住宅產(chǎn)品質(zhì)量保障體系實踐

廣大城鎮(zhèn)居民對住宅產(chǎn)品質(zhì)量的意識和自身的保護意識不斷增強。因為住宅產(chǎn)品畢竟是老百姓長期使用的生活必需品，也是高附加質(zhì)的耐用消費品，老百姓要買它，必定要權(quán)衡各種關(guān)系。產(chǎn)品質(zhì)量一直都是老百姓關(guān)注的熱門話題，由于規(guī)劃質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、建造質(zhì)量和售后服務的差距，造成了大量的投拆，這都給房地產(chǎn)市場投下了一道陰影。通過收集投訴問題的實測數(shù)據(jù)，對各問題實測數(shù)據(jù)按頻數(shù)大小排隊，計算各問題出現(xiàn)的頻率及累計頻率，如表1-1所示。以頻數(shù)和累計頻率為縱坐標，各問題為橫坐標，按照表1-1中各問題的排列序號依次畫出直方圖，并以累計頻率值點繪出帕萊脫曲線，如圖1-1所示。數(shù)據(jù)分析對排列圖的分析：通常將帕萊脫曲線分成三個區(qū)域，累計頻率80%為A區(qū)所包含問題是主要問題；累計頻率在80%-90%為B區(qū)，所包含問題是次要問題；累計頻率在90%-100%為C區(qū)，所包含問題是一般問題。圖1-1

投訴問題排列圖從圖1-1中可以看出，物業(yè)質(zhì)量、服務質(zhì)量和發(fā)證問題是居民的主要投訴問題，因此如何解決物業(yè)質(zhì)量、服務質(zhì)量和發(fā)證問題是擺在我們面前的重要課題。從構(gòu)建房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量保障體系入手，通過實證研究探討如何提升物業(yè)質(zhì)量和服務質(zhì)量即產(chǎn)品質(zhì)量。以下是探討的主體：?房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量現(xiàn)狀?工程建造質(zhì)量問題?房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素探析?從工程實踐探析解決質(zhì)量通病對策規(guī)劃質(zhì)量同城市總體規(guī)劃脫節(jié)，形成“三邊”局面用地分配、群落分布、道路系統(tǒng)、綠化用地不合理缺少可持續(xù)發(fā)展意識，規(guī)劃適度超前意識建筑造型、單體設計缺乏個性環(huán)境質(zhì)量只注重經(jīng)濟效益，追求高容積率對環(huán)境“喜新厭舊”重異域輕本土重人工環(huán)境，輕自然環(huán)境綠化配置重觀賞性、稀缺性，輕環(huán)保性、地域性房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量現(xiàn)狀管理質(zhì)量經(jīng)營理念和意識問題管理制度和程序問題人員素質(zhì)和能力問題服務質(zhì)量規(guī)模小而多管理程序不健全人員素質(zhì)低設備落后工程建造質(zhì)量問題工程建造質(zhì)量是消費者怨氣最大，投訴最多的問題，但體現(xiàn)出來的主要包括設計質(zhì)量造成的后果和工程施工質(zhì)量造成的。購房——成為居民消費的商品，居民對工程質(zhì)量自身保護意識有了很大提高，甚至在建造過程中，跟蹤房屋的質(zhì)量。雖然開發(fā)商對工程質(zhì)量有所重視，但遺憾的是質(zhì)量通病依然存在——滲、偏、裂、丑問題，粉刷空鼓導致平頂脫落問題、門窗制作安裝問題等，居民質(zhì)量投訴比例逐年增加。