2007年總第80期目錄1、地產(chǎn)專題題研究報(bào)告2、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)情報(bào)5、營(yíng)銷模式式借鑒3、典型樓盤(pán)盤(pán)深度研究報(bào)告4、樓市動(dòng)態(tài)態(tài)縱橫6、熱點(diǎn)樓盤(pán)盤(pán)聚焦7、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)借鑒1地產(chǎn)專題研究報(bào)告本期特別專題題如何起草一份份完美的房地地產(chǎn)合同如何審查房地地產(chǎn)合同如何建立房地地產(chǎn)企業(yè)合同同管理組織續(xù)演財(cái)富增長(zhǎng)長(zhǎng)傳奇房地產(chǎn)成功直直線——提升決策策能力的三項(xiàng)項(xiàng)精準(zhǔn)指南青年置業(yè)新元元年，攜夢(mèng)向向前行——上海萬(wàn)科科青年置業(yè)計(jì)計(jì)劃淺析創(chuàng)新智能住宅宅設(shè)計(jì)特“立”獨(dú)““型”內(nèi)外兼兼修——故宮裕景景產(chǎn)品設(shè)計(jì)解解析前瞻戰(zhàn)略研究究新思維價(jià)值情情報(bào)新材料新技術(shù)術(shù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)情報(bào)報(bào)企業(yè)管理情報(bào)報(bào)本期特別專題題探尋房地產(chǎn)企企業(yè)商業(yè)模式式創(chuàng)新之道“生存，還是是毀滅，這是是個(gè)問(wèn)題”為什么這么說(shuō)說(shuō)？企業(yè)成功有兩兩種，一種是是偶然的、不不可復(fù)制的成成功，另一種種是必然的、、可以復(fù)制的的成功。對(duì)于于中國(guó)的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)來(lái)說(shuō)，以前前的成功更多多的是一種偶偶然的成功，，成功更多依依賴的是機(jī)會(huì)會(huì)和政府關(guān)系系，隨著行業(yè)業(yè)的逐漸規(guī)范范，過(guò)去的這這些機(jī)會(huì)和關(guān)關(guān)系也越來(lái)越越難以獲得，，成功當(dāng)然也也難以再?gòu)?fù)制制。因此，企企業(yè)如何將這這種不可復(fù)制制的成功轉(zhuǎn)變變?yōu)榭梢詮?fù)制制的成功，是是企業(yè)走得更更長(zhǎng)更遠(yuǎn)的關(guān)關(guān)鍵，確定企企業(yè)清晰的戰(zhàn)戰(zhàn)略定位和商商業(yè)模式定位位就是這種轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變的最直接接體現(xiàn)。本期特別專題從以以下四個(gè)方面進(jìn)行行：1、房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式總結(jié)歸納總結(jié)房地產(chǎn)各種商業(yè)模式，為企業(yè)確定商業(yè)模式提供基本參考。2、房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新三要素從三要素著手，分析房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新著手點(diǎn)。3、房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式趨勢(shì)及創(chuàng)新總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式最新趨勢(shì)和創(chuàng)新要點(diǎn)，提供方向性參考。4、房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式案例分析從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，選擇八家國(guó)內(nèi)外具有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)，分析各自的成功的關(guān)鍵因素。續(xù)演財(cái)富增長(zhǎng)傳奇奇——探尋房地產(chǎn)企企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新新之道編輯：***隨著沿襲多年的房房地產(chǎn)商業(yè)模式的的發(fā)展環(huán)境和生存存土壤的巨大變化化，房地產(chǎn)企業(yè)不不得不直面全新的的行業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、需求的巨大挑挑戰(zhàn)。于是一些聰聰明的房地產(chǎn)商開(kāi)開(kāi)始埋頭苦練內(nèi)功功，尋求新的商業(yè)業(yè)模式撬動(dòng)各種開(kāi)開(kāi)發(fā)資源，繼續(xù)演演繹財(cái)富增長(zhǎng)的傳傳奇故事。在房地產(chǎn)業(yè)興起初初期，單純的混合合開(kāi)發(fā)模式和百貨貨公司模式占主導(dǎo)導(dǎo)地位，開(kāi)發(fā)商利利用大量銀行資金金買(mǎi)地、挖坑、蓋蓋房、賣房，然后后再開(kāi)始新一輪循循環(huán)。但房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境今非非昔比，這種模式式現(xiàn)在已經(jīng)暴露出出諸多弊端，不僅僅投資結(jié)構(gòu)不合理理，而且潛藏著巨巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。。尋找新的商業(yè)模模式就成了房地產(chǎn)產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的必由由之路。從目前中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀狀和發(fā)展階段來(lái)看看，開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、、服務(wù)是最受關(guān)注注的三個(gè)環(huán)節(jié)，也也就形成了開(kāi)發(fā)、、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)三種種有代表性的商業(yè)業(yè)模式。開(kāi)發(fā)模式土地開(kāi)發(fā)模式沃爾瑪模式百貨公司模式精品店模式縱向重疊的混合開(kāi)發(fā)模式交叉混合經(jīng)營(yíng)模式服務(wù)模式專業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)混合物業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)開(kāi)發(fā)模式混合開(kāi)發(fā)模式物業(yè)管理服務(wù)顧問(wèn)服務(wù)房屋制造服務(wù)商業(yè)模式總結(jié)一、房地產(chǎn)企業(yè)商商業(yè)模式總結(jié)1、開(kāi)發(fā)模式根據(jù)開(kāi)發(fā)客體的不不同，開(kāi)發(fā)模式又又可以分為土地開(kāi)開(kāi)發(fā)模式和物業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)模式。（1）土地開(kāi)發(fā)模模式土地開(kāi)發(fā)模式同中中國(guó)土地政策密切切相關(guān)，先后經(jīng)歷歷了政府主導(dǎo)的土土地開(kāi)發(fā)模式、政政企合作的土地開(kāi)開(kāi)發(fā)模式，并最終終發(fā)展到目前的企企業(yè)主導(dǎo)的土地開(kāi)開(kāi)發(fā)模式，這種模模式以同政府關(guān)系系密切的陸家嘴、、外高橋等上市公公司為代表。這一一模式借鑒自香港港的土地批租制度度，是以土地所有有權(quán)和使用權(quán)相分分離為前提的，有有償、有期限、有有條件的出讓土地地使用權(quán)。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是同政府經(jīng)營(yíng)城市的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，因此這種開(kāi)發(fā)是同地方政府緊密結(jié)合在一起的，進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)不僅僅要考慮到企業(yè)行為的商業(yè)價(jià)值，還要綜合考慮企業(yè)行為所產(chǎn)生的社會(huì)影響；需要大量的土地儲(chǔ)備，而且這種土地不是零散的，而必須是城市重點(diǎn)成片規(guī)劃開(kāi)發(fā)區(qū)，在進(jìn)行土地整理之后能產(chǎn)生較大的土地溢價(jià)收入，如：城市CBD、規(guī)劃中的新城等；需要豐富的土地規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、城市規(guī)劃等方面的專業(yè)人才和團(tuán)隊(duì)。土地資源政府關(guān)系專業(yè)團(tuán)隊(duì)土地開(kāi)發(fā)模式主要要需要三種資源：：典型案例1：陸家嘴模式

上海陸家嘴開(kāi)發(fā)公司是一個(gè)整體公司以經(jīng)營(yíng)土地以及開(kāi)發(fā)為主，通過(guò)規(guī)劃成片的土地出讓，同時(shí)與土地開(kāi)發(fā)結(jié)合，集中在一個(gè)很小的地區(qū)（主要是在綜合金融、貿(mào)易、商業(yè)開(kāi)發(fā)為一體的這樣一塊土地上）進(jìn)行開(kāi)發(fā)。陸家嘴每年的營(yíng)業(yè)額實(shí)際上很少，但是利潤(rùn)很高，主要是土地出讓的收益非常大，土地增值的巨大潛力在公司業(yè)績(jī)上得到充分體現(xiàn)，這也是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式的一個(gè)顯著特點(diǎn)。典型案例2：天津開(kāi)發(fā)區(qū)模式

即工業(yè)土地的開(kāi)發(fā)模式，由于經(jīng)營(yíng)的土地主要是工業(yè)區(qū)，城市機(jī)能較差，所以工業(yè)區(qū)土地價(jià)值的增值幅度和它收益情況比陸家嘴要差得多，但該模式也是國(guó)內(nèi)惟一一個(gè)，甚至是主要的一個(gè)靠土地經(jīng)營(yíng)的工業(yè)區(qū)賺錢(qián)的一個(gè)企業(yè)。（2）物業(yè)開(kāi)發(fā)模模式物業(yè)開(kāi)發(fā)也就是我我們通常所說(shuō)的房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，為消消費(fèi)者提供住宅、、商業(yè)、辦公樓的的房地產(chǎn)產(chǎn)品。其其中住宅產(chǎn)品是物物業(yè)開(kāi)發(fā)的最主要要部分，占物業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)總量的80%左右。該模式又分三種類類型。①沃爾瑪模式比較典型的是萬(wàn)科科模式，在不同城城區(qū)的郊區(qū)大規(guī)模模的拷貝，產(chǎn)品極極其單一化，目標(biāo)標(biāo)客戶極其準(zhǔn)確，，體制上采取一個(gè)個(gè)總部強(qiáng)勢(shì)控制，，有計(jì)劃地在郊區(qū)區(qū)連鎖開(kāi)店，該模模式經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)非常?？臁＂诎儇浌灸Ｊ浆F(xiàn)在的華潤(rùn)置地就就是這個(gè)模式，即即在同一個(gè)地域，，各種產(chǎn)品同時(shí)做做，產(chǎn)品多樣化，，像一個(gè)百貨公司司高中低檔什么產(chǎn)產(chǎn)品都有，商戶、、寫(xiě)字樓、住宅、、酒店、公寓。這這種百貨公司模式式比較多的見(jiàn)于過(guò)過(guò)去城建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制制過(guò)來(lái)的開(kāi)發(fā)公司司和國(guó)內(nèi)很多綜合合性的大型國(guó)營(yíng)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司。③精品店模式這是萬(wàn)通地產(chǎn)致力力追求的模式，只只在少數(shù)高端市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行精品店經(jīng)營(yíng)營(yíng)，萬(wàn)通的開(kāi)發(fā)量量少但銷售額卻很很高，主要集中于于高端產(chǎn)品。（3）混合開(kāi)發(fā)模模式混合開(kāi)發(fā)的模式又又分成兩種。一種種是縱向重疊的混混合開(kāi)發(fā)模式，即即現(xiàn)在傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)發(fā)公司采取的模式式，從拿地一直到到物業(yè)管理縱向重重疊起來(lái)，所有環(huán)環(huán)節(jié)都要做，這樣樣功能上就不夠?qū)I(yè)化，公司內(nèi)部部管理上又互相重重疊。在廣東，甚甚至有相當(dāng)多的企企業(yè)還有自己的設(shè)設(shè)計(jì)院、建材公司司、施工建設(shè)公司司。

