LOADINGLOADINGDGIL萬科25年A.D2009迷霧山城15年思源萬科集團思源經(jīng)紀讓建筑贊美生命在房地產(chǎn)領(lǐng)域,我們一直在幫助客戶成功萬科朗潤園[萬科·朗潤園]年度營銷執(zhí)行細案VankeRealEstate,The1#programeThedetailofmarketingexecution思源經(jīng)紀·重慶PlanningisaprocessofproblemFindingPositioningandproblemResolving.AtFirst首先’讓我們初步理解朗潤園營銷所面臨的任務(wù)與問題營銷執(zhí)行要點MARKETINGEXECUTIVEPartSix月度計劃WORKPLANPartSeven營銷難點及關(guān)鍵點THEPROBLEMPartFour營銷戰(zhàn)略及策略

MARKETINGBREAKOUTPartFiveCONTENTS目錄營銷環(huán)境研判外部環(huán)境研判SUMMARYPartThree目標、任務(wù)與問題THEPORBLEMPartOne項目/產(chǎn)品解讀內(nèi)部環(huán)境研判INTERNALENVIRONMENTPartTwo朗潤園項目營銷目標、任務(wù)及問題初判

銷售絕對成功，以較合理的價格實現(xiàn)快速銷售。年底實現(xiàn)回款2億元，一期1、2號樓銷售完畢。確立萬科在重慶青年人群的號召力、精神感召力。給行業(yè)以及重慶老百姓，以萬科品質(zhì)的全方位體現(xiàn)。支持萬科品牌落地，奠定萬科行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者地位1、項目區(qū)位屬于重慶城市郊區(qū)地帶，面臨區(qū)域市場品質(zhì)低、價格低、競爭激烈，容量有限，區(qū)外市場輻射力弱、難以搶占。2、萬科初到重慶，認知度有限，時間緊迫，銷售壓力大。3、本項目除了要實現(xiàn)好的成功銷售外，還要實現(xiàn)多重目標，給項目提出的挑戰(zhàn)比較大。CONTENTS目錄1、朗潤園土地屬性研判2、對朗潤園產(chǎn)品的理解3、朗潤園不利條件及問題梳理4、朗潤園價值點羅列營銷執(zhí)行要點MARKETINGEXECUTIVEPartSix月度計劃WORKPLANPartSeven營銷難點及關(guān)鍵點THEPROBLEMPartFour營銷戰(zhàn)略及策略

MARKETINGBREAKOUTPartFive營銷環(huán)境研判外部環(huán)境研判SUMMARYPartThree目標、任務(wù)與問題THEPORBLEMPartOne項目/產(chǎn)品解讀內(nèi)部環(huán)境研判INTERNALENVIRONMENTPartTwo朗潤園土地屬性研判’城市郊區(qū)；農(nóng)業(yè)科技園區(qū)；北上重要拓展疆土對朗潤園產(chǎn)品的理解’G3類首置首改產(chǎn)品；性價比高；全方位家居解決方案產(chǎn)品品類：G3產(chǎn)品特點：低總價功能緊湊性價比高城市棲居針對客群：25-39歲，青年之家、青年持家、小小太陽一期產(chǎn)品類型：4棟33-34層3梯8戶50-70平米可變2房、3房一批次產(chǎn)品類型：55-59平米兩房（贈送后面積為68-74平米），通風(fēng)采光私密性好，贈送率達到20%，飄窗全部可拆卸、空中院館等。以及萬科獨有的全方位精裝修家居解決方案[在U5系統(tǒng)的基礎(chǔ)上有所取舍，800-1000裝修標準]

