《物業(yè)管理實務》各章練習題

第一章物業(yè)管理企業(yè)

一、單項選擇題（備選項中只有1個符合題意）

1.物業(yè)管理企業(yè)的分類，以下各項不是按投資主體經濟成分來劃分的有（）o

A中外合資經營的物業(yè)管理企業(yè)B全民所有制物業(yè)管理企業(yè)

C物業(yè)管理集團公司下的子公司D集體與個人共同投資的物業(yè)管理企業(yè)

2.物業(yè)管理企業(yè)資質等級分類方法有（）。

AA、B、C、D四個等級B高、中、低三個等級

C一、二、三級D特級、一、二級

3.-級資質的物業(yè)管理公司，其注冊資本可以是：

A200萬元B300萬元C400萬元D800萬元

4.二級資質物業(yè)管理公司，專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和

技術人員不少于（）人。

A10B20C30D40

5.關于物業(yè)管理資質的頒發(fā)機構，下面哪個說法是正確的（）。

A國務院建設主管部門負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理：省、自治區(qū)人民政

府建設主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質的頒發(fā)和管理

B省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質的頒發(fā)和管理

C直轄市人民政府房地產主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質的頒發(fā)和管理，并接受國務

院建設主管部門的指導和監(jiān)督

D直轄后人民政府房地產主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質的頒發(fā)和管理，設區(qū)的后級

人民政府房地產主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質的頒發(fā)和管理

6.新設立的物業(yè)管理企業(yè)，在領取營業(yè)執(zhí)照之II起30天）。

A一級資質B二級資質C三級資質D三級資質，并設一年的暫定期

7.物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具有專門資質并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務合

同從事物業(yè)管理相關活動的（）。

A法人B經濟實體C企業(yè)單位D以上說法都不對

8.下列選項中，不屬于物業(yè)管理企業(yè)特征的是（）。

A是獨立的企業(yè)法人B屬于服務性企業(yè)

C具有一定的公共管理性質的職能D具有行政管理職能

9.物業(yè)管理企業(yè)的產品是（）。

A服務B管理C服務與管理并存D以上說法都不對

10.物業(yè)管理有限責任公司最低限額的注冊資本為（）萬元。

A10B200C300D500

11.（）組織形式適用于業(yè)務量較小的小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理。

A直線職能制B直線制C事業(yè)部制D矩陣制

12.（）組織形式，其員工受雙重領導。

A直線職能制B直線制C事業(yè)部制D矩陣制

13.規(guī)模大、物業(yè)種類繁多、經營業(yè)務復雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理公司可以采用（）

組織形式。

A直線職能制B直線制C事業(yè)部制D矩陣制

14.目前物業(yè)管理機構設置中普遍采用的一種組織形式是（）。

A直線職能制B直線制C事業(yè)部制D矩陣制

15.新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質等級按（）等級核定。

A最低B最高C適合的資質等級D矩陣制

二、多項選擇題（備選項中有2個或2個以上符合題意）

1.物業(yè)管理企業(yè)在申請資質時，應持以下資料（）o

A營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)章程B驗資證明

C物業(yè)管理企業(yè)組織架構D企業(yè)法定代表人的身份證明

E物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證明書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證明書和勞動

合同

2.關于物業(yè)管理企業(yè)的設立，以下說法正確的是（）0

A物業(yè)管理企業(yè)的設立程序分為工商注冊登記和資質審批兩個階段

B物業(yè)管理企業(yè)的設立須向工商行政管理部門進行注冊登記，是根據(jù)《公司法》的規(guī)定

C新設立的物業(yè)管理企業(yè)，在領取營業(yè)執(zhí)照后，要向當?shù)毓ど讨鞴懿块T申請資質，是根據(jù)

《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的規(guī)定

D《公司法》規(guī)定，科技開發(fā)、咨詢、服務性有限責任公司最低限額的注冊資本為50

萬元，物業(yè)管理企業(yè)作為服務性企業(yè)應符合此規(guī)定。同時可以辦理三級資質的物業(yè)管理企業(yè)

E物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質、資金、業(yè)務、經營規(guī)模、組織機構以及利益

分配、債權債務、）。

A房地產建設單位的附屬公司B民營物業(yè)管理企業(yè)

C獨立的物業(yè)管理企業(yè)D集體所有制物業(yè)管理企業(yè)E物業(yè)管理集團公司

4.物業(yè)管理企業(yè)的組織形式主要有（）0

A直線制B直線職能制C矩陣制D直線矩陣制E事業(yè)部制

5.以下對物業(yè)管理企業(yè)描述正確的有（）。

A依法設立，以盈利為目的，承擔獨立責任的企業(yè)法人

B物業(yè)管理企業(yè)的產品就是服務，屬于服務性企業(yè)

C其職能帶有公共管理的性質

D具備專門資質，依據(jù)物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經濟實體

E物業(yè)管理企業(yè)以自己的名義享有民事權利，在提供服務時不承擔民事責任

6.關于事業(yè)部制物業(yè)管理組織形式以下哪種說法是正確的（）。

A事業(yè)部制是較為現(xiàn)代的一種組織形式，是管理產品種類復雜、產品差別很大的大型集團

公司所采用的一種組織形式

B采取事業(yè)部制的物業(yè)管理企業(yè)，要求企業(yè)領導者通曉各種專業(yè)知識，具備多方面的知識

和技能

C其主要特點：實行分權管理，將政策制定和行政管理分開；每個事業(yè)部都是一個利潤中

心，實行獨立核算和自負盈虧

D其主要優(yōu)點：強化了決策機制，使公司領導擺脫了繁雜的行政事務；能調動各事業(yè)部門

的積極性；促進了）。

A企業(yè)資質B企業(yè)戰(zhàn)略C技術D組織規(guī)模E外部環(huán)境

8.物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的要求是（）。

A按企業(yè)資質設置組織機構B按照企業(yè)規(guī)模、任務設置

C按照統(tǒng)一領導、分層管理的原則設置D按企業(yè)注冊資本設置組織機構

E要充分體現(xiàn)各崗位、各部門之間的分工協(xié)作，同時，要精干、高效、靈活

9.物業(yè)管理企業(yè)的分類，以下各項是按投資主體的經濟成分來劃分的有（）o

A中外合資經營的物業(yè)管理企業(yè)B全民所有制物業(yè)管理企業(yè)

