關(guān)于2010年針對(duì)石家莊商業(yè)項(xiàng)目、地產(chǎn)項(xiàng)目的報(bào)告二零一零年六月目錄第一章前言———————————————————————4第二章在國(guó)家政策下的地產(chǎn)現(xiàn)狀———————————————4第三章石家莊07-10年地產(chǎn)發(fā)展概況—————————————4第四章石家莊地產(chǎn)項(xiàng)目分類分析————————————————6第五章針對(duì)石家莊家具建材項(xiàng)目建筑規(guī)模、建筑形式的分析————71、建筑情況分析—————————————————————72、單體面積分析—————————————————————73、層高分析———————————————————————74、車位分析————————————————————————75、庫房分析———————————————————————8第六章經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析—————————————————————9第七章租金、售價(jià)分析———————————————————101、家具建材類項(xiàng)目租金情況—————————————————102、商業(yè)項(xiàng)目———————————————————————113、融資項(xiàng)目———————————————————————124、長(zhǎng)安區(qū)市場(chǎng)情況及租金—————————————————13第八章競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目具體剖析——————————————————141、競(jìng)爭(zhēng)方式———————————————————————14（1）商戶的入駐競(jìng)爭(zhēng)———————————————————14（2）租金及優(yōu)惠方面的競(jìng)爭(zhēng)————————————————15（3）經(jīng)營(yíng)方式的競(jìng)爭(zhēng)———————————————————15（4）商場(chǎng)客流競(jìng)爭(zhēng)————————————————————152、我項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力及應(yīng)對(duì)策略——————————————15第九章建議————————————————————————171、建筑形式和建筑風(fēng)格建議————————————————172、市場(chǎng)定位——————————————————————183、品牌定位——————————————————————184、業(yè)態(tài)分區(qū)定位—————————————————————185、營(yíng)銷策略建議—————————————————————19第十章未來市場(chǎng)展望————————————————————191、石家莊市區(qū)未來規(guī)劃———————————————————192、城市規(guī)劃對(duì)家具建材市場(chǎng)的影響——————————————203、本項(xiàng)目展望———————————————————————20第一章前言為了對(duì)市場(chǎng)更加了解，對(duì)我項(xiàng)目提出更可行的建筑、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策略等建議，企劃部于2010年4月21日至5月底針對(duì)石家莊市商業(yè)項(xiàng)目、家具建材項(xiàng)目、融資項(xiàng)目進(jìn)行了摸底調(diào)查。第二章在國(guó)家政策下的地產(chǎn)現(xiàn)狀2010年4月14日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響深遠(yuǎn)的《國(guó)十條》，其中規(guī)定了貸款購(gòu)買90平方米以上首套房首付三成；二套房首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。