當前住宅建設中存在的突出問題：一是以功能空間、面積配置、細部處理的合理性為主的住宅功能質(zhì)量還不高。二是以聲、光、熱、空氣質(zhì)量等物理性能和設施設備性能為主的住宅性能質(zhì)量還較低。三是以跑、冒、滴、漏為特征的工程質(zhì)量沒有根治。四是以安全環(huán)保、舒適便捷、配套完善為特征的住宅環(huán)境質(zhì)量有待提高。五是以性能價格為反差的住宅性價質(zhì)量不盡合理。六是以毛坯房供應為主的住宅供應方式還沒改變。2、工程質(zhì)量主要集中反映在質(zhì)量通病方面：1）、地基不均勻沉降，墻體開裂2）、屋面滲漏、衛(wèi)生間滲漏、外墻滲漏3）、鋁合金門窗不密封，滲水4）、粉刷空鼓、開裂，頂棚脫落5）、地面及樓面起砂、起殼、開裂6）、管道滲漏、材質(zhì)不合格，影響水質(zhì)7）、金屬欄桿、配料銹蝕8）、電氣質(zhì)量質(zhì)量是反映實體滿足明確和隱含需要能力的特性之總和，因此質(zhì)量的主體不僅包括物業(yè)，而且包括活動、過程、組織體系或人以及他們的組合。由此可見，產(chǎn)品質(zhì)量即是反映住宅滿足規(guī)定或潛在需要能力的特征的特性的總和。滿足需要（包括實際需要和潛在需要）成為檢驗住宅質(zhì)量的客觀標準。產(chǎn)品質(zhì)量又是特征和特性的總和。因此，產(chǎn)品質(zhì)量的主體不僅包括住宅本身，而且包括住宅的開發(fā)活動、建設活動和售后服務，涉及組織體系和建設者。從功能和使用價值上看，住宅質(zhì)量表現(xiàn)在滿足住戶實際和潛在需要上，具體如住宅的適用性、可靠性、經(jīng)濟性、外觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)等方面。多建成品房，少建毛壞房。由住戶自行裝修對建筑物造成的隱患和污染已成為一種公害，把建造不具備使用功能的毛壞房作為降低房價措施大面積推行，有悖于住房商品化政策的實施，不利于質(zhì)量責任制的建立。滿足住戶多樣化需求應靠市場調(diào)查來解決，必要時由承建商按交鑰匙方式實行菜單式裝修。門窗滲漏問題2、質(zhì)量波動大由于我國目前生產(chǎn)力水平低下，住宅建設尚未形成產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化集中生產(chǎn)，現(xiàn)場拼裝，生產(chǎn)又受到環(huán)境變化的影響。不像一般工業(yè)產(chǎn)品那樣，有固定的生產(chǎn)流水線，標準化的生產(chǎn)工藝和完善的檢測技術(shù)，有成套的生產(chǎn)設備和穩(wěn)定的生產(chǎn)環(huán)境，有相同系列規(guī)格相同功能的產(chǎn)品，故其質(zhì)量波動大。鋼筋問題的后果——地震3、質(zhì)量變異大由于影響質(zhì)量的因素較多且各因素之間相互制約，任一因素出現(xiàn)問題，均會引起質(zhì)量變異。脹模粉刷層幾何尺寸投訴結(jié)構(gòu)層埋設ＰＰＲ給水管溫度應力結(jié)構(gòu)變形地板裝修管道滲水投訴保溫層的構(gòu)造位置對建筑結(jié)構(gòu)運動狀態(tài)的影響熱像圖中外墻表面溫度分布均勻建筑結(jié)構(gòu)溫度場的影響

外保溫體系溫度應力曲線圖

內(nèi)保溫體系溫度應力曲線圖