C物業(yè)管理集團公司下的子公司D集體與個人共同投資的物業(yè)管理企、亞E股

份合作型物業(yè)管理企業(yè)

10.物業(yè)管理企業(yè)的職能機構主要包括人力資源部、行政管理部、品質管理部、財務部、

經營管理部、工程管理部、安全管理部、環(huán)境管理部。品質管理部的主要職責包括以下那幾

個方面（）

A客戶服務監(jiān)督管理B制訂和分解企業(yè)經營計劃和經營目標C維

護企業(yè)質量管理體系的正常運行D建立相關規(guī)章制度、管理目標和工作標準E客戶

管理關系，客戶投訴處理，客戶滿意度評價

三、案例題

1.你是一個職業(yè)經理，負責組建一個準備接管兩個三十萬建筑平方米的商品房（中等偏高

端）居住小區(qū)的物業(yè)管理公司。按上級領導的要求：成立之初的組織機構設置要考慮公司的

發(fā)展要求，要貫標（IS09001）。請問（1）按直線職能制組織形式思路，設立公司的職能部門并

確定各部門的職責。（2）說明直線職能制的主要優(yōu)缺點。

【答案】（1）應設立的職能部門及職責如下：①總經理室：由總經理及若干副總經理共同構

成公司的決策層，對企業(yè)的重大問題作出決策。②人力資源部：制訂企業(yè)各項人力資源管理

制度，編制人力資源發(fā)展和培訓計劃，優(yōu)化人力資源結構和人力資源配置，設計實施薪酬管

理方案，完成人才招募、任免、調配、考核、獎懲、培訓、解聘、辭退等工作。③行政管理

部：編制實施行政管理、企業(yè)文化建設、品牌管理和信息化建設的規(guī)劃和預算，建立相關規(guī)

章制度、管理標準和工作標準，完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文化建設、品牌策

劃、后勤保障、內部信息管理、信息化建設、對外事務的聯(lián)絡等工作。④財務部：堅持原則，

遵守財經紀律，執(zhí)行財務規(guī)章制度；編制財務計劃，做好財務核算、成本控制、預算和決算

管理、財務分析和財務管理等工作；督促檢查各項目的財務收支情況，監(jiān)督資金和資產的安

全運作，增收節(jié)支；定期向總經理室匯報財務收支情況。⑤品質管理部：企業(yè)質量管理體系

運行和維護，各物業(yè)項目服務品質監(jiān)督，客戶滿意度評價及監(jiān)督，管理評審，協(xié)助新物業(yè)項

目建立質量管理體系，外部質量審核的協(xié)調，內部服務品質審核的組織協(xié)調，客戶服務監(jiān)督

管理，客戶關系管理，客戶投訴處理，客戶滿意度評價等?⑥市場拓展部：制訂和分解企業(yè)

經營計劃和經營目標，制訂物業(yè)項目考核體系、考核指標和標準，組織對各物業(yè)項目進行目

標考核等。⑦經營管理部：物業(yè)管理市場調查研究，物業(yè)管理市場拓展，物業(yè)項目可行性研

究分析，制作標書，投標管理，新接管物業(yè)項目前期介入管理的組織和協(xié)調，顧問項

目管理與協(xié)調等。⑧工程管理部：工程維修和運行保障，合格工程維修分包商評審，各項

維修保養(yǎng)工程和工程改造項目招投標、預算及審價、合同評審工作，為各物業(yè)項目提供工程

技術支持、工程設備運行和維修評審，支持新項目做好新接管物業(yè)的移交、驗收和工程管理，

負責或參與有關工程設備管理文件的編制等。⑨安全管理部:各物業(yè)項目安全管理監(jiān)督控制、

安全管理指導的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評審、新項目安全管理支持和協(xié)

助、負責或參與有關標書安全管理文件的編制等；具體負責公司安全管理制度及工作計劃的

制度與實施，并監(jiān)督、指導、協(xié)調和考核各項目的執(zhí)行情況；完成安全巡查、安全投訴處理、

定期消防安全檢查等工作；協(xié)助項目對重大安全事故或突發(fā)事件的調查和處理。⑩環(huán)境管理

部：負責清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，實施企業(yè)對清潔和綠化分包方監(jiān)管等；具體負責

指導、監(jiān)督各項目清潔綠化II常維護保養(yǎng)工作；負責對承包方的監(jiān)督檢查與考核；負責制訂

公共環(huán)境衛(wèi)生防護的各類管理措施,組織編制并實施項目清潔綠化的大、中型維護保養(yǎng)計劃。

（2）優(yōu)點：加強了專業(yè)管理的職能，適應涉及面廣、技術復雜、服務多樣化、管理綜合性強

的物業(yè)管理企業(yè)。缺點：機構人員較多，成本較高，橫向協(xié)調困難，容易造成扯皮，降低工

作效率。

2.公司剛剛意向成立個物業(yè)管理公司，你是行政經理，請你寫出物業(yè)公司設立的程序。

分為工商注冊登記和資質審批兩個階段。

【答案】（1）工商注冊登記階段：企業(yè)名稱的預先審核、公司地址、注冊資本、股東人數(shù)和

法定代表人、公司人員、公司章程。（2）資質審批階段：申報資質時需提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)

章程、驗資證明、企業(yè)法定代表人的身份證明、物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合

同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。

四、參考答案

（一）單項選擇題1C2C3D4B5B6D7B8D9A10A11B12D13C

14A15A

（二）多項選擇題1ABDE2ABE3ACE4ABCE5ABCD6ACD7BC

DE8BCE9ABD10ACE

第二章物業(yè)管理招標投標

-、單項選擇題（備選項中只有1個符合題意）

1.物業(yè)管理招標，是物業(yè)管理服務產品預購的一種方式，即由物業(yè)的建設單位、業(yè)主大

會或物業(yè)所有權人根據(jù)（），制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件，由多家物業(yè)管

