項(xiàng)目成本管理后評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目名稱：**項(xiàng)目一、三區(qū)工程項(xiàng)目管理：保障房項(xiàng)目管理中心編制部門：運(yùn)營(yíng)管理中心編制日期：2023年1月22日前言：房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估是針對(duì)房地產(chǎn)全程的評(píng)價(jià)，項(xiàng)目后評(píng)估是指房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目完畢后對(duì)項(xiàng)目前期投資決策的科學(xué)性與可靠性、項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營(yíng)的偏差進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，找出偏差并分析因素，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)并汲取教訓(xùn)，為公司建立科學(xué)投資決策機(jī)制、提高項(xiàng)目投資決策管理水平提供依據(jù)。所以工程項(xiàng)目結(jié)束之后必須要注意及時(shí)開展項(xiàng)目后評(píng)估工作，保證數(shù)據(jù)和相關(guān)資料信息的準(zhǔn)確性、合理性、客觀性、有效性等，從教訓(xùn)和實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并不斷進(jìn)行改善和完善。項(xiàng)目后評(píng)估的意義：（1）有助于提高項(xiàng)目投資分析決策水平許多項(xiàng)目前期缺少科學(xué)投資決策分析，隨意性和盲目性強(qiáng)；同時(shí)，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和假設(shè)預(yù)期完畢的前期分析，在項(xiàng)目施工過程、竣工投入市場(chǎng)時(shí)，面臨各種不擬定因素，項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀態(tài)與前期決策分析會(huì)出現(xiàn)各種偏差，甚至導(dǎo)致嚴(yán)重?fù)p失。在房企利潤(rùn)空間逐步壓縮的形勢(shì)下，規(guī)范投資分析決策方法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可連續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展具有重要作用。（2）有助于科學(xué)制定公司投資決策機(jī)制面對(duì)宏觀調(diào)控以及競(jìng)爭(zhēng)日益劇烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)、多樣化的市場(chǎng)需求以及不斷上升的開發(fā)成本，科學(xué)的投資決策機(jī)制對(duì)保證房地產(chǎn)公司收益，規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)行房地產(chǎn)公司發(fā)展戰(zhàn)略具有不可或缺的作用。項(xiàng)目后評(píng)估可以幫助重構(gòu)和完善投資決策機(jī)制，更好地規(guī)劃未來的項(xiàng)目拓展戰(zhàn)略，做出更科學(xué)、合理的項(xiàng)目投資決策。（3）有助于加強(qiáng)房地產(chǎn)公司和行業(yè)制度化建設(shè)建立健全項(xiàng)目投資決策后評(píng)估，將公司發(fā)展歷程中項(xiàng)目投資決策的經(jīng)驗(yàn)和失誤及時(shí)有效反饋，對(duì)完善公司管理制度，從制度層面提高決策對(duì)的性，引導(dǎo)公司規(guī)范化、制度化發(fā)展具有重要意義。本次是**項(xiàng)目一、三區(qū)項(xiàng)目竣工后的項(xiàng)目成本后評(píng)估報(bào)告，由于一、三區(qū)項(xiàng)目竣工決算尚未所有完畢，項(xiàng)目各部門指標(biāo)未能所有做出記錄，故本次項(xiàng)目成本后評(píng)估報(bào)告為一、三區(qū)項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生成本初評(píng)報(bào)告，運(yùn)營(yíng)管理中心將在項(xiàng)目所有竣工決算完后擬組織各部門完畢最終版的項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告；本次項(xiàng)目后評(píng)估也只是從成本控制和目的成本分析角度做的本次項(xiàng)目后評(píng)估，報(bào)告中不能全面的體現(xiàn)出項(xiàng)目后評(píng)估的完整性，但從整體數(shù)據(jù)中還是對(duì)項(xiàng)目管理實(shí)行的每一個(gè)階段做了數(shù)據(jù)總結(jié)和數(shù)據(jù)分析，對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的過程管理提供了有利的數(shù)據(jù)依據(jù)，希望通過本次項(xiàng)目成本后評(píng)估總結(jié)，公司各職能部門能對(duì)項(xiàng)目后評(píng)估有一個(gè)深刻初步的結(jié)識(shí)，對(duì)此后加強(qiáng)各職能部門的項(xiàng)目成本管控意識(shí)，提高成本管控力度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程精細(xì)化管理起到一定的作用。1、項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目概述**項(xiàng)目一、三區(qū)是位于**市北部城區(qū)的大型經(jīng)濟(jì)合用房建設(shè)項(xiàng)目。項(xiàng)目用地西至規(guī)劃城市主干道民族西路，南至規(guī)劃城市主干道文化西路，北至規(guī)劃城市次干道，東至甲爾壩村，快速路青山路從用地中穿過。項(xiàng)目交通便利，地質(zhì)情況良好，將建成為品質(zhì)良好、環(huán)境優(yōu)美、舒適宜居的大型社區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)用地83386平方米，規(guī)劃建筑面積368104平方米，容積率3.18，綠化率30%，住宅1954戶(高層1478戶、多層476戶)，商業(yè)160戶。三區(qū)規(guī)劃圖：一區(qū)規(guī)劃圖：1.2開發(fā)規(guī)模、建造內(nèi)容**項(xiàng)目一、三區(qū)項(xiàng)目啟動(dòng)版目的成本總建筑面積為346784.45㎡；實(shí)際竣工面積為337151.5㎡，其中六層多層建筑面積為48501㎡，十八層高層建筑面積為209281.5㎡，商業(yè)建筑面積為11854㎡，公共配套設(shè)施建筑面積為2483㎡，地下車庫建筑面積為65032㎡；竣工結(jié)算建筑面積指標(biāo)和目的成本建筑面積指標(biāo)偏差-9632.95㎡，其中多層建筑由于增建廂房，比目的成本建筑面積指標(biāo)增長(zhǎng)2634.67㎡，高層建筑面積由于規(guī)劃規(guī)定比目的成本指標(biāo)面積減少11057.8㎡，商業(yè)面積比目的成本指標(biāo)面積增長(zhǎng)3529.03㎡，偏差比例為-2.78%。建筑規(guī)劃指標(biāo)表科目編碼科目名稱目的指標(biāo)(a)竣工結(jié)算指標(biāo)(b)指標(biāo)偏差偏差比例偏差因素(±5%)(c=b-a)(c/a*%)1總建設(shè)用地面積8338683334.19-51.81-0.06%2總建筑面積346784.45337151.5-9632.95-2.78%3地上建筑面積274530.6269636.5-4894.1-1.78%3.1多層建筑面積45866.3348501.02634.675.74%增建廂房3.2高層建筑面積220339.3209281.5-11057.8-5.02%3.3商業(yè)建筑面積8324.97118543529.0342.39%未建一區(qū)1、2#商業(yè)35213.4自持面積4公共配套設(shè)施2392.85248390.153.77%4.1幼兒園2392.85248390.153.77%4.2會(huì)所4.3物業(yè)用房4.4設(shè)備用房4.5架空層4.6學(xué)校5地下建筑面積6986165032-4829-6.91%5.1地下車庫面積5.2地下人防面積6986165032-4829-6.91%5.3地下其它面積6停車位6.1地上停車位6.2地下停車位130013007容積率3.182.86-0.32-10.06%8建筑基底面積9綠化率10建筑密度1.3開發(fā)周期獲得土地：2023年7月19日開工日期：2023年4月30日，總工期940天(32個(gè)月)開盤日期：2023年8月計(jì)劃竣工日期：2023年12月30日實(shí)際竣工日期：2023年9月30日，延期竣工9個(gè)月1.4項(xiàng)目成本變化目的成本經(jīng)歷了三個(gè)階段成本控制：一是土地版成本測(cè)算，二是施工前啟動(dòng)版目的成本，三是施工中動(dòng)態(tài)成本的管控。各階段成本測(cè)算如下表：序號(hào)項(xiàng)目成本名稱土地版(353367)啟動(dòng)版(368104)動(dòng)態(tài)調(diào)整版(337151.5)成本值

（萬元）建面單價(jià)（元/㎡）成本值

（萬元）建面單價(jià)（元/㎡）成本值

