顧村項目投資分析根據(jù)出讓方提供的項目資料和資產(chǎn)評估報告，計劃部對顧村項目的利潤指標進行了客觀的測算，基本情況如下：一、收購成本根據(jù)項目資產(chǎn)評估報告，本項目的資產(chǎn)評估價為8.38億元，項目二期和三四期謝謝閱讀的評估價如下：折合單價（元/1.項目轉(zhuǎn)讓溢價3.01精品文檔放心下載9364萬元。但由于采用股權轉(zhuǎn)讓方式，該筆增值稅將由我司承擔，各期精品文檔放心下載的樓板價也將增加564元/平方米。2.項目二期在建工程全部完工還需投入96781603元/感謝閱讀我司承接項目二期的實際成本為5573+564+1603=7740元/平方米。謝謝閱讀3.項目三四期的實際樓板價為4748+564=5312元/平方米謝謝閱讀二、開發(fā)成本項目三四期的開發(fā)成本（含地下車庫）預計約為4.48億元，測算明細如下：謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載適用稅率，速算系數(shù)5%。1/3地上部分的開發(fā)成本為448120000/（）=3888元/平方米②。感謝閱讀因此，三四期實際成本為5312+3888=9200元平方米。精品文檔放心下載項目二、三、四期的開發(fā)總成本約為14.77億元，測算明細如下：精品文檔放心下載三、周邊樓盤銷售情況項目周邊樓盤的售價約為7500-8000元/3-4感謝閱讀套，參考數(shù)據(jù)如下：樓盤名稱平方米）總住宅套數(shù)已售住宅套數(shù)開盤時間2005-7-5宏潤韶光8500352302精品文檔放心下載2006-7-14圣卡洛鉑庭7100-7500883669謝謝閱讀2007-11-1世紀非凡7500-7800436323謝謝閱讀四、保本售價項目各期保本售價預估如下：1.二期實際成本為7740元/平方米，保本售價為7740÷（）=8286感謝閱讀元/平方米。③2.三四期實際成本為9200元/92001-5.6%-1%=9580精品文檔放心下載元/平方米。以上估算僅考慮了5.6%的營業(yè)稅及附加和的預征土地增值稅，未考慮增值精品文檔放心下載稅清算，因此實際情況下的保本售價會更高。五、結論1.8000元平方米時，感謝閱讀樓盤去化速度約為4套/周（208套感謝閱讀由于地下車庫銷售較困難，因此將其建造成本攤?cè)氲厣喜糠?，作為地上部分的開發(fā)成本②精品文檔放心下載5.6%——營業(yè)稅及附加，1%——預繳土地增值稅。③精品文檔放心下載2/3546套住宅按照謝謝閱讀保本價8286元平方米銷售，且市場熱度保持現(xiàn)狀的情況下，銷售周期將謝謝閱讀約為3年左右。2.要達到項目整體開發(fā)毛利率不低于25%感謝閱讀均價至少應達到12600元/平方米以上，在目前市場情況下存在較大風險。精品文檔放心下載3.項目的高峰資金占用為8.385312元/平方米的感謝閱讀11萬平方米開發(fā)面積。4.考慮到項目所處地段，5312元平方米的樓板價已經(jīng)在很大程度上消弱了精品文檔放心下