理企業(yè)或管理公司參與競標，從中選擇最符合條件的競標者，并與之訂立物業(yè)管理服務合同

的一種交易行為。

A相關法規(guī)的要求B物業(yè)管理費的多少

C物業(yè)管理公司的實際能力D物業(yè)管理服務）負責物業(yè)管理的招標組織工作。

A建設單位B施工單位C物業(yè)產權人D監(jiān)理單位

3.根據(jù)物業(yè)管理項目的服務）招標等類型。

A整體物業(yè)管理項目、單項服務項目、分階段項目

B單一招標、綜合招標、分塊招標C專項招標、整體招標、分區(qū)招標

D專業(yè)招標、綜合招標、分區(qū)招標

4.物業(yè)項目招標，按物業(yè)項目的服務方式可劃分為（）。

A整體項目招標、專項服務招標B全權管理項目招標、顧問項目招標

C專業(yè)招標、綜合招標D單項招標、整體招標

5.物業(yè)管理招標方式分為（）。

A公開招標、議標B邀請招標、議標C公開招標、邀請招標D議標、評標

6.前期物業(yè)管理階段是指（）。

A物業(yè)開發(fā)設計、施工建設、竣工驗收

B從入住到業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔日常管理前

C從物業(yè)開發(fā)設計到業(yè)主人住

D從竣工驗收到業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔日常管理前

7.物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標活動后，應在（）的基礎上制訂切實可行的物業(yè)管理方

案。

A分析投標物業(yè)項目基本情況、周邊其它項目基本情況

B分析投標項目的基本情況、擬訂物業(yè)管理成本

C分析投標項目的基本情況、確定物業(yè)管理服務）。

A基礎性的物業(yè)管理服務B特約服務C經營管理D緊急事件的預防和處理。

9.招標人在發(fā)布招標公告或投標邀請函書的（）日7日B10日C15日D

30日

10.按照《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》規(guī)定，投標人少于

（）或者住宅規(guī)模在（）以下，經有關方面同意可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的

物業(yè)管理企業(yè)。

A2個，2萬平方米B3個，2萬平方米C3個，3萬平方米D2個，3萬平方米

11.招標人招標代理負責組建評標委員會，評標委員會的人數(shù)?般為5人以上單數(shù)，其中

招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的（）。

A1/2B2/3C3/4D4/5

12.物業(yè)招標程序中緊接在公布招標公告后的工作是（）。

A編制招標文件B投標申請人的資格預審C發(fā)放招標文件D接受投標文件

13.物業(yè)管理招標的程序有：①編制招標文件；②接受投標文件；③投標申請人的資格預

審；④發(fā)放招標文件；⑤成立招標領導小組；⑥成立評標委員會；⑦開標、評標、中標；⑧

公布招標公告，正確的順序是（）。

A⑤①④⑧③②⑥⑦B⑤①⑧④③②⑥⑦C⑤①⑧④⑥②③⑦⑧④③②⑥⑦

14.物業(yè)管理投標過程中，獲得了招標信息之后應進行的工作是（）。

A項目評估與風險防范B登記并取得招標文件C準備投標文件D送交投標文件

15.必須通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項目是（）。

A新建的商場B新建的寫字樓C新建的住宅D新建的醫(yī)院

16.招標人應當在投標有效期截止時限（）日前確定中標人。

A15B20C30D7

17.招標人應當自確定中標人之日起（）日15B7C20D30

18.公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之II起至投標人提交投標文件截止之日止,

最短不得少于（）日。

A20B15C30D7

19.采用邀請招標方式的，至少應該邀請（）家物業(yè)管理企業(yè)。

A5B7C4D3

二、多項選擇題（備選項中有2個或2個以上符合題意）

1.物業(yè)管理招標的方式有（）。

A公開招標B邀請招標C有限競爭性招標D選擇性招標E議標

2.物業(yè)管理招標投標的基本原則是（）o

A物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施

B在評標委員會的組織、開標、答辯、記分、評標、定標等程序和方法上，應當嚴格遵循

相關法律和招標文件的要求，公正對待每?一個投標單位

C招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息保持公開

D在物業(yè)管理招標過程中，招標投標雙方應該嚴格按照招標投標的程序要求和相關法律規(guī)

范實施招標投標活動，實事求是，信守諾言

E對招投標方的資格認定須符合相關法律法規(guī)的要求

3.物業(yè)管理招標投標的基本要求是（）。

A參與招標投標的雙方的活動都應符合相關的法律、法規(guī)，即合法性

B在物業(yè)管理招標投標過程中，雙方都應充分考慮市場要素，即適應性

C招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息保持公開，即公開性D

招標方應根據(jù)項目的實際情況和業(yè)主需求選擇物業(yè)管理企業(yè),投標方應根據(jù)項目的實際情況

和業(yè)主需求制定物'業(yè)管理模式，即晌應性

E按照國際慣例和相關法律法規(guī)的要求，應明確招標投標的相關程序和時間安排，即程序

性

4.物業(yè)管理招標投標法律依據(jù)是（）。

A物業(yè)管理條例B前期物業(yè)管理招標投標暫行辦法C中華人民共和國招標投標法D

招標方的有關規(guī)定E物業(yè)管理收費管理辦法

5.物業(yè)管理方案中體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢和企業(yè)綜合競爭實力的關鍵）。

A項目的整體設想與構思B組織架構與人員配置C費用測算與成本控制

D工作目標和計劃E服務承諾

6.物業(yè)管理方案的實質性）。

A服務承諾B人員培訓及管理C早期介入及前期物業(yè)管理服務D工作計劃E

管理制度的制定

7.物業(yè)管理服務模式包括（）。

A組織架構的設置B客戶定位C服務需求定位D經營服務模式確定

E物業(yè)的功能定位

8.商用類型的寫字樓、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務的重點和難點主要有（）。A經

營B設施管理C安全D公用設施無故障的正常運行

E特殊服務需求服務

9.政府物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在（）。

A維護政府的形象B設備設施管理C會議接待D安全和保密管理E）。

A物業(yè)管理企業(yè)B物業(yè)管理服務C物業(yè)管理費用D物業(yè)管理要點E物業(yè)管理企業(yè)