（萬元）建面單價(jià)（元/㎡）開發(fā)成本109478.083098.14124363.083378.48120998.723588.851土地費(fèi)用11982.82339.1022681.47616.1723146.36686.532開發(fā)前期費(fèi)用6827.05193.208674.45235.655796.34171.923建筑安裝工程費(fèi)67303.311904.6363976.501738.0045763.221357.354基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2473.5770.0011687.31317.508236.82244.315配套設(shè)施費(fèi)用1060.1030.00518.2014.0812034.24356.946開發(fā)間接費(fèi)19831.23561.2113202.91358.6725021.75742.157不可預(yù)見費(fèi)0.003622.2398.401000.0029.662、項(xiàng)目目的成本與實(shí)際發(fā)生成本對(duì)比概述：原目的成本是按規(guī)劃面積368104m2編制的，目的成本總額為124363萬元；而實(shí)際施工中因三區(qū)6#樓未建，目的成本的規(guī)劃面積調(diào)整為346784.46m2，目的成本調(diào)整后為115899萬元，折合可售面積平米成本單價(jià)為4221.71元/m2，建筑面積單價(jià)為3342.1元/m2?？⒐そY(jié)算成本建筑面積為337151㎡(不包含三區(qū)未建6#樓)，實(shí)際竣工結(jié)算成本為120998.72萬元，折合可售面積平米成本單價(jià)4487.48元/m2，建筑面積單價(jià)為3588.85元/m2。本項(xiàng)目的目的成本為115899萬元，竣工結(jié)算成本為120999萬元，實(shí)際發(fā)生成本比目的成本超過5099.94萬元，實(shí)際發(fā)生成本總額超過目的成本4.4%，實(shí)際發(fā)生建面單價(jià)超過目的建面單價(jià)246.75元/㎡。實(shí)際發(fā)生成本和目的成本對(duì)比超支的費(fèi)用有：土地費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)；其中土地費(fèi)用超支1778.54萬元，開發(fā)間接費(fèi)超支10589.63萬元；合計(jì)超支12368.17萬元；減少的費(fèi)用有：開發(fā)前期費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)減少1950.2萬元，開發(fā)前期費(fèi)用減少2246.16萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)減少172.7萬元，配套設(shè)施費(fèi)用減少523.48萬元，不可預(yù)見費(fèi)減少2375.69萬元，合計(jì)減少費(fèi)用為7268.23萬元；項(xiàng)目成本指標(biāo)對(duì)比表：序號(hào)項(xiàng)目成本名稱目的成本實(shí)際成本差額（萬元）

（實(shí)際-目的）差額（元/㎡）

（實(shí)際-目的）差額率（%）

（差額/目的值）成本（萬元）建面單價(jià)(元/m2)成本（萬元）建面單價(jià)(元/m2)1土地費(fèi)用21367.82616.1723146.36686.531778.5470.368.32%2開發(fā)前期費(fèi)用8042.49231.925796.34171.92-2246.16-60.00-27.93%3建筑安裝工程費(fèi)47713.421375.8845763.221357.35-1950.20-18.53-4.09%4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)8409.52242.508236.82244.31-172.701.81-2.05%5配套設(shè)施費(fèi)用12557.72362.1212034.24356.94-523.48-5.18-4.17%6開發(fā)間接費(fèi)14432.12416.1725021.75742.1510589.63325.9873.38%7不可預(yù)見費(fèi)3375.6997.341000.0029.66-2375.69-67.68-70.38%8成本合計(jì)115898.783342.10120998.723588.855099.94246.754.400%注：實(shí)際發(fā)生成本中因部分工程尚未做竣工結(jié)算，其中建安工程因跟一冶總包的結(jié)算仍有部分有爭(zhēng)議（涉及欄桿、輕質(zhì)隔墻板、電纜橋架、現(xiàn)場(chǎng)簽證單、索賠等），上述數(shù)據(jù)中已包含預(yù)估1000萬元的竣工結(jié)算額。3、項(xiàng)目靜態(tài)收益測(cè)算（1）目的成本收益測(cè)算目的成本中預(yù)估銷售收入（未含自持貨值）117630.91萬元(住宅按3648元/m2、商業(yè)按9000元/m2暫估，車位按10萬元/個(gè)暫估)，成本支出108521.05萬元，稅金支出7377.74萬元，利潤(rùn)1732.12萬元，凈利潤(rùn)比率1.47%。（2）實(shí)際成本收益測(cè)算實(shí)際成本中實(shí)際銷售收入115181.71萬元（未含自持貨值，其中高層均價(jià)為3466.71元/㎡，商業(yè)均價(jià)為10732.24元/㎡），成本支出114439.79萬元，稅金支出6558.93萬元，利潤(rùn)741.91萬元，凈利潤(rùn)比0.64%。成本（利潤(rùn)）收益測(cè)算對(duì)比表序號(hào)成本細(xì)項(xiàng)目的成本(萬元)實(shí)際成本(萬元)實(shí)際成本-目的成本(萬元)備注一可售部分利潤(rùn)測(cè)算同上1銷售收入（萬元）117630.91115181.7-2449.201.1銷售單價(jià)（元/㎡）1.2銷售面積（㎡）/銷售個(gè)數(shù)2總成本（萬元）（不含稅）108521.05114439.85918.743稅金（萬元）7377.746558.93-818.813.10營(yíng)業(yè)稅金及附加按照銷售額的5.65%3.20土地增值稅財(cái)務(wù)提供3.30所得稅（稅前利潤(rùn)）*25%4利潤(rùn)（萬元）4.10稅前利潤(rùn)（萬元）1732.12741.91-990.21銷售額-總成本-營(yíng)業(yè)稅-增值稅4.20稅后利潤(rùn)（萬元）1732.12741.91-990.21稅前利潤(rùn)一所得稅5稅后利潤(rùn)比稅后利潤(rùn)/總成本6凈利潤(rùn)比稅后利潤(rùn)/銷售收入綜合稅后利潤(rùn)比1.60%0.65%總稅后利潤(rùn)/總成本綜合凈利潤(rùn)比1.47%0.64%總稅后利潤(rùn)/總銷售收入銷售收入：實(shí)際成本比目的成本少收入2449.2萬元總成本：實(shí)際成本比目的成本多投入5918.74萬元稅金：實(shí)際成本比目的成本減少支出818.81萬元利潤(rùn)：實(shí)際成本比目的成本利潤(rùn)減少990.21萬元4、項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)分析目的成本比重分析表的目的是把開發(fā)總成本中各分項(xiàng)科目的成本占總成本的比例進(jìn)行分析，在項(xiàng)目開發(fā)成本控制過程中對(duì)占比重較大的部分要進(jìn)行嚴(yán)格控制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化；4.1六大分項(xiàng)成本占總成本比重分析表（1）目的成本比重分析表目的成本中所占比重最高的建筑安裝工程費(fèi)占41.17%，另一方面是土地費(fèi)用占18.44%，接下來依次為開發(fā)間接費(fèi)12.45%、配套設(shè)施費(fèi)用10.84%、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)7.26%、開發(fā)前期費(fèi)用6.94%，因此對(duì)成本影響最大的是建筑安裝工程費(fèi)，重點(diǎn)是對(duì)它的控制。（2）實(shí)際成本比重分析表實(shí)際成本中所占比重最高的建筑安裝工程費(fèi)占37.82%，另一方面是土地費(fèi)用占19.13%，接下來依次為開發(fā)間接費(fèi)20.68%、配套設(shè)施費(fèi)用9.95%、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)6.81%、開發(fā)前期費(fèi)用4.79%，因此對(duì)成本影響最大的是建筑安裝工程費(fèi)。開發(fā)間接費(fèi)中因延期交房補(bǔ)償、利息支出及所繳納稅金的增長(zhǎng)，導(dǎo)致開發(fā)間接費(fèi)所占比例大幅上升。目的成本與實(shí)際成本比重對(duì)比分析表序號(hào)成本項(xiàng)目目的成本實(shí)際成本差額(實(shí)際-目的)開發(fā)總成本成本（萬元）比重成本（萬元）比重成本（萬元）比重1土地費(fèi)用21367.8218.44%23146.3619.13%1778.540.69%2開發(fā)前期費(fèi)用8042.496.94%5796.344.79%-2246.16-2.15%3建筑安裝工程費(fèi)47713.4241.17%45763.2237.82%-1950.21-3.35%4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)8409.527.26%8236.826.81%-172.70-0.45%5配套設(shè)施費(fèi)用12557.7210.84%12034.249.95%-523.48-0.89%6開發(fā)間接費(fèi)14432.1212.45%25021.7520.68%10589.638.23%7不可預(yù)見費(fèi)3375.692.91%1000.000.83%-2375.69-2.09%通過目的成本和實(shí)際成本的比重對(duì)比可以看出：開發(fā)間接費(fèi)用所占的比重，實(shí)際成本比目的成本增長(zhǎng)了8.23%，增長(zhǎng)比幅相對(duì)較高，其余成本項(xiàng)目的比重變化都在±3%左右。4.2各分項(xiàng)成本構(gòu)成比重及數(shù)據(jù)分析在進(jìn)行比重分析時(shí)，重要對(duì)差額率超過±5%的項(xiàng)目進(jìn)行了分析。（1）土地費(fèi)用構(gòu)成比重分析表目的成本中土地費(fèi)用占18.44%，而實(shí)際成本中因超面積罰款、紅線外市政設(shè)施費(fèi)及其他費(fèi)用的增長(zhǎng)，導(dǎo)致土地費(fèi)用增長(zhǎng)1778.55萬元，所占比例增為19.13%。序號(hào)成本項(xiàng)目目的成本（萬元）實(shí)際成本（萬元）實(shí)際成本與目的成本差值（萬元）差額率（%）（差額/目的值）1土地費(fèi)用21367.8223146.371778.558.32%差導(dǎo)因素增長(zhǎng)土地契稅、超面積罰款及紅線處市政費(fèi)用及目的成本和結(jié)算成本分?jǐn)偙壤煌瑢?dǎo)致無效成本分析超面積罰款142.61萬元（2）開發(fā)前期費(fèi)用構(gòu)成比重分析表目的成本中開發(fā)前期費(fèi)用占6.94%的比例，而實(shí)際成本中因部分繳費(fèi)項(xiàng)目未發(fā)生及目的成本估算基數(shù)過高，使實(shí)際開發(fā)前期費(fèi)用減少支出2246.16萬元，致使所占比例也減少為4.79%，差額率為-27.93%.序號(hào)成本項(xiàng)目目的成本（萬元）實(shí)際成本（萬元）實(shí)際成本與目的成本差值（萬元）差額率（%）（差額/目的值）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)693.57754.3760.808.77%差導(dǎo)因素目的成本中未考慮人防工程設(shè)計(jì)及審核費(fèi)無效成本分析2勘測(cè)丈量費(fèi)201.84172.31-29.53-14.63%差導(dǎo)因素房屋測(cè)繪費(fèi)原目的成本是按商業(yè)的單價(jià)進(jìn)的，實(shí)際住宅1.63，商業(yè)3.15元/m2無效成本分析3城市配套費(fèi)1040.35669.48-370.87-35.65%差導(dǎo)因素目的成本中按所有建筑面積30元/m2計(jì)，實(shí)際住宅不交，商業(yè)和地下面積按60元/m2征收無效成本分析4新增項(xiàng)目639.33639.33差導(dǎo)因素實(shí)際新增招標(biāo)交易代理、勞調(diào)費(fèi)、打證費(fèi)、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)、

