營(yíng)銷策劃報(bào)告2009.10國(guó)貿(mào)經(jīng)驗(yàn)與致觀資源策略篇市場(chǎng)篇銷售篇市場(chǎng)篇市場(chǎng)壓力項(xiàng)目機(jī)會(huì)客群來源板塊特點(diǎn)分述——特點(diǎn)、客群、價(jià)格、去化水平市場(chǎng)飽和區(qū)和諧共生區(qū)緩慢發(fā)展區(qū)巔峰之戰(zhàn)區(qū)從區(qū)域看，市中心勉強(qiáng)生存，周邊板塊缺乏支撐。從客群看，本地企業(yè)占據(jù)絕對(duì)比例，外來企業(yè)多為租賃性質(zhì)。從價(jià)格看，三個(gè)區(qū)域?qū)哟蚊黠@，新區(qū)價(jià)差過大。從去化看，周期戰(zhàn)線過長(zhǎng)，去化明顯不如公寓類產(chǎn)品四層結(jié)論：未來發(fā)展預(yù)期市中心——適量發(fā)展，穩(wěn)定為主港閘區(qū)——消化前期積余，控制供應(yīng)新東區(qū)——緩慢增量，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持一致新區(qū)——激進(jìn)供應(yīng)，高端項(xiàng)目?jī)删€競(jìng)爭(zhēng)5A甲級(jí)寫字樓的生存狀況城市支柱產(chǎn)業(yè)GDP（億元）第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展（億元）進(jìn)出口總額（億美元）城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）人口數(shù)（萬人）南通紡織、機(jī)械、電子化工、建材、船舶業(yè)2510.13880.02166.8818903763.72寧波紡織服裝業(yè)、機(jī)械制造業(yè)、臨港工業(yè)、石化工業(yè)、鋼鐵工業(yè)、電力工業(yè)3964.116001401.925304568.1無錫紡織服裝加工、精密機(jī)械、汽車配套工業(yè)、電子信息、高檔家電業(yè)、特色冶金、精細(xì)化工、生物醫(yī)藥業(yè)4419.51809.93560.2823605464.2蘇州IT業(yè)，電器機(jī)械制造、儀表制造、化工業(yè)67012436228523867629.755A甲級(jí)寫字樓困境之城市能級(jí)第三產(chǎn)業(yè)與職能交集能量不夠，經(jīng)濟(jì)能級(jí)尚處起步階段。5A甲級(jí)寫字樓困境之交通問題與蘇南隔江相望，脫離上海經(jīng)濟(jì)圈；資源流失往蘇南，人口呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。困于蘇北、坐失人才，創(chuàng)業(yè)、投資兩不利。5A甲級(jí)寫字樓的分布鑫乾國(guó)際廣場(chǎng)甲級(jí)定位安泰大廈5A定位國(guó)貿(mào)中心5A定位熔盛大廈5A定位中南世紀(jì)城甲級(jí)定位個(gè)案介紹——國(guó)貿(mào)中心項(xiàng)目特點(diǎn)：南通價(jià)格拉升怎樣的項(xiàng)目——高品質(zhì)，大堂、調(diào)高與高度怎樣的銷售——市場(chǎng)價(jià)格的先驅(qū)怎樣的客群——分區(qū)客群把握個(gè)案介紹——鑫乾國(guó)際廣場(chǎng)怎樣的項(xiàng)目——定位不明策略不正怎樣的銷售——有易居而無價(jià)格怎樣的客群——內(nèi)部資源消化個(gè)案介紹——中南世紀(jì)城怎樣的項(xiàng)目——首個(gè)項(xiàng)目頭炮未響怎樣的銷售——低價(jià)入市自我炒作怎樣的客群——投資為主環(huán)境弱化個(gè)案介紹——海外聯(lián)誼大廈怎樣的項(xiàng)目——好立面而無硬配套怎樣的銷售——低成本低價(jià)位怎樣的客群——追求低價(jià)位辦公小型客戶于壓力下尋求項(xiàng)目生存機(jī)會(huì)做高成本，以品質(zhì)取勝做低成本，以價(jià)格取勝項(xiàng)目?jī)r(jià)格機(jī)會(huì)——爭(zhēng)做高端，板塊高價(jià)局面已成鑫乾國(guó)際天寶能源匯金國(guó)際國(guó)貿(mào)中心熔盛大廈海外聯(lián)誼中南世紀(jì)安泰大廈60007000800090001000011000海外聯(lián)誼大廈鑫乾國(guó)際廣場(chǎng)中南世紀(jì)城國(guó)貿(mào)中心價(jià)格走勢(shì)項(xiàng)目產(chǎn)品機(jī)會(huì)——生態(tài)優(yōu)勢(shì)引領(lǐng)國(guó)際辦公概念建筑生態(tài)人文生態(tài)環(huán)境生態(tài)項(xiàng)目客群深度挖掘落戶南通的世界500強(qiáng)企業(yè)企業(yè)名稱行業(yè)區(qū)域南通通用電氣技術(shù)咨詢服務(wù)有限公司機(jī)械市區(qū)南通寶鋼鋼鐵有限公司鋼鐵港閘南通ITT科能電子工業(yè)有限公司電子經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南通瑞麗化工有限公司化工如東美國(guó)帝高納產(chǎn)業(yè)有限公司化工經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)美國(guó)嘉吉公司糧油經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南通東麗特斯化纖有限公司紡織經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南通帝人化纖有限公司紡織經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