規(guī)章制度

11.物業(yè)管理招標的主體主要有（）。

A建設單位B業(yè)主大會C物業(yè)產權人D物業(yè)使用人E業(yè)主委員會

12.物業(yè)管理招標投標的特點主要有（）。

A綜合性B公正、合理性C公開、公平性D特殊性E差異性

13.下列屬于常規(guī)物業(yè)管理招標）。

A客戶管理、客戶服務和便民措施B精神文明建設C物業(yè)的租賃經營D參

與物業(yè)的竣工驗收E財務管理

14.物業(yè)管理投標的主要風險來自于哪些方面（）。

A政府相關單位B招標人C招標物業(yè)D投標人E競爭對手

15.物業(yè)風險的防范與控制的具體措施有（）。

A嚴格按照相關法律法規(guī)的要求參與投標活動B對項目進行科學合理的分析、評估

C完善企業(yè)自身的管理D選擇信譽良好的招標方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè)E不

必在意合同的附件條款和招標方的特殊要求

三、案例題

1.你是一家物業(yè)公司的管理人員，由你負責對一家正在公開招標的住宅小區(qū)進行投標。

請問：（1）你將按怎樣的程序開展投標工作?你的標書中的主要內容有哪些?（2）物業(yè)管理招標

投標的基本要求和基本原則是什么?（3）在物業(yè)管理投標活動中，對投標項目評估應考慮哪幾

個方面的因素？

【答案】（1）投標程序：①獲取招標信息；②項目評估與風險防范；③登記并取得招標文件;

④準備投標文件；⑤送交投標文件；⑥接受招標方的資格審查；⑦參加開標、現(xiàn)場答辯和評

標；⑧簽約并執(zhí)行合同。標書的主要內容：分為商務文件和技術文件兩大類。商務文件主要

包括：①公司簡介；②公司法人地位及法定代表人證明；③招標報價單及招標文件要求提供

的其它資料技術文件主要是：物'業(yè)管理方案和招標方要求提供的其它技術性資料。

（2）基本要求：①參與招投標的雙方應根據(jù)相關法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標投標

活動，即對招標投標方的資格認定以及招標投標的具體實施程序等都必須符合相關法律法規(guī)

的要求，并接受有關部門的監(jiān)督與管理；②在物業(yè)管理招標投標過程中，無論是招標方還是

投標方都應該充分考慮市場要素；③招標方應根據(jù)項目的實際情況和業(yè)主（或物業(yè)使用人）的

需求，選擇最適合項目運作和業(yè)主（或物業(yè)使用人）需求的管理企業(yè)及服務；對投標方而言，

不僅要依據(jù)項目的實際情況和業(yè)主（或物業(yè)使用人）的需求制定符合項目要求的物業(yè)管理模

式和運作方案，還應充分考慮項目運作實施過程中潛在的風險，在投標策略方面也應該結合

項目特點與企業(yè)自身的條件組織投標活動；④按照國際慣例和相關法律法規(guī)的要求，應明確

招標投標的相關程序和時間安排，確保招標投標活動順利實施。

基本原則：①物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施；②在評標委員會的組成以及開標、答

辯、記分、評標、定標等程序和方法上應當嚴格遵循相關法律、法規(guī)和招標文件的要求，公

正的對待每一個投標單位，禁止任何人、任何單位在招標投標過程中利用特權或優(yōu)勢獲得不

正當利益；③招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息應保持公開，而

且是主動針對所有受眾的，應使投標招標活動的每一個環(huán)節(jié)都保持高度透明，確保投標招標

公平、公正的實施；④在物業(yè)管理招標投標過程中，招標投標雙方應該嚴格按照招標投標的

程序要求和相關法律規(guī)范實施招標投標活動。

（3）在物業(yè)管理的投標活動中，應考慮以下幾個方面的因素①投標物業(yè)的基本情況；②招標

物業(yè)項目的定位：③業(yè)主的需求；④建設單位、物業(yè)產權人（含業(yè)主）、物業(yè)使用人的基本情

況；⑤招標條件和招標過程；⑥競爭對手；⑦企業(yè)自身條件的分析。

2.你是某物業(yè)公司的管理人員，由你負責制定某項目的物業(yè)管理方案。請問物業(yè)管理方

案應包括哪些內容？

【答案】物業(yè)管理方案的基本ID2A3A4B5C6B7D8A9B10B11B12C

13B14A15C16C17A18A19D

（二）多項選擇題1AB2ABCD3ABDE4ABC5ABC6BCDE

10BCD11ABCI2ADE13ABCE14BCDE15ABCD

7BCE8AB9ACDE

第三章物業(yè)管理合同

一、單項選擇題（備選項中只有I個符合題意）

1.在（）階段，由（）制定業(yè)主臨時公約。

A物業(yè)銷售之前建設單位B物業(yè)銷售之前物業(yè)管理企業(yè)

C物業(yè)入住階段建設單位D物業(yè)入住階段物業(yè)管理企業(yè)

2.下列屬于合同要約的是（）。

A拍賣B廣告C標價D投標

3.物業(yè)管理招標是（）。

A要約B承諾C邀請要約D反要約

4.前期物業(yè)服務應達到（）的質量標準。

A國家規(guī)定B省、市規(guī)定C合同約定D業(yè)主要求

5.下列不屬于合同簽訂應遵循的基本原則是（）。

A誠實信用B權利義務公平對等C業(yè)主占主導地位D合同自由

6.承諾必須由（）作出，才能產生法律效力。

A要約人B受要約人C第三方D要約人的代理人

7.物業(yè)管理服務合同一般采用（）。

A書面合同B口頭合同C事實合同D以上都可以

8.前期物業(yè)服務合同期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同開始生

效，在此條件下，前期物業(yè)服務合同將（）。

A繼續(xù)生效B中止C終止D以上都不可以

9.物業(yè)服務合同簽訂的過程中，某業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)提出異議，該業(yè)主的反對（）。

A成立B不成立C根據(jù)具體情況具體分析D該業(yè)主可拒絕履行合同義務

10.業(yè)主自有物業(yè)專有部分的承接驗收屬于（）之間的問題。

A業(yè)主與開發(fā)商B業(yè)主與物業(yè)公司C物業(yè)公司與開發(fā)商D業(yè)主與施工方

二、多項選擇題（備選項中有2個或2個以上符合題意）

1.合同要約構成要件有（）。

A要約必須是特定人的意思表示

B要約必須包括合同的主要內容，并且內容必須具體確定

C要約發(fā)出就生效

D所有的訂約提議都可以構成要約E要約不一定具有訂立合同的意圖

2.下列屬于邀請要約的有（）。

A廣告B標價C投標D拍賣E招標

3.合同要件應當具備的必要條件有（）o

A當事人的締約能力B當事人的真實意思表示C合同的D合同的形式合法

E合同的權利與義務對等

4.合同簽訂應遵循的基本原則有（）。

A當事人的締約能力B誠實信用C守法和維護社會公益

D合同自由E主體平等

5.物業(yè)服務合同可因以下哪些原因終止（）。

A物業(yè)服務合同約定的期限屆滿，雙方沒有續(xù)簽合同

B因不可抗力致使物業(yè)服務合同無法履行

C業(yè)主委員會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)

