上?？党乔皬V場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目

商業(yè)定位報(bào)告（中稿）謹(jǐn)呈：協(xié)和集團(tuán)版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2006-9-14項(xiàng)目研究工作階段劃分項(xiàng)目地塊查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目屬性研判與界定問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析區(qū)域環(huán)境分析市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)項(xiàng)目定位導(dǎo)出2006/8/22第一階段項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略

第一階段思路形成2006/9/12005/9/15第一階段市場(chǎng)調(diào)研2006/9/21研究?jī)?nèi)容成果上?？党乔皬V場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告上?？党乔皬V場(chǎng)初期溝通上?？党乔皬V場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目定位中稿2報(bào)告思路

二、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)三、出路一、目標(biāo)設(shè)定3短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化促進(jìn)協(xié)和商業(yè)地產(chǎn)的市值影響力指標(biāo)最大化世聯(lián)對(duì)目標(biāo)的理解利潤(rùn)最大化5項(xiàng)目位于閔行莘莊和松江新橋交匯處，屬于莘閔板塊居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心項(xiàng)目緊鄰莘松路，唯一一條進(jìn)入道路，雙向二車(chē)道；項(xiàng)目西南北各約500米分別相鄰板塊內(nèi)兩大商業(yè)（巴比倫、樂(lè)購(gòu)）。500m樂(lè)購(gòu)500m巴比倫莘松路項(xiàng)目生春九路場(chǎng)東路項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目地鐵1號(hào)線莘莊站車(chē)程閑時(shí)15分鐘，忙時(shí)20-40分鐘6容積率超過(guò)4，建筑形式必須向高向密發(fā)展。規(guī)劃用地面積：72，418平方米，實(shí)際用地面積約為43，838平方米。地上總建筑面積166，481平方米，需要建設(shè)小區(qū)公建配套0.8萬(wàn)平方米，實(shí)際新建商業(yè)面積約為14萬(wàn)平方米，單身公寓10，800平方米。地下建筑面積55，681平方米，已建地下室1，453平方米，新建地下室54，228平方米。項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)莘松路已建已建綠地銷(xiāo)售中心及樣板房高壓線，地上不能上蓋建筑7第二部分二、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)區(qū)域商業(yè)分析宏觀市場(chǎng)分析閔行商業(yè)分析項(xiàng)目本體分析9按國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，上海商業(yè)地產(chǎn)存量趨于飽和宏觀市場(chǎng)2005年上海人均商業(yè)地產(chǎn)面積超過(guò)1平方米，接近歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家1.2平方米的平均水平。上海商品銷(xiāo)售毛利率不斷上升，從2003年的16.56％上升到2005年的20.16％；城市居民人均消費(fèi)支出不斷上升，從2003年的1.1040萬(wàn)元增長(zhǎng)到1.3773萬(wàn)元。上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全國(guó)最重要的零售市場(chǎng)之一，在發(fā)展步調(diào)上也一直保持國(guó)內(nèi)的領(lǐng)先地位。與全國(guó)其它主要城市零售業(yè)的發(fā)展情況相比，上海具有總體規(guī)模大、人均零售額高、增長(zhǎng)相對(duì)比較平穩(wěn)的特點(diǎn)，上海已經(jīng)走過(guò)了許多其它城市正在經(jīng)歷的快速成長(zhǎng)期，率先進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期和結(jié)構(gòu)調(diào)整期。數(shù)據(jù)來(lái)源《上海商業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒》10傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域繼續(xù)引領(lǐng)市場(chǎng)，郊區(qū)商業(yè)增長(zhǎng)迅速。宏觀市場(chǎng)連鎖的超市、大賣(mài)場(chǎng)和便利店在過(guò)去的幾年中發(fā)展迅速，而百貨店的市場(chǎng)地位在持續(xù)降低。