xx華昱項(xiàng)目競標(biāo)案深圳中原事業(yè)一部出品序第一次匯報(bào)觀點(diǎn)回顧3區(qū)域價(jià)值理解位于城市中軸線，多交通樞紐匯聚，xx領(lǐng)銜新區(qū)開發(fā)，前景可期；中心組團(tuán)因軌道交通而形成的客戶網(wǎng)絡(luò)化令本案客戶輻射圈得到極大拓展布龍5號線南坪快速玉平高速水官高速坂田核心純居住區(qū)二線區(qū)純居區(qū)高新科技生態(tài)園區(qū)中心商務(wù)區(qū)傳統(tǒng)金融、商業(yè)區(qū)后花園居住區(qū)4產(chǎn)品價(jià)值理解超低容積率、超值戶型贈(zèng)送、原山地貌景觀，市場稀缺；5xx品牌價(jià)值理解品牌多層面助力豐富本案，擴(kuò)大影響力，提升溢價(jià)空間；6四大價(jià)值體系構(gòu)筑項(xiàng)目核心競爭力xx品牌力、便捷交通路網(wǎng)中心、超低容積率、超值戶型；7通過定性定量數(shù)據(jù)研究和競爭分析尋找客戶8定位核心客戶為坂田、羅湖坂田、羅湖是本案主力客戶區(qū)域，屬城市中堅(jiān)，有眼光；9依據(jù)客戶及競爭分析確立本案定位形象定位：現(xiàn)代騎士生活屬性定位：城市中軸·原山谷·犒賞智遠(yuǎn)人生；10營銷推廣策略以制造影響力，實(shí)現(xiàn)開盤旺銷為目標(biāo)，線上線下精確鋪排；11營銷推廣策略榮譽(yù)勛章行動(dòng)，推推動(dòng)渠道，精確搜搜羅客戶；1、城市中軸能否清清晰界定本案區(qū)域域，能否足以形成成競爭差異？2、眾多競爭中本案案核心競爭對手是是？如何建立競爭爭區(qū)隔？3、在“高速、高溢溢價(jià)”目標(biāo)下，本本案核心客戶群在在哪里？4、在高溢價(jià)的情況況下，如何實(shí)現(xiàn)客客戶埋單？通過第一次匯報(bào)及及溝通，對本案所所具備的價(jià)值點(diǎn)和和競爭力達(dá)成了一一致的看法，并針針對方案提出以下下問題：13本報(bào)告主要解決核核心問題：本案最具區(qū)隔性的的競爭力是什么？？本案的核心客戶是是誰？關(guān)注什么？？現(xiàn)實(shí)與目標(biāo)差異異在哪？如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)：“高銷售率、、高溢價(jià)、高滿意意度”？>>一、本案核心價(jià)值值再梳理>>二、客戶精準(zhǔn)界定定及明晰核心需求求>>三、本案營銷推廣廣思路及執(zhí)行>>附：客戶滿意度提提升執(zhí)行計(jì)劃報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem15項(xiàng)目基本情況——改善型產(chǎn)品為主，，低容積率西班牙牙社區(qū)，年底開售售指標(biāo)項(xiàng)目占地：6.2萬平米總建面：9.9萬平米住宅建面：96029平米商業(yè)建面：1000平米幼兒園：2400平米容積率：1.6戶型面積贈(zèng)送后面積3*2*175923*2*2881074*2*2115140復(fù)式101130底TH117170+67首批入市單位162套龍頸坳路鴨麻窩路開售前銷售展示區(qū)區(qū)項(xiàng)目主入口16項(xiàng)目所屬區(qū)域——龍崗坂田東片區(qū)，，功能定位為城市市綜合配套區(qū)節(jié)選：深圳市龍崗崗102-07&T3號片區(qū)[坂田東片區(qū)]法定文本，——2009年7月20日規(guī)劃總用地面積402.25公頃本片區(qū)的發(fā)展目標(biāo)標(biāo)是：抓住地鐵5號線建設(shè)、特區(qū)綜綜合配套外溢的機(jī)機(jī)遇，借助交通區(qū)區(qū)位優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)集集聚優(yōu)勢、環(huán)境景景觀優(yōu)勢，發(fā)展成為地區(qū)重要的城市綜合配配套區(qū)。在城市空間形態(tài)控控制方面，還將強(qiáng)強(qiáng)化現(xiàn)狀山體、水水體景觀，強(qiáng)化主主要商業(yè)街區(qū)氛圍圍，塑造宜人的人人居環(huán)境。本案上品雅園華為科研用地九年制公立學(xué)校校第六高級中學(xué)500床綜合醫(yī)院171、區(qū)域價(jià)值理解解——城市向上發(fā)展中中軸范圍、中心心輻射第一圈層層、交通配套帶帶動(dòng)的潛力區(qū)域域項(xiàng)目區(qū)位位于金融商業(yè)商商務(wù)核心區(qū)的直直上方，承載著高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)升級與與發(fā)展的重任，，承接關(guān)內(nèi)外溢的的產(chǎn)業(yè)和人群；此外，品牌開發(fā)發(fā)商xx、佳兆兆業(yè)領(lǐng)銜銜新區(qū)開開發(fā)，前景可可期；坂田東居住區(qū)龍華二線區(qū)純居住區(qū)福田CBD金融、商貿(mào)核心區(qū)布吉居住區(qū)羅湖居住區(qū)18調(diào)頭玉平高速速南坪快速速水官高速速布龍路2、區(qū)域交交通優(yōu)勢勢——多交通路路網(wǎng)，享享受快捷捷的開車車享受軌道交通通：地鐵5號線(從前?！_湖黃貝貝嶺)，與3號線相交交與布吉吉站，與與4號線相交交與深圳圳北站；；道路交通通：玉平高速速（連接接關(guān)內(nèi)金金融核心心區(qū)、平平湖工業(yè)業(yè)區(qū)）、、布龍公公路（貫貫通布吉吉、坂田田、龍華華）、南南坪快速速（聯(lián)系系福田））、水官官（連接接龍崗中中心城））布龍公路路地鐵5號線楊美站193、產(chǎn)品價(jià)價(jià)值理解解——生態(tài)控制制線下，，片區(qū)最最低容積積率，超超值贈(zèng)送送戶型，，西班牙牙風(fēng)情社社區(qū)；二類居住住用地,占地5萬，容積積率2.5上品雅園園,占地4.5萬，容積積率3.5二類居住住用地,占地2.2萬，容積積率2.5二類居住住用地,占地2.3萬，容積積率2.5生態(tài)控制制線下，，有遠(yuǎn)山山資源；；周邊規(guī)劃劃為純居居用地以以及教育育用地；；周邊無遮遮擋，視視野開闊闊；片區(qū)最低低容積率率；部分板樓樓產(chǎn)品，，南北通通透開揚(yáng)揚(yáng)；超值戶型型贈(zèng)送，，贈(zèng)送率率在22%-30%左右；以改善型型居家產(chǎn)產(chǎn)品為主主；濃情西班班牙社區(qū)區(qū)；戶型面積贈(zèng)送后面積贈(zèng)送率3*2*1759223%3*2*28810722%4*2*211514022%復(fù)式10113029%底TH117170+67103%本案,占地6萬，容積積率1.6204、xx品品牌價(jià)值值理解——多層面豐豐富本案案內(nèi)涵，，擴(kuò)大影影響力，，提升溢溢價(jià)空間間；xx行業(yè)業(yè)領(lǐng)袖的的標(biāo)桿價(jià)價(jià)值20年xx地地產(chǎn)奠定定xx行行業(yè)領(lǐng)軍軍地位；；xx區(qū)域域開發(fā)先先行的導(dǎo)導(dǎo)向價(jià)值值xx，善善于打破破深圳固固有居住住觀念和和城市格格局，打打造新移移民生活活范本，，構(gòu)建全全新都市市板塊體體系。在在城市發(fā)發(fā)展、主主流人群群居住導(dǎo)導(dǎo)向上，，xx有有著絕對對的前沿沿眼光和和先進(jìn)導(dǎo)導(dǎo)向；xx區(qū)域域城系開開發(fā)贏得得了城市市發(fā)展““主流之之變”的的先機(jī)。。xx區(qū)域域運(yùn)營的的實(shí)力保保證xx對““城”的的定義將將生活的的焦點(diǎn)集集中于一一個(gè)具備備完整城城市功能能的生活活板塊，，不斷探探求和諧諧的生活活之道。。xx已已從房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商角色色提升至至城市運(yùn)運(yùn)營者的的高度。。xx客戶戶的追隨隨價(jià)值客戶的品品牌忠誠誠度高，，片區(qū)內(nèi)內(nèi)的客源源基礎(chǔ)對對于xx品牌的的認(rèn)可是是客戶購購買本區(qū)區(qū)域樓盤盤的主要要因素之之一。xx城市市中軸布布局，有有意再造造一座xx城本案為xx在城城市中軸軸板塊戰(zhàn)戰(zhàn)略布局局的又一一核心，，期望以以此開發(fā)發(fā)達(dá)成地地塊增長長目標(biāo)，，形成持持續(xù)開發(fā)發(fā)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)再造一一座xx城的愿愿望。21價(jià)值體系系梳理：：xx品品牌力、、城市向向上發(fā)展展中軸又又一新區(qū)區(qū)、快捷捷交通第第一站、、高附加加值風(fēng)情情社區(qū)品牌價(jià)值值區(qū)域價(jià)值值產(chǎn)品力價(jià)價(jià)值交通價(jià)值值※xx行行業(yè)領(lǐng)袖袖標(biāo)桿價(jià)價(jià)值※xx區(qū)區(qū)域開發(fā)發(fā)先行導(dǎo)導(dǎo)向價(jià)值值※xx區(qū)區(qū)域運(yùn)營營的實(shí)力力保證※xx客客戶的追追隨價(jià)值值※xx城市市中軸布布局，有有意再造造一座xx城形成買單理由由制造到訪理由由提供決策依據(jù)據(jù)描繪生活預(yù)期期※城市發(fā)發(fā)展中軸軸線、中中心輻射射第一圈圈層※城市綜綜合配套套區(qū)的功功能定位位，承接關(guān)內(nèi)內(nèi)金融商商貿(mào)核心心區(qū)外溢溢產(chǎn)業(yè)和和人群，※品牌開開發(fā)商及及高科技技產(chǎn)業(yè)進(jìn)進(jìn)駐，崛崛起的潛潛力區(qū)域域※快捷交通通第一站站，享受快快捷的開開車感受受，避免免與本案案周邊較較差的形形象發(fā)生生聯(lián)系※四大快快捷交通通路網(wǎng)，，迅速通通達(dá)各片片區(qū)※地鐵五五號線，，并與多多條軌道道結(jié)合，，形成通通道地鐵鐵網(wǎng)※中等規(guī)模模項(xiàng)目，容容積率低，，保證舒適適度※西班牙風(fēng)風(fēng)情社區(qū)※高附加值產(chǎn)產(chǎn)品，具備備市場競爭爭力四大價(jià)值體體系構(gòu)筑項(xiàng)項(xiàng)目核心競競爭力22>>一、本案核核心價(jià)值再再梳理>>二、客戶精精準(zhǔn)界定及及明晰核心心需求>>三、本案營營銷推廣思思路及執(zhí)行行>>附：客戶滿滿意度提升升執(zhí)行計(jì)劃劃報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem精準(zhǔn)客戶研研究方法思維導(dǎo)圖同區(qū)域案例例客戶修正正客戶初步研研判本案核心客客戶驗(yàn)證競爭分流下下客戶修正正2.