最新資料,Word版，可自由編輯！】江蘇海安項(xiàng)目評估報(bào)告海安概況1、海安地理位置：海人洋口直安、如東、如皋)位置最為靠北部區(qū)域的一個(gè)西縣。東臨黃海，與如東接壤，南和如皋毗鄰,西南迪通泰興，并與姜堰市相交，北與東臺市相連。海通揚(yáng)運(yùn)河橫穿東西，串場河縱貫?zāi)媳?，將?海安分為河南、河北、河?xùn)|三個(gè)不同自然區(qū)域。海2、人口規(guī)模與土地規(guī)模：2005年底全縣總?cè)丝?5.8萬人左右，全縣土地面積為1108平方公里。海安人口密度每平方公里近880人，是全國、全省人口最密的縣之一。3、區(qū)位優(yōu)勢地處三市(南通、鹽城、泰州)交界地區(qū)，高速公路、鐵路國道橫穿境內(nèi)。兩條運(yùn)河溝通長江淮河兩大水系：通揚(yáng)、通榆運(yùn)河溝通長江、淮河兩大水系。兩條高速公路：沿海高速(從海安東部穿過)、規(guī)劃中的溧邙陽)海(安)高速公路在海安相交，蘇通大橋也將于明年上半年建成通車，屆時(shí)從海安至上海只需1.5小時(shí)，大大縮短了一倍的時(shí)間。蘇北地區(qū)沿海港口物資集散地，客運(yùn)中轉(zhuǎn)站。便利的交通條件，為海安縣承接南通市乃至上海市的產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移提供了便利的條件。二、海安經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析"的目標(biāo)，在抓好農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的同時(shí)，主攻民營經(jīng)濟(jì)，培育特色經(jīng)"。三次產(chǎn)業(yè)比例由"九五"時(shí)期的30.7:36.7:32.6調(diào)整為"十五"時(shí)期的20.8:47.0:32.2。在全國綜合實(shí)力百強(qiáng)縣排名中列第124位，一年時(shí)間內(nèi)提升20個(gè)位次，再次進(jìn)入全國縣2006年該縣國內(nèi)生產(chǎn)總值為177.42億元，同比增長了16.1%，財(cái)政總收入為15.95億元，同比增長了27.5%奧華國際裝飾城、金海岸國際博覽城、鴻禧時(shí)代商貿(mào)城億元以上大項(xiàng)目陸續(xù)登陸海安，并部分試營業(yè)。全縣規(guī)模以上服務(wù)業(yè)投資額10.6億元，增速為57%總量居六縣(市)第2位，增幅居六縣(市)第1位。至2004年，海安蠶繭總產(chǎn)連續(xù)24年穩(wěn)居全省第一位，連續(xù)三年位居全國縣級之首，“鑫緣”牌真絲綢成為南通市唯一的中國名牌產(chǎn)品。海安建成世界上規(guī)模最大的控毒河豚魚養(yǎng)殖基地，亞洲最大的條斑紫菜育苗基地，中洋河豚無公害養(yǎng)殖被列為省級標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)。南通市六縣2006年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r比較二三產(chǎn)業(yè)增加城鎮(zhèn)居民人均可財(cái)政收入占GDP比財(cái)政收入占GDP比重(%農(nóng)民人均純收入(元)GDP比重(%人均GDP元)支配收 (元)入(元)門東門東北三縣北三縣445548351022483599南三縣南三縣88三、海安縣的優(yōu)勢與潛力海安縣具有一定的經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢北三縣處于"長三角"的經(jīng)濟(jì)腹地。處于全國工貿(mào)與科技信息靈通、產(chǎn)品原料流通暢達(dá)的優(yōu)勢。當(dāng)前國際資本和制造業(yè)正加速向"長三角"轉(zhuǎn)移，"長三角"地區(qū)聯(lián)動發(fā)展，浦東開發(fā)，上海自身產(chǎn)業(yè)升級后的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，蘇通大橋貫通后的貿(mào)易業(yè)的快速發(fā)展，融入蘇南的步伐加快等對于海安縣的未來發(fā)展預(yù)示著一種無形的帶動力。再加上2010年上海世博會的舉行，將會形成一個(gè)全新的"世博經(jīng)濟(jì)圈"。在"十一五"期間，這些優(yōu)勢都將會得到充分的運(yùn)用。從某種角度講，海安縣的區(qū)位優(yōu)勢其實(shí)不比南三縣少，海安靠省城南京很近，公路里程僅2個(gè)多小時(shí)，海安火車即將開通。但這兩個(gè)資源優(yōu)勢的能量目前尚未得到很好的發(fā)揮。