新政牽一發(fā)而動(dòng)全身，市場(chǎng)反應(yīng)立竿見影，一線城市成交量出現(xiàn)全面下挫，二三線城市也受到一定的影響。與之相對(duì)的是，由于新政未涉及商業(yè)地產(chǎn)，相比住宅，商業(yè)地產(chǎn)并未受到太多影響。第三章石家莊07-10年地產(chǎn)發(fā)展概況07年之前：平穩(wěn)過渡到飛速發(fā)展。石家莊的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了03年以前的平穩(wěn)發(fā)展的階段，從2003年后進(jìn)入了飛速增長(zhǎng)時(shí)期，到了06、07年更是出現(xiàn)瘋狂的購(gòu)房投資熱潮。不僅沒房的人要買房，眾多的投資客看準(zhǔn)了樓市飛漲的行情，各種資金如潮水般涌向房產(chǎn)市場(chǎng)，致使石家莊的房?jī)r(jià)一再飆升。08年冬季：拐點(diǎn)出現(xiàn)，回歸理性。隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策不斷嚴(yán)控，加上世界經(jīng)濟(jì)的危機(jī)，導(dǎo)致了08年全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一片慘淡，也直接對(duì)石家莊的地產(chǎn)市場(chǎng)造成了嚴(yán)重的打擊，全面進(jìn)入冬季。房?jī)r(jià)居高不下，真正有住房需求的消費(fèi)群面對(duì)高房?jī)r(jià)望樓興嘆，投資客也不再對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行資金注入，市場(chǎng)回歸理性，進(jìn)入了觀望時(shí)期。09年春季：拐點(diǎn)再現(xiàn)，地產(chǎn)春天。進(jìn)入了09年，石家莊受到過去一年來滯銷的影響，剛性需求不斷放大，對(duì)市場(chǎng)的回暖產(chǎn)生最有效的鼓舞；整個(gè)09年，石家莊地產(chǎn)市場(chǎng)一片紅火，價(jià)格和銷量再次回升到08年前，并不斷超出。2010年：平穩(wěn)增長(zhǎng)，放量危機(jī)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)開始恢復(fù)性增長(zhǎng)，全國(guó)樓市基于上年的紅火同樣延續(xù)。整個(gè)省會(huì)的樓市在今年初以來出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的大好局面。由于“三年大變樣”政策的逐步落實(shí)，石家莊未來幾年可知項(xiàng)目放量總建筑面積更超越了千萬平米，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度可以預(yù)見。然而任何事情均應(yīng)客觀看待，危機(jī)與機(jī)遇一并存在，省會(huì)地產(chǎn)呼喚高品質(zhì)樓盤的出現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)與投資市場(chǎng)同步放大。在目前的石家莊舊城改造與拆違改造當(dāng)中，有相當(dāng)大面積的臨街商業(yè)被拆除，為目前商業(yè)與辦公市場(chǎng)帶來巨大的沖擊，使商業(yè)與辦公等市場(chǎng)的需求有所提升。大量的商業(yè)拆遷帶來的必定是大量的商鋪與辦公地的需求，商業(yè)與辦公產(chǎn)品反而有重新走上市場(chǎng)前端的機(jī)會(huì)。市場(chǎng)蛋糕有了，搶奪的人也多了；僅就目前了解到搶奪的就不在少數(shù)，并且都是有備而來。★——新源國(guó)際：18.6萬平米綜合體，商業(yè)+寫字樓+公寓+酒店★——勒泰中心：54萬平米綜合體，商業(yè)+寫字樓+公寓★——萬達(dá)廣場(chǎng)：183萬平米綜合體，商業(yè)+寫字樓+公寓+酒店+住宅★——南三條改造：20萬平米綜合體，商業(yè)+寫字樓+公寓★——大北焦改造：70萬平米綜合體，商業(yè)+寫字樓+公寓+酒店+住宅總結(jié)：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售狀況的全面好轉(zhuǎn)，投資市場(chǎng)日益興盛；三年大變樣使石家莊的城市格局出現(xiàn)組團(tuán)效應(yīng)，各個(gè)區(qū)域都在呼喚城市綜合體。