競爭項(xiàng)目分分析方法：競爭爭趨勢預(yù)判判，研究客客戶流向4.目標(biāo)客戶調(diào)調(diào)研方法：對核核心客戶區(qū)區(qū)域客戶的的調(diào)研，驗(yàn)驗(yàn)證核心客客戶3.案例分析方法：通過過上品推廣廣及客戶研研究，修正正本案核心心客戶1.區(qū)域客戶特特征研究方法：中原原歷史成交交客戶狀況況調(diào)研精準(zhǔn)客戶地地圖驗(yàn)證方法5.精準(zhǔn)界定客客戶方法：對本本案核心客客戶進(jìn)行對對位總結(jié)精準(zhǔn)客戶需需求6.精準(zhǔn)客戶需需求方法：對目目標(biāo)客戶進(jìn)進(jìn)行深入訪訪談，了解解真實(shí)需求求24本案客戶初初步研判研究方法：：以片區(qū)中中原代理樓樓盤歷史數(shù)數(shù)據(jù)界定客客戶框架說明：此數(shù)數(shù)據(jù)基于各各項(xiàng)目當(dāng)時(shí)時(shí)成交實(shí)際際數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，由于數(shù)數(shù)據(jù)涉及保保密制度，，過程資料料不在報(bào)告告中進(jìn)行展展示，敬請請諒解。上品雅園70-89㎡二房/三房，120㎡四房金域華府1期84-88㎡兩/三房荔山公館88㎡三房，120-160㎡三/四房第五園五期期112-143㎡三房/四房25金域華府1期：成交客戶工工作區(qū)域主要在福田田，占總體體的50%左右，在羅湖、龍坂坂的比例各各占15%左右；大部分為為首次置業(yè)業(yè)客戶，以以25-30歲的青年為為主，此外外，客戶普遍擁有私私家車，出行主要要是自駕車車為主。第五園五期期(云錦)：成交客戶工工作區(qū)域主要在福田田，占總體體的60%左右，主要來自自福田CBD一帶。在龍坂工作的的比例大約約占15%，其中華為的的客戶占有有較高的比比重；基本本是改善置置業(yè)客戶，，以30-40歲的中青年年為主，隨著價(jià)格的的上調(diào)，成成交客戶中中福田客戶戶的比例逐逐漸增多。上品雅園：：成交客戶居居住區(qū)域福田和羅湖湖各在20-30%內(nèi)，其次坂田、布吉吉工作的比比例各占15%左右，大部分為為首次置業(yè)業(yè)客戶，以以25-30歲的青年為為主，關(guān)內(nèi)客戶基基本是有車車一族。荔山公館：：成交客戶工工作區(qū)域主要在羅湖湖，占總體體的40%左右，在布吉本地工工作的比例例約30%左右，福田田工作客戶戶12%-15%左右，主要要是華強(qiáng)北北片區(qū)的客客戶；大部分客客戶以改善善型客戶為為主，普遍擁有私私家車。典型項(xiàng)目成成交客戶分分析26*年齡與教育育程度*：：客戶主要年年齡段為中中青年，主要集中在在26-35歲，關(guān)內(nèi)客戶戶和關(guān)外客客戶的年齡齡比較來看看，關(guān)內(nèi)客客戶的年齡齡幾乎在35歲以下；關(guān)外客戶的的年齡相對對大一些。大多數(shù)具具有良好的的教育背景景，學(xué)歷為大專專及以上。本案客戶特特征初判：：*客戶工作/居住區(qū)域：：以地緣為主主，關(guān)內(nèi)工工作往來于于以蔡屋圍圍、華強(qiáng)北北、福田CBD、車公廟一帶為主。。坂田片區(qū)客客戶初判以本案周邊及及華為一帶為主。。居住地點(diǎn)點(diǎn)比較分散散。*客戶所屬行行業(yè)*：客戶主要從事IT通訊、電子子、金融保保險(xiǎn)、貿(mào)易易等行業(yè)，，關(guān)內(nèi)客戶以以從事IT、金融保險(xiǎn)險(xiǎn)、貿(mào)易、、電子行業(yè)業(yè)，關(guān)外客客戶由富士士康、華為為等高科技技產(chǎn)業(yè)員工工（管理或或技術(shù)層））、私營企企業(yè)主/個(gè)體戶、本本地居民等等構(gòu)成。*客戶職業(yè)*：以高級白領(lǐng)、包括企業(yè)中高層層管理者、、行業(yè)顧問問等或個(gè)體工商戶戶以及財(cái)務(wù)人人員、工程程師、設(shè)計(jì)計(jì)師等專業(yè)技術(shù)骨骨干人員為主。*家庭結(jié)構(gòu)*：家庭結(jié)構(gòu)相相對比較簡簡單，三口之家、、四口之家家比例相對對較高27本案客戶地地圖初判———客戶工工作/生活活區(qū)域構(gòu)成成香蜜湖坂田華強(qiáng)北龍華布吉福田CBD/車公廟蔡屋圍精準(zhǔn)客戶研研究方法思維導(dǎo)圖同區(qū)域案例例客戶修正正客戶初步研研判本案核心客客戶驗(yàn)證競爭分流下下客戶修正正2.競爭項(xiàng)目分分析方法：競爭爭趨勢預(yù)判判，研究客客戶流向4.目標(biāo)客戶調(diào)調(diào)研方法：對核核心客戶區(qū)區(qū)域客戶的的調(diào)研，驗(yàn)驗(yàn)證核心客客戶3.案例分析方法：通過過上品推廣廣及客戶研研究，修正正本案核心心客戶1.區(qū)域客戶特特征研究方法：中原原歷史成交交客戶狀況況調(diào)研精準(zhǔn)客戶地地圖驗(yàn)證方法5.精準(zhǔn)界定客客戶方法：對本本案核心客客戶進(jìn)行對對位總結(jié)精準(zhǔn)客戶需需求6.精準(zhǔn)客戶需需求方法：對目目標(biāo)客戶進(jìn)進(jìn)行深入訪訪談，了解解真實(shí)需求求292、競爭分分流下客戶戶修正———客戶面臨臨的競爭選選擇09年9月~10年初主要競爭區(qū)域推售項(xiàng)目（坂田、布吉、二線區(qū)、龍華）時(shí)間坂田：佳兆業(yè)上品雅園、第五園、二線拓展區(qū)：水榭春天、華府二期、金地上塘道龍華：溪山二期、龍岸布吉：荔山公館入市時(shí)間產(chǎn)品趨同項(xiàng)目競爭區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同項(xiàng)目品牌發(fā)展商產(chǎn)品趨同項(xiàng)目底TH：117㎡；小高層：復(fù)式101㎡高層：3房：75-88㎡、4房：115㎡具象描繪產(chǎn)品選擇競爭性標(biāo)準(zhǔn)龍華片區(qū)5個(gè)坂田片區(qū)2個(gè)布吉片區(qū)1個(gè)注：年底福田田和羅湖新房房供應(yīng)體量較較少，且與本本案有明顯的的價(jià)差，客戶戶類型差異化化明顯，因此此兩地一手項(xiàng)項(xiàng)目并無列入入競爭考慮。。荔山公館上品雅園第五園龍岸溪山華府2期水榭春天上塘道30區(qū)域項(xiàng)目占地建面容積率產(chǎn)品類型發(fā)售時(shí)間坂田上品雅園4.5143.590/90產(chǎn)品，大部分為70-88平米的兩房、三房持續(xù)銷售第五園五期5.891.6里城主力產(chǎn)品75-88㎡；云錦主力產(chǎn)品114-155㎡后續(xù)127平米三房、155平米四房，180-220五房持續(xù)銷售布吉荔山公館后期整體9整體283.2主力戶型為88㎡三房以及160㎡四房2009年中下旬關(guān)口溪山二期整體11.8整體30287平米2房，121平米、142平米三房、200平米TH持續(xù)銷售金光華龍岸9.923.72.39以TH、疊拼、高層為主；TH面積230-250；疊拼180；高層三房120-140、四房150-170；持續(xù)銷售二線區(qū)水榭春天2#8293.5二線區(qū)最大規(guī)模體量大盤，以居住68㎡的兩房、82-115㎡的三房、135-165㎡的四房；2009年年底華府二期3.582.28主力產(chǎn)品為130-150平米大戶，少量TH；2009年年底金地上塘道5.2715.23/2.8單房(經(jīng)濟(jì)適用房65㎡（15％）)1*1(40－43㎡（10％）);2*2(60-70㎡（30％）);3*2(85－89㎡）（40％）);4*2(120－130㎡（5％）)持續(xù)銷售競爭項(xiàng)目基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)31約接近梅林關(guān)關(guān)口的項(xiàng)目，，福田客戶的的比重越高。。約遠(yuǎn)離，則則逐步降低。。地緣導(dǎo)向明明顯。金域華府1期上品雅園溪山1期世紀(jì)春城4期龍華項(xiàng)目的福福田客戶比例例明顯高于坂坂田項(xiàng)目32改善型客戶首置型客戶坂田二線區(qū)布吉第五園上品雅園荔山公館溪山龍岸上塘道水榭春天華府2期競爭對手鎖定定龍華重點(diǎn)競爭，分分流客戶次級競爭：同區(qū)域，產(chǎn)品品差異明顯次級競爭：福田客戶為主主，首置次級競爭，福福田客戶為主主，區(qū)域差異異明顯33信義扎根布吉吉，在片區(qū)具具有良好的品品牌優(yōu)勢，經(jīng)經(jīng)過多年開發(fā)發(fā)，片區(qū)已成成熟；該項(xiàng)目客戶主主要以布吉本地及羅羅湖布心、翠翠竹、從文錦錦路走布吉關(guān)關(guān)客戶，主要要分流本案上上述區(qū)域的羅羅湖客戶。荔山公館第五園同為xx品牌牌，且社區(qū)成成熟，在市場場已形成良好好的口碑和影影響力；客戶范圍較廣廣泛，關(guān)內(nèi)客戶主要要是通過梅林林關(guān)到達(dá)；但強(qiáng)烈的中式文文化元素與本本案西班牙風(fēng)風(fēng)情將形成明明顯的差異性性，風(fēng)情及首首期購買的增增值溢價(jià)性能能爭取到本案案客戶；溪山、龍岸客戶以本地及及福田的改善善型客戶為主主，而龍岸是是整個(gè)片區(qū)唯唯一與本案走走歐式風(fēng)情的的項(xiàng)目；該類型客戶主主要通過梅林林關(guān)到達(dá)，爭爭取差異區(qū)域域的客戶將更更容易實(shí)現(xiàn)本本項(xiàng)目的高溢溢價(jià)；與重點(diǎn)競爭項(xiàng)項(xiàng)目客戶分流流性及競爭區(qū)區(qū)隔分析34區(qū)隔競爭資本本——最大程度爭取取客戶對抗項(xiàng)目本項(xiàng)目對抗優(yōu)勢荔山公館