江蘇沿江開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施對海安縣的輻射、帶動效應(yīng)將會在"十一五"期間得到體現(xiàn)。海安縣必將與以江港如皋港開發(fā)和海港如東洋口港開發(fā)為龍頭的區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，融入長三角經(jīng)濟(jì)圈。都處于一個(gè)落后的狀態(tài)。這主要是由于前幾年蘇南地區(qū)快速的發(fā)展吸引了大量的注意力，在整體地區(qū)，但由于距離區(qū)域核心——上海的距離較遠(yuǎn)，且由于交通不便等多種因素，阻礙了上海經(jīng)濟(jì)對該地區(qū)的輻射帶動能力。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控第二輪的進(jìn)行，一線城市房產(chǎn)過熱現(xiàn)象得到了有效的遏止，投資回報(bào)率低下。在這種形勢下，開發(fā)商和投資者的注意力逐步向需求以及供應(yīng)都創(chuàng)下了歷史的新高。投資完成額突破十億元，同比增長54.3%，資的比重也由上年同期的10.9%上升到11.9%。施工面積超百萬平方米去年在房地產(chǎn)新政的影響下，開發(fā)商手中儲備的土地得到集中開發(fā)，海安縣房地產(chǎn)新開項(xiàng)目大量增加，貴都廣場、明珠城、鳳凰華庭、中大街改造工程等大同比增長81.6%。商品房價(jià)格分析2007年上半年，海安縣商品住房銷售價(jià)格為2650元/平方米，同比增長六市中，價(jià)格排名第四，北三縣中排名第一。隨著蘇通大橋的拉通，海安融入蘇南乃至上海的步伐將進(jìn)一步加快，海安的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展將迎來有一次高潮，以經(jīng)濟(jì)實(shí)力為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)業(yè)也畢竟得到快速、超前的發(fā)展，其房地產(chǎn)價(jià)格將突破3500元/平方，部分領(lǐng)頭羊的區(qū)域價(jià)格將達(dá)到4500元/平方。海安土地市場分析據(jù)資料顯示，位于本項(xiàng)目地塊西北面的金海岸國際花園項(xiàng)目用地于2004年取得。總用地面積為192畝，土地價(jià)格為90萬元/畝。本項(xiàng)目地塊目前市場價(jià)格為140萬元/畝，由此推斷，海安土地市場價(jià)格年均漲幅約為30%左右。五、重點(diǎn)個(gè)案分析案例1：金海岸國際博覽城(商業(yè))開發(fā)商：南通金海岸國際博覽城有限公司35—40平方米銷售率：約55%米，地下車庫16000平方米銷售均價(jià)：2780元/平方米(住宅)，28000元/平方米(商業(yè)一層)銷售率：約50%案例3：金海國際花園開發(fā)商：海安萬和實(shí)業(yè)有限公司占地面積：190畝建筑面積：27萬平方米物業(yè)形態(tài)：多層、小高層單元面積：90~130平方米銷售均價(jià)：起價(jià)2800元，最高價(jià)3500元銷售率：80%案例4：中洋現(xiàn)代城開發(fā)商：江蘇中洲置業(yè)占地面49平方建筑面積：20萬平方物業(yè)形態(tài)：高層單元面積：70~230平方米，各類型的六、客源分析客源主體分析住宅——以當(dāng)?shù)氐南M(fèi)構(gòu)成絕對的消費(fèi)主體主要包括當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的員工、工人等工薪階層周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民和農(nóng)民商鋪在外地工作，事業(yè)小有成就的海安人回到當(dāng)?shù)睾髱砹水?dāng)?shù)氐钠髽I(yè)高管以及私營業(yè)主蘇中以及蘇南地區(qū)的投資客定的投資理念消費(fèi)動機(jī)住宅城鎮(zhèn)居民以改善現(xiàn)有生活水平為主今年大量的動拆遷居民為樓市提供了強(qiáng)勁的剛性需求周邊地區(qū)的農(nóng)民海安高中的“名校效應(yīng)”吸引了大量渴望望子成龍的父母在此地購房商鋪：自營性消費(fèi)者將其作為主要的謀生場所而并非手段有一定實(shí)力的當(dāng)?shù)赝顿Y者以長線投資為主，收取租金是其主要投資回報(bào)方式海安地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展相對緩慢，但最近一年多時(shí)間來發(fā)展消費(fèi)習(xí)性住宅工薪階層以120平方米左右的小三房為主，而農(nóng)村消費(fèi)者以及爆發(fā)戶以方米以上的大房型為主當(dāng)?shù)鼐用駥Ψ块g朝向較為敏感，特別是喜好臥室全部朝南的房型對地下車庫有一定的抗性，商鋪當(dāng)?shù)叵M(fèi)以自營為主，以鋪養(yǎng)家的概念較為濃厚自營和投資都以小面積為主，從市場需求來看，大面積商鋪的市場需求十分有限SS杏杏?