第四章石家莊地產(chǎn)項(xiàng)目分類分析市場(chǎng)分布圖：從圖上可以看出，石家莊家居建材、五金類商業(yè)市場(chǎng)主要集中在三個(gè)區(qū)域：和平建華附近、槐安路沿線、中華大街北二環(huán)附近。詳細(xì)地圖見網(wǎng)站://ditu.google/maps/ms?ie=UTF8&msa=0&msid=104121621067832597183.000485452f9caef929f1d&brcurrent=3第五章針對(duì)石家莊家具建材項(xiàng)目建筑規(guī)模、建筑形式的分析1、建筑情況分析建筑情況分析表建筑檔次個(gè)數(shù)占總調(diào)研比例市場(chǎng)項(xiàng)目舉例高端719.40%紅星·美凱龍、金門、金利來、懷特、米氏中端1850%燕山、佛山、居然離家、平安低端1130.50%銀白佛、美意家、明月裝飾、樂惠家共計(jì)36100%2、單體面積分析家具類大部門商場(chǎng)商鋪以200平米—300平米居多，較小面積和較大面積基本都在總商場(chǎng)戶數(shù)的20%左右；建材類以100—200平米居多。3、層高分析4米以上（不含4米）占50%、3.5米（不含3.5米）--4米（含4米）占20%、3.5米以下（含3.5米）占30%。4、車位分析通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)：車位數(shù)與商戶數(shù)比例在40%以下商場(chǎng)，車位顯得較為緊缺，促銷活動(dòng)時(shí)車位更是捉襟見肘；例如：華業(yè)裝飾城、珠光燈飾城、金門燈飾城。車位數(shù)比商戶數(shù)比例在41%-70%的商場(chǎng)，車位基本能滿足平時(shí)的需求，但在促銷活動(dòng)時(shí)顯得不足。例如：紅星美凱龍、居然麗家、紅房子。車位數(shù)與商戶比例在71%-100%的基本能滿足需求。100%以上可以滿足需求。如：懷特陶瓷城、金門家具槐安品牌店。各商場(chǎng)商戶個(gè)數(shù)與車位數(shù)比例表：市場(chǎng)名稱車位個(gè)數(shù)商戶個(gè)數(shù)車位與商戶個(gè)數(shù)比例市場(chǎng)名稱車位個(gè)數(shù)商戶個(gè)數(shù)車位與商戶個(gè)數(shù)比例陽光宜家15629538%米氏家居金馬廣場(chǎng)10075133%銀白佛材料市場(chǎng)448949%紅星美凱龍25041460%金門家具槐安店10090111%懷特裝飾城21780027%燕山建材市場(chǎng)5011543%東明家具西二環(huán)店7012556%佛山陶瓷城3011227%紅房子8315055%懷特家具城500223224%華業(yè)建材市場(chǎng)12050024%懷特陶瓷城21445476%躍進(jìn)路裝飾市場(chǎng)9016355%居然麗家14027850%譽(yù)宏裝飾材料市場(chǎng)，譽(yù)宏窗簾城5020225%米氏家具槐安店9011678%華北裝飾城，陽光家居-北二環(huán)家居購(gòu)物廣場(chǎng)6021927%金利來槐安店6513449%東明家具建華店8019341%和平路裝飾材料市場(chǎng)15017486%明月家具大廈309033%明月裝飾材料城8215852%金門燈飾城2510723%珠光燈飾城3010329%藍(lán)天圣木廣場(chǎng)5310351%5、庫房分析商場(chǎng)大都沒有自己的庫房，調(diào)研期間商戶都希望庫房和營(yíng)業(yè)地點(diǎn)在一起，一則節(jié)省提貨時(shí)間，二可節(jié)省運(yùn)貨費(fèi)用。第六章經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及其分布基本上都遵循行業(yè)內(nèi)的規(guī)則，底層為建材、高層為家具，最高層為裝飾公司或者布藝飾品和電器。因?yàn)槭仪f賣場(chǎng)一般都是單賣家居或者建材，綜合類賣場(chǎng)較少，大型的只有紅星美凱龍一個(gè)。