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中國(guó)房地產(chǎn)多采用的是香港模式。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)較早從深圳、汕頭等發(fā)展起來(lái)。由此開(kāi)始有了所謂“特區(qū)學(xué)香港，廣東學(xué)特區(qū)，全國(guó)學(xué)廣東”的過(guò)程，所謂香港模式，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全部流程，從買(mǎi)地、建造、賣房、管理都由一家開(kāi)發(fā)商獨(dú)立完成，企業(yè)普遍將主業(yè)定位于不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)，追求快速開(kāi)發(fā)速度，一般開(kāi)發(fā)周期是要2年以是，長(zhǎng)一點(diǎn)的項(xiàng)目周期一般是5年以內(nèi)。但最初籌劃到最后全部完成，時(shí)間由于拖延數(shù)年之久，由于自有資金少，占用其它資金量極大，如果任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，或者恰逢經(jīng)濟(jì)周期的低谷，都會(huì)造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)不靈，房地產(chǎn)公司很容易遭受致命打擊。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)近年來(lái)，以發(fā)展戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，在模式上發(fā)生了多樣性的變化，深萬(wàn)科越來(lái)越像普爾特，但在金融能力發(fā)展上還在初期階段，主要是和戰(zhàn)略投資者、基金合作，未來(lái)可以看出其在金融業(yè)務(wù)的明顯發(fā)展意圖。富力地產(chǎn)的模式很多日本的房地產(chǎn)企業(yè)，但可以看出，但應(yīng)該指出，其在資本運(yùn)作能力上還有待提升，將金融能力在國(guó)內(nèi)重點(diǎn)發(fā)展應(yīng)該是其未來(lái)戰(zhàn)略重點(diǎn)。（4）交叉混合開(kāi)開(kāi)發(fā)模式典型案例是珠江地地產(chǎn)和合生創(chuàng)展，，該模式使拿土地地和開(kāi)發(fā)房子、建建房子有適當(dāng)?shù)膭潉澐?。珠江大片的的拿地，但是合生生?chuàng)展幾乎不自己己拿地，只做房屋屋。這樣交叉起來(lái)來(lái)，同時(shí)又是一個(gè)個(gè)老板，在北京、、上海和廣東有大大量的開(kāi)發(fā)。這種種方式能夠使得每每一個(gè)公司的財(cái)務(wù)務(wù)周期都縮短到三三年左右的時(shí)間。。財(cái)務(wù)周期的縮短短，使公司對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期的抗跌性比比較好。

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長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與新鴻基。新鴻基的收益1/3來(lái)自于租金收益，其余是開(kāi)發(fā)性收益；長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中每年大概有兩億元左右租金收益，它占比例較小，其余是開(kāi)發(fā)性收益。

香港和記黃埔在香港房地產(chǎn)蕭條時(shí)出租經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入占整體收入的30%甚至50%，華潤(rùn)置地、世貿(mào)集團(tuán)、中遠(yuǎn)房地產(chǎn)等都在積極調(diào)整其開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的比重，預(yù)計(jì)這些企業(yè)利潤(rùn)中的租金經(jīng)營(yíng)收入的比重將會(huì)越來(lái)越大。另外，還有在北京南區(qū)比較活躍的香港新世界，開(kāi)發(fā)和出租經(jīng)營(yíng)是混合交叉在自己的公司當(dāng)中一起進(jìn)行。3、服務(wù)模式服務(wù)模式包括傳統(tǒng)統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)務(wù)，以及最近幾年年形成的顧問(wèn)服務(wù)務(wù)和房屋制造服務(wù)務(wù)。（1）物業(yè)管理服服務(wù)物業(yè)管理不僅僅只只是狹義的居住社社區(qū)和商業(yè)物業(yè)的的管理，廣義上講講，物業(yè)管理是一一種資源的支持系系統(tǒng)，它可以拓展展為一個(gè)大的產(chǎn)業(yè)業(yè)，包括軍營(yíng)管理理、工廠的后勤系系統(tǒng)管理、醫(yī)院的的病房管理等等。。（2）顧問(wèn)服務(wù)顧問(wèn)服務(wù)包括中介介、評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、、咨詢服務(wù)外，還還包括相關(guān)的金融融服務(wù)。目前比較較受關(guān)注的是美國(guó)國(guó)的REIT模式式，即大眾分散的的資金通過(guò)信托方方式集合成一個(gè)公公司，通過(guò)稅收減減讓促使民間的投投資來(lái)參與，然后后拿這筆錢(qián)投入長(zhǎng)長(zhǎng)期物業(yè)，獲得穩(wěn)穩(wěn)定收益。（3）房屋制造服服務(wù)以房屋的定制、項(xiàng)項(xiàng)目管理、工程管管理、獲取服務(wù)性性收入，國(guó)內(nèi)的萬(wàn)萬(wàn)通開(kāi)發(fā)出的獨(dú)立立住宅定制和服務(wù)務(wù)系統(tǒng)，萬(wàn)科的住住宅標(biāo)準(zhǔn)等等。此外房地產(chǎn)制造中中的運(yùn)營(yíng)管理模式式也是一種技術(shù)輸輸出的盈利模式，，房地產(chǎn)項(xiàng)目的具具體運(yùn)作者應(yīng)用其其成熟的管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)、先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理理念、豐富的專業(yè)業(yè)知識(shí)、綜合的資資源整合能力以及及項(xiàng)目執(zhí)行能力等等，使被服務(wù)對(duì)象象迅速拉近與一流流發(fā)展商的距離，，彌補(bǔ)其經(jīng)驗(yàn)及人人才的不足，保證證其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品品質(zhì)。這種模式事事實(shí)上是從常規(guī)的的中介或顧問(wèn)向運(yùn)運(yùn)營(yíng)和管理的延伸伸，從策劃和理念念向操作和成果的的延伸。決策觀點(diǎn)模式的選擇并不是是唯一的，而經(jīng)常常是幾種模式相互互交叉的，在房地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不不同階段和企業(yè)發(fā)發(fā)展的不同階段，，房地產(chǎn)企業(yè)的商商業(yè)模式也隨之發(fā)發(fā)生調(diào)整甚至完全全改變。企業(yè)必須須根據(jù)現(xiàn)有的資源源狀況、資源的整整合能力、企業(yè)中中長(zhǎng)期的發(fā)展戰(zhàn)略略等因素來(lái)選擇適適合自己的經(jīng)營(yíng)模模式，并結(jié)合企業(yè)業(yè)的結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)現(xiàn)狀對(duì)模式進(jìn)行不不斷調(diào)整和創(chuàng)新。。二、房地產(chǎn)企業(yè)商商業(yè)模式創(chuàng)新三要要素要確定房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的商業(yè)模式，必必須要回答三個(gè)問(wèn)問(wèn)題：做什么？在在哪里做？怎么做做？即選擇什么樣樣的產(chǎn)品和業(yè)態(tài)、、進(jìn)入什么樣的區(qū)區(qū)域和選取什么樣樣的價(jià)值鏈定位。。1、價(jià)值鏈定位（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈分分析房地產(chǎn)價(jià)值鏈中各各環(huán)節(jié)包括投資策策劃、土地獲取、、土地開(kāi)發(fā)、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、施工管理理、營(yíng)銷管理和物物業(yè)管理。1）投資策劃投資策劃能力體現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)公司核心心能力，包含對(duì)宏宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)的分析和判斷斷，還需要對(duì)目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)準(zhǔn)確的把握握，對(duì)政策走向的的預(yù)測(cè)，投資策劃劃能力體現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)商的綜合素質(zhì)，，是不能避免的環(huán)環(huán)節(jié)，中小房地產(chǎn)產(chǎn)商投資策劃能力力偏弱；①①中小房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人一一般都具有前瞻性性的戰(zhàn)略思維和良良好的經(jīng)營(yíng)理念，，但是沒(méi)有形成具具體的戰(zhàn)略方案，，在市場(chǎng)化運(yùn)作模模式下，客觀上增增大了項(xiàng)目的選擇擇風(fēng)險(xiǎn)；②②研發(fā)能力整整體偏弱，對(duì)宏觀觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的分分析主要依靠外部部信息，缺乏針對(duì)對(duì)性；③③有較強(qiáng)的政策策敏感性和判斷力力，但如何利用這這種優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)化化運(yùn)作中起到指導(dǎo)導(dǎo)決策的作用，即即從政策的變化中中預(yù)測(cè)到市場(chǎng)變化化趨勢(shì)，現(xiàn)階段還還缺乏經(jīng)驗(yàn)和相應(yīng)應(yīng)的能力；④④無(wú)相關(guān)市市場(chǎng)分析調(diào)研部門(mén)門(mén)，未能形成科學(xué)學(xué)的市場(chǎng)分析和定定位，增大決策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；⑤⑤沒(méi)有品牌優(yōu)勢(shì)勢(shì)，正處于品牌樹(shù)樹(shù)立和培養(yǎng)階段。。2）土地獲取土地資源的供給量量和價(jià)格也是影響響房?jī)r(jià)的重要因素素，目前土地是通通過(guò)拍賣的方式進(jìn)進(jìn)行交易，這考驗(yàn)驗(yàn)著房地產(chǎn)商的規(guī)規(guī)劃能力、融資能能力、以及與政府府的關(guān)系；①①現(xiàn)階段在在區(qū)域內(nèi)發(fā)展，此此項(xiàng)能力比較突出出，但區(qū)域外發(fā)展展和市場(chǎng)化運(yùn)作將將導(dǎo)致能力的弱化化；

②土土地儲(chǔ)備將占用用很大的資金，限限制中小地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的發(fā)展；③③市場(chǎng)化和和區(qū)域外運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)少，此項(xiàng)能力和和大型地產(chǎn)企業(yè)相相比有較大差距。。3）土地開(kāi)發(fā)在投資策劃和土地地獲取之后，土地地開(kāi)發(fā)方面就順理理成章了，在此展展現(xiàn)不了很大的區(qū)區(qū)別，因?yàn)槎鄶?shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)商的此環(huán)節(jié)是是以外包的形式實(shí)實(shí)現(xiàn)；4）規(guī)劃設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)把把這部分工作外包包，但對(duì)于開(kāi)發(fā)商商來(lái)說(shuō)人員經(jīng)驗(yàn)和和辨別能力非常重重要；5）施工管理這部分技術(shù)含量不不高，體現(xiàn)不出開(kāi)開(kāi)發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，但要保證資資金的運(yùn)轉(zhuǎn)；6）銷售管理這部分也是外包給給第三方；7）物業(yè)管理這部分也常由第三三方來(lái)運(yùn)營(yíng)，但業(yè)業(yè)主和物業(yè)經(jīng)常發(fā)發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)、矛盾（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈分分類根據(jù)價(jià)值鏈的集合合程度，房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈鏈組合可以分為五五種類型，分別是是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型、房房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型、物業(yè)業(yè)持有型、金融投投資型和綜合開(kāi)發(fā)發(fā)型。在這五種類類型中，作為一級(jí)級(jí)土地開(kāi)發(fā)商的純純粹地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型隨隨著“招牌掛“的的全面實(shí)行，已經(jīng)經(jīng)成為政府職能的的一部分，在面向向市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商中已經(jīng)越來(lái)來(lái)越少；而綜合運(yùn)運(yùn)作型是綜合了地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型和房屋屋開(kāi)發(fā)型兩種價(jià)值值鏈增值模式，由由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部分分少了，所以該種種模式也相應(yīng)減少少。所以目前房地地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈鏈組合方式主要是是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型、物物業(yè)持有型和金融融投資型。