*wwltf.halsXnJ*R海襄縣城圖心海安樓希網(wǎng)l>b1-&4口-六、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)地塊位置：縣城黃海中路、中壩南路交匯處東南側(cè)；？土地用途：商業(yè)、居住用地；？w?土地出讓年限：商業(yè)用地40年，居住用地70年；動工及竣工時(shí)間：動工時(shí)間為土地劃交后6個(gè)月內(nèi)，竣工時(shí)間為土地劃交后3年內(nèi)。2、項(xiàng)目地塊權(quán)屬關(guān)系該基地由江蘇xxxx公司于2007年10月24日以總價(jià)為2.188億元競得(折合樓面地價(jià)750元/平方米)。該公司在支付了3800萬元保證金后，尚欠土地款1.808億元。3.項(xiàng)目合作條件江蘇xxxx公司是一家以建筑施工、裝飾裝潢、房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)備安裝、地基基礎(chǔ)、鋼結(jié)構(gòu)為產(chǎn)業(yè)的綜合性集團(tuán)公司。是建設(shè)部批準(zhǔn)的房屋建筑工程施工總承包特級資質(zhì)企業(yè)。該公司目前對于本項(xiàng)目合作的一個(gè)大體的條件為：合作形式：轉(zhuǎn)讓或者合作開發(fā)。如為合作開發(fā)，則華新建工必須控股土地價(jià)值：華新建工初步認(rèn)定該項(xiàng)目基地價(jià)格為140萬元~200萬元/畝。鑒于土地掛牌文件規(guī)定，競買該幅土地的全部土地價(jià)款必須在12月31日錢付清的條款規(guī)定，因此該公司要求合作方盡可能在12月31日錢付清全部土地xxxx多優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但xxxx公司不選擇熟悉伙伴轉(zhuǎn)而選擇需要諸多磨合的陌生開發(fā)商；價(jià)2600多元的房價(jià)來看，750元/平方米的因此，從上述兩點(diǎn)來看，不排除海安縣政府故意抬高中心城區(qū)以南土地價(jià)值項(xiàng)目基地目前在2008年1月28日全部以凈地形式交付使用。目前基地內(nèi)除當(dāng)?shù)剞r(nóng)民種植了一些農(nóng)作物外，還有3戶待拆遷的居民住宅。據(jù)合作方介紹，當(dāng)項(xiàng)目動工時(shí)基地內(nèi)所有的地上建筑物以及構(gòu)筑物將全部予以拆除的?；貎?nèi)有一條寬約3米的項(xiàng)目基地周邊環(huán)境介紹:壯山4廣場本海安壯山4廣場本海安站項(xiàng)目位于黃海中路以南，中壩南路以東。項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)美，市政配套已經(jīng)完成三通平。項(xiàng)目基地以南150米即為海岸四環(huán)路，直通沿海高速公路。在黃海中路與中壩南路以南，縣政府將出資建設(shè)一面積為100畝的人民廣基地的西北面為金海國際花園，北面為縣政府辦公大樓，東面有一條河流聯(lián)通基地。2007-2008年度海安覘市土地招商地塊分布 (基地內(nèi)部照片1)基地內(nèi)部照片2 (基地西面道路以及“金海國際花園”項(xiàng)目) (基地北面道路現(xiàn)狀以及待拆遷的消防站) (基地東面河流)七、項(xiàng)目SWO分析項(xiàng)目優(yōu)勢分析(S)1、交通優(yōu)勢：項(xiàng)目位于海安縣東西交通干道一一黃海中路，沈陽，南至上海。直通沿海高速公路,2、未來配套優(yōu)勢：項(xiàng)目背靠海安縣政府大樓、在緊鄰地塊的西面，將建造一個(gè)面積約為100畝的人民廣場。周邊環(huán)境優(yōu)美，在項(xiàng)目基地還有一條正在整治的由北往南流向的河流。未來2~3年內(nèi)，該區(qū)域必將成為海安縣的高檔住宅發(fā)展區(qū)。機(jī)會分析(O)通車時(shí)間將會縮短至1.5小時(shí)，為吸引在上海工作的海安本地人回鄉(xiāng)購房增加了籌碼。園等樓盤，共同為海安南部地產(chǎn)的提升提供合力。威脅分析(T)1.地塊南面的農(nóng)業(yè)住房以及東面的紡織公司等，對環(huán)境