大學(xué)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理第1頁(yè)/共81頁(yè)一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（一）設(shè)施設(shè)備管理概述1物業(yè)設(shè)施設(shè)備物業(yè)房屋構(gòu)筑物空調(diào)系統(tǒng)強(qiáng)電系統(tǒng)給排水系統(tǒng)電梯系統(tǒng)樓宇智能化物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備管理第2頁(yè)/共81頁(yè)一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（一）設(shè)施設(shè)備管理概述2設(shè)施設(shè)備管理管理的目標(biāo)管理的意義1)創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境工作和生活條件2)延長(zhǎng)使用年限,使物業(yè)保值增值3)實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值經(jīng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值和環(huán)境價(jià)值4)創(chuàng)物業(yè)品牌和行業(yè)健康發(fā)展1)保持完好,滿足物業(yè)的使用功能2)確保物業(yè)和使用人的安全3)促進(jìn)物業(yè)的保值增值具體的管理指標(biāo)房屋完好率危房率設(shè)備完好率第3頁(yè)/共81頁(yè)一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理

(二)設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理3實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理1）導(dǎo)入國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)管理體系和創(chuàng)優(yōu)管理體系2）制度建設(shè)3）人力資源管理ISO14001ISO9001OHSAS18001工程技術(shù)規(guī)程管理工作制度責(zé)任方面制度架構(gòu)崗位職責(zé)人員配置第4頁(yè)/共81頁(yè)一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（三）設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù)1物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理1）使用管理概述（設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理和設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理）2）合理使用設(shè)備合理配置設(shè)備合理配置人員設(shè)備環(huán)境條件健全管理制度3)設(shè)備投入使用前的準(zhǔn)備工作管理制度、技術(shù)資料的編制工程技術(shù)人員培訓(xùn)能源、安全裝置齊全備件、附件、工具齊全設(shè)備安裝符合標(biāo)準(zhǔn)清理現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生第5頁(yè)/共81頁(yè)一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（三）設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù)4）設(shè)備使用守則A定人、定崗、定機(jī)，持證上崗B建立交接班制度，制定各項(xiàng)規(guī)程C建立設(shè)備“三好、四會(huì)”三好：管好、用好、維護(hù)好設(shè)備四會(huì)：會(huì)使用、灰維護(hù)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障第6頁(yè)/共81頁(yè)一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理2設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理1）物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)概述A維修養(yǎng)護(hù)方式：清掃、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)整、防腐、防凍B內(nèi)容：日常維護(hù)、定期維護(hù)、定期檢查、精度檢查、潤(rùn)滑C設(shè)備維護(hù)要做到：制度化、工藝化、規(guī)范化D設(shè)備三級(jí)保養(yǎng)制度：日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)E設(shè)備維修保養(yǎng)要按照手冊(cè)實(shí)施、嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程F特種設(shè)備按國(guó)家法律法規(guī)，確保安全和正常運(yùn)行G制定設(shè)備保養(yǎng)的考核制度并嚴(yán)格執(zhí)行第7頁(yè)/共81頁(yè)一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（三）設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù)2物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理2）設(shè)施設(shè)備的巡檢A設(shè)備日常巡檢（操作人員隨機(jī)檢查）B設(shè)備的計(jì)劃巡檢（專業(yè)維修人員為主、操作者協(xié)助）C物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修性維修保養(yǎng)第8頁(yè)/共81頁(yè)一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理3設(shè)施設(shè)備故障與事故處理A設(shè)施設(shè)備故障B設(shè)施設(shè)備故障管理1）設(shè)施設(shè)備故障及故障處理C設(shè)施設(shè)備故障管理的重要性D設(shè)施設(shè)備故障全過(guò)程管理故障信息收集故障信息統(tǒng)計(jì)故障分析故障處理第9頁(yè)/共81頁(yè)一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理3設(shè)施設(shè)備故障與事故處理2）設(shè)施設(shè)備事故管理A設(shè)施設(shè)備事故及類別一般事故重大事故特大事故責(zé)任事故質(zhì)量事故自然事故B設(shè)施設(shè)備事故的性質(zhì)C設(shè)施設(shè)備事故的調(diào)查分析及處理第10頁(yè)/共81頁(yè)一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理

（三）設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù)4設(shè)施設(shè)備的潤(rùn)滑管理5設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理1)設(shè)備潤(rùn)滑管理的意義2)設(shè)備潤(rùn)滑管理的組織和制度3)潤(rùn)滑裝置的要求和防漏治漏1設(shè)備狀態(tài)管理的目的和任務(wù)2設(shè)施設(shè)備的檢查3設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)第11頁(yè)/共81頁(yè)一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（四）設(shè)施設(shè)備修理的管理1設(shè)施設(shè)備大中修管理概述2）設(shè)備修理的方針3）設(shè)備維修方式4）修理類別2物業(yè)設(shè)備更新改造管理1）設(shè)備修理事后維修預(yù)防維修改善維修小修中修大修（五）設(shè)施設(shè)備完好評(píng)定第12頁(yè)/共81頁(yè)一、設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（五）設(shè)施設(shè)備管理模式：4個(gè)6原則（6S-6H-6I-6Z）6S活動(dòng)6H活動(dòng)（尋找6源、解決6源）整理整頓清掃清潔安全素養(yǎng)污染源清掃困難源故障源浪費(fèi)源缺陷源危險(xiǎn)源第13頁(yè)/共81頁(yè)一、設(shè)施設(shè)備管理模式改善影響生產(chǎn)效率和設(shè)備效率的環(huán)節(jié)改善影響產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的細(xì)微之處改善影響制造產(chǎn)品之處改善工人超強(qiáng)勞動(dòng)局部疲勞動(dòng)作環(huán)節(jié)6I6項(xiàng)改善改善造成火災(zāi)事故環(huán)境危害隱患之處改善工作和服務(wù)態(tài)度6Z追求6個(gè)零追求質(zhì)量零缺陷追求材料零庫(kù)存追求安全零事故追求工作零差錯(cuò)追求設(shè)備零故障追求生產(chǎn)零浪費(fèi)第14頁(yè)/共81頁(yè)3、風(fēng)險(xiǎn)管控1概述2量化和標(biāo)準(zhǔn)化管理二房屋構(gòu)筑物