住宅性能認(rèn)定費(fèi)、噪聲超標(biāo)排污費(fèi)無效成本分析5供暖入網(wǎng)費(fèi)1671.501493.00-178.50-10.68%差導(dǎo)因素實(shí)際面積小于規(guī)劃面積無效成本分析6燃?xì)馊刖W(wǎng)費(fèi)2600.881223.82-1377.06-52.95%差導(dǎo)因素目的成本按75元/m2暫估，實(shí)際按多層4820/戶，高層6320/戶征收無效成本分析7環(huán)境檢測(cè)費(fèi)208.07-208.07-100.00%差導(dǎo)因素實(shí)際未交納環(huán)境檢測(cè)費(fèi)無效成本分析（3）建筑安裝工程費(fèi)用構(gòu)成比重分析表目的成本中建筑安裝工程費(fèi)用為47713.42萬元，占目的總成本41.17%，平米單價(jià)為1375.88元/㎡；實(shí)際成本中建筑安裝工程費(fèi)用為45763.22萬元，占實(shí)際總成本37.82%，平米單價(jià)為1357.35元/㎡。（備注：地下車庫部分放入配套工程）序號(hào)成本項(xiàng)目目的成本（萬元）實(shí)際成本（萬元）實(shí)際成本與目的成本差值（萬元）差額率（%）（差額/目的值）11基礎(chǔ)工程費(fèi)2278.62177.79-100.81-4.42%1.1土方開挖及外運(yùn)1949.171784.36-164.81-8.46%1.2基坑支護(hù)工程329.44393.4363.9919.42%差導(dǎo)因素因土方和基坑支護(hù)進(jìn)行目的成本編制時(shí)，在數(shù)據(jù)的估算上和實(shí)現(xiàn)存在的一定的差異；無效成本分析2門窗工程2882.572426.71-455.86-15.81%差導(dǎo)因素因目的成本進(jìn)行編制時(shí)，門窗目的成本值是按建筑面積，每平米83元進(jìn)行的目的成本編制，實(shí)際結(jié)算門窗的建筑面積單價(jià)為72元/㎡（在以后的目的成本測(cè)算中門窗部分要按門窗的面積進(jìn)行目的成本編制，這樣能更準(zhǔn)確的進(jìn)行目的成本編制測(cè)算）無效成本分析3公共部位裝修1098.12568.41-529.71-48.24%差導(dǎo)因素原估算值中包含外墻保溫與外墻涂料，實(shí)際成本為外墻涂料工程，外墻保溫包含在主體結(jié)構(gòu)及粗裝修中。無效成本分析4室內(nèi)給排水274.53855.23580.7212%差導(dǎo)因素目的成本按10元/m2暫估，實(shí)際成本中具有無負(fù)壓設(shè)備、污水泵及給水直飲水管道保溫協(xié)議價(jià)款。無效成本分析5室內(nèi)采暖1647.18661.14-986.04-60%差導(dǎo)因素目的成本中具有散熱器安裝及材料費(fèi)，實(shí)際成本中高層未安裝散熱器。目的成本估算值偏高無效成本分析6室內(nèi)電氣2058.982917.75858.7742%差導(dǎo)因素目的成本中未具有電表數(shù)據(jù)采集器，電表信息等設(shè)備價(jià)款。無效成本分析7消防系統(tǒng)1784.45799.37-985.08-55%差導(dǎo)因素目的成本按綜合單價(jià)估算，實(shí)際成本按協(xié)議總價(jià)分專業(yè)分?jǐn)偅窗叵萝噹觳糠?，車庫部分放入配套工程中做了分?jǐn)?；無效成本分析8智能系統(tǒng)274.5390-184.53-67%差導(dǎo)因素目的成本按10元/m2暫估，實(shí)際成本為多層高層智能化穿線及設(shè)備機(jī)房工程價(jià)款。無效成本分析（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用構(gòu)成比重分析表目的成本中基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為8409.52萬元，占目的總成本7.26%，平米單價(jià)為242.5元/㎡；實(shí)際成本中基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為8236.82萬元，占實(shí)際總成本6.81%，平米單價(jià)為244.31元/㎡。序號(hào)成本項(xiàng)目目的成本（萬元）實(shí)際成本（萬元）實(shí)際成本與目的成本差值（萬元）差額率（%）（差額/目的值）1室外熱力轉(zhuǎn)換站及采暖管網(wǎng)1907.313946.912039.6107%差導(dǎo)因素目的成本按平米價(jià)暫估，實(shí)際成本一次網(wǎng)及二次網(wǎng)、鍋爐設(shè)備價(jià)款無效成本分析多層采暖鍋爐采購(gòu)及安裝418.21萬元2室外電氣、電纜工程2427.492302.06-125.435.17%差導(dǎo)因素目的成本按8元/m2暫估無效成本分析10KV電纜工程固定總價(jià)協(xié)議，實(shí)際完畢數(shù)量比協(xié)議數(shù)量少，多支出23萬元3室外智能化系統(tǒng)277.43104.16-173.27-62%差導(dǎo)因素目的成本按建筑面積8元/m2暫估。無效成本分析4環(huán)境景觀工程費(fèi)1994.01768.95-1225.06-61%差導(dǎo)因素目的成本編制時(shí)，室外園林景觀工程按57.5元/㎡進(jìn)行目的成本測(cè)算，做為經(jīng)濟(jì)合用房項(xiàng)目園林景觀工程估值過高，在此后的目的成本編制中此部分要按景觀實(shí)際目的進(jìn)行目的成本編制；無效成本分析5室外消防工程520.180-520.18-100%差導(dǎo)因素目的成本按平米價(jià)暫估，實(shí)際成本已在室外給水管網(wǎng)中。無效成本分析6直飲水解決設(shè)備及安裝104.040-104.04-100%差導(dǎo)因素目的成本按平米價(jià)暫估，實(shí)際成本未發(fā)生。無效成本分析7其他(零星)138.71118.29-20.4214.72%差導(dǎo)因素?zé)o效成本分析因工程延期導(dǎo)致工程修補(bǔ)及零星修繕項(xiàng)目增長(zhǎng)118.29萬元（5）配套設(shè)施費(fèi)用構(gòu)成比重分析表目的成本中配套設(shè)施費(fèi)用為12557.72萬元，占目的總成本10.84%，平米單價(jià)為362.12元/㎡；實(shí)際成本中配套設(shè)施費(fèi)用為12034.24萬元，占實(shí)際總成本9.95%，平米單價(jià)為356.94元/㎡。成本項(xiàng)目目的成本（萬元）實(shí)際成本（萬元）實(shí)際成本與目的成本差值（萬元）差額率（%）（差額/目的值）配套設(shè)施費(fèi)用12557.7212034.24-523.48-4.17%1幼兒園、學(xué)校415.88329.25-86.63-20.83%2地下室（車庫）及人防工程12141.8411704.99-436.85-3.6%差導(dǎo)因素原設(shè)計(jì)配套設(shè)施為會(huì)所，后變更為幼兒園，成本減少。無效成本分析（6）開發(fā)間接費(fèi)用構(gòu)成比重分析表目的成本中開發(fā)間接費(fèi)占12.45%的比例，而實(shí)際成本中因建設(shè)單位管理費(fèi)用、營(yíng)銷管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、延期交房的補(bǔ)償及稅金各項(xiàng)支出的增長(zhǎng)，導(dǎo)致開發(fā)間接費(fèi)超支10589.63萬元，所占比例也提高至20.68%。序號(hào)成本項(xiàng)目目的成本（萬元）實(shí)際成本（萬元）實(shí)際成本與目的成本差值（萬元）差額率（%）

（差額/目的值）1建設(shè)單位管理費(fèi)用2254.107685.425431.32240.95%差導(dǎo)因素目的成本中按65元/m2計(jì)，截止2023年12月31日實(shí)際發(fā)生管理費(fèi)用3499.32萬元因延期交房，給業(yè)主補(bǔ)償3790萬元因未批先建被罰款173.94萬元給一區(qū)多層供暖發(fā)生燃煤費(fèi)164.14萬元無效成本分析1、延期9個(gè)月交工，導(dǎo)致管理費(fèi)用增長(zhǎng)768.14萬元