D物業(yè)管理企業(yè)被宣告破產

E法律、法規(guī)規(guī)定的其它情形

6.物業(yè)服務過程中出現(xiàn)的爭議，可通過以下（）方式解決。

A協(xié)商B仲裁C訴訟D行業(yè)主管部門裁定E以上都可以

7.簽訂物業(yè)服務合同時，應特別注意的條款有（）o

A明確服務期限B項目所包括的E逐項寫清管理服務項目

8.根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》，常規(guī)物業(yè)服務合同中物業(yè)服務費不包括（）。A業(yè)主

人身保險B業(yè)主機動車的保管C使用人的人身保

D物業(yè)公共區(qū)域公眾責任險E業(yè)主財產保管費用

9.簽訂物業(yè)服務合同應注意（）。

A合同雙方當事人的權利和義務B免責條款的約定C違約責任的約定D物業(yè)服

務合同條款宜粗不宜細E以上都正確

10.物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務合同的主要區(qū)別體現(xiàn)在（）。

A訂立合同的當事人不同B違約責任的約定不同C服務E服務質量標準不同

11.簽訂前期物業(yè)服務合同的當事人是（）。

A業(yè)主B業(yè)主委員會C建設單位D物業(yè)管理企業(yè)E物業(yè)使用人

12.物業(yè)服務合同的訂立期限與前期物業(yè)服務合同相比具有（）特點。

A期限明確B期限不固定C期限不明確D穩(wěn)定性弱E穩(wěn)定性強

13.前期物業(yè)合同中關于專項維修資金的主要）。A續(xù)籌B管理C使用D

繳存E保管

14.物業(yè)服務合同的特點有（）。

A一般權多元化的物業(yè)管理區(qū)域是山業(yè)主委員會在業(yè)主大會的授權下與物業(yè)管理企業(yè)簽

訂物業(yè)服務合同

B《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務合同的簽訂雙方主體資格作出了明確的規(guī)定，物業(yè)服務合

同要向政府物業(yè)管理主管部門備案

C合同明確，業(yè)主或使用人要繳納物業(yè)管理過程中的相關費用及物業(yè)管理企業(yè)還應取得??

定的酬金或利潤

D合同期限不確定

E只要通過法定的多數(shù)投票權數(shù)，所有業(yè)主都必須承擔相應的物業(yè)服務合同責任

三、案例題

1.某小區(qū)人住已五年，已經成立了業(yè)主委員會。業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)A公司簽訂

的物業(yè)管理合同己經到期。業(yè)主委員會試圖通過招標的方式重新選擇物業(yè)管理企業(yè)，一直未

能順利進行，A物業(yè)公司仍按照原合同提供物業(yè)管理和服務。業(yè)主王先生以物業(yè)管理合同已

經到期為由不再繳付A物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費。A物業(yè)管理公司在多次催繳未果的情

況下，將王先生告到法院。請問你認為A物業(yè)管理公司能勝訴嗎?為什么？

【答案】能勝訴，應判決王先生償付拖欠的物業(yè)管理費。合同的期限雖然已經屆滿，但業(yè)

主委員會沒有選出新的物業(yè)管理企業(yè)，也沒有訂立新的物業(yè)服務合同，A物業(yè)管理公司作為

小區(qū)的物業(yè)管理部門以原合同的標準對小區(qū)物業(yè)進行管理和提供服務。王先生作為該小區(qū)的

業(yè)主，實際享受A物業(yè)公司提供的服務，并未提出異議，理應按約支付物業(yè)管理費。

2.劉先生購買了一套位于頂層的商品房，“入住時與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務

協(xié)議》和《業(yè)主公約》中都有明確的規(guī)定：為維護小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全，業(yè)主不

得私自封閉觀景陽臺，不得在窗戶上加裝防護欄。”入住后，劉先生未經物業(yè)公司同意，擅

自封閉了觀景陽臺并加裝了防護欄。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要求其拆除。劉先生認為：這是自己的

房子，自己有權利處理，拒不拆除。物業(yè)公司決定：對劉先生罰款2000元。劉先生拒絕交

納。在不得已的情況下，物業(yè)公司采取了斷水、斷電、停止服務等系列“制裁措施”。雙

方矛盾十分尖銳，物業(yè)公司因此把劉先生告上了法庭。物業(yè)公司的訴訟請求是：劉先生拆

除封閉陽臺的材料及防護欄并交納罰款；劉先生承擔此案的訴訟費。請問物業(yè)公司的各項訴

訟請求能否得到法院的支持?劉先生在此案中的不當之處?物業(yè)公司在操作中的錯誤所在？

【答案】（1）A物業(yè)公司要求劉先生交納罰款的請求無法律依據(jù)，應予以駁回；B訴劉先

生拆除陽臺及護欄的請求應予支持；C此案的訴訟費應由雙方分擔。

（2）業(yè)主應合理使用房屋，不得損害他人權益和公共利益。劉先生致小區(qū)整體形象和相鄰住

戶的安全于不顧，擅自封閉陽臺和加裝護欄，不僅侵犯了其它相關業(yè)主的利益，而且違反了

《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》和《業(yè)主公約》的約定，行為不當。

（3）首先，作為物業(yè)公司不是行政管理部門也不是執(zhí)法單位，無權罰款；其次，物業(yè)公司應

依照合同約定，采取協(xié)商或司法途徑解決矛盾，無權采取停水、停電等方式處理糾紛。

3.A房地產開發(fā)商開發(fā)的居住小區(qū)一期已經入住，當時的物業(yè)管理工作由A房地產開發(fā)