所以以紅星美凱龍和幾個(gè)經(jīng)營(yíng)較好的賣場(chǎng)作為案例。紅星美凱龍建華店綜合木門、瓷磚、地板、石材、吊頂、散熱器、樓梯櫥柜、衛(wèi)浴兒童家具、軟體家具、松木家具、板式家具實(shí)木家具、板式家具、歐美家具、紅木家具歐美家具、實(shí)木家具、紅木家具、定制衣帽間家裝公司、壁紙、布藝、燈飾、、飾品、藝術(shù)玻璃懷特家具城家具松木家具、軟體家具、定制家具、藝術(shù)玻璃、布藝、飾品、實(shí)木家具、軟體家具、板式家具板式家具、兒童家具、實(shí)木家具、現(xiàn)代家具、日式家具歐美家具、板式家具、實(shí)木家具辦公家具、紅木家具、酒店套房家具紅房子建材瓷磚瓷磚櫥柜、裝修公司、衛(wèi)浴木門、櫥柜華業(yè)建材城建材衛(wèi)浴、散熱器、瓷磚、電器、水暖、五金裝飾公司、櫥柜、木門東明家具城建華店家具休閑時(shí)尚生活潮流館、時(shí)尚休閑館精品藝術(shù)館，辦公家居櫥柜專區(qū)從上表可以看出，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布規(guī)律一般是：從底層到高層：地板、瓷磚、衛(wèi)浴、櫥柜、石材等--衛(wèi)浴、潔具、櫥柜、散熱器、吊頂?shù)?兒童家具、板式家具等流行家具-板式家具、軟體家具等-品牌套房家具、歐美家具、紅木家具等-家裝公司、布藝家飾、定制家具（衣帽間）、玻璃、五金、壁紙等。第七章租金、售價(jià)分析1、家具建材類項(xiàng)目租金情況中高檔商場(chǎng)一層和沿街門臉租金在80元—120元之間；二層租金60元—80元之間；高檔商場(chǎng)一般一層租金在105-130之間。家居建材租金情況一覽表：項(xiàng)目名稱租金情況項(xiàng)目名稱租金情況東明槐安店地下：1.6一層：2.4二層：2.2三層：1.8元每平米每天華夏窗簾城50元-60元陽光宜家一層：60-70元每平米每月二三層較為便宜米氏家居金馬廣場(chǎng)一層80元，60-72元銀白佛材料市場(chǎng)沿街35內(nèi)部10-20元每月每平米紅星美凱龍含15%公攤后：負(fù)一層90-95元，一層115-125元，二層105-110元，三層80-90元，四層55-60元，五層45-50元金門家具槐安店一層：75元二層：60-75元每平米每月樂惠家一層60-65元，二層55-60元，三層40元；燕山建材市場(chǎng)沿街：140-145二層：50市場(chǎng)內(nèi)部：45-60元每平米每月東明家具西二環(huán)店60-90，銷售額提千分之五佛山陶瓷城外圍70-85里圍50-60元每平米每月紅房子臨街門臉140-150元；一層90-95，二層80-85，三層60-70，四層40-50懷特家具城不含公攤一層：96二層：93三層：72-78四層紅木：53辦公：59負(fù)一層：51-66元每平米每月公攤：?jiǎn)蝺r(jià)的15%華業(yè)建材市場(chǎng)沿街門臉及一層入口80-85元，里面55-65元。懷特陶瓷城80-95元/平米家裝公司60元/平米躍進(jìn)路裝飾市場(chǎng)臨躍進(jìn)路50元，內(nèi)部30元。居然麗家商城：門口75元一二層40-45三層35-40，旁邊窗簾20元美意家居城一層50元，二層39-45元。米氏家具槐安店租金80每月華北裝飾城，陽光家居-北二環(huán)家居購(gòu)物廣場(chǎng)60左右平安家具城一層：120元二層95-100元三層75元四五層創(chuàng)典居譽(yù)宏裝飾材料市場(chǎng)，譽(yù)宏窗簾城25塊錢，市場(chǎng)剛起步階段金利來槐安店一層80-85元正定恒山市場(chǎng)恒山市場(chǎng)門臉為80-100元/月，臨街11W年，里面為4-6萬年家居市場(chǎng)便宜，第一年免10個(gè)月，第二年免6個(gè)月，第三年3個(gè)月，租金為30-40元，還有優(yōu)惠。華夏燈飾城60-80東明東二環(huán)店地下36，一層60，二層54，三層48，四層36，五層六層未定和平路裝飾材料市場(chǎng)沿街門臉一層：160元內(nèi)部沿街：65元其余：30元左右明月家具大廈負(fù)一層85-90，1層105-115，二層95-100，三層84-90，四層75-80五層60-65，6層45-50明月裝飾材料城主體一層二層：60元-65元，負(fù)一層20-25元。