城古鎮(zhèn)等將黃崖關(guān)打造成中國長城旅游的核心品牌，薊縣的城市品牌。項(xiàng)目的文化效益、社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、旅游效益、城市品牌效益十分顯著。本項(xiàng)目核心策劃包括：【長城烽火】長城勝景人文景觀每年游客200萬人次【烽火長城】大型長城實(shí)景演出每年觀眾100萬人次【長城古市】長城邊塞風(fēng)情商街每年游客200萬人次【長城古驛】長城人文風(fēng)情酒店每年旅客30萬人次【長城古鎮(zhèn)】長城社區(qū)詩意家園開發(fā)長城人文社區(qū)【長城傳奇】長城旅游上市公司打造長城文旅上市企業(yè)二、項(xiàng)目分析（一）文化分析長城是中華民族的文明標(biāo)志和精神象征。長城蜿蜒萬里橫跨中華大地十一省區(qū)，建設(shè)時間縱深2500多年，是中華民族形成、成長、發(fā)展的見證，長城文化是中華民族的核心文明展示，長城旅游是中華人文旅游的重要目的地。中華人民共和國開國主席毛澤東“不到長城非好漢”的名句，使長城旅游成為國人一生必游的景區(qū)。目前長城旅游核心景點(diǎn)包括北京八達(dá)嶺長城、河北的山海關(guān)、甘肅的嘉峪關(guān)等，目前均作為旅游觀光景區(qū)對公眾開放。以北京八達(dá)嶺長城為例，每年接待游客700多萬人次，逢節(jié)假日就人滿為患，人山人海，人們通常只能“到此一游”，“順流上下”，難以感受長城的雄偉、壯觀、典雅和深厚人文底蘊(yùn)。本項(xiàng)目策劃的“烽火長城”人文景觀、人文大戲和長城邊寨古市、長城古鎮(zhèn)等，將通過對長城人文底蘊(yùn)和傳承文化的發(fā)現(xiàn)、挖掘和提升，再現(xiàn)千年古長城的的美麗，是長城文化的升華。“烽火長城”作為中華長城文明的第一人文景觀亮劍黃崖關(guān)長城。黃崖關(guān)溫泉（二）環(huán)境分析本項(xiàng)目選址黃崖關(guān)長城核心區(qū)域。黃崖關(guān)長城擁有豐富的人文景觀和旅游資源。從薊縣經(jīng)國道到達(dá)黃崖關(guān)，關(guān)門雄偉壯觀。進(jìn)入關(guān)口有提督衙門、八卦城，等長城關(guān)口直上烽火臺，縱觀長城內(nèi)外，長城逶迤延綿、氣吞山河；沿線烽火臺錯落有致，蔚為壯觀。關(guān)外小河潺潺流過，山水輝映，景觀別具。長城沿線山脈郁郁蔥蔥，生態(tài)環(huán)境完整。本項(xiàng)目“烽火長城”人文景觀選址在沿線烽火臺及演出區(qū)的烽火臺；“長城大營”選址關(guān)內(nèi)太平寨景區(qū)，再現(xiàn)戚繼光明軍大營風(fēng)采；“實(shí)景劇場”選址太平寨（或關(guān)外薊州河畔灘涂區(qū)），以長城為實(shí)景，觀眾席3000座；“邊寨古市”選址關(guān)外林地河邊，與關(guān)口相距不遠(yuǎn)；長城古鎮(zhèn)選址黃崖關(guān)長城核心區(qū)大門外區(qū)域。本項(xiàng)目地形地貌及生態(tài)環(huán)境，適合本項(xiàng)目的開發(fā)選址，也與黃崖關(guān)長城管理局的規(guī)劃方案一致。黃崖關(guān)長城的十多座烽火臺一字排開，由遠(yuǎn)及近，非常適合再現(xiàn)中華人文第一景觀“烽火長城”。本項(xiàng)目有山有水有城有綠，交通便利，非常適合大型文化旅游綜合體及人文旅游目的地的開發(fā)。（三）市場分析本項(xiàng)目開發(fā)具有十分充沛的客源基礎(chǔ)，關(guān)鍵是需要旅游引爆點(diǎn)，吸引周邊重要游客地的游客前來薊縣。北京是中國人文旅游第一勝地，年游客超過1.2億人次，長城游客超過1000萬人次；天津是華北重鎮(zhèn)，每年游客超過5000萬人次；唐山作為冀北重要城市，加上周邊地區(qū)客源，游客人數(shù)也在千萬人次以上。目前薊縣游客人數(shù)也在500萬人次以上，但主要集中在天津及北京本地客源，外地客源市場有待開發(fā)。薊縣目前主要的客源吸引力集中在盤山、獨(dú)樂寺、薊州古城及黃崖關(guān)等景區(qū)，其中黃崖關(guān)每年購票游客約20—30萬人次。本項(xiàng)目在于打造全國唯一的人文景觀：長城唯一的“烽火長城”人文景觀再現(xiàn)；長城第一部“烽火長城”實(shí)景大戲；長城第一個“邊關(guān)古市”；萬里長城第一個“長城古鎮(zhèn)”，吸引全國各地高端客源（長城人文體驗(yàn)游）以及國際游客（感受中華長城文明），并讓游客“慢下來”，“留下來”、“常住下來”。本項(xiàng)目目標(biāo)每年游客人數(shù)500萬人次，過夜游客200萬人次。（四）資源分析本項(xiàng)目開發(fā)可利用的資源較為豐富，主要包括：文化資源：長城文化源遠(yuǎn)流長、豐富多彩。本項(xiàng)目可利用的文化元素包括：長城開發(fā)（包括北齊長城和明長城）、邊寨文化（草原文化和東北滿洲文化）、戚繼光鎮(zhèn)守長城十七年、長城烽火人文景觀、民族融合團(tuán)結(jié)等題材。旅游資源：薊縣擁有盤山（5A級）、黃崖關(guān)長城、薊州古城、獨(dú)樂寺景區(qū)，梨木臺森林、翠屏湖生態(tài)區(qū)等，可謂人文薈萃。環(huán)境資源：薊縣是京津唐唯一集山（盤山）、水（翠屏湖）、林（梨木臺）、寺（獨(dú)樂寺）、古城于一體的資源富集區(qū)。交通資源：本項(xiàng)目距北京100公里、距天津130公里、距唐山100公里，三地到薊縣均全程高速，到黃崖關(guān)有高等級公路連接。市場資源：項(xiàng)目面對北京每年超過1.2億人次、天津5000萬人次、河北3000萬人次的旅游人流。打造獨(dú)具特色和擁有人文景觀優(yōu)勢的長城旅游目的地，將會吸收每年超過500萬的客源。本項(xiàng)目的開發(fā)系就是通過薊縣豐富資源的整合，打造薊州人文旅游的閃亮名片。三、策劃思路（一）文化創(chuàng)意本項(xiàng)目策劃思路主要依托中華長城文化核心符號—“長城烽火”，在黃崖關(guān)長城十余座烽火臺上再現(xiàn)這一傳承千年的人文景觀。“烽火傳遞”是世界上最早的快速信息傳播系統(tǒng)，也是最早的系統(tǒng)化軍事防御系統(tǒng)，體現(xiàn)出中華民族的偉大智慧。這一系統(tǒng)成功保障了中華民族早期的種族安全、種族繁衍、和中原文明的發(fā)展。使得中華民族在強(qiáng)大的北方草原民族不斷南下的壓力下得以成長和成熟，最后，長城作為中華各民族交流、民族融合的紐帶傳承2300多年，一直作為中華民族的文明象征之一。距今約2800年前的公元前771年的西周時期，周幽王為博寵妃一笑“烽火戲諸侯”，傳為千古奇談?！胺榛痖L城”既是中華民族憂患意識的體現(xiàn)（如《國歌》），也是中華民族奮發(fā)圖強(qiáng)、眾志成城的精神象征?！胺榛痖L城”文化概念是本項(xiàng)目策劃的核心題材，貫穿全線，包括：人文景觀：每天定期展示的“烽火長城”人文景觀；“烽火長城”實(shí)景大戲：烽火長城成為核心題材；長城邊寨古市、長城大營及長城古驛、長城古鎮(zhèn)等均以“烽火長城”為核心人文品牌及代表形象。長城古驛（二）表現(xiàn)形式本項(xiàng)目通過系統(tǒng)人文整合形式展示“烽火長城”的人文之美。項(xiàng)目整體策劃通過“文化旅游綜合體”的組合，集旅游“六大要素”——“吃住行游購?qiáng)省奔皶r尚三要素——“學(xué)驗(yàn)養(yǎng)”于一體，形成具有核心競爭力的京津唐核心區(qū)文化旅游目的地和旅游集散地。本項(xiàng)目的具體表現(xiàn)形式包括：“長城烽火”人文景觀：每天定期燃放烽火形成長城第一景觀。“烽火長城”實(shí)景大戲，長城為背景歌舞馬術(shù)演繹長城千古風(fēng)流?！伴L城古市”邊關(guān)貿(mào)易，邊關(guān)貿(mào)易為題材展示民族交流與融合。“長城古驛”戍邊古驛，長城戍邊保家衛(wèi)國為題材打造人文酒店?！伴L城古鎮(zhèn)”詩意家園，通過長城人文社區(qū)的開發(fā)打造美麗家園。本項(xiàng)目的設(shè)計由旅游（長城烽火人文景觀）、娛樂（長城大戲）、購物（邊寨古市）、美食（長城古驛）、居?。ㄩL城古鎮(zhèn)）構(gòu)成；同時充分考慮青少年體驗(yàn)基地（中華文明傳統(tǒng)體驗(yàn)園地）、也可成為養(yǎng)生基地（長城古鎮(zhèn)）及長城文化的國際體驗(yàn)基地（綜合體）。