相關(guān)鏈接

“價(jià)值鏈”這一概念，是哈佛大學(xué)商學(xué)院教授邁克爾·波特于1985年提出的，波特認(rèn)為，每一個(gè)企業(yè)都是在設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、發(fā)送和輔助其產(chǎn)品的過(guò)程中進(jìn)行種種活動(dòng)的集合體。所有這些活動(dòng)可以用一個(gè)價(jià)值鏈來(lái)表明。波特的“價(jià)值鏈“理論揭示，企業(yè)與企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，不只是某個(gè)環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)，而是整個(gè)價(jià)值鏈的競(jìng)爭(zhēng)，而整個(gè)價(jià)值鏈的綜合競(jìng)爭(zhēng)力決定企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。由此可以看出，企業(yè)的價(jià)值鏈定位對(duì)決定企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力至關(guān)重要。分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值鏈，一方面可以了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)的增值情況，根據(jù)不同環(huán)節(jié)的增值情況，對(duì)這些環(huán)節(jié)采取相應(yīng)的戰(zhàn)略舉措，對(duì)需要加強(qiáng)的環(huán)節(jié)進(jìn)行強(qiáng)化，對(duì)于增值幅度有限或不擅長(zhǎng)的環(huán)節(jié)，完善業(yè)務(wù)外包管理；另一方面，可以通過(guò)分析不同價(jià)值鏈組合，了解其增長(zhǎng)和盈利特點(diǎn)以及對(duì)資源的需求狀況，為確定房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略定位服務(wù)。

在國(guó)際范圍內(nèi)，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈鏈組合已經(jīng)有很多多成熟的經(jīng)驗(yàn)可以以借鑒，比如持有有物業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式、房地產(chǎn)的的金融投資模式都都是房地產(chǎn)業(yè)的重重要組成部分。對(duì)對(duì)這些不同的價(jià)值值鏈組合進(jìn)行分析析，對(duì)于確定價(jià)值值鏈組合定位具有有重要意義。（3）三種主要價(jià)價(jià)值鏈比較1）房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型價(jià)價(jià)值鏈房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型價(jià)值鏈鏈包括決策拿地、、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目目施工和銷售服務(wù)務(wù)四個(gè)階段，在四四個(gè)階段中，決策策拿地和規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)階段的增值幅度度最大；在各價(jià)值值鏈環(huán)節(jié)中，投資資決策和土地獲取取環(huán)節(jié)最為關(guān)鍵，，企業(yè)必須自己擁?yè)碛?，其它環(huán)節(jié)原原則上均可以選擇擇外包；同時(shí)由于于環(huán)節(jié)比較多，對(duì)對(duì)組織資源的依賴賴高于其它盈利模模式，需要投入相相對(duì)多的人力資源源。2）物業(yè)持有型價(jià)價(jià)值鏈物業(yè)持有型價(jià)值鏈鏈增值主要來(lái)源于于優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)的的長(zhǎng)期投資增值（（包括土地增值）），該種模式降低低了開(kāi)發(fā)企業(yè)的持持續(xù)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，不不會(huì)因?yàn)槿狈ν恋氐囟归_(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中中斷；同時(shí)這種模模式對(duì)組織資源和和管理團(tuán)隊(duì)的要求求遠(yuǎn)不如房產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)型那么強(qiáng)烈，可可以在更廣闊的范范圍內(nèi)選擇投資持持有對(duì)象；持有物物業(yè)的最大問(wèn)題是是它會(huì)占有相當(dāng)多多的財(cái)務(wù)資源，需需要極強(qiáng)大的資金金實(shí)力和籌資能力力，因此，持有物物業(yè)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)構(gòu)需要根據(jù)企業(yè)的的發(fā)展戰(zhàn)略、投資資戰(zhàn)略保持一個(gè)合合理的比例；與房房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型價(jià)值鏈鏈一樣，投資決策策和土地獲取兩個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)最為關(guān)鍵，，需企業(yè)自己擁有有，其它環(huán)節(jié)可以以選擇外包。3）金融投資型價(jià)價(jià)值鏈金融投資型價(jià)值鏈鏈的特點(diǎn)是投資于于房地產(chǎn)項(xiàng)目，只只派出有限的管理理人員（如財(cái)務(wù)人人員等），著眼于于獲取投資收益的的盈利模式，這種種模式大大節(jié)省組組織資源，他從資資本角度涉足于房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，通過(guò)過(guò)開(kāi)發(fā)外包與經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理外包實(shí)現(xiàn)增增值，注重資產(chǎn)增增值與現(xiàn)金回收；；他的盈利來(lái)源貫貫穿房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈各環(huán)節(jié)，既有短短期參與開(kāi)發(fā)銷售售回收投資，也有有長(zhǎng)期租金收入，，總體盈利豐厚；；主價(jià)值鏈上的投投資分析、投資決決策和投資管理等等各個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)節(jié)都是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，，都需要企業(yè)具備備；此種價(jià)值鏈?zhǔn)鞘菄?guó)外房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)的主要模式之一一，國(guó)內(nèi)剛剛起步步，隨市場(chǎng)發(fā)展未未來(lái)前景寬闊。決策觀點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)值鏈的幾幾乎所有環(huán)節(jié)都是是可以社會(huì)化的，，都可以通過(guò)外包包實(shí)現(xiàn)，但在整個(gè)個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，投投資決策和土地獲獲取兩個(gè)階段在整整個(gè)價(jià)值鏈中增值值最大，是整個(gè)價(jià)價(jià)值鏈中最為關(guān)鍵鍵的環(huán)節(jié)，因此需需要房地產(chǎn)企業(yè)加加大這兩個(gè)環(huán)節(jié)的的資源配置。對(duì)于于其他價(jià)值鏈環(huán)節(jié)節(jié)，企業(yè)可根據(jù)自自身的資源和能力力與處于價(jià)值鏈上上的其他企業(yè)共同同合作，構(gòu)建最有有效的價(jià)值鏈，強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)合作，彌補(bǔ)自自身資源和能力的的不足，共同完成成價(jià)值創(chuàng)造的過(guò)程程，這不僅能夠大大幅度地降低成本本，實(shí)現(xiàn)更多的利利潤(rùn)，還能提高企企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力力。2、產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位位在協(xié)議出讓土地時(shí)時(shí)代，一塊土地究究竟是用來(lái)做住宅宅、做商業(yè)還是做做寫(xiě)字樓，產(chǎn)品選選擇更多的是一種種機(jī)會(huì)主義，有什什么樣的土地，就就做什么樣的產(chǎn)品品。隨著土地招牌牌掛政策的實(shí)施，，土地的獲取變得得越來(lái)越難，對(duì)于于產(chǎn)品的選擇，選選擇什么樣的土地地，做什么樣的產(chǎn)產(chǎn)品，已成為房地地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略選擇擇的關(guān)鍵。（1）產(chǎn)品的市場(chǎng)場(chǎng)吸引力企業(yè)選擇做什么樣樣的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，首首先要對(duì)產(chǎn)品的市市場(chǎng)吸引力做客觀觀的分析，對(duì)不同同產(chǎn)品進(jìn)行定量和和定性相結(jié)合的打打分比較，然后再再結(jié)合自身的資源源和能力確定最終終的產(chǎn)品定位。市市場(chǎng)吸引力可以分分為四個(gè)方面，分分別為：市場(chǎng)規(guī)模模、市場(chǎng)成長(zhǎng)性、、盈利性和市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)程度，具體指指標(biāo)體系如圖所示示：經(jīng)過(guò)實(shí)際打分對(duì)比比分析可以看出：：①住宅產(chǎn)品住宅產(chǎn)品在市場(chǎng)規(guī)規(guī)模和市場(chǎng)成長(zhǎng)性性指標(biāo)上得分均是是最高，同時(shí)也有有較強(qiáng)得盈利能力力，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度度較弱，是三種產(chǎn)產(chǎn)品中吸引力最高高的產(chǎn)品；從住宅宅的三種細(xì)分產(chǎn)品品來(lái)看，中檔住宅宅在市場(chǎng)規(guī)模和市市場(chǎng)成長(zhǎng)性上得分分均是最高，贏利利性也較強(qiáng)，市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度較弱，，在三種產(chǎn)品中吸吸引力最強(qiáng)；別墅墅和高檔公寓的市市場(chǎng)規(guī)模較小，但但贏利性最高，而而且未來(lái)的成長(zhǎng)性性也較好；低檔商商品房和經(jīng)濟(jì)適用用房在市場(chǎng)規(guī)模、、市場(chǎng)成長(zhǎng)性和盈盈利性上得分均是是最低，市場(chǎng)吸引引力較差。②商業(yè)營(yíng)業(yè)用房商業(yè)營(yíng)業(yè)用房在市市場(chǎng)成長(zhǎng)性和贏利利性上得分最高，，尤其在贏利性上上，是三種產(chǎn)品中中最好得一種，從從綜合評(píng)分來(lái)看，，得分僅次于住宅宅；③辦公樓辦公樓在三種產(chǎn)品品中得分最低，市市場(chǎng)規(guī)模最小，而而且市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度度較高。（2）平衡企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)然，在選擇產(chǎn)品品時(shí)，除了對(duì)產(chǎn)品品的市場(chǎng)吸引力做做客觀的定量分析析外，還要結(jié)合企企業(yè)自身的資源和和能力，以及從平平衡企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)角度（比如增加加持有型物業(yè)比例例）考慮，合理確確定產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合合。3、區(qū)域定位隨著房地產(chǎn)行業(yè)的的日益規(guī)范、市場(chǎng)場(chǎng)需求的持續(xù)旺盛盛以及市場(chǎng)對(duì)未來(lái)來(lái)增長(zhǎng)的看好，特特別是國(guó)土資源部部11號(hào)令在各地地相繼實(shí)施，土地地交易公開(kāi)化為房房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域域發(fā)展掃清了最大大的障礙。