第15頁(yè)/共81頁(yè)一、房屋構(gòu)筑物（一）、概述：1、管理邊界：房屋建筑物（主體結(jié)構(gòu)、屋面、外立面、門窗、內(nèi)部裝修裝飾）、廣場(chǎng)第16頁(yè)/共81頁(yè)

（一）概述：

2、房屋安全管理是指定期和不定期對(duì)房屋的使用情況和完損情況進(jìn)行安全檢查，評(píng)定房屋完損等級(jí)，隨時(shí)掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布，組織對(duì)危險(xiǎn)房屋的堅(jiān)定，并確定解危方法，預(yù)防和消除房屋的安全隱患等一系列工作的總和。房屋完損等級(jí)的評(píng)定（1）房屋完損等級(jí)評(píng)定：是指區(qū)分房屋完好或損壞的程度

（3）房屋完損等級(jí)分類：1）完好房2）基本完好房3）一般損壞房4）嚴(yán)重?fù)p壞房5）危險(xiǎn)房（2）房屋分類：

1）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)2）混合結(jié)構(gòu)3）磚木結(jié)構(gòu)4）其他結(jié)構(gòu)一、房屋構(gòu)筑物第17頁(yè)/共81頁(yè)房屋完損等級(jí)分類房屋完損等級(jí)分類1完好房：結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備均完好，不需修理或一般小修就具備正常使用功能的房屋2基本完好房：結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)件輕微損壞但還穩(wěn)定，局部滲漏，裝修和設(shè)備個(gè)別零件破損，通過(guò)維修可以恢復(fù)。4嚴(yán)重?fù)p壞房：年久失修，部分結(jié)構(gòu)構(gòu)件有明顯或嚴(yán)重傾斜、開(kāi)裂、變形或強(qiáng)度不足，個(gè)別構(gòu)件已處于危險(xiǎn)狀態(tài)，屋面伙板縫嚴(yán)重漏水，設(shè)備陳舊不齊，管道要重堵塞，水電照明管線和電器等殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，已無(wú)法使用，需要進(jìn)行大修或改造的房屋3一般損壞房：結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)件有損壞或變形，但還穩(wěn)定，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水電管線電器有部分老化、損壞或殘缺，不能正常使用，需要中修或局部大修，更換不見(jiàn)的房屋。5危險(xiǎn)房屋：承重物件已屬危險(xiǎn)構(gòu)建，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，不能確保使用安全的房屋。

各類房屋結(jié)構(gòu)組成分為基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面；裝修組成分為門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰頂棚、細(xì)目裝修；設(shè)備組成分為水衛(wèi)、電暖及特種設(shè)備（如消火栓、避雷裝置等）第18頁(yè)/共81頁(yè)3房屋維修工程的總類按房屋完損狀況，房屋維修工程可分為翻修、大修、中修、小修和綜合維修（3）中修工程（2）大修工程（4）小修工程凡需牽動(dòng)或拆除部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程為大修工程凡需牽動(dòng)或拆除部分主體構(gòu)件，但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工程凡以及時(shí)修復(fù)小損小壞，保持房屋原來(lái)完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程為小修工程大修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)的25%以上中修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)的20%以下小修工程的綜合年均費(fèi)用為所管房屋現(xiàn)實(shí)造價(jià)的1%以下（1）翻修工程：凡需全部拆除、另行設(shè)計(jì)、重新建造的工程為翻修工程（5）綜合維修工程：凡成片多幢（大樓為單幢）大、中、小修一次應(yīng)修盡修的工程為綜合維修。綜合維修工程一次費(fèi)用在該片（幢）建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)的20%以上第19頁(yè)/共81頁(yè)返工性修繕恢復(fù)性修繕賠償性修繕救災(zāi)性修繕改善性修繕3、房屋維修工程的總類

按房屋經(jīng)營(yíng)管理性質(zhì)，房屋維修工程可分為恢復(fù)性修繕、

賠償性修繕、改善性修繕、救災(zāi)性修繕和返工性修繕

經(jīng)營(yíng)性維修費(fèi)用上列支責(zé)任人負(fù)擔(dān)專項(xiàng)開(kāi)支或收益者負(fù)擔(dān)專項(xiàng)開(kāi)支或保險(xiǎn)費(fèi)用中開(kāi)支設(shè)計(jì)部門或施工部門負(fù)責(zé)第20頁(yè)/共81頁(yè)一、房屋構(gòu)筑物（二）量化和標(biāo)準(zhǔn)化管理1、臺(tái)帳管理（案例：ISO9000的管理目標(biāo)）2、維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn):時(shí)間、周期、頻率3、系統(tǒng)設(shè)施防雷(住宅外墻/超高層寫字樓天面防雷)第21頁(yè)/共81頁(yè)一、房屋構(gòu)筑物（三）、風(fēng)險(xiǎn)管控注意本體維修基金使用）1、房屋天面（人字形設(shè)計(jì))問(wèn)題

2、房屋天面排水（桃源村案例）3、戶型設(shè)計(jì)（實(shí)用、采光通風(fēng)）第22頁(yè)/共81頁(yè)4、立面和墻面瓷磚脫落：瓷磚空鼓脫落問(wèn)題投訴（深圳E4-2-602)

XX管理處反映：E4-2-602業(yè)主去電梯廳倒垃圾時(shí)被脫落的瓷磚砸中頭與肩膀，并出現(xiàn)頭暈及疼痛。一、房屋構(gòu)筑物第23頁(yè)/共81頁(yè)樣板房問(wèn)題投訴

F4-1-802業(yè)主反映：2009年9月入住后發(fā)現(xiàn)室內(nèi)無(wú)排煙管道等一系列其他裝修質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)地產(chǎn)公司長(zhǎng)達(dá)7個(gè)月的維修才整改完畢。一、房屋構(gòu)筑物

5、排煙管道（排煙和滲水）

煙道滲水問(wèn)題投訴管理處反映：自2006年小區(qū)入伙以來(lái)每月都收到業(yè)主反映廚房及衛(wèi)生間滲水投訴，且滲水點(diǎn)均在樓板與煙道交接處。第24頁(yè)/共81頁(yè)備用電源高壓環(huán)網(wǎng)柜干式電力變壓器強(qiáng)電系統(tǒng)二·

