第四章樓盤(pán)精選3/21/2023主要內(nèi)容§1購(gòu)房的基本程序§2挑選樓盤(pán)§3簽訂購(gòu)房合同§4樓宇按揭§5入住驗(yàn)收§6選購(gòu)二手房3/21/2023§1購(gòu)房的基本程序1.1選房1.5辦理產(chǎn)權(quán)證1.4辦理入住手續(xù)1.3辦理簽約手續(xù)1.2辦理預(yù)訂手續(xù)3/21/20231.2辦理預(yù)訂手續(xù)買賣雙方在正式簽約之前先行簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》并不是購(gòu)房進(jìn)程中的一個(gè)必辦手續(xù)。但在發(fā)展商首次推出樓盤(pán)或舉辦大型商品房展銷會(huì)期間是一個(gè)頗為流行的做法。1.2.1訂購(gòu)時(shí)需提供的資料和費(fèi)用1.2.2《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的主要內(nèi)容1.2.3認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)1.2.4簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》應(yīng)注意的事項(xiàng)3/21/20231.2.1訂購(gòu)時(shí)需提供的資料和費(fèi)用辦理商品房的訂購(gòu)手續(xù)，對(duì)于一般購(gòu)房者來(lái)說(shuō)需要提供以下的資料和費(fèi)用:(1)居民身份證原件或護(hù)照；(2)一定數(shù)額的訂金；(3)載有購(gòu)房者詳細(xì)通訊地址的合法證明文件。認(rèn)購(gòu)書(shū)的有效期一般為10~14天。購(gòu)房者在對(duì)樓盤(pán)進(jìn)一步了解和多方權(quán)衡后，須在規(guī)定期限內(nèi)到賣方指定的地點(diǎn)簽署正式的《房地產(chǎn)預(yù)售契約》，否則。原先簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》隨即作廢。賣方有權(quán)按事先約定，沒(méi)收訂金以作為賠償。也可以將樓重新出售而無(wú)需向原訂購(gòu)方發(fā)出通告。3/21/20231.2.2《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的主要內(nèi)容一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者與賣方簽訂的商品房《認(rèn)購(gòu)書(shū)》包含以下一些主要內(nèi)容；(1)買賣雙方的名稱與聯(lián)系地址；(2)所訂住宅的基本情況(名稱、面積、單元號(hào)等)；(3)所訂住宅的售價(jià)；(4)所訂住宅的付款方式；(5)購(gòu)買任宅需交納的綜合稅費(fèi)；(6)買賣雙方的違約責(zé)任；(7)買賣雙方簽章?！赌硺潜P(pán)的認(rèn)購(gòu)書(shū)》《認(rèn)購(gòu)書(shū)樣本》3/21/20231.2.3認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)(1)認(rèn)購(gòu)書(shū)不是商品房買賣合同。(2)認(rèn)購(gòu)書(shū)不是商品房預(yù)售合同。認(rèn)購(gòu)書(shū)與預(yù)售合同，最本質(zhì)的區(qū)別在于當(dāng)事人意思表示的內(nèi)容不一樣，認(rèn)購(gòu)書(shū)表示認(rèn)購(gòu)者準(zhǔn)備購(gòu)買某一商品房，而預(yù)售合同表示購(gòu)房者已經(jīng)買下某一商品房。除此之外，兩者在簽訂時(shí)間、手續(xù)上也有不同：在時(shí)間上，預(yù)售合同應(yīng)在具備一定條件且取得預(yù)售許可證之后才能簽訂；手續(xù)上，預(yù)售合同要到有關(guān)行政部門(mén)辦理登記備案手續(xù)，而認(rèn)購(gòu)書(shū)則無(wú)此手續(xù)。(3)認(rèn)購(gòu)書(shū)是由開(kāi)發(fā)商提供的、以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為主要權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的、無(wú)名的格式合同。3/21/2023①認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種無(wú)名合同：我國(guó)《合同法》分別規(guī)定了十五種合同類型，認(rèn)購(gòu)書(shū)沒(méi)有位列其中，但認(rèn)購(gòu)書(shū)又是平等主體之間設(shè)立雙方民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的一種協(xié)議，當(dāng)然屬于合同法調(diào)整的范疇，因此，認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種無(wú)名合同。②認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種格式合同：認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要條款是開(kāi)發(fā)商為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定的，并在訂立時(shí)不與認(rèn)購(gòu)者協(xié)商的條款，因此，認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種由開(kāi)發(fā)商提供的格式合同。把認(rèn)購(gòu)書(shū)定位為格式合同，有利于認(rèn)購(gòu)者保護(hù)自己的合法利益，防止開(kāi)發(fā)商濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位。③認(rèn)購(gòu)書(shū)是以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為主要權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的合同：認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要權(quán)利義務(wù)是圍繞優(yōu)先購(gòu)買權(quán)確定的———認(rèn)購(gòu)者出讓一定時(shí)間的“定金”使用權(quán)給開(kāi)發(fā)商，獲得了某一商品房一定時(shí)間內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；開(kāi)發(fā)商出讓同一商品房一定時(shí)間的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)給認(rèn)購(gòu)者，得到了商品房銷售前景的預(yù)測(cè)，并獲得了一定時(shí)間的“定金”使用權(quán)。3/21/20231.2.4簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》應(yīng)注意的事項(xiàng)(1)在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之前，一定要認(rèn)真審閱認(rèn)購(gòu)書(shū)的條款，最好再看一下即將簽訂的合同。在此基礎(chǔ)上，再?zèng)Q定是否簽認(rèn)購(gòu)書(shū)并付定金。(2)簽認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)不要怕麻煩。為了避免發(fā)生糾紛，應(yīng)將開(kāi)發(fā)商的某些口頭承諾，以書(shū)面形式明確約定。(3)如認(rèn)購(gòu)書(shū)中有買房人尚不了解的內(nèi)容，比如要求買房人接受物業(yè)管理服務(wù)，買房人則應(yīng)要求在認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確物業(yè)管理公司和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如不能明確，則應(yīng)刪除這一條。(4)認(rèn)購(gòu)者不應(yīng)承擔(dān)必須簽訂商品房買賣合同的義務(wù)。3/21/2023認(rèn)購(gòu)者在認(rèn)購(gòu)書(shū)中所享有和承擔(dān)的是行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的權(quán)利義務(wù)。認(rèn)購(gòu)者在約定的時(shí)間里，應(yīng)與開(kāi)發(fā)商就簽訂商品房買賣合同進(jìn)行談判，談成了，開(kāi)發(fā)商應(yīng)與認(rèn)購(gòu)者簽訂買賣合同；談崩了，認(rèn)購(gòu)者有權(quán)不與開(kāi)發(fā)商簽訂買賣合同。如果要求認(rèn)購(gòu)者承擔(dān)必須簽訂商品房買賣合同的義務(wù)，不但脫離了認(rèn)購(gòu)書(shū)的本意，對(duì)認(rèn)購(gòu)者也是不公平的，嚴(yán)重?fù)p害了認(rèn)購(gòu)者的權(quán)益。(5)認(rèn)購(gòu)書(shū)不應(yīng)將定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保。