房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理結(jié)課論文姓名：班級：學號：中國房地產(chǎn)市場場場的分析析摘要：中國房房房地產(chǎn)市市場發(fā)發(fā)展迅猛猛，理理論界與與產(chǎn)業(yè)業(yè)界就房房地產(chǎn)產(chǎn)市場“泡沫論”、“過熱說”產(chǎn)生了激激烈烈的爭論論。房房地產(chǎn)市市場出出現(xiàn)價格格上漲漲過快，供供應應結(jié)構(gòu)不不合理理，低收收入群群眾住房房困難難，地區(qū)區(qū)之間間、行業(yè)業(yè)之間間職工住住房條條件差異異加大大等問題題。如如何正確確把握握中國房房地產(chǎn)產(chǎn)市場未未來發(fā)發(fā)展趨勢勢，正正確分析析房地地產(chǎn)市場場存在在的問題題及規(guī)規(guī)避房地地產(chǎn)市市場經(jīng)營營風險險，縮小小不同同區(qū)域和和群體體住房差差異矛矛盾，掌掌控房房地產(chǎn)市市場經(jīng)經(jīng)營機會會，保保證中國國房地地產(chǎn)市場場健康康穩(wěn)定發(fā)發(fā)展，是是亟待探探究的的熱點問問題。關鍵詞：房地地地產(chǎn)市場場；發(fā)發(fā)展前景景；分分析研究究中國經(jīng)濟體制改改改革的深深化和和對外開開放力力度的加加大,,中國市場場取向的的深化化和與國國際接接軌的加加速,,從多方面面刺激了了房地地產(chǎn)業(yè)與與房地地產(chǎn)市場場的發(fā)發(fā)展。但但在中中國房地地產(chǎn)市市場與房房地產(chǎn)產(chǎn)金融業(yè)業(yè)務快快速發(fā)展展，城城鎮(zhèn)居民民住房房條件不不斷改改善的同同時，我我們也看看到，近近一段時時期，房房地產(chǎn)市市場出出現(xiàn)了部部分城城市房地地產(chǎn)價價格上漲漲過快快，供應應結(jié)構(gòu)構(gòu)不合理理，低低收入群群眾住住房困難難，地地區(qū)之間間、行行業(yè)之間間職工工住房條條件差差異加大大等問問題。房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)事關關國家家戰(zhàn)略、金金融融穩(wěn)定和和居民民切身利利益，也也關系到到投資資者的經(jīng)經(jīng)濟利利益。那那么如如何正確確把握握中國房房地產(chǎn)產(chǎn)市場未未來發(fā)發(fā)展趨勢勢，正確分析析存存在的問問題，對對規(guī)避房房地產(chǎn)產(chǎn)市場經(jīng)經(jīng)營風風險，對掌掌控房地地產(chǎn)市市場經(jīng)營營機會會，對保保證中中國房地地產(chǎn)市市場健康康穩(wěn)定定發(fā)展都都有重重要意義義。本本文針對對中國國房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的現(xiàn)狀,對我國房房地地產(chǎn)市場場作了了初步探探討分分析。一、我國房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展概概況1.1房地產(chǎn)投投投資狀況況從目前國內(nèi)房地地地產(chǎn)的經(jīng)經(jīng)濟來來源分析析，房房地產(chǎn)投投資依依然呈現(xiàn)現(xiàn)出不不斷增長長的態(tài)態(tài)勢，占占全社社會固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資的的比重重也比較較大。這這種投資資一方方面來自自國內(nèi)內(nèi)民間資資本的的投入，另另一一方面就就是國國際投資資。