商的物業(yè)部完成。隨著二期開發(fā)的繼續(xù)和人住的臨近，A開發(fā)商找到B物業(yè)管理公司并與

之簽訂了為期十年的物亞管理合同，將該居住小區(qū)的物業(yè)管理權承包給B物業(yè)管理公司。

按合同約定，B物業(yè)公司要向A開發(fā)商交納50萬元的履約保證金和每年20萬元的承包費。

請問A開發(fā)商與B物業(yè)管理公司簽訂為期十年的物業(yè)管理合同效力如何?A開發(fā)商要求B公

司交納履約保證金和承包費的合同約定是否有效？

【答案】（1）開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同，屬前期物業(yè)服務合同?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定，

前期物業(yè)服務合同可以約定期限，但是，期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)

服務合同生效的，前期物'也服務合同終止。故即便開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂為期十年的合同，

但是在此期間，若小區(qū)業(yè)主委員會成立并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同之后，前期物業(yè)

服務合同對小區(qū)業(yè)主就不再具有法律約束力了。

（2）開發(fā)商對其所出售的房屋僅具有臨時所有權人的身份，在房屋交付后物業(yè)管理合同的實

際履約當事人是各個業(yè)主和物業(yè)管理公司。對于代他人簽署的合同，開發(fā)商借機會收取履約

保證金和承包金歸己所有，是侵犯實際履約人即業(yè)主合法權利的行為，該條款無效。

4.邵先生在某小區(qū)購買一套住宅入住三年，每月按時繳納物業(yè)管理費。一個冬天的夜晚,

邵先生回家發(fā)現(xiàn)，自家的鋼制防盜門和木門的鎖均己被撬壞，整個門毀壞變形，屋內一片狼

藉。邵先生立即打電話給物業(yè)公司，同時報警。經統(tǒng)計，邵先生家中被盜金錢和物品損失共

計8萬余元。邵先生認為，自己繳納了物業(yè)管理費，物業(yè)公司的安全管理工作中有巡邏的職

責，家中被盜物業(yè)公司竟然毫無察覺，屬于管理疏漏，應賠償自己的全部扳失。在與物業(yè)公

司多次交涉無結果的情況下，邵先生對物業(yè)公司進行起訴，要求物業(yè)公司賠償人民幣8

萬元。請問法院是否會完全支持邵先生的訴訟請求?為什么？

【答案】法院不會完全支持邵先生的訴訟請求，但會部分支持邵先生的訴訟請求。失

竊案件發(fā)生時，犯罪嫌疑人是以暴力的手段破壞邵先生家的兩重門進入室物業(yè)服務合同

中關于服務1A2D3C4C5C6B7A8C9B10A

（二）多項選擇題1AB2ABDE3ABCD4BCDE5ABDE6ABC7BCDE8ABCE

9ABC10AD11CD12AE13ABCDI4ABCE

第四章早期介入與前期物業(yè)管理

-、單項選擇題（備選項中只有1個符合題意）

1.早期介入是指（）建設單位根據(jù)項目開發(fā)建設的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動。

A物業(yè)辦理入住前B新建物業(yè)竣工之前C新建物業(yè)竣工時D物業(yè)辦理入住時

2.前期物業(yè)管理是指（）的物業(yè)管理階段。

A物業(yè)承接查驗開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)為止

B物業(yè)銷售開始至物業(yè)辦理人住為止

C物業(yè)竣工驗收開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)為止

D物業(yè)辦理入住開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)為止

3.前期物業(yè)管理服務對象是（）。

A建設單位B承建單位C全體業(yè)主D建設單位、物業(yè)產權人

4.早期介入分為以下哪幾個階段實施（）。

A可行性研究、規(guī)劃設計、建設、銷售、竣工驗收階段

B可行性研究、規(guī)劃設計、建設、箱售階段

C規(guī)劃設計、建設、銷售、竣工驗收階段

D可行性研究、規(guī)劃設計、建設、銷售、竣工驗收、承接查驗階段

5.早期介入的服務對象是（）。

A建設單位B承建單位C物業(yè)產權人D全體業(yè)主

6.早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設單位根據(jù)項目開發(fā)建設的需要所引入的物業(yè)管

理的（）活動。

A服務B咨詢C管理D監(jiān)理

7.前期物業(yè)管理最明顯的特點是（）。

A管理服務呈現(xiàn)波動和不穩(wěn)定狀態(tài)

B經營收支一般呈現(xiàn)收支不平衡和虧損狀態(tài)

C溝通與協(xié)調

D前期物業(yè)管理的特定）。

A早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間B早期介入與前期物業(yè)管理之間

C前期物業(yè)管理與常規(guī)物業(yè)管理之間D常規(guī)物業(yè)管理之后

9.在整個物業(yè)項目實施過程中，不屬于早期介入階段的是（）。

A規(guī)劃設計階段B物業(yè)承接查驗階段C竣工驗收階段D銷售階段和建設階段

10.對早期介入的必要性說法不正確的是（）。

A早期介入可以從源頭上堵住漏洞B早期介入可以減少房地產開發(fā)建設的糾紛C

早期介入可以杜絕建設銷售過程中存在的問題

D早期介入可以在物業(yè)開發(fā)建設初期把不利于物業(yè)管理、損壞業(yè)主利益的因素盡可能消除

或減少

二、多項選擇題（備選項中有2個或2個以上符合題意）

1.早期介入的作用有（）。

A優(yōu)化設計B有助于提高工程質量C制止售房時的不合理承諾

D為前期物業(yè)管理作充分準備E有助于提高建設單位的開發(fā)效益

2.早期介入規(guī)劃設計階段的主要）。

A根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務的基本）。

A物業(yè)共享部位、共享設施設備承接查驗

B為建設單位開發(fā)物業(yè)項目提供物業(yè)管理專業(yè)技術支持

C裝修管理D工程質量保修處理E業(yè)主人住

4.前期物業(yè)管理的特點有（）o

A管理服務呈現(xiàn)波動和不穩(wěn)定狀態(tài)

B經營收支一般呈現(xiàn)收支不平衡和虧損狀態(tài)