朗潤園不利條件及問題梳理’外部配套缺乏；人氣不足；道路噪音；區(qū)域發(fā)展及形象落后朗潤園價值點羅列’以產(chǎn)品為基點，挖掘多重價值點無數(shù)榮譽鑄就中國地產(chǎn)領(lǐng)軍品牌保稅港區(qū)、中國第三區(qū)西政、南方翻譯、海聯(lián)學(xué)院完善的商業(yè)配套機場高速、金開大道U5精裝修系統(tǒng)性價比、贈送空間對朗潤園產(chǎn)品的的理解’U5全方位家居解決決方案“U5”UnitIntergration，單元一體化。。U5有三個層面的豐豐富內(nèi)涵：一是是五大流程；二二是五大空間系系統(tǒng)；三是五大大品牌。廚房便捷系統(tǒng)智能化系統(tǒng)衛(wèi)浴集成系統(tǒng)玄關(guān)整合系統(tǒng)收納系統(tǒng)衛(wèi)浴集成系統(tǒng)U5設(shè)計表現(xiàn)CONTENTS目錄營銷執(zhí)行要點MARKETINGEXECUTIVEPartSix月度計劃WORKPLANPartSeven營銷難點及關(guān)鍵鍵點THEPROBLEMPartFour營銷戰(zhàn)略及策略MARKETINGBREAKOUTPartFive營銷環(huán)境研判外部環(huán)境研判SUMMARYPartThree目標、任務(wù)與問題THEPORBLEMPartOne項目/產(chǎn)品解讀內(nèi)部環(huán)境研判INTERNALENVIRONMENTPartTwo營銷環(huán)境研判總總結(jié)一、09年整體環(huán)境：容容量巨大，競爭爭激烈2009年兩路區(qū)域?qū)⒂杏屑s215.6萬平方米的市場場供應(yīng)體量；江北及北部新區(qū)區(qū)約有211.07萬平方米供應(yīng)量量。二、低價競爭，，產(chǎn)品差異（區(qū)區(qū)內(nèi)市場）：整體區(qū)內(nèi)市場產(chǎn)產(chǎn)品區(qū)間為：70---90平米之間，為大大兩路高層產(chǎn)品品主流戶型；銷銷售均價目前水水平在套內(nèi)3800元每平米；三、品質(zhì)質(zhì)競爭，，產(chǎn)品同同質(zhì)（區(qū)區(qū)外市場場）：區(qū)域外競競爭目前前產(chǎn)品區(qū)區(qū)間為55---80平米之間間，銷售售均價基基本在4800元每平米米左右。。四、主要要競爭對對手：區(qū)內(nèi)：番番茄花園園、東衡衡檳城、、好萊塢塢、涌鑫鑫項目、、金色池池塘區(qū)外：長長安錦繡繡城、中中渝愛都都會、海海州國際際、上品品十六五、競爭爭策略：：避其鋒鋒芒突突出優(yōu)優(yōu)勢區(qū)內(nèi)競爭爭重點為為單價和和總價，，以品質(zhì)質(zhì)和精裝裝修突圍圍。區(qū)外競爭爭重點為為產(chǎn)品品品質(zhì)和總總價，以以品牌和和精裝修修突圍。。本案競爭爭區(qū)域示示意圖本案區(qū)域外江北、北北部新區(qū)區(qū)區(qū)域內(nèi)回興、兩兩路、空空港通過朗潤潤園本體體及外部部環(huán)境研研判進一步定位問題題與難點點CONTENTS目錄營銷執(zhí)行行要點MARKETINGEXECUTIVEPartSix月度計劃劃WORKPLANPartSeven營銷難點點及關(guān)鍵鍵點THEPROBLEMPartFour營銷戰(zhàn)略略及策略MARKETINGBREAKOUTPartFive營銷環(huán)境境研判外部環(huán)境境研判SUMMARYPartThree目標、任任務(wù)與問題THEPORBLEMPartOne項目/產(chǎn)品解讀讀內(nèi)部環(huán)境境研判INTERNALENVIRONMENTPartTwo營銷問題題、難點點及關(guān)鍵鍵點宏觀市場低迷品牌認知有限區(qū)域熱度較低低價競爭激烈周邊環(huán)境差外部配套缺乏蓄客時間短現(xiàn)場支撐不足區(qū)域落后競爭惡劣輻射力弱時間緊迫目標多重精裝困境定價迷局如何解決決？所有這些些問題都都需要營營銷來解解決！那么何謂營銷銷？營銷是傳遞價值的過程MarketingisaProcessofVALUEPassingCONTENTS目錄營銷執(zhí)行行要點MARKETINGEXECUTIVEPartSix月度計劃劃WORKPLANPartSeven營銷難點點及關(guān)鍵鍵點THEPROBLEMPartFour營銷戰(zhàn)略略及策略MARKETINGBREAKOUTPartFive營銷環(huán)境境研判外部環(huán)境境研判SUMMARYPartThree目標、任任務(wù)與問題THEPORBLEMPartOne項目/產(chǎn)品解讀讀內(nèi)部環(huán)境境研判INTERNALENVIRONMENTPartTwo朗潤園項項目市場場方向界界定’根據(jù)項目目所在區(qū)區(qū)域輻射射力界定定兩大主主要市場場方向項目區(qū)域輻射力示意本案回興組團空港兩路區(qū)域外江北、北部新區(qū)方向1：區(qū)域內(nèi)-大兩路組團方向2：區(qū)域外-江北、北部新區(qū)按產(chǎn)品品品類分青年之家家青年持家家小小太陽陽丁克家庭庭按家庭生生命周期期可分為為四類單身備婚婚族準婚姻狀狀態(tài)或結(jié)結(jié)婚暫不不準備有有小孩準備有小小孩或準準父母，，青年之之家小孩在5歲以下的的家庭朗潤園項項目目標標客群分分析（客群是是誰）客群鎖定定朗潤園項項目目標標客群分分析（客群是是誰）朗潤園’客群置業(yè)業(yè)需求生存狀態(tài)態(tài)：經(jīng)濟基礎(chǔ)礎(chǔ)：實實力有限限；但有有穩(wěn)定的的工作收收入且處處于事業(yè)業(yè)上升期期；生活現(xiàn)狀狀：多多與父母母同住或或者租房房，沒有有屬于自自己的居居住空間間；家庭結(jié)構(gòu)構(gòu):成熟，事事業(yè)較為為穩(wěn)定，，尋求更更高品質(zhì)質(zhì)的居住住條件；；生命周期期階段：：單身、、準婚姻姻狀態(tài)、、結(jié)婚但但沒孩子子;事業(yè)觀：：對事業(yè)業(yè)有著強強烈的追追求感，，喜歡有有目的的的闖蕩，，贏得自自己的一一切。生活價值值觀：追求品牌牌效應(yīng)，，熱衷品品牌消費費；注重生活活品質(zhì)，，以享受受型為主主，不愿愿過高月月供而低低品質(zhì)的的生活；；精神壓力力較大，，私人時時間少，，渴求私私人空間間，緩解解、釋放放工作壓壓力。一、經(jīng)濟濟原則：：由于經(jīng)濟濟約束，，首付有有限，同同時又不不希望月月供過高高而影響響到自己己的生活活質(zhì)量，，追求““高品品質(zhì)、低低總價””。二、選址址原則：：基于青年年人群工工作與生生活切換換的關(guān)系系——可以依靠靠周圍軌軌道交通通或者快快速干道道便利出出（不強強調(diào)工作作與居住住的物理理位置屬屬性，突突出心理理位置屬屬性）位位置考慮慮——近城不離離城，周周邊擁有有較成熟熟配套。。三、客群群原則希望擁有有和自己己類似或或者相同同層次的的鄰居。。四、規(guī)劃劃原則追求有品品質(zhì)的居居住環(huán)境境，多公公共交流流景觀平平臺；希希望擁有有可放松松身心的的的運動動休閑會會所；便便利輕松松的社區(qū)區(qū)商業(yè)服服務(wù)五、服務(wù)務(wù)原則：：希望擁有有便利、、簡單但但系統(tǒng)的的生活保保障型物物業(yè)服務(wù)務(wù)模式。。朗潤園項項目目標標客群分分析（客群是是誰）朗潤園’’客群5大置業(yè)原原則朗潤園項項目目標標客群分分析（客群是是誰）朗潤園’’客群AIO量表分析析朗潤園項項目目標標客群分分析（客群是是誰）朗潤園’客群抽象象：闖族族青年闖族青年TagsYoungGeneration人生需要要闖我是精英英敢闖贏天天下他們比較較年青，，大多在在25-39歲之間，，他們是是社會的的新生力力量，他他們對事事業(yè)有著著很強烈烈的闖蕩蕩愿望，，不希望望落后于于人。他他們不是是盲無目目標的闖闖蕩，他他們是看看準自己己事業(yè)的的空間和和平臺，，有目標標的闖蕩蕩。他們在闖闖蕩過程程中，希希望借助助自己的的力量能能在社會會中闖出出屬于自自己的空空間，然然后好好好享受自自己贏得得的一切切。所以以，我們們定義我我們的目目標客群群為：創(chuàng)業(yè)青年年白領(lǐng)技術(shù)人員員自由職業(yè)業(yè)者闖族青年年靈魂屬屬性：敢闖敢拼拼創(chuàng)新進取取積積極樂樂觀對對未未來充滿滿信心闖族青年年闖族青年年價值觀觀價值觀關(guān)關(guān)鍵詞：：闖造創(chuàng)創(chuàng)造造創(chuàng)創(chuàng)新樂樂觀…………Thursday,March16,2023——萬科金色海蓉項目目營銷推廣方案——共130頁第29頁Ihaveadream闖族青年人生觀人生觀關(guān)鍵詞：追求獨立闖闖蕩未來勇敢面對創(chuàng)創(chuàng)造美好朗潤園項目目標客客群分析（客群在哪）尋找案例客戶，她她/他們是……朗潤園項目目標客客群分析（客群在哪）尋找案例客戶，她她/他們是……朗潤園項目目標客客群分析（客群在哪）從案例客戶中探尋尋客戶來由……A、工作居住都在兩兩路的全日生活人人群目標客群置業(yè)動機機：首置（租房人人群、家庭分裂人人群）、首改目標客群置業(yè)目的的：滿足基本居住住條件；改善居住住環(huán)境……目標客群核心屬性性：兩路區(qū)域情節(jié)節(jié)濃厚營銷主攻方向：兩路片區(qū)已入住小小區(qū)和出租率較大大的小區(qū)、兩路青青年聚集地朗潤園項目目標客客群分析（客群在哪）“兩路因緣”客戶戶的來源細解A……兩路主要已入住小小區(qū)名單優(yōu)勢價值主張高品質(zhì)

較低總總價B、工作在兩路，居居住不在兩路的潛潛在遷入人群目標客群置業(yè)動機機：首置為主目標客群置業(yè)目的的：滿足基本居住住條件、方便工作作目標客群核心屬性性：為了工作的更更好,希望居住和工作能能在一個地方營銷主攻方向：兩路片區(qū)政府部門門、企事業(yè)單位、、機場、長安福特特、朗朗薩家私、卡福福汽車……朗潤園項目目標客客群分析（客群在哪）“兩路因緣”客戶戶的來源細解B……優(yōu)勢價值主張高品質(zhì)

較低總總價C、工作不在兩路，，居住在兩路的半半日生活人群目標客群置業(yè)動機機：首改為主目標客群置業(yè)目的的：改善居住環(huán)境境目標客群核心屬性性：區(qū)域情節(jié)較為為濃厚，并將兩路路作為自己居住的的首選之地營銷主攻方向：兩路片區(qū)已入住小小區(qū)和出租率較大大的小區(qū)，觀音橋橋商圈、周周邊邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)園、政政府機關(guān)……朗潤園項目目標客客群分析（客群在哪）“兩路因緣”客戶戶的來源細解C……主要已入住小區(qū)名名單優(yōu)勢價值主張高品質(zhì)

較低總總價D、工作居住都不在兩兩路，因特殊原因因和兩路產(chǎn)生了關(guān)關(guān)系目標客群置業(yè)動機機：首置、首改（（看中兩路居住環(huán)環(huán)境、價格便宜、、交通便利……）目標客群置業(yè)目的的：滿足基本居住住條件、提高居住住品質(zhì)目標客群核心屬性性：工作地點或原原居住地點靠近兩兩路，對兩路有較較深的了解營銷主攻方向：北部城區(qū)寫字樓、、商圈巡展、在售售樓盤客戶攔截、、拆遷集中點（（渝渝北二村、翠云、、鴛鴦……）、周邊區(qū)縣巡展展、……在售樓盤：金香林、東衡檳城城、匯祥好萊塢、、金色池塘、金港港國際、紅樹林、、浩博天地、圣湖湖天域、蓮花半島島……寫字樓項目：未來國際、同聚遠遠景、佳樂紫光、、紅鼎國際、總商商會大廈、弗瑞登登、國際商會大廈廈、加州1號、嘉年華大廈、、世貿(mào)中心、國貿(mào)貿(mào)中心、紐約紐約約……商圈：觀音橋商圈、解放放碑商圈周邊區(qū)縣：涪陵、萬州等朗潤園項目目標客客群分析（客群在哪）“兩路因緣”客戶戶的來源細解D……優(yōu)勢價值主張交通便利低單價低總價小戶型高性價比朗潤園項目目標客客群分析（客群在哪）“兩路因緣”客戶戶以外的其他客戶戶探尋……朗潤園項目目標客戶