主體后面，臨街為60元，家裝第五排二層，為25元。紅星美凱龍?jiān)ＨA店70元-105元（不含公攤）珠光燈飾城沿街為150元，內(nèi)部為85元，三層倉(cāng)儲(chǔ)20元藍(lán)天圣木廣場(chǎng)65元-110元金門燈飾城一層、二層85元，三層22元，四層13-14元東明家具建華店70元-115元北宋路裝飾材料市場(chǎng)臨街50，內(nèi)部20-25元。懷特裝飾城80元-120元租金情況分析商場(chǎng)一層和沿街門臉租金在80元—120元之間；二層租金60元—80元之間；三層以上30元-50元之間2、商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目有出售和對(duì)外出租兩種。（1）對(duì)外出租：對(duì)外出租的項(xiàng)目有卓達(dá)商貿(mào)廣場(chǎng)、新萬寶、冀源汽配和華北五金機(jī)電城，租金普遍不高，位置較好卓達(dá)商貿(mào)廣場(chǎng)和新萬寶租金也僅僅在80-90之間（卓達(dá)商貿(mào)廣場(chǎng)按三層整租算，一層門臉150元/月），其他項(xiàng)目租金僅為21-25元。（2）出售：在售項(xiàng)目位置較好的售價(jià)達(dá)到20000-31000元/平米。如：石門不夜城21888-31888元，廣安街中心線25500-28600元/平米。而眾美鳳凰城建華大街門臉為10000元/平米。3、融資項(xiàng)目融資項(xiàng)目策略：A、出售返租，這類項(xiàng)目的年收益一般是8%，以后幾年稍漲；B、純粹融資，收益較高，年收益一般是16%左右。融資項(xiàng)目除出售返租外，投資較少的一般沒有擔(dān)保（只有合同），金額較大的，以其房號(hào)或者股權(quán)為擔(dān)保；融資項(xiàng)目一覽表公司名稱融資政策融資金額收益回報(bào)率回報(bào)方式期限投資保障產(chǎn)權(quán)銷售類融資頤高房屋按套，11萬左右一套前三年每年反8%，商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)不能個(gè)體經(jīng)營(yíng)前三年簽合同時(shí)一次性返還剩余30年產(chǎn)權(quán)證正定國(guó)際物流園綜合樓8080元，一樓優(yōu)惠2%，二樓優(yōu)惠3%前三年8%每年，之后根據(jù)市場(chǎng)調(diào)動(dòng)擁有個(gè)體商鋪40年實(shí)體建筑石門不夜城21888元-31888元/平米前五年反總房款40%，分別每年6%、7%、8%、9%、10%預(yù)計(jì)10年收回成本40年實(shí)體商鋪廣安街中心線25500-28600元/平米前三年每年返8%，商場(chǎng)統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)前三年返總房款的24%，一次性付款每平米優(yōu)惠900元，按揭優(yōu)惠400元40實(shí)體商鋪?zhàn)窟_(dá)集團(tuán)購(gòu)房一次性付全款，6年返還購(gòu)房款前三年可退出（不要房子）回報(bào)為第一年17.5%，第二年18%，第三年18%，滿6年返完可辦房產(chǎn)證70實(shí)體建筑新源發(fā)商貿(mào)城16000/㎡---19000/㎡，20萬—30萬/套商鋪前三年收益：8%；后二年保底：8%，高于8%的三七分，三給開發(fā)商交相關(guān)稅費(fèi)；其他政策：可自營(yíng)，可返租產(chǎn)權(quán)證40實(shí)體商鋪南二環(huán)汽配大市場(chǎng)1w5w10w16%17%18%產(chǎn)權(quán)證合同正定國(guó)際小商品市場(chǎng)商鋪面積20平米—80平米，最小投資12萬，可提供50%銀行按揭8%收益前三年返租，5年回購(gòu)產(chǎn)權(quán)證40年實(shí)體商鋪秦通物流園商鋪全款單價(jià)4500元，三年返租，為8%，8%，9%，10%，10%。，正在出售vip卡，為1W、2W,5W,10W張。