五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用分析本項(xiàng)目總投資費(fèi)費(fèi)用主要分為為直接費(fèi)用和和間接費(fèi)用：：直接費(fèi)用有有土地成本、勘勘查設(shè)計(jì)和前前期費(fèi)用、建建筑工程造價(jià)價(jià)費(fèi)用，間接接費(fèi)用包括物物業(yè)管理維修修基金、管理理銷(xiāo)售財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用及不可預(yù)預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。1.土地成本本項(xiàng)目的土地成成本主要是由由土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓金、和和契稅兩部分分組成。詳見(jiàn)見(jiàn)項(xiàng)目各類(lèi)開(kāi)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成成一覽表。2勘察設(shè)計(jì)和前前期費(fèi)本項(xiàng)目的勘察設(shè)設(shè)計(jì)和前期費(fèi)費(fèi)用主要由交交通管理費(fèi)、圖圖紙審查費(fèi)、地地質(zhì)勘察費(fèi)、建建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、市市政公用基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)費(fèi)（一級(jí)）、建建筑工程招投投標(biāo)費(fèi)、監(jiān)理理費(fèi)、安全質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、質(zhì)質(zhì)檢費(fèi)、白蟻蟻預(yù)防費(fèi)、三三通一平費(fèi)、自自來(lái)水管網(wǎng)建建設(shè)工程費(fèi)、自自來(lái)水管網(wǎng)建建設(shè)工程費(fèi)、民民用管道燃設(shè)設(shè)施安裝費(fèi)、樓樓內(nèi)配套用電電費(fèi)各項(xiàng)費(fèi)用用構(gòu)成，合計(jì)計(jì)為1318萬(wàn)元。詳見(jiàn)見(jiàn)項(xiàng)目各類(lèi)開(kāi)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成成一覽表。3.建筑工程程造價(jià)費(fèi)用由商業(yè)、住宅建建筑工程造價(jià)價(jià)費(fèi)用構(gòu)成，總總計(jì)共5520萬(wàn)元。詳見(jiàn)項(xiàng)項(xiàng)目各類(lèi)開(kāi)發(fā)發(fā)成本構(gòu)成一一覽表。4.物業(yè)管理理維修基金物業(yè)管理維修基基金為483萬(wàn)元，詳見(jiàn)項(xiàng)項(xiàng)目各類(lèi)開(kāi)發(fā)發(fā)成本構(gòu)成一一覽表。6.管理銷(xiāo)售售財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目的管理銷(xiāo)銷(xiāo)售財(cái)務(wù)費(fèi)用用主要是開(kāi)辦辦和管理費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)費(fèi)、銷(xiāo)售推廣費(fèi)費(fèi)、前期物業(yè)管管理費(fèi)總計(jì)共共為770萬(wàn)元。詳見(jiàn)見(jiàn)項(xiàng)目各類(lèi)開(kāi)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成成一覽表。7.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用為為165.6萬(wàn)元，詳見(jiàn)見(jiàn)項(xiàng)目各類(lèi)開(kāi)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成成一覽表。**地塊開(kāi)發(fā)成成本、費(fèi)用分分析表實(shí)際成本計(jì)劃控制情況(+表表示費(fèi)用增加加，－費(fèi)用減減少）備注編碼費(fèi)用名稱(chēng)計(jì)量單位工程量單價(jià)或費(fèi)率造價(jià)或費(fèi)用(萬(wàn)萬(wàn)元）樓面造價(jià)（元//m2)比例（%）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用或造價(jià)1.一、土地費(fèi)用未知2.