的兩大誘因萬科老業(yè)主向往萬科品質(zhì)生活的人看重萬科樓盤保值增值的投資客……

……工作居住都在兩路工作在兩路、居住不在兩路工作不在兩路，居住在兩路工作居住都不在兩路本案客群定位描述述大兩路地區(qū)為主，，江北、北部新區(qū)區(qū)為輔的25-39歲的青年人群，主主要工作在兩路路片區(qū)和渝北、江江北區(qū)域的政府及及企事業(yè)單位。區(qū)域內(nèi)市場：掃蕩大兩路區(qū)域外市場：搶奪大江北朗潤園項目目標市市場定位根據(jù)客戶購房誘因因確定市場方向：：安內(nèi)納外區(qū)域內(nèi)競爭策略：：拔高項目形象，在在單價無優(yōu)勢的情情況下，強化高品品質(zhì)，通過品質(zhì)上上的絕對優(yōu)勢和合合理的總價配合贏贏得區(qū)域內(nèi)市場（（主要是同等總價價更大面積項目的的競爭）。區(qū)域外競爭策略：：突出項目差異化產(chǎn)產(chǎn)品形象，小戶型型、一站入住、高高性價比，配合區(qū)區(qū)域交通便利、小小配套相對完善的的價值點，結(jié)合萬萬科品牌的號召力力搶奪區(qū)域外客戶戶。朗潤園注定成為明明星項目，

吸引引的關(guān)注人群絕不不僅僅是潛在客戶戶，還有多種重要要的營銷受眾朗潤園項目的精準營銷依據(jù)目標客群及營營銷受眾的細解：：朗潤園項目的精準營銷依據(jù)初級接觸層面面的關(guān)注人群的不不同類型，進行差差異傳播同行品鑒茶話會業(yè)內(nèi)專場發(fā)布會參觀考察接待組萬科重慶09白皮書萬科企業(yè)圖片展……萬科月刊萬客會活動渝外萬科老業(yè)主購購房周……青年創(chuàng)業(yè)大賽萬科紅旗青年選秀秀闖族青年基地咖啡\K歌文化活動……朗潤園項目的精準營銷依據(jù)意向客群的客客戶購房生命周期期，進行分階段差差異傳播圣誕假面舞會/新春答謝會/定期問候……內(nèi)部認購/預(yù)約看房體驗/節(jié)日問候/交流互動……節(jié)日出游/萬客會活動/萬科物業(yè)見面會……VIP會員招募/產(chǎn)品發(fā)布會/渠道巡展/定點拜訪……朗潤園項目的市場場互動區(qū)域互動、項目互互動、受眾互動，，激活和放大市場場效應(yīng)區(qū)域互動：區(qū)內(nèi)、區(qū)外、外埠埠（外地尤其是成成都的萬科客戶））市場的互動項目互動：：朗潤園與渝渝園兩個項項目的市場場互動受眾互動：：潛在客群與與其他關(guān)注注人群的互互動渝外老業(yè)主主購房周巡展成都體驗參參觀之旅外地銷售中中心聯(lián)動……短信活動渠道……聯(lián)合參觀接接待客戶互動接接待聯(lián)合推廣聯(lián)合巡展……萬科圖片展展示項目品鑒會會……萬客會平臺臺互動聯(lián)誼活活動……巡展產(chǎn)品推介會會外賣場接待待……強化優(yōu)勢’從客戶、競競爭兩個角角度，提取取項目優(yōu)勢勢價值萬科品牌高性價比產(chǎn)品全方位家居解決方案萬科品牌區(qū)域發(fā)展前景高性價比多重配套精裝修體系產(chǎn)品附加值創(chuàng)新產(chǎn)品低總價萬科品牌產(chǎn)品附加值區(qū)域發(fā)展前景多重配套萬科品牌精裝修體系創(chuàng)新產(chǎn)品強化優(yōu)勢’’強化項目優(yōu)優(yōu)勢價值，，切合客群群屬性，提提煉營銷定定位與推廣廣主題引爆重慶精精裝居家革革命屬于你的萬萬科，屬于于你的闖族族勛章萬科有家，，闖贏天下下幻變空間，，不一定的的精裝主場場重慶青年夢夢想生活主主場在屬于你的的領(lǐng)地，放放飛闖贏天天下的夢想想細節(jié)40個，幸福100分120%得房率，0秒拎包入住住強化優(yōu)勢’’針對項目優(yōu)優(yōu)勢價值，，進行強化化營銷推廣廣強化品牌品牌專案推推廣路牌出街房交會亮相相企業(yè)圖片展展業(yè)內(nèi)新聞發(fā)發(fā)布物業(yè)見面會會讓客戶真正正