2、延期9個(gè)月交工，導(dǎo)致補(bǔ)償業(yè)主3790萬元3、因未批先建被罰款173.94萬元4、給一區(qū)多層供暖發(fā)生燃煤費(fèi)164.14萬元2工程監(jiān)理費(fèi)138.71150.6011.898.57%差導(dǎo)因素實(shí)際發(fā)生監(jiān)理延期費(fèi)用12.8萬元無效成本分析未在規(guī)定期間內(nèi)竣工，導(dǎo)致監(jiān)理費(fèi)用延期3營(yíng)銷管理費(fèi)用1176.311397.86221.5518.83%差導(dǎo)因素目的成本中銷售傭金按售價(jià)的1‰計(jì)，實(shí)際除傭金外還發(fā)生售樓處裝修費(fèi)用291萬元無效成本分析4財(cái)務(wù)費(fèi)用3467.848740.345272.50152.04%差導(dǎo)因素目的成本中按100元/m2計(jì)，實(shí)際發(fā)生一冶資金中心及銀行利息支出8205.43萬元無效成本分析5、建安指標(biāo)分析本數(shù)據(jù)涉及**項(xiàng)目社區(qū)一三區(qū)一冶結(jié)算數(shù)據(jù)及甲方分包項(xiàng)目結(jié)算數(shù)據(jù)，未辦理結(jié)算的按照協(xié)議金額計(jì)入。建筑建安工程總造價(jià)為58760.63萬元，其中商業(yè)工程總造價(jià)為1650.16萬元，高層住宅工程總造價(jià)為38747.09萬元，多層住宅工程總造價(jià)為5546.74萬元，地下車庫工程總造價(jià)為12471.45萬元；其中高層建筑平米單價(jià)為1851.43元/㎡(其中變更簽證建筑平米單價(jià)為92.56元/㎡)、商業(yè)平米單價(jià)為1391.95元/㎡（其中變更簽證建筑平米單價(jià)為51.65元/㎡）、車庫平米單價(jià)為1917.74元/㎡(其中變更簽證建筑平米單價(jià)為76.6元/㎡)、多層平米單價(jià)為1143.63元/㎡(其中變更簽證建筑平米單價(jià)為69.19元/㎡)。其中變更簽證占工程建安造價(jià)比例為4.3%，大多數(shù)項(xiàng)目建安成本造價(jià)的增高多由于變更、簽證，假如現(xiàn)場(chǎng)管理和設(shè)計(jì)管理控制好，其比例可以控制在5%以內(nèi)，假如控制不好最高可以達(dá)成40%，所以變更簽證的管理對(duì)工程造價(jià)的影響非常大，提高施工管理和施工設(shè)計(jì)是控制成本增長(zhǎng)的重要措施。建安工程（單體）造價(jià)匯總表：序號(hào)指標(biāo)名稱高層住宅商業(yè)地下車庫工程造價(jià)（萬元）平米單價(jià)（元/m2）工程造價(jià)（萬元）平米單價(jià)（元/m2）工程造價(jià)（萬元）平米單價(jià)（元/m2）1土建（藍(lán)圖）26459.311264.291350.701139.359398.041445.142變更898.5342.933.372.85278.1942.783簽證786.3837.5856.9047.99203.3731.274土建甲方分包4681.81223.7186.3372.821258.79193.565安裝（藍(lán)圖）3319.75158118.14100458.37706變更12.320.5900007簽證240.1111.460.970.8116.62.558安裝甲方分包2348.88112.0933.7528.47858.09131.959合計(jì)38747.091851.431650.161391.9512471.451917.74序號(hào)指標(biāo)名稱多層住宅幼兒園工程造價(jià)（萬元）平米單價(jià)（元/m2）工程造價(jià)（萬元）平米單價(jià)（元/m2）1土建（藍(lán)圖）3960.18816.52303.651222.922變更335.5969.199.0136.293簽證4土建甲方分包508.27104.816.4266.135安裝（藍(lán)圖）698.7214417.2369.396變更000.773.17簽證008安裝甲方分包43.989.073.6414.669合計(jì)5546.741143.63350.721412.485.1重要工料指標(biāo)分析（平米指標(biāo)）建筑工程中重要的三大主材指標(biāo)砼含量、鋼筋含量、砌體含量，重要專業(yè)措施指標(biāo)模板含量，這些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)直接反映出建筑設(shè)計(jì)的合理性，同時(shí)直接影響建筑工程的工程造價(jià)，所以有了這些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，不僅可以精確的對(duì)目的成本建筑成本進(jìn)行估算，同時(shí)可以對(duì)相類似的工程施工設(shè)計(jì)提供重要的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)。通過對(duì)本項(xiàng)目的鋼筋含量、砼含量進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，其中高層住宅鋼筋含量為61.62kg/㎡，商業(yè)為65.11kg/㎡，地下車庫鋼筋含量為97.36kg/㎡；砼含量高層住宅為0.49m3/㎡，商業(yè)為0.4m3/㎡,。市場(chǎng)信息價(jià)指標(biāo)高層17～18層：鋼筋：50～60KG/m2，砼：0.36-0.45m3/m2，此指標(biāo)為綜合指標(biāo)，包含地下和地下部分。通過和市場(chǎng)信息價(jià)指標(biāo)做對(duì)比，可以看出本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)偏于保守，鋼筋和砼含量尚有很大的優(yōu)化空間，通過優(yōu)化可以給本項(xiàng)目帶來更高的經(jīng)濟(jì)收益。序號(hào)指標(biāo)名稱高層住宅商業(yè)地下車庫結(jié)算指標(biāo)信息平均指標(biāo)結(jié)算指標(biāo)信息平均指標(biāo)結(jié)算指標(biāo)信息平均指標(biāo)1砼含量（m3/m2）0.490.350.40.812鋼筋含量(kg/m2)61.625065.1197.363砌體含量(m3/m2)0.050.080.120.024模板含量(m2/m2)3.553.22.63.96序號(hào)指標(biāo)名稱多層住宅結(jié)算指標(biāo)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)1砼含量（m3/m2）0.272鋼筋含量(kg/m2)29.63砌體含量(m3/m2)0.54模板含量(m2/m2)1.645.2土建成本構(gòu)成分析(1)土建、安裝成本構(gòu)成分析人材機(jī)分析就是對(duì)整個(gè)預(yù)算的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)的比重的一個(gè)數(shù)據(jù)的分析。通過該數(shù)據(jù)的分析，建立完整的人材機(jī)數(shù)據(jù)庫，它將會(huì)對(duì)項(xiàng)目的目的成本成本編制和項(xiàng)目成本控制有重要的指導(dǎo)意義，通過對(duì)材料成本的控制能有效的減少建安成本投入，通過對(duì)本項(xiàng)目的人材機(jī)分析得出住宅的人工費(fèi)占比重為27%，材料費(fèi)占比重為68%，機(jī)械費(fèi)占比重為5%；地下車庫人工費(fèi)比重為19%，材料費(fèi)比重為76%，機(jī)械費(fèi)比重為5%；綜合社會(huì)平均水平，由于各個(gè)工程不同樣，一般情況人工費(fèi)占工程造價(jià)的比例是20-25%，材料費(fèi)占工程造價(jià)的比例是60-70%，機(jī)械費(fèi)占工程造價(jià)的比例是3-5%。通過和社會(huì)平均人材機(jī)比重做對(duì)比，本項(xiàng)目人材機(jī)指標(biāo)屬于正常合理水平。序號(hào)項(xiàng)目高層住宅商業(yè)地下車庫造價(jià)(元)占比重造價(jià)(元)占比重造價(jià)(元)占比重1人工費(fèi)85164304.728%403992227%19318163.9820%2機(jī)械費(fèi)16232946.75%5521904%4840493.745%3材料費(fèi).667%1010589669%74584674.8675%合計(jì)10098743332.58序號(hào)項(xiàng)目多層住宅造價(jià)(元)占比重1人工費(fèi)12858536.1628%2機(jī)械費(fèi)1653945.364%3材料費(fèi)32076579.4868%合計(jì)46589061100%（2）建安分項(xiàng)工程造價(jià)比重概述：建安分項(xiàng)工程造價(jià)比重分析根據(jù)**項(xiàng)目社區(qū)一三區(qū)階段性結(jié)算數(shù)據(jù)以及甲方分包項(xiàng)目結(jié)算數(shù)據(jù)。本次數(shù)據(jù)包含總包藍(lán)圖部分、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工作聯(lián)系單，甲方分包項(xiàng)目涉及土方開挖及外運(yùn)、基坑支護(hù)、設(shè)備間裝修、外墻涂料、鋁合金門窗、鋼制入戶門等內(nèi)容；本次數(shù)據(jù)涉及政策性文獻(xiàn)調(diào)整，即2023年4月以后施工的部分人工增調(diào)30%，2023年1月以后施工的部分建筑部分人工增調(diào)56%，裝飾部分人工增調(diào)69%。從建安成本分析中可以看出主體建筑工程占比為80%，安裝工程占比為15%，土方及基坑支護(hù)工程占比為5%；（3）建安工程（單體）有效成本和無效成本比重分析有效成本和無效成本分析針對(duì)**項(xiàng)目社區(qū)一三區(qū)住宅、商業(yè)及車庫現(xiàn)場(chǎng)簽證及變更，有效成本和無效成本劃分原則為：變更簽證項(xiàng)目只要是為了滿足規(guī)范規(guī)定、保證結(jié)構(gòu)安全的納入有效成本；能提高產(chǎn)品價(jià)值，能促進(jìn)銷售的納入有效成本；變更簽證雖然是為了提高產(chǎn)品價(jià)值，促進(jìn)銷售的但涉及到一些拆改，其中的人工和材料的損失納入無效成本；無效成本為466.63萬元，其中由于設(shè)計(jì)因素圖紙變更導(dǎo)致的拆改浪費(fèi)、剪力墻水鉆開洞、車庫獨(dú)立基礎(chǔ)變更等導(dǎo)致無效成本為241.28萬元；由于項(xiàng)目管理因素導(dǎo)致施工電梯遷移、負(fù)一層抬高600導(dǎo)致的材料浪費(fèi)及返工費(fèi)用、各種拆改導(dǎo)致的浪費(fèi)，土方超挖，等因素導(dǎo)致無效成本為225.35萬元。