其其中前者者是主主要投資資來源源，占到到國內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)市場場投資總總額的的絕大部部分，22011年這這一比例例約在在76%左右右，而從從增長長速度來來看，除除了20088年有較小小回回落，20004年至20010年都保保持了高高速增增長狀態(tài)態(tài)，22011年隨隨著國內(nèi)內(nèi)房地地產(chǎn)調(diào)控控政策策的出臺臺，這這一數(shù)據(jù)據(jù)又逐逐漸開始始歸落落。國家家統(tǒng)計計局發(fā)布布的數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，22013年上上半年全全國房房地產(chǎn)開開發(fā)投投資368228億元，同同比名義義增長長20.33%%，增速比比11-5月份回回落0.3個個百分點點，這這也是該該指標標連續(xù)兩兩個月月出現(xiàn)回回落。從從投資結(jié)結(jié)構(gòu)來來看，投投資對對象則逐逐漸由由商業(yè)營營業(yè)用用房轉(zhuǎn)向向住宅宅投資。1.2房地產(chǎn)開開開發(fā)狀況況根據(jù)中國房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)協(xié)會的的統(tǒng)計計數(shù)據(jù)，國國內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)整體呈呈現(xiàn)出出兩個特特點，一一是新開開工面面積增多多，竣竣工面積積增速速減緩。隨隨著著國內(nèi)對對房地地產(chǎn)市場場政策策的一些些改變變，一些些開放放商對土土地的的囤積情情況逐逐漸向使使用過過渡，開開工情情況增加加很多多，但是是為了了保證足足夠的的利益，往往往往故意要要求施施工單位位減緩緩進度，導導致致竣工面面積的的增長很很緩慢慢。二是是拆遷遷規(guī)模受受到遏遏制，但但土地地控制形形勢依依然嚴峻峻。隨隨著房地地產(chǎn)開開發(fā)不斷斷出現(xiàn)現(xiàn)的負面面拆遷遷新聞，國國家家也對此此越來來越重視視，相相繼出臺臺了若若干文件件用于于規(guī)范拆拆遷規(guī)規(guī)模和方方式，但但是土地地使用用依然難難以得得到控制制，這這其中既既有開開放商的的想法法，也有有地方方政府的的授意意，而且且開發(fā)發(fā)過程中中屢屢屢出現(xiàn)經(jīng)經(jīng)濟問問題。國國家審審計署發(fā)發(fā)布的的《24個市市縣20099年至20110年土地管管理及土土地資資金審計計結(jié)果果》，列列舉了了24個市縣縣在土地地出讓讓、征用用及相相關資金金管理理使用中中存在在一些不不合規(guī)規(guī)、不規(guī)規(guī)范的的問題，實實際際情況可可能遠遠不止如如此。國國土資源源部和和監(jiān)察部20010年聯(lián)合合召開的的電視視電話會會議中中，通報報了22007年110月至20009年100月全國“未報即用”違法用地地清清查整改改情況況，31個省?。▍^(qū)、市市）不不同程度度存在在“未報即用”違法用地地現(xiàn)現(xiàn)象，其其中包包括一些些國家家和省級級重點點項目。至至22012年33月25日，全全國共清清理“未報即用”違法用地地案案件368772宗，涉及及土地總總面積積61.33萬萬畝，其其中耕耕地面積277.2萬畝。進進入2013年盡管房房地產(chǎn)投資資增速回落落，但其余余幾個指標標已有所改改善。數(shù)據(jù)據(jù)顯示，2013年1-6月份，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)住宅宅施工面積積4035521萬平方米米，增長12.99%。住宅新新開工面積積706330萬平方米米，增長2.9%。住宅竣竣工面積274228萬平方米米，增長2.7%。上述指指標增速均均比此前有有所回升，意意味著短期期內(nèi)整體市市場供應無無虞。數(shù)據(jù)據(jù)還顯示，2013年6月末，全全國商品房房待售面積積437331萬平方米米，比5月末增加807萬平方米米。其中，住住宅待售面面積增加506萬平方米米。