根據(jù)《解釋》第四條“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因?yàn)楫?dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”之規(guī)定，如認(rèn)購(gòu)書(shū)中將定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，造成的直接后果是，在商品房買賣合同談不成的情況下，定金歸與開(kāi)發(fā)商。因此，認(rèn)購(gòu)者應(yīng)當(dāng)避免將定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的條款，明確規(guī)定定金只作為本認(rèn)購(gòu)書(shū)的履行擔(dān)保。3/21/2023(6)認(rèn)購(gòu)購(gòu)書(shū)要規(guī)定明明確的定金條條款。大部分分認(rèn)購(gòu)書(shū)定金金條款不完整整或不公平，，如僅規(guī)定了了認(rèn)購(gòu)者違約約時(shí)開(kāi)發(fā)商有有權(quán)不退還定定金，而沒(méi)有有規(guī)定開(kāi)發(fā)商商違約時(shí)，開(kāi)開(kāi)發(fā)商應(yīng)雙倍倍返還定金。。建議認(rèn)購(gòu)者者要求開(kāi)發(fā)商商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中中明確定金條條款，特別是是適用定金的的條件，以免免產(chǎn)生糾紛。。(7)要明確規(guī)規(guī)定認(rèn)購(gòu)書(shū)的轉(zhuǎn)讓讓條款。為避免存存在異議，對(duì)準(zhǔn)備備轉(zhuǎn)讓認(rèn)購(gòu)書(shū)的認(rèn)認(rèn)購(gòu)者，可以要求求在認(rèn)購(gòu)書(shū)中規(guī)定定轉(zhuǎn)讓條款，明確確規(guī)定認(rèn)購(gòu)者有轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓認(rèn)購(gòu)書(shū)的權(quán)利利。(8)“訂金””與“定金”的區(qū)區(qū)別3/15/2023所謂“定金”，既既是一種重要的擔(dān)擔(dān)保方式，又是一一種違約責(zé)任的形形式。是指?jìng)鶛?quán)債債務(wù)關(guān)系中，為了了擔(dān)保債的履行，，一方當(dāng)事人在債債務(wù)未履行之前先先行交付給另一方方當(dāng)事人一定數(shù)額額的貨幣。如果一一方當(dāng)事人不能履履行規(guī)定的義務(wù)，，可以定金形式承承擔(dān)違約責(zé)任。《《民法通則》、《《合同法》和《擔(dān)擔(dān)保法》等均有專專門(mén)規(guī)定。從法律律規(guī)定的定金罰則則來(lái)看，定金為解解約定金，即交付付定金的一方當(dāng)事事人不履行約定債債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求求返還定金；收受受定金的一方不履履行約定的債務(wù)的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還還定金。同時(shí)，定定金也具有證約定定金的性質(zhì)，即具具有證明合同成立立和存在的作用。。此外，因?yàn)槎ń鸾鹩趥鶆?wù)履行后可可以抵作價(jià)款，所所以定金也就具有有預(yù)先給付的性質(zhì)質(zhì)，這是定金與訂訂金的相同之處。?！坝喗稹迸c“定金金”的債務(wù)性質(zhì)完完全不同，“訂金金”屬于預(yù)付款性性質(zhì)，它不起擔(dān)保保作用。賣方違約約，買方無(wú)權(quán)要求求其雙倍返還，只只能得到原額。如如買方?jīng)Q定不購(gòu)買買，賣方應(yīng)將認(rèn)購(gòu)購(gòu)金退還；但如果果買方超過(guò)規(guī)定期期限以后才決定不不購(gòu)買，認(rèn)購(gòu)金就就作為對(duì)賣方保留留房號(hào)期間損失的的賠償，不退給買買方，因此，“訂訂金”有時(shí)也被稱稱為認(rèn)購(gòu)金、誠(chéng)意意金。3/15/2023《商品房銷售管管理辦法》第二二十二條：符合合商品房銷售條條件的，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂訂立商品房買賣賣合同之前向買買受人收取預(yù)訂訂款性質(zhì)費(fèi)用的的，訂立商品房房買賣合同時(shí)，，所收費(fèi)應(yīng)當(dāng)?shù)值肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)當(dāng)事人未能訂立立商品房買賣合合同的，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)向買受人返還還所收費(fèi)用；當(dāng)當(dāng)事人之間另有有約定的，從其其約定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ涸宏P(guān)于適用〈中中華人民共和國(guó)國(guó)擔(dān)保法〉若干干問(wèn)題的解釋》》第一百一十五五條規(guī)定：“當(dāng)當(dāng)事人約定以交交付定金作為訂訂立主合同擔(dān)保保的，給付定金金的一方‘拒絕絕訂立’主合同同的，無(wú)權(quán)要求求返還定金；收收受定金的一方方‘拒絕訂立’’合同的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)雙倍返還定金金?！?/15/20231.5辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證1.5.1基基本程序1.5.2要要繳納的稅稅費(fèi)3/15/20231.5.1基基本程序(1)契約登登記發(fā)展商應(yīng)在《《房地產(chǎn)預(yù)售售契約》簽訂后后30天內(nèi)內(nèi)辦理有關(guān)的合合約登記手續(xù)。。內(nèi)銷樓，按規(guī)規(guī)定在簽約后30天內(nèi)，將有有關(guān)資料送該樓樓盤(pán)所在地的房房地產(chǎn)交易所登登記備案，合約約生效；不按上上述規(guī)定辦理的的《房地產(chǎn)預(yù)售售契約》。不受受法律保護(hù)。有有關(guān)部門(mén)將不予予辦理產(chǎn)權(quán)證。。(2)確認(rèn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)展商應(yīng)在商品品房竣工驗(yàn)收后后30天內(nèi)，憑憑住宅報(bào)批及驗(yàn)驗(yàn)收文件，到樓樓盤(pán)所在地的房房地產(chǎn)登記所申申請(qǐng)確定整幢物物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，核核發(fā)該樓的《《房地產(chǎn)權(quán)屬證證明書(shū)》3/15/2023(3)交交易監(jiān)監(jiān)證發(fā)展商持持《房地地產(chǎn)權(quán)屬屬證明書(shū)書(shū)》及該該住宅各各單元的的《房地地產(chǎn)預(yù)售售契約》》到樓盤(pán)盤(pán)所在地地的房地地產(chǎn)交易易所辦理理交易監(jiān)監(jiān)證手續(xù)續(xù)。經(jīng)交交易監(jiān)證證后按每每單元核核發(fā)《《房地產(chǎn)產(chǎn)交易監(jiān)監(jiān)證證明明書(shū)》(4)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移過(guò)過(guò)戶發(fā)展商會(huì)會(huì)同您(委托托代辦需需出具經(jīng)經(jīng)公證的的委托書(shū)書(shū))攜帶帶《房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明明書(shū)》、、《房地地產(chǎn)交易易監(jiān)證證證明書(shū)》》等證件件。到樓樓盤(pán)所在在地的房房地產(chǎn)登登記所辦辦理過(guò)戶戶手續(xù)，，由原經(jīng)經(jīng)辦人立立案收件件辦理。。(5)繕繕證發(fā)發(fā)證經(jīng)審批同同意發(fā)證證的商品品房，由由樓盤(pán)所所在地的的房地產(chǎn)產(chǎn)登記所所繕寫(xiě)《《房地地產(chǎn)證》》經(jīng)校校對(duì)無(wú)誤誤后，由由發(fā)證人人員通知知產(chǎn)權(quán)人人前來(lái)領(lǐng)領(lǐng)取(委托代代辦，由由開(kāi)發(fā)商商統(tǒng)一領(lǐng)領(lǐng)取，再再分發(fā)給給住戶)。3/15/20231.5.2要要繳納納的稅費(fèi)要繳納的稅費(fèi)費(fèi)有八種。(1)房屋屋買契稅：交交納售價(jià)的的3%。(2)契約約印花稅：交交納售價(jià)的0.03%。。(3)交易易印花稅：交交納售價(jià)的0.05%，，在辦理交易易過(guò)戶時(shí)繳納納。(4)權(quán)證證綜合費(fèi)：約約售價(jià)的0.2%，含產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使使用登記費(fèi)、、產(chǎn)權(quán)勘丈費(fèi)費(fèi)及文件費(fèi)等等。(5)交易易監(jiān)證費(fèi)：交交納售價(jià)的0.3%，在在辦理交易過(guò)過(guò)戶時(shí)繳納。。(6)契約約公證費(fèi)：一一次性或分分期付款的購(gòu)購(gòu)房者交售價(jià)價(jià)的0.15%，采用銀銀行按揭付款款的交售價(jià)的的0.3%。。前種付款方方式可自愿公公證。(7)抵押押登記費(fèi)：采采用銀行按揭揭付款的交售售價(jià)的0.07%。(8)按揭揭手續(xù)費(fèi)：采采用銀行按按揭付款的依依按揭確定。。由銀行負(fù)責(zé)責(zé)向客戶收取取。