xx品牌號召力低容積率下的超值規(guī)劃不存在前期形象的固有束縛，新區(qū)價(jià)值升值空間大溪山、龍岸xx品牌號召力地鐵交通、主干道交通方便第五園交通便捷性社區(qū)差異化下客戶類別不同，西班牙風(fēng)情差異化上品雅園xx品牌號召力產(chǎn)品檔次中高端、低容積率，產(chǎn)品線豐富社區(qū)整體規(guī)劃、戶型高舒適度、高空間增值優(yōu)勢復(fù)式和底TH產(chǎn)品營銷發(fā)揮空間大，短時(shí)間聚焦客戶華府2期、水榭春天、上塘道xx品牌號召力低容積率社區(qū)的居住舒適性不同區(qū)域及不同的社區(qū)風(fēng)情差異導(dǎo)致客戶群體的不同xx品牌影響響（產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)、物業(yè)水平平的保證）2、城市向上發(fā)發(fā)展中軸又一一新區(qū)3、快捷交通第第一站4、高附加值、、差異化產(chǎn)品品5、西班牙風(fēng)情情社區(qū)區(qū)隔——35香蜜湖坂田華強(qiáng)北龍華布吉福田CBD/車公廟本案蔡屋圍龍華：片區(qū)內(nèi)多盤開開發(fā)，分流明明顯；香蜜湖：該區(qū)域客戶購購買力強(qiáng)，選選擇范圍較廣廣，具有投資資性質(zhì)；福田CBD/車公廟：客戶更認(rèn)同龍龍華/二線區(qū)；該區(qū)區(qū)域客戶容易易被分流；華強(qiáng)北：該區(qū)域客戶有有較強(qiáng)的購買買力，是關(guān)外外置業(yè)的主力力客戶；但部部分會(huì)被龍華華項(xiàng)目分流。。蔡屋圍：交通距離最近近的關(guān)內(nèi)區(qū)域域，目前羅湖湖缺乏新房供供應(yīng)，客戶外外溢明顯；布吉：片區(qū)缺乏品牌牌開發(fā)商開發(fā)發(fā)，部分客戶戶對于環(huán)境存存有抱怨，有有跨區(qū)域置業(yè)業(yè)的需求；坂田：xx品牌影響響力顯著，部部分本地居民民及高級技術(shù)術(shù)人員（華為為等）均具有有較強(qiáng)購買力力；競爭分流下、、強(qiáng)化本案競競爭區(qū)隔后的的客戶地圖修修正36客戶類型客戶分布劃分依據(jù)A類客戶（重點(diǎn)把握）坂田坂田東坂田東為項(xiàng)目最直接區(qū)域，包括楊美村、工廠區(qū)等原住民，有購房需求華為華為片區(qū)距離本案15分鐘車程，華為員工具有較高購買了，且對xx品牌高度認(rèn)同關(guān)內(nèi)蔡屋圍及周邊交通距離最近的關(guān)內(nèi)區(qū)域，目前羅湖缺乏新房供應(yīng)，客戶外溢明顯華強(qiáng)北及周邊區(qū)域客戶有較強(qiáng)的購買力，關(guān)外置業(yè)的主力客戶。部分會(huì)被龍華項(xiàng)目分流B類客戶（努力爭?。└Ｌ锵忝酆搮^(qū)域客戶購買力強(qiáng)，選擇范圍較廣，具有投資性質(zhì)羅湖其它區(qū)域羅湖供應(yīng)較少，購房需求強(qiáng)烈，且本案距離羅湖較近布吉高端客戶與布吉有地緣較近，且規(guī)劃與交通便利，對布吉客戶有一定的吸引C類客戶（一般爭?。└Ｌ顲BD首置客戶為主，對龍華/二線區(qū)認(rèn)同度高，本案非其關(guān)外置業(yè)首選龍華/二線區(qū)所處片區(qū)內(nèi)多樓盤開發(fā)，本案較難吸引競爭分流下客客戶分類精準(zhǔn)客戶研究究方法思維導(dǎo)圖同區(qū)域案例客客戶修正客戶初步研判判本案核心客戶戶驗(yàn)證競爭分流下客客戶修正2.競爭項(xiàng)目分析析方法：競爭趨趨勢預(yù)判，研研究客戶流向向4.目標(biāo)客戶調(diào)研研方法：對核心心客戶區(qū)域客客戶的調(diào)研，，驗(yàn)證核心客客戶3.案例分析方法：通過上上品推廣及客客戶研究，修修正本案核心心客戶1.區(qū)域客戶特征征研究方法：中原歷歷史成交客戶戶狀況調(diào)研精準(zhǔn)客戶地圖圖驗(yàn)證方法5.精準(zhǔn)界定客戶戶方法：對本案案核心客戶進(jìn)進(jìn)行對位總結(jié)結(jié)精準(zhǔn)客戶需求求6.精準(zhǔn)客戶需求求方法：對目標(biāo)標(biāo)客戶進(jìn)行深深入訪談，了了解真實(shí)需求求38同區(qū)域項(xiàng)目案案例修正———上品雅園開開盤分析上品雅園主打打“地鐵+CBD”概念，主戰(zhàn)場場放在福田，，欲以地鐵拉拉近與CBD關(guān)系,強(qiáng)化軌道交通通便捷性、提提升城市感；；上品雅園8月2日開盤，開盤盤均價(jià)12800元/平米（帶精裝裝修）。推出出324套單位，全天天成交105套，銷售率僅僅32%；認(rèn)籌客戶成成交率不到20%。地鐵五號線生生活重鎮(zhèn)九站CBD地鐵物業(yè)39上品雅園到訪訪客戶分析——工作區(qū)域不等等同于居住區(qū)區(qū)域；工作區(qū)域客戶戶在福田集中中4成；而坂田、、布吉、羅湖湖工作的客戶戶比例均在10-15%；而客戶居住住區(qū)域相對分分散，關(guān)內(nèi)工工作的客戶有有一半分散在在坂田、布吉吉居住。從到訪客戶構(gòu)構(gòu)成來看，福福田工作客戶戶確實(shí)受其主主打宣傳而吸吸引來，但高高價(jià)卻逼退了了他們的購買買意愿，也就就是說“地鐵鐵+CBD”沒有給到“高高溢價(jià)”的支支撐點(diǎn)。40上品主戰(zhàn)場在在福田，而從從福田客戶到到訪和成交均均不足30%看，福田客戶戶并未就此而而買單。反觀觀被忽略的羅羅湖客戶，與與福田并駕在在2成多的主力上上，且成交比比例明顯高于于到訪比例，，說明在高溢價(jià)價(jià)下，羅湖客客戶更具備挖挖掘潛力。上品坂田客戶戶僅占20%左右，對比片片區(qū)其他樓盤盤成交客戶中中坂田客一般般占30%左右的比例來來看，上品的的坂田客明顯顯偏少。分析析原因：一目目前市場觀望望情緒日增，，片區(qū)客戶較之之關(guān)內(nèi)客價(jià)格格敏感度更高高，購房時(shí)更易易陷入觀望。。二是坂田客客戶對片區(qū)現(xiàn)現(xiàn)狀較為熟悉悉，很容易因?yàn)槠瑓^(qū)現(xiàn)狀狀情況而認(rèn)為為本項(xiàng)目價(jià)格格與價(jià)值有所所背離，進(jìn)而而放棄購買。也就是說，，雖然上品也也致力于項(xiàng)目目地塊的環(huán)境境改善，并沒沒有給到區(qū)域域內(nèi)客戶發(fā)展展價(jià)值的認(rèn)同同。上品雅園到訪訪/成交客戶分析析——羅湖客戶存在在市場機(jī)會(huì)；；41關(guān)內(nèi)主力客戶戶具備較強(qiáng)的購購買力，關(guān)外外置業(yè)被忽視的群體體，但卻活躍在在龍華及布吉吉等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目目里，分散保持在2成左右的份額額。由于本案案地緣和交通通的優(yōu)勢，借借勢城市向上上拓張下新片片區(qū)的規(guī)劃，，主動(dòng)關(guān)注、、主動(dòng)吸引，，激發(fā)該區(qū)域域內(nèi)主動(dòng)購房房人群購買意意愿，形成本本案核心客群群。