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突出高品質(zhì)，避免低單價競爭大江北區(qū)域

突出產(chǎn)品差異和高性價比，搶奪客戶拔高形象

突出品質(zhì)定價策略：以實得面積均價PK主要對手套內(nèi)銷售均價：技巧：在區(qū)內(nèi)趨近；在區(qū)外略低強化優(yōu)勢’通過優(yōu)勢價價值強化，，實現(xiàn)區(qū)內(nèi)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)者、、區(qū)外挑戰(zhàn)戰(zhàn)者的差異異定位，并并取兩個市市場萬科領(lǐng)導(dǎo)者者定位描述述：產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新，進入入門檻較高高；價格成成為市場同同類產(chǎn)品領(lǐng)領(lǐng)先者；性性價比最高高；成為市市場明星項項目；知名名度、美譽譽度與忠誠誠度居名列列前茅。發(fā)展軌跡：：區(qū)域內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者→→區(qū)域域外挑戰(zhàn)者者→明明日的的超級巨星星營銷定位區(qū)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)者區(qū)外挑戰(zhàn)者強化優(yōu)勢’’為項目優(yōu)勢勢價值點構(gòu)構(gòu)建價值體體系，并進進行動態(tài)的的價值傳播播高性價比創(chuàng)新戶型低總價附加值萬科產(chǎn)品品牌品牌團隊人性化設(shè)計計品牌集成U5系統(tǒng)成品住宅萬科物業(yè)品牌動態(tài)價值’’針對不同的的營銷受眾眾，動態(tài)傳傳播并強化化不同的項項目價值萬科品牌文文化重慶開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略產(chǎn)品品質(zhì)追追求……區(qū)域發(fā)展前前景產(chǎn)品品質(zhì)投資價值……萬科品牌文文化人性化服務(wù)務(wù)青年精神產(chǎn)品品質(zhì)……動態(tài)價值’’針對目標客客戶不同的的誘因，動動態(tài)傳播并并強化不同同的項目價價值性價比、產(chǎn)品創(chuàng)新及物業(yè)管理區(qū)域前景、性價比、物業(yè)管理、居住環(huán)境品牌、產(chǎn)品附加值、交通區(qū)域發(fā)展、交通、小戶產(chǎn)品、配套區(qū)域發(fā)展、產(chǎn)品、升值潛力性價比、產(chǎn)品、物業(yè)性價比、區(qū)域發(fā)展、升值潛力動態(tài)價值’’針對意向客客戶不同的的購買周期期，動態(tài)傳傳播并強化化不同的項項目價值人性化服務(wù)/獎勵措施……產(chǎn)品特性/物業(yè)管理/項目配套/升值潛力/優(yōu)惠政策……物業(yè)服務(wù)/激勵措施/萬客會活動……萬科品牌/開發(fā)理念/產(chǎn)品特性/項目配套/投資價值……動態(tài)價值’’通過組織保保障確保實實現(xiàn)價值動動態(tài)傳播，，真正做到到精準營銷銷專業(yè)行銷團隊重點單位巡展點對點拜訪……品質(zhì)監(jiān)督管理溫馨速遞客戶滿意度……業(yè)內(nèi)人士參觀接待企業(yè)理念講解展示定制式營銷物料……動態(tài)價值’’通過整合傳傳播實現(xiàn)價價值動態(tài)傳傳播：廣泛泛的價值接接觸點，實實現(xiàn)精準營營銷高性價比產(chǎn)產(chǎn)品萬科品牌整合營銷高性價比附加值創(chuàng)新戶型低總價報紙戶外宣傳置業(yè)顧問系統(tǒng)專業(yè)講講解網(wǎng)站宣傳樓書、DM及客戶通訊等等現(xiàn)場體驗房地產(chǎn)雜志志評論人性化設(shè)計計成品住宅報紙、軟文文訴求現(xiàn)場體驗網(wǎng)站宣傳戶外宣傳萬科物業(yè)品牌品牌團隊萬科產(chǎn)品品牌客戶活動房地產(chǎn)行業(yè)論壇萬客會品牌集成U5系統(tǒng)置業(yè)顧問系統(tǒng)專業(yè)講講解樓書、DM及客戶通訊等等全方位家居居解決方案不同的接待待流程動態(tài)價值’’通過流程區(qū)區(qū)分、銷售售道具的精精細化實現(xiàn)現(xiàn)價值動態(tài)態(tài)傳播，實實現(xiàn)精準營營銷不同的銷售售道具不同的銷售售說辭對參觀人群群的專門接接待組：從從置業(yè)顧問問中每天輪輪班的形式式,指派兩名置置業(yè)顧問，，對業(yè)內(nèi)人人士等非意意向客戶型型的來訪受受眾進行接接待，描述述萬科重慶慶開發(fā)戰(zhàn)略略、萬科經(jīng)經(jīng)典圖片展展、渝園和和朗潤園兩兩個項目的的互動參觀觀。萬科闖族青青年藍皮書書-青年萬科重慶09白皮書-業(yè)內(nèi)人士闖族青年成成功勛章萬客會會員員手冊項目樓書-意向客戶品牌先導(dǎo)’’先導(dǎo)性的品品牌傳播精神感召’’重慶青年群群體的精神神感召之旅旅渠道出擊’’專業(yè)行銷團團隊；專屬屬大客戶經(jīng)經(jīng)理；分類類渠道策略略……專業(yè)行銷團團隊，分區(qū)區(qū)域掃描客客戶；專屬屬大客戶經(jīng)經(jīng)理直銷談?wù)勁小c對點式銷銷售說辭、、銷售道具具；分點布控，，點對點巡巡展，精準準出擊目標標；專項產(chǎn)品發(fā)發(fā)布會；客戶資源整整合；……………活動貫穿’’高頻度的渠渠道活動、、客戶活動動、推廣活活動貫穿項項目營銷始始終，加速速認知、把把穩(wěn)客戶、、摸底價格格精細管理贏贏在執(zhí)行行運用營銷績績效管理的的思想，提提高精細化化，保障執(zhí)執(zhí)行力營銷績效客戶價值總營銷成本本銷售收入總營銷成本本=營銷回報率率=來電來訪客客戶數(shù)（有效客戶戶）總營銷成本本重復(fù)購買率率/推薦銷售率率/衍生消費率率=一來電來訪客客戶數(shù)成交客戶數(shù)數(shù)銷售成交率率=二三策劃推廣績績效管理銷售執(zhí)行績績效管理客戶服務(wù)和和滿意度維維護績效管管理營銷績效管管理=重復(fù)購買客客戶數(shù)/推薦銷售客客戶數(shù)/衍生消費客客戶數(shù)成交客戶數(shù)數(shù)精細管理贏贏在執(zhí)行行聯(lián)合萬科成成熟的管理理體系和思思源獨有品品質(zhì)管理線線，有效提提升營銷績績效，跑贏贏時間精細管理贏贏在執(zhí)行行以契合、熟熟知萬科文文化的團隊隊，保障執(zhí)執(zhí)行力，贏贏得時間，，防范風(fēng)險險這些年，思思源與萬科科一路走來來。2009。期待更精精彩……營銷策略總總結(jié)五大營銷策策略、六大大關(guān)鍵點解解決項目難難點和問題題宏觀市場低迷品牌認知有限區(qū)域熱度較低低價競爭激烈周邊環(huán)境差外部配套缺乏蓄客時間短現(xiàn)場支撐不足區(qū)域落后競爭惡劣輻射力弱時間緊迫目標多重精裝困境定價迷局如何解決？？1、精準定位客戶，選準市場方向，把握客戶的動機、障礙。2、強化項目優(yōu)勢價值，差異定位，擺脫價格戰(zhàn)漩渦，樹立高品質(zhì)形象，既占有區(qū)內(nèi)，又實現(xiàn)跳出。3、以切實的渠道拓展主動出擊，配合客戶效果好的大量活動執(zhí)行，同時實現(xiàn)對區(qū)內(nèi)和區(qū)外市場的有效占領(lǐng)。4、專門制定品牌推廣專案和精裝修推廣專案，強化重慶對萬科品牌和精裝修的認知，真正樹立差異化優(yōu)勢。5、充分注重對營銷受眾的關(guān)懷，精細化的客戶滿意度執(zhí)行，實現(xiàn)萬科品牌落地與對青年群體的精神感召。6、用強大的執(zhí)行力、精細化的營銷管理，保障緊迫時間下的開盤成功。CONTENTS目錄1、營銷排期期2、推售策略略3、蓄客方案案4、推廣方案案5、渠道執(zhí)行行6、案場管理理CONTENTS目錄營銷執(zhí)行要要點MARKETINGEXECUTIVEPartSix月度計劃WORKPLANPartSeven營銷難點及及關(guān)鍵點THEPROBLEMPartFour營銷戰(zhàn)略及策略MARKETINGBREAKOUTPartFive營銷環(huán)境研研判外部環(huán)境研研判SUMMARYPartThree目標、任務(wù)務(wù)與問題THEPORBLEMPartOne項目/產(chǎn)品解讀內(nèi)部環(huán)境研研判INTERNALENVIRONMENTPartTwo1、營銷排期期2、推售策略略3、蓄客方案案4、推廣方案案5、渠道執(zhí)行行6、案場管理理營銷執(zhí)行要點朗潤園項目目開盤前關(guān)關(guān)鍵營銷節(jié)節(jié)點控制圖圖95天48天63天售前準備期期推售排期推售產(chǎn)品推廣執(zhí)行渠道執(zhí)行案場籌備第一階段：：2-5月份項目亮相、、蓄客、5月23日一批次開開盤第三階段：：10月10日三批次開盤盤2-12月度營銷執(zhí)執(zhí)行工作分分期總控圖圖3月2月第二階段：：7月11日二批次加推推4月5月6月7月8月9月10月11月12月案場軟性管管理：2月初團隊定定崗，2月20日—3月20日培訓(xùn)，3月20日正式進場場，配合外外賣場和臨臨時接待中中心案場硬件配配置：5月15日：營銷示示范體系盛盛大開放品牌期形象導(dǎo)入期期產(chǎn)品述求期期開盤熱銷期期二批次開盤盤期三批次開盤盤期開盤熱銷期期二批次開盤盤期三批次開盤盤期D1號樓和D2號樓，55.84及59.22平米兩種戶戶型啟動并持續(xù)續(xù)執(zhí)行準備·房源評定

·銷控方案·推售策略

·價格策略·回款排期1、營銷排期2、推售策略3、蓄客方案4、推廣方案5、渠道執(zhí)行6、案場管理營銷執(zhí)行要點備注：黑色數(shù)字為為思源假定定房號。推售策略之之房源評定可售房源的的產(chǎn)品評定定分析產(chǎn)品評級示示意圖：產(chǎn)品評級戶戶數(shù)統(tǒng)計：：ABCD按照工程進進度狀況和和甲方反饋饋意見，2009年將銷售D1和D2號樓,512套，共計約約31000㎡,整個兩棟樓樓戶型設(shè)計計基本相似似,思源根據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品的朝向向和居住舒舒適度分析析，思源建建議在整個個項目推盤盤過程中做做到以下兩兩點：1、建議在推推盤過程中中，將資源源較好的房房子與稍差差的房子搭搭配銷售，，避免后期期產(chǎn)品出現(xiàn)現(xiàn)單極分化化。2、建議采用用分棟分朝朝向加推方方式，有效效把控產(chǎn)品品銷售節(jié)湊湊，追求最最佳利潤。。3、通過資源源較好產(chǎn)品品與資源一一般產(chǎn)品搭搭配銷售,以資源好產(chǎn)產(chǎn)品擠壓資資源一般產(chǎn)產(chǎn)品,實現(xiàn)資源一一般產(chǎn)品順順利銷售.整體推售策策略之銷控方案項目一、二二、三批次次房源銷控控方案ABCD項目09年開盤共分分三個批次次進行推售售，銷售周周期為7個月；2009年實現(xiàn)1.8億銷售額(成交512套).