南通寶麗得塑料有限公司化工寅陽南通DIC金屬顏料有限公司顏料海安縣日本伊藤忠商事株式會(huì)社紡織經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)日本丸紅株式會(huì)社冶煉市區(qū)王子制紙(南通)有限公司造紙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)富士通微電子有限公司電子市區(qū)南通中遠(yuǎn)川崎造船公司造船經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)日本三菱重工產(chǎn)業(yè)機(jī)器株式會(huì)社機(jī)械港閘馬士基集團(tuán)運(yùn)輸市區(qū)企業(yè)分布企業(yè)行業(yè)性質(zhì)南通外來的其他知名企業(yè)外來知名行業(yè)區(qū)域英國(guó)捷利康化學(xué)化工經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)法國(guó)液化空氣化工經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新加坡三德塑膠工業(yè)有限公司化工經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)臺(tái)灣中環(huán)電子港閘江蘇永興多媒體電子港閘香港中集運(yùn)輸港閘沿江船舶修造造船港閘新加坡吉寶造船造船港閘賽奧生物化工港閘陶氏化學(xué)化工港閘精華制藥醫(yī)藥港閘南亞塑膠工業(yè)（南通）有限公司化工市區(qū)日本可樂麗紡織港閘江蘇英瑞集團(tuán)有限公司紡織市區(qū)來寶集團(tuán)—谷物蛋白有限公司化工市區(qū)企業(yè)分布企業(yè)行業(yè)性質(zhì)市場(chǎng)結(jié)論回顧從市場(chǎng)看，新區(qū)高端辦公市場(chǎng)面臨嚴(yán)酷之爭(zhēng)從項(xiàng)目看，差異化定位成為項(xiàng)目生存之基礎(chǔ)從銷售看，精準(zhǔn)性的客戶挖掘?qū)⑹浅蓴￡P(guān)鍵策略導(dǎo)出項(xiàng)目理解外在——發(fā)現(xiàn)城市未來（地段/區(qū)域/配套/景觀）內(nèi)在——挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值（建筑元素/空間表現(xiàn)）外部資源地段/工農(nóng)旁，城市命脈景觀/沿河流域，新區(qū)景觀中軸配套/新老交替，享受南通的全部區(qū)域/CBD，南通的未來建筑元素/色彩透藍(lán)、暖灰現(xiàn)代感、品質(zhì)感冷靜、理智的色彩語言產(chǎn)品解讀建筑平面/車庫(kù)地下車庫(kù)，立體化交通南北雙大堂，工字型結(jié)構(gòu)，更多采光面。建筑平面/一層建筑平面/三層功能合理設(shè)置，更多想象空間。建筑平面/四層雙花園設(shè)置屋頂花園與辦公樓內(nèi)空中花園空中花園式辦公，南通僅有建筑平面/標(biāo)準(zhǔn)層建筑平面/剖面層層帶花園，世所罕見建筑元素/質(zhì)玻璃土壤金屬混凝土多元化組合產(chǎn)生多樣的建筑機(jī)理帶給人豐富的視覺感受玻璃、鏡水、鋼筋、土壤（花園）通透--空間表現(xiàn)/辦公美學(xué)建筑層高最高達(dá)4.7米空間表現(xiàn)/辦公美學(xué)空中花園裙房屋頂花園/辦公每層皆帶空中花園場(chǎng)所感--空間表現(xiàn)/辦公美學(xué)‘多種空間形態(tài)，讓人們充分感受到辦公原來不止是一個(gè)壓抑的格子間新的辦公空間可以蘊(yùn)含更多的美學(xué)理念空中花園更是創(chuàng)南通之先例空間表現(xiàn)/辦公美學(xué)配套設(shè)施國(guó)際5A智能系統(tǒng)項(xiàng)目現(xiàn)有價(jià)值體系生態(tài)區(qū)位5A在高中低端寫字樓相繼上市的市場(chǎng)環(huán)境中，只從項(xiàng)目本身挖掘項(xiàng)目?jī)?nèi)涵進(jìn)行將無法突破惡劣的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，提升項(xiàng)目的價(jià)值，因此我們要尋求城市事件的突破，把項(xiàng)目高度拔升到時(shí)代發(fā)展與城市建筑標(biāo)志的軌道上。走具有項(xiàng)目特色的營(yíng)銷道路，做極致化差異。策略總綱社會(huì)地位的提升生態(tài)化全面植入與國(guó)際感的塑造產(chǎn)品的極致推廣三大策略/營(yíng)造南通前所未有的國(guó)際化商務(wù)空間策略篇地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣策略一社會(huì)地位的提升地位提升：以工農(nóng)路地位提升項(xiàng)目地位一條工農(nóng)路，串聯(lián)南通的過去、現(xiàn)在與未來CBD咽喉·掌控城市未來地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣三個(gè)一工程，將工農(nóng)路推向南通的戰(zhàn)略要地一個(gè)話題性論壇一系列新聞炒作一個(gè)資源平臺(tái)打造——論壇活動(dòng)——?jiǎng)潟r(shí)代的轉(zhuǎn)變，工農(nóng)路，南通的新命脈由政府牽頭，天寶置業(yè)組織，邀請(qǐng)南通知名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和社會(huì)學(xué)家，另外從上海邀請(qǐng)知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，結(jié)合工農(nóng)路沿線的開發(fā)商（天寶、鑫乾、萊茵、綠城、國(guó)貿(mào)、熔盛、中南等）一起參與的大型論壇活動(dòng)。