強(qiáng)電系統(tǒng)第25頁(yè)/共81頁(yè)二、強(qiáng)電系統(tǒng)（用電負(fù)荷和物業(yè)供電）1用電負(fù)荷分級(jí)一級(jí)負(fù)荷二級(jí)負(fù)荷三級(jí)負(fù)荷1、中斷供電將造成人身傷亡2中斷供電將在政治、經(jīng)濟(jì)上造成嚴(yán)重?fù)p失3、中斷供電將影響有重大政治、經(jīng)濟(jì)意義的用電單位正常工作者1、中斷供電將在政治、經(jīng)濟(jì)上造成較大損失2、中斷供電將影響重要用電單位的正常工作者凡不屬于一級(jí)和二級(jí)負(fù)荷這應(yīng)為三級(jí)負(fù)荷2物業(yè)供電供電電壓供電方式大中型物業(yè)管理區(qū)及高層建筑供電，一般采用10kV高壓進(jìn)線，經(jīng)過(guò)變壓器降壓后再向用戶低壓供電一用一備供電高供低備供電雙電源供電多電源供電(一）概述第26頁(yè)/共81頁(yè)二、強(qiáng)電系統(tǒng)（二）可視化管理：1人工可視化

2科技可視化第27頁(yè)/共81頁(yè)二、強(qiáng)電系統(tǒng)（二）可視化管理：3、自動(dòng)投入、自動(dòng)抄表、機(jī)房閉路監(jiān)控第28頁(yè)/共81頁(yè)送電操作程序停電操作程序（三）量化和標(biāo)準(zhǔn)化管理1、停送電操作斷開(kāi)低壓總開(kāi)關(guān)確認(rèn)低壓停電斷開(kāi)高壓環(huán)網(wǎng)柜確認(rèn)高壓停電高壓接地掛上檢修牌二、強(qiáng)電系統(tǒng)低電壓正常高壓合閘低壓總開(kāi)關(guān)合閘高壓接地?cái)嚅_(kāi)取下檢修牌確認(rèn)高壓有電第29頁(yè)/共81頁(yè)二、強(qiáng)電系統(tǒng)（柴油發(fā)電機(jī)）（三）、量化和標(biāo)準(zhǔn)化管理：2柴油發(fā)電機(jī)操作★蓄電池的兩端電壓應(yīng)是DC24V★潤(rùn)滑機(jī)油油位，盡量保證油位在接近油位（HI）位置；★檢查冷卻水箱中的水位，水位應(yīng)在散熱水箱蓋下50毫米位置。2、啟動(dòng)（手動(dòng)/自動(dòng)）3、緊急停機(jī)開(kāi)機(jī)前檢查發(fā)電機(jī)在停止位置檢查蓄電池檢查機(jī)油/柴油檢查冷卻水排風(fēng)機(jī)發(fā)電機(jī)啟動(dòng)第30頁(yè)/共81頁(yè)二、強(qiáng)電系統(tǒng)（干式電力變壓器）1）電力變壓器保養(yǎng)流程（三）、量化和標(biāo)準(zhǔn)化管理：3、維修保養(yǎng)：干式電力變壓器斷開(kāi)電源懸掛標(biāo)識(shí)牌變壓器外觀檢查保養(yǎng)：衛(wèi)生緊固絕緣測(cè)試檢查撤離送電2）、注意事項(xiàng)：A處于運(yùn)行或備用的變壓器每年例行保養(yǎng)一次。B備用變壓器在投運(yùn)前增加保養(yǎng)一次。3）、安全事項(xiàng)：A、高壓操作時(shí)應(yīng)穿絕緣鞋，戴絕緣手套進(jìn)行。B、未對(duì)變壓器進(jìn)行驗(yàn)電前，嚴(yán)禁觸摸。C、搖測(cè)絕緣電阻必須兩人進(jìn)行，測(cè)試后要進(jìn)行放電（用2500V搖表?yè)u測(cè)變壓器一次側(cè)、二次側(cè)的線圈相與相、相對(duì)地之間的絕緣電阻，一次側(cè)絕緣電阻不抵于300兆歐，二次側(cè)絕緣電阻不低于10兆歐）。

第31頁(yè)/共81頁(yè)二、強(qiáng)電系統(tǒng)：

（三）、量化和標(biāo)準(zhǔn)化管理：3維修保養(yǎng)序號(hào)設(shè)備周期檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)方法一電動(dòng)機(jī)根據(jù)手冊(cè)和設(shè)備規(guī)定1手動(dòng)盤盤轉(zhuǎn)應(yīng)無(wú)異常聲響無(wú)卡阻。2三相繞組絕緣合乎要求。3聯(lián)軸器的聯(lián)接可靠，間隙合擤標(biāo)準(zhǔn)傳動(dòng)皮帶或傳動(dòng)鏈接可靠，松緊適度4帶負(fù)荷運(yùn)行無(wú)異常聲響。5三相電流應(yīng)平衡。1耳聽(tīng)；2用1000V搖表?yè)u測(cè)3聯(lián)軸器聯(lián)接間隙約2-3毫米，傳動(dòng)皮帶、傳動(dòng)鏈在兩傳達(dá)室動(dòng)輪中部下壓可壓下一指高為松緊適度；4用長(zhǎng)螺絲刀一端與電動(dòng)機(jī)相接觸，另一端與耳朵相貼聽(tīng)其內(nèi)部聲響；5用鉗形表測(cè)電流二柴油發(fā)電機(jī)一季度1機(jī)油油位、水箱水位、柴油油位合乎標(biāo)準(zhǔn)。2整個(gè)機(jī)組無(wú)漏油、漏水現(xiàn)象。3蓄電池電解液位、輸出電壓合乎標(biāo)準(zhǔn)4開(kāi)機(jī)試運(yùn)行運(yùn)轉(zhuǎn)正常，各儀表指示在規(guī)定范圍內(nèi)。運(yùn)行機(jī)聲正常，排煙口排出的煙為灰白煙。目測(cè)。目測(cè)。3.液位高于極片約10-15mm，輸出電壓不低于24V4.綜合考察分析。5.耳聽(tīng)目測(cè)。第32頁(yè)/共81頁(yè)二、強(qiáng)電系統(tǒng)