1.3房地產(chǎn)銷銷銷售狀況況從房地產(chǎn)市場的的的銷售情情況來來看，銷銷售量量呈現(xiàn)出出一定定的波動動，從從20044年年至20100年，銷售售量量不斷增增加，即即使在20008年中間有有過短暫暫回落落，但是是從全全年來看看，銷銷售量仍仍然是是增加的的，國國家統(tǒng)計計局公公布的數(shù)數(shù)據(jù)顯顯示，20110年全國商商品房銷銷售面面積10.443億平方米米，比上上年增增長10.11%，首度超超過10億平平方米。盡盡管管面臨嚴嚴厲的的樓市調(diào)調(diào)控，商商品房開開發(fā)投投資全年年同比比增速仍仍然達達到33.22%。但是這這一情況況到22011年隨隨著國家家調(diào)控控的堅決決執(zhí)行行而發(fā)生生了改改變，數(shù)數(shù)據(jù)報報道20111年房地產(chǎn)產(chǎn)市市場相比20010年下降降了14.88%左右，且且這一比比例依依然在繼繼續(xù)增增加中。但但是是房地產(chǎn)產(chǎn)銷售售價格和和銷售售量有所所不同同，雖然然調(diào)控控力度很很大，但但是房價價近年年來依然然處于于高位運運行，雖雖然在個個別地地區(qū)稍有有回落落，但是是不具具代表性性，從從全國范范圍來來看，房房地產(chǎn)產(chǎn)價格依依然較較高。從從房地地產(chǎn)市場場的需需求來看看，受受中國城城鎮(zhèn)化化運動的的影響響以及年年輕人人落戶城城市的的主觀意意愿，房房地產(chǎn)的的剛性性需求依依然很很強，而而且還還有一個個很重重要的因因素就就是投資資性購購房熱度度依然然不減。中中國國城鎮(zhèn)化化是目目前世界界上有有人類歷歷史以以來最大大規(guī)模模的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化，在在“十一五”期間城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化已經(jīng)到到了446.66%，規(guī)規(guī)模是非非常巨巨大的，這這場場城鎮(zhèn)化化運動動也使中中國人人的生活活發(fā)生生了非常常深刻刻的變化化，也也直接促促使了了房地產(chǎn)產(chǎn)的火火熱。另另外，國國家高等等教育育持續(xù)擴擴招，越越來越多多的年年輕人有有機會會接受高高等教教育，而而他們們最終絕絕大多多數(shù)也會會落戶戶城市，這這也也是一個個不小小的購房房群體體。再就就是投投資性住住房，很很多人在在有了了一定充充裕資資金后就就開始始考慮資資產(chǎn)的的增值問問題，而而隨著人人民幣幣的不斷斷貶值值，通貨貨膨脹脹的持續(xù)續(xù)，國國內(nèi)實體體經(jīng)濟濟以及股股市的的低迷，房房地地產(chǎn)市場場便成成為很多多人的的首選，這這也也是促使使房價價高位運運行的的重要因因素。綜綜合以上上三方方面，再再加上上保障房房項目目的延遲遲，目目前國內(nèi)內(nèi)市場場對房地地產(chǎn)的的剛性需需求依依然強烈烈。22013年從從成交量量數(shù)據(jù)據(jù)來看，盡盡管管有“新國五條”的影響因因素素，但上上半年年樓市成成交量量仍達到到近幾幾年來的的最好好水平。數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)顯示，1--6月，全國國商品房房銷售售面積514433萬平方方米，同同比增增長28.77%；商品房房銷售額333376億元元，增長433.2%。從總體趨勢來看看看，我國國房地地產(chǎn)市場場的發(fā)發(fā)展仍有有巨大大的潛力力。這這源于相相互影影響的三三方面面事實：：第一一，中國國是一一個經(jīng)濟濟轉(zhuǎn)型型國家。對對于于一個發(fā)發(fā)展中中國家來來說，城城鎮(zhèn)化是是一個個不可避避免的的問題。自自119788年年推行市市場化化改革以以來，中中國的城城鎮(zhèn)化化就開始始持續(xù)續(xù)進行，19996年以以后步伐伐明顯顯加快。