本案三大主力力客戶梳理；；③蔡屋圍②華強(qiáng)北①坂田客戶坂田客戶對比坂田其他他區(qū)域，對坂坂田東的價(jià)值值認(rèn)同較低，，如實(shí)現(xiàn)高溢溢價(jià)，則需要對區(qū)域價(jià)價(jià)值深挖掘才才能更多的爭爭取該區(qū)域客客戶核心購房客戶戶42香蜜湖坂田華強(qiáng)北龍華布吉福田CBD本案蔡屋圍本案最核心的的客戶群：(紅嶺-玉平路沿線)本案最核心的的客戶群玉平大道紅嶺路43“高溢價(jià)下”的營銷思考與與借鑒如何吸引更多多、更高價(jià)格格承受力的客客戶群體：上品通過地鐵鐵作為核心賣賣點(diǎn)，吸引的的主要是周邊邊及關(guān)內(nèi)被動(dòng)動(dòng)“擠出”的的客戶，他們們本身對價(jià)格格的承受力就就有限；因此必須找到到真正屬于本本案獨(dú)一無二二的客戶群，，讓客戶主動(dòng)選選擇本項(xiàng)目。。如何提升客戶戶對區(qū)域的印印象：上品并沒有跳跳出區(qū)域，局局限于坂田，，并沒有改變變客戶對區(qū)域域的固有印象象；客戶對區(qū)區(qū)域固有印象象是認(rèn)同度不不高，且對價(jià)價(jià)格期望值低低；因此本案必須跳跳出區(qū)域，賦予予區(qū)域新的價(jià)值值。44如何樹立本案自自身形象，推廣廣與目標(biāo)保持一一致：上品只是通過““地鐵的便利性性”樹立自身形形象，檔次不足足以支撐開盤銷銷售價(jià)格；因此本案在推廣廣上必須建立自自身影響力，依依靠客戶對形象象的認(rèn)同提升項(xiàng)項(xiàng)目的溢價(jià)空間間。必須實(shí)現(xiàn)開盤高高銷售率：上品開盤遇冷，，增加了后續(xù)單單位的銷售難度度；因此本案必須開開盤實(shí)現(xiàn)旺銷，，形成影響力，，為后續(xù)單位銷銷售鋪墊?！案咭鐑r(jià)下”的營銷思考與借借鑒精準(zhǔn)客戶研究方方法思維導(dǎo)圖同區(qū)域案例客戶戶修正客戶初步研判本案核心客戶驗(yàn)驗(yàn)證競爭分流下客戶戶修正2.競爭項(xiàng)目分析方法：競爭趨勢勢預(yù)判，研究客客戶流向4.目標(biāo)客戶調(diào)研方法：對核心客客戶區(qū)域客戶的的調(diào)研，驗(yàn)證核核心客戶3.案例分析方法：通過上品品推廣及客戶研研究，修正本案案核心客戶1.區(qū)域客戶特征研研究方法：中原歷史史成交客戶狀況況調(diào)研精準(zhǔn)客戶地圖驗(yàn)證方法5.精準(zhǔn)界定客戶方法：對本案核核心客戶進(jìn)行對對位總結(jié)精準(zhǔn)客戶需求6.精準(zhǔn)客戶需求方法：對目標(biāo)客客戶進(jìn)行深入訪訪談，了解真實(shí)實(shí)需求46客戶調(diào)研驗(yàn)證——樣本選擇：在本本案意向主力客客戶所在的華強(qiáng)強(qiáng)北及蔡屋圍區(qū)區(qū)域內(nèi)，選取十十個(gè)定點(diǎn)清水河、筍崗、、八卦嶺、水貝貝、園嶺、桂園園、東門、上步步、地王、萬象象城，每個(gè)點(diǎn)兒各收收集20個(gè)樣本。訪問方式：采用用定點(diǎn)街訪；訪問時(shí)間：歷時(shí)時(shí)4天（工作日2天，周末2天）；完成樣本量：共共完成訪談樣本本212個(gè)，平均每日完成成53個(gè)；成功收集客客戶有效問卷200份，且問卷已進(jìn)行行初步核查，疑疑漏問題已進(jìn)行行回訪補(bǔ)問。調(diào)研區(qū)域及方法法：該區(qū)域內(nèi)是否有有足夠的購買人人群，他們的購購買意愿區(qū)域如如何?調(diào)研核心問題主主要圍繞“對本本案所在區(qū)位的的理解”展開。調(diào)研目的：47樣本分布工作區(qū)域羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)龍崗寶安龍崗其他清水河筍崗水貝桂園東門地王萬象城其他上步八卦嶺園嶺華強(qiáng)北景田梅林香蜜湖其他華僑城科技園南油蛇口后海前海其他坂田龍華布吉其他樣本量11187117812212915778952330032101298合計(jì)76(38%)72(36%)13(7%)年齡分布25歲以下25-29歲30-34歲35-39歲40-44歲45-49歲50-54歲55歲以上樣本量14564238261355家庭生命周期青年單身青年之家小太陽后小太陽四口之家孩子三代樣本量39493841721生活區(qū)域羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)龍崗寶安龍崗其他清水河筍崗水貝桂園東門地王萬象城其他上步八卦嶺園嶺華強(qiáng)北景田梅林香蜜湖其他華僑城科技園南油蛇口后海前海其他坂田龍華布吉其他樣本量49781211831578446257260022253319合計(jì)62(31%)94(47%)14(7%)48調(diào)研分析——區(qū)域認(rèn)知200份問卷中，有104個(gè)客戶表示會(huì)在在近期內(nèi)置業(yè)，，有96個(gè)表示不會(huì)在近近期內(nèi)置業(yè)；考慮置業(yè)的客戶戶認(rèn)為本區(qū)域?qū)Ρ三埲A、布吉吉的主要優(yōu)勢為為：房價(jià)較低、是新區(qū)規(guī)劃好、離關(guān)內(nèi)更近；考慮置業(yè)的客戶戶認(rèn)為本區(qū)域?qū)Ρ三埲A、布吉吉的主要劣勢為為：配套不成熟、不安全治安不好好、距離關(guān)口太遠(yuǎn)、交通不方便；大部分客戶并不不了解通過玉平平大道可以直接接進(jìn)關(guān)，經(jīng)出示示地圖引導(dǎo)后，，可以改變部分分客戶對區(qū)域的的固有看法；但但區(qū)域認(rèn)知仍然然是本案需解決決的重要問題。。49近期內(nèi)考考慮置業(yè)業(yè)的客戶戶有51%會(huì)考慮本本區(qū)，主主要理由由為與價(jià)格有有關(guān)、xx品牌、有升值潛潛力近期內(nèi)考考慮置業(yè)業(yè)的客戶戶有49%不會(huì)考慮慮本區(qū)，，主要理理由為距離關(guān)內(nèi)內(nèi)太遠(yuǎn)、交通不方方便、其他調(diào)研分析析——客戶關(guān)注注點(diǎn)及排排斥點(diǎn)區(qū)域的距距離感、、交通不不便是客客戶的拒拒絕點(diǎn)，，可以通通過宣傳傳引導(dǎo)克克服；同同時(shí)意向向比較客客戶認(rèn)同同xx品品牌和新新區(qū)未來來的發(fā)展展?jié)摿?；；被訪客戶戶對“玉平平大道””比較模模糊，經(jīng)常出出入的是是布吉、、梅林關(guān)關(guān)。當(dāng)客客戶認(rèn)識識到本案案位于“紅嶺路路直上””時(shí)，就開開始表達(dá)達(dá)“哦，，就這里里往上走走就到了了”的位置認(rèn)認(rèn)同感。當(dāng)“紅嶺路直直上、玉平快速速第一個(gè)個(gè)出口即即到”的的區(qū)位時(shí)時(shí)，均表現(xiàn)出出強(qiáng)烈的的認(rèn)同感感，并發(fā)發(fā)表對本本案區(qū)位位自己的的理解與與認(rèn)識：：“住在這這里跟住住羅湖差差不多””“離關(guān)內(nèi)內(nèi)非常近近呢”“玉平高高速第一一個(gè)出口口就到了了”因此，在紅嶺沿沿線及其其輻射圈圈內(nèi)，活活躍著福福田和羅羅湖比例例相當(dāng)?shù)牡目蛻?，，他們或或住在、、或工作作在這里里，對在在本案所所在區(qū)域域置業(yè)半半數(shù)以上上客戶不不排斥。。也與中原原判定的的關(guān)內(nèi)核核心客戶戶群相吻吻合，本本案核心心客戶群群：“紅嶺沿線線及其輻輻射圈內(nèi)內(nèi)工作、、居住的的