（三）、量化和標(biāo)準(zhǔn)化管理：

3、維修保養(yǎng)序號(hào)設(shè)備周期檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)方法三電力變壓器一年變壓器內(nèi)外清潔無(wú)異物。母線、電纜線與變壓器聯(lián)接良好。高低壓側(cè)繞組絕緣合乎要求帶負(fù)荷試運(yùn)行聲響正常溫升正常。目測(cè)。用手板動(dòng)無(wú)動(dòng)感。用2500V搖表?yè)u測(cè)。耳聽(tīng)目測(cè)四低壓配電柜半年配電柜內(nèi)外清潔無(wú)塵、無(wú)物。母線、電纜線之間聯(lián)接處接觸良好。各電器開(kāi)關(guān)完好無(wú)損，操作靈活，功能可靠。各電器在投入運(yùn)行后能正常運(yùn)行，無(wú)異常聲響目測(cè)。抽取部分聯(lián)接處用手板動(dòng)無(wú)松動(dòng)感。抽取部分操作試驗(yàn)。綜合觀察第33頁(yè)/共81頁(yè)1對(duì)大面積停電事件的重視程度欠缺：1）美國(guó)紐約大停電：2012年10月29日颶風(fēng)“桑迪在美國(guó)新澤西州海岸登陸，美國(guó)東部已有300多萬(wàn)戶斷電，數(shù)百萬(wàn)戶家庭陷入一片黑暗；1977年7月13日到14日，紐約市長(zhǎng)達(dá)24小時(shí)的停電事故影響了900萬(wàn)人口，在停電期間，犯罪分子點(diǎn)燃了馬里昂大道上的一些建筑，制造了1000起火災(zāi)，搶劫者和暴徒也趁機(jī)大肆劫掠，他們洗劫了1600多家商店，這一晚被時(shí)任市長(zhǎng)亞伯拉罕稱為“恐怖的一夜”。類似的停電事件在2003年再次發(fā)生，不過(guò)這些“邪惡”的行為在后來(lái)卻很少發(fā)生了。2）印度停電：2012年7月30日，印度三大電網(wǎng)相繼癱瘓，6億多人受到影響，該國(guó)首都地鐵系統(tǒng)完全停運(yùn)。在8月1日電力恢復(fù)之前，大約有一半的印度人因?yàn)殡娏ο到y(tǒng)癱瘓而在黑暗中度過(guò)了兩天兩夜，受影響人數(shù)占到了全世界人口的十分之一，這應(yīng)是全球歷來(lái)規(guī)模最大的停電事件之一。二、強(qiáng)電系統(tǒng)

（三）、風(fēng)險(xiǎn)管控第34頁(yè)/共81頁(yè)3）深圳停電：2012年4月10日20：30左右，因220千伏輸變電設(shè)備故障的原因，造成羅湖、福田及龍崗部分地區(qū)遭遇罕見(jiàn)停電兩個(gè)小時(shí)左右。4）中國(guó)南方特大冰雪災(zāi)難：2008年1月中旬至2月上旬發(fā)生特大冰雪災(zāi)害，是1954年以來(lái)發(fā)生的影響面積最大、受災(zāi)人數(shù)最多、持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)損失最重的冰雪災(zāi)害事件，據(jù)南方電網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，冰雪災(zāi)害共導(dǎo)致2378.5萬(wàn)戶停電，有6823.94條線路受損。5）2008年5月12日14時(shí)28分，新中國(guó)成立以來(lái)破壞性最強(qiáng)、波及范圍最廣、救災(zāi)難度最大、震級(jí)里氏8級(jí)的特大地震在四川汶川發(fā)生，新中國(guó)成立以來(lái)特別是改革開(kāi)放30年來(lái)建造的先進(jìn)電力基礎(chǔ)設(shè)施沒(méi)能完全抵擋住這樣的沖擊波。國(guó)家電網(wǎng)公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這次地震帶來(lái)的直接經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)120億元二、強(qiáng)電系統(tǒng)

（四）、風(fēng)險(xiǎn)管控第35頁(yè)/共81頁(yè)1對(duì)大面積停電事件的總結(jié)：物業(yè)應(yīng)關(guān)注門前一畝三分地全球的識(shí)別力深圳供電可靠性居全國(guó)前列，但與國(guó)際先進(jìn)供電企業(yè)相比仍有一段距離，以1.48小時(shí)的用戶平均停電時(shí)間來(lái)看（深圳2012年4月10日的停電稍為拉低了這個(gè)指標(biāo)），深圳供電局的故障率已經(jīng)相當(dāng)?shù)土?，但新加坡能源公司、日本東京電力等公司都是世界上故障率最低的供電公司之一，用戶平均停電時(shí)間在十分鐘以內(nèi)，中國(guó)一線城市供電水平與之相比還有一段距離二、強(qiáng)電系統(tǒng)

（四）、風(fēng)險(xiǎn)管控第36頁(yè)/共81頁(yè)二、強(qiáng)電系統(tǒng)

（四）、風(fēng)險(xiǎn)管控2.各類型物業(yè)停電應(yīng)急預(yù)案的重點(diǎn)（住宅物業(yè)、寫字樓物業(yè)、商業(yè)場(chǎng)所、醫(yī)院、學(xué)校、通訊機(jī)房、金融類物業(yè)、飛機(jī)場(chǎng)等）

演練預(yù)案應(yīng)急照明市電切換安全保障UPS電源確定演練團(tuán)隊(duì)柴油發(fā)電機(jī)第37頁(yè)/共81頁(yè)三、電梯系統(tǒng)（一）、概述：1.電梯的定義：用電力拖動(dòng)的轎廂運(yùn)行于鉛垂的或傾斜不大于15°的兩列剛性導(dǎo)軌之間運(yùn)送乘客或貨物的固定設(shè)備。習(xí)慣上不論其驅(qū)動(dòng)方式如何，將電梯作為建筑物內(nèi)垂直交通運(yùn)輸工具的總稱。

2電梯的分類1）.按用途分類A乘客電梯,

B載貨電梯C醫(yī)用電梯,為運(yùn)送病床、擔(dān)架、醫(yī)用車而設(shè)計(jì)的電梯，轎廂具有長(zhǎng)而窄的特點(diǎn)。D雜物電梯,供圖書館、辦公樓、飯店運(yùn)送圖書、文件、食品等設(shè)計(jì)的電梯。E觀光電梯,轎廂壁透明，供乘客觀光用的電梯F車輛電梯,用作裝運(yùn)車輛的電梯。G船舶電梯,船舶上使用的電梯。H建筑施工電梯,建筑施工與維修用的電梯。I其它類型的電梯，除上述常用電梯外，還有些特殊用途的電梯，如冷庫(kù)電梯、防爆電梯、礦井電梯、電站電梯、消防員用電梯等。