本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格以明清古鎮(zhèn)風(fēng)格為特色，古色古香，渾然一體。（三）文化旅游本項(xiàng)目文化旅游將成為綜合體的核心產(chǎn)業(yè)及品牌體現(xiàn)。本項(xiàng)目將面向全國推出“烽火長城”人文景觀游。人文旅游項(xiàng)目包括：“賞長城烽火、看長城大戲、逛長城古市、吃長城大餐、住長城古驛”長城文化體驗(yàn)游（1-3天游）。對于到長城研學(xué)、體驗(yàn)、養(yǎng)生的游客（含春令營、夏令營及夕陽紅團(tuán)隊等），則可以慢下來、停下來，住在長城古鎮(zhèn)上感受?！伴L城烽火”按旅游季節(jié)，每天表演兩到三場，包括上午（每天十時三十分）、下午（四時整）、晚上（八時三十分）?！伴L城大戲”實(shí)景演出每年演出8個月，每天晚上演出一到兩場。包括：第一場（七時三十分）、第二場（九時三十分）。“長城大餐”（軍營體驗(yàn)）每天定期舉辦三場。早餐（八時三十分）；午餐（十二時）、晚餐（六時）。長城人文旅游推出通票（每人498元/含一晚住宿），也可購買單項(xiàng)票。目標(biāo)每年游客人數(shù)達(dá)到500萬人次。每年文化旅游直接收入3.0億元（含人文景區(qū)、實(shí)景演出、長城古市、長城酒店等）。本項(xiàng)目可與盤山、古城、名市、大湖等構(gòu)成“薊州人文游通票”。（四）文化地產(chǎn)文化地產(chǎn)是【長城古鎮(zhèn)】文化旅游綜合體項(xiàng)目的重要支柱。文化旅游項(xiàng)目需要文化地產(chǎn)的支持及補(bǔ)充。本項(xiàng)目規(guī)劃的文化地產(chǎn)主要集中在【長城古鎮(zhèn)】項(xiàng)目中（占地約500畝/總建筑面積300000㎡），建筑形態(tài)包括：古鎮(zhèn)商街（20000㎡）、古鎮(zhèn)庭院別墅（四合院）、中式休閑公寓等。本項(xiàng)目文化地產(chǎn)的設(shè)計形態(tài)以中式明朝古鎮(zhèn)的建筑風(fēng)格為主，打造中國第一個“長城古鎮(zhèn)”，打造一個具有中國風(fēng)的“人文小城鎮(zhèn)”，詩意家園內(nèi)古色古香，亭臺樓閣、琴棋書畫、梅蘭竹菊?！胺蹓焱咔嗍?、雕梁畫棟花格窗”，再現(xiàn)中華長城古鎮(zhèn)的人文風(fēng)采。本項(xiàng)目的人文地產(chǎn)計劃在第二期、第三期開發(fā)，在文化旅游形成規(guī)模及形成品牌后，順勢推出。本項(xiàng)目的庭院別墅（四合院）及長城休閑公寓群落，將是京津地區(qū)難得一見的精品人文詩意家園，計劃推出200—300套（院），為京城文化名人及企業(yè)名家打造，項(xiàng)目距離北京僅100公里左右，具有較強(qiáng)的市場競爭力。長城大宅（庭院）及長城公寓（詩意家園）計劃面向全國銷售。四、項(xiàng)目定位（一）品牌定位本項(xiàng)目品牌定位為：中國長城人文旅游的領(lǐng)先品牌（打造全國核心競爭力）中國長城烽火第一人文景觀中國長城實(shí)景演出第一大戲中國長城邊塞古市第一街中國長城古鎮(zhèn)第一城打造薊縣人文旅游第一品牌打造天津市人文旅游的閃亮名片（長城唯一的人文景觀）（長城唯一的實(shí)景大戲）（長城唯一的邊關(guān)古市）（長城唯一的風(fēng)情古鎮(zhèn)）打造天津是人文旅游的核心精品工程（二）文化定位長城文化是中華文明的核心品牌，本項(xiàng)目立志高遠(yuǎn)，打造國家級核心文化品牌，本項(xiàng)目的文化定位為：中國長城文化的精品工程再現(xiàn)中華長城第一人文景觀——長城烽火創(chuàng)意中華長城第一實(shí)景大戲——烽火長城（長城頌歌）開發(fā)中華長城第一邊關(guān)古市——再現(xiàn)長城邊關(guān)民族交流與融合打造中華長城第一長城古鎮(zhèn)——詩意家園、人文社區(qū)本項(xiàng)目創(chuàng)意主旨為再現(xiàn)活著的中華長城文化，全方位展示長城的建設(shè)重要性、防御功能、民族融合的關(guān)隘、各民族團(tuán)結(jié)和睦的紐帶、中華民族的精神家園。本項(xiàng)目策劃的目標(biāo)：打造長城文化和長城文明的第一品牌。打造具有國際品牌影響力的國家文化形象工程。古街夜市（三）市場定位本項(xiàng)目面向京津唐區(qū)域8000萬常住人口，以及每年京津唐超過1.50億人次的全國及國際游客，本項(xiàng)目的市場定位為：京津唐區(qū)域人文旅游的核心品牌。（挑戰(zhàn)品牌：八達(dá)嶺及山海關(guān)）中國長城人文旅游的領(lǐng)先品牌。天津市人文旅游的城市名片。薊縣人文旅游的必選項(xiàng)目。本項(xiàng)目的客源市場及市場目標(biāo)為：每年項(xiàng)目達(dá)到客源目標(biāo)：500萬人次（含過夜游客200萬人次）?？驮唇M成包括：區(qū)域客源（包括北京、天津及冀北客源），每年目標(biāo)200萬人次。全國客源（主打長城人文景觀及實(shí)景第一品牌），每年300萬人次。國際客源（主打中國長城領(lǐng)先品牌/長城之夜），每年50萬人次。本項(xiàng)目的客源主要為中高端客源，同時關(guān)注大眾客源。項(xiàng)目規(guī)劃人均消費(fèi)500-1000元。消費(fèi)內(nèi)容包括：門票（人文景區(qū)+實(shí)景演出）+購物（邊關(guān)古市）+餐飲（長城大餐）+住宿（長城古驛）等。（四）產(chǎn)品定位本項(xiàng)目為綜合體設(shè)計，文化旅游及文化地產(chǎn)的產(chǎn)品定位為：【長城古鎮(zhèn)】文化旅游綜合體項(xiàng)目以中高端客源服務(wù)為設(shè)計目標(biāo)，以體驗(yàn)式休閑度假（過夜）慢旅游消費(fèi)群為主；同時兼顧中低消費(fèi)群體的觀光旅游服務(wù)。【長城烽火】人文景觀是面向大眾的文化旅游項(xiàng)目，常年定時表演，可以在長城景區(qū)的各處觀賞。門票設(shè)計為60元?！痉榛痖L城】實(shí)景演出是面向中高端客源項(xiàng)目，每年演出約8個月（春夏秋季），設(shè)計門票198元（貴賓席698元）。在淡季時可設(shè)計面向本地客源及學(xué)生客源的優(yōu)惠門票（如憑本地省份證五折優(yōu)惠等）。【長城邊塞】古市是面向大眾的民族風(fēng)情商街，常年向全社會開放。邊寨古市包括美食街、貿(mào)易場、酒吧廊、馬市、大眾客?！鹃L城古驛】人文酒店是中高端休閑度假酒店，為大明風(fēng)格設(shè)計，包括客房、餐飲、溫泉、會議中心等，計劃為四星級酒店。景區(qū)同時提供長城客棧（青年酒店）等大眾酒店。【長城古鎮(zhèn)】詩意家園包括庭院別墅（高端社區(qū)），庭院面積為400—500㎡、長城人文公寓（中高端社區(qū)），公寓面積60—100㎡。五、項(xiàng)目策劃（一）【長城烽火】人文景觀（1）【長城烽火】人文景觀是本項(xiàng)目的核心項(xiàng)目，由以下兩個部分：“長城烽火”人文景觀（選址黃崖關(guān)長城烽火臺）“薊州提督”人文景區(qū)（選址黃崖關(guān)長城的門區(qū)）“長城烽火”人文景觀為常設(shè)性定期表演，人文景觀由黃崖關(guān)明長城段的9個烽火臺組成，加上新建的烽火臺一期，每天兩到三次表演長城烽火表演。計劃每天上午、下午、晚上各表演一次，吸引旅游團(tuán)等候參觀。“長城烽火”展示的是中華民族遠(yuǎn)古的記憶和伴隨千年光榮歲月?！胺榛痖L城”作為中華民族長城文明人文景觀，將以恢弘的形式在黃崖關(guān)長城烽火臺上重新演繹。作為國家級人文景觀表演，“長城烽火”人文景觀包括在烽火臺上由遠(yuǎn)及近的燃放烽火（狼煙），號角吹響，邊關(guān)馬報，兵士列陣，旌旗招展，長城關(guān)口嚴(yán)陣以待，再現(xiàn)當(dāng)年邊關(guān)“烽火連三月，家書抵萬金”的金戈鐵馬輝煌歲月。烽火臺將進(jìn)行環(huán)保和安全設(shè)施完善，采用環(huán)保材料在安全的情況下進(jìn)行表演，每次演出持續(xù)約30分鐘。（一）【長城烽火】人文景觀（2）“薊州提督”人文景區(qū)作為“長城烽火”的核心配套，展示的是黃崖關(guān)長城作為長城薊州提督府的核心駐軍及防御體系。是“長城烽火”人文景觀情景演繹的表演及游覽區(qū)域?！八E州關(guān)隘”景區(qū)占地100畝，建設(shè)面積約60000㎡。