序號(hào)分項(xiàng)名稱有效成本無效成本成本總額（萬元）平米單價(jià)（元/m2）占總成本比重（%）成本總額（萬元）平米單價(jià)（元/m2）占總成本比重（%）建安工程58294.56167099.21466.6313.840.791土建483921435.3285.352土建變更931.2427.621.92241.287.160.413土建簽證853.2525.311.58177.065.250.34安裝7896.37234.2113.445安裝變更12.320.370.020.000.000.006安裝簽證209.386.210.0548.291.430.086、項(xiàng)目無效成本匯總通過本項(xiàng)目已結(jié)算項(xiàng)目無效成本的分析，無效成本總額為6161.2萬元，無效成本占實(shí)際成本的比重為5.09%，占建筑面積平米造價(jià)為182.74元/㎡(此部分未包含由于項(xiàng)目延期導(dǎo)致人工系數(shù)調(diào)整增長(zhǎng)金額及未竣工結(jié)算部分的無效成本)；**項(xiàng)目一、三區(qū)項(xiàng)目計(jì)劃竣工日期為2023年12月30日，實(shí)際竣工日期：2023年9月30日，延期竣工9個(gè)月，由于內(nèi)蒙人工政策調(diào)整，由本來的人工調(diào)整系數(shù)30%調(diào)整為人工調(diào)整系數(shù)56%，此部分人工系數(shù)調(diào)整導(dǎo)致工程造價(jià)增長(zhǎng)279.51萬元，占建筑面積造價(jià)為8.29元/㎡；由于一、三區(qū)項(xiàng)目總承包項(xiàng)目只完畢了階段性工程結(jié)算，此外尚有部分分包工程未完畢竣工結(jié)算，如給水、直飲水、排水、采暖外網(wǎng)及景觀工程，上述未竣工結(jié)算內(nèi)容中尚有相稱大比例的無效成本未做分析，故本項(xiàng)目無效成本的數(shù)據(jù)還會(huì)增長(zhǎng)；對(duì)無效成本產(chǎn)生的因素進(jìn)行分析，其中由于設(shè)計(jì)因素產(chǎn)生的無效成本為241.28萬元；項(xiàng)目管理因素導(dǎo)致無效成本為225.35萬元；一區(qū)多層1#至8#樓外墻涂料補(bǔ)刷，其無效成本為45.46萬元；一、三區(qū)防火門損壞更換、拆裝產(chǎn)生無效成本為7.1萬元；土地超面積罰款導(dǎo)致無效成本為142.61萬元；由于一、三區(qū)供熱管網(wǎng)未完畢，為一區(qū)多層業(yè)主供暖而進(jìn)行暖鍋爐采購(gòu)及安裝產(chǎn)生成本418.21萬元，燃煤費(fèi)用164.14萬元；園區(qū)10KV電纜工程為固定總價(jià)協(xié)議，實(shí)際竣工圖紙比簽訂協(xié)議時(shí)的圖紙電纜數(shù)量減少250米，多支出23萬元；項(xiàng)目延期交房導(dǎo)致管理費(fèi)用增長(zhǎng)768.14萬元；項(xiàng)目延期9個(gè)月交房導(dǎo)致賠付業(yè)主違約金3790萬元；因項(xiàng)目未批先建被罰款173.94萬元；未按期竣工，導(dǎo)致監(jiān)理費(fèi)用延期增長(zhǎng)12.8萬元；序號(hào)成本科目總成本其中無效成本無效成本比例(％)無效成本產(chǎn)生因素匯總總價(jià)(萬元)單方造價(jià)(元/m2)總價(jià)(萬元)單方造價(jià)(元/m2)開發(fā)成本120998.723588.856161.2182.745.09%1土地費(fèi)用23146.36686.53142.614.230.6%超面積罰款142.61萬元2開發(fā)前期費(fèi)用5796.34171.923建筑、安裝工程費(fèi)45763.221357.35519.1915.41.13%1、其中由于設(shè)計(jì)因素圖紙變更導(dǎo)致的拆改浪費(fèi)、剪力墻水鉆開洞、車庫獨(dú)立基礎(chǔ)變更等導(dǎo)致無效成本為241.28萬元；由于項(xiàng)目管理因素導(dǎo)致施工電梯遷移、負(fù)一層抬高600導(dǎo)致的材料浪費(fèi)及返工費(fèi)用、各種拆改導(dǎo)致的浪費(fèi)，土方超挖，等因素導(dǎo)致無效成本為225.35萬元。2、一區(qū)多層1#至8#樓外墻涂料補(bǔ)刷，其無效成本為45.46萬元；3、一、三區(qū)防火門損壞更換、拆裝產(chǎn)生無效成本為7.1萬元；4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)8236.82244.31590.3817.517.17%1、多層采暖鍋爐采購(gòu)及安裝418.21萬元2、10KV電纜工程固定總價(jià)協(xié)議，實(shí)際完畢數(shù)量比協(xié)議數(shù)量少，多支出23萬元3、因工程延期導(dǎo)致工程修補(bǔ)及零星修繕項(xiàng)目增長(zhǎng)118.29萬元4、采暖二次網(wǎng)施工中由于供熱公司設(shè)計(jì)規(guī)定及及現(xiàn)場(chǎng)交叉施工導(dǎo)致工程拆改及管道材料剩余導(dǎo)致無效成本產(chǎn)生30.88萬元；5配套設(shè)施費(fèi)用12034.24356.946開發(fā)間接費(fèi)25021.75742.154909.02145.619.6%1、延期9個(gè)月交工，導(dǎo)致管理費(fèi)用增長(zhǎng)768.14萬元

2、延期9個(gè)月交工，導(dǎo)致補(bǔ)償業(yè)主3790萬元3、因未批先建被罰款173.94萬元4、給一區(qū)多層供暖發(fā)生燃煤費(fèi)164.14萬元5、未在規(guī)定期間內(nèi)竣工，導(dǎo)致監(jiān)理費(fèi)用延期12.8萬元7不可預(yù)見費(fèi)1000.0029.66由于總承包單位只完畢階段性工程結(jié)算，尚有部分遺留問題及部分分包工程未做竣工結(jié)算；7、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)7.1成本控制及合約管理結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理，合約在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理中有著很重要的管理意義，合約的嚴(yán)謹(jǐn)合理對(duì)項(xiàng)目的管理和成本的控制起著很重要的作用。**項(xiàng)目社區(qū)一三區(qū)共簽訂協(xié)議92份，其中，工程類協(xié)議簽訂67份。協(xié)議額為6.19億元，設(shè)備類協(xié)議簽訂10份，協(xié)議額為1521萬元，征詢類協(xié)議簽訂11份，協(xié)議額為1169萬元，材料類協(xié)議簽訂4份，協(xié)議額為1.08億元。在**項(xiàng)目社區(qū)一三區(qū)項(xiàng)目協(xié)議簽訂過程中，公司相關(guān)部門對(duì)設(shè)計(jì)管理、招標(biāo)采購(gòu)管理、工程管理等多方面的管理經(jīng)驗(yàn)的局限性，直接對(duì)協(xié)議管理和成本控制導(dǎo)致不同限度的影響。因此后評(píng)估是對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)進(jìn)行系統(tǒng)地、客觀的評(píng)價(jià)，為未來項(xiàng)目的協(xié)議簽訂提供經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，有助于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資成本的最優(yōu)控制。以下是協(xié)議管理過程中一些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)：（1）協(xié)議簽訂缺少計(jì)劃性：由于每年的招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃，在執(zhí)行過程中，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)變更、專業(yè)工程設(shè)計(jì)二次深化等因素都存在不同限度的調(diào)整，直接導(dǎo)致協(xié)議簽訂倉(cāng)促、內(nèi)容不完善、約束不嚴(yán)密，責(zé)任不明確的現(xiàn)象，或者出現(xiàn)未簽協(xié)議先進(jìn)場(chǎng)施工的情況，后續(xù)談判工作困難，協(xié)議價(jià)格擬定偏離、成本無法控制。以致出現(xiàn)一份協(xié)議存在幾份補(bǔ)充協(xié)議的現(xiàn)象。在此后項(xiàng)目協(xié)議簽訂時(shí)，需要重要的內(nèi)容：一、要加強(qiáng)計(jì)劃管理，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工進(jìn)度，按月調(diào)整招采計(jì)劃；二、未計(jì)劃在內(nèi)的工程協(xié)議，由項(xiàng)目部提出計(jì)劃外招采申請(qǐng)，規(guī)定主管領(lǐng)導(dǎo)審批。三、需要進(jìn)行二次深化的專業(yè)分包，加強(qiáng)工程管理中心、項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)院之間的溝通，明確技術(shù)規(guī)定、細(xì)化施工方案。四、給招標(biāo)采購(gòu)留出合理招采時(shí)間，完畢協(xié)議談判，擬定協(xié)議細(xì)節(jié)。五、由于分包工程數(shù)量多導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)交叉施工，責(zé)任無法明確，導(dǎo)致項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理困難、管理費(fèi)用增長(zhǎng)，產(chǎn)生的整改成本無法貫徹，所以在此后的協(xié)議管理中盡量減少分包，規(guī)避協(xié)議無效成本產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。（如**項(xiàng)目一、三區(qū)采暖二次網(wǎng)施工，由于現(xiàn)場(chǎng)交叉施工，施工過程中未和**市供暖公司設(shè)計(jì)部溝通導(dǎo)致工程拆改和供暖管道主材已進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行管道管徑變更，導(dǎo)致無效成本產(chǎn)生）（2）協(xié)議簽訂中招標(biāo)方案不明確：招標(biāo)方案是以招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理特點(diǎn)、條件和功能、質(zhì)量、價(jià)格、進(jìn)度需求為基礎(chǔ)，依據(jù)有關(guān)法律政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制的招標(biāo)項(xiàng)目的實(shí)行目的、方式、計(jì)劃和措施。在招標(biāo)方案中至少要明確招標(biāo)范圍、標(biāo)段劃分、工程質(zhì)量，造價(jià)、進(jìn)度需求目的，工程發(fā)包模式與協(xié)議類型等，有效的招標(biāo)方案不僅可以加快招標(biāo)進(jìn)度，為協(xié)議簽訂、談判提供有力的支持，并且可以減少扯皮及承包人不合理訴求，減少工程成本的功效。