南通時(shí)代論壇地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣備選方案由搜房網(wǎng)組織的大話地產(chǎn)大型論壇，邀請(qǐng)專家、學(xué)者和地產(chǎn)商共同參與，形成通城對(duì)工農(nóng)路戰(zhàn)略地位熱烈討論。由片區(qū)價(jià)值的提升帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升。大話地產(chǎn)之工農(nóng)路時(shí)代——南通的重心正在由人民路向工農(nóng)路轉(zhuǎn)變地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣——概念強(qiáng)化：一連串新聞事件的炒作延續(xù)前期論壇的討論，以軟文形式對(duì)工農(nóng)路結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行炒作（網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙軟文），將工農(nóng)路的形象高度提升至南通的經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略發(fā)展地位，同時(shí)樹立項(xiàng)目的南通商務(wù)領(lǐng)袖的地位。工農(nóng)路，匯聚通城眼光，引領(lǐng)南通脈向IEC，環(huán)聚全球技術(shù)，引領(lǐng)國(guó)際商務(wù)潮流地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣南通的長(zhǎng)安街政府資源的利用提供會(huì)議平臺(tái)、承辦各類城市交流活動(dòng)以政府相關(guān)外貿(mào)機(jī)構(gòu)、開發(fā)區(qū)建立合作關(guān)系，由本案冠名贊助各類團(tuán)隊(duì)到南通考察交流的活動(dòng)。以此擴(kuò)大項(xiàng)目在南通政界、商界中的影響力，同時(shí)提升項(xiàng)目的品牌價(jià)值?！绊懥λ茉斓匚惶嵘齼r(jià)值營(yíng)造極致推廣策略二現(xiàn)場(chǎng)生態(tài)概念的植入和包裝的國(guó)際感體驗(yàn)營(yíng)造生態(tài)·國(guó)際營(yíng)造法則4層空中花園1層車庫(kù)1層大堂、公共空間3層屋頂花園、會(huì)議廳1個(gè)CLUB1個(gè)高爾夫24時(shí)區(qū)景觀營(yíng)銷階段3個(gè)場(chǎng)交付階段4個(gè)體系生態(tài)體系1、生態(tài)的全面植入大堂停車場(chǎng)洗手間茶水間花園空間滿眼皆綠意通過對(duì)項(xiàng)目公共空間的生態(tài)植入，使客戶從已進(jìn)入本案，便能感受到極致的生態(tài)感。地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣水幕背景墻，生態(tài)主題與視覺震撼大堂：地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣洗手間的綠植設(shè)置地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣茶水間的綠植設(shè)置地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣地下車庫(kù):設(shè)表達(dá)環(huán)保主題的墻體繪畫地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣空中花園：24時(shí)區(qū)的國(guó)際演繹地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣主題性空中花園，以地球上的24個(gè)時(shí)區(qū)為創(chuàng)意原點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目24層的數(shù)字，將24個(gè)時(shí)區(qū)中的代表性景觀元素溶于項(xiàng)目的每一層花園中。西五區(qū)：倫敦的天空——強(qiáng)調(diào)英倫花園特有的下午茶概念陽光的午后，三五同事一起于花園中品味經(jīng)典的英式下午茶，任思維插上飛翔的翅膀，一個(gè)偉大的創(chuàng)意由此誕生。地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣西六區(qū)：紐約時(shí)光——強(qiáng)調(diào)美國(guó)城市特有的思考和交流習(xí)慣而設(shè)置相應(yīng)的景觀元素小品當(dāng)他人沉醉于CBD的萬千風(fēng)采時(shí)，下一次的收購(gòu)行動(dòng)，已在你的腦海中醞釀。地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣東一區(qū)：巴黎印象——以法國(guó)特色的景觀元素的植物對(duì)空中花園進(jìn)行概念包裝。紫色的薰衣草、白色的鈴蘭，在來自法蘭西的浪漫情懷中，再刁鉆的客戶也會(huì)沉醉在這浪漫海洋中，從而放松警惕。