2009年產(chǎn)品推售策略略為小步快跑、穩(wěn)健健銷售。10年5月底整體推售策略之之價格策略朗潤園2009年推售策略項目1、2號樓開盤一批次開盤二批次開盤三批次開盤09年5月23日09年7月11日09年10月10日第一批次推出190套第二批次推出124套第三批次推出198套銷售目標：約9000㎡（158套）完成當批次的80%銷售目標：5720㎡（99套）完成當批次的80%銷售目標：約9000㎡（158套）完成當批次80%項目進入持續(xù)銷銷售階段二批次加推三批次加推3號樓蓄客開始實現(xiàn)銷售價值提升價值鞏固月銷量（套）：：5月（152)6月（30）7月（99）8月（10）9月（23）10月（158）11月（20）12月（20）我們選擇了項目目競爭力最大的的幾個項目進行行權(quán)重比較，包包括：蓮花半島島、東衡濱城、、匯祥好萊塢、、番茄花園、金金色池塘、水木木年華、長安錦錦繡城、中渝愛愛都會，得出市市場理論參考價價格，再結(jié)合項項目精裝修成本本和萬科在重慶慶市場的品牌溢溢價，最終測算算出本項目09年銷售整體均價價：通過對競品兩居居與三居室的清清水房價格調(diào)查查統(tǒng)計：1、區(qū)內(nèi)競品戶型型面積以70-90㎡為主，套內(nèi)均價價集中在3800元/㎡，總價集中在26-35萬；區(qū)外競品戶型面面積以55-80㎡為主，套內(nèi)均價價4800元/平米，總價集中中在26-38萬。2、核心定價策略略：毛坯房的實實得面積的均價價在區(qū)內(nèi)略高或或接近于競爭對對手套內(nèi)均價，，在區(qū)外低于競競爭對手均價。。

以套內(nèi)59㎡2房為例，實得面面積74㎡，假定實得單價價為3900元/㎡（考慮產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)和萬科品牌）），再加上精裝裝修