3/15/2023§2挑選選樓盤(pán)2.3考察察住宅的細(xì)節(jié)節(jié)2.2看樓樓重點(diǎn)2.1現(xiàn)房房與期房3/15/20232.1現(xiàn)房房與期房商品房按交房房時(shí)間來(lái)分，，分為現(xiàn)房和和期房2.1.1期期房的選選擇(1)優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)(2)缺點(diǎn)點(diǎn)(1)優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)(2)缺點(diǎn)點(diǎn)2.1.2現(xiàn)現(xiàn)房的選選擇3/15/2023①先期訂購(gòu)購(gòu)，戶型、位位置利于選擇擇。由于訂的的是未竣工的的房子，銷售售工作剛剛展展開(kāi)，開(kāi)發(fā)商商所能提供的的所有房屋都都有，朝向好好的戶型也在在其中，購(gòu)房房者就有了大大量的選擇余余地。②價(jià)格都能能給予較大的的優(yōu)惠，一般般為１０％左左右，或者更更多。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于于一個(gè)房屋的的開(kāi)發(fā)一般需需要一至兩年年的時(shí)間，甚甚至更長(zhǎng)。為為了及時(shí)收回回資金，對(duì)銷銷售期房持極極大的歡迎態(tài)態(tài)度。③付款輕松松，隨施工進(jìn)進(jìn)度而付，一一般分為三次次。首次付款款時(shí)間為開(kāi)工工時(shí)，付定金金和首期房款款，一般僅付付１萬(wàn)元的定定金和總房款款的2０％左左右；第二次次時(shí)間是工程程進(jìn)行一半時(shí)時(shí)，約付款額額為總房款的的６０％；第第三次付款時(shí)時(shí)間為房屋已已經(jīng)交工或即即將投放使用用時(shí)，購(gòu)房者者付完全款，，同時(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)商將房屋交交給購(gòu)房者。。④工程質(zhì)量量可以看到，，隨時(shí)監(jiān)督，，提出意見(jiàn)。。從付完定金金的那一刻起起，購(gòu)房者就就可隨時(shí)去看看工程進(jìn)度，，對(duì)于墻體、、地板、隱蔽蔽電路等建好好以后不易看看到的情況，，這時(shí)都一覽覽無(wú)余。⑤房型設(shè)計(jì)計(jì)上的優(yōu)勢(shì)，，相對(duì)而言，，期房大多避避開(kāi)了當(dāng)前市市場(chǎng)上現(xiàn)房的的設(shè)計(jì)弱點(diǎn)。。⑥升值的優(yōu)優(yōu)勢(shì)。買期房房如果買得合合理、適當(dāng)，，其升值潛力力比現(xiàn)房要大大。在一些尚尚未形成規(guī)模模的地帶，當(dāng)當(dāng)時(shí)的期房售售價(jià)較低，隨隨著開(kāi)發(fā)住宅宅的增多，形形成了一定的的規(guī)模，各種種相關(guān)條件得得以改善后，，房?jī)r(jià)也會(huì)相相應(yīng)上漲，買買期房者可以以從中品味到到升值的樂(lè)趣趣。3/15/2023①根據(jù)圖圖紙買房，，看不到實(shí)實(shí)物?？吹降降膬H僅是是欲購(gòu)房屋屋的戶型圖圖、整個(gè)物物業(yè)的效果果圖，而非非實(shí)物。②有關(guān)面面積、戶型型、裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)難以判判斷。雖然然房地產(chǎn)商商為描繪了了一幅美麗麗的圖畫(huà)，，但是具體體怎樣還是是不要看最最后拿到的的實(shí)物。③開(kāi)發(fā)商商情況難把把握。若開(kāi)開(kāi)發(fā)商在物物業(yè)建設(shè)過(guò)過(guò)程中因?qū)崒?shí)力不足、、缺乏必要要的資金，，使工程停停頓，那么么購(gòu)房者就就會(huì)蒙受巨巨大的損失失。④市場(chǎng)行行情與價(jià)格格漲跌難以以預(yù)測(cè)。⑤看到的的僅僅是樣樣板房而已已，與用戶戶最終的房房屋會(huì)有所所差距的。。期房的缺點(diǎn)點(diǎn)3/15/2023①房子就就在眼前，，直觀。隨隨時(shí)都可以以進(jìn)入房子子去看一看看，選中了了買下便可可。②入住便便利。③房屋價(jià)價(jià)格基本穩(wěn)穩(wěn)定，不會(huì)會(huì)再有大的的變動(dòng)，購(gòu)購(gòu)房時(shí)只需需與周圍地地區(qū)、同類類型房屋價(jià)價(jià)格相比便便可。④既有房房屋的宣傳傳材料，又又可以實(shí)物物一一對(duì)照照。⑤家庭計(jì)計(jì)劃便于安安排。買房房子是家中中的大事，，或?yàn)榱烁母淖兙幼…h(huán)環(huán)境，或?yàn)闉榱斯ぷ麝P(guān)關(guān)系等等，，都要以到到房子為第第一步，而而要想拿到到房子僅需需付完房款款便可?，F(xiàn)房的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)3/15/2023①選擇余余地較少。。樓層、房房型較好的的房屋往往往被先到者者買走。②價(jià)格較較高，難以以優(yōu)惠。③隱蔽工工程難以看看到。房屋屋的墻體、、上下水設(shè)設(shè)備、房屋屋電路走向向只有經(jīng)過(guò)過(guò)較長(zhǎng)的使使用期后才才會(huì)知道?！，F(xiàn)房的缺點(diǎn)點(diǎn)3/15/20232.2看看樓重點(diǎn)⑴看位置置⑵看配套套⑶看綠化化⑷看布局局⑸看開(kāi)發(fā)發(fā)團(tuán)隊(duì)⑹看價(jià)格⑺看朝向⑻看通風(fēng)⑼看戶型⑽看設(shè)備⑾看節(jié)能⑿看隔音⒀看私密性⒁看年限⒂看面積⒃看分?jǐn)偄湛次飿I(yè)管理理3/15/2023房地產(chǎn)作為不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，所處位置置對(duì)其使用和保保值、增值起著著決定性的作用用。房產(chǎn)能否升升值，所在的區(qū)區(qū)位是一個(gè)非常常重要的因素。?？匆粋€(gè)區(qū)位的的潛力不僅要看看現(xiàn)狀，還要看看發(fā)展。3/15/2023居住區(qū)內(nèi)配套公公建是否方便合合理，是衡量居居住區(qū)質(zhì)量的重重要標(biāo)準(zhǔn)之一。。住宅配套的公共共設(shè)施主要包括括：①學(xué)校：幼托托、小學(xué)、中學(xué)學(xué)。②商業(yè)配套：：菜市場(chǎng)、糧油油店、日雜店、、理發(fā)店、超市市、銀行、郵局局、醫(yī)院、公用用電房、垃圾站站等。③管理機(jī)構(gòu)：：街道辦事處、、居委會(huì)、派出出所等。④其他；文化化娛樂(lè)設(shè)施、會(huì)會(huì)所等。3/15/2023居住環(huán)境有一個(gè)個(gè)重要的硬性指指標(biāo)——綠地率率，指的是居住住區(qū)用地范圍內(nèi)內(nèi)各類綠地的總總和占居住區(qū)總總用地的百分比比。值得注意的的是：“綠地率率”與“綠化履履蓋率”是兩個(gè)個(gè)不同的概念，，綠地不包括陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)和屋頂綠化化，有些開(kāi)發(fā)商商會(huì)故意混淆這這兩個(gè)概念。由由于居住區(qū)綠地地在遮陽(yáng)、防風(fēng)風(fēng)防塵、殺菌消消毒等方面起著著重要作用，所所以有關(guān)規(guī)范規(guī)規(guī)定：新建居住住區(qū)綠地率不應(yīng)應(yīng)低于３０％。。3/15/2023建筑容積率是居居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案中主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之之一。建筑容積率和居居住建筑容積率率的概念不同，，前者包括了用用地范圍內(nèi)的建建筑面積，而總總用地一樣。容積率高，說(shuō)明明居住區(qū)用地內(nèi)內(nèi)房子建的多，，人口密度大。。容積率過(guò)高，，會(huì)出現(xiàn)樓房高高、道路窄、綠綠地少的情形，，將極大地影響響居住區(qū)的生活活環(huán)境。容積率的高低，，只是一個(gè)簡(jiǎn)單單的指標(biāo)，有些些項(xiàng)目雖然看上上去容積率不高高，但是為了增增大中庭園林或或是閃避地下車車庫(kù)，而使得樓樓座擁擠一隅也也是不可取的。。3/15/2023看價(jià)格的比較較時(shí)，首先要要弄清每個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目報(bào)的價(jià)格格到底是什么么價(jià)，有的是是“開(kāi)盤(pán)價(jià)””，即最底價(jià)價(jià)；有的是““均價(jià)”；有有的是“最高高限價(jià)”；有有的是整套價(jià)價(jià)格、有的是是套內(nèi)建筑面面積價(jià)格………最主要的是是應(yīng)弄清（或或換算）所選選房屋的實(shí)際際價(jià)格，因?yàn)闉檫@幾個(gè)房?jī)r(jià)價(jià)出入很大。。房屋出售時(shí)時(shí)是“毛坯房房”、“初裝裝修”還是““精裝修”，，也會(huì)對(duì)房屋屋的價(jià)格有影影響，比較房房?jī)r(jià)時(shí)應(yīng)考慮慮這一因素。。3/15/2023如果住宅有南南北兩個(gè)朝向向，夏季能有有穿堂風(fēng)，比比住宅中所有有居室都朝南南，但沒(méi)有穿穿堂風(fēng)的要好好。所以一般般來(lái)說(shuō)，板樓樓的通風(fēng)效果果好于塔樓。。目前北京樓樓市中還有““塔聯(lián)板”和和更緊密結(jié)合合的“塔混板板”出現(xiàn)，在在選擇時(shí)，購(gòu)購(gòu)房者要仔細(xì)細(xì)區(qū)別哪些戶戶型是板樓的的，哪些戶型型是塔樓的。。