改善善或婚房房需要有有車一一族商商貿(mào)金融融行業(yè)精精英人士士”精準(zhǔn)客戶戶研究方方法思維導(dǎo)圖圖同區(qū)域案案例客戶戶修正客戶初步步研判本案核心心客戶驗(yàn)驗(yàn)證競爭分流流下客戶戶修正2.競爭項(xiàng)目目分析方法：競競爭趨勢勢預(yù)判，，研究客客戶流向向4.目標(biāo)客戶戶調(diào)研方法：對對核心客客戶區(qū)域域客戶的的調(diào)研，，驗(yàn)證核核心客戶戶3.案例分析析方法：通通過上品品推廣及及客戶研研究，修修正本案案核心客客戶1.區(qū)域客戶戶特征研研究方法：中中原歷史史成交客客戶狀況況調(diào)研精準(zhǔn)客戶戶地圖驗(yàn)證方法法5.精準(zhǔn)界定定客戶方法：對對本案核核心客戶戶分產(chǎn)品品線的對對位總結(jié)結(jié)精準(zhǔn)客戶戶需求6.精準(zhǔn)客戶戶需求方法：對對目標(biāo)客客戶進(jìn)行行深入訪訪談，了了解真實(shí)實(shí)需求535、精準(zhǔn)準(zhǔn)客戶地地圖香蜜湖坂田華強(qiáng)北龍華布吉福田CBD本案蔡屋圍玉平大道道紅嶺路坂田本地地及關(guān)內(nèi)內(nèi)客戶區(qū)區(qū)域?yàn)橹髦鳎阂约t紅嶺路為為中軸的的沿線輻輻射區(qū)（（西至華華強(qiáng)北上上海賓館館一帶，，東至文文錦路一一帶）。。54換房群體體：有車一族族，工作分分布在紅紅嶺路沿沿線，商商貿(mào)/企業(yè)中高高層管理理者，自自有房產(chǎn)產(chǎn)，兒女長大大、社區(qū)區(qū)環(huán)境比比較舊、、社區(qū)密密度太高高等為他他們面臨臨的現(xiàn)狀狀。首置群體體：高利潤行行業(yè)，工工薪階層層，面臨臨組建家家庭或家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)變化，，急需有有自己的的房產(chǎn)，，事業(yè)處于于上升期期，購房房需滿足足工作的的便利性性和考慮慮教育問問題，受受關(guān)內(nèi)擠擠出效應(yīng)應(yīng)會(huì)考慮慮關(guān)外新新房?？蛻衄F(xiàn)狀狀特征：：55產(chǎn)品研究究下的客客戶分析析——75平米平層層產(chǎn)品關(guān)鍵鍵詞：緊緊湊、功功能升級級、精裝裝修1、戶型總總面積為為75平米，通通過上下下層錯(cuò)送送面積形形式實(shí)現(xiàn)現(xiàn)3房功能，，贈(zèng)送后后面積實(shí)實(shí)現(xiàn)92平米，贈(zèng)贈(zèng)送率高高達(dá)23%，2、客廳餐餐廳通透透，贈(zèng)送送景觀露露臺(tái)，并并將主臥臥拓寬，，最大限限度滿足足空間尺尺度；3、戶型功功能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)升級，，75平米可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為“經(jīng)經(jīng)濟(jì)型三三房”使使用，性性價(jià)比極極高。75平米92平米客戶屬性：首置為為主，兼顧首改1、客戶兼容性增強(qiáng)強(qiáng)：小3房的概念既可以涵涵蓋年輕婚房需求求，也涵蓋部分2房換3房的客戶需求，因因此在75轉(zhuǎn)92中既可涵蓋首置客客戶又可涵蓋首改改客戶。但預(yù)計(jì)仍仍以首置為主，兼兼顧首改。2、年齡層次預(yù)判：：此類客戶年齡層層預(yù)計(jì)在25-35歲，3、家庭結(jié)構(gòu)：青年年之家、小小太陽陽之家（小孩年齡齡一般在1歲以內(nèi)）和小太太陽家庭。4、置業(yè)目的預(yù)判：：置業(yè)目的中自住住兼投資的比例將將會(huì)有所提升。56產(chǎn)品研究下的客戶戶分析——88平米平層產(chǎn)品關(guān)鍵詞：舒適適、優(yōu)化、精裝修修1、戶型總面積為88平米，通過鏤空方方式贈(zèng)送實(shí)現(xiàn)3房功能，贈(zèng)送后面面積實(shí)現(xiàn)107平米，贈(zèng)送率高達(dá)達(dá)22%，2、客廳餐廳均帶陽陽臺(tái)，滿足觀景、、生活需要；3、4.2的客廳開間尺度在在同面積戶型中已已非常舒適；88平米107平米客戶屬性：改善型型需求客戶，首改改及再改相當(dāng)1、改善型比例居高高，預(yù)計(jì)首改與再再改客戶各占50%左右；2、年齡層次預(yù)判：：此類客戶年齡層層預(yù)計(jì)在32-40歲；3、客戶以兩代居多多，且家庭收入水水平較高，有車家家庭居多，擁有較較好的支付能力；；4、置業(yè)目的預(yù)判：：自住型需求為主主，少數(shù)投資兼自自住。57產(chǎn)品研究下的客戶戶分析——115平米平層產(chǎn)品關(guān)鍵詞：舒適適、實(shí)用1、戶型總面積為115平米，通過上下層層錯(cuò)送、鏤空方式式實(shí)現(xiàn)4房功能，贈(zèng)送后面面積實(shí)現(xiàn)140平米，贈(zèng)送率高達(dá)達(dá)23%；2、合拼戶型，臥室室、客廳均帶陽臺(tái)臺(tái)；主臥更可拓寬寬至陽臺(tái)位置，滿滿足空間尺度需要要；3、實(shí)現(xiàn)“舒適性4房”功能；115平米140平米客戶屬性：實(shí)用型型，再改需求客戶戶1、主要以再改客戶戶為主，較為看重重社區(qū)以及周邊的的環(huán)境和交通便利利，完善的配套；；2、年齡層次預(yù)判：：此類客戶年齡層層預(yù)計(jì)在35-45歲；3、客戶以兩代、三三代居多，有車家家庭為主，擁有較較高收入；4、置業(yè)目的預(yù)判：：以自住型需求為為主，在乎戶型的的舒適度及對家庭庭居住人口的考慮慮。58產(chǎn)品研究下的客戶戶分析——101平米復(fù)式產(chǎn)品關(guān)鍵詞：復(fù)式式、多樣性、新奇奇1、戶型總面積為101平米，合拼戶型，，通過入戶花園、、鏤空贈(zèng)送方式，，實(shí)現(xiàn)四房功能，，贈(zèng)送后面積實(shí)現(xiàn)現(xiàn)130平米，贈(zèng)送率高達(dá)達(dá)29%；2、板樓設(shè)計(jì)，戶型型南北通透，通風(fēng)風(fēng)采光、景觀面均均十分優(yōu)秀；101平米130平米客戶屬性：嘗鮮型型，改善型客戶為為主，首改與再改改客戶相當(dāng)1、主要以再改客戶戶為主，較看重贈(zèng)贈(zèng)送附加值，并對對新興產(chǎn)品接受度度高；2、年齡層次預(yù)判：：此類客戶年齡層層預(yù)計(jì)在28-35歲，有旺盛的創(chuàng)造造意愿；3、客戶以兩代居多多，擁有良好的教教育背景，對時(shí)尚尚、潮流有所關(guān)注注；4、置業(yè)目的預(yù)判：：自住型需求為主主，且希望體驗(yàn)不不同以往的生活感感受。59產(chǎn)品研究下的客戶戶分析——117平米底TH產(chǎn)品關(guān)鍵詞：TH、趣味性、享受1、戶型總面積為117平米，高贈(zèng)送率，，地上贈(zèng)送達(dá)53平米，地下贈(zèng)送67平米，贈(zèng)送后面積積實(shí)現(xiàn)237平米，整體贈(zèng)送率率高達(dá)103%；2、利用坡地優(yōu)勢，，地下室及地面首首層均帶花園，滿滿足三代之家成員員活動(dòng)、休閑之用用；3、帶兩個(gè)地下獨(dú)立立車庫，首層客廳廳開間7米，二層臥室均帶帶觀景陽臺(tái)117平米170+65平米客戶屬性：享受型型，再改客戶為主主1、主要以再改客戶戶為主，追求的是是資源、生活居住住形態(tài)的舒適度及及樓盤綜合素質(zhì)；；2、年齡層次預(yù)判：：中年成功人士，，35-50歲左右；三代同堂堂，家庭成員較多多；3、平面的功能分區(qū)區(qū)不能滿足其家庭庭多代的分區(qū)需求求，大平面與別墅墅相比，別墅的分分區(qū)更明顯，更有有各空間的間隔性性；4、置業(yè)目的預(yù)判：：在置業(yè)特點(diǎn)上屬屬于高端改善，但但非終極置業(yè)；屬屬于前期家庭的居居住環(huán)境需要改善善。