持持續(xù)續(xù)的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化對對房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的不斷斷發(fā)展展提出了了要求求。不僅僅如此此，中國國到目目前為止止已經(jīng)經(jīng)歷了長長達330年的經(jīng)經(jīng)濟持續(xù)續(xù)高速速增長，人人民民收入水水平的的提高和和對生生活質(zhì)量量的追追求，為為房地地產(chǎn)市場場的發(fā)發(fā)展提供供了強強勁動力力。第第二，中中國是是一個體體制轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型國家家。中中國已從從計劃劃經(jīng)濟體體制國國家逐漸漸轉(zhuǎn)變變?yōu)槭袌鰣鼋?jīng)濟濟體制國國家，住住房制度度改革革也是伴伴隨其其中的諸諸多改改革之一一。以以往城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民民主要依依靠單單位分房房，而而現(xiàn)在則則已基基本由市市場解解決。住住房推推向市場場，促促成了一一個巨巨大的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的產(chǎn)生生和發(fā)展展。除除了這兩兩個方方面以外外，中中國還是是一個個人口大大國，十十幾億的的人口口總量在在世界界各國之之中絕絕無僅有有，龐龐大的人人口數(shù)數(shù)量也意意味著著巨大的的住房房需求。二、目前我國房房房地產(chǎn)市市場存存在問題題伴隨著中國房地地地產(chǎn)市場場與房房地產(chǎn)金金融業(yè)業(yè)務快速速發(fā)展展的同時時，我我們也看看到，近近一段時時期房房地產(chǎn)市市場也也出現(xiàn)了了一些些值得注注意的的問題，主主要要集中在在以下下幾個方方面：：2.111房地產(chǎn)泡泡沫沫化現(xiàn)象象嚴重重，我國國房地地產(chǎn)泡沫沫逐漸漸增多有有其原原因：從從市場場結(jié)構(gòu)的的角度度來看，我我國國的房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)是壟斷斷性行行業(yè)，本本質(zhì)是是少數(shù)大大型的的房地產(chǎn)產(chǎn)廠商商控制著著大部部分房屋屋市場場供給，而而大大量中小小型房房地產(chǎn)廠廠商對對市場的的影響響有限。土土地地市場的的壟斷斷容易人人為造造成土地地供應應量不足足，一一方面引引導開開發(fā)商競競相提提高競價價并囤囤積土地地，另另一方面面則推推動土地地價格格上漲，進進而而推動房房價上上漲，增增加了了房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫沫。2.222我國的房房屋屋供給結(jié)結(jié)構(gòu)不不合理?？偪傮w體看，高高價房房供給大大大多多于低價價房。主主要表現(xiàn)現(xiàn)：大大戶型住住房多多，中小小型住住房少；；高檔檔住房多多，中中低檔住住房少少；一般般商品品房多，限限價價商品房房、經(jīng)經(jīng)濟適用用房和和政府廉廉租房房少。而而低價價房的供供給不不足，一一方面面導致了了其價價格的上上升，另另一方面面則迫迫使部分分消費費者轉(zhuǎn)而而購買買高價房房，對對高價房房維持持高房價價起到到了支持持作用用從而推推動了了住房平平均價價格的上上升。2.333投機資本本造造成了房房產(chǎn)市市場的結(jié)結(jié)構(gòu)性性失衡。投投機機資本主主要集集中于能能夠帶帶來較高高利潤潤的高檔檔公寓寓、別墅墅，而而需求量量逐年年增大的的經(jīng)濟濟適用房房和中中低檔公公寓由由于其價價格較較之于其其他房房地產(chǎn)價價格偏偏低，開開發(fā)商商不愿進進行投投資，這反反過來又又導致致中低檔檔住宅宅平均售售價增增長率的的攀升升，使得得其售售價對中中低收收入家庭庭而言言仍然難難以承承受。