地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣東二區(qū)——南非開普敦地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣東四區(qū)——迪拜地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣東七區(qū)——曼谷地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣東八區(qū)——香港地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣東九區(qū)——東京地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣東十區(qū)——悉尼地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣樣板：樣板體驗(yàn)區(qū)三、四樓，讓客戶切身體驗(yàn)國(guó)際先進(jìn)的辦公環(huán)境。地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣在頂層的花園中設(shè)一小型高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)，不定期的邀請(qǐng)客戶進(jìn)行推桿聯(lián)系體驗(yàn)活動(dòng)，以此擴(kuò)大項(xiàng)目在南通高端客群中的品牌口碑傳播度。地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣空中高爾夫2、國(guó)際感的價(jià)值營(yíng)造形象國(guó)際化物料國(guó)際化團(tuán)隊(duì)國(guó)際化服務(wù)國(guó)際化地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣導(dǎo)示體系雙語化形象國(guó)際化地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣廣場(chǎng)：樹立各種組織的旗幟，體現(xiàn)項(xiàng)目的全球多元概念。地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣大堂：設(shè)各主要城市時(shí)區(qū)時(shí)鐘地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣電梯廳：設(shè)身份認(rèn)證閘機(jī)地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣從電話接聽的那一刻起，客戶便感受到IEC的國(guó)際氣質(zhì)銷售現(xiàn)場(chǎng)——所有宣傳道具采用雙語傳播外籍雙語雙線接待聘請(qǐng)外籍銷售員,設(shè)置雙語接待銷售熱線針對(duì)全球推廣營(yíng)銷定位，針對(duì)性選擇“英語，國(guó)語”兩類現(xiàn)場(chǎng)接待人員，通過胸前名牌加以區(qū)分地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣服務(wù)國(guó)際化門童接待享譽(yù)世界的服務(wù)品牌：印度門童地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣物料國(guó)際化折頁、海報(bào)等中英文雙語制作，英文為主，中文為輔地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣夢(mèng)想·過去（寫字樓的發(fā)展歷史）商務(wù)·現(xiàn)在（國(guó)際辦公流行趨勢(shì)）未來·IEC（IEC，來自未來的辦公）第一本第二本第三本雙語樓書：除常規(guī)物料外，階段性的主題樓書成為企業(yè)家的珍藏。地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣團(tuán)隊(duì)國(guó)際化國(guó)際級(jí)產(chǎn)品打造專家幕墻顧問：上海奧雅納涉及的項(xiàng)目主要有：上海浦東新國(guó)際機(jī)場(chǎng)、上海中信廣場(chǎng)、、上海香格里拉酒店、廣州觀光塔、廣州天河正佳商業(yè)廣場(chǎng)、中央電視臺(tái)新臺(tái)址、2008年北京奧運(yùn)會(huì)主會(huì)場(chǎng)（鳥巢）、游泳館（水立方）等。樣板房設(shè)計(jì)：梁志天梁志天（SteveLeung），香港十大頂尖設(shè)計(jì)師之一，香港香島道、布力經(jīng)、壽臣山村道不少豪宅的室內(nèi)設(shè)計(jì)，華置主席劉鑾雄、和黃董事總經(jīng)理霍建寧辦公室及居所設(shè)計(jì)，都由Steve一手完成，并贏得同行一致好評(píng)。景觀設(shè)計(jì)：貝爾高林貝爾高林公司成立于1953年1月，公司在新加坡、香港、泰國(guó)、馬來西亞、菲律賓及美國(guó)關(guān)島、檀香山和西雅圖均設(shè)有分公司，在世界各地完成的項(xiàng)目超過1萬個(gè)。目前其香港分公司的業(yè)務(wù)量，已超過美國(guó)總部，80％的業(yè)務(wù)來自中國(guó)內(nèi)地項(xiàng)目的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)。建議在本案引進(jìn)國(guó)際知名的專家團(tuán)隊(duì)，聯(lián)手打造項(xiàng)目，使本案成為南通市場(chǎng)的標(biāo)桿性項(xiàng)目。國(guó)際知名物業(yè)管理服務(wù)：服務(wù)領(lǐng)袖，只為領(lǐng)袖服務(wù)聘請(qǐng)國(guó)際知名的物業(yè)管理公司作為項(xiàng)目的物業(yè)管理顧問。同期舉行盛大的簽約儀式，在南通制造轟動(dòng)效應(yīng)。