第38頁(yè)/共81頁(yè)四、電梯系統(tǒng)2)、按驅(qū)動(dòng)方式分類A交流電梯，用交流感應(yīng)電動(dòng)機(jī)作為驅(qū)動(dòng)力的電梯。根據(jù)拖動(dòng)方式又可分為交流單速、交流雙速、交流調(diào)壓調(diào)速、交流變壓變頻調(diào)速等。B直流電梯，用直流電動(dòng)機(jī)作為驅(qū)動(dòng)力的電梯。這類電梯的額定速度一般在2.00m/s以上。C液壓電梯,一般利用電動(dòng)泵驅(qū)動(dòng)液體流動(dòng)，由柱塞使轎廂升降的電梯。D齒輪齒條電梯,將導(dǎo)軌加工成齒條，轎廂裝上與齒條嚙合的齒輪，電動(dòng)機(jī)帶動(dòng)齒輪旋轉(zhuǎn)使轎廂升降的電梯。E螺桿式電梯,將直頂式電梯的柱塞加工成矩形螺紋，再將帶有推力軸承的大螺母安裝于油缸頂，然后通過(guò)電機(jī)經(jīng)減速機(jī)（或皮帶）帶動(dòng)螺母旋轉(zhuǎn)，從而使螺桿頂升轎廂上升或下降的電梯。F直線電機(jī)驅(qū)動(dòng)的電梯,其動(dòng)力源是直線電機(jī)。

電梯問(wèn)世初期，曾用蒸汽機(jī)、內(nèi)燃機(jī)作為動(dòng)力直接驅(qū)動(dòng)電梯，現(xiàn)已基本絕跡3)、按速度分類：電梯無(wú)嚴(yán)格的速度分類，我國(guó)習(xí)慣上按下述方法分類。A低速梯，常指低于1.00m/s速度的電梯。B中速梯，常指速度在1.00～2.00m/s的電梯。C高速梯，常指速度大于2.00m/s的電梯。D超高速，速度超過(guò)5.00m/s的電梯。

隨著電梯技術(shù)的不斷發(fā)展，電梯速度越來(lái)越高，區(qū)別高、中、低速電梯的速度限值也在相應(yīng)地提高。第39頁(yè)/共81頁(yè)四、電梯系統(tǒng)

（二）可視化管理

（三）、量化和標(biāo)準(zhǔn)化管理1、設(shè)備臺(tái)帳2、設(shè)備操作、運(yùn)行3、維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)：時(shí)間、頻率項(xiàng)目位置品牌型號(hào)速度功率層站用途合格證期限港園1#l樓————1.75m/s15KW40F客梯2010-1-101#l樓————1.75m/s15KW40F消防梯2010-1-10城市廣場(chǎng)A座天津41002.5m/s28KW39層30站客梯2010-3-16A座天津41002.5m/s28KW39層30站消防梯2010-3-16F座天津41002.5m/s28KW42層32站消防梯2010-3-16F座天津41002.5m/s28KW39層30站客梯2010-3-16第40頁(yè)/共81頁(yè)（四）風(fēng)險(xiǎn)管控：電梯系統(tǒng)的安全運(yùn)行條件

四、電梯系統(tǒng)5制度1供電2環(huán)境4技術(shù)3團(tuán)隊(duì)市電和發(fā)電狀態(tài)防鼠、通風(fēng)、溫度、清潔電梯安全技術(shù)檔案

維護(hù)保養(yǎng)的頻率和內(nèi)容參考：《電梯使用管理與維修保養(yǎng)規(guī)則》《深圳市電梯維修保養(yǎng)安全管理規(guī)定》第41頁(yè)/共81頁(yè)四、電梯系統(tǒng)（四）、風(fēng)險(xiǎn)管控1、電梯維修保養(yǎng)的風(fēng)險(xiǎn)(維修資質(zhì)、私家梯維修范圍、電梯改造資質(zhì)）2、寫字樓高峰期的交通效率3、配備電梯安全管理人員和安全培訓(xùn)（解困）4、晚上安全管理原則（大部分梯停在高處）5、制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練(電梯困人解救）第42頁(yè)/共81頁(yè)（一）概述：冰蓄冷、水蓄冷中央空調(diào)系統(tǒng)1工作原理：利用夜間廉價(jià)的谷段電力將建筑物所需的空調(diào)冷量部分或全部制備好，并以冰的形式儲(chǔ)存起來(lái)，在白天用電高峰時(shí)將冰融化提供空調(diào)用冷的一種空調(diào)系統(tǒng)。該技術(shù)是“轉(zhuǎn)移用電負(fù)荷”和“平衡用電負(fù)荷”（移峰填谷）的有效方法。2適用場(chǎng)所：有峰谷電價(jià)差的制冷場(chǎng)所，以及大空間、大面積的體育館、影劇院等短時(shí)間、大容量的制冷場(chǎng)所。

3至目前，全國(guó)已經(jīng)有200座冰蓄冷空調(diào)系統(tǒng)投入運(yùn)行43五、中央空調(diào)系統(tǒng)第43頁(yè)/共81頁(yè)五、中央空調(diào)系統(tǒng)（二）、可視化管理：1中央空調(diào)制冷主機(jī)：電源、潤(rùn)滑油；、主機(jī)屏幕顯示的主機(jī)狀制冷主機(jī)運(yùn)行參數(shù)：2水泵和冷卻塔系統(tǒng)：3動(dòng)力控制柜：第44頁(yè)/共81頁(yè)五、中央空調(diào)系統(tǒng)（三）、量化和標(biāo)準(zhǔn)化管理1、中央空調(diào)系統(tǒng)操作：2、系統(tǒng)應(yīng)急處理：水泵系統(tǒng)（冷卻泵、冷凍泵）管網(wǎng)系統(tǒng)（管道、伸縮節(jié)）冷卻塔（電動(dòng)機(jī)、漏水、溢漏）開(kāi)機(jī)啟動(dòng)風(fēng)機(jī)盤管開(kāi)水泵電動(dòng)閥檢查電流壓力流量開(kāi)主機(jī)停機(jī)主機(jī)停機(jī)水泵停機(jī)風(fēng)機(jī)盤管冷水機(jī)組立即停主機(jī)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)通知維保單位第45頁(yè)/共81頁(yè)空調(diào)水處理外包風(fēng)機(jī)盤管過(guò)濾網(wǎng)清洗管網(wǎng)閥門膨脹水箱制冷主機(jī)每年需有第三方的檢測(cè)（公正）風(fēng)機(jī)噪音傳動(dòng)裝置潤(rùn)滑電控裝置進(jìn)水出水浮球閥電池閥測(cè)量裝置溫度壓力制冷劑通炮五、中央空調(diào)系統(tǒng)