位于黃崖關(guān)長城口核心區(qū)位，其建設(shè)內(nèi)容包括：烽火臺（表演）兩座（1000㎡）每天表演：烽火傳遞“天下雄關(guān)”大牌坊（100㎡）每天表演：邊關(guān)跑馬通報中華魂—長城雕塑群（400㎡）自由參觀薊州提督衙門（2000㎡）烽火古驛（1000㎡）關(guān)帝廟（3000㎡）明軍大營（2000㎡）中華冷兵展示館（1000㎡）中國長城3D影視館（3000㎡）長城古詩碑林（1500㎡）每天表演：戚繼光出征每天表演：接待蒙古王爺自由參拜每天表演：明軍隊列操練自由參觀每天播放：長城3D電影自由參觀明清古商街及大戲臺（15000㎡）自由參觀：長城工藝美術(shù)品長城客棧群（20000㎡）自由入?。ㄒ唬鹃L城烽火】人文景觀（3）【長城烽火】人文景觀的旅游組織：本項(xiàng)目計劃與黃崖關(guān)長城管理局進(jìn)行整體旅游門票合作，將目前門票40元提升到100元。目標(biāo)將目前每年約30萬游客人次增加到每年150萬人次。項(xiàng)目建設(shè)時間約18個月，達(dá)到市場目標(biāo)時間為36個月。旅游項(xiàng)目組織為：黃崖關(guān)長城+長城烽火+薊州提督府+戍邊大營黃崖關(guān)長城旅游包括：長城景觀、八卦城、自然景觀長城烽火人文旅游包括：看長城烽火（每天三次）、薊州提督府、明軍大營、明清古街、關(guān)帝廟、長城3D影視館、冷兵器展示館等。長城關(guān)隘、大牌坊、雕塑群、各堂官等均由明軍士兵守護(hù)。每天推出多場情景表演，主要包括：“長城烽火”表演：烽火燃起，軍號齊鳴、邊關(guān)馬報、明軍列陣、長城旌旗、提督閱兵等。表演及工作人員約150人（可與劇團(tuán)合作）?！八E州提督府”表演包括：戚繼光閱兵、明軍操練、古驛接客（蒙古王爺來訪及蒙古歌舞表演）、大戲臺（京劇表演）等，每天不間斷播放長城3D影片，各展廳、廟堂常年開放，打造活著的長城。（二）【烽火長城】實(shí)景演出（1）【烽火長城】實(shí)景劇場及實(shí)景演出為長城第一實(shí)景演出。實(shí)景劇場選址包括黃崖關(guān)太平寨及黃崖關(guān)長城關(guān)隘外河邊（具體選址待定）。項(xiàng)目占地300畝，總建設(shè)面積20000㎡，包括舞臺建設(shè)、舞臺背景、觀眾席、演員用房及配套設(shè)施等。實(shí)景劇場舞臺以長城及群山為演出實(shí)景，夜間以燈光打亮長城，演出中中將出現(xiàn)烽火長城的景觀，舞臺通過實(shí)景、造景等通過現(xiàn)代聲光電、霧森造景系統(tǒng)、激光成像系統(tǒng)、LED影像系統(tǒng)、數(shù)碼威亞系統(tǒng)等打造世界一流的實(shí)景演出劇場。觀眾席面向長城群山而坐，觀眾席設(shè)3000座，VIP座位200個。每場接待觀眾3200人。規(guī)劃每天演出一場，周末演出兩場，黃金周及節(jié)假日演出三場。根據(jù)游客的觀賞特點(diǎn)，實(shí)景演出每場演出時間定為60—70分鐘。預(yù)計每年可演出240-70天（8-9個月）。每年2月—10月。觀眾席設(shè)計有供熱設(shè)備，適合早春及晚秋的天氣觀賞演出。演出舞臺包括前舞臺（觀眾席前）、側(cè)舞臺（新建烽火臺）、主舞臺（長城造景）、遠(yuǎn)舞臺（長城及群山背景）、設(shè)施舞臺（LED視頻背景）等，完美結(jié)合創(chuàng)造出絢麗的舞臺景觀。（二）【烽火長城】實(shí)景演出（2）【烽火長城】實(shí)景演出目標(biāo)打造中國長城演出第一品牌，中國人文演出的領(lǐng)先品牌。創(chuàng)意團(tuán)隊由中國實(shí)景演出之父——海灣智庫擔(dān)綱?？偛邉澯芍袊∠蟪峙迫恕⒂∠髣⑷愫献鲃?chuàng)始人黃守新?lián)V。總導(dǎo)演邀請北京奧運(yùn)會閉幕式導(dǎo)演、著名將軍導(dǎo)演張繼剛擔(dān)綱?？偩巹⊙埍本?zhàn)友文工團(tuán)前團(tuán)長、著名將軍編劇王曉玲擔(dān)綱。音樂總監(jiān)邀請北京戰(zhàn)友文工團(tuán)藝術(shù)中心主任、臧云飛將軍擔(dān)綱。音樂創(chuàng)作邀請廣東省文聯(lián)音樂家協(xié)會主席、姚小強(qiáng)作曲家擔(dān)綱。男主唱邀請北京戰(zhàn)友文工團(tuán)團(tuán)長、著名歌唱家、劉斌將軍擔(dān)綱。女主唱邀請北京海政文工團(tuán)著名民歌演唱家、宋祖英將軍擔(dān)綱。舞美創(chuàng)作團(tuán)隊將邀請全國頂級舞臺藝術(shù)創(chuàng)作團(tuán)隊負(fù)責(zé)完成。舞臺設(shè)備團(tuán)隊獎邀請廣東省亞運(yùn)會開幕式演出團(tuán)隊負(fù)責(zé)制作。烽火長城烽火制作團(tuán)隊由湖南省瀏陽煙火研究室負(fù)責(zé)制作。演員團(tuán)隊由海灣智庫負(fù)責(zé)在全國招聘組建。演出的馬隊有海灣智庫負(fù)責(zé)在內(nèi)蒙古馬術(shù)基地招聘組建。演員團(tuán)隊由500名演員組成。（二）【烽火長城】實(shí)景演出（3）【烽火長城】實(shí)景演出的創(chuàng)意源自長城2500年建設(shè)背景、發(fā)展史，立足黃崖關(guān)，面向全長城取材。創(chuàng)作的指導(dǎo)思想是表現(xiàn)長城作為中華民族勤勞智慧、追求和平、不屈不饒、奮發(fā)圖強(qiáng)，走向共同繁榮、和諧融合的紐帶，見證中華民族2500年的風(fēng)雨歷程。實(shí)景演出時間60—70分鐘，根據(jù)初步創(chuàng)意構(gòu)想，演出大綱由六場印象大戲構(gòu)成（最終以編劇及導(dǎo)演的最終創(chuàng)作為準(zhǔn)）。序幕美麗中國大好河山第一場邊關(guān)風(fēng)云鐵騎雄渾第二場眾志成城巍峨長城第三場烽火長城眾志成城第四場和諧融合民族歡歌尾聲民族復(fù)興踏歌起舞（情景歌舞/祥和家園）（馬隊奔襲/外敵入侵）（情景歌舞/建設(shè)長城）（烽火傳訊/決戰(zhàn)長城）（長城貿(mào)易/民族融合）（和諧發(fā)展/歌舞升平）每場演出均推出一到兩首歌曲，主旋律將貫穿始終，表達(dá)積極向上的正能量，表達(dá)長城因戰(zhàn)爭而建，卻達(dá)成中華民族千年相對和平的發(fā)展，最終成為民族交流融合和諧發(fā)展的紐帶。（二）【烽火長城】實(shí)景演出（4）【烽火長城】實(shí)景演出門票普通定為198元/張，VIP門票定為698元/張，預(yù)計每年演出350場，最大觀眾容量為112萬人次，按70%上座率計算，每年接待觀眾78.4萬人次。每年按普通門票計算每年收入：1.55億元。按常規(guī)時間計算，每年演出250天，周末兩場，春節(jié)、五一及國慶黃金周演出三場，共計演出350場。客源組織面對京津冀及全國市場。演出成本初步估算為每場5萬元，加上常規(guī)費(fèi)用，每年演出成本預(yù)計為3500萬元。即每場演出盈虧平衡點(diǎn)為觀眾800人次。實(shí)景演出利用剩余座位對薊縣本地居民優(yōu)惠，憑省份證購票一律享受五折優(yōu)惠。每晚演出時間為：第一場07:30—08:35第二場09:00—10:05第三場10:30—11:35【烽火長城】實(shí)景演出每晚最多接待觀眾人數(shù)為9600人次。（三）【長城古市】邊寨集市【長城古市】邊關(guān)風(fēng)情項(xiàng)目選址黃崖關(guān)長城關(guān)外河畔。本項(xiàng)目規(guī)劃占地100畝，建筑面積約50000㎡，建筑風(fēng)格包括：草原（寨外）風(fēng)格、滿清（八旗）建筑風(fēng)格及明清（徽派）古鎮(zhèn)風(fēng)格，為混搭型風(fēng)情建筑群落，項(xiàng)目建設(shè)時間約18個月。本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括：關(guān)外大牌坊寨外古市—草原那達(dá)慕（3000㎡）交易廣場/50家商鋪明清街—旅游精品街（20000㎡）風(fēng)情商街/150家商鋪八旗大營（2000㎡）滿清八旗文化展廳賽馬場（1000㎡）定期舉辦賽馬表演草原驛站（20000㎡）三星酒店/300間客房蒙古包燒烤場（2000㎡）1000人蒙古包餐廳蒙古包展館（2000㎡）草原民族風(fēng)情展廳【長城古市】突出其古樸的民族風(fēng)情，尤其是與長城歷史有關(guān)的草原民族、滿洲八旗等。