（3）協(xié)議內(nèi)容不嚴(yán)謹(jǐn)：假如協(xié)議文獻(xiàn)簽定不嚴(yán)謹(jǐn)、存在缺陷、協(xié)議條款規(guī)定用語模糊、不夠準(zhǔn)確、對(duì)實(shí)際也許發(fā)生的情況未做預(yù)料和規(guī)定及協(xié)議條款之間存在矛盾，潛在索賠機(jī)會(huì)。在后續(xù)項(xiàng)目協(xié)議簽訂中，使協(xié)議模板標(biāo)準(zhǔn)化，在協(xié)議執(zhí)行過程中，不斷優(yōu)化模板內(nèi)容，減少因協(xié)議不嚴(yán)謹(jǐn)引起的索賠，可以有效的減少無效成本產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。例如：一、三區(qū)總包協(xié)議中關(guān)于總包服務(wù)費(fèi)的描述沒有明確發(fā)包人指定分包項(xiàng)目總包需要配合什么，總包服務(wù)費(fèi)的費(fèi)率是多少，而是約定執(zhí)行費(fèi)用定額中相關(guān)規(guī)定；同時(shí)在很多分包協(xié)議中也沒有約定總包服務(wù)費(fèi)的扣除比例；（4）預(yù)算定額計(jì)價(jià)模式編制工程造價(jià)的流程是:計(jì)算工程量,然后套用定額算出直接費(fèi),再以費(fèi)率的形式計(jì)算直接工程費(fèi)、間接費(fèi)用,加上按國(guó)家規(guī)定計(jì)取的利潤(rùn)和稅金,匯總得出總造價(jià)。這種方法計(jì)算工程量的依據(jù)是圖紙和定額,工程量的價(jià)格計(jì)算依據(jù)是定額及國(guó)家造價(jià)管理部門頒布的調(diào)價(jià)表或調(diào)價(jià)系數(shù)。這是一種量?jī)r(jià)合一、工程造價(jià)靜態(tài)管理的模式，這種做法不能反映施工公司的技術(shù)裝備水平和管理水平，并且在結(jié)算過程中由于套用定額子目的不統(tǒng)一，給竣工結(jié)算上帶來很多麻煩；而工程量清單計(jì)價(jià)模式采用量?jī)r(jià)分離、堅(jiān)持政府宏觀調(diào)控、公司自主報(bào)價(jià)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成價(jià)格的原則，可以反映市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，能體現(xiàn)出施工公司的管理水平及實(shí)力；并且在結(jié)算方式上只需雙方核對(duì)工程量，簡(jiǎn)化了結(jié)算流程；所以此后的協(xié)議結(jié)算方式上能采用工程量清單綜合單價(jià)和固定總價(jià)的盡也許的采用上述結(jié)算方式；一些信息價(jià)上沒有的材料盡也許在協(xié)議簽訂過程中進(jìn)行價(jià)格擬定，如實(shí)屬無法擬定價(jià)格的，在協(xié)議上要約定相關(guān)的認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)管理辦法，避免在協(xié)議實(shí)行過程中和結(jié)算中互相扯皮。因**項(xiàng)目一、三區(qū)工程有一定的特殊性，所以一、三區(qū)工程施工協(xié)議大多采用定額計(jì)價(jià)全費(fèi)率取費(fèi)工程結(jié)算不下浮的預(yù)結(jié)算方式，采用這種計(jì)價(jià)方式不能有效的和市場(chǎng)接軌，在本地房產(chǎn)公司假如采用定額計(jì)價(jià)的預(yù)結(jié)算方式，在竣工結(jié)算的總價(jià)基礎(chǔ)上工程下浮5%-10%；如一、三區(qū)總承包協(xié)議第一階段工程結(jié)算總額為4.99億元，假如在工程造價(jià)下浮5%的基礎(chǔ)上，工程造價(jià)可減少2408萬元，折合建筑面積為71.4元/㎡；工程造價(jià)下浮10%的基礎(chǔ)上，工程造價(jià)可減少4816萬元，折合建筑面積為142.84元/㎡；**項(xiàng)目社區(qū)一、三區(qū)園林景觀工程采用定額計(jì)價(jià)全費(fèi)率取費(fèi)的結(jié)算方式，假如在招標(biāo)階段及協(xié)議簽訂采用工程量清單計(jì)價(jià)模式，就不會(huì)出現(xiàn)由于在常規(guī)養(yǎng)護(hù)定額子目的采用上產(chǎn)生爭(zhēng)議，僅常規(guī)養(yǎng)護(hù)這個(gè)項(xiàng)目在成本上增長(zhǎng)了80萬元；7.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理（1）項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量和深度直接影響到成本控制工作，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性是節(jié)約成本的主線途徑。具體有以下幾方面的問題值得注意。A、方案設(shè)計(jì)方面，在保證容積率、綠化率、采光系數(shù)的前提條件下，一方面要盡量提高可銷售面積與總建筑面積的比率；例如**項(xiàng)目社區(qū)一、三區(qū)，其地下車庫的面積為65032㎡，規(guī)劃車位數(shù)為1300個(gè)車位，每個(gè)車位分?jǐn)偯娣e為35-50㎡，其占用建筑面積為55250㎡，其建安平米造價(jià)為1914元/㎡，建安造價(jià)合計(jì)10574.85萬元；通過車位銷售，每個(gè)車位的售價(jià)為10萬元，銷售額為13000萬元，在沒有考慮其它行政性事業(yè)收費(fèi)的分?jǐn)?，也僅僅能收回建安成本的投入；并且通過車位的銷售，銷售難度會(huì)增長(zhǎng)，其銷售時(shí)間會(huì)無限延長(zhǎng)，資金回收期也會(huì)變長(zhǎng)，減少了項(xiàng)目的鈔票流；假如在滿足上述前提條件下，增長(zhǎng)可銷售住宅面積，減少地下車庫的建筑面積，合理增長(zhǎng)地上車位，這樣不僅能減少建安費(fèi)用的投入，同時(shí)在景觀綠化方面會(huì)減少成本投入，通過這樣的規(guī)劃設(shè)計(jì)，不僅能提高項(xiàng)目?jī)羰找媛剩瑫r(shí)在銷售方面也會(huì)促進(jìn)房屋的銷售，縮短資金回收期。B、要實(shí)行限額設(shè)計(jì)，控制鋼筋和砼用量。**項(xiàng)目一、三區(qū)項(xiàng)目的鋼筋含量為69.89kg/㎡（綜合含量），市場(chǎng)信息價(jià)指標(biāo)高層17～18層鋼筋含量為50～62KG/m2，假如按照市場(chǎng)鋼筋含量最大值和本項(xiàng)目鋼筋含量做對(duì)比，建筑面積每平米含量增長(zhǎng)約8kg,一、三區(qū)高層及地下車庫、商業(yè)建筑面積為288650.5㎡，鋼筋合計(jì)增長(zhǎng)2309.2噸，鋼筋按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格全費(fèi)用取費(fèi)為4482元/噸，增長(zhǎng)造價(jià)約1034.98萬元；一、三區(qū)項(xiàng)目砼含量為0.56m3/㎡（綜合含量，包含地下車庫），市場(chǎng)信息價(jià)砼含量為0.36-0.45m3/m2，此指標(biāo)為綜合指標(biāo)，包含地下和地下部分，建筑面積每平米含量增長(zhǎng)約0.11m3,一、三區(qū)高層及地下車庫、商業(yè)建筑面積為288650.5㎡，砼含量增長(zhǎng)31751.56m3,砼按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)全費(fèi)用取費(fèi)為456.65元/m3,增長(zhǎng)造價(jià)約1449.93萬元；以上兩項(xiàng)即多支出2484.91萬元，占建筑面積平米造價(jià)為73.7元/㎡；因此，在給設(shè)計(jì)院下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)書時(shí)，應(yīng)給出限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，特別是鋼筋含量、砼含量等重要指標(biāo)限額。按目的成本控制初步設(shè)計(jì)，按初步設(shè)計(jì)和目的成本控制施工圖設(shè)計(jì)，各專業(yè)在保證達(dá)成使用功能的前提下，按分派的投資限額控制設(shè)計(jì)。（2）項(xiàng)目設(shè)計(jì)會(huì)審A、在規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)要全面考慮設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和使用功能和驗(yàn)收規(guī)定，對(duì)配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)和材料設(shè)備的選型要具體和明確，盡量避免因前期考慮不周引起的增長(zhǎng)費(fèi)用，如**項(xiàng)目一、三區(qū)項(xiàng)目為促進(jìn)銷售而新增項(xiàng)目和拆改等（例如下沉小院的設(shè)計(jì)）。雖然促進(jìn)了銷售但由于多為事后變更，導(dǎo)致了成本和時(shí)間上的浪費(fèi)，對(duì)此我們要不斷積累經(jīng)驗(yàn)，提高預(yù)見性。B、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的質(zhì)量和深度對(duì)成本的直接影響也是很大的，要加強(qiáng)內(nèi)部圖紙會(huì)審，設(shè)計(jì)、成本、工程管理等各部門的專業(yè)人員參與，消除圖紙上的錯(cuò)漏碰缺，將前期工作做充足，才干減少后期經(jīng)常變更導(dǎo)致的工期遲延和成本增長(zhǎng)。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，設(shè)計(jì)變更發(fā)生前，必須考慮是否增長(zhǎng)造價(jià)，必要時(shí)需事先計(jì)算增長(zhǎng)成本數(shù)額，針對(duì)數(shù)額考慮是否有必要更改，數(shù)額較大時(shí)由相應(yīng)決策層決定是否變更。