（三）量化和標(biāo)準(zhǔn)化管理：3維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)第46頁(yè)/共81頁(yè)五、中央空調(diào)系統(tǒng)（三）、VRV等分體空調(diào)定期維保1.概念：VRV是指變冷媒流量的空調(diào)系統(tǒng)，應(yīng)用中習(xí)慣稱為變頻多聯(lián)系統(tǒng)，最早是日本大金在1982年率先研發(fā)。2.定期維保內(nèi)容室外機(jī)1散熱器：清洗2電流檢測(cè)3壓力檢測(cè)（雪種室內(nèi)機(jī)1過(guò)濾網(wǎng)：清洗2散熱器：清洗3數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)（電腦）預(yù)算：

/57（系數(shù)）

風(fēng)險(xiǎn)：異物預(yù)算：

/3（系數(shù)）

COP第47頁(yè)/共81頁(yè)五、中央空調(diào)系統(tǒng)（三）量化和標(biāo)準(zhǔn)化管理4、設(shè)備臺(tái)帳：1）冷凍機(jī)類2）動(dòng)力柜類3）冷卻泵類4）冷凍泵類5）冷卻塔類6）風(fēng)柜類第48頁(yè)/共81頁(yè)五、中央空調(diào)系統(tǒng)（四）風(fēng)險(xiǎn)管控1、中央空調(diào)設(shè)計(jì)和安裝：1）設(shè)計(jì)偏大2）水系統(tǒng)揚(yáng)程設(shè)計(jì)偏高3）重點(diǎn)部位的設(shè)計(jì)問(wèn)題(一樓、最高層、外墻）4）多臺(tái)制冷主機(jī)并聯(lián)運(yùn)行的管道設(shè)計(jì)不合理第49頁(yè)/共81頁(yè)六、給排水11建筑給水系統(tǒng)分類33建筑給水方式22建筑給水系統(tǒng)組成引入管水表給水管道直接給水水箱給水水泵給水水箱和水泵給水生活給水系統(tǒng)生產(chǎn)給水系統(tǒng)一）概述消防給水系統(tǒng)配水裝置用水設(shè)備升壓和儲(chǔ)水設(shè)備氣壓給水分區(qū)給水第50頁(yè)/共81頁(yè)4、變頻供水1）、工作原理:可用水泵特性曲線加以說(shuō)明當(dāng)轉(zhuǎn)速恒定時(shí)，水泵的H（水壓/揚(yáng)程）-Q（流量）特性曲線如圖二（a）所示。在流量由QA降QB時(shí)，恒速泵水壓由HA升至HB，所以一般水泵夜間用水少,水壓高易損龍頭閥門等。變頻調(diào)速恒壓供水系統(tǒng)工作時(shí)，設(shè)定合理的水壓HA，壓力表檢測(cè)出水壓上升時(shí)，反饋至工業(yè)微機(jī)比例運(yùn)算，控制變頻器降低頻率以降低水泵轉(zhuǎn)速。從圖二（b）看出流量由QA減至QB時(shí)，水泵轉(zhuǎn)速由n降n，運(yùn)行，從而保持恒壓HA。與恒速泵相比就減少了HB-HA這段有害水壓，也節(jié)省了水泵機(jī)組消耗的電能。

六、給排水（一）、概述第51頁(yè)/共81頁(yè)2）、變頻供水變頻調(diào)速恒壓供水系統(tǒng)硬件組成

從簡(jiǎn)圖看，變頻調(diào)速恒壓供水較用水泵直接供水多了個(gè)電控柜和壓力表,電控柜內(nèi)關(guān)鍵單元是變頻器U和可編程序控制器PLC或PID控制器。

成功案例:變頻供水和變頻控制柜圖片六、給排水（二）、變頻供水第52頁(yè)/共81頁(yè)P(yáng)IDPLC模糊控制技術(shù)PID控制器就是比例、積分、微分控制器，遠(yuǎn)傳壓力表送來(lái)的升、降壓電信號(hào)在這里經(jīng)過(guò)比例、積分、微分處理就去控制變頻器的輸出頻率，水壓的微小變化都將引起水泵頻繁調(diào)速，使泵與電機(jī)間連接橡皮部分很易損壞，而且產(chǎn)生超調(diào)、振蕩現(xiàn)象，也浪費(fèi)部分電功率。PLC是美國(guó)近代發(fā)明并普遍應(yīng)用的工業(yè)微機(jī)，實(shí)際上是繼電器與微處理器的結(jié)合體。模糊控制供水系統(tǒng)是依用戶實(shí)際用水需要擬定數(shù)學(xué)模型、編出程序，通過(guò)編程器，實(shí)現(xiàn)PLC的程序控制，與變頻器、水泵機(jī)組、壓力表組成閉環(huán)調(diào)節(jié)電路系統(tǒng)，具有全自動(dòng)、軟起動(dòng)、水壓穩(wěn)、高可靠、長(zhǎng)壽命、節(jié)電率高、成本低、維護(hù)方便等優(yōu)點(diǎn)。先進(jìn)的模糊控制技術(shù)是用推理、邏輯的方法去解決模糊量問(wèn)題，是計(jì)算機(jī)發(fā)展后于80年代創(chuàng)立的新學(xué)科。這技術(shù)在我國(guó)發(fā)展很快，90年代的模糊控制供水,為城市供水系統(tǒng)提供了一種性能價(jià)格比較高的新技術(shù)，具有推廣應(yīng)用價(jià)值。把先進(jìn)的模糊控制技術(shù)用于供水系統(tǒng)為國(guó)內(nèi)首創(chuàng)六、給排水