成本800元/㎡，最后反推精裝裝修套內(nèi)單價為為5895元//㎡。1、我們根據(jù)環(huán)境境、交通、配套套、規(guī)劃、戶型型景觀、設(shè)備、、物業(yè)等多方面面因素，同時針針對項目在市場場內(nèi)的主要競爭爭項目進行科學(xué)學(xué)詳盡的權(quán)重分分析，得出市場場參考價格；2、采用差價策略略進行價格制定定：樓層差價每每層10元/平米；朝向差價價20-100元/平米；分期價格格增長幅度為5%的比例上漲。整體推售策略之之銷控方案項目09年開盤整體均價價整體推售策略之之價格策略朗潤園2009年度價格走勢控控制5月首次開盤均價價5602元/㎡——開盤通過部分房房源以較低價格格沖擊市場，引引爆市場，實現(xiàn)現(xiàn)開盤熱銷；思源根據(jù)房源的的樓層朝向與景景觀、噪音舒適適性等方面進行行房源分2次加推，以小幅幅快跑的方式調(diào)調(diào)整價格，7月初一次加推房房源均價5897元/㎡；10月中二次加推房房源均價6259元/㎡；1、2號樓整體實現(xiàn)均均價約5900元/㎡;1、2號樓銷售額約1.8億元。5602元/㎡5897元/㎡6259元/㎡09年5月23日09年7月-9月09年10-12月價格走勢表5600580062006000640009年5月23日09年7月11日09年10月10日09年12月底二批次加推三批次加推1、2號樓清盤期一批次開盤批次開盤時間表說明：根據(jù)本項目回款款計劃以整體均均價套內(nèi)約5900元／平方米進行行計算。1、2號樓（含1號樓裙樓商業(yè)））的總銷售面積積約3.1平方米，09年銷售總額約為為1.8億元，回款約近近1.8億元。整體推售策略之之回款排期朗潤園09年度回款計劃備注:1、此表僅供參考考和討論,因此市場隨時在在變化,需要隨市場變化化,靈活處理和調(diào)整整價格.2、當月回款額按按照一次性付款款與按揭付款的的30%和70%的比例進行測算算。3、按揭貸款首付付比例按照最低低20%進行測算。4、住宅部分減掉掉部分商業(yè)面積積，故整體銷售售金額比原計劃劃2億少掉部分。1、營銷排期2、推售策略3、蓄客方案4、推廣方案5、渠道執(zhí)行6、案場管理營銷執(zhí)行要點·蓄客模式·蓄客方案·客戶甄別·監(jiān)控體系1、萬客會入會條件：年滿滿18歲的中國公民費用收?。好赓M費加入發(fā)放目的：以萬萬客會吸納原始始客戶,為項目開盤積累累更多的客戶資資源，以客戶來來現(xiàn)場次數(shù)進行行累計加分，積積分積累到一定定程度，可享受受不同購房優(yōu)惠惠（優(yōu)惠待定））；待萬科在重重慶開發(fā)系列項項目之后，可進進行業(yè)主之間的的萬客會會員吸吸納。與VIP卡聯(lián)系:加入VIP卡,必須先加入萬客客會會員,否則無購房資格格發(fā)放時間:萬科品牌出街之之日地點建議：由于于品牌出街,并無固定接待場場所,可考慮先取得項項目未來銷售電電話,將電話接入萬科科公司,固定人員在公司司進行電話接待待.2、VIP卡會員入會條件：優(yōu)先先考慮萬客會會會員,再為自然客戶,在每批次開盤后后,萬客會持續(xù)吸納納會員.費用收?。嚎煽伎紤]設(shè)置門檻,建議以銀行存款款金額或復(fù)雜入入會條件,提高門檻.購房優(yōu)惠：總房房款優(yōu)惠2個點的折扣(暫定)發(fā)放時間:2009年4月5日地點建議:各外賣場和臨時時接待中心全面面辦理客戶積累之’蓄客模式1月1日4月5日5月23日萬客會會員吸納:95天VIP卡會員吸納:48天客戶積累之’蓄客方案1月3月5月6月7月8月9月10月品牌滲透期二批次蓄客,正式加推客戶的積累、篩選客戶成交，老客戶帶新客戶階段會員招募大兩路政府官員和重點企事業(yè)單位拜訪房交會客戶的回訪品牌營銷事件營銷體驗營銷以品牌為紐帶，實現(xiàn)老帶新和團購政策物業(yè)體驗萬科物業(yè)見面會、全方位家居解決方案推介會、圣誕假日舞會、夏日出游、新春答謝會……工作內(nèi)容產(chǎn)品推薦會圖片展營銷示范體系開放開盤活動……營銷示范體系體驗形象塑造、一批次開盤三批次蓄客,正式加推客戶積累之’整體蓄客目標總計：共儲備客客戶9006組，轉(zhuǎn)化成VIP客戶1361組，成交客戶512組，成交率為37％，轉(zhuǎn)化率為15％1、拜訪大兩路地地區(qū)政府機關(guān)科科級以上政府官官員（載體：項項目樓書、朗潤潤園萬科會會員員手冊）2、跟蹤大兩路片去重點點效益好的企事事業(yè)單位和產(chǎn)業(yè)園區(qū)（載載體：項目樓書書、朗潤園萬科科會會員手冊））3、外展場（觀音音橋：外賣場；；兩路：碧津公公園外賣場，重重百巡展，臨時時接待：項目周周邊臨時接待中中心）4、發(fā)展VIP客戶（4月5日正式進行VIP卡客戶認購，發(fā)發(fā)展“客帶客””客戶）5、SP活動積累、房交交會展示積累等等6、“萬客會”積積累，將“萬客客會”與跨界營營銷點商家聯(lián)盟盟，增強萬客會會的吸引力。發(fā)發(fā)展萬客會會員員和VIP卡會員。7、所有自然來訪訪、來電客戶。?？蛻舴e累之’蓄客方案及客戶戶甑別模式1）萬客會會員無任何條件，均均可參加萬科會會。2）萬客會會員升升級VIP卡會員,項目發(fā)放VIP卡設(shè)置一定門檻，，剔除部分非誠誠意客戶，將萬萬客會會員直接接升級為VIP卡會員，享受購購房優(yōu)惠;以市場上較為流流行的銀行存款款金額或復(fù)雜入入會條件，正式式發(fā)放VIP卡,進行非誠意客戶戶剔除，剩下為為項目準業(yè)主。。蓄客方案客戶甄別模式（1）蓄客信息監(jiān)控控前述蓄客步驟為理想狀狀態(tài)下的進程，，市場難免發(fā)生生特殊情況，以以下一系列指標標都可能在一定定范圍內(nèi)發(fā)生變變化，還會相互互影響。我們會會每1周對儲客情況進進行匯總，歸類類分析，在大目目標不變的前提提下，逐步修正正后期儲客計劃劃。在監(jiān)控、修修正中成功完成成儲客。來訪量來訪成功率儲客量認購成功率特殊情況監(jiān)控對蓄客情況進行監(jiān)控控，蓄客期每日來訪量量應(yīng)不少于計劃劃批數(shù)，如果少少于計劃批數(shù)，，加大推廣力度度來訪成功率是對對蓄客結(jié)果影響最敏敏感的指標，為為使來訪成功率率達到既定目標標，隨時注意對對客戶的心理分分析和對銷售人人員的培訓(xùn)開盤成功率保守守估計在80%，價格體系、優(yōu)優(yōu)惠措施、以及及前期一系列工工作是保證開盤盤成功率達80%的基礎(chǔ)對蓄客情況進行監(jiān)控控，蓄客期每月儲客量量應(yīng)不少于計劃劃批數(shù)，如果少少于計劃批數(shù)，，加大推廣力度度客戶積累之’監(jiān)控體系計劃預(yù)定：一批次開盤整整體VIP卡會員吸納數(shù)量量為505組，按4、5三個月估計，蓄蓄客量最高為5月，二月計劃蓄蓄客量分別為：：200，305組。（2）來訪客戶信息息監(jiān)控以填寫來訪客戶戶登記表的方式式收集客戶信息息，匯總分析，，為我們的媒體監(jiān)控、價格格修正和銷售控控制尋求依據(jù)。蓄客/銷售情況日報表表蓄客/銷售情況周報表表蓄客/銷售情況月報表表(3)我們會根據(jù)每個個周期的儲客/銷售情況編制相相應(yīng)的數(shù)據(jù)分析析表并根據(jù)每個周期期實際情況制定定執(zhí)行案調(diào)整計計劃，于后期提提交?？蛻舴e累之’監(jiān)控體系1、營銷排期2、推售策略3、蓄客方案4、推廣方案5、渠道執(zhí)行6、案場管理營銷執(zhí)行要點·推廣策略·推廣排期·階段推廣主題·線上媒體組合·跨界營銷·活動營銷·賣場管理·現(xiàn)場包裝·項目物料·2009年營銷費用推廣方案之推廣策略’總體推廣策略【跨界病毒營銷】【活動縱貫】【整合營銷】【動態(tài)客戶關(guān)系營營銷】【品牌先導(dǎo)】【體驗營銷】【全員營銷】【主推區(qū)域輪動】推廣方案之推廣策略’策略之輪動主推推區(qū)域攻擊策略：第一批次主要攻攻擊大兩路組團團，先占領(lǐng)項目目周邊區(qū)域客戶戶，在穩(wěn)固周邊邊區(qū)域客戶的基基礎(chǔ)上，第二批批次，第三批次次走出區(qū)域，攻攻擊江北等區(qū)域域。區(qū)內(nèi)攻勢力度：由強變?nèi)豕舴绞剑好襟w組合推廣、渠道（掃樓、巡展、拜訪）區(qū)外攻勢力度：由弱變強攻擊方式：媒體組合推廣、跨界營銷、渠道（巡展、拜訪）項目1、2號樓開盤亮相蓄客、一批次銷售二批次銷售三批次銷售02-06月07-09月10月-12月推廣方案之推廣策略’策略之動態(tài)客戶戶關(guān)系營銷推廣方案之推廣策略’策略之跨界病毒毒營銷針對朗潤園以青青年人群為主的的客群定位方向向，本項目應(yīng)在在青年人群集中中的區(qū)域進行有有效的跨界營銷銷。圖片展示范體系開放開盤業(yè)內(nèi)茶話會……線上，線下集中爆發(fā)，以客戶需求為出發(fā)點，多種營銷模式全面攻擊。