這這就形形成了房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的投資資需求取取代了了使用需需求，這這種結(jié)構(gòu)構(gòu)性失失衡不利利于房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的健健康發(fā)展展。2.444我國建筑筑的的平均壽壽命僅僅為25-330年，與與人們?yōu)闉橹陡冻龅母吒叻績r價不符。建建筑筑物的質(zhì)質(zhì)量問問題比起起高房房價來更更為嚴嚴重。有有數(shù)據(jù)據(jù)顯示：：全國國30多個個省的90多個城市市中中的180多個建筑筑工工程接受受了檢檢查，結(jié)結(jié)果顯顯示96.11%的建筑工工程合格格。這這個紙面面合格格的背后后就不不僅僅是是腐敗敗問題了了，而而是折射射出目目前我國國建設設質(zhì)量的的檢查查制度都都存在在重大缺缺陷，需需要徹底底地反反思。2.555由于房地地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)投資資對經(jīng)濟濟增長長的總貢貢獻率率達到20%%，而且房房地地產(chǎn)業(yè)關關聯(lián)度度高，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資的的大幅波波動會會引起經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的波波動。而而保持房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資的的平穩(wěn)增增長，對對國民經(jīng)經(jīng)濟持持續(xù)穩(wěn)定定發(fā)展展具有重重要意意義。目目前中中國把房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為為支柱柱性產(chǎn)業(yè)業(yè)，地地方政府府只能能通過賣賣地來來彌補財財政缺缺口，為為了保保GDP，必必然地價價要高高，相應應地推推動了房房價上上漲，房房價高高，又帶帶動了了地價。如如此此往復循循環(huán)，逐逐步推高高了房房價。2.666低收入家家庭庭住房還還面臨臨較大困困難，目目前，全全國城城鎮(zhèn)人均均住房房建筑面面積在在10平方方米以下下的低低收入家家庭近近10000萬戶，其其中中低保家家庭約約400萬萬戶，占占城鎮(zhèn)鎮(zhèn)家庭總總戶數(shù)數(shù)的5.5%%。而同時時，一一些城市市房價價持續(xù)上上漲，中中小戶型型住房房租賃市市場發(fā)發(fā)展較慢慢，低低收入家家庭住住房問題題無法法通過市市場解解決。三、針對我國房房房地產(chǎn)市市場存存在問題題的應應對措施施3.111鼓勵企業(yè)業(yè)或或單位建建房在強化監(jiān)督與政政政策扶持持相結(jié)結(jié)合的基基礎上上鼓勵有有建房房條件的的企業(yè)業(yè)或單位位自建建房緩解解本企企業(yè)低收收入家家庭住房房矛盾盾。在某某些地地區(qū)，企企業(yè)職職工在住住房問問題上并并未享享受到真真正意意義上的“市民待遇”，因受多多種種客觀條條件限限制他們們很少少能購買買到政政策保障障性住住房。企企業(yè)職職工住房房問題題往往通通過兩兩種方式式解決決：一是是完全全市場化化，職職工到市市場上上購買商商品房房，對企企業(yè)低低收入家家庭來來講購房房壓力力巨大；；二是是一些有有條件件的企業(yè)業(yè)通過過自建房房的方方式解決決本單單位職工工住房房問題，但但在在享受國國家政政策扶持持方面面與當?shù)氐卣聵I(yè)行行政單單位建房房成本本上存在在一定定差距，為為平平衡價差差，企企業(yè)自建建房往往往會背背上巨巨大的成成本壓壓力。為為縮小小行業(yè)之之間職職工住房房差異異，對于于一些些存在“歷史欠賬”的地區(qū)，地地地方政府府應該該按國家家或當當?shù)卣卟弑M量量給予政政策上上的優(yōu)惠惠和扶扶持，大大力鼓鼓勵有建建房條條件的企企業(yè)自自建住房房。