此外還要注注意住宅樓是是否處在開(kāi)敞敞的空間，住住宅區(qū)的樓房房布局是否有有利于在夏季季引進(jìn)主導(dǎo)風(fēng)風(fēng)，保證風(fēng)路路暢通。一些些多層或板樓樓，從戶型設(shè)設(shè)計(jì)上看通風(fēng)風(fēng)情況良好，，但由于圍合合過(guò)緊，或是是背倚高大建建筑物，致使使實(shí)際上無(wú)風(fēng)風(fēng)光顧。3/15/2023⑽看設(shè)備住宅設(shè)備包括括管道、抽水水馬桶、洗浴浴設(shè)備、燃?xì)鈿庠O(shè)備、暖氣氣設(shè)備等等。。主要應(yīng)注意意選擇這些設(shè)設(shè)備質(zhì)量是否否精良、安裝裝是否到位，，是否有方便便、實(shí)用、高高科技的趨勢(shì)勢(shì)。另外，在選擇擇住房的時(shí)候候，也應(yīng)當(dāng)注注意配套設(shè)備備技術(shù)的成熟熟度，即是否否被廣泛使用用，是否經(jīng)過(guò)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)。。一些開(kāi)發(fā)商商為制造賣點(diǎn)點(diǎn)，盲目使用用不成熟的高高科技產(chǎn)品，，最終有可能能造成用戶的的使用不便或或是高額支出出。⑾看節(jié)能住宅應(yīng)采取冬冬季保溫和夏夏隔熱、防熱熱及節(jié)約采暖暖和空調(diào)能耗耗的措施。屋屋頂和西向外外窗應(yīng)采取隔隔熱措施。按按建筑熱工分分區(qū)，北京地地處寒冷地區(qū)區(qū)，北向窗戶戶也不宜過(guò)大大，并應(yīng)盡量量提高窗戶的的密封性。住住宅外墻應(yīng)有有保溫、隔熱熱性能，如外外圍護(hù)墻較薄薄時(shí)，應(yīng)加保保溫構(gòu)造。3/15/2023⑿看隔音噪聲對(duì)人的危害害是多方面的，，它不僅干擾人人們的生活、休休息，還會(huì)引起起多種疾病。《《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范范》規(guī)定，臥室室、起居室的允允許噪聲級(jí)白天天應(yīng)小于５０分分貝，夜間應(yīng)小小于或等于４００分貝。購(gòu)房者者雖然大多無(wú)法法準(zhǔn)確測(cè)量，但但是應(yīng)當(dāng)注意：：住宅應(yīng)與居住住區(qū)中的噪聲源源如學(xué)校、農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)等保持一一定的距離；臨臨街的住宅為了了盡量減少交通通噪聲應(yīng)有綠化化屏幕、分戶墻墻；樓板應(yīng)有合合乎標(biāo)準(zhǔn)的隔聲聲性能，一般情情況下，住宅內(nèi)內(nèi)的居室、臥室室不能緊鄰電梯梯布置以防噪音音干擾。⒀看私密性住宅之間的距離離除考慮日照、、通風(fēng)等因素外外，還必須考慮慮視線的干擾。。一般情況下，，人與人之間的的距離２４米內(nèi)內(nèi)能辨別對(duì)方，，１２米內(nèi)能看看清對(duì)方容貌。。為避免視線干干擾，多層住宅宅居室與居室之之間的距離以不不小于２４米為為宜，高層住宅宅的側(cè)向間距宜宜大于２０米。。此外，若設(shè)計(jì)計(jì)考慮不周，塔塔式住宅側(cè)面窗窗與正面窗往往往形成“通視”現(xiàn)象，選擇住住宅時(shí)應(yīng)予以注注意。3/15/20233/15/2023⒃看分分?jǐn)偵唐贩康牡匿N售面面積＝套套內(nèi)建筑筑面積＋＋分?jǐn)偟牡墓媒ńㄖ娣e積；套內(nèi)內(nèi)建筑面面積＝套套內(nèi)使用用面積＋＋套內(nèi)墻墻體面積積＋陽(yáng)臺(tái)臺(tái)建筑面面積。套套內(nèi)建筑筑面積比比較直觀觀，分?jǐn)倲偟墓补裁娣e則則可能會(huì)會(huì)有出入入。分?jǐn)倲偟墓补步ㄖ婷娣e包括括公共走走廊、門(mén)門(mén)廳、樓樓梯間、、電梯間間、候梯梯廳等。。購(gòu)房者者買房時(shí)時(shí)，一定定要注意意公攤面面積是否否合理，，一般多多層住宅宅的公攤攤面積較較少，高高層住宅宅由于公公共交通通面積大大，公攤攤面積較較多。同同樣使用用面積的的住宅，，公攤面面積小，，說(shuō)明設(shè)設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)合理，，購(gòu)房者者能得到到較大的的私有空空間。但但值得注注意的是是：分?jǐn)倲偯娣e也也并不是是越小越越好，比比如樓道道過(guò)于狹狹窄，肯肯定會(huì)減減少居住住者的舒舒適度。。3/15/2023⒄看物業(yè)管管理買房時(shí)，，購(gòu)房者者一定要要問(wèn)問(wèn)，，物業(yè)公公司是否否進(jìn)入了了項(xiàng)目，，何時(shí)進(jìn)進(jìn)入項(xiàng)目目。一般般來(lái)說(shuō)，，物業(yè)公公司介入入項(xiàng)目越越早，買買房者受受益越大大。在商品房房預(yù)售階階段，由由于房屋屋末竣工工交付使使用。對(duì)對(duì)物業(yè)管管理情況況無(wú)法了了解，這這時(shí)只能能通過(guò)其其他方面面來(lái)了解解該商品品房的物物業(yè)管理理狀況。。①詢問(wèn)問(wèn)日后管管理的物物業(yè)管理理公司名名稱、情情況。②詢問(wèn)問(wèn)與物業(yè)業(yè)管理有有關(guān)的硬硬件設(shè)施施是否到到位。比比如可以以詢問(wèn)是是否配備備有物業(yè)業(yè)管理用用房，面面積有多多大，住住宅小區(qū)區(qū)是實(shí)行行全封閉閉式管理理還是半半封閉式式管理，，是否配配備有監(jiān)監(jiān)視器等等。③收費(fèi)費(fèi)水平。。與其他他同類小小區(qū)相對(duì)對(duì)比。物物業(yè)管理理收費(fèi)的的項(xiàng)目和和金額高高不高。。一些開(kāi)發(fā)發(fā)商將低低物業(yè)收收費(fèi)作為為賣點(diǎn)實(shí)實(shí)在沒(méi)有有什么可可信度，，因?yàn)槲镂飿I(yè)收費(fèi)費(fèi)與開(kāi)發(fā)發(fā)商根本本沒(méi)有什什么太大大關(guān)系。。項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)、銷銷售完畢畢，開(kāi)發(fā)發(fā)商就拔拔營(yíng)起寨寨、拍拍拍屁股走走人了，，住戶將將來(lái)長(zhǎng)期期面對(duì)的的是物業(yè)業(yè)管理公公司，物物業(yè)管理理是一種種長(zhǎng)期的的經(jīng)營(yíng)行行為，如如果物業(yè)業(yè)收費(fèi)無(wú)無(wú)法維持持日常開(kāi)開(kāi)銷，或或是沒(méi)有有利潤(rùn)，，物業(yè)公公司也不不肯干。。3/15/2023選擇住宅宅的朝向向①客廳廳的朝向向：客廳廳是一套套住房中中使用頻頻率最高高、使用用人數(shù)最最多的房房間。故故它的空空間質(zhì)量量尤為重重要。挑挑選住宅宅商品房房的客廳廳，以朝朝南最佳佳。其他他朝向的的優(yōu)劣順順序大致致為東南南、東、、西南、、北、西西。②臥室室的朝向向：一套套房?jī)?nèi)，，消費(fèi)者者應(yīng)以主主臥室朝朝向好或或多數(shù)臥臥室朝向向好為評(píng)評(píng)判標(biāo)淮淮。臥室室也以南南向?yàn)榧鸭?，但最最好不要要靠外墻墻。臥室室朝向?yàn)闉闁|南、、東、東東北也可可，最好好不選朝朝西的臥臥室。朝朝北的臥臥室不要要太多。。有一間間尚可，，因北向向臥室冬冬天寒風(fēng)風(fēng)呼嘯，，但是。。夏天北北向的房房間卻是是十分涼涼快。③廚房房要防止止由于朝朝向不好好、外面面風(fēng)壓太太大。引引起油煙煙的“倒倒貫”或或風(fēng)將油油煙引人人其他房房間。因因此，廚廚房以不不選北向向?yàn)橐恕?。④衛(wèi)生生間只要要能直接接采光、、通風(fēng)就就行。因因其使用用是間斷斷的和短短時(shí)間的的，但最最好還是是避免選選擇西向向的衛(wèi)生生間。另附“八八種朝向向的房間間按其優(yōu)優(yōu)劣排序序”3/15/2023排序朝向優(yōu)缺點(diǎn)分值1南朝向帶陽(yáng)臺(tái)，要風(fēng)得風(fēng)，要雨得雨。房間中的極品1002南朝向，冷熱適度，眾望所歸903東朝向帶陽(yáng)臺(tái)，溫暖而愜意，容易讓人接受704西朝向帶陽(yáng)臺(tái)，同上655北朝向帶陽(yáng)臺(tái)，涼爽有余，熱量不足456東朝向，陽(yáng)光充足，僅此而已307北朝向，涼爽的夏日與陰冷的冬季108西朝向，夏日午后的暴曬成為人們的噩夢(mèng)