每天將定期上演蒙古賽馬的活動。本項(xiàng)目采用開放式經(jīng)營，免收門票，成為黃崖關(guān)長城的重要景區(qū)。（四）【長城古驛】人文酒店【長城古驛】人文酒店以長城驛站古樸豪放的風(fēng)情作為創(chuàng)意基礎(chǔ)，打造中國第一個以長城為創(chuàng)意的休閑度假酒店。項(xiàng)目規(guī)劃占地100畝，建筑面積約50000㎡，建設(shè)期24個月，包括：長城驛館（四星級）度假酒店、長城古驛溫泉（地?zé)幔㈤L城古驛會議中心、長城古驛（庭院）別墅群、長城古驛產(chǎn)權(quán)式公寓等。本項(xiàng)目規(guī)劃選址為與實(shí)景演出區(qū)相近、生態(tài)環(huán)境較好的地點(diǎn)（管路局周邊）。長城驛館度假酒店：四星級休閑酒店，300間客房，明清風(fēng)格。占地20畝，建筑面積20000㎡。長城古驛溫泉：地?zé)釡厝燃俅澹?0池特色溫泉、游泳池、健身館、藥膳館等，占地30畝，建筑面積5000㎡。長城古驛會議中心：大中小型會議廳，大型會議餐廳，可同時接待1000人會議，占地10畝，建筑面積5000㎡。長城古驛別墅區(qū)：20棟庭院（四合院）別墅，占地20畝，建筑面積10000㎡。長城古驛產(chǎn)權(quán)式酒店公寓：200套酒店公寓，占地10畝，建筑面積10000㎡。（五）【長城古鎮(zhèn)】詩意家園【長城古鎮(zhèn)】詩意家園是本項(xiàng)目的重要經(jīng)濟(jì)支撐項(xiàng)目。【長城古鎮(zhèn)】項(xiàng)目規(guī)劃占地500畝，總建設(shè)面積320000㎡，計劃分四年建設(shè)完成。建設(shè)內(nèi)容包括：社區(qū)文化會館、社區(qū)商業(yè)服務(wù)區(qū)、庭院式別墅群、休閑度假公寓等。本項(xiàng)目初步選址位于黃崖關(guān)長城主景區(qū)大門前空地（或政府其它合理規(guī)劃用地）。人文會館：占地15畝，建筑面積10000㎡，梅蘭竹菊庭院花園。社區(qū)商圈：占地15畝，建筑面積10000㎡，社區(qū)綜合服務(wù)商圈。庭院別墅：占地400畝，建筑面積200000㎡，400棟四合院庭院，形成明清古鎮(zhèn)人文社區(qū)，每棟400—600㎡，每畝地1棟房（1個庭院），建筑風(fēng)格采用明清北方四合院庭院式，有天有地有前有后有花園，打造中國長城高端度假庭院別墅群。銷售對象包括：京津冀、全國乃至國際高端客戶群，也可作為企業(yè)高端會所、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總部基地等。休閑公寓：占地70畝，建筑面積100000㎡，為多層休閑公寓群，中式明清建筑風(fēng)格。戶型包括40—100㎡中小戶型為主，銷售對象包括京津冀中高端人群，同時服務(wù)全國各地中高端顧客群。即可自住，也可作為產(chǎn)權(quán)式托付經(jīng)營管理。六、項(xiàng)目組織（一）創(chuàng)意組織本項(xiàng)目創(chuàng)意組織由全國文化旅游創(chuàng)意策劃領(lǐng)先團(tuán)隊海灣智庫執(zhí)行。海灣智庫團(tuán)隊負(fù)責(zé)項(xiàng)目的創(chuàng)意、策劃、規(guī)劃設(shè)計及項(xiàng)目人文創(chuàng)意的具體（深度）策劃及設(shè)計。項(xiàng)目人文創(chuàng)意及實(shí)景演出創(chuàng)意團(tuán)隊包括：總策劃：由中國實(shí)景演出創(chuàng)意人黃守新博士擔(dān)任；文化顧問：由彭洋院長（研究員）擔(dān)任；總導(dǎo)演：由奧運(yùn)會閉幕式導(dǎo)演、著名軍旅導(dǎo)演張繼剛擔(dān)任；總編?。河申愔星铮ㄔ瓘V東省文聯(lián)黨組書記）擔(dān)任；音樂總監(jiān)：由著名軍旅作曲家臧云飛將軍擔(dān)任；男女主唱：由劉斌將軍、宋祖英將軍擔(dān)任。項(xiàng)目整體規(guī)劃及設(shè)計由國際知名規(guī)劃設(shè)計團(tuán)隊擔(dān)綱：澳大利亞WPT設(shè)計機(jī)構(gòu)（奧運(yùn)會水立方設(shè)計單位），負(fù)責(zé)概念設(shè)計；中文時代文化旅游研究設(shè)計院，負(fù)責(zé)文化旅游設(shè)計；深圳市規(guī)劃設(shè)計院，負(fù)責(zé)建筑形態(tài)設(shè)計。（二）資金組織本項(xiàng)目規(guī)劃總投資規(guī)模約30億元，分5年投入，每年平均投資強(qiáng)度為6億元。資金的組織包括企業(yè)自籌、銀行貸款及其它資金。本項(xiàng)目征地成本約4億元，計劃分三年征用，首期征地投資約需1.0億元，其后每年1.5億元，連續(xù)兩年。本項(xiàng)目建設(shè)投資約需26億元，每年約需5億元。項(xiàng)目首期（第一期）建設(shè)文化旅游項(xiàng)目，包括烽火長城人文景觀、實(shí)景演出及長城古市，爭取在兩年內(nèi)建成開放（2013年下半年開工，2015年春季建成）形成文化旅游規(guī)模效應(yīng)。項(xiàng)目一期投資5.0億元（含文化旅游及旅游商業(yè)）。建成后形成較大現(xiàn)金流（100萬/天），足可支持后續(xù)開發(fā)并形成可抵押資產(chǎn)。項(xiàng)目二期建設(shè)（2014年）長城古驛（溫泉酒店），投資3.5億元。項(xiàng)目三期分4年建設(shè)長城古鎮(zhèn)（2014年秋起動，2015年春季首期推出）包括庭院別墅（四合院）及長城休閑公寓，總投資18億元。本項(xiàng)目核心投資為一期起動投資6億元，計劃自籌5億元，貸款2億元，其它1億元。項(xiàng)目一期建成后可滾動開發(fā)。（三）建設(shè)組織建設(shè)組織由項(xiàng)目戰(zhàn)略合作方（文化地產(chǎn)開發(fā)商）負(fù)責(zé)組織。本項(xiàng)目總建設(shè)面積初步規(guī)劃為500000㎡，分三期在5年內(nèi)建成，平均每年建設(shè)面積為100000㎡。一期主要建設(shè)文化旅游設(shè)施，包括【烽火長城】實(shí)景演出劇場20000㎡，【長城烽火】主題人文景區(qū)80000㎡，以及【長城古市】旅游商業(yè)區(qū)50000㎡；分兩年建成（2013—2015）。二期建設(shè)【長城古驛】人文酒店（及溫泉別墅區(qū)）50000㎡；分兩年建成（2014—2016）。三期建設(shè)【長城古鎮(zhèn)】詩意家園，分4年建成（2014—2018），建設(shè)面積300000㎡。項(xiàng)目爭取2013年下半年開工，優(yōu)先建設(shè)實(shí)景演出劇場及烽火長城景區(qū)，2015年春季建成開放。同時爭取完成長城古市（邊寨）一期建設(shè)完成。開放節(jié)點(diǎn)計劃為：2015年4月：烽火長城、實(shí)景演出、長城古市（首期）開放；2016年2月：長城古驛、長城古鎮(zhèn)開盤；2018年5月：項(xiàng)目全部建成，進(jìn)入全面運(yùn)營階段。（四）運(yùn)營組織本項(xiàng)目的運(yùn)營包括兩個方面：文化旅游運(yùn)營及文化地產(chǎn)運(yùn)營。文化旅游運(yùn)營由海灣智庫團(tuán)隊（印象劉三姐開發(fā)及運(yùn)營團(tuán)隊）負(fù)責(zé)。文化旅游地產(chǎn)運(yùn)營（包括建設(shè)、銷售、物業(yè)管理等）由文化旅游戰(zhàn)略合作機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。文化旅游運(yùn)營項(xiàng)目包括：【長城烽火】人文景區(qū)（與黃崖關(guān)長城管理局合作）；【烽火長城】實(shí)景演出；【長城古市】邊寨風(fēng)情；【長城驛站】人文酒店及溫泉別墅。文化地產(chǎn)運(yùn)營包括：【長城古鎮(zhèn)】社區(qū)商鋪（20000㎡）；【長城古鎮(zhèn)】庭院別墅（200000㎡）；【長城古鎮(zhèn)】休閑公寓（100000㎡）。海灣智庫集團(tuán)擁有12年文化旅游項(xiàng)目成功運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)（包括印象劉三姐等），目前與全國2000多家旅行社建立有戰(zhàn)略合作關(guān)系。