（概述）、變頻供水5.PID、PLC和模糊控制技術(shù)第53頁(yè)/共81頁(yè)優(yōu)勢(shì):變頻供水與傳統(tǒng)高位水箱的比較項(xiàng)目變頻供水高位水箱供水優(yōu)勢(shì)環(huán)保、健康，減少水質(zhì)的二次污染；節(jié)省投資成本，減少占地空間，社會(huì)效益理想；恒壓，減少對(duì)水龍頭、水咀、水表等的危害；軟啟軟停，減少對(duì)電網(wǎng)的沖擊；自動(dòng)化程度高，，減少人力維護(hù)成本，安全可靠保護(hù)功能完善（過(guò)壓、欠壓、缺相、過(guò)流，保護(hù)電機(jī)與水泵的聯(lián)軸器）有效減少水錘效應(yīng)；設(shè)備壽命長(zhǎng)，無(wú)高位水箱滲、漏水的維修。維修簡(jiǎn)單；相對(duì)節(jié)能六、給排水（一）、概述第54頁(yè)/共81頁(yè)劣勢(shì)長(zhǎng)期運(yùn)行較耗電（與高位水箱比較）；專業(yè)技術(shù)高。二次污染嚴(yán)重，易滋生蚊蟲(chóng)，老鼠、蟑螂易鉆進(jìn)去；投資成本高，占用空間多；水壓高，水錘效應(yīng)嚴(yán)重，易損害水咀、水龍頭、水表等；離水箱近的樓層供水壓力低，水壓不穩(wěn)定工頻啟動(dòng)，功率大的電機(jī)對(duì)電網(wǎng)沖擊大，已損壞電機(jī)與水泵的臉周期；高位水箱易滲、漏水；清洗麻煩，浪費(fèi)水資源；不方便安全管理（如人為破壞等）。備注廣州市1998年9月出臺(tái)法規(guī)禁用高位水箱六、給排水優(yōu)勢(shì):變頻供水與傳統(tǒng)高位水箱的比較第55頁(yè)/共81頁(yè)無(wú)負(fù)壓供水圖片六、給排水（五）、能效管理：無(wú)負(fù)壓供水（15個(gè)住宅小區(qū)年節(jié)電120萬(wàn)左右傳統(tǒng)供水無(wú)負(fù)壓供水第56頁(yè)/共81頁(yè)設(shè)備房管理：設(shè)備運(yùn)行、水質(zhì)安全

水箱漏水泵房漏水爆管智能監(jiān)控自動(dòng)控制六、給排水系統(tǒng)

（二）、可視化管理安全水池電機(jī)電控柜開(kāi)機(jī)（停水）管道閥門暴雨第57頁(yè)/共81頁(yè)六、給排水系統(tǒng)（三）、量化和標(biāo)準(zhǔn)化管理1、設(shè)備臺(tái)帳（水泵、電機(jī)？）2、設(shè)備運(yùn)行操作（停水后、真空階段）3、水質(zhì)安全（定期清洗、溢流口等防紗網(wǎng)）4、維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)（電梯、軸承、管網(wǎng)配件）第58頁(yè)/共81頁(yè)六、給排水系統(tǒng)

（四）、風(fēng)險(xiǎn)管控：1、給水設(shè)備1）、大規(guī)模停水：停電、物業(yè)保水、通知業(yè)主儲(chǔ)水2）、設(shè)備安全防范：水池、泵房的水淹防范2、水池水箱清洗和保養(yǎng)1）、清洗頻率：一年兩次2）、安全3、保養(yǎng)重點(diǎn)：電動(dòng)機(jī)用500V搖表測(cè)絕緣電阻不低于≥1兆歐安全人健康證空氣不缺氧（點(diǎn)蠟燭通風(fēng)鼓風(fēng)機(jī)電氣不觸電第59頁(yè)/共81頁(yè)六、給

排水系統(tǒng)（四）、風(fēng)險(xiǎn)管控：3、排水設(shè)施世界各國(guó)排水設(shè)計(jì)（法國(guó)、德國(guó)、日本）

2010年5月7日廣州天河中?？党侨诘叵萝噹?kù)369輛汽車慘遭水淹第60頁(yè)/共81頁(yè)（四）風(fēng)險(xiǎn)管控：

4、水景觀安全標(biāo)識(shí)漏電水位高度漏水安全教育山景項(xiàng)目水景項(xiàng)目水景安全第61頁(yè)/共81頁(yè)下水道衛(wèi)生間除臭

排氣和釋稀一、排水管道中的活塞效應(yīng)使管道下部的空氣不能及時(shí)排出二、目前排水設(shè)計(jì)中普遍采用了在排水管上并聯(lián)安裝排氣管三、低層的排氣管末端如果排氣不暢，低層住戶的排水管內(nèi)又會(huì)有臭氣溢出四、在排氣管頂端安裝一沖洗水管，定期沖洗，可很好的解決這一問(wèn)題。第62頁(yè)/共81頁(yè)

（一）、概述：1、關(guān)于智能建筑對(duì)于智能建筑的定義一直以來(lái)也未得到統(tǒng)一，現(xiàn)在比較更通俗和更形象的定義是3A1P被廣泛認(rèn)同。所說(shuō)的3A1P就是BAS(樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)也稱建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng))、OAS(辦公自動(dòng)化系統(tǒng))、CAS(通信自動(dòng)化系統(tǒng))和PDS（綜合布線系統(tǒng)）。目前社會(huì)上所謂的5A、7A系統(tǒng)，只是將BAS（樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)）中的FAS(消防監(jiān)控系統(tǒng))和SAS(安防監(jiān)控系統(tǒng))分出來(lái)稱為5A系統(tǒng)，還有的將PAS(廣播自動(dòng)系統(tǒng))和TAS(停車場(chǎng)監(jiān)控系統(tǒng))也分出來(lái)稱為7A系統(tǒng)，我們認(rèn)為這只是對(duì)于智能建筑的炒作而已，因?yàn)锽AS（樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)）包含著十幾～二十多個(gè)子項(xiàng)目系統(tǒng)，如：消防、變配電、照明、發(fā)動(dòng)機(jī)組、電梯、巡更、監(jiān)控、門禁、空調(diào)、給排水等等子項(xiàng)目,如果今日搞5A,明日搞7A，過(guò)不了多久就會(huì)有9A、10A出現(xiàn)，只有從本質(zhì)理清建筑智能化內(nèi)涵，緊跟國(guó)內(nèi)外智能化建筑發(fā)展趨勢(shì)，才能利于不敗之地。智能建筑是社會(huì)發(fā)展的一種趨勢(shì)，是信息時(shí)代的必然產(chǎn)物，智能建筑代表著國(guó)家綜合國(guó)力和技術(shù)水平。建筑物智能化程度也隨科學(xué)技術(shù)的發(fā)展而逐步在提高。七、樓宇智能化第63頁(yè)/共81頁(yè)建筑設(shè)備管理系統(tǒng)空調(diào)、新風(fēng)機(jī)給排水系統(tǒng)配電系統(tǒng)照明系統(tǒng)電梯監(jiān)控系統(tǒng)公共安全系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)紅外報(bào)警巡更管理IC卡訪客管理停車場(chǎng)管理智能一卡通門禁管理IC卡電梯管理物業(yè)管理系統(tǒng)衛(wèi)星有線電視信息發(fā)布顯示室內(nèi)無(wú)線覆蓋綜合布線系統(tǒng)計(jì)算機(jī)內(nèi)外網(wǎng)室內(nèi)無(wú)線覆蓋無(wú)線對(duì)講背景音樂(lè)及緊急廣播機(jī)房工程其他系統(tǒng)漏水檢測(cè)衛(wèi)生間報(bào)警辦公大廈智能化系統(tǒng)信息設(shè)施系統(tǒng)應(yīng)急聯(lián)動(dòng)緊急求助安檢系統(tǒng)信息化應(yīng)用系統(tǒng)呼叫中心系統(tǒng)七、樓宇智能化（物業(yè)管理的角度考慮）