這這將是緩緩解地地區(qū)行業(yè)業(yè)之間間職工住住房差差異的有有效辦辦法。3.222破除壟斷斷，增增加有效效供給給住房供給取決于于于住房生生產(chǎn)鏈鏈條全過過程，包包括土地地供給給、住房房建造造和住房房銷售售等環(huán)節(jié)節(jié)，而而壟斷會會降低低資源配配置效效率。在在用地地供給環(huán)環(huán)節(jié)，政政府通過過減少少用地供供給、土土地儲備備等手手段提高高地價價，追求求居住住用地出出讓收收益最大大化。長長時期以以來，相相對于工工業(yè)化化進程城城市，特特別是經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展較快快的城城市，新新增居居住用地地數(shù)量量偏少，比比重重偏低。為為保保障與工工業(yè)化化相適應應的城城市居住住用地地供給，國國家家在全國國用地地綜合平平衡的的基礎上上，適適度調(diào)整整城市市用地供供給，各各城市年年度出出讓土地地中相相應增加加居住住用地。在住房開發(fā)環(huán)節(jié)節(jié)節(jié)上，在在用地地供給偏偏緊、需需求旺盛盛的背背景下，近近幾幾年市場場形成成房價上上漲的的強烈預預期，囤囤地囤房房成為為普遍的的開發(fā)發(fā)模式。為為此此，國家家規(guī)范范住房用用地開開發(fā)周期期標準準，在土土地出出讓階段段即要要求受讓讓開發(fā)發(fā)商承諾諾開發(fā)發(fā)期限，違違背背土地出出讓協(xié)議和開發(fā)周期期期承諾的的作囤囤地處理理，給給予罰款款或收收回處置置；已已經(jīng)出讓讓土地地要求開開發(fā)商商與土地地管理理部門按按開發(fā)發(fā)周期標標準重重新確立立開發(fā)發(fā)期限。居居住住用地出出讓招招拍掛實實行雙雙重競價價規(guī)則則，要求求開發(fā)發(fā)商提出出詳細細的開發(fā)發(fā)周期期規(guī)劃，對對土土地出讓讓價格格和未來來平均均銷售房房價同同時競價價投標標，招標標機構(gòu)構(gòu)根據(jù)地地價和和房價雙雙重權權衡確定定最優(yōu)優(yōu)中標人人。3.333遏制投機機性性需求，防防范范市場風風險我國住房市場主主主要由城城市化化和收入入增長長形成的的消費費需求主主導，房房價增長長主要要反映的的是基基于消費費性需需要的真真實供供求關系系。但但20066年以后特特別別是20077年以來，在在在房價持持續(xù)增增長預期期引導導下，閑閑置資資本和熱熱錢形形成的投投機性性住房需需求膨膨脹，對對房價價上漲推推波助助瀾。為為遏制制投機性性需求求，嚴格格監(jiān)控控國際熱熱錢入入境，限限制其其非法進進入住住房市場場，提提高第二二套住住房購買買按揭揭首付比比例，適適時開征征住房房持有調(diào)調(diào)節(jié)稅稅，對閑閑置住住房征收收閑置置調(diào)節(jié)稅稅。3.444構(gòu)建多層層次次的住房房保障障體系我國近年來房價價價的持續(xù)續(xù)上漲漲對住房房市場場需求結(jié)結(jié)構(gòu)產(chǎn)產(chǎn)生了重重要影影響。我我國是是發(fā)展中中國家家，城市市居民民家庭收收入水水平較低低，儲儲蓄積累累有限限，廣大大的中中低收入入階層層即使有有銀行行按揭支支持也也仍面臨臨首付付和還貸貸壓力力。為滿滿足中中低收入入階層層住房需需求，一一方面，要要積積極發(fā)展展租賃賃市場，以以租租代購；；另一一方面，國國家家應構(gòu)建建多層層次的住住房保保障體系系。3.555注重政策策的的銜接性性和協(xié)協(xié)調(diào)性近年來，我國房房房地產(chǎn)政政策密密集出臺臺，對對房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)控起起了一一定效果果，但但由于政政策之之間和部部門之之間的銜銜接性性差、可可實施施性差等等問題題消弱了了政策策效果。為為此此建議