庫房1260元三年后可退還全部資金40合同使用權(quán)銷售類融資舜地機(jī)構(gòu)最低3W，以W為單位遞增目前14%，6月份以后13%，30W以上房產(chǎn)抵押，回報(bào)16%投資期限為半年70合同茂豐集團(tuán)（依琳山莊）1-4W，16%年回報(bào)，5-9W，17%年回報(bào)，10W以上18%年回報(bào)分季度返還，中間可推出，小于三個(gè)月沒有收益，滿3個(gè)月4%，6個(gè)月8%，9個(gè)月12%，一年16%投資期限為半年50合同富源商業(yè)廣場(chǎng)2W起投，以W為單位遞增，滿20W，有房號(hào)抵押不滿3月退出，無收益，三個(gè)月7%，6個(gè)月10%，9個(gè)月13%，一年16%投資期限為1年40合同河北花鄉(xiāng)二手車交易市場(chǎng)1950/㎡---2350/㎡，17.5萬—21.1萬/套商鋪前一、二、三年收益分別為：8%、9%、10%可三年租金一次性返還沖抵房款；四、五年保底：10%，高于0%的五五分，五給開發(fā)商交相關(guān)費(fèi)用；其他政策：條件允許可自營(yíng)。5年以后可原價(jià)回購(gòu)40合同冀源汽配市場(chǎng)7萬---20萬前三年回報(bào)8%、9%、10%一次性10合同AUTMAU汽配基地未限20年使用權(quán)、前10年包租年月租金收益10%；10年后回購(gòu)。明年五一營(yíng)業(yè)。⑴穩(wěn)賺收益：按合同約定的收益高額回報(bào)。⑵投資形式：只投入資金，不需自己經(jīng)營(yíng)管理。20合同凱元中盛房地產(chǎn)開發(fā)五萬為單位，上不封頂，40萬以上，房號(hào)做抵押16%-20%回報(bào)率可再談，對(duì)外宣稱繼續(xù)錢，項(xiàng)目辦下預(yù)售證后不再融資半年70實(shí)體房屋4、長(zhǎng)安區(qū)市場(chǎng)情況及其租金長(zhǎng)安區(qū)家居建材市場(chǎng)較多，趨于成熟。和平路建華附近是長(zhǎng)安區(qū)政府傾力打造的家具建材商圈，目前租金已經(jīng)處于較高水平。和平路建材市場(chǎng)、燕山建材市場(chǎng)、建華不銹鋼市場(chǎng)沿街租金已達(dá)到130-150元/平米/月，紅星美凱龍租金一層已達(dá)115-125元/平米/月，和平建華商圈市場(chǎng)前景良好。長(zhǎng)安區(qū)市場(chǎng)租金一覽表項(xiàng)目名稱租金情況項(xiàng)目分析與說明對(duì)我項(xiàng)目入市后租金建議陽光宜家一層：60-70元每平米每月二三層較為便宜該項(xiàng)目已經(jīng)倒閉，無正規(guī)管理人員限制品牌，低門檻入駐，租金分配，商城均價(jià)一層80元、負(fù)一層和二層60元、三四層40元、五層30元建材市場(chǎng)40-50元，將來根據(jù)經(jīng)營(yíng)情況實(shí)時(shí)調(diào)整。銀白佛材料市場(chǎng)沿街35內(nèi)部10-20元每平米每月市場(chǎng)接近倒閉，商戶入駐率低，已基本成為倉(cāng)庫用房燕山建材市場(chǎng)沿街140-145二層50市場(chǎng)內(nèi)部45-60元每月每平米經(jīng)營(yíng)多年的成熟市場(chǎng)，新商戶進(jìn)駐很難，租金不算高，管理松懈。和平路建材市場(chǎng)沿街門臉一層：160元內(nèi)部沿街：65元其余：30元左右有物業(yè)管理，自己經(jīng)營(yíng)北宋路裝飾材料市場(chǎng)沿街50內(nèi)部20-25元每平米每月位置隱蔽，業(yè)態(tài)單一，建筑簡(jiǎn)單，市場(chǎng)行情一般紅星美凱龍含15%公攤后：負(fù)一層90-95元，一層115-125元，二層105-110元，三層80-90元，四層55-60元，五層45-50元統(tǒng)一管理，營(yíng)銷企劃能力強(qiáng)，售后服務(wù)良好，業(yè)態(tài)較全躍進(jìn)路裝飾市場(chǎng)臨躍進(jìn)路50元，內(nèi)部30元。自己經(jīng)營(yíng)，管理混亂。備注第八章競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目具體剖析1、競(jìng)爭(zhēng)方式：（1）商戶的入駐競(jìng)爭(zhēng)目前石家莊家居建材市場(chǎng)的區(qū)域分布相對(duì)集中，主要分布在槐安路沿線和和平路建華附近。