（如**項(xiàng)目一、三區(qū)消防協(xié)議，協(xié)議包干總價(jià)為1247萬元，但由于施工過程中導(dǎo)致工程變更，增長(zhǎng)變更補(bǔ)充協(xié)議額為345.75萬元；）7.3項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目的成本管理（1）項(xiàng)目目的成本管理通過一、三區(qū)項(xiàng)目成本后評(píng)估的分析，反映出項(xiàng)目全成本管控的薄弱，通過數(shù)據(jù)分析體現(xiàn)出目的成本編制數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、合理性相對(duì)較低，由于經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫資料的缺少導(dǎo)致目的成本管理的控制力相對(duì)較弱，所以迫切需要建立一套完整可實(shí)行的項(xiàng)目成本管理制度體系，通過制度體系的建立來強(qiáng)化公司各部門的成本管控意識(shí)，提高成本的管控力度。a、目的成本管理制度體系的建立及實(shí)行由于目的成本是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)、是項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本過程控制的依據(jù)、是合約規(guī)劃的編制依據(jù)、是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)考核的依據(jù)。目前公司對(duì)目的成本管理雖然有初步的管理流程和編制原則，但對(duì)目的成本的執(zhí)行和分析還不到位，不能有效的進(jìn)行目的成本責(zé)任分解，對(duì)成本控制主體無有效的管理手段。針對(duì)公司目的成本管理水平，從定位階段開始，采用限額設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)、數(shù)據(jù)庫經(jīng)驗(yàn)支持、標(biāo)桿對(duì)比、市場(chǎng)調(diào)研等方法，編制并擬定合理的目的成本，并對(duì)目的成本進(jìn)行合理有效的分解，責(zé)任到部門，簽訂成本責(zé)任制，做到獎(jiǎng)罰分明，使成本控制為單一部門變?yōu)轫?xiàng)目實(shí)行參建部門全員參與，每個(gè)參建部門都是控制成本的重要部門，在自己責(zé)任版塊上進(jìn)行無效成本的控制，做到事前控制，建立目的成本管理為導(dǎo)向的成本管理體系。目的成本管理是成本控制和目的實(shí)現(xiàn)的首要指標(biāo)，做好目的成本的管理同時(shí)也就實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的可控管理；b、動(dòng)態(tài)成本管理及合約規(guī)劃制度體系的建立及實(shí)行目前目的成本管理雖然對(duì)目的成本也有一定的動(dòng)態(tài)調(diào)整，但其調(diào)整僅限于數(shù)據(jù)的變動(dòng)調(diào)整，沒有形成動(dòng)態(tài)調(diào)整報(bào)表，沒有對(duì)超目的成本提出預(yù)警和合理化建議，沒有對(duì)節(jié)省成本的數(shù)據(jù)進(jìn)行提煉，沒有形成對(duì)項(xiàng)目成本的管控形成一定的管理理念，對(duì)項(xiàng)目的操作實(shí)行沒有形成一定的預(yù)警機(jī)制。而項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)調(diào)整是基于目的成本的合約規(guī)劃管理，已就是對(duì)項(xiàng)目的合約進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，對(duì)已發(fā)生成本和未發(fā)生成本的一個(gè)記錄分析工作，項(xiàng)目實(shí)行過程中時(shí)刻監(jiān)控目的成本是否有超支風(fēng)險(xiǎn)，通過其動(dòng)態(tài)管理給項(xiàng)目的成本管控提出預(yù)警信號(hào)，采用糾偏應(yīng)對(duì)措施，并對(duì)責(zé)任主體部門對(duì)超目的成本項(xiàng)目進(jìn)行有效的數(shù)據(jù)分析，對(duì)超目的成本進(jìn)行總結(jié)，分析超目的成本的因素，并制定相應(yīng)的解決措施；對(duì)節(jié)省成本進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，提煉管理經(jīng)驗(yàn)并對(duì)其進(jìn)行推廣，實(shí)現(xiàn)有效成本和無效成本的雙重管理，提高成本管理的積極性，避免項(xiàng)目無效成本的產(chǎn)生。（2）項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理通過本項(xiàng)目的成本分析，其中由于項(xiàng)目開發(fā)管理及開發(fā)時(shí)間節(jié)點(diǎn)滯后導(dǎo)致的無效成本的產(chǎn)生占據(jù)比例最高，從中也體現(xiàn)出項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃和實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理存在很大的脫節(jié)，所以說項(xiàng)目的成功以否取決于科學(xué)的項(xiàng)目計(jì)劃和計(jì)劃的成功實(shí)行，只有滿足了項(xiàng)目工期規(guī)定、目的成本控制規(guī)定、工程質(zhì)量規(guī)定并獲得項(xiàng)目最大利益情況下，項(xiàng)目才算是成功；計(jì)劃不是為了計(jì)劃自身去做工作，而是為了滿足項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的整體需求去做項(xiàng)目計(jì)劃，從現(xiàn)實(shí)情況中可以反映出目前計(jì)劃未按照項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn)去加以控制，沒有主線、忙無頭緒，解決問題的思緒是出了問題在談解決，而不是把也許出現(xiàn)的問題盡也許的提前解決；解決計(jì)劃問題滯后的重要關(guān)鍵還是要制定項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，圍繞項(xiàng)目開發(fā)擬定各階段重要控制節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，把節(jié)點(diǎn)提成三類，一類節(jié)點(diǎn)：項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃中的重要控制節(jié)點(diǎn)；二類節(jié)點(diǎn)：項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃中關(guān)鍵途徑上的重要任務(wù)，專業(yè)、部門間的重要接口工作；三類節(jié)點(diǎn)：項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃中影響較單一的節(jié)點(diǎn)，其變化不影響后續(xù)重要節(jié)點(diǎn)，嚴(yán)格按照上述開發(fā)節(jié)點(diǎn)規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目管理和反饋，明確各部門運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理職責(zé)，同時(shí)建立KPI指標(biāo)考核制度，建立相應(yīng)的獎(jiǎng)罰制度。8、項(xiàng)目后評(píng)估體系的建立及實(shí)行為了增強(qiáng)公司對(duì)項(xiàng)目后評(píng)估重要性的結(jié)識(shí)，加強(qiáng)各部門對(duì)項(xiàng)目后評(píng)估工作的分析和編制，特制定項(xiàng)目后評(píng)估工作指引。8.1房地產(chǎn)項(xiàng)目成本后評(píng)估的狀況1、定義與作用房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估工作是在工程竣工結(jié)算之后開始進(jìn)行的，是對(duì)工程項(xiàng)目的相關(guān)資料的收集和項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的整理，并對(duì)工程項(xiàng)目的成本進(jìn)行全面控制和評(píng)價(jià)，建立健全的數(shù)據(jù)庫，從而作為工程后續(xù)項(xiàng)目測(cè)算成本和目的管理的基礎(chǔ)。2、后評(píng)估組織流程各部門在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目成本后評(píng)估工作時(shí)要具有一定的責(zé)任心和積極性，要嚴(yán)格按照相應(yīng)的程序和規(guī)定進(jìn)行工作。不同的房地產(chǎn)公司具有不同的組織架構(gòu)，所以不同的部門的職責(zé)也不同，但是其實(shí)質(zhì)工作內(nèi)容和宗旨卻是基本相同的。下面重要就對(duì)項(xiàng)目成本后評(píng)估組織模式進(jìn)行介紹：(1)相關(guān)部門：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本后評(píng)估管理工作人員由運(yùn)營(yíng)管理中心組成相應(yīng)的評(píng)估小組，成本管理部是主辦部門，評(píng)估管理工作中不僅關(guān)系到成本部。還關(guān)系到工程成本產(chǎn)生的設(shè)計(jì)部門、前后期部、工程部、工程管理中心、招標(biāo)采購(gòu)部、計(jì)劃部、營(yíng)銷部門和財(cái)務(wù)部門等，實(shí)現(xiàn)全員成本的理念，從而加強(qiáng)工作效率和質(zhì)量。(2)各部門的職責(zé)和工作程序：各部門職責(zé)：a、項(xiàng)目成本、合約管理評(píng)估概述：對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的合約、成本審核進(jìn)行合約條款、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、無效成本的分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)；重要從招標(biāo)計(jì)劃的編制、協(xié)議的簽訂、協(xié)議的結(jié)算審核、合約的無效成本控制等方面進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。