3/15/2023住宅設(shè)計(jì)是否合理理合理的住宅設(shè)計(jì)包包括平面功能分區(qū)區(qū)的合理性、房間間面積分配的合理理性、通風(fēng)透氣性性能、采光性能、、廚房潔具布置合合理性、管線配合合合理性、儲(chǔ)藏空空間合理性和超前前性等。Ⅰ從整棟來(lái)看看Ⅱ從房間內(nèi)部部看3/15/2023(1)分分?jǐn)偯娣e少少，實(shí)用率率高。業(yè)內(nèi)內(nèi)人士認(rèn)為為，多層住住宅得房率率在83％％～87％％之間比較較適當(dāng)，小小高層在77％～82％之間間較適當(dāng)，，高層在72％～76％之間間較適當(dāng)；；(2)水水電表及煤煤氣表集中中在室外，，方便日后后管理維修修；(3)電電梯足夠用用。每部部電梯服務(wù)務(wù)60-90戶，如如一層八戶戶則配三部部電梯；(4)電電梯間通風(fēng)風(fēng)采光。這這里是交通通中心。人人流多，使使用頻繁，，因此應(yīng)有有一個(gè)較合合適的候梯梯空間，應(yīng)應(yīng)有直接對(duì)對(duì)外采光和和通風(fēng)的窗窗戶，這也也有利于消消防排煙；；(5)車車位充足。。一般住宅宅5戶配一一車位。豪豪宅2-3戶配一一車位。Ⅰ從整棟來(lái)看看3/15/2023主要是戶型型的選擇，，評(píng)價(jià)戶型型時(shí)，可考考慮以下幾幾個(gè)方面：：⑴活動(dòng)區(qū)區(qū)與休息區(qū)區(qū)明確分開(kāi)開(kāi)，休息區(qū)區(qū)相對(duì)集中中；⑵盡量減減少在活動(dòng)動(dòng)區(qū)內(nèi)墻上上開(kāi)門(mén)，使使完整墻面面更多；⑶相互聯(lián)聯(lián)系方便；；⑷房屋位位置合理，，進(jìn)門(mén)有小小門(mén)廳過(guò)渡渡；⑸廳最好好朝南向或或景觀向；；⑹廳平面面避免不可可利用的銳銳角室向；；⑺大廳與與分戶門(mén)之之內(nèi)室設(shè)半半過(guò)渡性空空間；⑻在廳內(nèi)內(nèi)墻上忌多多處開(kāi)門(mén)妨妨礙廳的使使用，忌門(mén)門(mén)與門(mén)相對(duì)對(duì)開(kāi)；⑼廳、臥臥室均有良良好的朝向向和穿堂風(fēng)風(fēng)，無(wú)暗房房；⑽居室、、主臥室遠(yuǎn)遠(yuǎn)離電梯間間或樓梯；；⑾廚房間間外最好能能配以陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，既可通通風(fēng)，又可可彌補(bǔ)廚房房使用面積積和臨時(shí)使使用功能的的不足；⑿食寢分分離、居寢寢分離；Ⅱ從房間內(nèi)部部看3/15/2023⒀入口處處最好有玄玄關(guān)；⒁餐廳與與客廳分開(kāi)開(kāi)，客廳是是家庭的團(tuán)團(tuán)聚，待客客的空間。。是溫馨家家庭的象征征，它應(yīng)該該寬敞、通通風(fēng)，有較較好的朝向向和視野；；⒂餐廳與與起居室空空間上相互互貫通，形形成自然通通風(fēng)；⒃衛(wèi)生間間不宜離主主臥室太遠(yuǎn)遠(yuǎn)，更不要要穿越客廳廳；⒄洗手間間與廚房不不同門(mén)；⒅陽(yáng)臺(tái)安安全可靠，，透視性強(qiáng)強(qiáng)，最好做做落地玻璃璃門(mén)；⒆對(duì)于裝裝修的設(shè)計(jì)計(jì)，家具、、電器的擺擺設(shè)考慮周周全，一步步到位，電電線布線合合理，插座座夠用；⒇用電容容量要留有有一定的余余地。為家家庭電氣化化、自動(dòng)化化、信息化化創(chuàng)造條件件。應(yīng)留有有空調(diào)器、、熱水器的的安裝位置置。共用電電視天線，，電話插座座等都應(yīng)該該考慮周到到。戶型評(píng)鑒3/15/20232.3考察住住宅的細(xì)節(jié)（1）地面（2）墻體和墻墻面（3）門(mén)和窗(4)設(shè)設(shè)備（5）頂棚（6）裝修（7）電氣（8）水、衛(wèi)衛(wèi)、消防設(shè)施（9）配套設(shè)施施3/15/2023（1）考察地面面①末裝修地面面。以地面光整整、起伏小為宜宜?？稍谑覂?nèi)地地面上薄鋪一層層水。以水不向向任何一方聚集集為好，若水向向一面聚集，說(shuō)說(shuō)明地面有傾斜斜。②對(duì)于已經(jīng)裝裝修的地面，如如由地面磚可看看灰縫大小是否否均勻?？煽吹氐孛娲u拼接線的的曲、直程度。。還要看地面磚磚的水平程度，，也可用水試試試。另外，要看看每塊地面磚是是否粘牢。具體體辦法是用一木木棒輕敲地面磚磚，如出現(xiàn)空聲聲響，說(shuō)明下面面水泥砂漿未抹抹均勻或用量不不夠。③對(duì)于廚房、、衛(wèi)生間的地面面，要檢查其防防漏性能?？上蛳蛭輧?nèi)注水，看看下層是否漏水水。3/15/2023（2）墻體和墻墻面①墻在建筑中中承擔(dān)承重、隔隔聲、隔熱、保保溫的功能?？煽蓪⒎块T(mén)關(guān)閉，，在一間房?jī)?nèi)制制造較大噪聲。?？聪噜彿块g的的噪聲，嗓聲越越小越好。②可檢查墻墻角，墻體轉(zhuǎn)角角線以直為好。?？捎萌浅邷y(cè)測(cè)重墻角直角的的準(zhǔn)確度及均勻勻度。以均勻度度高的為優(yōu)。③墻面與地面面的交接處應(yīng)有有踢腳，踢腳的的材料可用磨石石、瓷磚。但硬硬度應(yīng)高于墻面面，表面應(yīng)光整整。便于清洗。。踢腳的高度以以12-15厘厘米為宜。色彩彩最好與地面同同?？煽刺吣_是是否平整。是否否在一個(gè)平面上上。④不同等級(jí)的的建筑，其墻面面處理也不同。。墻面處理方方式有：抹灰、、噴塑、貼墻紙紙、貼墻布等，，。對(duì)于抹灰，，從側(cè)面看墻上上的印跡是否均均勻。若墻面上上留有較大、較較粗的顆?；蛴∮≯E大。說(shuō)明粉粉刷質(zhì)量低。對(duì)對(duì)于噴塑，要看看墻面的整體性性，色點(diǎn)大小均均勻的為好。。墻紙、墻布上上要不留氣泡。。紙與紙、布與與布的交接處以以平整為好。⑤外墻不得滲滲水，特別是下下雨天要注意觀觀察，看有無(wú)明明顯的水印和霉霉點(diǎn)；⑥外墻不得有有較大面積的空空鼓、開(kāi)裂。3/15/2023（3）門(mén)和窗窗①門(mén)開(kāi)啟是是否自如，，門(mén)是否由于于下陷而與地地面摩擦，或或由于膨脹而而關(guān)閉不嚴(yán)。。②門(mén)鎖應(yīng)活活動(dòng)自如。③窗扇開(kāi)啟啟應(yīng)靈活，玻玻璃與窗框的的附著應(yīng)牢固固，可用手搖搖動(dòng)窗框。以以玻璃不發(fā)生生震蕩為好。。3/15/2023(4)設(shè)備一般住宅樓的的設(shè)備有給排排水管道、燃燃?xì)夤艿?、電電燈頭、插座座等。①可檢測(cè)給給水管、排水水管是否通暢暢。管道是否否已有銹跡。。②燃?xì)夤苁鞘欠窠油ǎ瑹魺纛^、插座是是否有電。③對(duì)于空調(diào)調(diào)，可先設(shè)置置溫度然后到到建筑內(nèi)各部部分實(shí)測(cè)溫度度，檢驗(yàn)其吻吻合程度。對(duì)于各設(shè)備的的性能。應(yīng)根根據(jù)建筑設(shè)計(jì)計(jì)和設(shè)備說(shuō)明明書(shū)，逐一檢檢查。（5）頂棚住宅的頂棚構(gòu)構(gòu)造一般較簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，可檢查查吊棚是否結(jié)結(jié)實(shí)，上下取取物是否方便便。頂棚上的的燈具是否完完好。各送風(fēng)風(fēng)口是否均有有風(fēng)。3/15/2023（6）裝修①鋼、木門(mén)門(mén)窗應(yīng)安裝平平正牢固，無(wú)無(wú)翹曲變形，，開(kāi)關(guān)靈活，，零配件裝配配齊全，位置置準(zhǔn)確，鋼門(mén)門(mén)窗縫隙嚴(yán)密密，木門(mén)窗縫縫隙適宜。②進(jìn)戶門(mén)不不得使用膠合合板制作，門(mén)門(mén)鎖應(yīng)安裝牢牢固，底層外外窗、樓層公公共走道窗、、進(jìn)戶門(mén)均應(yīng)應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄欄。③木裝修工工程應(yīng)表面光光潔，線條順順直，對(duì)縫嚴(yán)嚴(yán)密，不露釘釘帽。與基層層必須釘牢。。④門(mén)窗玻璃璃應(yīng)表面平整整，油灰飽滿滿，粘貼牢固固。⑤抹灰應(yīng)表表面平整，不不應(yīng)有空鼓、、裂縫和起泡泡等缺陷。⑥飾面磚應(yīng)應(yīng)表面潔凈，，粘貼牢固，，陰陽(yáng)角與線線腳順直，無(wú)無(wú)缺棱掉角。。⑦油漆、刷刷漿應(yīng)色澤一一致，表面不不應(yīng)有脫皮、、漏刷現(xiàn)象。。3/15/2023（7）電氣①電氣線路安裝裝應(yīng)平整、牢固、、順直。過(guò)墻應(yīng)有有導(dǎo)管。導(dǎo)管連接接必須緊密，鋁導(dǎo)導(dǎo)線連接不得采用用絞接或綁接。采采用管子配線時(shí)，，連接點(diǎn)必須緊密密、可靠，使管路路在結(jié)構(gòu)上和電氣氣連成整體并有可可靠的接地。②應(yīng)按套(單單元)安裝電表或或預(yù)留表位。并有有接地裝置。③照明器具等低低壓電器安裝支架架必須牢固，部件件齊全，接觸良好好，位置正確。④各種避雷裝置置的所有連接點(diǎn)必必須牢固可靠。⑤電梯應(yīng)能準(zhǔn)確確啟動(dòng)運(yùn)行。選層層、平層、停層，，嗓聲和震動(dòng)聲不不得超過(guò)規(guī)定值。。制動(dòng)器、限遞器器、報(bào)警器及其他他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作作靈敏可靠。⑥對(duì)電視信號(hào)有有屏蔽影響的住宅宅，電視信號(hào)微弱弱或被高層建筑遮遮擋使及射波復(fù)雜雜地區(qū)的住宅，應(yīng)應(yīng)設(shè)置電視共用天天線。⑦配置有空調(diào)機(jī)機(jī)、洗衣機(jī)、電冰冰箱、電子熱水器器、電子燃?xì)庠?、、電子監(jiān)控報(bào)警系系統(tǒng)的高級(jí)住宅，，應(yīng)檢查所配電器器設(shè)備能否正常運(yùn)運(yùn)行，各類管線是是否安全可靠。⑧配置有電話的的住宅，應(yīng)檢查電電活線路是否如期期開(kāi)通，接聽(tīng)效果果是否和諧，電話話費(fèi)用是否已經(jīng)清清繳完畢。3/15/2023（8）水、衛(wèi)、消消防設(shè)施①進(jìn)出水管道應(yīng)應(yīng)安裝牢固，控制制部件啟閉靈活、、無(wú)滴漏。②應(yīng)按套(單單元)安裝水表或或預(yù)留表位。③高位水箱進(jìn)水水管與水箱檢查口口的設(shè)置應(yīng)便于檢檢修。④衛(wèi)生間、廚房房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不不宜超過(guò)8米。并并不應(yīng)使用陶瓷管管、塑料管。地漏漏、排污管接口、、檢查口不得滲漏漏，管道排水必須須流暢。⑤衛(wèi)生器具應(yīng)質(zhì)質(zhì)量良好，接口不不得滲漏。安裝應(yīng)應(yīng)平正、牢固、部部件齊全、制動(dòng)靈靈活。⑥頂水泵安裝應(yīng)應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無(wú)無(wú)較大震動(dòng)。