60客戶價(jià)值點(diǎn)判斷首置客戶特點(diǎn)判斷斷精神特征1、城市型居住人群，對于生活和工作的中心距離要求度高；2、對于生活品質(zhì)有高要求，雖為首次置業(yè)但對于居住品質(zhì)卻沒有出現(xiàn)妥協(xié)；3、需要身份價(jià)值認(rèn)同感，客戶普遍屬于中等收入，但對于房屋所屬的身份價(jià)值關(guān)注度高；4、在乎居住品牌。項(xiàng)目認(rèn)同點(diǎn)1、與市中心區(qū)（羅湖、福田）實(shí)際交通距離上的接近，本案的中心區(qū)位；2、戶型設(shè)計(jì)以及精裝修；3、xx品牌影響力；4、交通便捷性與地鐵5號線；5、區(qū)域未來發(fā)展看好，片區(qū)教育配套完善。項(xiàng)目排斥點(diǎn)1、價(jià)格敏感度高，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)下，對于首置的客戶存在一定困難；2、無車一族擔(dān)心交通的便利性；3、對目前區(qū)域的不認(rèn)同，包括治安及購物；4、噪聲，毗鄰主干道，雖然有山體及樹木隔音，但高層單位難免會(huì)出現(xiàn)噪音。61客戶價(jià)值點(diǎn)判斷首改/再改客戶特點(diǎn)判斷斷精神特征1、對生活品質(zhì)的追求，在滿足家庭結(jié)構(gòu)對空間需求的基礎(chǔ)上，對居住品質(zhì)的改善也是該部分客戶重要的心理特征；2、區(qū)域情節(jié)濃厚，對于市中心區(qū)（時(shí)刻與市區(qū)保持近距離）的心理認(rèn)同感高；項(xiàng)目認(rèn)同點(diǎn)1、贈(zèng)送面積多且實(shí)用度高。對于變3房、變4房認(rèn)同度高；對于房間數(shù)量的剛性需要高；2、品牌認(rèn)同度高；3、地鐵開通的交通便利性以及新區(qū)的發(fā)展?jié)摿Γ?、項(xiàng)目品質(zhì)認(rèn)同度高；5、低密度社區(qū)，具備濃厚的社區(qū)風(fēng)情；項(xiàng)目排斥點(diǎn)1、社區(qū)規(guī)模，該類型客戶作為改善性的購房對于項(xiàng)目的社區(qū)環(huán)境較高的要求，中等體量的盤無法實(shí)現(xiàn)大社區(qū)的要求；2、缺乏對目前區(qū)域的認(rèn)同；62客戶價(jià)值點(diǎn)判斷底TH客戶特點(diǎn)判斷精神特征1、事業(yè)的成就感，無法替代對家庭的依賴；重視家庭生活、重視家人感受，關(guān)愛家人；2、對于家庭生活的回歸，必然導(dǎo)致對居所的功能舒適性提高要求，喜歡有天有地有院子；3、講求生活品質(zhì)，講求生活格調(diào)，在某種程度上，甚至比較在乎別人對自己生活狀態(tài)的評價(jià)；4、期望別墅的購買獲得相應(yīng)的圈層認(rèn)同。項(xiàng)目認(rèn)同點(diǎn)1、型實(shí)用，贈(zèng)送率高；2、院落別墅的生活方式；3、片區(qū)有一定的升值價(jià)值；4、交通便利，城市別墅優(yōu)勢；項(xiàng)目排斥點(diǎn)1.居住區(qū)域的不認(rèn)同；2.居住私密性擔(dān)憂；3.身份感缺失；4.資源占有缺失；5.噪聲影響。精準(zhǔn)客戶研究方法法思維導(dǎo)圖同區(qū)域案例客戶修修正客戶初步研判本案核心客戶驗(yàn)證證競爭分流下客戶修修正2.競爭項(xiàng)目分析方法：競爭趨勢預(yù)預(yù)判，研究客戶流流向4.目標(biāo)客戶調(diào)研方法：對核心客戶戶區(qū)域客戶的調(diào)研研，驗(yàn)證核心客戶戶3.案例分析方法：通過上品推推廣及客戶研究，，修正本案核心客客戶1.區(qū)域客戶特征研究究方法：中原歷史成成交客戶狀況調(diào)研研精準(zhǔn)客戶地圖驗(yàn)證方法5.精準(zhǔn)界定客戶方法：對本案核心心客戶進(jìn)行對位總總結(jié)精準(zhǔn)客戶需求6.精準(zhǔn)客戶需求方法：對目標(biāo)客戶戶進(jìn)行深入訪談，，了解真實(shí)需求64精準(zhǔn)客戶需求——通過客戶深訪了解解客戶真實(shí)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：*客戶篩選條件*：：1年內(nèi)有購房意向、、經(jīng)詳細(xì)介紹本案案后表示會(huì)進(jìn)一步步考慮的客戶；*核心驗(yàn)證目的*：1、客戶類型與選選擇產(chǎn)品戶型的的對位關(guān)系？2、客戶對本案所所處區(qū)域的印象象？3、客戶在置業(yè)過過程中所關(guān)心的的因素？4、客戶考慮本案案的主要原因？？有哪些排斥點(diǎn)點(diǎn)？本次客戶深度訪訪談過程采用約訪和定點(diǎn)訪問問兩種方式；約訪為三級市場場地鋪及二級市市場銷售同事提提前約客戶，在在客戶指定點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行，定點(diǎn)訪問問地點(diǎn)在金域華華府和第五園各各自現(xiàn)場售樓處處進(jìn)行。訪問歷時(shí)二十天（7月25日-8月13日）；共完成深度訪談?wù)剺颖?0個(gè)，成功收集客戶戶有效問卷18份。65居住區(qū)域龍崗區(qū)羅湖區(qū)福田區(qū)其他坂田布吉紅嶺泥崗翠竹蓮塘園嶺景田香蜜湖樣本量1313511003年齡分布25-29歲30-34歲35-39歲40-44歲45-49歲50-54歲樣本量584100性別分布男女樣本量117深訪客戶有效樣樣本分布家庭生命周期青年之家小太陽后小太陽孩子三代樣本量8514置業(yè)情況首次置業(yè)改善置業(yè)樣本量61266本案第五園——典型的坂田華為為客戶布吉大世紀(jì)花園園地鋪——羅湖工作布吉居居住再改客戶人民北路——羅湖工作及居住住的再改客戶銀湖汽車站——典型的羅湖白領(lǐng)領(lǐng)改善客戶地王大廈——典型的羅湖剛性性婚房客戶精選5個(gè)典型深訪客戶戶地點(diǎn)分布南坪快速玉平高速布龍公路北環(huán)大道67典型客戶案例*深度訪談客戶5*選擇原因：二次置業(yè)（改改善型），在地地王工作，孩子子長大需求更大大一點(diǎn)的房子，，對坂田片區(qū)的的未來發(fā)展比較較樂觀，面積段段及戶型需求是是100㎡左右的三房，交交通狀況是客戶戶最擔(dān)心的問題題?？蛻裘枘。毫窒壬?，38歲歲，已婚，目前前在森拓普公司司任招商經(jīng)理，，辦公地點(diǎn)在地地王大廈；一家家三口，妻子在在事業(yè)單位上班班，工作穩(wěn)定。。有私家車，平時(shí)上下班開車車，居住離工作作地點(diǎn)車程約10多分鐘。背景狀況：·孩子今年9月月份上小學(xué)，父父母也居住在羅羅湖，有房子，，經(jīng)常見面，所所以目前不考慮慮和父母住在一一起?！ぁ?001年為為結(jié)婚在廬峰翠苑購買買了78㎡的兩兩房，現(xiàn)在孩子長大大，希望換個(gè)大大點(diǎn)的房子?！ぁて綍r(shí)有時(shí)時(shí)間會(huì)陪家人去去周邊的公園，，休息的時(shí)候也也會(huì)去旅游。未來居住理想（（已按關(guān)注度排排序前5位）：：·戶型:計(jì)劃購買100-110㎡三三房，如果有入戶花花園的話會(huì)優(yōu)先先考慮，要求一一定要通風(fēng)采光光。