二、勘察設(shè)計(jì)和和前期費(fèi)13182.1交通管理費(fèi)1.12.2圖紙審查費(fèi)5.52.3地質(zhì)勘察費(fèi)41.42.4建筑設(shè)計(jì)費(fèi)692.5市政公用基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套費(fèi)（一一級(jí)）483一類(lèi)，105元元/M2，按建建筑面積2.6建筑工程招投標(biāo)標(biāo)費(fèi)9.92.7監(jiān)理費(fèi)16.52.8安全質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)費(fèi)27.62.9質(zhì)檢費(fèi)6.62.10白蟻預(yù)防費(fèi)10.52.11三通一平費(fèi)276按實(shí)際發(fā)生工程程量，通常660元/M22.12自來(lái)水管網(wǎng)建設(shè)設(shè)工程費(fèi)78住宅26元/MM22.13自來(lái)水管網(wǎng)建設(shè)設(shè)工程費(fèi)60.8商業(yè)38元/MM22.14民用管道燃設(shè)施施安裝費(fèi)戶(hù)2162.15樓內(nèi)配套用電費(fèi)費(fèi)戶(hù)16.83.三、建筑工程造造價(jià)55201200元/平平方米jjf間接費(fèi)1418.64物業(yè)管理維修基基金483按成交價(jià)3％計(jì)計(jì)提5管理銷(xiāo)售財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用7705.1開(kāi)辦和管理費(fèi)276.工程總價(jià)5％計(jì)計(jì)提5.2銷(xiāo)售代理費(fèi)3225.3銷(xiāo)售推廣費(fèi)1615.4前期物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)11工程總價(jià)0.22％計(jì)提6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用165.6工程總價(jià)3％計(jì)計(jì)提7總計(jì)8256.6除去(1)項(xiàng)注：投資分?jǐn)偟牡脑瓌t：總原則：所有的的總投資均應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偟娇射N(xiāo)銷(xiāo)售的面積中中去。細(xì)則：1、按按計(jì)算投資的的各項(xiàng)成本來(lái)來(lái)分?jǐn)偅?、各項(xiàng)中能能按各功能使使用容量來(lái)分分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘苛糠謹(jǐn)偅?、若不能按按使用數(shù)量或或容量來(lái)分?jǐn)倲?，則按各功功能的面積比比例來(lái)分?jǐn)偅唬?、各種稅費(fèi)中中與工程有關(guān)關(guān)的按同一分分項(xiàng)功能工程程成本比例分分?jǐn)偅こ坛虩o(wú)關(guān)的按功功能面積比例例分?jǐn)偅?、與功能無(wú)無(wú)關(guān)的分項(xiàng)按按各功能面積積比例分?jǐn)偂１景咐麧?rùn)測(cè)算利潤(rùn)15％時(shí)最最終土地成交交價(jià)格單位：萬(wàn)元類(lèi)別計(jì)算公試計(jì)算過(guò)程數(shù)據(jù)結(jié)果備注總銷(xiāo)金額總銷(xiāo)售面積*均均價(jià)4.6*3500016100開(kāi)發(fā)利潤(rùn)15%項(xiàng)目成本總銷(xiāo)金額/（11+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）16100/11.1514000除土地外的成本本8256.6詳見(jiàn)項(xiàng)目各類(lèi)開(kāi)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成成一覽表土地成本（14000－－8256..6）/1.0445522.5255萬(wàn)/畝折合土地成交單單價(jià)3835元/平平方米折合樓面價(jià)1237元/平平方米利潤(rùn)20％時(shí)最最終土地成交交價(jià)格單位：萬(wàn)元類(lèi)別計(jì)算公試計(jì)算過(guò)程數(shù)據(jù)結(jié)果備注總銷(xiāo)金額總銷(xiāo)售面積*均均價(jià)4.6*3500016100開(kāi)發(fā)利潤(rùn)20%項(xiàng)目成本總銷(xiāo)金額/（11+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）16100/11.213416除土地外的成本本8256.6詳見(jiàn)項(xiàng)目各類(lèi)開(kāi)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成成一覽表土地成本（13416－－8256..6）/1.0444960229萬(wàn)/畝折合土地成交單單價(jià)3444元/平平方米折合樓面價(jià)1111元/平平方米利潤(rùn)30％時(shí)最最終土地成交交價(jià)格單位：萬(wàn)元類(lèi)別計(jì)算公試計(jì)算過(guò)程數(shù)據(jù)結(jié)果備注總銷(xiāo)金額總銷(xiāo)售面積*均均價(jià)4.6*3500016100開(kāi)發(fā)利潤(rùn)30%項(xiàng)目成本總銷(xiāo)金額/（11+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）16100/11.312384除土地外的成本本