（二）可視化管理：第64頁(yè)/共81頁(yè)七、樓宇智能化（二）可視化管理：第65頁(yè)/共81頁(yè)六、樓宇智能化（二）、可視化管理閉路監(jiān)控系統(tǒng)：1超高分辨率2數(shù)字降噪功能3智能視頻分析功能4隱私遮擋5寬動(dòng)態(tài)6動(dòng)態(tài)暗區(qū)補(bǔ)償7數(shù)字圖像穩(wěn)定技術(shù)第66頁(yè)/共81頁(yè)停車場(chǎng)考勤巡更消費(fèi)周界報(bào)警門禁（五）、門禁一卡通系統(tǒng)組成一卡通平臺(tái)七、樓宇智能化第67頁(yè)/共81頁(yè)MultifunctionIntegratedSystem門禁系統(tǒng)（AccessControl）考勤系統(tǒng)（Time&Attendance）用餐系統(tǒng)（CateringManagement）停車場(chǎng)管理（ParkingControl）訪客管理系統(tǒng)（Visitor&EntranceManagement）會(huì)議簽到系統(tǒng)（MeetingAttendance）電梯層控系統(tǒng)（ElevatorControl）在線式巡更系統(tǒng)（PatrolManagement）監(jiān)視連動(dòng)整合系統(tǒng)（VideoSurveillance）消防連動(dòng)整合管理系統(tǒng)（AlarmControl）圖書借閱管理（BookManagement

）物品管理（ValuablesManagement

）七、樓宇智能化（五）、門禁一卡通系統(tǒng)組成第68頁(yè)/共81頁(yè)進(jìn)場(chǎng)車主持有一張非接觸IC卡，作為個(gè)人的身份識(shí)別，只有通過(guò)系統(tǒng)檢驗(yàn)認(rèn)可的IC卡才能進(jìn)行操作(管理卡)或進(jìn)出（停車卡），充分保證了系統(tǒng)的安全性、保密性，有效地防止車輛失竊，免除車主后顧之憂。系統(tǒng)配套的電動(dòng)擋車道閘具有防砸車功能；系統(tǒng)的檢測(cè)裝置采用先進(jìn)的數(shù)模轉(zhuǎn)化技術(shù)，抗干擾能力強(qiáng)，適應(yīng)各種惡劣環(huán)境，具有靈敏度與可靠性同時(shí)提高的獨(dú)到之處；系統(tǒng)可隨時(shí)查詢車位，系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)與地感線圈聯(lián)動(dòng)具有圖像抓拍等功能；實(shí)現(xiàn)出入口通道車輛底盤人員或違禁品的藏匿；遠(yuǎn)距離感應(yīng)功能；數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)傳輸（財(cái)務(wù)）功能

（五）、門禁一卡通系統(tǒng)：1停車場(chǎng)系統(tǒng)(增加出入口）七、樓宇智能化第69頁(yè)/共81頁(yè)2出入口管理系統(tǒng)公眾出入口設(shè)置快速通道閘管理通道:可通向室外雙向門禁機(jī)房、設(shè)備房單向門禁（五）、門禁一卡通系統(tǒng)：七、樓宇智能化第70頁(yè)/共81頁(yè)

指定門禁讀頭作為考勤讀頭；實(shí)現(xiàn)單位內(nèi)部人員的出勤紀(jì)錄、統(tǒng)計(jì)、查詢，通過(guò)記錄持卡人的出入時(shí)間實(shí)現(xiàn)考勤和人員流動(dòng)監(jiān)控功能，實(shí)現(xiàn)人員上、下班簽到，方便管理人員統(tǒng)計(jì)，考核出勤情況，方便管理部門查詢、考核各部門出勤率，有效管理、掌握人員流動(dòng)情況；統(tǒng)計(jì)每個(gè)員工的考勤信息；支持復(fù)雜的輪班，支持一天刷8次卡考勤；豐富的查詢報(bào)表，支持多種方式的考勤結(jié)果導(dǎo)出3考勤系統(tǒng)七、樓宇智能化（五）、門禁一卡通系統(tǒng)：第71頁(yè)/共81頁(yè)根據(jù)客戶消費(fèi)的類型采用觸摸屏零售版模式，可按菜單進(jìn)行消費(fèi)、或變化金額消費(fèi)

用餐系統(tǒng)4消費(fèi)系統(tǒng)七、樓宇智能化（五）、門禁一卡通系統(tǒng)：第72頁(yè)/共81頁(yè)5巡更系統(tǒng)

該系統(tǒng)能有效的增強(qiáng)對(duì)保安人員的管理：▲在中心通過(guò)計(jì)算機(jī)巡更管理軟件對(duì)保安巡更情況進(jìn)行管理。▲對(duì)保安人員的巡更線路、巡更時(shí)間進(jìn)行查詢?！鴮?duì)保安人員的巡邏工作進(jìn)行監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)技防督促人防、技防和人防相補(bǔ)充的安保體系，保證小區(qū)的安全和便于物業(yè)對(duì)保安人員的管理。七、樓宇智能化（五）、門禁