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)不在受區(qū)域域的限制，企業(yè)可可以自由選擇進(jìn)入入哪個(gè)城市，但同同時(shí)，土地招牌掛掛也是一把雙刃劍劍，企業(yè)在資源和和能力有限的情況況下，不可能盲目目擴(kuò)張，進(jìn)入哪個(gè)個(gè)區(qū)域、哪個(gè)城市市，已成為企業(yè)一一項(xiàng)重要的戰(zhàn)略選選擇。對(duì)于城市定位可以以用區(qū)域定位評(píng)價(jià)價(jià)體系進(jìn)行選擇。。通過(guò)對(duì)區(qū)域定位位評(píng)價(jià)的各個(gè)指標(biāo)標(biāo)設(shè)置不同的權(quán)重重，并用定量和定定性相結(jié)合的方法法對(duì)城市進(jìn)行打分分，進(jìn)而為區(qū)域定定位提供參考。區(qū)域定位評(píng)價(jià)體系系可以分為四個(gè)一一級(jí)指標(biāo)，分別是是城市競(jìng)爭(zhēng)力、市市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)潛潛力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。。①市場(chǎng)規(guī)模市場(chǎng)規(guī)模指標(biāo)標(biāo)中，商品房房銷售額是市市場(chǎng)規(guī)模最直直接的表現(xiàn)，，是區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)中供求關(guān)系系均衡的結(jié)果果，也是當(dāng)?shù)氐亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率率、流動(dòng)人口口等這些決定定城市化速度度及新移民的的住房需求等等因素的綜合合體現(xiàn)，這里里選擇商品房房銷售額作為為衡量市場(chǎng)規(guī)規(guī)模的二級(jí)指指標(biāo)；②市場(chǎng)潛力市場(chǎng)潛力反映映區(qū)域市場(chǎng)未未來(lái)的發(fā)展空空間，對(duì)于企企業(yè)的投資決決策具有更大大的價(jià)值，在在這里我們選選取人均GDP、人均住住宅使用面積積、商品房均均價(jià)和人均可可支配收入四四個(gè)指標(biāo)作為為市場(chǎng)潛力的的二級(jí)指標(biāo)；；③市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是基基于當(dāng)前市場(chǎng)場(chǎng)均衡的狀況況，具體考察察需求被滿足足的情況，預(yù)預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)價(jià)收入比反映映了居民對(duì)房房?jī)r(jià)的承受能能力，房?jī)r(jià)收收入比可以大大致反映城市市房地產(chǎn)價(jià)格格水平的相對(duì)對(duì)高低，并衡衡量房地產(chǎn)市市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。。三、房地產(chǎn)企企業(yè)商業(yè)模式式發(fā)展趨勢(shì)及及創(chuàng)新1、商業(yè)模式式發(fā)展趨勢(shì)（1）與金融融產(chǎn)業(yè)越來(lái)越越緊密中國(guó)金融業(yè)的的發(fā)展將有效效地拓展房地地產(chǎn)金融保險(xiǎn)險(xiǎn)業(yè)的市場(chǎng)空空間，促進(jìn)房房地產(chǎn)證券化化，并刺激房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的需求，促使使更多的居民民通過(guò)向銀行行按揭貸款實(shí)實(shí)現(xiàn)住宅的超超前消費(fèi)和房房地產(chǎn)投資。。而且，房地地產(chǎn)證券化的的發(fā)展，使居居民可以擁有有更多的金融融產(chǎn)品和投資資工具，便于于理財(cái)和投資資組合，大大大拓展房地產(chǎn)產(chǎn)投資和房地地產(chǎn)金融投資資的渠道。在在房地產(chǎn)價(jià)值值鏈中金融投投資型價(jià)值鏈鏈也會(huì)被運(yùn)用用的更多。金金融性投資和和服務(wù)性投資資模式漸成為為一個(gè)主導(dǎo)商商業(yè)模式。（2）專業(yè)化化方向發(fā)展專業(yè)化發(fā)展以以產(chǎn)業(yè)定位為為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)專業(yè)化化管理流程。。房地產(chǎn)專業(yè)業(yè)分工越來(lái)越越細(xì)，今后房房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)應(yīng)將更多的人人力、財(cái)力，，放在投資策策劃、管理等等產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈鏈管理能力建建設(shè)方面，將將部分業(yè)務(wù)外外包給專業(yè)公公司打理。例例如，目前很很多房產(chǎn)商已已將設(shè)計(jì)、施施工、監(jiān)理、、營(yíng)銷、物業(yè)業(yè)管理等工作作發(fā)包出去。。今后，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程程中的項(xiàng)目管管理、市政配配套工程等工工作也會(huì)由專專業(yè)公司來(lái)完完成。這樣，，不僅使房地地產(chǎn)企業(yè)的組組織機(jī)構(gòu)得以以精簡(jiǎn)，管理理效率大幅度度提高，而且且，各外包項(xiàng)項(xiàng)目由專業(yè)公公司承擔(dān)，更更加專業(yè)化，，效率和效益益皆會(huì)提高。。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)會(huì)選擇合適適的各類專業(yè)業(yè)公司，發(fā)揮揮各自優(yōu)勢(shì)，，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，，形成穩(wěn)定的的戰(zhàn)略合作關(guān)關(guān)系。2、商業(yè)模式式創(chuàng)新從產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展規(guī)律來(lái)看，，企業(yè)商業(yè)業(yè)模式的創(chuàng)新新已經(jīng)取代了了產(chǎn)品創(chuàng)新，，成為投資者者選擇投資對(duì)對(duì)象的重要原原因。商業(yè)模模式的確定是是綱，是企業(yè)業(yè)發(fā)展的根本本，是一切經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重重心，其他一一切要素都是是為其提供支支持和服務(wù)的的。商業(yè)模式創(chuàng)新新可以分為五五個(gè)方面，貫貫穿著整個(gè)房房地產(chǎn)企業(yè)的的市場(chǎng)行為：：（1）土地創(chuàng)創(chuàng)新傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商是是先買(mǎi)地，再再根據(jù)市場(chǎng)狀狀況、土地位位置、適宜人人群等作前期期規(guī)劃設(shè)計(jì)，，然后建設(shè)銷銷售?，F(xiàn)在的的開(kāi)發(fā)商對(duì)自自身開(kāi)發(fā)能力力、企業(yè)文化化等逐漸有了了比較明確的的定位，市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分、高中中低端產(chǎn)品分分別由不同的的開(kāi)發(fā)商在做做，所以開(kāi)發(fā)發(fā)商選擇土地地意圖明確，，就是選擇適適合自己運(yùn)作作的土地，這這是在土地環(huán)環(huán)節(jié)商業(yè)操作作上的創(chuàng)新。。（2）產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新無(wú)論是普通住住宅，還是高高檔住宅或投投資型物業(yè)，，這類創(chuàng)新是是源于社會(huì)發(fā)發(fā)展需求，開(kāi)開(kāi)發(fā)商所做的的是滿足不同同層次的客戶戶需求，產(chǎn)品品創(chuàng)新是被動(dòng)動(dòng)創(chuàng)新，并不不是引導(dǎo)型創(chuàng)創(chuàng)新，客戶隨隨著財(cái)富的增增多，對(duì)住房房需求就會(huì)逐逐步從普通住住宅向公寓、、TOWNHOUSE、、別墅等方向向發(fā)展。（3）產(chǎn)品技技術(shù)創(chuàng)新比如鋼結(jié)構(gòu)、、地?zé)岵膳鹊刃录夹g(shù)新材材料的運(yùn)用，，這是純粹的的技術(shù)發(fā)展的的結(jié)果，因?yàn)闉樾虏牧系倪\(yùn)運(yùn)用必須要有有相應(yīng)的技術(shù)術(shù)做保障。（4）營(yíng)銷手手段創(chuàng)新十年前我們很很難看到由專專業(yè)經(jīng)紀(jì)公司司代理房地產(chǎn)產(chǎn)銷售，或者者有律師介入入地產(chǎn)營(yíng)銷，，現(xiàn)在這種情情況就很普遍遍，社會(huì)分工工更專業(yè)化，，對(duì)客戶的服服務(wù)業(yè)更細(xì)致致化，社會(huì)分分工不同，營(yíng)營(yíng)銷手段更為為專業(yè)，創(chuàng)新新標(biāo)準(zhǔn)更高也也更活躍。（5）企業(yè)聯(lián)聯(lián)合任何一個(gè)企業(yè)業(yè)目前還不足足以壟斷區(qū)域域市場(chǎng)，更別別說(shuō)是全國(guó)市市場(chǎng)，所以一一些品牌企業(yè)業(yè)開(kāi)始實(shí)現(xiàn)聯(lián)聯(lián)合，這種趨趨勢(shì)已經(jīng)越來(lái)來(lái)越明顯，企企業(yè)聯(lián)合實(shí)現(xiàn)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)合作，這這是企業(yè)發(fā)展展過(guò)程中合作作模式的創(chuàng)新新。決策觀點(diǎn)一個(gè)公司選擇擇何種商業(yè)模模式，決定了了對(duì)經(jīng)濟(jì)周期期的抗跌性。。隨著行業(yè)的的不斷演變，，實(shí)際上我們們的開(kāi)發(fā)模式式是要逐漸縮縮小范圍，而而金融性投資資和服務(wù)性投投資模式漸成成為一個(gè)主導(dǎo)導(dǎo)商業(yè)模式，，目前盛行的的開(kāi)發(fā)公司不不可能“萬(wàn)歲歲”，行業(yè)越越發(fā)展，越成成熟，簡(jiǎn)單開(kāi)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式式的生存空間間是越小。房地產(chǎn)企業(yè)商商業(yè)模式的創(chuàng)創(chuàng)新由三要素素組成：即價(jià)價(jià)值鏈定位、、產(chǎn)品業(yè)態(tài)定定位和區(qū)域定定位。當(dāng)然，，企業(yè)確定自自己的商業(yè)模模式定位，除除了對(duì)價(jià)值鏈鏈、產(chǎn)品業(yè)態(tài)態(tài)和區(qū)域做客客觀分析外，，還要結(jié)合自自身的資源和和能力，進(jìn)行行合理選擇。。相信那些想想繼續(xù)留在這這個(gè)行業(yè)里面面的企業(yè)在明明確了自己的的商業(yè)模式定定位后，不僅僅能解決生存存問(wèn)題，還能能有更好的發(fā)發(fā)展。“沃爾瑪”式式的標(biāo)準(zhǔn)化擴(kuò)擴(kuò)張——萬(wàn)科商業(yè)業(yè)模式解析編輯：***無(wú)疑，萬(wàn)科是是按照成為未未來(lái)商界主流流開(kāi)發(fā)商的道道路在前進(jìn)。。如今的萬(wàn)科科已經(jīng)被行業(yè)業(yè)喻為標(biāo)桿企企業(yè)，為什么么萬(wàn)科會(huì)成為為企業(yè)學(xué)習(xí)的的標(biāo)桿呢？原原因也是在于于經(jīng)過(guò)23年年的探索，萬(wàn)萬(wàn)科形成了可可引領(lǐng)企業(yè)持持續(xù)發(fā)展的管管理優(yōu)勢(shì)。對(duì)于萬(wàn)科創(chuàng)造造的業(yè)績(jī)，業(yè)業(yè)界名人馮侖侖的一句評(píng)論論極為精辟：：“有些公司司80%時(shí)間間關(guān)注的是機(jī)機(jī)會(huì)和突破，，只有不到20%時(shí)間抓抓管理，而萬(wàn)萬(wàn)科恰恰相反反，80%精精力投入管理理性決策上，，20%是投投資性的決策策”。一、適時(shí)而變變的企業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)““沃爾瑪”式式擴(kuò)張經(jīng)過(guò)二十多年年的發(fā)展，萬(wàn)萬(wàn)科已經(jīng)步入入第三個(gè)十年年的發(fā)展階段段，每一個(gè)十十年里，萬(wàn)科科都會(huì)根據(jù)不不同的發(fā)展情情況制定相應(yīng)應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略略，盡管在此此期間也走過(guò)過(guò)不少的彎路路，甚至不少少時(shí)間都處在在生死攸關(guān)的的十字路口。。1、萬(wàn)科的企企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略略（1）第一個(gè)個(gè)十年戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃：做“加加法”（多元元化）1984年萬(wàn)萬(wàn)科從經(jīng)-營(yíng)營(yíng)貿(mào)易起家，，原-始資本本為零。