8256.6詳見(jiàn)項(xiàng)目各類(lèi)開(kāi)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成成一覽表土地成本（12384－－8256..6）/1.0443968183萬(wàn)/畝折合土地成交單單價(jià)2755元/平平方米折合樓面價(jià)888元/平方方米利潤(rùn)40％時(shí)最最終土地成交交價(jià)格單位：萬(wàn)元類(lèi)別計(jì)算公試計(jì)算過(guò)程數(shù)據(jù)結(jié)果備注總銷(xiāo)金額總銷(xiāo)售面積*均均價(jià)4.6*3500016100開(kāi)發(fā)利潤(rùn)30%項(xiàng)目成本總銷(xiāo)金額/（11+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）16100/11.411500除土地外的成本本8256.6詳見(jiàn)項(xiàng)目各類(lèi)開(kāi)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成成一覽表土地成本（12384－－8256..6）/1.0443118144萬(wàn)/畝折合土地成交單單價(jià)2165元/平平方米折合樓面價(jià)698元/平方方米注：以上利潤(rùn)估估算時(shí)所有成成本為直接成成本，以土地地增值稅、銷(xiāo)銷(xiāo)售稅金、企企業(yè)所得稅為為主的其它稅稅費(fèi)沒(méi)有詳細(xì)細(xì)計(jì)算在內(nèi)。根據(jù)目前市場(chǎng)情情況該地價(jià)約約為50萬(wàn)/畝，推算本本項(xiàng)目利潤(rùn)如如下：類(lèi)別計(jì)算公試計(jì)算過(guò)程數(shù)據(jù)結(jié)果備注土地成本1080土地契稅1080*0..0443.2獲取土地總費(fèi)用用1123.2除土地外的成本本8256.6詳見(jiàn)項(xiàng)目各類(lèi)開(kāi)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成成一覽表項(xiàng)目總成本9379.8總銷(xiāo)金額總銷(xiāo)售面積*均均價(jià)4.6*3500016100地價(jià)50萬(wàn)/畝畝時(shí)項(xiàng)目銷(xiāo)售售稅金及附加加測(cè)算**地塊銷(xiāo)售稅稅金及附加一一覽表序號(hào)類(lèi)別計(jì)算依據(jù)交納金額（萬(wàn)元元）1營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入*5..56％8952城市維護(hù)建設(shè)稅稅營(yíng)業(yè)稅*7%623教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅*3%264教育專(zhuān)項(xiàng)基金營(yíng)業(yè)稅*4%355防洪工程維護(hù)費(fèi)費(fèi)銷(xiāo)售收入*1％％1616印花稅銷(xiāo)售收入*0..05％8合計(jì)1187地價(jià)50萬(wàn)/畝畝時(shí)項(xiàng)目土地地增值稅測(cè)算算：**地塊土地增增值稅測(cè)算序號(hào)類(lèi)別計(jì)算依據(jù)交納金額（萬(wàn)元元）1銷(xiāo)售收入161002扣除項(xiàng)目金額99072.1開(kāi)發(fā)成本及相關(guān)關(guān)費(fèi)用82562.2其它扣除項(xiàng)目取（2.1）項(xiàng)項(xiàng)20％16513增值額（1）-（2）61634增值率（3）/(22)38.4％5增值稅率30%6速算扣除率同上07土地增值稅（3）*（5）-（2）*（6）1848地價(jià)50萬(wàn)/畝畝時(shí)項(xiàng)目資金金損益表資金損益表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1銷(xiāo)售收入161002總成本費(fèi)用82563銷(xiāo)售稅金及附加加11874土地增值稅18485利潤(rùn)總額（1-2-3－－4）48096所得稅（5）*33％％15867稅后利潤(rùn)（5）-（6）3223本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)潤(rùn)總額為：4809萬(wàn)元本項(xiàng)目稅后利潤(rùn)潤(rùn)總額為：3223萬(wàn)元本項(xiàng)目稅前直接接投資成本利利潤(rùn)率為：60.4％本項(xiàng)目稅后直接接投資成本利利潤(rùn)率為：40.4％以上指標(biāo)與同類(lèi)類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目目相比，可以以看出本項(xiàng)目目的靜態(tài)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益指標(biāo)良良好，項(xiàng)目可可行。五：結(jié)論及建議議根據(jù)預(yù)期利潤(rùn)以以及銷(xiāo)售價(jià)格格的不同情況況，估計(jì)最終終的地塊價(jià)格格可以有一定