七、項(xiàng)目分析（一）用地規(guī)?！鹃L城古鎮(zhèn)】項(xiàng)目規(guī)劃用地規(guī)模1200畝，其中文化旅游用地500畝，旅游商業(yè)用地200畝，文化地產(chǎn)用地500畝。具體規(guī)劃為：【烽火長城】實(shí)景劇場300畝（40年產(chǎn)權(quán)用地/劇場及舞臺背景）【長城烽火】人文景區(qū)200畝（40年產(chǎn)權(quán)用地/開放式人文景區(qū)）【長城古市】邊塞商街100畝（40年產(chǎn)權(quán)用地/開放式人文景區(qū)）【長城古驛】人文酒店100畝（40年產(chǎn)權(quán)用地/旅游人文酒店群）【長城古鎮(zhèn)】詩意家園500畝（70年產(chǎn)權(quán)用地/庭院式人文家園）建議供地時間及進(jìn)度：2013年供應(yīng)文化旅游用地300畝，開發(fā)實(shí)景劇場2014年供應(yīng)旅游商業(yè)用地400畝，開發(fā)邊塞古市及人文景區(qū)供應(yīng)文化地產(chǎn)用地100畝，開發(fā)文化地產(chǎn)展示區(qū)。2015年供應(yīng)文化地產(chǎn)用地400畝，開發(fā)文化地產(chǎn)核心區(qū)土地價格（建議）：文化旅游10萬元/畝；旅游商業(yè)20萬元/畝；文化地產(chǎn)40萬元/畝。項(xiàng)目總征地成本預(yù)計為2.90億元（請求政府支持龍頭文旅項(xiàng)目）。（二）建設(shè)規(guī)?！鹃L城古鎮(zhèn)】項(xiàng)目規(guī)劃用地1200畝，規(guī)劃總建設(shè)規(guī)模為300000㎡，其中包括：文化旅游80000㎡；旅游商業(yè)面積100000㎡，文化住宅地產(chǎn)面積320000㎡（以最終報建規(guī)劃為準(zhǔn)）。具體規(guī)劃布局為：長城實(shí)景劇場300畝；建設(shè)面積20000㎡長城烽火景區(qū)200畝；建設(shè)面積60000㎡長城邊塞古市100畝；建設(shè)面積50000㎡長城古驛酒店100畝；建設(shè)面積50000㎡長城詩意家園500畝；建設(shè)面積320000㎡（四合院別墅400棟/休閑公寓1000套及商業(yè)街）建設(shè)進(jìn)度規(guī)劃為：2013年/10—2015/03完成實(shí)景劇場建設(shè)2014年/03—2015/04完成人文景區(qū)建設(shè)2014年/05—2015/09完成長城古市建設(shè)2014年/10—2016/05完成長城古驛建設(shè)2014年/10—2017/10完成長城古鎮(zhèn)詩意家園建設(shè)（三）投資規(guī)?！鹃L城古鎮(zhèn)】規(guī)劃用地1200畝，建筑面積500000㎡，總投資預(yù)算為29.60億元。其中：文化旅游投資6.0億元；旅游商業(yè)投資4.0億元；文化地產(chǎn)投資15.0億元；征地及配套投資4.50億元。投資項(xiàng)目具體分配為：長城實(shí)景劇場300畝；建設(shè)面積20000㎡，預(yù)算投資2.50億元長城人文景區(qū)200畝；建設(shè)面積60000㎡，預(yù)算投資3.50億元長城邊塞古市100畝；建設(shè)面積50000㎡，預(yù)算投資1.50億元長城古驛酒店100畝；建設(shè)面積50000㎡，預(yù)算投資2.50億元長城詩意家園500畝；建設(shè)面積320000㎡，預(yù)算投資15.0億元項(xiàng)目征地預(yù)算為2.9元，項(xiàng)目基礎(chǔ)配套費(fèi)用1.60億元。具體投資進(jìn)度規(guī)劃為：2013年—2014年起動投資為3.6億元2014年—2015年投資強(qiáng)度為5.0億元2015年—2016年投資強(qiáng)度為6.5億元2016年—2017年投資強(qiáng)度為7.0億元2017年—2018年投資強(qiáng)度為8.0億元（四）收益測算【長城古鎮(zhèn)】項(xiàng)目收入測算包括，年度文化旅游收入5億元；文化地產(chǎn)銷售收入36億元；自持資產(chǎn)價值估值20億元。具體測算為：文化旅經(jīng)營收入5.0億/年：【烽火長城】實(shí)景演出門票收入：10000萬/年（100萬觀眾）【長城烽火】人文景區(qū)門票收入：9000萬/年（150萬游客）【長城古市】旅游商鋪出租收入：6000萬/年（1000元/㎡/年）【長城古驛】人文酒店經(jīng)營收入：5000萬/年（年旅客30萬）游客消費(fèi)（餐飲/購物/休閑等）：20000萬/年文化旅游地產(chǎn)銷售36億元?！鹃L城古鎮(zhèn)】四合院別墅銷售30億元（200000㎡X15000元/㎡）【詩意家園】休閑度假公寓群6億元（100000㎡X6000元/㎡）自持資產(chǎn)價值評估值25億元（可進(jìn)行資本運(yùn)營）?！痉榛痖L城】實(shí)景劇場評估值：5億元；【長城烽火】人文景區(qū)評估值：5億元；【長城古市】旅游商街評估值：5億元；【長城古驛】人文酒店評估值：5億元。八、市場組織（一）客源分析本項(xiàng)目面對的客源市場是巨大的，包括京津冀（唐）一小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)將近1億常住人口，以及京津大旅游圈內(nèi)每年超過1.50億人次的全國各地的游客。長城通常是首次到北京的各地及國際游客的必選項(xiàng)目，據(jù)稱僅八達(dá)嶺長城每年游客就超過700萬人次。以上這些都是本項(xiàng)目的目標(biāo)客源。本地（區(qū)域）客源：北京天津及唐山（河北）客源是本項(xiàng)目的重要客源，面對這些基本上都已到過長城的客源，打造長城獨(dú)一無二的【烽火長城】人文景觀及長城第一實(shí)景大戲是吸引這些客源的核心引爆點(diǎn)。自駕游、團(tuán)隊游、單位活動游是重要途徑。全國客源：對于第一次到北京的游客，人文長城是與品牌長城（八達(dá)嶺）的重要競爭力，提供長城體驗(yàn)游（看人文景觀、賞實(shí)景大戲、逛長城古市、住長城驛站、泡長城溫泉）一條龍服務(wù)將是吸引客源的重要法寶，核心公關(guān)目標(biāo)為組團(tuán)旅行社。國際客源：本項(xiàng)目將提供多語種優(yōu)質(zhì)服務(wù)，長城人文景觀、實(shí)景大戲、長城古鎮(zhèn)都是重要的吸引力。在重要客源地做推廣及國際旅行社公關(guān)是核心手段。（二）區(qū)域客源本項(xiàng)目的重要客源是本地客源。包括薊縣本地，天津市、北京市及冀北（唐山市）的客源。本地客源的特點(diǎn)是基本到過長城游覽，主要游覽點(diǎn)包括八達(dá)嶺、山海關(guān)等長城重要景區(qū)。這些長城景區(qū)的特點(diǎn)是知名度高，基礎(chǔ)設(shè)施完備，游人較多（人山人海），但基本上是觀光旅游（到此一游）。打動本地客源再游長城的應(yīng)該人文長城的吸引力，包括千年后再現(xiàn)的【長城烽火】人文景觀、【烽火長城】實(shí)景大戲、【長城古市】邊塞風(fēng)情、【長城古驛】人文酒店、【長城古鎮(zhèn)】體驗(yàn)之旅等，本項(xiàng)目設(shè)計特別適合青少年長城文化體驗(yàn)游（春令營、夏令營等）、夕陽紅人文體驗(yàn)游（長城養(yǎng)生休閑游）、單位黨團(tuán)會議及活動游等（提供多種活動及會議設(shè)施）。同時，也為京津唐的公務(wù)、商務(wù)接待提供經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的一條龍服務(wù)（食住行游購?qiáng)剩?，提供具有積極意義的正能量文化旅游服務(wù)。同時將與北京、天津、河北共青團(tuán)合作，打造中國青少年愛國主義及中華傳統(tǒng)體驗(yàn)基地。本地客源每年的目標(biāo)為150—200萬人次。對薊縣本地游客及區(qū)域的老年游客，計劃采取特別門票優(yōu)惠政策，增加非節(jié)假日的客源。（三）全國客源全國各地客源是本項(xiàng)目的核心客源。中國人一生必游的旅游目的地必然包括北京，而故宮、長城是來北京必游項(xiàng)目。目前每年全國各地到北京的游客達(dá)到1.2億人次（實(shí)際旅游客人約3000萬人）?！