⑦消防設(shè)施必須須齊全，并且有消消防部門(mén)檢驗(yàn)合格格簽證。3/15/2023（9）配配套設(shè)施施①戶外外陰溝、、陽(yáng)溝不不得有斷斷裂、積積水現(xiàn)象象。②房屋屋入口處處必須修修室外道道路，并并與主干干道相通通，路面面不應(yīng)有有積水、、空鼓和和斷裂現(xiàn)現(xiàn)象。③房屋屋應(yīng)按單單元設(shè)置置信報(bào)箱箱，其規(guī)規(guī)格、位位置須符符合郵電電部門(mén)的的有關(guān)規(guī)規(guī)定。④掛物物鉤、曬曬衣架應(yīng)應(yīng)安裝牢牢固。⑤煙道道、通風(fēng)風(fēng)道、垃垃圾道應(yīng)應(yīng)暢通，，無(wú)阻塞塞物。⑥單體體住宅工工程必須須做到工工完料凈凈場(chǎng)地清清，臨時(shí)時(shí)設(shè)施及及過(guò)渡用用房拆除除清理完完畢。⑦室外外地面平平整，室室內(nèi)外高高差合理理。3/15/2023§3簽簽訂購(gòu)購(gòu)房合同同3.3建建設(shè)部部和國(guó)家家工商局局商品房房購(gòu)銷合合同范本本3.2房房屋買買賣合同同成立的的條件3.1簽簽約前前應(yīng)做的的事204條條購(gòu)房補(bǔ)補(bǔ)充條款款3/15/20233.1簽簽約前前應(yīng)做的的事為提高消消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)房的安安全性，，即使簽簽訂了《《訂購(gòu)書(shū)書(shū)》，也也不要急急于簽約約付款。。而應(yīng)在在《訂購(gòu)購(gòu)書(shū)》的的有效期期內(nèi)抓緊緊時(shí)間通通過(guò)以下下步驟了了解發(fā)展展商及其其出售的的商品房房，然然后再訣訣定是否否應(yīng)該簽簽約。(1)從從建委委、國(guó)土土房管局局等政府府有關(guān)主主管部門(mén)門(mén)的咨詢?cè)儥C(jī)構(gòu)或或消費(fèi)看看委員會(huì)會(huì)等渠道道了解發(fā)發(fā)展商的的信譽(yù)；；(2)根根據(jù)發(fā)發(fā)展商提提供的各各種資料料(如如售樓書(shū)書(shū)、圖紙紙等)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)實(shí)地查勘勘；(3)向向發(fā)展展商索看看房地產(chǎn)產(chǎn)主管機(jī)機(jī)關(guān)核發(fā)發(fā)的《預(yù)預(yù)售商品品房許可可證》并并到房地地產(chǎn)交易易所或國(guó)國(guó)土房管管局市場(chǎng)場(chǎng)處核對(duì)對(duì)文號(hào)及及其相應(yīng)應(yīng)事實(shí)；；(4)如如果屬屬于現(xiàn)房房，可以以向發(fā)展展商索看看質(zhì)監(jiān)站站頒發(fā)的的《質(zhì)量量檢驗(yàn)證證書(shū)》(5)研研究發(fā)發(fā)展商提提供的契契約條款款。了解解各種付付款辦法法及其優(yōu)優(yōu)惠措施施，了解解售后服服務(wù)及質(zhì)質(zhì)量保修修辦法。。了解發(fā)發(fā)展商在在交易登登記監(jiān)證證、權(quán)屬屬轉(zhuǎn)移登登記發(fā)證證上的義義務(wù)。3/15/20233.2房房屋買買賣合同同成立的的條件必須滿足足以下條條件，所所制定的的房屋買買賣合同同才能成成立：①合同同雙方都都必須具具有相應(yīng)應(yīng)的民事事行為能能力。②售房房者和購(gòu)購(gòu)房者所所簽訂的的房屋買買賣合同同必須是是雙方共共同的意意愿表示示。房屋屋買賣合合同應(yīng)讀讀是雙方方在平等等的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，共共同協(xié)商商的結(jié)果果，而不不應(yīng)該僅僅僅體現(xiàn)現(xiàn)一方的的要求。。一般開(kāi)開(kāi)發(fā)商都都事先起起草好了了一份房房屋買賣賣合同，，購(gòu)房者者有權(quán)要要求修改改合同中中的不合合理?xiàng)l款款或?qū)虾贤形次疵鞔_規(guī)規(guī)定的事事項(xiàng)簽訂訂一個(gè)補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議議。根據(jù)據(jù)法律規(guī)規(guī)定，合合同的任任何一方方都不能能以欺詐詐、脅迫迫的手段段或乘人人之危，，使對(duì)方方在違背背真實(shí)意意愿的情情況下簽簽訂合同同。③合同同的內(nèi)容容不得違違反法律律和行政政法規(guī)。。④合同同不得違違反國(guó)家家利益和和社會(huì)公公共利益益。如果房屋屋買賣合合同違反反上述四四項(xiàng)條件件，那么么該合同同就為無(wú)無(wú)效合同同(或或部分無(wú)無(wú)效合同同)。無(wú)無(wú)效合同同從訂立立之日起起，就沒(méi)沒(méi)有法律律約束力力。確認(rèn)認(rèn)合同部部分無(wú)效效的，如如果不影影晌其余余部分的的效力，，其余部部分仍然然有效。。房屋買買賣合同同的無(wú)效效，由人人民法院院或仲裁裁機(jī)構(gòu)確確認(rèn)。3/15/2023§4樓宇宇按揭4.7貸款款的期限、利利率和額度4.6購(gòu)房房抵押貸款合合同的基本內(nèi)內(nèi)容4.5申請(qǐng)請(qǐng)按揭貸款的的程序4.4申請(qǐng)請(qǐng)按揭貸款應(yīng)應(yīng)提供的資料料4.3按揭揭貸款應(yīng)具備備的條件4.2個(gè)人人住房抵押貸貸款的種類4.1定義義3/15/2023樓宇按揭貸款款是抵押貸款款的一種，是是指借款人在在向房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買買房產(chǎn)時(shí)，自自己先交樓價(jià)價(jià)款的一部分分(作為定金金)，其余部部分由銀行貸貸款墊付，在在銀行貸款墊墊付期間，房房產(chǎn)的權(quán)益屬屬于銀行所有有，當(dāng)借款人人還清全部貸貸款本息時(shí)，，該房產(chǎn)的權(quán)權(quán)益才移至借借款人。4.1定義在我國(guó)，稱為為個(gè)人住房抵抵押貸款。當(dāng)事人有房屋屋購(gòu)買者、房房屋出賣者和和銀行三方，，存在著房屋屋購(gòu)買者與房房屋出賣者之之間的房屋買買賣關(guān)系。房房屋購(gòu)買者與與銀行之間的的借貸關(guān)系以以及房屋出賣賣者與銀行之之間的協(xié)作關(guān)關(guān)系。3/15/2023開(kāi)發(fā)商銀行購(gòu)房者、貸款款人①合作協(xié)協(xié)議②購(gòu)房合合同③貸款協(xié)協(xié)議④房款⑤交房⑥還款3/15/20234.2個(gè)人人住房抵押貸貸款的種類個(gè)人住房貸款款可分為自營(yíng)營(yíng)性住房貸款款(亦稱商業(yè)業(yè)性住房貸款款)和委托住住房貸款(亦亦稱政策性住住房貸款、公公積金貸款)。另外，還有個(gè)個(gè)人住房組合合貸款。所謂謂個(gè)人住房組組合貸款，是是委托住房貸貸款和銀行自自營(yíng)性住房貸貸款的結(jié)合，，即當(dāng)借款人人申請(qǐng)的房改改資金管理機(jī)機(jī)構(gòu)委托銀行行提供的委托托住房貸款不不足以購(gòu)買住住房時(shí)，銀行行用自籌資金金發(fā)放自營(yíng)性性住房貸款，，以解決借款款人購(gòu)買住房房所需的資金金。3/15/20234.3按揭揭貸款應(yīng)具備備的條件申請(qǐng)按揭貸款款的對(duì)象一般般是年滿18周歲具有完完全民事行為為能力的當(dāng)?shù)氐鼐幼〉淖匀蝗蝗耍彝瑫r(shí)時(shí)具備如下條條件：(1)具有有城鎮(zhèn)常住戶戶口或有效居居留身份；(2)具有有穩(wěn)定的職業(yè)業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入入，信用良好好，有償還貸貸款本息的能能力；(3)具有有購(gòu)買住房的的合同或協(xié)議議(購(gòu)買外銷銷住房的合同同或協(xié)議須辦辦理公證)；；(4)不享享受購(gòu)房補(bǔ)貼貼的以不低于于所購(gòu)住房全全部?jī)r(jià)款的30％作為住住房的首期付付款，享受購(gòu)購(gòu)房補(bǔ)貼的以以個(gè)人承擔(dān)部部分的30％％作為購(gòu)房的的首期付款；；(5)有貸貸款銀行認(rèn)可可的資產(chǎn)作為為抵押或質(zhì)押押，或有足夠夠代償能力的的單位或個(gè)人人作為保證人人：(6)貸款款人規(guī)定的其其他條件。3/15/20234.4申申請(qǐng)按揭揭貸款應(yīng)提提供的資料料申請(qǐng)按揭貸貸款應(yīng)提供供如下資料料：1.《貸貸款申請(qǐng)表表》(可向向指定銀行行信貸部索索取)；2.與與開(kāi)發(fā)商簽簽訂的購(gòu)房房合同；3.已已支付訂金金或首朝購(gòu)購(gòu)房款的收收據(jù)；4.申申請(qǐng)人有效效身份證明明文件，如如身份證、、戶口簿或或居留證等等；5.申申請(qǐng)人的職職業(yè)證明。。如工作證證等；6.申申請(qǐng)人個(gè)人人收入和家家庭收入狀狀況的有關(guān)關(guān)證明，如如已繳交個(gè)個(gè)人所得稅稅或家庭財(cái)財(cái)產(chǎn)稅的稅稅單、最近近六個(gè)月銀銀行往來(lái)對(duì)對(duì)賬單、存存折和定期期存款單以以及有關(guān)投投資收益的的證明文件件等；7.申申請(qǐng)人最近近住址或通通訊地址的的證明，如如私人電話話費(fèi)單、電電費(fèi)單等；；8.申申請(qǐng)人的其其他物業(yè)及及財(cái)產(chǎn)證明明，如私人人汽車所有有權(quán)證等。。以上材料，，除《貸款款申請(qǐng)表》》外，均需需提交原件件及復(fù)印件件各一份。。