·大堂堂：建議設(shè)計(jì)人人性化，例如大大堂前言有個(gè)擋擋雨的平臺(tái)，下下雨天開車接人人或乘的士回家家能避免被雨打打濕。

·社社區(qū)園林:換房重點(diǎn)社區(qū)居居住環(huán)境，社區(qū)區(qū)要大，綠化環(huán)環(huán)境要好，平時(shí)可以和家家人在社區(qū)園林林里散步。··會(huì)所：未未來居住會(huì)所功功能一定要有游游泳池，自己和和孩子都很喜歡歡游泳?！ぁづ涮祝合Ｍ^(qū)內(nèi)部有商商業(yè)配套，主要要是以服務(wù)社區(qū)區(qū)為主，便利店店、超市就好。。對本項(xiàng)目的認(rèn)可可度：·認(rèn)為xx品牌給人穩(wěn)重的感覺覺，會(huì)比較放心心

·對于坂坂田的認(rèn)識：關(guān)關(guān)外、破落、有有許多農(nóng)民房，，

·不過對對坂田的規(guī)劃有有所了解，認(rèn)為為有升值空間。

·去坂田田認(rèn)識停留在出出入走梅林關(guān)，，并不了解玉平平大道，··了解后覺得很很方便但擔(dān)心紅紅嶺路上會(huì)塞車車。羅湖工作及居住住的再改客戶68典型客戶案例*深度訪談客戶4*選擇原因：屬于多次置業(yè)業(yè)，工作在羅湖湖片區(qū)，在1年內(nèi)有置業(yè)計(jì)劃劃，面積段需求求在150㎡左右的四房客戶戶。客戶描?。狐S小姐，30歲歲，已婚，全職職太太，老公是是橫崗一家蓄電電池廠廠主，兒兒子兩歲。目前前住在大世紀(jì)水山緣80㎡兩房，主要是看中社社區(qū)園林比較漂漂亮，安靜。家家中有一部奧迪汽車車（出行由老公接接送或偶爾自己己開車）。背景狀況：·置業(yè)次數(shù)：已已置業(yè)兩次，05年購買可園園第四期78㎡㎡兩房；06年年二次置業(yè)購買買了大世紀(jì)水山山緣80㎡兩兩房·孩子兩歲左右右，孩子出生之之前與老公一起起在羅湖打理工廠生生意，工廠在橫橫崗，在羅湖設(shè)有辦辦公地點(diǎn)。孩子子出生后這兩年年專職帶孩子。。

·有孩子子之后感覺居住住面積太小，想換150㎡左左右的房子，會(huì)考慮復(fù)式。。

·平時(shí)社社交范圍主要在在布吉和羅湖，，現(xiàn)在多陪孩子子去公園和游樂樂場所。未來居住理想：：·戶型：因?yàn)橹白〉氖瞧綄訉訂挝?，如果再再次購房有意向向購買復(fù)式物業(yè)，，感覺有新鮮感感；·社區(qū)園林：希望是公園化的的社區(qū)，社區(qū)要要大，環(huán)境要好好，有兒童游樂場場所；··會(huì)所：配備運(yùn)運(yùn)動(dòng)設(shè)施，下樓樓就可以運(yùn)動(dòng)；；

·配套：：希望社區(qū)配套套幼兒園，方便便兒子上學(xué)；對本項(xiàng)目的認(rèn)可可度：·了解項(xiàng)目片區(qū)區(qū)，比較認(rèn)同交通價(jià)值。

·注重社社區(qū)環(huán)境，社區(qū)區(qū)規(guī)模大而且安安靜會(huì)考慮。羅湖工作布吉居居住再改客戶69典型客戶案例*深度訪談客戶3選擇原因：住單位房受關(guān)關(guān)內(nèi)高房價(jià)擠出出的人群，現(xiàn)居居住在紅嶺路沿沿線銀湖片區(qū)，，在1年內(nèi)有置業(yè)計(jì)劃劃，有意向購買買xx物業(yè)，面面積段需求在88㎡的小三房客戶。?？蛻裘枘。簠切〗悖?7歲歲,羅湖區(qū)外貿(mào)貿(mào)公司員工。已已婚，老公為羅羅湖區(qū)一園林公公司設(shè)計(jì)師，無無子女。目前和和老公住在羅湖湖銀湖汽車站附附近園林公司員員工宿舍（90㎡兩房）。家家中有一部現(xiàn)代汽車，上班由老公接接送或偶爾自己己坐公交車。背景狀況：·與老公去年結(jié)結(jié)婚，老公父母母在光明有房產(chǎn)產(chǎn)出租，支持在在市區(qū)買房，需求戶型為88㎡小三房，平時(shí)假日會(huì)回回光明和家人一一起住，父母偶偶爾過來住。因因?yàn)殛P(guān)內(nèi)房價(jià)太太高，遲遲沒有有出手，現(xiàn)考慮關(guān)外買房房。·平時(shí)常去的消消費(fèi)場所為茂業(yè)業(yè)百貨，常去美美容美發(fā)店。未來居住理想（（已按關(guān)注度排排序前5位）：：·戶型：希望贈(zèng)贈(zèng)送面積較大，，有大露臺(tái)，戶戶型使用率高；；

·社區(qū)園園林：大社區(qū)，綠化面積多一一點(diǎn)，有兒童游游樂場所；··會(huì)所：希望望有健身設(shè)施，，如跑步機(jī)等，，有舞蹈練習(xí)館館更好；··電梯大堂：有有沙發(fā)可以坐下下等電梯；··配套：希望項(xiàng)目生活活配套齊全，有美容美發(fā)發(fā)中心比較好好；對本項(xiàng)目的認(rèn)認(rèn)可度：·比較少到坂坂田，認(rèn)為比比較亂，·但xx做的的房子會(huì)關(guān)注注，認(rèn)可xx品牌，覺得得買xx的房房子放心··只要交通便利，上班時(shí)間控制制在30分鐘鐘以內(nèi)會(huì)考慮慮典型的羅湖白白領(lǐng)改善客戶70典型客戶案例例*深度訪談客戶戶1*選擇原因：華為客戶，，購買力較強(qiáng)強(qiáng)的首次置業(yè)業(yè)，在1年內(nèi)有置業(yè)計(jì)計(jì)劃，對項(xiàng)目目片區(qū)有一定定認(rèn)識，面積積段需求在100㎡的3房。對物業(yè)管管理最看重，，認(rèn)可xx品品牌，多次強(qiáng)調(diào)物業(yè)業(yè)管理的重要要性。客戶描?。悍断壬?，28歲，華為工工程師（研究究生畢業(yè)）目目前和同事合合租xx城（（租金800元/月），，現(xiàn)階段沒買車車，比較關(guān)注注地鐵開通情情況。背景狀況：·與女朋友計(jì)計(jì)劃購房后結(jié)結(jié)婚，父親為為公務(wù)員，家家里支持購房房。結(jié)婚3年年內(nèi)不打算要要孩子，父母母也不會(huì)過來來常住，但家家里資金允許許，想買100㎡㎡左右的三房房，兩臥室一書書房。父母不不會(huì)過來深圳圳常住。··不愿自己裝修修，嫌麻煩，自己也沒時(shí)時(shí)間，希望開開發(fā)商裝修好好再交房。未來居住理想想（已按關(guān)注注度排序前5位）：·物業(yè)管理：：在xx城生生活對xx物物業(yè)比較滿意意，比較注重重物業(yè)，訪談?wù)勥^程多次強(qiáng)調(diào)物業(yè)業(yè)管理的重要要性·社區(qū)園林：：有水景，綠綠化面積較多多

·會(huì)所所：有游泳池池、羽毛球館館等運(yùn)動(dòng)場所所，業(yè)主收費(fèi)費(fèi)要打折··電梯大堂堂：要求不高高，簡單一點(diǎn)點(diǎn)就行··配套：希望望項(xiàng)目生活配配套齊全，日日常購物方便便對本項(xiàng)目的認(rèn)認(rèn)可度：·非常認(rèn)可xx品牌，對項(xiàng)目片區(qū)區(qū)有所了解；；

·本案案離華為不遠(yuǎn)遠(yuǎn)，有許多公公交能達(dá)到；；

·對xx物業(yè)管理理比較滿意，，考慮購買xx的房子。。典型的坂田華華為客戶71典型客戶案例例*深度訪談客戶戶2*選擇原因：婚房，打算算2010年秋天結(jié)婚，，首次置業(yè)。。明顯的剛性性需求，年內(nèi)內(nèi)一定會(huì)購房房，需求70平米兩房。購購房決策受家家人影響較大大?？蛻裘枘。褐苄〗悖?5歲，深圳本本地人，平面面模特，工作作時(shí)間和地點(diǎn)點(diǎn)都比較自由由；男朋友屬屬于創(chuàng)業(yè)初期期，從事數(shù)據(jù)據(jù)媒體工作，，兩人打算2010年結(jié)結(jié)婚。目前周周小姐與父母母同住60多多平米的兩房房（政府福利利房），周小小姐計(jì)劃今年年內(nèi)內(nèi)買房。目前前出行主要是是公交車和地地鐵，購房的的同時(shí)也有購購車的打算。背景狀況：··購房主要資金金來源于男友友，同時(shí)會(huì)尊尊重父母的意意見（其父母母不同意關(guān)外外購房）；··主要消消費(fèi)場所在羅羅湖和福田，，如東門、萬萬象城、COCOPARK、金光華華等；··在福田看過過不少二手房房，但覺價(jià)格格高，綜合比比較后覺得如如果價(jià)格合適會(huì)考考慮關(guān)外購房房，省錢后可可以買車。未來居住理想想（已按關(guān)注注度排序前5位）：·戶型：計(jì)劃購買70多平米精裝裝修兩房，預(yù)算100萬左右，希希望戶型方正正實(shí)用，朝南南；

·社社區(qū)園林：社區(qū)要大，園園林綠化要好好，多些樹木，，要有些起伏伏和變化最好好。喜歡有湖湖水、有坡地地；

·配配套：關(guān)注小區(qū)的教教育配套以及及周邊的醫(yī)療療配套；小區(qū)有地鐵口口最好，接受受地鐵口距離離為步行10分鐘；··大堂：大大堂裝修高檔檔，有檔次，，這樣接待朋朋友的時(shí)候也也會(huì)有面子；；