可參考物管公司：戴德梁行、英國(guó)SAVILLS（第一太平戴維斯）、世邦魏理仕、仲量聯(lián)行、高力國(guó)際等。CJW爵士會(huì)所CJW在上海是家知名品牌，店名取自“雪茄，爵士樂、葡萄酒”三個(gè)詞的英文首字母。在北京也有連鎖。就像店名所寫的那樣，CJW專注于雪茄、爵士樂和葡萄酒。店內(nèi)高雅的環(huán)境受到了眾人的一致青睞，無數(shù)的公司活動(dòng)、時(shí)尚發(fā)布會(huì)和私人聚會(huì)都在這里舉辦。國(guó)際級(jí)CLUB——于頂層設(shè)南通頂級(jí)的CLUB，引進(jìn)國(guó)際高端品牌經(jīng)營(yíng)。形象體系：工農(nóng)路旁/CBD咽喉/引領(lǐng)城市未來生態(tài)體系：大堂水幕墻/屋頂花園/層層皆有空中花園/公共空間皆綠化智能體系：國(guó)際5A智能系統(tǒng)空間體系：國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)層高/無柱空間配套體系：行政中心公共服務(wù)/完善商業(yè)配套服務(wù)體系：五星級(jí)物業(yè)服務(wù)/立面定期清潔/針對(duì)企業(yè)性質(zhì)的定制服務(wù)六大體系，締造南通商務(wù)領(lǐng)袖區(qū)域、建筑、空間、服務(wù)、國(guó)際概念……策略三產(chǎn)品的極致推廣價(jià)值體系塑造：樹立項(xiàng)目的獨(dú)一無二的價(jià)值體系，并上升至市場(chǎng)市場(chǎng)標(biāo)桿作為最具個(gè)性的辦公項(xiàng)目，應(yīng)該給市場(chǎng)、客戶怎樣的形象？地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣基礎(chǔ)價(jià)值植入價(jià)值地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣可能是南通的商務(wù)名片可能是CBD的商務(wù)領(lǐng)袖可能是南通商務(wù)型態(tài)的未來可能是更多的可能物理定位：南通生態(tài)商務(wù)領(lǐng)袖地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣南通前所未見，之后亦難再現(xiàn)地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣dreambusinessfuture商務(wù)廣告總精神南通的夢(mèng)想/工農(nóng)路的商務(wù)聚焦/企業(yè)的未來城市、區(qū)位、客群通過產(chǎn)品進(jìn)行連接Businessinworld夢(mèng)想未來天寶能源大廈天寶·國(guó)際能源中心InternetionalEnergyCenter地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣調(diào)性演繹生態(tài)+5A+夢(mèng)想+商務(wù)+未來+案例：央視二套形象30STVC意向：視覺元素/5A+/生態(tài)商務(wù)/國(guó)際化視覺元素引入畫面視覺元素聚集夢(mèng)想更多實(shí)現(xiàn)的可能畫面文案dreamMorepossible場(chǎng)景拉伸場(chǎng)景進(jìn)入商務(wù)畫面文案于變化中向前businessMovingonwithchange視覺元素過渡場(chǎng)景進(jìn)入畫面文案未來在呼吸間掌控futurefuturecontrol標(biāo)版項(xiàng)目效果圖畫面文案國(guó)際能源中心南通生態(tài)辦公領(lǐng)袖夢(mèng)想商務(wù)未來BusinessinworldInternetionalEnergyCenter項(xiàng)目形象的另一種可能案名備選：南通國(guó)際大廈天寶·財(cái)富中心未來商務(wù)的無限可能IEC左右未來備選slogan地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣項(xiàng)目主要推廣渠道推廣渠道活動(dòng)線媒體線運(yùn)動(dòng)線行業(yè)線1、城市經(jīng)濟(jì)論壇