安坏介L城非好漢”成為中國人必游長城的情結(jié)。目前享譽(yù)極高的八達(dá)嶺長城是各地來京旅游團(tuán)的首選，本項(xiàng)目的核心營銷目標(biāo)就是打破格局，爭取各地來京游客至少10%（300萬）的客源?！坝伍L城、觀烽火、賞大戲、逛古市、吃特餐、住驛館”成為北京游的重要章節(jié)，成為北京人文旅游的重要一站。全國客源包括核心客源地的長三角客源、珠三角客源，以及河北河南山東、東北的客源等。隨著京滬高鐵、京廣高鐵、京哈高鐵等的開通，全國主要客源地的客源均可在4—8小時內(nèi)到達(dá)，獨(dú)具特色的人文長城將會吸引游過長城的客源和打動沒有游過長城的客源。適時的關(guān)注話題討論、設(shè)計完美的CCTV廣告將會具有全國的震撼力和品牌推廣力。全國客源目標(biāo)為每年300萬人，將組織動員全國各地2000家有實(shí)力的旅行社加盟參與，共襄盛舉。（四）國際客源本項(xiàng)目的最有價值客源組合為國際客源，區(qū)域性較廣、文化品位高、消費(fèi)能力強(qiáng)、對旅游服務(wù)要求較高，需要多語種服務(wù)等，是該組團(tuán)的特點(diǎn)。國際客源包括同文同種的港澳臺地區(qū)，通過目標(biāo)廣告宣傳推廣及國際旅行社組團(tuán)實(shí)現(xiàn)，每年目標(biāo)20萬人次。日本韓國旅游團(tuán)是長城游的重要目標(biāo)客源地，計劃通過與主要旅行社合作及該國主流媒體宣傳配合，爭取每年游客10萬人次。東南亞游客是華僑華人的重要聚居地，也是中國國際游客的重要客源地，對中華文化熟悉，對長城熱愛，將通過當(dāng)?shù)芈眯猩绾献鲗?shí)現(xiàn)每年10萬游客的目標(biāo)。歐美澳新及俄羅斯游客是目前增長較快的國際客源地。長城旅游是歐美團(tuán)的必選項(xiàng)目，該組團(tuán)對交通、住宿、餐飲的要求較高。目前增加最快的客源地是俄羅斯游客（我們的近鄰大國）。將通過國際旅行社的合作、參與政府的旅游及文化推廣活動走出國門，善于利用國內(nèi)的引文雜志報刊。目標(biāo)每年客源達(dá)到15—20萬人次。另一重要客源是在國內(nèi)工作學(xué)習(xí)老外，爭取每年10—15萬人次。九、營銷組織（一）文化營銷長城文化是在中華文明中享譽(yù)極高的人文品牌。文化營銷是本項(xiàng)目最重要的營銷手段之一。組織國家級的長城文化大討論，結(jié)合黨中央提出的“中國夢”、“美麗中國”、“文化強(qiáng)國”的時代命題，通過歌會、筆會、詩會、茶會等人文活動，組織長城文化挖掘、研討、爭論、權(quán)威推廣，塑造“長城烽火”系列國家人文品牌?！鹃L城烽火】文化營銷可通過系列叢書、系列電影、連續(xù)劇、百家講壇等提升品牌價值，提升品牌的知名度、關(guān)注度、美譽(yù)度，讓長城文化成為網(wǎng)絡(luò)熱門話題，成為媒體（報紙、雜志、電視、網(wǎng)路等）經(jīng)常出現(xiàn)的話題和大眾喜聞樂見并積極參與的網(wǎng)絡(luò)互動。文化營銷還可以通過國家大型文化旅游論壇、旅游品牌發(fā)展論壇、投資發(fā)展論壇等活動來進(jìn)行；計劃在黃崖關(guān)定期舉辦中華文化論壇、長城國際論壇等，并使之常態(tài)化，不斷提升項(xiàng)目的品牌知名度。文化營銷還可以通過各種商品展銷會、民俗文等活動等進(jìn)行；通過不定期的舉辦長城歷史文化、黃崖關(guān)民俗文化節(jié)等來吸引區(qū)域游客；并積極爭取京津唐乃至國家級各種會議前來舉辦，以增加品牌影響力。（二）活動營銷活動營銷是打造項(xiàng)目形象品牌的重要方式。項(xiàng)目新聞發(fā)布會，是項(xiàng)目品牌推廣的重要起動形式。項(xiàng)目形象大使的選撥大賽，通過媒體（電視和平面）的宣傳造勢提升項(xiàng)目的知名度和關(guān)注度?！痉榛痖L城】實(shí)景大戲的演出，彌補(bǔ)長城尚無經(jīng)常性大型實(shí)景演出的缺憾，形成京津冀地區(qū)有影響力的人文品牌，打造區(qū)域精品人文旅游項(xiàng)目。組織媒體和市民免費(fèi)觀看活動，形成口碑，增加品牌關(guān)注。發(fā)起京津冀游客“重游古長城，追尋中國夢”活動，舉辦長城音樂節(jié)，長城馬拉松、長城登高游等活動，樹立品牌形象。一場長城大戲，確立人文品牌高度；一部長城電影，把長城文化關(guān)注引向全國市場；一部長城電視劇，把長城文化的故事深度演繹，形成打造話題；一首長城主題歌，唱響CCTV，通過音樂畫面展示烽火長城之雄；一系列長城叢書，讓長城文化的經(jīng)典升華，傳揚(yáng)四海；一個長城文化論壇，讓長城文化進(jìn)入國際視野，持之以恒；一座【長城古鎮(zhèn)】，再現(xiàn)中華脊梁的人文神韻，大國氣象。（三）品牌營銷通過一個人文景觀、一場實(shí)景大戲、一座長城古城、一片邊關(guān)古市、一家長城驛館等為核心打造中華長城文化的精品工程，成為京津冀城市群核心區(qū)域閃亮的人文品牌。以長城烽火引爆，塑造長城第一人文景觀，再現(xiàn)長城千年風(fēng)采，打造長城旅游的新名片。以實(shí)景大戲聚集中高端觀眾游客，打造中國長城第一大戲，成為長城新的文化景觀，為薊縣每年留下200萬過夜游客，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛；以邊關(guān)古市吸引大眾游客及區(qū)域經(jīng)常性游客，形成獨(dú)具魅力的邊關(guān)風(fēng)情；以長城古驛提升長城旅游的居住文化，吸引國際客源；以長城古鎮(zhèn)打造長城第一鎮(zhèn)的人文品牌及可持續(xù)發(fā)展模式。本項(xiàng)目提出打造長城文化新名片的口號，認(rèn)真建設(shè)長城人文旅游精品工程，構(gòu)建中華長城文化旅游的具有核心競爭力的人文景區(qū)，通過媒體造勢、文化推廣、活動營銷等方式推廣，確定其市場地位，實(shí)現(xiàn)每年500萬游客，每年5億元文化旅游銷售的經(jīng)營目標(biāo)。本項(xiàng)目通過品牌營銷打造薊縣文化旅游的第一品牌和文化旅游經(jīng)營的閃亮名片。（四）媒體組織項(xiàng)目的主要客源包括本地客源、全國客源及國際客源。項(xiàng)目前期媒體宣傳以京津唐地區(qū)平面媒體為主，包括報紙、雜志；以及網(wǎng)絡(luò)媒體和電視媒體的使用，形成品牌效益。加強(qiáng)進(jìn)行對旅行社的宣傳推廣，印制中英文宣傳手冊，同時邀請全國各地旅行社前來參觀、體驗(yàn)、觀賞，形成大眾口碑。項(xiàng)目中期進(jìn)行全國推廣，重點(diǎn)使用網(wǎng)路媒體及電視媒體，推出項(xiàng)目主題歌，進(jìn)行中央電視臺推廣，同時做好各地旅行社的資料宣傳，宣傳開始進(jìn)入日韓、東南亞市場。充分利用中央電視臺、北京天津電視臺等強(qiáng)勢媒體的影響力進(jìn)行廣告宣傳和品牌推廣，包括宣傳片及節(jié)目設(shè)計；利用諸如《百家講壇》等節(jié)目，推出《烽火長城》系列講座，引發(fā)社會更多關(guān)注。利用北京天津河北各大報紙媒體進(jìn)行跟蹤報道，加強(qiáng)景區(qū)人文介紹及項(xiàng)目軟文宣傳，并組織各種活動營銷；利用機(jī)場、鐵路、公路等戶外媒體廣告配套進(jìn)行綜合營銷，尤其加強(qiáng)作為旅游大動脈的高鐵媒體的宣傳。通過合作共贏和戰(zhàn)略合作模式，加上合理回報，爭取在兩年內(nèi)與全國2000家旅行社簽約，合理開發(fā)全國市場，確保穩(wěn)定客源。十、效益分析（一）社會效益本項(xiàng)目是“中國夢”的偉大實(shí)踐，社會效益十分明顯。本項(xiàng)目唱響長城文化，完美展示中華長城文明的輝煌，對于提升民族自信心、民族自豪感、民族的使命感具有積極的正能量。本項(xiàng)目完整的展示長城文化，通過烽火長城、實(shí)景演出、長城古市、長城古驛、長城古鎮(zhèn)，即展示長城的雄偉壯觀，也展示長城的深刻內(nèi)涵；即展示長城的戰(zhàn)爭功能，更展示民族交流融合的紐帶；本項(xiàng)目即可成為青少年學(xué)體驗(yàn)中華文明傳承的之地，也是國際游客了解中華民族、感受中華文明、體驗(yàn)長城文化的最佳園地。本項(xiàng)目對于提升薊縣人文旅游的核心競爭力，對于促進(jìn)薊縣人文旅游及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的跨越式發(fā)展具有積極意義。