開(kāi)始始做進(jìn)口電器器生意，很快快業(yè)務(wù)拓展到到出口、廣告告、影視、飲飲料生產(chǎn)、工工業(yè)制造、服服裝廠、模特特隊(duì)、印刷廠廠、手表廠、、金首飾、精精品店、房地地產(chǎn)、股票投投資等13個(gè)個(gè)領(lǐng)域。對(duì)于于萬(wàn)科的發(fā)展展方向，王石石先是提出了了一個(gè)具有信信息、交易、、投資、融資資、制造等多多種功能的““綜合商社””模式；后來(lái)來(lái)又提出了““以房地產(chǎn)為為主導(dǎo)，以貿(mào)貿(mào)易為基礎(chǔ)，，以股權(quán)投資資為支柱，以以文化經(jīng)-營(yíng)營(yíng)為門(mén)面，以以工業(yè)經(jīng)-營(yíng)營(yíng)為補(bǔ)充”的的發(fā)展模式。。（2）第二個(gè)十十年戰(zhàn)略規(guī)劃劃：做“減法法”（專業(yè)化化）經(jīng)-歷了1994年改革革的陣痛后，，為了迅速做做大房地產(chǎn)主主業(yè)，王石帶帶領(lǐng)萬(wàn)科開(kāi)始始做“減法””：萬(wàn)科實(shí)際戰(zhàn)略略調(diào)整包括：：①?gòu)亩嘣?jīng)營(yíng)向?qū)I(yíng)營(yíng)房地產(chǎn)集中中；②從多品種種經(jīng)營(yíng)向住宅宅集中；③投放資源源由12個(gè)城城市向北京、、上海、深圳圳、天津集中中。萬(wàn)科發(fā)展示意意圖專業(yè)化戰(zhàn)略還還使得萬(wàn)科的的投資擴(kuò)張開(kāi)開(kāi)始理性回歸歸，從地域上上來(lái)說(shuō)從12個(gè)城市收縮縮至1999年的5個(gè)城城市，集中力力量在上海、、北京、天津津、沈陽(yáng)等經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人人口眾多的地地域經(jīng)濟(jì)中心心進(jìn)行規(guī)模開(kāi)開(kāi)發(fā)，形成““點(diǎn)—線”開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略（指指在重要交通通干線沿線選選擇開(kāi)發(fā)住宅宅的城市）。。（3）萬(wàn)科發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略未來(lái)來(lái)10年：做做“乘法”(精細(xì)化)萬(wàn)科在完成““專業(yè)化”調(diào)調(diào)整之后，從從2000年年開(kāi)始第二輪輪擴(kuò)張戰(zhàn)略，，由“專業(yè)化化”向“精細(xì)細(xì)化”轉(zhuǎn)型。。從過(guò)去的““點(diǎn)一線”戰(zhàn)戰(zhàn)略(指在重重要交通干線線沿線選擇開(kāi)開(kāi)發(fā)住宅的城城市)，調(diào)整整到現(xiàn)在的““點(diǎn)—線一片片”戰(zhàn)略(指指在中心城市市向周圍200公里半徑徑拓展市場(chǎng))。以珠三角角、長(zhǎng)三角、、環(huán)渤海三大大城市圈和幾幾個(gè)內(nèi)陸核心城市為重重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域域，先后在16個(gè)城市進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)，力求在一一個(gè)特定的區(qū)區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)各各種資源的集集約化經(jīng)營(yíng)，，形成“全國(guó)國(guó)性思維、本本土化運(yùn)作””的開(kāi)發(fā)格局局。

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精細(xì)化，是針對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)、銷售的每一個(gè)環(huán)節(jié)，特別是在開(kāi)發(fā)過(guò)程中力求做到精細(xì)，使產(chǎn)品都一樣，盡量減少人為因素的影響，使其標(biāo)準(zhǔn)化，以保證住宅的品質(zhì)。實(shí)際上，精細(xì)化，屬于房產(chǎn)工業(yè)化的一個(gè)部分，是工業(yè)化的初期階段。

對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，精細(xì)化就是在其專注的住宅領(lǐng)域做到更專業(yè)、更優(yōu)秀、更卓越，追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)，這也可看作是萬(wàn)科的第二次專業(yè)化。

（4）精細(xì)化化具體措施◆九大中心““變法”四條條主線萬(wàn)科體制管理理模式在九大大中心的基礎(chǔ)礎(chǔ)上“變法””為四條主線線：產(chǎn)品線、、運(yùn)營(yíng)線、管管理線、監(jiān)控控線。產(chǎn)品線線負(fù)責(zé)從產(chǎn)品品的客戶分析析，規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)，到工程管管理，營(yíng)銷的的全過(guò)程；運(yùn)運(yùn)營(yíng)線負(fù)責(zé)融融資、財(cái)務(wù)安安排，運(yùn)營(yíng)管管理，企業(yè)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃劃；管理線包包括人力資源源、物業(yè)、客客戶服務(wù)、總總經(jīng)理辦公室室等；監(jiān)控線線則負(fù)責(zé)公司司的內(nèi)部審計(jì)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)防范范以及黨務(wù)工工作；董-事事會(huì)辦公室負(fù)負(fù)責(zé)投資者關(guān)關(guān)系，媒體關(guān)關(guān)系和研究工工作?！粲匈|(zhì)量的增增長(zhǎng)三個(gè)方面面第一，企業(yè)占占有資源的回回報(bào)水平要上上升：一是運(yùn)運(yùn)用錢(qián)的能力力上升，第二二就是人力資資源回報(bào)要上上升。第二，萬(wàn)科的的客戶忠誠(chéng)度度要不斷上升升。讓客戶不不斷的買(mǎi)萬(wàn)科科的產(chǎn)品，這這也是從萬(wàn)科科的標(biāo)桿普爾爾特那里學(xué)來(lái)來(lái)的。第三，萬(wàn)科的的產(chǎn)品和服務(wù)務(wù)的創(chuàng)新。萬(wàn)萬(wàn)科要有屬于于萬(wàn)科的自主主知識(shí)產(chǎn)權(quán)，，關(guān)成立專門(mén)門(mén)的研究部門(mén)門(mén)，負(fù)責(zé)產(chǎn)品品的創(chuàng)新?！魪漠a(chǎn)品導(dǎo)向向到客戶導(dǎo)向向萬(wàn)科2005年的口號(hào)是是“顛覆、引引領(lǐng)、共生””。“顛覆””是要顛覆萬(wàn)萬(wàn)科過(guò)去的發(fā)發(fā)展思路，其其核心是要從從過(guò)去單打獨(dú)獨(dú)斗的模式改改變?yōu)楹献靼l(fā)發(fā)展的模式。。萬(wàn)科對(duì)整個(gè)個(gè)集團(tuán)的組織織結(jié)構(gòu)做了調(diào)調(diào)整，一方面面加大了產(chǎn)品品本身研究的的力度，另一一方面加深了了對(duì)客戶的研研究。專門(mén)成成立了一個(gè)部部門(mén)叫客戶品品類部，專門(mén)門(mén)來(lái)研究客戶戶的需求。◆客戶細(xì)分萬(wàn)科運(yùn)營(yíng)機(jī)制制將從目前以以項(xiàng)目為核心心的運(yùn)營(yíng)方式式，轉(zhuǎn)向以客客戶價(jià)值為中中心的運(yùn)營(yíng)方方式。在客戶戶細(xì)分策略下下，萬(wàn)科將不不局限于以職職業(yè)、收入、、年齡等“物物理”方式去去把握客戶，，而將從客戶戶的內(nèi)在價(jià)值值出發(fā)，按客客戶的不同生生命周期，建建立梯度產(chǎn)品品體系，通過(guò)過(guò)為客戶創(chuàng)造造價(jià)值，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)客戶的終身身鎖定。在變變化的市場(chǎng)環(huán)環(huán)境中，從粗粗放走向精細(xì)細(xì)，走到市場(chǎng)場(chǎng)前面去把握握客戶價(jià)值，，建立自己的的核心能力，，這是萬(wàn)科第第二次專業(yè)化化的關(guān)鍵?！舫鞘腥劢菇鼓壳?，中國(guó)城城市經(jīng)濟(jì)圈正正在形成，長(zhǎng)長(zhǎng)江三角洲，，珠江三角洲洲，環(huán)渤海區(qū)區(qū)域，這三大大城市圈的國(guó)國(guó)土面積只占占全國(guó)的4.1%，但GDP卻占到到了40%，，居民儲(chǔ)蓄余余額占全國(guó)的的四分之一，，人均消費(fèi)支支出是全國(guó)平平均的兩倍。。萬(wàn)科在未來(lái)來(lái)十年，將把把業(yè)務(wù)聚焦在在城市經(jīng)濟(jì)圈圈，特別是長(zhǎng)長(zhǎng)江-三角洲洲，珠江三角角洲，環(huán)渤海海區(qū)域三大城城市圈。萬(wàn)科科將集中資源源，在這些地地區(qū)實(shí)現(xiàn)集約約型的擴(kuò)張，，成為三大區(qū)區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者?！舢a(chǎn)品創(chuàng)新萬(wàn)科將在細(xì)分分客戶價(jià)值的的基礎(chǔ)上，形形成住宅產(chǎn)品品體系，建立立萬(wàn)科住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；通過(guò)工工廠化生產(chǎn)，，提高住宅的的品質(zhì)和性價(jià)價(jià)比；以和諧諧、自然、生生態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行未來(lái)可能能住宅的研發(fā)發(fā)，為住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)更多多的自主知識(shí)識(shí)產(chǎn)權(quán)。2、“點(diǎn)—線線—片”的““沃爾瑪”式式擴(kuò)張萬(wàn)科確定了到到2008年年的戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)是利潤(rùn)每年年增長(zhǎng)30%，在全國(guó)各各地實(shí)現(xiàn)銷售售約500萬(wàn)萬(wàn)平方米。這這些面積將來(lái)來(lái)自于全國(guó)30—35個(gè)個(gè)城市的60—70個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目。選擇并并進(jìn)入更多具具備房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿αΦ男鲁鞘校?，成為萬(wàn)科實(shí)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)標(biāo)的必然選擇擇。在各地項(xiàng)目中中，遵循-以以大規(guī)模開(kāi)發(fā)發(fā)為主的原則則，提供完善善的配套和無(wú)無(wú)微不至的物物業(yè)管理服務(wù)務(wù)，營(yíng)造富有有活力和魅力力的社區(qū)文化化。改跳躍性性投資為密集集性投資，改改隨機(jī)性投資資為計(jì)劃性投投資，把目標(biāo)標(biāo)盯在中心城城市群帶，像像珠三角城市市群、長(zhǎng)三角角城市群、京京津等環(huán)渤海海城市群。（1）全國(guó)性性思維，本土土化運(yùn)作在新一輪的擴(kuò)擴(kuò)張中，萬(wàn)科科形成了全國(guó)國(guó)性思維模式式，集團(tuán)與開(kāi)開(kāi)發(fā)城市之間間形成互動(dòng)的的資源網(wǎng)絡(luò)，，項(xiàng)目之間遙遙相呼應(yīng)。在在整個(gè)全國(guó)性性的發(fā)展之中中，萬(wàn)科的核核心就是堅(jiān)持持全國(guó)性的思思維和本土化化的運(yùn)作。全國(guó)性的思維維指的是統(tǒng)一一的價(jià)值觀念念、管理方式式和公司品牌牌。本土化運(yùn)作就就是能夠融入入當(dāng)?shù)兀囵B(yǎng)養(yǎng)本土的人脈脈，將員工隊(duì)隊(duì)伍本土化，，既熟悉本土土市場(chǎng)，也要要切合本土客客戶需求。（2）“沃爾爾瑪”式擴(kuò)張張所謂的“沃爾爾瑪”式擴(kuò)張張就是象沃爾爾瑪在全球開(kāi)開(kāi)店一樣把產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行規(guī)模?；瘡?fù)制。當(dāng)當(dāng)品牌、人才才、管理等核核心資源整合合在一起時(shí)，，萬(wàn)科典型的的“沃爾瑪””式開(kāi)發(fā)模式式便發(fā)揮出了了它現(xiàn)實(shí)的威威力。萬(wàn)科在在不同城市郊郊區(qū)大規(guī)模的的拷貝，產(chǎn)品品單一化，目目標(biāo)客戶極其其準(zhǔn)確，體制制上采取一個(gè)個(gè)總部強(qiáng)勢(shì)控控制，有計(jì)劃劃地在郊區(qū)““連鎖開(kāi)店””，該模式經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)非常?？欤缃袢f(wàn)萬(wàn)科生產(chǎn)房子子就象沃爾瑪瑪開(kāi)店一樣，，已經(jīng)-形成成大規(guī)模復(fù)制制的能力。美美國(guó)的可口可可樂(lè)公司單靠靠賣可樂(lè)可以以成為世界第第一，今日中中國(guó)的萬(wàn)科單單靠賣一種小小白領(lǐng)的住宅宅也成為產(chǎn)量量世界領(lǐng)先的的公司。