C與建設單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案D前

期物業(yè)管理的特定）。

A掌握驗收情況

B收集工程質量、功能配套以及其它方面存在的遺留問題

C為物業(yè)的承接查驗做準備D參與驗收結論

E派出工程技術人員，對工程進行觀察、了解、記錄，并就有關問題提出意見和建議

6.在物業(yè)項目的建設階段，物業(yè)管理早期介入的）。

A與建設單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案B就

物業(yè)的結構布局、功能方面提出改進建議

C提供設備設施的設置、選型及服務方面的改進意見

D配合設備安裝

E對）。

A物業(yè)公共部位承接查驗B物業(yè)公用設施的承接查驗C業(yè)主入住

D業(yè)主專有部分的保修處理E裝修管理

8.前期物業(yè)管理溝通協(xié)調主要包括（）。

A供水、供電部門B政府主管部門C社區(qū)居民委員會D開發(fā)商E規(guī)劃設計單位

9.在整個物業(yè)項目實施過程中，前期管理主要包括（）。

A物業(yè)承接查驗階段B物業(yè)人住階段C業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)階段D建

設階段E竣工驗收階段

10.在整個物業(yè)項目實施過程中，早期介入主要包括（）。

A規(guī)劃設計階段B物業(yè)承接查驗階段C竣工驗收階段

D銷售階段E建設階段

11.物業(yè)管理項目前期運作階段，管理資源的完善與優(yōu)化的具體）。A管理制度的完

善B物資配備到位C物業(yè)管理人員到位

D服務規(guī)范的完善E管理用房到位

三、案例題

1.物業(yè)管理的早期介入對于優(yōu)化設計、提高工程質量等的好處是不言而喻的。請問：（1）

分別站在開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的角度，闡述物業(yè)管理早期介入對于開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)

的有利之處。（各不少于兩個方面）（2）說明早期介入的作用是什么?（3）說明早期介入在物業(yè)建

設各階段有哪些主要內容？

【答案】

（1）物業(yè)管理的早期介入對開發(fā)商的好處很多。

①作為開發(fā)商在開發(fā)建設中需要一個好參謀，特別是需要聽取熟知其產品、能反映產品使

用人需求的物業(yè)管理公司的意見，從而最大限度地完善自己的產品、最大限度地降低開發(fā)建

設成本、提高效益，最大限度地促進產品銷售。②開發(fā)商在開發(fā)建設中需要?一個好幫手，特

別需要有專業(yè)經驗的物業(yè)管理公司，協(xié)助其解決建房過程中發(fā)生的各種各樣的問題，如工程

監(jiān)理問題、設備選型與安裝問題、業(yè)戶入伙問題、售后服務問題、工程遺留問題等等。③開

發(fā)商需要一個事業(yè)上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事業(yè)，開發(fā)銷售更多更

好的樓盤，而不是西瓜芝麻樣樣要，到頭來，芝麻沾手西瓜溜掉。物業(yè)管理的早期介入對物

業(yè)管理公司非常重要。①通過早期介入，物業(yè)管理公司可以從未來潛在業(yè)戶的立場，盡早地

了解工程項目的客觀情況，促使開發(fā)商糾正設計施工中大量的不當之處，避免潛在業(yè)戶使用

物業(yè)、房產公司銷售物業(yè)、物業(yè)管理公司管理物業(yè)中產生不盡的煩惱與遺憾。②物業(yè)管理公

司可以及時做好業(yè)戶人伙與前期物業(yè)管理的準備，實現(xiàn)物業(yè)管理服務的高起點、高標準，使

廣大業(yè)戶受益。③減少開發(fā)商在銷售階段不利于物業(yè)管理的承諾，減少II后物業(yè)管理不必要

的麻煩。

（2）早期介人的作用包括：優(yōu)化設計、有助于提高工程質量、有利于了解物業(yè)情況、為前期

物業(yè)管理作充分準備、有助于提高建設單位的開發(fā)效益。

（3）早期介入的內容：

可行性研究階段：①根據(jù)物業(yè)建設及目標客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；②根據(jù)規(guī)劃

和配套確定物業(yè)管理服務的基本內容;③根據(jù)目標客戶情況確定物業(yè)管理服務的總體服務質

量標準；④根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務費的收費標準：⑤設計與客戶目標相一

致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架性方案。規(guī)劃設計階段：①就物業(yè)的結構布局、功

能方面提出改進建設；②就物業(yè)環(huán)境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議：③提供

設施設備的設置、選型及服務方面酌改進意見；@就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配

套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。建設階段：①與建設單位、施工單位就施

工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；②配合設備安裝，確保安裝質量；③

對內外裝修方式、用料及工藝等從物'業(yè)管理的角度提出意見;④熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、

管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內容。銷售階段：①

完成物業(yè)管理方案及實施進度表；②擬定物'業(yè)管理的公共管理制度；③擬定各項費用的收費

標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)；④對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識

培訓；⑤派出現(xiàn)場咨詢人員，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務；⑥將全部早期介

入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)管理檔案。

2.A大廈入伙之初，管理處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開支較多，主動優(yōu)惠對大多數(shù)戶1B

2A3C4A5A6B7D8A9B10C

（二）多項選擇題1ABCE2BCE3ACDE4ABD5ABC6ADE7ABCE8ABCD

9ABC10ACDE11BCE

第五章物業(yè)的承接查驗

一、單項選擇題（備選項中只有1個符合題意）

1.物業(yè)的承接查驗步驟有：（1）物業(yè)移交；（2）物業(yè)管理企業(yè)組織人員進行承接查驗；（3）

對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進行處理;（4）物業(yè)建成通過竣工綜合驗收。選擇正確的流程順序（）。

A⑴、（2）、（3）、（4）B（4）、（2）、（3）、（1）

C（4）、（1）、（2）、（3）D（2）,（3）、（4）、（1）

2.以下哪項不屬于物業(yè)查驗的主要B居室戶門C物業(yè)共享部位、共享設備設施D園

林綠化工程

3.對新建物業(yè)承接查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，不屬于一般處理程序的是（）。