2、合作方簽約儀式（物管）

3、大客戶簽約會(huì)暨投資說明會(huì)

4、封頂大典5、常規(guī)媒體：報(bào)紙/雜志/電廣/網(wǎng)絡(luò)

6、戶外：高炮/大牌

7、直效媒體：電梯井/短信/8、酒店客房項(xiàng)目DM

9、南通辦公樓掃樓

10、異地房展會(huì)11、開發(fā)區(qū)企業(yè)DS拜訪

12、行業(yè)雜志

13、企業(yè)名錄DM投遞

14、行業(yè)商會(huì)推介地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣營(yíng)銷階段活動(dòng)名稱活動(dòng)時(shí)間造勢(shì)期工農(nóng)路時(shí)代論壇2010年上半年媒體專場(chǎng)聯(lián)誼會(huì)預(yù)售期物管公司簽約儀式2010年下半年大客戶簽約會(huì)及投資說明會(huì)強(qiáng)銷期城市公益主題活動(dòng)2011年上半年封頂大典樣板區(qū)、樣板房開放暨升旗日活動(dòng)鞏固期新舊客戶、新聞媒體答謝會(huì)2011年下半年活動(dòng)線－－各階段活動(dòng)建議地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣媒體渠道規(guī)劃：報(bào)紙雜志：江海晚報(bào)/南通日?qǐng)?bào)/南通樓市重大節(jié)點(diǎn)進(jìn)行硬廣投放，軟文不斷滲透戶外：工農(nóng)路高炮/基地圍板/市中心大牌重大節(jié)點(diǎn)更換主題形象和營(yíng)銷信息電臺(tái)廣播：南通電視臺(tái)、電臺(tái)新聞綜合頻道項(xiàng)目形象宣傳，營(yíng)銷新聞信息不斷滲透，重大活動(dòng)全程報(bào)道網(wǎng)絡(luò)：搜房網(wǎng)/項(xiàng)目網(wǎng)站項(xiàng)目形象宣傳，營(yíng)銷新聞信息不斷滲透，重大活動(dòng)全程報(bào)道直效媒體：電梯井/短信/高端社區(qū)直郵項(xiàng)目形象宣傳，階段營(yíng)銷信息告知地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣運(yùn)動(dòng)線－－辦公樓掃樓對(duì)南通現(xiàn)有重要辦公樓業(yè)務(wù)員掃樓，派發(fā)項(xiàng)目DM，對(duì)重要客戶進(jìn)行上門拜訪。運(yùn)動(dòng)線－－異地房展會(huì)參加南通周邊城市（如上海、蘇州、無錫、南京等）及溫州等城市的房展會(huì)，吸引投資客群；運(yùn)動(dòng)線－－酒店客房DM資料在南通及周邊城市各大酒店擺放項(xiàng)目DM資料，吸引周邊城市企業(yè)主及投資客群關(guān)注；地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣行業(yè)線－－開發(fā)區(qū)企業(yè)拜訪針對(duì)開發(fā)區(qū)各企業(yè)進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的上門拜訪，或組織開發(fā)區(qū)各企業(yè)舉辦團(tuán)拜會(huì)；行業(yè)線－－行業(yè)雜志針對(duì)南通幾大主要產(chǎn)業(yè)如港口物流、紡織化纖、能源行業(yè)等行業(yè)，投放行業(yè)雜志廣告；行業(yè)線－－行業(yè)商會(huì)推介利用各行業(yè)商會(huì)的商會(huì)內(nèi)部活動(dòng)，組織專場(chǎng)推介會(huì)。行業(yè)線－－企業(yè)名目DM投遞根據(jù)南通各企業(yè)名目投遞項(xiàng)目DM。地位提升價(jià)值營(yíng)造極致推廣執(zhí)行策略產(chǎn)品分割建議推案節(jié)奏價(jià)格預(yù)判銷售篇站在客戶層面，認(rèn)識(shí)南通寫字樓市場(chǎng)存在的幾個(gè)“倒掛”現(xiàn)象價(jià)格與價(jià)值的倒掛（形象要求/5A甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）租金與售價(jià)的倒掛投資與自用的倒掛大客戶小客戶品牌借勢(shì)，有效提升項(xiàng)目品質(zhì)進(jìn)駐企業(yè)品質(zhì)較高，便于管理談價(jià)能力強(qiáng)，利潤(rùn)預(yù)期較低決策周期長(zhǎng)，成交不定性大容易引導(dǎo)與說服決策快，客戶把控性較大成交價(jià)格較高成交面積較小過多的小客戶會(huì)造成硬件資源過度使用及管控性較差不利于項(xiàng)目整體品質(zhì)的提升策略一：化零為整，大客戶旺樓優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)大客戶與小客戶優(yōu)劣勢(shì)比較銷售策略產(chǎn)品分割推案節(jié)奏價(jià)格預(yù)判前期引入一批大型品牌企業(yè)可有效提升項(xiàng)目品質(zhì)，樹立南通頂級(jí)商務(wù)寫字樓的標(biāo)桿，但最終目的是成功導(dǎo)入下游中小型企業(yè)及資深投資客群，以最終實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化；小客戶太多影響客戶組合品質(zhì)，盲目追求過多的大面積客戶，由于他們的討價(jià)還價(jià)能力較強(qiáng)，造成銷售收入的降低及計(jì)劃可控性降低；因此建議項(xiàng)目大客戶比例控制在30%—50%左右，來提高項(xiàng)目的客戶品質(zhì)，并帶動(dòng)大量中、小面積客戶的購(gòu)買，實(shí)現(xiàn)名利雙收的目的。