萬(wàn)科2000年開(kāi)始擴(kuò)張張到10個(gè)城城市，在國(guó)內(nèi)內(nèi)10個(gè)城市市開(kāi)發(fā)面對(duì)白白領(lǐng)的住房，，它的收益模模式是當(dāng)年投投資，當(dāng)年銷銷售，把所有有前期的成本本都透明化。。比如說(shuō)經(jīng)過(guò)過(guò)拍賣去拿土土地，前期從從拍賣到開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)間非常迅迅速，用這種種方式做到在在全國(guó)10個(gè)個(gè)城市同時(shí)開(kāi)開(kāi)發(fā)。它解決決了房地產(chǎn)企企業(yè)異地開(kāi)發(fā)發(fā)中的三個(gè)問(wèn)問(wèn)題：產(chǎn)品的的標(biāo)準(zhǔn)化、異異地控制、異異地管理。這這種開(kāi)發(fā)模式式使萬(wàn)科目標(biāo)標(biāo)顧客定位精精準(zhǔn)，優(yōu)勢(shì)品品牌得以完全全彰顯，高質(zhì)質(zhì)量的人才資資源和嚴(yán)謹(jǐn)高高效的管理制制度，使得萬(wàn)萬(wàn)科能夠以最最小的開(kāi)發(fā)成成本最快地占占領(lǐng)異地市場(chǎng)場(chǎng)。二、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)產(chǎn)品打造擴(kuò)張張基因鏈萬(wàn)科曾經(jīng)在2002年推推行“福特計(jì)計(jì)劃”，它準(zhǔn)準(zhǔn)備像福特公公司制造汽車車一樣“制造造”住宅。打打造中國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)的““福特汽車””。這是萬(wàn)科科正在推進(jìn)的的住宅標(biāo)準(zhǔn)化化和產(chǎn)業(yè)化工工作的理想。。萬(wàn)科標(biāo)準(zhǔn)化化工作會(huì)涉及及到產(chǎn)品規(guī)劃劃、戶型設(shè)計(jì)計(jì)、材料選擇擇等方面，萬(wàn)萬(wàn)科希望通過(guò)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化途徑徑建立相關(guān)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和體系，，以進(jìn)行全國(guó)國(guó)化復(fù)制。1、萬(wàn)科開(kāi)發(fā)發(fā)的產(chǎn)品系列列萬(wàn)科核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力是以主流流產(chǎn)品線為核核心，萬(wàn)科產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)形成成了穩(wěn)定的主主產(chǎn)品、副產(chǎn)產(chǎn)品線，產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)化程度度高、規(guī)模效效益好，且有有利于品牌認(rèn)認(rèn)知。萬(wàn)科鮮鮮明的產(chǎn)品線線特點(diǎn)：以白白領(lǐng)為主的中中高檔城市住住宅，形成萬(wàn)萬(wàn)科強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品品力。單一產(chǎn)產(chǎn)品、固定區(qū)區(qū)位、目標(biāo)客客戶群非常集集中——中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)。產(chǎn)品線特點(diǎn)目標(biāo)客戶群代表樓盤(pán)城市花園系列花園新城系列中高檔郊區(qū)低密度住宅金領(lǐng)、白領(lǐng)北京城市花園、上海城市花園、成都城市花園四季花城系列大規(guī)模中檔效區(qū)住宅向住郊區(qū)生活的白領(lǐng)等中產(chǎn)階級(jí)深圳四季花城、上海四季花城、武漢四季花城金色家園系列市內(nèi)高密度高層住宅城市白領(lǐng)深圳金色家園、南京金色家園自然人文系列特色地塊、特別處理城市白領(lǐng)、金領(lǐng)深圳金域藍(lán)灣、萬(wàn)科東海岸、17英里、天津水晶城、北京西山庭院迄今為止，萬(wàn)萬(wàn)科的住宅產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)歷了了三代，其已已經(jīng)-形成了了一套比較成成熟的品牌運(yùn)運(yùn)作模式：第一代產(chǎn)品第二代產(chǎn)品第三代產(chǎn)品起步階段成長(zhǎng)階段創(chuàng)造階段從最早的天景花園，到榮獲“魯班獎(jiǎng)”的荔景大廈從圍合式、人車分流的城市花園，到四季花城、金色家園、水榭花都、西山庭院等從金域藍(lán)灣、東海岸、17英里，到萬(wàn)科城、第五園等產(chǎn)品更為成熟，風(fēng)格日趨細(xì)致，多是不能重復(fù)的精品在系列產(chǎn)品的的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中中，萬(wàn)科形成成了堅(jiān)持以住住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)發(fā)為主體，品品牌建設(shè)為導(dǎo)導(dǎo)向，產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新為核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品品項(xiàng)目品牌運(yùn)運(yùn)營(yíng)體系。依依托于精品項(xiàng)項(xiàng)目的全國(guó)化化復(fù)制，萬(wàn)科科奠定了在全全國(guó)范圍內(nèi)，，其作為中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)第一品牌的的地位。在資源、市場(chǎng)場(chǎng)允許之內(nèi)，，萬(wàn)科開(kāi)始了了在特定的有有限區(qū)域進(jìn)行行高檔住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)。通過(guò)居居住體驗(yàn)，最最大限度地從從產(chǎn)品上搏得得各個(gè)層面上上消費(fèi)者的認(rèn)認(rèn)可，從而在在高消費(fèi)層面面實(shí)現(xiàn)感情的的溝通。萬(wàn)科城市花園園、萬(wàn)科四季季花城等產(chǎn)品品系列精品的的全國(guó)化復(fù)制制給萬(wàn)科企業(yè)業(yè)品牌帶來(lái)了了巨大的效應(yīng)應(yīng)。未來(lái)，萬(wàn)萬(wàn)科還將繼續(xù)續(xù)走全國(guó)化復(fù)復(fù)制的路線，，可能性的會(huì)會(huì)把類似于萬(wàn)萬(wàn)科城、萬(wàn)科科藍(lán)山等之類類項(xiàng)目進(jìn)行全全國(guó)化復(fù)制，，而萬(wàn)科水晶晶城、西山庭庭院等項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行部分性的的有選擇的城城市復(fù)制。2、萬(wàn)科的產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分在萬(wàn)科前20年的產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)中，其產(chǎn)產(chǎn)品主要呈現(xiàn)現(xiàn)為大眾化精精品住宅。通通過(guò)系列精品品的全國(guó)化復(fù)復(fù)制，萬(wàn)科已已完成了全國(guó)國(guó)市場(chǎng)取勢(shì)。。但是產(chǎn)品的的定位卻限制制了其產(chǎn)品客客戶群的范圍圍，從萬(wàn)科··十七英里、、第五園等項(xiàng)項(xiàng)目可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，萬(wàn)科在未未來(lái)將會(huì)選擇擇性地進(jìn)行高高端項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)，以豐富其其客戶群體，，讓高端客戶戶通過(guò)居住的的體驗(yàn)來(lái)認(rèn)知知萬(wàn)科品牌。。（1）研究未未來(lái)生活需求求最主要的是對(duì)對(duì)未來(lái)十年人人們生活的研研究。重視研研究市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)形態(tài)。（2）在細(xì)分分市場(chǎng)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上細(xì)化品牌牌萬(wàn)科集團(tuán)的品品牌將進(jìn)行分分類，同時(shí)在在項(xiàng)目品牌上上也做出了細(xì)細(xì)致分類。（3）產(chǎn)品精精細(xì)化戰(zhàn)略萬(wàn)科城市花園園、萬(wàn)科四季季花城等產(chǎn)品品系列精品的的全國(guó)化復(fù)制制給萬(wàn)科企業(yè)業(yè)品牌帶來(lái)了了巨大的效應(yīng)應(yīng)，萬(wàn)科一直直致力于建筑筑產(chǎn)品的研發(fā)發(fā)，從專利產(chǎn)產(chǎn)品情景洋房房到V-house等，，萬(wàn)科在走一一條產(chǎn)品精細(xì)細(xì)化的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略。未來(lái)，，這一戰(zhàn)略仍仍然貫穿于萬(wàn)萬(wàn)科產(chǎn)品戰(zhàn)略略之中?！魧＠a(chǎn)品：：情景洋房、、V-house等◆非專利產(chǎn)品品：如Townhouse、花園洋洋房、獨(dú)立別別墅決策觀點(diǎn)萬(wàn)科是第一個(gè)個(gè)取得國(guó)家住住宅產(chǎn)品專利利的房地產(chǎn)企企業(yè)。產(chǎn)品是是萬(wàn)科品牌體體系的核心之之一。房地產(chǎn)產(chǎn)是個(gè)產(chǎn)品同同質(zhì)化十分嚴(yán)嚴(yán)重的行業(yè)，，市場(chǎng)中的產(chǎn)產(chǎn)品只注重產(chǎn)產(chǎn)品形式而忽忽略內(nèi)涵-。。萬(wàn)科通過(guò)自自建的建筑研研究中心不斷斷地創(chuàng)造與實(shí)實(shí)踐，在產(chǎn)品品中導(dǎo)入自己己的建筑觀，，始終站在建建筑風(fēng)格的前前沿，其這一一產(chǎn)品運(yùn)作方方式和對(duì)消費(fèi)費(fèi)者的居住關(guān)關(guān)懷得到了消消費(fèi)者的廣泛泛認(rèn)同和贊許許，進(jìn)而鞏固固了萬(wàn)科在中中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的品牌地位位。3、萬(wàn)科產(chǎn)品品設(shè)計(jì)規(guī)范與與開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)萬(wàn)科產(chǎn)品設(shè)計(jì)目標(biāo)萬(wàn)科產(chǎn)品設(shè)計(jì)三部曲效率更快隨著愛(ài)好走品質(zhì)更高隨著流行走個(gè)性更強(qiáng)隨著需要走市場(chǎng)更細(xì)（1）產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范1994年，，萬(wàn)科設(shè)立了了一個(gè)與設(shè)計(jì)計(jì)單位密切溝溝通的平臺(tái)———萬(wàn)創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)計(jì)顧問(wèn)有限公公司。直接負(fù)責(zé)項(xiàng)目的初步規(guī)規(guī)劃、材料把把關(guān)、樣板間間裝飾裝修等等，開(kāi)始從規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)上提煉更高的的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。。1998年，萬(wàn)萬(wàn)科成立建筑研研究中心，專責(zé)責(zé)研究與建筑、、住宅、生活密密切相關(guān)的前瞻瞻性課題。萬(wàn)科從2001年開(kāi)始始啟動(dòng)“合金計(jì)計(jì)劃”，把各地公司各個(gè)個(gè)階段比較優(yōu)秀秀的開(kāi)發(fā)操作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)熔合在一起起，煅取出一套套性能穩(wěn)定、廣廣泛覆蓋的執(zhí)行行規(guī)范，提出““要做沒(méi)有質(zhì)量量問(wèn)題的房子””的目標(biāo)。從2002年3月月起，《項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程程》、《項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》》等一系列設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范文件陸續(xù)出出臺(tái)，為建造優(yōu)優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品打打下了基礎(chǔ)。