基層墻體保溫層保溫層基層墻體外保溫墻體，結(jié)構(gòu)溫度變化及其梯度均較小，溫度應力也小，內(nèi)保溫墻體的結(jié)構(gòu)溫度變化較大，溫度梯度也較大，溫度應力較大。外保溫對于建筑物結(jié)構(gòu)有很好的保護作用。保溫層對建筑物形成不同的溫度環(huán)境,使建筑物受力狀態(tài)發(fā)生變化，選擇正確的保溫構(gòu)造能延長建筑物壽命。同時滿足保溫效果和減少內(nèi)保溫造成的質(zhì)量通病。由上圖分析可知：4、質(zhì)量隱蔽性主要是針對工程質(zhì)量而言，建設過程中工序多，半成品多，隱蔽多，由于管理程序和質(zhì)量體系等原因未及時檢查，或未發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，而大多工序完成后表面質(zhì)量可能很好，這樣容易造成第二判斷失誤，即不合格產(chǎn)品誤認為合格產(chǎn)品。從而導致后果。135°彎鉤箍筋間距加密區(qū)135°彎鉤錨固長度未及時檢查未發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題誤認為合格產(chǎn)品地震構(gòu)件破壞結(jié)構(gòu)坍塌5、終檢局限大工程竣工驗收，主要是針對竣工資料和觀感質(zhì)量進行檢查，不可能像某些工業(yè)產(chǎn)品那樣，可以拆毀或解體進行檢查。6、質(zhì)量后續(xù)性物業(yè)質(zhì)量和服務質(zhì)量的重要特性是后續(xù)檢驗性，物業(yè)質(zhì)量通常在使用過程中暴露。服務質(zhì)量是同樣的，是在物業(yè)管理提供的服務中體現(xiàn)出來的。例如：滲漏水、不均勻沉降、樓板溫度應力造成的非結(jié)構(gòu)性裂縫（0.2MM以內(nèi)的無害裂縫）、樓板受荷載后的結(jié)構(gòu)性裂縫、頂棚脫落、墻面抹灰層空鼓及裂縫等。7、二次裝修造成的質(zhì)量通病打墻（承重墻和非承重墻）振動引起周邊抹灰層空鼓和裂縫，墻體預埋管線不按規(guī)定開槽和封堵產(chǎn)生的裂縫，過長的木地板地垅釘造成樓板的破壞等等。

由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的這些特點，要求在操作的各個環(huán)節(jié)始終以事前控制為主，規(guī)范事中控制，做好事后控制。從工程實踐探析解決質(zhì)量通病對策樓板面電線管較多，雖然采用Ф6鋼筋網(wǎng)片上下加密，但在穿線管時局部未考慮線管間距。線管密集部位采用上下層鋼絲網(wǎng)片綁扎牢固。鋼筋綁扎整齊，樓面干凈，馬凳擺放符合要求。樓板鋼筋綁扎零亂，保護層墊塊不到位，鋼筋馬凳設置不到位，樓板面未清理——主要原因：未做好鋼筋成品保護，管理不到位。鋼筋問題砌體裂縫針對磚混結(jié)構(gòu)砌體工程窗下墻附近出現(xiàn)豎向或斜向裂縫的問題，從設計措施方面，在砌體工程的頂層（包括躍層）和底層增設通長現(xiàn)澆鋼筋混凝土窗臺梁（高度120mm，縱向配筋4￠10，箍筋￠6＠200mm），其他層在窗臺標高處增設通長現(xiàn)澆鋼筋混凝土板帶（板帶厚度60mm，配筋3￠8,￠6＠250mm），可有效改變墻體受力性狀，控制豎向和斜向裂縫的產(chǎn)生；?頂層門洞過梁伸入兩端墻內(nèi)每邊600mm，門邊有砼構(gòu)造柱伸入構(gòu)造柱內(nèi)；?頂層及躍層砌筑砂漿的強度等級為M7.5。從施工措施方面,在墻體砌筑時，嚴格控制磚的搭接長度和砂漿飽滿度；通長現(xiàn)澆鋼筋混凝土窗臺梁和板帶必須一次澆筑完成；?寬度大于300mm的預留洞口增設鋼筋混凝土過梁，兩端伸入每邊墻體長度為250mm。