本項(xiàng)目對于提升薊縣的知名度、關(guān)注度、美譽(yù)度，對于提升薊縣人民對人文旅游的認(rèn)知感、參與感、幸福感具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。本項(xiàng)目目標(biāo)打造成為薊縣，乃至天津市人文旅游的精品工程，打造薊縣乃至天津市的人文名片，社會效益十分顯著。（二）經(jīng)濟(jì)效益本項(xiàng)目每年將帶來500萬游客，200萬的過夜游客，文化旅游直接收入5億元，新創(chuàng)就業(yè)崗位10000個，新增現(xiàn)代服務(wù)業(yè)GDP35億元，每年稅收超過2億元以上。帶動人文旅游相關(guān)的酒店業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、零售業(yè)、交通業(yè)等全面起飛。本項(xiàng)目計劃通過長城文化的開發(fā)，推動與其相關(guān)的影視業(yè)（長城大片、長城電視連續(xù)劇、長城微電影等）、動漫業(yè)（長城故事系列）、出版業(yè)（長城系列叢書、動漫系列叢書）、工藝美術(shù)（旅游產(chǎn)品系列）、書畫古玩、明清家具、長城食品、長城貿(mào)易系列等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，聚集超過200家的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群。本項(xiàng)目將帶動黃崖關(guān)長城區(qū)域村民（居民）的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)生產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜畏?wù)（包括餐飲、酒店、零售等），將顯著改善當(dāng)?shù)卮迕瘢ň用瘢┑纳钇焚|(zhì)及經(jīng)濟(jì)收入。本項(xiàng)目大量留駐的過夜客源，將使薊縣的酒店業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、零售業(yè)帶來大量的客源，對薊縣的休閑房地產(chǎn)業(yè)具有非?，F(xiàn)實(shí)的推動作用，本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益是不言而喻的。（三）旅游效益薊縣一直是天津市的旅游資源富集地，一直是重要的旅游目的地。目前薊縣的挑戰(zhàn)在于主要客源是本區(qū)域客源，及天津及北京周邊的自駕車客源，來得快也去得快，旅游項(xiàng)目直來直去，對于薊縣城區(qū)經(jīng)濟(jì)及其它旅游項(xiàng)目的客源拉動不大。本項(xiàng)目的推出，以其獨(dú)一無二的長城人文景觀，包括長城烽火及實(shí)景大戲等，形成長城旅游的核心競爭力，每年將新增500萬人次以上的客源，包括區(qū)域客源，大量全國客源及國際客源。本項(xiàng)目的設(shè)置，讓游客在長城游足1-2天，“看長城烽火、逛長城古市、吃長城大餐、游長城古鎮(zhèn)、賞實(shí)景大戲、住長城古驛”，即吸引首次到訪長城的客源（全國各地游客及國際游客），也吸引重游長城的游客（區(qū)域客源及全國各地客源）。本項(xiàng)目作為人文旅游的龍頭，可推出“黃崖關(guān)長城+薊州古城+盤山勝地”系列旅游（3天兩晚游），也可以以長城古鎮(zhèn)為集散地，夜宿長城古驛，日游薊州名勝（盤山、古城、名寺、梨木臺森林等）。本項(xiàng)目品牌昭著，融會貫通，對于薊州旅游的來動效益顯著。（四）品牌效益城市的競爭是城市實(shí)力的競爭，更是城市品牌的競爭。長城文化是中華文明的核心品牌，打造領(lǐng)先全國的長城文化品牌對于城市的人文形象具有非常積極的意義。本項(xiàng)目打造中國長城第一人文景觀、第一實(shí)景大戲、第一長城古市、第一長城古驛、第一長城古鎮(zhèn)，均具有重大品牌效益。本項(xiàng)目將使薊縣一步到位，樹立全國性長城文化核心品牌，成為天津市人文旅游的閃亮名片。薊縣擁有盤山5A級景區(qū)，有保存完好的薊州古城、獨(dú)樂寺、翠屏湖、梨木臺等風(fēng)景名勝，黃崖關(guān)長城更是雄踞一方。本項(xiàng)目通過中國長城文化的核心打造，以人文長城“五個一”樹立長城人文旅游的國家品牌；本項(xiàng)目將使薊縣名聞天下，享譽(yù)中外。本項(xiàng)目將通過長城文化核心品牌的塑造，打造薊縣人文旅游乃至天津人文旅游的精品工程，打造國家級人文旅游名勝，打造天津人文旅游的又一張閃亮名片。本項(xiàng)目品牌效益巨大！十一、運(yùn)營團(tuán)隊（一）創(chuàng)意核心本項(xiàng)目的創(chuàng)意團(tuán)隊為海灣智庫集團(tuán)。海灣智庫系中國文化旅游產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍團(tuán)隊，曾成功打造《印象劉三姐》、《夢幻北部灣》等多個十億級大型文化旅游項(xiàng)目，是國家文化產(chǎn)業(yè)“五個一”工程獎獲獎團(tuán)隊，具有從文化創(chuàng)意、項(xiàng)目策劃、資本運(yùn)作、項(xiàng)目運(yùn)營、品牌推廣、市場營銷全產(chǎn)業(yè)鏈精英團(tuán)隊。本項(xiàng)目總策劃黃守新80年代畢業(yè)于北京大學(xué)哲學(xué)系，畢業(yè)后歷任共青團(tuán)省級學(xué)校部長、宣傳部長、青聯(lián)秘書長等職，90年留學(xué)美國，獲MBA學(xué)位，后進(jìn)入美國主流社會，歷任美國NAB銀行總裁助理、貸款部經(jīng)理、芝加哥分行經(jīng)理、總行副總裁等職，1998年回國，出任美國500強(qiáng)全球媒體大鱷CCU（VISTA/威達(dá)國際)中國執(zhí)行總裁,以兩年時間成功建立亞洲第一機(jī)場媒體網(wǎng)絡(luò)，2001年起出任《印象劉三姐》董事總經(jīng)理，與張藝謀、梅帥元共同打造印象實(shí)景演出。自2001年起進(jìn)軍文化產(chǎn)業(yè)，是印象品牌的主要創(chuàng)意人之一，先后參與多個印象系列作品創(chuàng)作和制作，主持《夢幻北部灣》、《夢幻湘江》、《夢幻丹霞》文化旅游綜合體創(chuàng)意策劃及前期業(yè)主工作。本項(xiàng)目導(dǎo)演將邀請張繼剛擔(dān)綱，組成國際級藝術(shù)創(chuàng)作執(zhí)行團(tuán)隊。（二）開發(fā)合作本項(xiàng)目開發(fā)由海灣智庫集團(tuán)作為項(xiàng)目前期業(yè)主完成項(xiàng)目文化創(chuàng)意、項(xiàng)目策劃、資本組織等前期工作，計劃與薊州旅游文化投資集團(tuán)合作，共同開發(fā)建設(shè)完成【長城古鎮(zhèn)】文化旅游綜合體項(xiàng)目。本項(xiàng)目開發(fā)將由“天津長城古鎮(zhèn)投資有限公司”（擬組建）負(fù)責(zé)完成。投資公司下屬兩個實(shí)體公司：天津長城古鎮(zhèn)文化旅游實(shí)業(yè)有限公司（文化旅游公司）天津長城古鎮(zhèn)文化旅游地產(chǎn)有限公司（文化地產(chǎn)公司）文化旅游公司負(fù)責(zé)以下項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營：長城烽火人文景觀烽火長城實(shí)景演出長城古市邊關(guān)風(fēng)情長城古驛人文酒店文化地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)以下項(xiàng)目的開發(fā)銷售及物業(yè)管理：長城古鎮(zhèn)社區(qū)商街長城古鎮(zhèn)庭院別墅長城古鎮(zhèn)詩意家園（公寓）（三）資本團(tuán)隊本項(xiàng)目資本運(yùn)作由中文時代旅游產(chǎn)業(yè)投資（北京）有限公司及北大匯豐EDP文化產(chǎn)業(yè)資本團(tuán)隊負(fù)責(zé)組織完成。中文時代系海灣智庫投資參股的文化產(chǎn)業(yè)投資機(jī)構(gòu)。北大匯豐EDP文化產(chǎn)業(yè)基金團(tuán)隊系海灣智庫密切合作的戰(zhàn)略合作伙伴團(tuán)隊，已有多個成功項(xiàng)目合作。