槐安路沿線經(jīng)過近幾年的培育發(fā)展，已經(jīng)逐步成熟；和平路建華大街附近是省會(huì)頗有歷史的老市場(chǎng)，很有競(jìng)爭(zhēng)力。石家莊新建商場(chǎng)增多，老市場(chǎng)加緊改造升級(jí)提升競(jìng)爭(zhēng)力。新建或者待建商場(chǎng)主要有紅星美凱龍?jiān)ＨA店、東明東二環(huán)店、東明槐安路店、北京宜家石家莊店、陽光家居-北二環(huán)家居購(gòu)物廣場(chǎng)、談固大街南二環(huán)陶瓷市場(chǎng)項(xiàng)目等。近兩年改造的商場(chǎng)有：明月家具城、米氏槐安精品店等。（2）租金及優(yōu)惠方面的競(jìng)爭(zhēng)租金表格詳細(xì)見附表，目前市場(chǎng)的主要優(yōu)惠是減免租金、工商稅務(wù)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、贈(zèng)送廣告。（3）經(jīng)營(yíng)方式的競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)方式的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在三個(gè)方面：

A、促銷活動(dòng)。各商場(chǎng)促銷、團(tuán)購(gòu)活動(dòng)不斷，競(jìng)爭(zhēng)激烈。B、硬件、軟件提升。各商場(chǎng)都在提高商場(chǎng)檔次和服務(wù)水平。C、軟性宣傳。如公益活動(dòng)、小區(qū)宣傳等。（4）商場(chǎng)客流競(jìng)爭(zhēng)為了增加人氣，吸引顧客。大多數(shù)商場(chǎng)在以下方面做了改進(jìn)：A、商場(chǎng)環(huán)境（豪華、舒服、干凈整潔、足夠的停車位等）B、商場(chǎng)服務(wù)（便利的交通、全面的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、高尚的服務(wù)態(tài)度、規(guī)范的人性化的管理機(jī)構(gòu)等）C、品牌宣傳。如東明：東明家具與您生活同步。D、服務(wù)承諾。（如懷特、米氏提出的XXX萬先行賠付基金，差價(jià)三倍返換，無理由退貨等）2、我項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力及應(yīng)對(duì)策略我項(xiàng)目處于建華大街豐收路交叉口，在建華和平家居商圈北端，周圍市場(chǎng)成熟，我項(xiàng)目為新開發(fā)項(xiàng)目，在位置、交通、金融、知名度等配套上優(yōu)勢(shì)不足。但通過上一條中的論述，可以學(xué)習(xí)借鑒并針對(duì)性的提出自己的應(yīng)對(duì)策略。（1）、做好營(yíng)銷企劃宣傳，充分利用各種渠道（硬廣、軟廣、網(wǎng)絡(luò)、廣播、電視、廣告牌、公交廣告等）。（2）多做促銷、團(tuán)購(gòu)活動(dòng)。（3）提升項(xiàng)目環(huán)境：商場(chǎng)建筑、環(huán)境、服務(wù)、對(duì)外承諾等要學(xué)習(xí)借鑒其他優(yōu)秀賣場(chǎng)，并改進(jìn)形成自己特色。如：紅星集團(tuán)內(nèi)部推出了《顧客滿意度》檢查，聘請(qǐng)社會(huì)的人以顧客的身份對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行硬件、服務(wù)等考評(píng)，根據(jù)購(gòu)物愉悅程度給予商場(chǎng)評(píng)分，進(jìn)行獎(jiǎng)懲。我們也要學(xué)習(xí)借鑒，做好自己的滿意度檢查。（4）可以與公交車公司商談，讓其經(jīng)過我們的項(xiàng)目，已經(jīng)經(jīng)過項(xiàng)目的，可以買下其站名。（5）合理適時(shí)做好公益活動(dòng)，增加名氣。