3/15/20234.5申申請(qǐng)按揭貸貸款的程序序4.5.1貸款申申請(qǐng)與受理理4.5.4貸款使使用與償還還4.5.3貸款的的發(fā)放4.5.2貸款調(diào)調(diào)查與審批批3/15/2023(1)自營(yíng)性性住房貸款的申申請(qǐng)與受理。申申請(qǐng)銀行自營(yíng)性性住房貸款，借借款人應(yīng)直接向向銀行的房地產(chǎn)產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門(mén)門(mén)提出借款申請(qǐng)請(qǐng)；房地產(chǎn)信貸貸業(yè)務(wù)部門(mén)在收收到借款申請(qǐng)及及符合要求的資資料之日起，在在二周內(nèi)向借款款人作出正式答答復(fù)。(2)委托住住房貸款的申請(qǐng)請(qǐng)與受理。委托托住房貸款由借借款人向房改資資金管理機(jī)構(gòu)提提出貸款申請(qǐng)，，房改資金管理理機(jī)構(gòu)對(duì)貸款進(jìn)進(jìn)行初審。初審審合格后，房改改資金管理機(jī)構(gòu)構(gòu)將貸款資料移移送受托銀行調(diào)調(diào)查。受托銀行行對(duì)購(gòu)買行為的的合法性、擔(dān)保保條件、償還能能力等方而提出出調(diào)查意見(jiàn)，交交房改資金管理理機(jī)構(gòu)復(fù)審，房房改資金管理機(jī)機(jī)構(gòu)根據(jù)受托銀銀行的意見(jiàn)審批批貸款，并與受受托銀行簽訂委委托合同，簽發(fā)發(fā)委托貸款合同同。受托銀行與與借款人辦理有有關(guān)手續(xù)。4.5.1貸款申請(qǐng)與受理理3/15/2023貸款銀行受理后后，應(yīng)及時(shí)安排排力量對(duì)借款申申請(qǐng)進(jìn)行凋查和和初審，重點(diǎn)內(nèi)內(nèi)容如下：(1)借款人人的身份和資格格；(2)借款人人提供資料的真真實(shí)性及合法性性等；(3)貸款用用途；(4)借款人人的償還能力；；(5)借款人人的擔(dān)保和保險(xiǎn)險(xiǎn)情況。貸前調(diào)查和初審審，要對(duì)借款申申請(qǐng)及其有關(guān)資資料的真實(shí)性和和正確性負(fù)責(zé)。。信貸管理部門(mén)負(fù)負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)信信貸業(yè)務(wù)部門(mén)報(bào)報(bào)送的貸款調(diào)查查和初審意見(jiàn)進(jìn)進(jìn)行復(fù)審，提出出貸款審批意見(jiàn)見(jiàn)。4.5.2貸款調(diào)查與審批批3/15/2023(1)個(gè)人住住房貸款批準(zhǔn)后后，房地產(chǎn)信貸貸業(yè)務(wù)部門(mén)應(yīng)盡盡快通知借款人人簽訂借款合同同，辦理用款、、抵押、法律公公證和登記、保保險(xiǎn)等手續(xù)，繳繳付各有關(guān)費(fèi)用用。(2)在辦理理貸款手續(xù)時(shí)，，為保證有關(guān)資資料和貸款手續(xù)續(xù)的合法性，可可委托律師事務(wù)務(wù)所代辦有關(guān)貸貸款手續(xù)和承辦辦有關(guān)法律事宜宜。主要法律事宜包包括：抵押房產(chǎn)產(chǎn)的合法性驗(yàn)證證、借款人身份份及收入資料驗(yàn)驗(yàn)證、抵押借款款合同審核、抵抵押登記查驗(yàn)以以及今后的貸款款催收等。4.5.3貸款的發(fā)放3/15/2023借款申請(qǐng)請(qǐng)獲得批批推后，，貸款人人應(yīng)通知知借款人人在指定定的時(shí)間間到貸款款銀行辦辦理有關(guān)關(guān)個(gè)人住住房貸款款用款手手續(xù)，并并在貸款款銀行開(kāi)開(kāi)立存款款賬戶。。還款方式式和還本本付息計(jì)計(jì)劃應(yīng)在在借款合合同中規(guī)規(guī)定。貸貸款期限限在1年年以內(nèi)(含1年年)的，，到期一一次償清清貸款本本息。貸貸款期限限在1年年以上的的，借款款人應(yīng)按按月并自自使用貸貸款后第第二個(gè)月月開(kāi)始償償付貸款款本息。。償還貸貸款本息息的方式式可選擇擇等額本本息月均均還款法法、等額額本金還還款法等等4.5.4貸款使用用與償還還比較3/15/2023借款人應(yīng)應(yīng)出具授授權(quán)書(shū)，，授權(quán)貸貸款銀行行可于約約定的還還款日主主動(dòng)在借借款人在在該行開(kāi)開(kāi)立的存存款賬戶戶中扣收收。如采采取單位位代扣還還款，可可以簽訂訂委托代代扣協(xié)議議。提前還款款。借款款人在抵抵押貸款款合同生生效一年年后，若若有足夠夠的資金金來(lái)源．．可以提提前部分分或全部部還款，，但必須須在還款款前向貸貸款人提提交書(shū)面面申請(qǐng)。。逾期貸款款的處理理。對(duì)借借款逾期期的，貸貸款人應(yīng)應(yīng)根據(jù)實(shí)實(shí)際逾期期金額和和實(shí)際逾逾期天數(shù)數(shù)按照人人民銀行行規(guī)定的的逾期貸貸款利率率收取利利息。如如借款人人連續(xù)3個(gè)月或或累計(jì)6期未能能按期如如數(shù)還款款的，貸貸款人應(yīng)應(yīng)向擔(dān)保保人追償償或處分分抵押物物，清償償全部貸貸款本息息。3/15/20234.6購(gòu)房抵押押貸款合同的基本本內(nèi)容一份完整的購(gòu)房抵抵押借款合同通常常有以下幾部分組組成：①總則：概述述簽約三方(抵抵押人、抵押權(quán)人人與售房單位)的的基本情況；②貸款：明確確規(guī)定貸款幣種、、金額、期限與月月利率；③還款：對(duì)供供款方式、還款方方式以及提前還款款等問(wèn)題作具體規(guī)規(guī)定；④房產(chǎn)抵押與保保險(xiǎn)：詳細(xì)說(shuō)明明了購(gòu)房抵押登記記手續(xù)的辦理程序序以及對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行保險(xiǎn)的有關(guān)關(guān)事項(xiàng)；⑤違約處分：對(duì)對(duì)抵押人的違約約情形和抵押物(房產(chǎn))的處處分方式作了詳細(xì)細(xì)規(guī)定；⑥抵押人之責(zé)任任：詳述了在按按揭辦理和供款過(guò)過(guò)程中，購(gòu)房者應(yīng)應(yīng)履行的基本責(zé)任任；⑦擔(dān)保：詳述述了在按揭辦理和和供款過(guò)程中，開(kāi)開(kāi)發(fā)商應(yīng)履行的基基本責(zé)任；⑧其他：對(duì)按揭揭費(fèi)用的處理以及及合同公證等事項(xiàng)項(xiàng)作進(jìn)一步的規(guī)定定。3/15/20233/15/2023§5入住驗(yàn)收收5.1入住時(shí)間間5.5驗(yàn)收結(jié)果果的處理5.4驗(yàn)收的具具體項(xiàng)目和相應(yīng)要要求5.3驗(yàn)收房屋屋程序5.2入住的基基本程序3/15/2023如果是現(xiàn)房，一般般在簽約后一個(gè)月月內(nèi)可辦理入任手手續(xù)；如果是期房房，入任時(shí)間則由由工程進(jìn)度等各方方面因素來(lái)訣定，，一般為3一5年年。具體的人住時(shí)間。。以發(fā)展商發(fā)出的的《房屋交付使使用通知書(shū)》上注注明的時(shí)間為準(zhǔn)。。必須在通知單上上注明的時(shí)間內(nèi)(一般為50天天)到樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)辦辦理入住手續(xù)。按按常規(guī)。發(fā)展商向向移交房屋鑰匙的的當(dāng)天被視為實(shí)際際交房日，如在在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有有辦理相關(guān)手續(xù)，，則視為發(fā)展商已已實(shí)際將該房屋交交付使用，須自該該日起承擔(dān)所購(gòu)房房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及及稅費(fèi)。5.1入住時(shí)間3/15/2023入住的基本程序如如下：(1)發(fā)展商向向寄發(fā)的《房屋交交付使用通知書(shū)》》或發(fā)展商通知到到約定地點(diǎn)領(lǐng)取該該通知書(shū)；(2)在約定時(shí)時(shí)間持《房屋交付付使用通知書(shū)》到到現(xiàn)場(chǎng)售樓都或物物業(yè)管理處聯(lián)系入入住事宜；(3)有關(guān)工作作人員帶領(lǐng)到所購(gòu)購(gòu)房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查查勘，對(duì)各項(xiàng)設(shè)施施設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)，，并將檢測(cè)結(jié)果一一一記錄在《樓房房驗(yàn)收交接表》上上；(4)若驗(yàn)收收合格。須在《樓樓房驗(yàn)收交接表》》上簽字認(rèn)可，并并當(dāng)場(chǎng)填寫(xiě)《住戶戶登記表》，領(lǐng)取取房屋鑰匙和《住住戶手冊(cè)》等資料料，同時(shí)須按管理理處的統(tǒng)一規(guī)定，，繳納有關(guān)費(fèi)用。。若驗(yàn)收收不合格，也應(yīng)將將不足事項(xiàng)明確記記錄在《樓房驗(yàn)收收交接表》上，可可暫不辦理人任手手續(xù)，再次收樓時(shí)時(shí)間由雙方另行約約定，但一般不應(yīng)應(yīng)超過(guò)30天。5.2入住的基本程序3/15/2023(1)試試驗(yàn)收，，在正式收收樓之前，，有權(quán)向開(kāi)開(kāi)發(fā)商索取取查閱“三書(shū)一證一一表”(《建設(shè)工程程質(zhì)量認(rèn)定定證書(shū)》、、《住宅使使用說(shuō)明書(shū)書(shū)》、《住住宅質(zhì)量保保證書(shū)》、、《房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)項(xiàng)目竣工工綜合驗(yàn)收收合格證》》、《竣工工驗(yàn)收備案案表》)以及到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)查勘驗(yàn)驗(yàn)收。