傳統(tǒng)三個(gè)市中心區(qū)仍然是主要的商業(yè)區(qū)域，但隨著周邊區(qū)域商業(yè)中心的興起和發(fā)展，市中心的人口不斷往外遷移，郊區(qū)的商業(yè)面臨巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。數(shù)據(jù)來(lái)源《上海商業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒》11南方商城/家樂(lè)福華聯(lián)吉買(mǎi)盛麥德龍易初蓮花大潤(rùn)發(fā)易買(mǎi)德百安居樂(lè)購(gòu)世紀(jì)聯(lián)華農(nóng)工商樂(lè)購(gòu)樂(lè)購(gòu)龍城購(gòu)物中心易初蓮花石頭.剪刀.布家得利九百家居農(nóng)工商錦江樂(lè)園熱帶風(fēng)暴好愛(ài)廣場(chǎng)家得利日用大賣(mài)場(chǎng)是閔行的主要商業(yè)形式目前閔行有18家大賣(mài)場(chǎng)，2006上半年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額24.44億元，比上年同期增長(zhǎng)21.2%。新開(kāi)賣(mài)場(chǎng)七家：易初蓮花七寶店、浦江店、樂(lè)購(gòu)莘松店、家樂(lè)福七寶店、好又多虹橋店、易賣(mài)得梅隴店。2006上半年零售總額3.86億元，對(duì)區(qū)域零售額增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為3.6%。閔行商圈13位置和經(jīng)營(yíng)檔次是決定閔行日用賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)好壞的關(guān)鍵閔行商圈商場(chǎng)名稱(chēng)規(guī)模檔次面積業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況農(nóng)工商（新閔店)一層中檔約3,000㎡食品.日用品8.26開(kāi)業(yè)一般樂(lè)購(gòu)（莘莊店）二層中檔約8,000㎡1FKFC、生鮮食品2F日用品.家電.百貨旁邊有好美屋良好世紀(jì)聯(lián)華(莘莊店)三層中檔約24,000㎡1F餐廳、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、服飾；2F食品、生活用品；3F服飾、床上用品良好華聯(lián)吉買(mǎi)盛(莘莊)三層中低約15,000㎡1保健品、鮮花、速食；2F服裝、鞋類(lèi)；3F食品、日用品一幫農(nóng)工商（中春路）二層中檔約8,000㎡1F食品.美食2F日用品、家電、服裝、一幫河畔百貨四層中高約10,000㎡B1地下停車(chē)場(chǎng)1F餐飲.化裝品.星巴克必勝客2F-4F品牌服裝良好樂(lè)購(gòu)（七莘店）二層中檔約28,000㎡1F餐飲、服裝、食品、生鮮2F家電.床上用品.日用品.服裝.大時(shí)代一幫龍城購(gòu)物中心三層中高約30,000㎡1FKFC.屈氏士服飾.餐飲.眼鏡2F家樂(lè)福3F品牌店即將進(jìn)駐巴黎春天一般易初蓮花(吳中路)三層中檔約24,000㎡1F家電、餐飲、專(zhuān)賣(mài)店、眼鏡店、茶具、手機(jī)專(zhuān)賣(mài)；2F食品含生鮮、藥店；3F日用品、鞋類(lèi)、服飾、五金、床上用品、辦公用品、化妝品良好麥德龍（虹梅店）一層中檔約3,5000㎡服裝、日用品、食品、家電、休閑運(yùn)動(dòng)類(lèi)良好易初蓮花(七莘路)三層中檔約25,000㎡1F家電、餐飲、專(zhuān)賣(mài)店、眼鏡店、茶具、手機(jī)專(zhuān)賣(mài)；2F食品含生鮮、藥店；3F日用品、鞋類(lèi)、服飾、五金、床上用品、辦公用品、化妝品良好大潤(rùn)發(fā)（銀都路）三層中檔約25,000㎡1F停車(chē)場(chǎng).商業(yè)街.KFC2F食品(含生鮮)3F電器、服飾.百貨、良好易買(mǎi)得（銀都路）三層中檔約25,000㎡1F食品.日用品2F服飾.家電.百貨3F傲運(yùn)會(huì)“運(yùn)動(dòng)品牌.停車(chē)場(chǎng).美食一般家得利（春申路）一層中檔約1,200㎡食品、日用品一般農(nóng)工商(銀都路)二層中檔約4，500㎡1F水果.蔬菜.生鮮.食品2F床上用品.日用品.服裝一般莘莊區(qū)域5家七寶.虹美區(qū)域5家春申區(qū)域4家數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)查14南方商城是整個(gè)閔行區(qū)域的購(gòu)物中心閔行商圈商場(chǎng)名稱(chēng)規(guī)模檔次面積業(yè)態(tài)南方商城五層中高10萬(wàn),營(yíng)業(yè)面積6.8萬(wàn)1F餐飲.化妝品.飾品2F-3F服飾4F家電通訊5F漁獵休閑(電影院.電玩.網(wǎng)吧)家樂(lè)福南方購(gòu)物中心在的布局上以家樂(lè)福超市、友誼百貨、好美家建材超市三家龍頭店為主力店，滿足了工薪階層、居民日常消費(fèi)、家庭裝潢的需要。一百二十余家品牌特色專(zhuān)賣(mài)店，涵蓋了服裝、小百貨、通訊器材、家具、體育用品、電腦等多個(gè)方面。休閑娛樂(lè)包括：中、西餐飲、咖啡館、茶室、電影城、游樂(lè)城、健身中心。藥店、郵局、銀行、旅行社、書(shū)城、美容美發(fā)等等一系列社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目，堅(jiān)持“以社區(qū)服務(wù)為導(dǎo)向，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體”的經(jīng)營(yíng)定位，，已成為閔行地區(qū)人氣最旺的購(gòu)物中心。