（最小的投入換取很大的回報(bào)，如：慰問傷殘退伍軍人，每人送一袋米，一桶油，價(jià)格為100元/人，慰問20人，合計(jì)花費(fèi)2000元，，送給記者的紅包100元/人，3個(gè)媒體300元，總投入不到2500元，就可以起到宣傳的作用）。（6）免費(fèi)提供場(chǎng)地給其他單位組織活動(dòng)，提高商場(chǎng)人氣。比如和XX櫥柜舉辦美食大賽，XX少兒繪畫大賽等，我們提供場(chǎng)地和獎(jiǎng)品，這樣既宣傳又帶動(dòng)人氣。（7）班車免費(fèi)接送。班車免費(fèi)接送顧客，假設(shè)郊縣（如正定、趙縣等，50KM覆蓋）顧客有需求，可以免費(fèi)接送，也可以在郊縣設(shè)立免費(fèi)接送點(diǎn)。這樣做有兩個(gè)好處：A、接送顧客增加感情，起到聯(lián)動(dòng)促銷作用；B、有車體廣告，可以起到小投入大收獲的作用。公交車體廣告費(fèi)1路車每年在10W以上，我們的班車車體廣告牌卻是免費(fèi)的，而且公交車路線固定，班車卻可以滿市行駛，廣告覆蓋面大。（8）利用市政府規(guī)劃的北二環(huán)建華物流園做好宣傳。（9）其他第九章-2-（3）-A第九章建議1、建筑形式和建筑風(fēng)格建議就本項(xiàng)目所處的位置及其周邊配套，建議打造集家具、建材、辦公于一體的一站式綜合賣場(chǎng)。A、例如現(xiàn)有的懷特裝飾城、燕山建材市場(chǎng)的都有寫字間，出租給裝飾公司，且租金價(jià)格處于較高水平。B、石家莊家居建材類一站式賣場(chǎng)較少，本項(xiàng)目正好填補(bǔ)空白。石家莊的家居賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)單一，能提一站式購(gòu)物的賣場(chǎng)不多，目前僅有紅星美凱龍一家。C、商場(chǎng)的經(jīng)銷商需要有辦公的場(chǎng)所，商場(chǎng)樓上的公寓正好滿足了他們的需求；D、公寓及寫字樓存在能較好滿足經(jīng)銷商的需求，我們可以采用當(dāng)前普遍的融資手段：帶租約銷售。2、市場(chǎng)定位項(xiàng)目的定位為：中低端為主，高端為輔。（1）石家莊目前的主流消費(fèi)是中低端。就石家莊人均GDP以及可消費(fèi)能力來說，中低端占到總數(shù)的80%以上。（2）石家莊不乏該定位的成功案例。目前，石家莊大多數(shù)家具建材賣場(chǎng)的定位是中低端。如：佛山陶瓷城，東明家具建華店等，目前經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及租金收益都處以較好水平。（3）長(zhǎng)安區(qū)家居建材市場(chǎng)需要中低端市場(chǎng)。A、和平路市場(chǎng)是個(gè)歷史達(dá)20多年的優(yōu)秀市場(chǎng)，有著深厚的基礎(chǔ)。和平路家居建材商圈存在著燕山裝飾材料市場(chǎng)、長(zhǎng)安裝飾材料市場(chǎng)，建華不銹鋼市場(chǎng)、躍進(jìn)路石材市場(chǎng)、躍進(jìn)路建材市場(chǎng)、北宋路建材市場(chǎng)、北宋路家居市場(chǎng)、鼎尖五金市場(chǎng)、好家居市場(chǎng)、紅星美凱龍建華店、藍(lán)天圣木、東明家具市場(chǎng)、北二環(huán)市場(chǎng)等市場(chǎng)。但是，除了紅星美凱龍定位高端、藍(lán)天圣木、東明定位中高端外，其他都是低端為主中高端為輔的經(jīng)營(yíng)模式。因此，中端市場(chǎng)有很大的潛力。B、項(xiàng)目周圍新建小區(qū)增多，未來城市發(fā)展沿建華大街向正定發(fā)展，因此，中低端市場(chǎng)需求潛力巨大。C、項(xiàng)目南部有紅星美凱龍，西部有藍(lán)天圣木，因此，我們的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不宜與他們相同，應(yīng)當(dāng)在市場(chǎng)前期避開經(jīng)營(yíng)的沖突點(diǎn)，中低端正好是我們的選擇。D、譽(yù)宏裝飾市場(chǎng)、燕山材料市場(chǎng)、紅房子等隨著市區(qū)規(guī)劃的日益完善，會(huì)逐漸退出，因此間接增加了我們的未來客戶群，他們也符合我們市場(chǎng)的定位。3、品牌