大客戶比例建議500強(qiáng)企業(yè)初級(jí)成長(zhǎng)型企業(yè)中型規(guī)模的優(yōu)質(zhì)企業(yè)精準(zhǔn)定位第一波成交客源才是關(guān)鍵能否建立良好的前期形象？能否口碑相傳，形成圈層營(yíng)銷？能否長(zhǎng)期老帶新，形成龐大的客戶循環(huán)蓄水系統(tǒng)？本項(xiàng)目的租售結(jié)合將有效推動(dòng)銷售的進(jìn)展，最終達(dá)成利潤(rùn)最大化前期為大客戶提供優(yōu)惠的租賃條件，有利于大型品牌企業(yè)的引入；產(chǎn)生帶租約銷售單元，為保守型投資者提供更好的選擇；提升項(xiàng)目的“入住率”，提升樓宇人氣、市場(chǎng)形象及項(xiàng)目的投資價(jià)值；業(yè)主保留一部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作為長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入來源；在銷售進(jìn)度計(jì)劃不變的情況下，增加項(xiàng)目的租金收入；為投資者提供優(yōu)質(zhì)售后服務(wù)，帶動(dòng)滾動(dòng)客戶的良性開發(fā)，為后期銷售的成功提供保障；策略二：化整為零，租售聯(lián)動(dòng)銷售策略產(chǎn)品分割推案節(jié)奏價(jià)格預(yù)判租售比例建議提升租金表價(jià)，通過租金優(yōu)惠的形式降低實(shí)際租金，通過高租金吸引后續(xù)投資客戶，也便于建立項(xiàng)目頂級(jí)辦公形象；中間的位置與樓層自由組合，租售聯(lián)動(dòng)；低區(qū)先行租賃，通過低樓層區(qū)域較低的單價(jià)來形成高額投資回報(bào)率，吸引投資客入場(chǎng)，必要時(shí)候甲方可以對(duì)租金進(jìn)行略微貼補(bǔ)，以提升最終售價(jià)；最終保留約10%優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作為租賃物業(yè)長(zhǎng)期持有的固定回報(bào)；策略三：全員行銷，整合資源銷售策略產(chǎn)品分割推案節(jié)奏價(jià)格預(yù)判客群特殊，需要定時(shí)定點(diǎn)的進(jìn)行捕捉和挖掘推廣聚道多為小眾或特殊媒介，通路資源需要重新整合行業(yè)聯(lián)盟，客源共享異地巡展，異地分銷渠道開拓銷售團(tuán)隊(duì)普通客戶組大客戶組行銷組銷售接待租賃接待境外客戶投資機(jī)構(gòu)品牌客戶異地巡展公共活動(dòng)品牌聯(lián)合掃樓掃街銷售組租賃組投資后出租帶租約出售前期主要為銷售部服務(wù)后期為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高進(jìn)住率服務(wù)三大功能區(qū)商務(wù)休閑區(qū)（1F－3F）：以休閑商業(yè)、會(huì)務(wù)為主的商務(wù)休閑區(qū)域商務(wù)辦公區(qū)（4F－23F）：企業(yè)辦公區(qū)域商務(wù)會(huì)所區(qū)（頂樓）：以商務(wù)俱樂部為主構(gòu)成的商務(wù)精英聚集地銷售策略產(chǎn)品分割推案節(jié)奏價(jià)格預(yù)判商務(wù)休閑區(qū)商務(wù)辦公區(qū)商務(wù)會(huì)所區(qū)3F：娛樂中心、休閑酒吧

前期作為真實(shí)樣板體驗(yàn)區(qū)（多功能會(huì)議廳、辦公環(huán)境展示、活動(dòng)場(chǎng)地使用）

2F：大型餐飲、西餐廳

1F：銀行、咖啡、品牌專賣店高區(qū)18－23F：高端品牌客戶、部分持有

中區(qū)11－17F：大、中型企業(yè)

低區(qū)4－10F：成長(zhǎng)型企業(yè)、投資散客頂樓：國(guó)際商務(wù)俱樂部（長(zhǎng)安會(huì)所）商務(wù)休閑區(qū)參考案例：上海舜元財(cái)智中心（中山公園）舜元財(cái)智中心裙房共3層，建筑面積達(dá)5000多平方米。

1F：

中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、美容SPA、星巴克、銀行等。

2F：

KFC、中心餐飲連鎖、西餐廳。

3F：

大型餐飲3F：大型餐飲

2F：中型餐飲、快餐連鎖

1F：銀行、自助銀行、品牌專賣店商務(wù)辦公區(qū)整個(gè)辦公部分根據(jù)高、中、低區(qū)，采用不同的面積分割，針對(duì)不同的重點(diǎn)客戶。

高區(qū)(17-22F)：共6層

整層辦公，重點(diǎn)針對(duì)品牌大客戶。

中區(qū)(11-16F)：共6層

中、小分割搭配，客戶靈活選擇；

低區(qū)(4-10F)：共8層

小面積分割，針對(duì)低端客戶及投資客；

注：建議去除13、14、23、24樓自然層的層號(hào)高區(qū)17－22F：品牌大客戶

中區(qū)9－16F：其他企業(yè)