（2）產(chǎn)品開(kāi)發(fā)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)與其他房地產(chǎn)公公司產(chǎn)品因地而而異不同的是，，萬(wàn)科現(xiàn)有的幾幾個(gè)項(xiàng)目品牌已已形成了成熟的的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式式，每一個(gè)項(xiàng)目目產(chǎn)品走的都是是標(biāo)準(zhǔn)化路線，，形成了產(chǎn)品異異地復(fù)制、大規(guī)規(guī)模生產(chǎn)的能力力，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化化——保證產(chǎn)品品品質(zhì)和持續(xù)創(chuàng)創(chuàng)新的能力◆建立《萬(wàn)科住住宅標(biāo)準(zhǔn)》◆建造標(biāo)準(zhǔn)化住住宅樣品◆引領(lǐng)行業(yè)的結(jié)結(jié)構(gòu)形式、施工工工藝、制作流流程標(biāo)準(zhǔn)4、萬(wàn)科住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化探索領(lǐng)先是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的來(lái)源，萬(wàn)萬(wàn)科的未來(lái)將繼繼續(xù)專注于產(chǎn)品品研發(fā)，專注于于品牌建設(shè)，專專注于行業(yè)規(guī)范范，引領(lǐng)企業(yè)走走產(chǎn)品標(biāo)桿化路路線，走工業(yè)化化模式的道路。。（1）產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略從萬(wàn)科城市花園園系列產(chǎn)品到萬(wàn)萬(wàn)科自然人文系系列產(chǎn)品，萬(wàn)科科以其產(chǎn)品的研研發(fā)能力為核心心在走一條產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)化路線的的發(fā)展戰(zhàn)略。這這條標(biāo)準(zhǔn)化路線線最終將引導(dǎo)萬(wàn)萬(wàn)科走向產(chǎn)業(yè)集集群工業(yè)化的道道路，通過(guò)產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)業(yè)業(yè)集群工業(yè)化最最大限度地控制制企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本本。目前，萬(wàn)科科已經(jīng)開(kāi)始了在在上海實(shí)行住宅宅產(chǎn)業(yè)化的試點(diǎn)點(diǎn)。（2）率先探索索住宅產(chǎn)業(yè)化研研究萬(wàn)科早就在深圳圳進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化實(shí)實(shí)驗(yàn)樓的裝配，，并設(shè)立了一個(gè)個(gè)住宅部件工廠廠。萬(wàn)科在上海海和四川開(kāi)發(fā)的的部分中低層樓樓盤(pán)中，這些些工廠化生產(chǎn)的的模塊已經(jīng)得到到運(yùn)用。土樓項(xiàng)項(xiàng)目整個(gè)外層結(jié)結(jié)構(gòu)都采取工廠廠化生產(chǎn)，意味味著萬(wàn)科又一次次取得突破。5、萬(wàn)科項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)專業(yè)集成（1）專業(yè)集成———快速發(fā)展的的制度保障為保證項(xiàng)目質(zhì)量量，確保在規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)、施工工、交付等一系系列環(huán)節(jié)的高質(zhì)質(zhì)量運(yùn)作，萬(wàn)科科對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)流程進(jìn)行優(yōu)化化重組，力求進(jìn)進(jìn)一步提高工程程管理能力。萬(wàn)萬(wàn)科的基本做法法是：◆建立《萬(wàn)科地地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)流流程全景圖》◆建立《業(yè)務(wù)流流程指南》◆建立《業(yè)務(wù)操操作說(shuō)明書(shū)》◆建立各專業(yè)部部門(mén)典型問(wèn)題處處理案例庫(kù)（2）專業(yè)集成成計(jì)劃控制圖專業(yè)集成對(duì)于評(píng)評(píng)價(jià)一線公司組組織效率體統(tǒng)了了評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，并并使開(kāi)發(fā)計(jì)劃更更合理。三、專業(yè)化和精精細(xì)化的管理形形成核心優(yōu)勢(shì)萬(wàn)科在企業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)上的宏觀策略略尤其體現(xiàn)了自自身扎實(shí)的公司司管理能力。萬(wàn)萬(wàn)科公司經(jīng)過(guò)進(jìn)進(jìn)幾年的宏觀調(diào)調(diào)整將促進(jìn)行業(yè)業(yè)的規(guī)范化，提提高行業(yè)的集中中度，優(yōu)秀企業(yè)業(yè)將獲得更大的的成長(zhǎng)空間。經(jīng)經(jīng)過(guò)之前數(shù)年的的調(diào)整和自我變變革，萬(wàn)科在組組織結(jié)構(gòu)、專業(yè)業(yè)能力、客戶忠忠誠(chéng)、經(jīng)營(yíng)效率率、資本市場(chǎng)信信用、多元化融融資渠道、經(jīng)營(yíng)營(yíng)效率等方面，，已經(jīng)積累了相相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)。萬(wàn)科戰(zhàn)略的四個(gè)核心特點(diǎn)專業(yè)化道路精細(xì)化管理良好的企業(yè)管理架構(gòu)強(qiáng)大的企業(yè)資本和資金市場(chǎng)的融資能力（1）專業(yè)化———專業(yè)方向越越明確，規(guī)?；驮饺菀仔纬沙勺鰧I(yè)化的住宅產(chǎn)產(chǎn)品是萬(wàn)科經(jīng)歷教教訓(xùn)以后探索出來(lái)來(lái)的一條“低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)高收益”的適合合中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)發(fā)展的道路。萬(wàn)萬(wàn)科十年規(guī)劃的專專業(yè)化戰(zhàn)略不會(huì)改改變。企業(yè)對(duì)自身專業(yè)方方向明確得越早，，資源就越容易集集中，建立在專業(yè)業(yè)化基礎(chǔ)之上的規(guī)規(guī)模化就越容易形形成，從而確立自自己在相應(yīng)領(lǐng)域的的領(lǐng)導(dǎo)性地位就相相對(duì)容易。1、萬(wàn)科的企業(yè)管管理思想萬(wàn)科從成立以來(lái)22年的實(shí)踐中摸摸索出：企業(yè)要搞搞專業(yè)化，不要分分散資源，并且得得出“專業(yè)化+規(guī)規(guī)范化+透明度=萬(wàn)科化”的概念念。反對(duì)黑箱操作作，提倡信息資源源共享，溝通順暢。（2）規(guī)范化———行為越規(guī)范，企企業(yè)制度就越透明明規(guī)范化被萬(wàn)科稱為為企業(yè)的生命線，，它是萬(wàn)科的基石石。講究規(guī)范化，，就需要沖破傳統(tǒng)統(tǒng)思維中對(duì)個(gè)人英英雄主義的崇尚，，按照現(xiàn)代企業(yè)制制度的原則，將企企業(yè)的行為規(guī)范化化，通過(guò)建立一支支優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理理隊(duì)伍來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)的策略和計(jì)劃。。公司鼓勵(lì)員工相相互之間坦誠(chéng)地交交流，友善地溝通通。（3）透明度———管理制度越透明明，企業(yè)越容易走走向規(guī)范發(fā)展萬(wàn)科成功上市以后后，在完善治理結(jié)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上建立立了一套規(guī)范化的的、透明的管理制制度。①對(duì)內(nèi)制度的透透明度對(duì)于企業(yè)內(nèi)部溝通通，萬(wàn)科堅(jiān)持簡(jiǎn)單單不復(fù)雜，透明不不黑箱，規(guī)范不權(quán)權(quán)謀的原則，這是是萬(wàn)科在管理企業(yè)業(yè)和在內(nèi)部進(jìn)行溝溝通時(shí)堅(jiān)持的原則則。萬(wàn)科內(nèi)部通過(guò)過(guò)不斷的建設(shè)和制制度上的完善，已已經(jīng)形成寬容的氣氣氛：允許下級(jí)否否定上級(jí)。②對(duì)外制度的透透明度萬(wàn)科作為上市公司司，在資本市場(chǎng)上上具有高度的信息息透明度。不僅每每年的財(cái)務(wù)報(bào)表、、資本結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)诰W(wǎng)上公布布，而且各項(xiàng)業(yè)務(wù)務(wù)也是透明的：通通過(guò)網(wǎng)站進(jìn)行招標(biāo)標(biāo)、采購(gòu)、并公布布協(xié)議簽訂情況。。除了商業(yè)機(jī)密，，外部人員可以訪訪問(wèn)到萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)的的全部信息。2、萬(wàn)科企業(yè)的管管理模式（1）萬(wàn)科企業(yè)的的管理架構(gòu)在2006年全面面進(jìn)入高速擴(kuò)張的的計(jì)劃下，萬(wàn)科股股份有限公司正在在悄悄進(jìn)行一系列列的“熱身”動(dòng)作作。萬(wàn)科將打造造全新的管理架構(gòu)構(gòu)，即由現(xiàn)有“集集團(tuán)總部－市級(jí)公公司”的二級(jí)架構(gòu)構(gòu)，調(diào)整為“戰(zhàn)略略總部——專業(yè)區(qū)區(qū)域——執(zhí)行一線線”為主線的三級(jí)級(jí)架構(gòu)。將過(guò)去總總部負(fù)責(zé)的設(shè)計(jì)、、工程、銷售等專專業(yè)管理職能逐步步下放到區(qū)域中心心，以打造更為高高效的組織平臺(tái)。。產(chǎn)品線管理的四個(gè)部門(mén)①產(chǎn)品管理部②產(chǎn)品品類部③工程管理部④建筑研究中心（2）以“四大主主線管理體系”為為中心的內(nèi)部結(jié)構(gòu)構(gòu)萬(wàn)科在原有的集團(tuán)團(tuán)九大中心基礎(chǔ)上上進(jìn)行整合，形成成了新的管理組織織架構(gòu)——“四大大主線管理體系””。這四大主線分分別是：產(chǎn)品線、、運(yùn)營(yíng)線、管理線線、監(jiān)控線。1)產(chǎn)品線——?jiǎng)?chuàng)創(chuàng)新管理架構(gòu)萬(wàn)科產(chǎn)品管理架構(gòu)構(gòu)源于產(chǎn)品線管理理。產(chǎn)品線管理主主要負(fù)責(zé)從產(chǎn)品的的客戶分析，規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，到工程管管理、營(yíng)銷的全過(guò)過(guò)程。圍繞產(chǎn)品線線，萬(wàn)科內(nèi)部建立立起了四個(gè)部門(mén)。。①產(chǎn)品管理部該部門(mén)主管公司產(chǎn)產(chǎn)品的研究和創(chuàng)新新。具體說(shuō)，萬(wàn)科科要學(xué)習(xí)國(guó)外領(lǐng)先先地產(chǎn)企業(yè)“工廠廠化作業(yè)”的房屋屋生產(chǎn)方式。如果果說(shuō)手工作業(yè)的生生產(chǎn)方式在以前國(guó)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)規(guī)模下還能適應(yīng)公公司發(fā)展的要求，，那么在未來(lái)，中中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模模將大大擴(kuò)張，公公司生產(chǎn)規(guī)模要更更快地增長(zhǎng)，工廠廠化的生產(chǎn)方式才才能使公司具有這這樣的增長(zhǎng)能力。。萬(wàn)科從建立《萬(wàn)萬(wàn)科住宅使用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》、《萬(wàn)科住宅宅性能標(biāo)準(zhǔn)》等一一系列標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)始，，拿地、設(shè)計(jì)、采采購(gòu)到建造等一系系列業(yè)務(wù)流程都為為適應(yīng)“工廠化””住宅生產(chǎn)的要求求而進(jìn)行調(diào)整。②產(chǎn)品品類部產(chǎn)品品類部工作內(nèi)內(nèi)容：專門(mén)研究客客戶的需求，工作作目標(biāo)是按照客戶戶的需求來(lái)確定公公司的產(chǎn)品。產(chǎn)品品類部工作方方式：產(chǎn)品品類部部通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、、營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)、萬(wàn)客客會(huì)等方式了解客客戶對(duì)公司產(chǎn)品的的意見(jiàn)，從而使萬(wàn)萬(wàn)科的房產(chǎn)產(chǎn)品從從戶型、結(jié)構(gòu)、環(huán)環(huán)境規(guī)劃乃至物業(yè)業(yè)管理不斷從細(xì)節(jié)節(jié)上改進(jìn)，使萬(wàn)科科產(chǎn)品更加人性化化。直至成為房產(chǎn)產(chǎn)的品牌。③工程管理部有三部分職責(zé)，計(jì)計(jì)劃信息管理、制制度管理和專業(yè)管管理。