b、項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理評(píng)估概述：在整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)在各個(gè)階段碰到的不同問題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)；重要從項(xiàng)目規(guī)劃方案、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、建筑節(jié)能、裝修標(biāo)準(zhǔn)、容積率、建筑戶型設(shè)計(jì)及交樓標(biāo)準(zhǔn)等方面帶來的無效成本、施工管理難度增長(zhǎng)、市場(chǎng)銷售等方面進(jìn)行深度剖析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。c、項(xiàng)目前后期管理評(píng)估概述：在整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期中,項(xiàng)目各階段手續(xù)辦理中存在的問題進(jìn)行總結(jié)算經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)；重要從項(xiàng)目的立項(xiàng)、政府報(bào)規(guī)、前期手續(xù)辦理、竣工備案等方面由于對(duì)政策和流程的理解深度，違規(guī)辦理等方面進(jìn)行總結(jié)，對(duì)項(xiàng)目各階段手續(xù)辦理產(chǎn)生的無效成本進(jìn)行深度剖析并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。d、項(xiàng)目工程管理評(píng)估概述：在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期中，從項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段進(jìn)行的工程管理碰到的不同問題，導(dǎo)致工程管理無效成本的產(chǎn)生等總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)；重要從項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理、招標(biāo)管理、施工組織管理、簽證變更管理、協(xié)議執(zhí)行管理、計(jì)劃安排等方面進(jìn)行深度剖析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。e、項(xiàng)目銷售管理評(píng)估概述：對(duì)項(xiàng)目的整體銷售環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的問題進(jìn)行總結(jié)分析重要對(duì)項(xiàng)目銷售的前期準(zhǔn)備、銷售計(jì)劃、市場(chǎng)定位、銷售環(huán)節(jié)、客戶管理、市場(chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目物業(yè)管理、銷售策略、以及在銷售環(huán)節(jié)中產(chǎn)生的無效成本等方面綜合發(fā)析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。f、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估概述：在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期中，從項(xiàng)目立項(xiàng)到項(xiàng)目竣工各階段的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行總結(jié)分析；從項(xiàng)目銷售收入的完畢情況、項(xiàng)目開發(fā)成本的控制情況、項(xiàng)目鈔票流的變動(dòng)、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，項(xiàng)目稅務(wù)籌劃情況等方面進(jìn)行分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。8.2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本后評(píng)估的實(shí)行1、分析項(xiàng)目結(jié)算成本房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估過程中必須嚴(yán)格以項(xiàng)目竣工結(jié)算成本及數(shù)據(jù)作為前提，并對(duì)比實(shí)行目的成本，計(jì)算出差額，并從項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目開發(fā)到銷售對(duì)成本的動(dòng)態(tài)變化金額、成本變化的因素進(jìn)行分析，從而計(jì)算分析出有效成本、無效成本；通過匯總和歸納制定相應(yīng)的改善措施，從而制定科學(xué)合理的目的成本以便減少項(xiàng)目成本，并不斷提高所有部門的成本意識(shí)和工作質(zhì)量，達(dá)成項(xiàng)目全過程精細(xì)化管理；(1)無效成本定義無效成本和有效成本構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本，無效成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行過程中形成的對(duì)產(chǎn)品、價(jià)值、營(yíng)銷等沒有任何支撐作用，并且不能得到客戶的認(rèn)同和補(bǔ)償，是一種費(fèi)用浪費(fèi)的成本。(2)無效成本的分類(見表1)(3)無效成本控制控制無效成本是減少項(xiàng)目開發(fā)成本最有效、最直接的方法。無效成本的控制措施重要有限額設(shè)計(jì)；優(yōu)化設(shè)計(jì)方案：加強(qiáng)對(duì)工程施工圖紙的事前審核，從而減少設(shè)計(jì)變更；選擇科學(xué)合理的施工技術(shù)方案；加強(qiáng)招標(biāo)環(huán)節(jié)的控制，加強(qiáng)供應(yīng)商考察，提高集中采購(gòu)的力度，在公司內(nèi)容全面推行工程量清單招標(biāo)，并以綜合單價(jià)及總價(jià)包干，減少工程施工過程中的扯皮現(xiàn)象；加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證的控制；增強(qiáng)專業(yè)能力和不同部門之間的溝通。(4)無效成本的分析記錄 無效成本的記錄分析分為三種：a、單個(gè)協(xié)議的無效成本分析；b、月度無效成本的分析；c、項(xiàng)目無效成本分析。成本管理部按以上三種分析方法對(duì)項(xiàng)目發(fā)生的成本進(jìn)行分析，規(guī)定成本部人員做到對(duì)發(fā)生的每一單內(nèi)容進(jìn)行計(jì)算、判斷，提煉無效成本產(chǎn)生的金額、因素，對(duì)其無效成本的產(chǎn)生提出工作改善建議，這樣可促進(jìn)成本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，為新項(xiàng)目目的成本編制和工程項(xiàng)目管理提供參考。(5)無效成本管理的重要性和意義實(shí)行無效成本管理，可以培養(yǎng)、提高全員成本管理意識(shí)，通過度析項(xiàng)目成本，找出成本構(gòu)成的有效和無效部分，形成合理的目的成本，實(shí)行無效成本管理與控制，通過歸納，匯總無效成本，分析無效成本產(chǎn)生的因素，促進(jìn)各部門專業(yè)能力和計(jì)劃能力的提高，通過尋求減少無效成本的途徑并提供分析依據(jù)，對(duì)最終減少項(xiàng)目成本費(fèi)用提供參考，通過減少無效成本，減少項(xiàng)目成本費(fèi)用，以最少的經(jīng)濟(jì)消耗取得最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益。2、分析目的成本的差異率房地產(chǎn)項(xiàng)目成本后評(píng)估過程中必須對(duì)不同階段的目的成本之間的不同進(jìn)行分析和總結(jié)，并對(duì)目的成本的合理性和準(zhǔn)確性進(jìn)行評(píng)估，分析記錄成本的差異率，便于之后工程的正常進(jìn)行。擬定目的成本時(shí)必須通過四個(gè)階段，即拿地、項(xiàng)目定位、方案、施工圖階段，不同的階段的目的成本差異率也有相應(yīng)的規(guī)定和規(guī)定，成本差異率的記錄分析因素如下所述：(1)調(diào)整開發(fā)計(jì)劃調(diào)整項(xiàng)目定位重要是針對(duì)規(guī)劃方案的調(diào)整、容積率的調(diào)整、室內(nèi)精裝修的標(biāo)準(zhǔn)及是否包含精裝修、外立面、門窗的裝修標(biāo)準(zhǔn)、室外景觀工程、智能系統(tǒng)、營(yíng)銷策劃等，但是這些內(nèi)容的調(diào)整會(huì)產(chǎn)生較大的成本變動(dòng)。(2)調(diào)整建造標(biāo)準(zhǔn)成本的合理性重要是對(duì)成本和建造標(biāo)準(zhǔn)之間的匹配性進(jìn)行分析確認(rèn)的，因此成本的合理性評(píng)價(jià)或者是新項(xiàng)目的成本必須要根據(jù)建造標(biāo)準(zhǔn)的分析擬定。建造標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整也許是由于開發(fā)計(jì)劃調(diào)整導(dǎo)致的，也也許是由于上階段的建造標(biāo)準(zhǔn)還沒有達(dá)成一定深度或者是具有不符合市場(chǎng)定位的因素導(dǎo)致的。(3)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)存在不符合成本指標(biāo)的情況或者是沒有嚴(yán)格按照限額進(jìn)行貫徹和貫徹，這重要是由于制作目的成本時(shí)涉及到多個(gè)部門，具有較大的工作量，所以也許會(huì)出現(xiàn)最終成