低區(qū)4－8F：小型企業(yè)辦事處參考案例：上海江山大廈（徐家匯甲級(jí)寫字樓）江山大廈位于上海徐家匯肇家浜路，共31層，28層以下為高檔辦公，29－31層定位為高端商務(wù)會(huì)所。商務(wù)會(huì)所區(qū)23－24F：國(guó)際商務(wù)俱樂部參考案例：北京京城大廈京城大廈擁有北京四大私人俱樂部之一的京城俱樂部，俱樂部的餐飲和會(huì)議設(shè)施位于京城大廈的頂層50層，會(huì)員和他們的客人可欣賞到北京任何其它地方都無法比擬的360度的環(huán)顧美景。因?yàn)榈靥幈本〇|部CBD附近，所以會(huì)員大都是商界人士，而且主要以新興產(chǎn)業(yè)人士為主，同時(shí)因接近使館區(qū)，也吸引了很多使館工作人員參加。它號(hào)稱“中國(guó)第一富人俱樂部”，曾經(jīng)云集了全球500強(qiáng)部分中國(guó)公司的總裁和相當(dāng)數(shù)量的駐華大使。216㎡107㎡180㎡180㎡備注：以上面積未含公攤面積銷售策略產(chǎn)品分割推案節(jié)奏價(jià)格預(yù)判低區(qū)租賃先行，滿鋪后進(jìn)行帶租約的純投資概念銷售；切割成最小面積以控制總價(jià)的同時(shí)進(jìn)行單價(jià)有效拉升按面積劃分花園面積以作為產(chǎn)品附加值進(jìn)行贈(zèng)送分割建議：按現(xiàn)有最小面積單元分割中區(qū)以大、中型企業(yè)為主，前期導(dǎo)入品質(zhì)客戶快速提升品牌形象的同時(shí)，吸引小型企業(yè)或個(gè)體投資散客進(jìn)場(chǎng)；中區(qū)以半層為出售單元，贈(zèng)送空中花園作為空間附加值。西側(cè)部分面積為：324+80=404㎡東側(cè)部分面積為：396+80=476㎡144㎡216㎡180㎡180㎡80㎡80㎡銷售策略產(chǎn)品分割推案節(jié)奏價(jià)格預(yù)判備注：以上面積未含公攤面積144㎡216㎡180㎡180㎡80㎡80㎡銷售策略產(chǎn)品分割推案節(jié)奏價(jià)格預(yù)判備注：以上面積未含公攤面積高區(qū)整層出售，針對(duì)南通高端品牌企業(yè)或世界500強(qiáng)企業(yè)建筑面積約1181㎡單層總面積較為合理，是目前南通高端客戶主力需求的面積范圍，也是其能夠接受的總價(jià)范圍推案節(jié)奏和順序銷售策略產(chǎn)品分割推案節(jié)奏價(jià)格預(yù)判商務(wù)休閑區(qū)商務(wù)會(huì)所區(qū)高區(qū)中區(qū)低區(qū)·銷售組團(tuán)①，中區(qū)先行入市，測(cè)試市場(chǎng)，捕捉城市中間企業(yè)，導(dǎo)入品質(zhì)客戶樹立項(xiàng)目形象口碑；

·為后期推案組團(tuán)，提供價(jià)格依據(jù)；

·擠壓低端、高端兩類客群，同時(shí)也為高端客群的蓄水提供充足時(shí)間和準(zhǔn)備；·銷售組團(tuán)②，待第1組團(tuán)售罄推出，提供2種運(yùn)作模式；

·市場(chǎng)情況良好，繼續(xù)推出銷售，提升價(jià)格，反之通過租賃及穩(wěn)定高額的投資回報(bào)率來吸引投資散客進(jìn)場(chǎng)，同時(shí)切小面積以降低總價(jià)控制首付款；·銷售組團(tuán)③，待第1、2組團(tuán)成功售罄最后推出高區(qū)無論在景觀、形象均屬一流，放在最后推出以博取利潤(rùn)最大化；

·針對(duì)部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)建議持有；價(jià)格預(yù)判銷售策略產(chǎn)品分割推案節(jié)奏價(jià)格預(yù)判參照系①：住宅寫字樓價(jià)格比系數(shù)南通寫字樓價(jià)格住宅相比并無價(jià)格優(yōu)勢(shì)，甚至出現(xiàn)倒掛，以工農(nóng)路沿線為例，約為1：1

綠城玉蘭公寓約10500元/m2

南通國(guó)際貿(mào)易中心約9500-11500元/m2目前，本案相鄰在售住宅鳳凰萊茵苑7500-8000元/m2可預(yù)估，2010周邊住宅售價(jià)約為8000*（1+19%）=9500元/m2

綠城售價(jià)約為10500*（1+19%）=