驗(yàn)收收完畢后，，可將關(guān)于于房屋質(zhì)量量的初步檢檢查意見(jiàn)告告之開(kāi)發(fā)商商，要求開(kāi)開(kāi)發(fā)商盡快快協(xié)調(diào)解決決。(2)發(fā)發(fā)展商向向寄發(fā)《房房屋交付使使用通知書(shū)書(shū)》，在約約定時(shí)間持持房屋交付付使用通知知書(shū)》到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)售樓部部或物業(yè)管管理處聯(lián)系系收樓事宜宜。(3)有有關(guān)工作作人員帶領(lǐng)領(lǐng)到所購(gòu)房房屋進(jìn)行現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)查勘對(duì)對(duì)各項(xiàng)設(shè)施施設(shè)備進(jìn)行行檢驗(yàn)，并并將檢測(cè)結(jié)結(jié)果一一記記錄在《驗(yàn)驗(yàn)收交接表表》上。若若驗(yàn)收合格格，須在《《驗(yàn)收交接接表》上簽簽字認(rèn)可，，并當(dāng)場(chǎng)填填寫(xiě)《住戶戶登記表》》領(lǐng)取房屋屋鑰匙和《《住戶手冊(cè)冊(cè)》等資料料，同時(shí)須須按管理處處的統(tǒng)一規(guī)規(guī)定，繳納納有關(guān)費(fèi)用用。(4)若若驗(yàn)收不不合格，也也應(yīng)將不足足事項(xiàng)明確確記錄在《《驗(yàn)收交接接表》上，，可暫不辦辦理收房入入住手續(xù)，，再次收房房時(shí)間由雙雙方約定。。但一般不不應(yīng)超過(guò)30天。5.3驗(yàn)收房屋程程序3/15/2023在住宅商商品房的的買賣過(guò)過(guò)程中，，房?jī)r(jià)款款的多少少與所購(gòu)購(gòu)房屋的的面積密密切相關(guān)關(guān)。2000年年2月22日頒頒布的《《房產(chǎn)測(cè)測(cè)量規(guī)范范》，于于2000年8月1日日實(shí)施，，是目前前較權(quán)威威的面積積計(jì)算法法規(guī)。購(gòu)購(gòu)房者如如能掌握握計(jì)算商商品房銷銷售面積積的基本本方法，，對(duì)保護(hù)護(hù)自己的的合法權(quán)權(quán)益不受受侵害，，具有重重要意義義。5.4驗(yàn)收的具具體項(xiàng)目目和相應(yīng)應(yīng)要求5.4.1購(gòu)房面積積《房產(chǎn)測(cè)量量規(guī)范》節(jié)選5.4.2其其余驗(yàn)驗(yàn)收內(nèi)容容商品房建建筑面積積分?jǐn)傇斠?jiàn)§22.7及《驗(yàn)樓清清單》驗(yàn)樓應(yīng)準(zhǔn)準(zhǔn)備的小小工具3/15/2023《房產(chǎn)測(cè)量量規(guī)范》節(jié)選8房產(chǎn)產(chǎn)面積測(cè)測(cè)算8.1.1房房產(chǎn)面積積測(cè)算的的內(nèi)容面積測(cè)算算系指水水平面積積測(cè)算。。分為房房屋面積積和用地地面積測(cè)測(cè)算兩類類，其中中房屋面面積測(cè)算算包括房房屋建筑筑面積、、共有建建筑面積積、產(chǎn)權(quán)權(quán)面積、、使用面面積等測(cè)測(cè)算。8.1.2房屋的建建筑面積積房屋的建建筑面積積系指房房屋外墻墻（柱））勒腳以以上各層層的外圍圍水平投投影面積積，包括括陽(yáng)臺(tái)、、挑廊、、地下室室、室外外樓梯等等，且具具備有上上蓋，結(jié)結(jié)構(gòu)牢固固，層高高2．20M以以上（含含2．20M））的永久久性建筑筑。8.1.3房屋的使使用面積積房屋使用用面積系系指房屋屋戶內(nèi)全全部可供供使有的的空間面面積，按按房屋的的內(nèi)墻面面水平投投影計(jì)算算。8.1.4房屋的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)面積積房屋的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)面積積系指產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主依依法擁有有房屋所所有權(quán)的的房屋建建筑面積積。房屋屋產(chǎn)權(quán)面面積由直直轄市、、市、縣縣房地產(chǎn)產(chǎn)行政主主管部門(mén)門(mén)登記確確權(quán)認(rèn)定定。3/15/20238.1.5房屋的共共有建筑筑面積房屋共有有建筑面面積系指指各產(chǎn)權(quán)權(quán)主共同同占有或或共同使使用的建建筑面積積。8.1.6面面積測(cè)算算的要求求各類面積積測(cè)算必必須獨(dú)立立測(cè)算兩兩次，其其較差應(yīng)應(yīng)在規(guī)定定的限差差以內(nèi)，，取中數(shù)數(shù)作為最最后結(jié)果果。量具應(yīng)使使用經(jīng)檢檢定合格格的卷尺尺或其他他能達(dá)到到相應(yīng)精精度的儀儀器和工工具。面面積以平平方米為為單位，，取至0.01㎡。8.2房屋屋建筑面積測(cè)測(cè)算的有關(guān)規(guī)規(guī)定8.2.1計(jì)計(jì)算全部建建筑面積的范范圍⑴永久性結(jié)結(jié)構(gòu)的單層房房屋，按一層層計(jì)算建筑面面積；多層房房屋按各層建建筑面積的總總和計(jì)算。⑵房屋內(nèi)的的夾層、插層層、技術(shù)層及及其梯間、電電梯間等其高高度在2.20M以上部部位計(jì)算建筑筑面積。⑶穿過(guò)房屋屋的通道，房房屋內(nèi)的門(mén)廳廳、大廳，均均按一層計(jì)算算面積。門(mén)廳廳、大廳內(nèi)的的回廊部分，，層高在2.20M以上上的，按其水水平投影面積積計(jì)算。3/15/2023⑷樓梯間、、電梯（觀光光梯）井、提提物井、垃圾圾道、管道井井等均按房屋屋自然層計(jì)算算面積。⑸房屋在天天面上，屬永永久性建筑，，層高在2．．20M以上上的樓梯間、、水箱間、電電梯機(jī)房及斜斜面結(jié)構(gòu)屋頂頂高度在2．．20M以上上的部位，按按其外圍水平平投影面只計(jì)計(jì)算。⑹挑樓、全全封閉的陽(yáng)臺(tái)臺(tái)按其外圍水水平投影面積積計(jì)算⑺屬永久性性結(jié)構(gòu)有上蓋蓋的室外樓梯梯，按各層水水平投影面積積計(jì)算⑻與房屋相相連的有柱走走廊，兩房屋屋間有上蓋和和柱的走廊，，均按其柱的的外圍水平投投影面積計(jì)算算⑼房屋間永永久性的封閉閉的架空通廊廊，按外圍水水平投影面積積計(jì)算⑽地下室、、半地下室及及其相應(yīng)出入入口，層高在在2.20m以上的，按按其外墻（不不包括采光井井、防潮層及及保護(hù)墻）外外圍水平投影影面積計(jì)算⑾有柱或有有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的的門(mén)廊、門(mén)斗斗，按其柱或或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的的外圍水平投投影面積計(jì)算算。⑿玻璃幕墻墻等作為房屋屋外墻的，按按其外圍水平平投影面積計(jì)計(jì)算。⒀屬永久性性建筑有柱的的車棚、貨棚棚等按柱的外外圍水平投影影面積計(jì)算。。3/15/2023⒁依坡地建筑筑的房屋，利用用吊腳做架空層層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)的，按其高度度在2.20m以上部位的外外圍水平面積計(jì)計(jì)算。⒂有伸縮縫的的房屋，若其與與室內(nèi)相通的，，伸縮縫計(jì)算建建筑面積。8.2.2計(jì)計(jì)算一半建筑面面積的范圍⑴與房屋相連連有上蓋無(wú)柱的的走廊、檐廊，，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)外圍水平投影影面積的一半計(jì)計(jì)算。⑵獨(dú)立柱、單單排柱的門(mén)廊、、車棚、貨棚等等屬永久性建筑筑的，按其上蓋蓋水平投影面積積的一半計(jì)算。。⑶未封閉的陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外外圍水平投影面面積的一半計(jì)算算。⑷無(wú)頂蓋的室室外樓梯按各層層水平投影面積積的一半計(jì)算。。⑸有頂蓋不封封閉的永久性的的架空通廊，按按外圍水平投影影面積的一半計(jì)計(jì)算。3/15/20238.2.3不不計(jì)算建筑面積積的范圍⑴層高小于2.20m以以下的夾層、插插層、技術(shù)層和和層高小于2.20m的地下下室和半地下室室。⑵突出房屋墻墻面的構(gòu)件、配配件、裝飾柱、、裝飾性的玻璃璃幕墻、垛、勒勒腳、臺(tái)階、無(wú)無(wú)柱雨篷等。⑶房屋之間無(wú)無(wú)上蓋的架空通通廊。⑷房屋的天面面、挑臺(tái)、天面面上的花園、泳泳池。⑸建筑物內(nèi)的的操作平臺(tái)、上上料平臺(tái)及利用用建筑物的空間間安置箱、罐的的平臺(tái)。⑹騎樓、過(guò)街街樓的底層用作作道路街巷通行行的部分。⑺利用引橋、、高架路、高架架橋、路面作為為頂蓋建造的房房屋。⑻活動(dòng)房屋、、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)簡(jiǎn)易房屋。⑼獨(dú)立煙囪、、亭、塔、罐、、池、地下人防防干、支線。⑽與房屋室內(nèi)內(nèi)不相通的房屋屋間伸縮縫。3/15/20233/15/2023套內(nèi)使用面積套內(nèi)結(jié)構(gòu)面積套內(nèi)建筑面積公共使用面積公共結(jié)構(gòu)面積公共建筑面積商品房銷售面積S公共=S總-ΣS套內(nèi)公共建筑面積積分?jǐn)傁禂?shù)f=S