海灣智庫成功合作的銀行及基金包括：中國國家開發(fā)銀行（文化旅游政策性貸款）中國文化產(chǎn)業(yè)基金（國家大型文化產(chǎn)業(yè)基金）建銀國際文化產(chǎn)業(yè)基金（文化旅游專項(xiàng)基金）本項(xiàng)目投資規(guī)模約30億元，分5年投入，每年需要投資6億元。本項(xiàng)目起動投資約5億元。本項(xiàng)目起動投資的資金組合為：自有資金5億元，爭取文化旅游貸款2億元，其它資金1億元。本項(xiàng)目中期投資可通過文化產(chǎn)業(yè)基金（目前已有多家文化產(chǎn)業(yè)基金關(guān)注并在密切聯(lián)系中）、項(xiàng)目抵押貸款等完成。項(xiàng)目文化地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段后，可滾動開發(fā)完成文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。（四）運(yùn)營團(tuán)隊本項(xiàng)目的運(yùn)營包括文化旅游項(xiàng)目運(yùn)營及文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營。海灣智庫團(tuán)隊將負(fù)責(zé)文化旅游項(xiàng)目的品牌推廣及管理運(yùn)營。海灣智庫運(yùn)營團(tuán)隊自2001年開始全程參與《印象劉三姐》項(xiàng)目的開發(fā)，從項(xiàng)目創(chuàng)意策劃、征地拆遷、開發(fā)建設(shè)、藝術(shù)創(chuàng)作、團(tuán)隊組建、品牌推廣、市場營銷的全過程，具有多個大型文化旅游項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，并成功磨練出成熟的文化旅游盈利模式。本項(xiàng)目的文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目將通過戰(zhàn)略合作尋求大型的專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)建設(shè)及推廣銷售。項(xiàng)目運(yùn)營團(tuán)隊由開發(fā)商組建。文化旅游項(xiàng)目的運(yùn)營包括：【長城烽火】人文景觀項(xiàng)目【烽火長城】實(shí)景演出項(xiàng)目【長城古市】邊關(guān)風(fēng)情項(xiàng)目【長城古驛】人文酒店項(xiàng)目文化地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營包括：【長城古鎮(zhèn)】會所及社區(qū)商街【長城古鎮(zhèn)】人文社區(qū)庭院別墅（四合院）的銷售及物業(yè)管理【長城古鎮(zhèn)】詩意家園休閑公寓的銷售及物業(yè)管理總體概述：施工組織總體設(shè)想、方案針對性及施工段劃分第一節(jié)施工組織總體設(shè)想一、工程概況工程名稱：工程地點(diǎn)：質(zhì)量目標(biāo)：國家“合格”標(biāo)準(zhǔn)工程規(guī)模：要求工期：日歷天。工程特點(diǎn)難點(diǎn)該工程為道路施工、排水（雨水管道、污水管道）、橋梁、綠化工程，工程質(zhì)量要求達(dá)到國家合格標(biāo)準(zhǔn)以上。施工承包形式：包工、包料、包工期、包質(zhì)量、包安全。本標(biāo)段工程工作量大，施工工期較短，需全面鋪開進(jìn)行施工；施工現(xiàn)場環(huán)境相對較為復(fù)雜，施工存在一定的難度。但我司將發(fā)揮專業(yè)施工隊伍的優(yōu)勢，以優(yōu)秀的管理和一流的施工技術(shù)，合理地進(jìn)行施工部署，加強(qiáng)管理，確保工程的按期、優(yōu)質(zhì)完成。施工部署認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家及部頒有關(guān)基本建設(shè)的技術(shù)規(guī)范、規(guī)程。遵循設(shè)計單位技術(shù)文件上的質(zhì)量要求，實(shí)施質(zhì)量控制及檢驗(yàn)。統(tǒng)籌全局、集中力量、保證重點(diǎn)、組織好與有關(guān)單位的協(xié)作、分期分批配套地組織施工。做好整體施工部署和分部施工方案，合理安排施工順序、組織平行流水立體交差作業(yè)，充分利用空間和時間發(fā)揮作業(yè)面的使用效益。堅持“百年大計，質(zhì)量第一”確保安全施工，貫徹執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度。因地制宜、就地取材、厲行節(jié)約、采取革新、改造、挖潛措施、減少投資、降低成本。強(qiáng)化現(xiàn)場科學(xué)管理、創(chuàng)安全、文明樣板工地。做好人力、物力的綜合平衡調(diào)度，做好雨季施工安排，確保均衡施工，按時完成工期。合理緊湊的安排好施工現(xiàn)場平面布局，盡量壓縮施工臨時用地。貫徹執(zhí)行國家，地區(qū)對環(huán)保、勞動安全、工業(yè)衛(wèi)生、計量、消防的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。第二節(jié)方案針對性對于本工程的特點(diǎn)和要求，我公司也認(rèn)識到該工程的重要性和影響力，對工程的實(shí)施進(jìn)行了認(rèn)真的分析考慮研究，制定出解決施工中的難點(diǎn)、重點(diǎn)和解決的方法及實(shí)施的有利措施，要嚴(yán)格遵守建設(shè)單位各項(xiàng)制度規(guī)定同建設(shè)單位與監(jiān)理密切搞好協(xié)調(diào)與配合，隨施工的需要，加大機(jī)械設(shè)備人力安排的投入在項(xiàng)目管理上實(shí)行規(guī)范化的項(xiàng)目負(fù)責(zé)制，根據(jù)施工項(xiàng)目特殊性和重要性，組建了強(qiáng)有力的項(xiàng)目經(jīng)理以及管理人員的施工項(xiàng)目部。精選出最適合該項(xiàng)工程的項(xiàng)目經(jīng)理和施工管理人員組成的項(xiàng)目班子，對整個工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)和組織管理。各職能人員要各盡其責(zé)，展開全面有效的工作，我公司如中標(biāo)該工程，一定能夠以最好、最快、最優(yōu)如期創(chuàng)造出綠化的精品工程。第三節(jié)施工段劃分根據(jù)本工程特點(diǎn)，將本工程總體施工流程劃分為：開工準(zhǔn)備、定位放線→土方工程→道路工程（雨水管道、污水管道）/橋梁工程→照明工程→成品保護(hù)、現(xiàn)場清理→竣工驗(yàn)收→后期養(yǎng)護(hù)管理。施工段劃分本工程施工共分為三個階段——施工準(zhǔn)備階段、主體施工階段、清理交驗(yàn)階段。施工準(zhǔn)備階段：年月日—年月日，主要完成相關(guān)審批手續(xù)辦理、臨設(shè)搭建、施工現(xiàn)場圍護(hù)、材料機(jī)具進(jìn)場等。主體施工階段：年月日—年月日，主要完成路基土石方挖填、路基、路面、附屬構(gòu)筑物、給排水管道、橋梁、道路標(biāo)識標(biāo)線、照明等工程施工。清理交驗(yàn)階段：年月日—年月日，主要進(jìn)行施工現(xiàn)場的竣工清理和工程竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備工作。二、施工現(xiàn)場平面布置和臨時設(shè)施、臨時道路布置施工現(xiàn)場的平面布置及管理得當(dāng)與否,直接影響工程的施工質(zhì)量及工程進(jìn)度,同時亦反映出一個企業(yè)的技術(shù)水平和管理水平,是企業(yè)形象最直接的表現(xiàn)。所以,規(guī)劃一個比較合理的施工布局,并且嚴(yán)格地進(jìn)行統(tǒng)一管理,為節(jié)約人力、物力和文明施工創(chuàng)造一個有利的條件,也是確保施工進(jìn)度所不可缺少的一個環(huán)節(jié)。臨時設(shè)置布置要求施工現(xiàn)場應(yīng)結(jié)合場地情況合理布置