砌體裂縫過梁和砂漿強度框剪結(jié)構(gòu)填充墻與砼墻柱、梁交接處分別出現(xiàn)豎向、水平裂縫的情況，在框架柱、剪力墻與填充墻間采取柱、剪力墻中每隔500mm高預埋2￠6拉接筋，離砼結(jié)構(gòu)面250mm開始預埋，伸入墻中1000mm（或門窗洞邊）；拉接筋必須滿足磚模數(shù)要求，嚴禁將鋼筋折彎壓入磚縫，拉結(jié)筋優(yōu)先采用預埋法留置，對于采取化學植筋等有效補救措施，植筋應先進行抗拉拔試驗，滿足要求后才可進行砌筑，確保拉結(jié)效果。每層墻高的中部增設通長現(xiàn)澆鋼筋混凝土腰梁（高度120mm，縱向配筋4￠10，箍筋￠6＠200mm）填充墻砌至接近梁底、板底時，內(nèi)墻預留200mm高的空隙，待填充墻砌筑完并間隔15天后，用斜磚補砌擠緊，斜磚雙側(cè)的縫隙部位用1：3水泥砂漿嵌填密實,外墻預留100高的空隙,用微膨脹防水細石混凝土澆筑填塞密實。填充墻有窗洞處,在窗臺標高處增設通長現(xiàn)澆鋼筋混凝土板帶（板帶厚度60mm，配筋3￠8,￠6＠250mm），無窗洞處在每層墻高的中部增設通長現(xiàn)澆鋼筋混凝土腰梁（高度120mm，縱向配筋4￠10，箍筋￠6＠200mm）；頂層及躍層砌筑砂漿的強度等級為M7.5。樓板措施預防裂縫現(xiàn)澆板設計厚度不小于120mm，廚房、浴廁、陽臺板不小于90mm；建筑物端開間及變形縫兩側(cè)的現(xiàn)澆板中（中間部位宜設）設置雙層雙向鋼筋￠8＠100mm；所有外墻陽角處設置放射形鋼筋7￠10,長度大于板跨的1／3,且不小于2000mm。現(xiàn)澆板中的線管密集處(包括兩根及兩根以上管線交叉處和配電箱周圍管線)沿預埋線管上下表面增設雙層￠4＠100鋼筋網(wǎng)片,覆蓋范圍超過線管中心線150mm。滲漏屋面天溝、檐溝、伸出屋面管道及煙道、變形縫、坡屋面天窗及屋脊等細部節(jié)點部位，必須按設計規(guī)范要求增設附加層，進行多道增強設防，并用性能好的密封材料封嚴；坡屋面混凝土澆筑時必須保證屋脊、屋面梁與斜屋面板砼振搗密實，同時從設計上加強了屋面細部節(jié)點構(gòu)造的設計完善處理。外墻滲漏方面，禁止留設外墻腳手洞，穿墻螺桿洞必須用微膨脹防水砂漿分次填搗塞實；空調(diào)板、陽臺挑梁、構(gòu)架部位、外墻腰線等根部沿外墻邊向上做200mm高C20素砼翻邊，伸入兩端墻內(nèi)每邊長度為250mm；頂層露臺門邊處向上做300mm高C20素砼翻邊，伸入兩端墻內(nèi)每邊長度為250mm；陽臺與室內(nèi)地面高差50mm，并設置陽臺鋁合金門下砼門檻。廚、衛(wèi)間滲漏廚、衛(wèi)間樓板周邊向上做一道200mm高度的C20混凝土翻邊，與樓板一同澆筑，保證墻角處不滲漏；現(xiàn)澆板預留洞口填塞前，必須將洞口清洗干凈，涂刷加膠水泥漿，先用防水細石混凝土澆筑至樓板厚度的2／3處，待混凝土凝固后進行4小時蓄水試驗，無滲漏后再用防水水泥砂漿進行填塞；管道安裝后，在管周進行24小時蓄水試驗，不滲漏后再按設計規(guī)范要求做好防水層，防水層沿四周翻高150mm以上；煙道粉刷時用纖維絲網(wǎng)布包裹固定后粉刷，保證煙道粉刷后沒有裂縫。陽臺30mm高差不合理陽臺30mm高差不合理窗臺900宜調(diào)整為950mm；多層欄桿1050宜調(diào)整為1100mm；小高層欄桿1100宜調(diào)整為1150mm；欄桿高度產(chǎn)品質(zhì)量保障體系構(gòu)建實踐目標：全過程克服質(zhì)量通??；途徑：從設計和工程建造入手；組織：“雙創(chuàng)”領(lǐng)導小組（創(chuàng)優(yōu)質(zhì)