線上媒體組合跨界營銷渠道營銷居民樓學(xué)校政府機關(guān)產(chǎn)業(yè)及大型企業(yè)……活動執(zhí)行推廣方案之推廣策略’策略之整合營銷銷以集中型平面推推廣+事件營銷完成項項目造勢；以SP體驗活動營銷+種子客戶營銷實實現(xiàn)項目順利銷銷售與客帶客的的持續(xù)轉(zhuǎn)換。利用老業(yè)主和業(yè)內(nèi)人士，進行活動炒作利用營銷示范體系物業(yè)，實現(xiàn)體驗營銷深挖客戶資源，實現(xiàn)老客戶營銷集中型平面推廣造勢PR關(guān)系事件營銷SP體驗活動營銷種子客戶營銷全面攻擊關(guān)鍵推廣方案之推廣策略’策略之整合營銷銷多頻率、持續(xù)性性活動營銷，媒媒體報道炒作完完成項目造勢，，形成市場的熱點點話題，使項目目具備較高的銷銷售慣性以品牌形成市場關(guān)注以活動，全方位感知未來萬科生活模式實現(xiàn)各方關(guān)系形成的知名度與口碑營銷效果萬客會會員持續(xù)2個月的品牌亮相，從初探到開盤；12次活動，讓客戶對本項目有著深刻認識；持續(xù)形成市場話題，引起關(guān)注，形成口碑；立足圈層、多層次、多行業(yè)客戶渠道營銷項目闖族青年生活體驗活動連續(xù)性的跨界營銷利用萬科品牌進行市場引導(dǎo)，便于市場鋪墊；以項目闖族青年生活為核心，舉辦各類跨界營銷來完成客戶的深度吸納推廣方案之推廣策略’策略之整合營銷銷推廣方案之推廣排期’2-12月度推廣執(zhí)行計計劃推廣方案之階段推廣主題’階段性價值廣告告語意向建議備注:廣告公司加入之之后,會有文案深化.推廣階段核心訴求品牌導(dǎo)入期萬科品牌區(qū)域規(guī)劃形象塑造期重慶青年創(chuàng)新精精裝社區(qū)青年創(chuàng)想精神生生活嫁接產(chǎn)品訴求期重慶全新產(chǎn)品體體系U5全面家居解決方方案開盤熱推期產(chǎn)品的稀缺高性價比二批次加推品牌的號召力高性價比高性價比優(yōu)質(zhì)物管推廣主題語1月1日—3月20日3月20日—4月15日4月16日—5月22日5月23日—6月30日7月1日—7月11日萬科生活2009禮獻重慶朗潤園重慶慶青年夢想生活活主場在屬于你的領(lǐng)地地放飛闖贏贏天下的夢想屬于你的萬科屬屬于你的闖闖族夢想55平米靈動空中院院館270度轉(zhuǎn)角飄窗讓讓空間與生活活張弛有度4月5日VIP卡全城首發(fā)精裝細節(jié)40個，得房率120%，幸福100分U5為你量身打造少少數(shù)青年的尊崇崇省多，享大，精精裝實得均價4900元/㎡加入萬科社區(qū)暢暢享青年生生活重慶萬科業(yè)主即即將產(chǎn)生，全城城期待5月23日朗潤園一批批次全城公開發(fā)發(fā)售7月11日二批批次激情加推不一樣的物管，，不一樣的心推廣方案之線上媒體推廣’營銷通路組合方方案報媒選擇:思源按照本項目目目標客群,選擇平面媒體。推廣方案之線上媒體推廣’報媒選擇網(wǎng)絡(luò)媒體選擇:思源按照本項目目目標客群,選擇網(wǎng)絡(luò)媒體。推廣方案之線上媒體推廣’網(wǎng)絡(luò)媒體建議一批次銷售目標標11020㎡以“項目形象亮亮相”推廣為主主，外賣場接待待處開放，萬客客會會員升級。。營銷目標3月18日新女報（硬硬廣）3月19日晨報（硬廣廣）媒體通路戶外/導(dǎo)示——形象訴求報紙/硬廣——形象訴求軟文——品牌及形象訴求大渝網(wǎng)——闖族青年為主訴訴求公交車身——形象訴求電梯廣告——形象訴求短信——形象訴求體驗活動外賣場開放萬客會升級商圈巡展項目亮相期一批次銷售三批次加推渠道活動客戶資源整理產(chǎn)業(yè)園客戶拜訪訪企事業(yè)單位客戶戶拜訪二批次加推推廣方案之線上媒體推廣’項目推廣計劃表表以“項目蓄客””推廣為主，VIP全城發(fā)放，媒體體組合出擊。營銷目標4月1日新女報（硬硬廣）4月18日新女報（硬硬廣）4月2日晨報（硬廣廣）4月3日晨報（硬廣廣）4月9日晨報（軟文文）4月16日晨報（軟文文）4月19日晨報（硬廣廣）4月24日晨報（軟文文）4月29日晨報（硬廣廣）媒體通路戶外/導(dǎo)示——項目蓄客信息訴訴求報紙/硬廣——項目蓄客信息訴訴求軟文——項目蓄客信息訴訴求大渝網(wǎng)——項目蓄客信息訴訴求公交車身——項目蓄客信息訴訴求電梯廣告——項目蓄客信息訴訴求短信——項目蓄客信息訴訴求體驗活動闖族青年創(chuàng)業(yè)大大賽VIP卡全城發(fā)放產(chǎn)品推薦會跨界活動開展渠道活動產(chǎn)業(yè)園客戶拜訪訪企事業(yè)單位客戶戶拜訪兩路商圈巡展項目亮相期一批次銷售三批次加推二批次加推一批次銷售目標標11020㎡推廣方案之線上媒體推廣’項目推廣計劃表表以“項目開盤””推廣為主，示示范習(xí)體系開放放，推廣高峰。。營銷目標5月20日新女報（硬硬廣）5月7日晨報（硬廣廣）5月14日晨報（硬廣廣）5月20日晨報（軟文文）5月22日晨報（軟文文）5月29日晨報（硬廣廣）媒體通路戶外/導(dǎo)示——項目開盤信息訴訴求報紙/硬廣——項目開盤信息訴訴求軟文——項目開盤信息訴訴求大渝網(wǎng)——項目開盤信息訴訴求公交車身——項目開盤信息訴訴求電梯廣告——項目開盤信息訴訴求短信——項目開盤信息訴訴求體驗活動闖族青年創(chuàng)業(yè)大大賽樣板房、示范園園林、售房部開開放一批次開盤春季房交會跨界活動持續(xù)渠道活動產(chǎn)業(yè)園客戶拜訪訪企事業(yè)單位客戶戶拜訪兩路商圈巡展項目亮相期一批次銷售三批次加推二批次加推一批次銷售目標標11020㎡推廣方案之線上媒體推廣’項目推廣計劃表表以“一批次開盤盤持續(xù)熱銷，二二批次蓄客”推推廣為主，一次次加推熱銷。營銷目標6月17日新女報（硬硬廣）6月11日晨報（硬廣廣）6月26日晨報（硬廣廣）媒體通路戶外/導(dǎo)示——一批次熱銷，二二批次加推報紙/硬廣——一批次熱銷，二二批次加推軟文——一批次熱銷，二二批次加推大渝網(wǎng)——一批次熱銷，二二批次加推公交車身——一批次熱銷，二二批次加推電梯廣告——一批次熱銷，二二批次加推短信——一批次熱銷，二二批次加推體驗活動二批次蓄客跨界活動持續(xù)渠道活動產(chǎn)業(yè)園客戶拜訪訪企事業(yè)單位客戶戶拜訪兩路商圈巡展項目亮相期一批次銷售三批次加推二批次加推一批次銷售目標標11020㎡推廣方案之線上媒體推廣’項目推廣計劃表表二批次銷售目標標7192㎡以“二批次加推推”推廣為主。。營銷目標7月1日新女報（硬硬廣）7月3日晨報（硬廣廣）7月9日晨報（硬廣廣）7月11日晨報（硬廣））媒體通路戶外/導(dǎo)示——二批次加推報紙/硬廣——二批次加推軟文——二批次加推大渝網(wǎng)——形象深化，產(chǎn)品品銷售信息導(dǎo)入入，二批次加推公交車身——二批次加推電梯廣告——二批次加推短信——二批次加推體驗活動二批次加推認購購活動萬科物業(yè)見面會會跨界活動持續(xù)渠道活動產(chǎn)業(yè)園客戶產(chǎn)品品推薦企事業(yè)單位客戶戶產(chǎn)品推薦兩路商圈巡展項目亮相期一批次銷售三批次加推二批次加推推廣方案之線上媒體推廣’項目推廣計劃表表二批次銷售目標標7192㎡促進開盤熱銷，，避免冷市周期期，活動營銷提提高項目的體驗驗參與性。營銷目標8月5日新女報（硬硬廣）8月13日晨報（硬廣廣）媒體通路戶外/導(dǎo)示——二批次熱銷報紙/硬廣——二批次熱銷大渝網(wǎng)——形象深化，產(chǎn)產(chǎn)品銷售信息息導(dǎo)入，二批次熱銷公交車身——二批次熱銷電梯廣告——二批次熱銷短信——二批次熱銷體驗活動夏季清涼旅游游活動跨界活動持續(xù)續(xù)渠道活動產(chǎn)業(yè)園客戶產(chǎn)產(chǎn)品推薦企事業(yè)單位客客戶產(chǎn)品推薦薦兩路商圈巡展展項目亮相期一批次銷售三批次加推二批次加推推廣方案之線上媒體推廣廣’項目推廣計劃劃表二批次銷售目目標7192㎡成功熱銷樓市市“金九銀十十”，前期持持續(xù)熱銷，三三批次蓄客。。營銷目標9月9日新女報（（硬廣）9月11日晨報（硬硬廣）9月25日晨報（硬硬廣）媒體通路戶外/導(dǎo)示——二批次熱銷，，三批次加推推報紙/硬廣——二批次熱銷，，三批次加推推大渝網(wǎng)——三批次加推公交車身——三批次加推電梯廣告——三批次加推短信——三批次加推體驗活動跨界活動持續(xù)續(xù)渠道活動產(chǎn)業(yè)園客戶產(chǎn)產(chǎn)品推薦企事業(yè)單位客客戶產(chǎn)品推薦薦兩路商圈巡展展項目亮相期一批次銷售三批次加推二批次加推推廣方案之線上媒體推廣廣’項目推廣計劃劃表三批次銷售目目標11484㎡㎡成功熱銷樓市市“金九銀十十”，前期持持續(xù)熱銷，三三批次加推熱熱銷。