如收集各分分公司的計(jì)劃和項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品線信息；；制定、發(fā)布、監(jiān)監(jiān)控集團(tuán)產(chǎn)品線的的所有項(xiàng)目管理制制度；負(fù)責(zé)集團(tuán)內(nèi)內(nèi)除上海、深圳區(qū)區(qū)域外各分公司的的產(chǎn)品線專業(yè)技術(shù)術(shù)決策。④建筑研究中心萬(wàn)科2000年制制定的未來(lái)五年發(fā)發(fā)展計(jì)劃中，建筑筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)新、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的提升排排在第一位，表明明萬(wàn)科以萬(wàn)科建筑筑技術(shù)研究中心為為龍頭，把重心從從營(yíng)銷轉(zhuǎn)向技術(shù)，，提升產(chǎn)品品質(zhì)層層面的轉(zhuǎn)變。有助助于不斷提升萬(wàn)科科住宅產(chǎn)品質(zhì)量。。有建筑研究中心心這個(gè)主體，萬(wàn)科科產(chǎn)品的品質(zhì)將得得到大幅度的提升升。2)運(yùn)營(yíng)線——控控制風(fēng)險(xiǎn)，提高效效率運(yùn)營(yíng)線負(fù)責(zé)融資、、財(cái)務(wù)安排、運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理、企業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略規(guī)劃。在運(yùn)營(yíng)線上，資金金管理中心的職責(zé)責(zé)是對(duì)外負(fù)責(zé)集團(tuán)團(tuán)間接融資，對(duì)內(nèi)內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目資金管管理與監(jiān)控。憑借借資金集約化的管管理模式，萬(wàn)科有有效控制了業(yè)務(wù)發(fā)發(fā)展過(guò)程中的資金金風(fēng)險(xiǎn)，提高了資資本運(yùn)營(yíng)效率和效效益。由于萬(wàn)科資金管理理中心是集團(tuán)內(nèi)最最先與國(guó)際資本合合作的部門(mén)，因此此，在推動(dòng)萬(wàn)科提提升項(xiàng)目管理水平平方面，起著非常常重要的作用。3)管理線——將將流程全面納入管管理管理線包括人力資資源、物業(yè)、客戶戶服務(wù)、總經(jīng)理辦辦公室等。人力資資源部集團(tuán)辦辦公室物業(yè)管管理部4)監(jiān)控線——實(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，控制風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控線則負(fù)責(zé)公司司的內(nèi)部審計(jì)、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防范以及黨務(wù)務(wù)工作。監(jiān)控部門(mén)門(mén)的職責(zé)不僅是風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制，更要把把自己的角色定位位于一個(gè)挑剔的業(yè)業(yè)主，從這個(gè)視角角考察公司的樓盤(pán)盤(pán)。小結(jié)：“四大主主線管理體系”一一方面挖掘了公司司現(xiàn)有的各部門(mén)資資源，把這些零散散的資源整合在同同一操作平臺(tái)之下下，進(jìn)行協(xié)同化運(yùn)運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資資源效用最大化；；另一方面優(yōu)化了了企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)作流流程，更加明確了了各部的職能定位位，實(shí)現(xiàn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)高效化。（3）“三頭博弈弈”的分散股權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)但在萬(wàn)科企業(yè)制度度下，企業(yè)所有權(quán)權(quán)與管理權(quán)分離，，職業(yè)經(jīng)理實(shí)際上上控制著公司的日日常運(yùn)作。尤其在在股權(quán)分散的情況況下，經(jīng)理層擁有有很大的發(fā)言權(quán)。。如此一來(lái)，典型的的博弈模型就變?yōu)闉槿^博弈的形式式：大股東、中小小股東和職業(yè)經(jīng)理理。經(jīng)理層的角色色，就是要公平地地對(duì)待全體股東，，尤其是彌補(bǔ)中小小股東的天然弱勢(shì)勢(shì)?？梢哉f(shuō)，經(jīng)理理層是在接受制度度均衡的同時(shí)，均均衡著大股東和中中小股東之間的利利益博弈。傳統(tǒng)治理結(jié)構(gòu)萬(wàn)科“三頭博弈””的治理結(jié)構(gòu)萬(wàn)科不僅規(guī)定了股股東、董事會(huì)、經(jīng)經(jīng)理層和其他利益益相關(guān)者的責(zé)任和和權(quán)利分布，而且且明確了決策公司司事務(wù)時(shí)所應(yīng)遵循循的規(guī)則和程序。。這一體系的創(chuàng)立立和實(shí)施標(biāo)志著萬(wàn)萬(wàn)科在經(jīng)歷了品牌牌、產(chǎn)品等相關(guān)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)之后，，開(kāi)始從內(nèi)部管理理進(jìn)行優(yōu)化，作為為一個(gè)體系全方位位地打造行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。萬(wàn)科屬于股權(quán)分散散的公眾控股上市市公司，最大的股股東控股不到15％，在這樣的經(jīng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中，讓讓管理層成為平衡衡各股東的因素，，尤其是彌補(bǔ)中小小股東的天然弱勢(shì)勢(shì)，均衡二者利益益博弈，事實(shí)上加加強(qiáng)了中小股民對(duì)對(duì)萬(wàn)科的信任，使使企業(yè)能夠擁有持持續(xù)盈利、持續(xù)增增長(zhǎng)和持續(xù)分紅派派息的均好性。（4）職業(yè)經(jīng)理人人的制度化萬(wàn)科是國(guó)內(nèi)最早推推行“職業(yè)經(jīng)理人人”理念的企業(yè)之之一。萬(wàn)科的職業(yè)經(jīng)理人人最大特點(diǎn)是在開(kāi)開(kāi)始施行職業(yè)經(jīng)理理人制度時(shí)，萬(wàn)科科最早的創(chuàng)始人全全部被排出到管理理層之外，保證了了企業(yè)的職業(yè)經(jīng)理理人制度的純粹性性和可執(zhí)行性。3、萬(wàn)科資本運(yùn)營(yíng)營(yíng)體系萬(wàn)科的融資戰(zhàn)略也也逐漸達(dá)到高超的的水平。隨著信貸貸管理的嚴(yán)格化和和閑置土地處置要要求的細(xì)化，更多多市場(chǎng)存量土地資資源將被激活。萬(wàn)萬(wàn)科依托自己在品品牌、資本市場(chǎng)信信用和專業(yè)開(kāi)發(fā)能能力等方面的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，有條件通過(guò)合合作方式，以更高高的效率和質(zhì)量來(lái)來(lái)獲取項(xiàng)目資源。。以往的房地產(chǎn)融融資渠道普遍呈現(xiàn)現(xiàn)進(jìn)一步緊縮態(tài)勢(shì)勢(shì)，直接融資渠道道的開(kāi)辟對(duì)萬(wàn)科來(lái)來(lái)說(shuō)尚任重道遠(yuǎn)。?！羧f(wàn)科企業(yè)透明化化的運(yùn)作獲取海外外和國(guó)內(nèi)資金的信信任，從而吸引大大批資金與萬(wàn)科合合作?！羧f(wàn)科融資渠道不不拘一格，采取多多元化融資方式，，包括銀行信貸，，海外基金，債券券發(fā)行和合作開(kāi)發(fā)發(fā)等。決策觀點(diǎn)總結(jié)一下萬(wàn)科在三三個(gè)方面的作為值值得同行學(xué)習(xí)：1．設(shè)計(jì)階段，推推崇人性化設(shè)計(jì)，，實(shí)施客戶細(xì)分策策略一是充分研究深度度細(xì)分的目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體生活方式變變遷及其對(duì)于住房房需求的新概念，，并以此作為新住住宅與社區(qū)設(shè)計(jì)的的基礎(chǔ)，從而真正正實(shí)現(xiàn)了到賣房才才開(kāi)始考慮消費(fèi)者者的下半身營(yíng)銷模模式，而進(jìn)入到基基于消費(fèi)者需求概概念加以設(shè)計(jì)的從從頭營(yíng)銷；二是突破傳統(tǒng)設(shè)計(jì)計(jì)思路，把市場(chǎng)取取向與開(kāi)放式設(shè)計(jì)計(jì)理念帶到設(shè)計(jì)師師群體中，從而推推動(dòng)青年設(shè)計(jì)師群群體開(kāi)始更有需求求取向的理念。2．產(chǎn)品生產(chǎn)方面面，采取產(chǎn)品創(chuàng)新新策略，走產(chǎn)業(yè)化化道路以精細(xì)化的產(chǎn)品挖挖掘客戶重復(fù)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的潛力。注重獲獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，改改善項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，通通過(guò)更多項(xiàng)目的快快速開(kāi)發(fā)，充分利利用周轉(zhuǎn)速度和規(guī)規(guī)模效應(yīng)，提高人人力資源效率和資資金利用效率，強(qiáng)強(qiáng)化市場(chǎng)控制力和和品牌影響力。3．萬(wàn)科的治理結(jié)結(jié)構(gòu)成為特別有優(yōu)優(yōu)勢(shì)的高效管理體體系理性的創(chuàng)業(yè)者和優(yōu)優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理團(tuán)團(tuán)隊(duì)使萬(wàn)科在管理理上能夠集中精力力，做細(xì)做透，不不僅積聚本地(深深圳)優(yōu)勢(shì)，而且且建成了跨地區(qū)管管理的高效體系，，使得萬(wàn)科的全國(guó)國(guó)化擴(kuò)張成為可能能?！斑^(guò)程精品”以質(zhì)質(zhì)取勝——中海商業(yè)模式式解析編輯：***中海有很多全國(guó)第第一：如中國(guó)第一一家做樣板房，第第一家引入按揭買(mǎi)買(mǎi)房，第一家開(kāi)辦辦物業(yè)管理公司等等。對(duì)于中海的建建筑產(chǎn)品，在房地地產(chǎn)界也是有口皆皆碑，“每15個(gè)個(gè)香港人就有一個(gè)個(gè)住在中海建的樓樓里”，這句話就就是對(duì)中海產(chǎn)品的的最好注腳。以工科見(jiàn)長(zhǎng)的中海海，一直以埋頭搞搞工程產(chǎn)品為榮。。在“以品牌競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)為導(dǎo)向”的中國(guó)國(guó)樓市中，中海毅毅然選擇了“以產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)為導(dǎo)向””的前進(jìn)方向。中中海雕琢著自己的的產(chǎn)品，低調(diào)地用用項(xiàng)目推行著自己己的價(jià)值觀。中海海地產(chǎn)連續(xù)榮膺2004、2005年中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌第第一名、2005、2006年中中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜綜合實(shí)力第一名，，以超凡實(shí)力和輝輝煌的業(yè)績(jī)成就了了中海的高度。一、中海與萬(wàn)科模模式比較品牌項(xiàng)目擴(kuò)張模式項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式中海地產(chǎn)點(diǎn)——片進(jìn)行獨(dú)立開(kāi)發(fā)，各項(xiàng)目關(guān)聯(lián)度低萬(wàn)科地產(chǎn)點(diǎn)——線——片進(jìn)行連鎖項(xiàng)目的復(fù)制開(kāi)發(fā)總結(jié)中海地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式正是適應(yīng)了“房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)”的特點(diǎn)中海與萬(wàn)科模式對(duì)對(duì)比分析1、對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的的控制是中海的核核心競(jìng)爭(zhēng)力中海集團(tuán)旗下的兩兩大主要業(yè)務(wù)———房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和建建筑業(yè)務(wù)，分別由由兩大上市公司：：中國(guó)海外發(fā)展有有限公司和中國(guó)建建筑國(guó)際集團(tuán)有限限公司負(fù)責(zé)?！爸兄泻５禺a(chǎn)”的前身身是以建筑承包為為主業(yè)的中國(guó)海外外的一個(gè)主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)線，