·會(huì)所所：一定要有有游泳池，游游泳池設(shè)計(jì)以以風(fēng)情化；對本項(xiàng)目的認(rèn)認(rèn)可度：·認(rèn)同xx品品牌，認(rèn)為xx還是信得得過的?！ぁは矚g歐式風(fēng)情情的建筑與園園林，例如xx城城?！べ彿渴走x因素素是戶型，如果戶型非非常滿意，也也能接受距離離遠(yuǎn)一些，生生活配套差一一些，社區(qū)園園林差一些。。典型的羅湖剛剛性婚房客戶72·在事業(yè)努力拼拼搏的同時(shí)，，注重家庭生生活，努力在在事業(yè)與生活活中尋找平衡衡·習(xí)慣羅湖、福福田的都市生生活氛圍，對對城市配套有有較高要求；；·自身生活質(zhì)量量較高，基本本有車或即將將購車·尋求更好的居居住環(huán)境、更更好的社區(qū)生生活；·對上下班塞車車不厭其煩，，希望新房子子有更便捷更更通達(dá)的交通通環(huán)境；深訪客戶總結(jié)結(jié)——客戶共性客戶整體特征征：73深訪客戶總結(jié)結(jié)——價(jià)值關(guān)注點(diǎn)判判斷客戶價(jià)值敏感感度區(qū)域價(jià)值社區(qū)價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值客戶普遍價(jià)值值評判1、改善型客戶對對社區(qū)的關(guān)注注度明顯高于于首置型客戶戶；相對的空間間升級需求（（如戶型舒適適度、房間數(shù)數(shù)量）、大社社區(qū)的配套環(huán)環(huán)境、園林環(huán)環(huán)境以及周邊邊人群都相對對敏感。2、首置型客戶對對區(qū)域價(jià)值敏敏感，由于工作需需要，非常關(guān)關(guān)注工作地點(diǎn)點(diǎn)與居住地的的交通距離，，對產(chǎn)品的性性價(jià)比也有較較高的要求，，尤其在精裝裝修品質(zhì)上明明顯高于改善善型客戶；74深訪客戶總結(jié)結(jié)——疑惑點(diǎn)交通治安配套區(qū)域?qū)嗵飬^(qū)域認(rèn)認(rèn)知度不高，，認(rèn)為是工業(yè)業(yè)區(qū)、有較多多農(nóng)民房，環(huán)環(huán)境較差，形形象低端；不了解玉平高高速，認(rèn)為去去坂田要通過過梅林關(guān)，交交通堵塞的現(xiàn)現(xiàn)象嚴(yán)重，同同時(shí)對地鐵5號線規(guī)劃并不不了解；缺乏具備檔次次的商業(yè)配套套，以及擔(dān)心心關(guān)外教育配配套的質(zhì)量；；擔(dān)心安全問題題和居住人群群素質(zhì)；75>>一、本案核心心價(jià)值再梳理理>>二、客戶精準(zhǔn)準(zhǔn)界定及明晰晰核心需求>>三、本案營銷銷推廣思路及及執(zhí)行>>附：客戶滿意意度提升執(zhí)行行計(jì)劃報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem76整體營銷策略略思路——三角模型營銷執(zhí)行印象升級價(jià)值提升三角形是世界界上最穩(wěn)定的的圖形，也是是最牢固的；；通過“印象升級””、“營銷執(zhí)執(zhí)行”、“價(jià)價(jià)值提升”完整的三個(gè)價(jià)價(jià)值點(diǎn)，就如如三個(gè)頂點(diǎn)，，穩(wěn)定而牢固固的支撐著本本案實(shí)現(xiàn)“三三高”的綜合合目標(biāo)。重新定義區(qū)域域價(jià)值，建立立客戶對區(qū)域域、本案的新新印象。精確的定位、、精準(zhǔn)的推廣廣、精細(xì)的執(zhí)執(zhí)行，一步步步實(shí)現(xiàn)開盤目目標(biāo)。滿足客戶關(guān)注注的實(shí)質(zhì)，通通過對項(xiàng)目的的價(jià)值提升打打動(dòng)客戶。77蝶舞計(jì)劃【金域山谷印象象升級案】拋離“龍坂””!挖掘區(qū)域新的的價(jià)值，改變變客戶對區(qū)域域固有、或陌陌生的印象；；讓客戶認(rèn)同本案與其熟悉悉、生活的城城市范圍的距距離十分接近近，可充分的享享受城市配套套。Ⅰ.區(qū)域印象升級級79參考點(diǎn)：一條條道路改變一一個(gè)區(qū)域龍華南山后海2007年，福龍路通車，直接拉近福福田與龍華之間的的距離，龍華/二線區(qū)一躍成為深深圳置業(yè)熱點(diǎn)。1999年，濱海大道通車，后海片區(qū)全全面啟動(dòng)，奠定南南山霸主地位。布吉1992年，深惠路通車，改變布吉閉閉塞的狀態(tài)，開始始被羅湖人認(rèn)知，，多樓盤的成功啟啟動(dòng)，成就羅湖后后花園本案濱海大道福龍路玉平高速深惠路紅嶺路羅湖福田80發(fā)現(xiàn)“紅嶺-玉平線”價(jià)值！突破龍坂范疇，重重新定義區(qū)域81紅嶺之于深圳——沉淀、繁華、成熟熟、高尚本案玉平高速紅嶺路羅湖福田1、深圳由東向西發(fā)發(fā)展軸線上的首個(gè)個(gè)分界線：1992年6月28日，紅嶺路與深南南路交界處樹立起起巨幅的鄧小平畫像，標(biāo)志著深圳開始邁邁進(jìn)新的飛速發(fā)展展階段；也是羅湖-福田發(fā)展首個(gè)分界界線！2、深圳的窗口，見見證深圳的發(fā)展歷歷程：上世紀(jì)80年代深圳的國貿(mào)大大廈、90年代的地王、21世紀(jì)的萬象城，將將來的蔡屋圍京基基金融中心，深圳每個(gè)時(shí)代發(fā)展展的標(biāo)志，相繼分分布在紅嶺路沿線線！3、承載城市的高尚尚生活：紅嶺路由南到北，，東西兩側(cè)排列著著大劇院、深圳書書城、荔枝公園、、中信大廈、市委委、地王大廈等無無數(shù)代表現(xiàn)代都市市文明的建筑和生生活設(shè)施；它演繹著深圳繁華華與成熟，承載著著都市成熟高尚生生活。82以紅嶺路為軸心——5公里都市TOP生活圈荔枝公園萬象城地王大廈市委中信廣場大劇院華強(qiáng)北上海賓館博物館蔡屋圍中心少兒圖書館書城證券交易所體育館實(shí)驗(yàn)學(xué)校紅嶺初中帝豪酒店西至華富路、東至至文錦路，一張張的城市名片片，見證著城市的的發(fā)展，承載著深深厚的人文并深入入人心，在這直徑徑5公里的范圍內(nèi)，構(gòu)筑成都市TOP生活圈。東門8384本案玉平高速紅嶺路福田紅嶺之于本案——定位和價(jià)值雙重重體現(xiàn)羅湖1、紅嶺，一個(gè)大大家熟悉的地理理位置。羅湖向向福田擴(kuò)張的界界限。它不僅僅僅是一條路，還還是優(yōu)越生活的的代名詞，是都都市TOP生活圈的代名詞詞。2、紅嶺上，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)玉平，引領(lǐng)特特區(qū)的新一輪擴(kuò)擴(kuò)張。玉平高速是從深深圳繁華核心中中軸——紅嶺路延長線，，是該生活圈進(jìn)進(jìn)出關(guān)的最便捷捷的途徑之一。。與快速干道無縫縫鏈接，不僅避避免了城中村的的臟亂差，而且且城市生活感覺鮮鮮明。3、5公里，亦繁華、、亦閑適：5公里，是個(gè)來和和去的距離，是是拉近兩種生活活得距離。對坂坂田，是劃入都都市生活最直觀觀的體現(xiàn)。對城城市，是一個(gè)欣欣然接受的便捷開車距離。。855公里，盡享都市市TOP生活圈純生態(tài)控制線下下低密度西班牙牙風(fēng)情社區(qū)，沿沿紅嶺直上第一一站，享受人與與自然的和諧相相處！5公里，盡享都市市繁華：5公里，生活工作作隨意轉(zhuǎn)變：2010年，下一個(gè)純居居新區(qū)；5大路網(wǎng)，聚焦樞樞紐價(jià)值；紅嶺直上第一生生態(tài)控制線；萬象城、中信城城市廣場、大劇劇院、書城、圖圖書館，荔枝公公園等城市精粹粹，沿紅嶺路下下尋，觸手可及及！華潤中心、地王王大廈、華強(qiáng)北北、國貿(mào)大廈，，福田、羅湖各各工作地點(diǎn)，紅紅嶺沿線，轉(zhuǎn)瞬瞬即達(dá)！xx、佳兆業(yè)品品牌進(jìn)駐，教育育配套齊全，沒沒有市區(qū)的喧鬧鬧，沒有布吉老老區(qū)的雜亂，下下一個(gè)核心新區(qū)區(qū)，潛力，考驗(yàn)驗(yàn)?zāi)愕难酃?！紅嶺直上，第一一個(gè)高速交匯處處。四大高速路路網(wǎng)交集；地鐵鐵五號線（楊美美站），連接三三、四號線，聚聚焦樞紐價(jià)值??！5公里一盞茶的時(shí)間都市TOP生活圈的直徑本案與都市中心心的距離一首歌的時(shí)間……87區(qū)域印象升級=紅嶺上5公里都市TOP生活圈·5公里以“精神賦予”引引發(fā)客戶共鳴。挖掘客戶對居居住理想中的關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)，