營銷目標10月7日新女報（（硬廣）10月9日晨報（硬硬廣）10月10日晨報（硬硬廣）媒體通路戶外/導(dǎo)示——三批次加推報紙/硬廣——三批次加推大渝網(wǎng)——三批次加推公交車身——三批次加推電梯廣告——三批次加推短信——三批次加推體驗活動跨界活動持續(xù)續(xù)秋季房交會三批次開盤推廣方案之線上媒體推廣廣’項目推廣計劃劃表渠道活動產(chǎn)業(yè)園客戶產(chǎn)產(chǎn)品推薦企事業(yè)單位客客戶產(chǎn)品推薦薦兩路商圈巡展展項目亮相期一批次銷售三批次加推二批次加推推廣方案之線上媒體推廣廣’戶外發(fā)布詳細細建議觀音橋商圈回興立交渝北區(qū)府水榭花都機場高速寶圣大道發(fā)布時間：2009年1月1日—2011年底主題劃分:第一階段推廣廣主題：萬科科品牌亮相信信息3月20日更換畫面，，主題：4月5日VIP卡全城首發(fā)5月15日更換畫面.主題:萬科朗潤園示示范體系開放放暨5月23日盛大開盤備注:根據(jù)項目動態(tài)態(tài)營銷，在針針對本區(qū)域和和外區(qū)戶外處處理上，盡量量保證重要信信息統(tǒng)一，在在輔助信息上上可以采取不不同區(qū)域不同同客戶的訴求求。推廣方案之線上媒體推廣廣’戶外發(fā)布詳細建議發(fā)布目的：項項目成功亮相相，強化渝北北、江北區(qū)域域發(fā)布時間：2009年3月20日—2010年3月。發(fā)布內(nèi)容：項項目形象與關(guān)關(guān)鍵信息619,608線路組合圖推廣方案之線上媒體推廣廣’公交車身廣告告發(fā)布詳細建議推廣方案之線上媒體推廣廣’短信推廣詳細建議尊敬的王先生生:萬科朗潤園，，讓你住進兩兩路最舒適的的精裝修社區(qū)區(qū)。搶購熱線線：******占有兩路基站站掃蕩兩路客群群萬科朗潤園，，中國重慶第第三新區(qū)，投投資必選，精精裝交房，省省時省心；奪奪標熱線：******萬科朗潤園，，讓你住進兩兩路最舒適的的精裝修社區(qū)區(qū)。搶購熱線線：******區(qū)外客戶短信內(nèi)容區(qū)內(nèi)客戶短信內(nèi)容精細化營銷,顛覆傳統(tǒng)短信發(fā)放放方式典型客戶短信示范范:**先生/小姐/總/老師：首次到訪萬科朗潤園感謝你你的到訪，本項目目即將進行VIP卡發(fā)放,恭請閣下蒞臨朗潤潤園,提前體驗萬科生活活。認購熱線：******忠誠客戶萬科地產(chǎn)感謝你長長期對萬科地產(chǎn)的的認可和關(guān)注,萬科地產(chǎn)2009年重慶第一作品,朗潤園示范區(qū)即將將全城開放,邀請閣下蒞臨參觀觀。認購熱線：******青年客戶萬科朗潤園闖族青青年基地即將全城城開放,萬科生活模式即將將上演,精裝修,全面配套,解決您居住的所有有煩勞,拎包即住,一站式家居解決方方案全面呈現(xiàn).認購熱線：******推廣方案之線上媒體推廣’短信推廣詳細建議推廣方案之線上媒體推廣’網(wǎng)絡(luò)推廣建議----萬科闖族青年基地地（闖族基地+QQ闖群）一、大渝網(wǎng)——活動廣告發(fā)布目的：滲透全全城，吸引青年人人群，積累客戶發(fā)布時間：2009年3月20日—2009年6月。發(fā)布形式：備選形式一：設(shè)立立“闖族青年”基基地，開通重慶青青年闖群，成立萬萬科朗潤園“闖族族青年論壇”備選形式二：結(jié)合合中國建國60周年，進行重慶，，選出對這個城市市做出突出貢獻的的非政府青年人群群。備選形式三：萬科科紅旗青年選秀（（突出成績闖族青青年評選）備選形式四：成立立闖族青年事業(yè)群群：闖族青年共同同前進，互相推薦薦工作機會，讓大大家共同成長，共共同前進……推廣方案之線上媒體推廣’網(wǎng)絡(luò)推廣建議二、搜房網(wǎng)——業(yè)主論壇、商業(yè)廣廣告發(fā)布形式：全屏商商業(yè)廣告,項目正式亮相即開開同搜房網(wǎng)業(yè)主論論壇發(fā)布目的：滲透全全城，擴大知名度度發(fā)布時間：2009年5月16日—2009年5月23日。發(fā)布數(shù)量：7天發(fā)布內(nèi)容：關(guān)鍵節(jié)節(jié)點信息三、項目網(wǎng)站建設(shè)設(shè)——形象提升1、3月20日前完成項目網(wǎng)站站建設(shè)，以傳遞項項目價值和和訴求求項目最新信息為為主要建設(shè)點，以以提升項目形象和和檔次為網(wǎng)站主要要風(fēng)格體現(xiàn)。2、后期指派專人維維護和跟進搜房網(wǎng)網(wǎng)業(yè)主論壇，并積積極解答論壇提問問。推廣方案之線上媒體推廣’寫字樓電梯廣告發(fā)發(fā)布詳細建議發(fā)布目的：滲透江江北,渝北寫字樓，吸引引企業(yè)白領(lǐng)青年人人群，積累客戶發(fā)布時間：2009年3月20日—2009年5月30日。發(fā)布地點：江北商商圈高檔寫字樓發(fā)布數(shù)量:50塊發(fā)布內(nèi)容:提升項目形象，附附加項目重要節(jié)點點信息解放碑商圈觀音橋商圈未來國際、美源國國際、中信大廈、、弗瑞登、同聚遠遠景、嘉年華大廈廈、世貿(mào)中心、國國貿(mào)中心、紐約紐紐約……思源針對本項目目目標客群為具有個個性特色的25-39歲中青年人群，從從客群愛好的吃喝喝玩樂行方面考慮慮投其所好，對青青年群體集聚地進進行跨界宣傳，多多方位拓展項目客客戶渠道，為項目目尋找更多的客戶戶群：咖啡廳：星巴克、、良木緣餐飲場所：小天鵝鵝、圓緣園娛樂場所：電影院院、酒吧體育場所：奧體中中心、重慶會展中中心核心目的：發(fā)展VIP卡會員，為項目積積累更多的準客戶戶。推廣方案之跨界病毒營銷’跨界營銷之行業(yè)擬擬定推廣方案之跨界病毒營銷’跨界營銷之執(zhí)行表表備注：一批次開盤盤之后，將進行跨跨界營銷的持續(xù)性性開展?；顒幽康模鹤尅啊瓣J族青年”在工工作之余品嘗咖啡啡，緩解壓力?；顒又黝}：“闖闖族青年咖啡文化化主題活動月暨K歌文化活動”活動形式：與2家咖啡廳合作，共共同舉辦“萬科咖咖啡文化主題活動動”活動分工：：良木緣咖啡(暫定)負責(zé)提供場地與器器具,星巴克(暫定)負責(zé)提供咖啡師,萬科負責(zé)提供人員員組織與費用?；顒訉ο螅喉椖筷J闖族青年活動時間：4月整月,每個周末主題活動：4月最后一個周末之之夜，進行闖族青青年主題狂歡夜，，并舉行K歌文化活動活動惠享：萬科朗朗潤園闖族青年，，憑項目會員卡均均可到星巴克及良良木緣免費品嘗一一杯咖啡，獲取25日晚主題活動門票票一張。推廣方案之跨界病毒營銷’1、咖啡館活動執(zhí)行行備選咖啡廳：上島島、米籮咖啡……合作形式：1、餐廳點菜薄發(fā)布布項目廣告;2、高檔餐廳桌上臺臺卡,發(fā)布項目廣告;活動時間：3月20日--5月30日活動惠享：與餐廳廳形成聯(lián)盟商家,憑餐廳消費小票,可優(yōu)先觀看本項目目各類活動;推廣方案之跨界病毒營銷’2、餐飲場所活動執(zhí)執(zhí)行餐廳備選名單:陶然居,菜香源,順風(fēng)123,德莊,秦媽等等.發(fā)布范圍：江北UME國際影城、保利國國際影城使用范圍：一個促促銷臺、二個項目目展架、銷售人員員派發(fā)資料發(fā)布時間：3月20日—5月30日（根據(jù)大片上演演時間為準）推廣方案之跨界病毒營銷’3、電影院巡展活動動執(zhí)行合作形式：酒吧服服務(wù)員針對每位青青年發(fā)放項目夜光光胸章，DJ編詞說唱本項目信信息。活動時間：3月20日--5月30日禮品數(shù)量：項目闖闖族青年熱光胸章章，預(yù)計200個/天/家,24000個/月活動惠享：精美美小禮品(建議為本項目促促銷禮品)合作場所：88號、CottonClub棉花、Suho蘇荷、BabyFaceClub推廣方案之跨界病毒營銷’4、酒吧活動執(zhí)行行合作形式：體育育場所工作人員員身穿印有項目目LOGO的T恤，針對每位運運動青年發(fā)放T恤與項目資料。?；顒訒r間：3月20日--5月30日（試用月)禮品數(shù)量：項目目闖族青年T恤，預(yù)計100件/天/家,6000件/月活動惠享：精美美小禮品(建議為本項目促促銷禮品)合作場所：奧體體中心、會展中中心推廣方案之跨界病毒營銷’5、體育場所活動動執(zhí)行推廣方案之活動執(zhí)行’活動排期：密集集活動，加速認認知，累積積分分，把穩(wěn)客戶，，摸底價格推廣方案之活動執(zhí)行’1、“贏在重慶””青年創(chuàng)業(yè)大賽賽活動目的：以創(chuàng)業(yè)為目標，，將重慶有志青青年聚集，并通通過這些有志青青年傳播項目信信息?；顒訒r間：2009年4月5日——5月23日活動地點:無固定地點，頒頒獎典禮設(shè)置于于開盤當天項目目現(xiàn)場活動內(nèi)容:1、與重慶青工委委或共青團合作作舉辦。2、通過項目出街街各類媒體，發(fā)發(fā)布青年創(chuàng)業(yè)大大賽信息。3、邀請政府青年年官員作評委進進行參賽選手作作品評價。3、項目開盤當天天，在現(xiàn)場舉行行隆重的頒獎典典禮，邀請重慶慶政府相關(guān)人士士進行頒獎。4、對獲獎選手，，自動入選朗潤潤園榮譽業(yè)主，，并給予一定購購房優(yōu)惠。5、邀請媒體參加加，會后對大賽賽進行免費炒作作。推廣方案之活動執(zhí)行’