A收集整理存在問題

B處理方法（由建設單位提出處理方法，物業(yè)管理企業(yè)可提出相應整改意見）C跟蹤驗

證D負責監(jiān)控整改質量

4.以下哪一項不屬于新建物業(yè)管理工作移交的）。

A產權資料，竣工驗收資料B業(yè)主資料

C設計、施工資料，物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，機電設備資料

D房屋裝修資料

5.物業(yè)管理機構更迭時移交工作應注意的事項不包括（）。

A明確交接主體和次序

B移交工作的難點、重點要想全，簽合同、辦手續(xù)留有余地

C確認原物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單

D對仍在保修期）。

A符合承接查驗條件B成立物業(yè)承接查驗小組C準備資料和工具D環(huán)境準備

7.物業(yè)查驗的相關資料由（）提供。

A建設單位B施工單位C物業(yè)管理企業(yè)D開發(fā)商

8.物業(yè)查驗的相關資料，由（）進行必要的復核。

A建設單位B施工單位C物業(yè)管理企業(yè)D開發(fā)商

9.物業(yè)承接查驗發(fā)現(xiàn)的工程質量問題整理出來之后，由（）提出處理方法。A建設

單位B施工單位C物業(yè)管理企業(yè)D開發(fā)商

10.通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量，以監(jiān)測其是否符合質量要求的檢

查方法是（）。

A觀感查驗B使用查驗C檢測查驗D試驗查驗

二、多項選擇題（備選項中有2個或2個以上符合題意）

1.關于物業(yè)承接查驗以下說法正確的是（）。

A物業(yè)的承接查驗是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項目的物業(yè)公用部位、共享設備設施進行承

接查驗

B物業(yè)的承接查驗必須和建設工程竣工驗收同步進行

C新建物業(yè)的承接查驗發(fā)生在建設單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中

D物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗發(fā)生在業(yè)主大會或產權單位向新物業(yè)管理企業(yè)移交物

業(yè)的過程中

E物業(yè)管理的承接查驗的主要方式是核對

2.新建物業(yè)承接查驗是技術難度高、專業(yè)性強、對II后影響大的工作，除人員準備外還

要作好以下哪幾方面的工作（）。

A計劃準備B資料準備C查驗的儀式策劃D設備工具準備

E符合承接查驗條件

3.物業(yè)承接查驗主要以核對的方式進行，在現(xiàn)場檢查、設備調試等情況下還可采用

（）。

A觀感查驗B使用查驗C檢測查驗D試驗查驗E感覺查驗

4.物業(yè)管理機構更迭時物業(yè)查驗的）。

A物業(yè)資料情況B物業(yè)共享部位、共享設施設備及管理現(xiàn)狀

C各項費用與收支情況，項目機構經濟運行情況

D物業(yè)管理用房、產權屬全體業(yè)主的設備、工具、材料及市政管理單位的供水、供電合同、

協(xié)議等

E物業(yè)可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等

5.物業(yè)管理機構發(fā)生更迭時，新的物業(yè)管理企業(yè)必須滿足下列哪些條件下才可實施承接

查驗（）。

A物業(yè)的產權單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構完全解除了物業(yè)管理服務合同B

物業(yè)的產權單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同

C原物業(yè)管理企業(yè)已決定撤離D物業(yè)服務合同約定的期限屆滿

E原物業(yè)管理企業(yè)已宣布破產

6.以下哪些項屬于新建物業(yè)管理工作移交的）。

A產權資料，竣工驗收資料B業(yè)主資料

C設計、施工資料.，物業(yè)保修和物業(yè)使用I說明資料?，機電設備資料

D房屋裝修資料E合同協(xié)議

7.物業(yè)管理機構更迭時移交工作應注意的事項包括哪些（）。

A明確交接主體和次序

B移交工作的難點、重點要想全，簽合同、辦手續(xù)留有余地

C確認原物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單

D業(yè)主人住、房屋裝修資料

E對仍在保修期)。

A施工單位的不規(guī)范B給排水系統(tǒng)C設計不當

D門窗、陽臺等五金件E原材料把關不嚴

9.物業(yè)管理工作的移交是物業(yè)管理操作中一個重要環(huán)節(jié)。移交工作分為哪幾種情況

()。

A建設單位向物業(yè)管理企業(yè)移交B業(yè)主大會向物業(yè)管理企業(yè)移交

C物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會或物業(yè)產權人移交

D物業(yè)管理企業(yè)向建設單位移交E原物業(yè)管理企業(yè)向準備承接的物業(yè)管理企業(yè)移交

10.物業(yè)管理機構更迭時辦理交接手續(xù)時的注意事項包括

()。

A評價物業(yè)及共享配套設施設備的使用狀況B移交資產和費用

C業(yè)主和裝修資料D合同協(xié)議情況E提出遺留問題的處理方案

三、案例題

1.A公司建設了一座涉外商務大廈，山于當時A公司自身并不具備直接管理大廈的經驗

和能力，便招標了F公司作為專業(yè)機構負責該項目的物業(yè)管理工作。由于F公司是以低價

中標，因而財務壓力很大，在實際管理運作中經常偷工減料，對管理成本進行非正常壓縮，

造成客戶大量投訴，大廈形象受到影響。隨即A公司決定提前一年終止委托合同，自己組

建機構接管。項目交接時雙方分別就項目現(xiàn)狀進行了逐項檢查和記錄,在檢查到空調機組時,

因正值冬季，環(huán)境溫度無法達到開機條件，在粗略看過機房后，接收人員便在“一切

正?！钡淖謽酉潞灹嗣?。春夏之交，在進行空調運行準備過程中發(fā)現(xiàn)，前管理公司對機組

的維護保養(yǎng)工作做得很差，竟然在過去的一年里從未給機組加過油，有的機頭已不能啟動，

需要更換部分零件。F公司要求A公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補償費用，而A

公司則認為F公司在受委托期間未能正常履行其管理職責，造成設備受損，補償費用要扣

除相當部分。這時F公司的律師出場了，手里拿著有A公司工作人員“一切正?！焙炞值慕?/p>

接驗收記錄的復印件向A公司提出了法律交涉。請問A公司在這場“物業(yè)管理機構更迭”的

移交工作中存在什么問題?如何避免？

【答案】(1)在物業(yè)管理機構更迭的移交工作中，各項費用和資產的移交、共享配套設施和

機電設備的接管、承接時的物業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點和難點，承接單

位應盡量分析全面，考慮周期，以利交接和今后工作的開展。從案情介紹我們知道，A公司

在物業(yè)管理方面不具備很多經驗和能力，A公司的失誤在于空調機組驗收時沒有進行開機運

行，如果當時不具備開機條件，則應標注存疑，而不能草率簽字。

(2)在這種情況下，A公司應聘請專業(yè)機構或專家來指導移交文件的起草和指導移交工作