15南方商城/家樂(lè)福華聯(lián)吉買(mǎi)盛麥德龍易初蓮花大潤(rùn)發(fā)易買(mǎi)德百安居樂(lè)購(gòu)世紀(jì)聯(lián)華農(nóng)工商樂(lè)購(gòu)樂(lè)購(gòu)龍城購(gòu)物中心易初蓮花石頭.剪刀.布家得利九百家居農(nóng)工商錦江樂(lè)園熱帶風(fēng)暴愛(ài)好廣場(chǎng)家得利消費(fèi)向東，消費(fèi)習(xí)慣分為三大圈層第一圈層：日常消費(fèi)就近的大賣(mài)場(chǎng)，購(gòu)物班車(chē)5－10分鐘；第二圈層：日常購(gòu)物南方商城，閔行區(qū)域唯一商業(yè)中心；第三圈層：周末購(gòu)物及休閑娛樂(lè)徐家匯、虹橋人口消費(fèi)特征徐家匯第一圈層第二圈層第三圈層17每月在閔行賣(mài)場(chǎng)消費(fèi)總額為500-800元。人口消費(fèi)特征摘自《閔行商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》。

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超市、商場(chǎng)和百貨公司是閔行居民日常最常消費(fèi)的場(chǎng)所閔行區(qū)居民在商場(chǎng)/百貨公司的每月花費(fèi)總額約為500-800元。購(gòu)物地點(diǎn)的時(shí)間基本在30分鐘以?xún)?nèi)品種齊全、價(jià)格實(shí)惠、購(gòu)物環(huán)境是居民選擇消費(fèi)地點(diǎn)的首要因數(shù)食品和服裝是閔行居民節(jié)假日最高的開(kāi)支。二口或三口之家,

個(gè)人收入3000-6000元/月為主流摘自《閔行商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》18人口消費(fèi)特征摘自《閔行商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》特征一:消費(fèi)模式單一，在閔行的消費(fèi)支出主要為大賣(mài)場(chǎng)的日常用品采購(gòu)。由于閔行區(qū)外來(lái)購(gòu)房人口與閔行戶籍人口相當(dāng)，因此在閔行的消費(fèi)時(shí)間主要為下班后采購(gòu)日常生活用品。單一的居住模式造就單一的消費(fèi)模式，因此，大賣(mài)場(chǎng)成為居住區(qū)滿足生活用品采購(gòu)的主要來(lái)源。特征二:就近消費(fèi).區(qū)域性消費(fèi)原則，在閔行區(qū)域到消費(fèi)地點(diǎn)不超過(guò)半小時(shí)車(chē)程由于閔行道路系統(tǒng)錯(cuò)綜復(fù)雜，消費(fèi)區(qū)域隨著道路阻隔而自然形成，如今春申、莘莊、七寶、古美均形成各資的商業(yè)賣(mài)場(chǎng)集中區(qū)域，輻射范圍也限于各區(qū)域內(nèi)。特征三:大賣(mài)場(chǎng)消費(fèi)比較頻繁,對(duì)商場(chǎng)的要求不高，滿足基本的日常用品采購(gòu)需求。由于日常消費(fèi)在附近賣(mài)場(chǎng)解決，因此去賣(mài)場(chǎng)的頻度較為頻繁，平均一周1-2次。主要選擇位置近、種類(lèi)多、價(jià)格實(shí)惠的賣(mài)場(chǎng)消費(fèi)。19莘莊建設(shè)三級(jí)商業(yè)網(wǎng)路,本項(xiàng)目屬于社區(qū)商業(yè)體系區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)區(qū)：

1.莘莊老鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)

主要項(xiàng)目：莘松路、滬閔路“十字型”路口新建的塊狀集聚型“綜合商業(yè)商務(wù)”。規(guī)劃面積：１０萬(wàn)平方米。

2.上海莘城中心商業(yè)區(qū)

主要項(xiàng)目：“仲盛商業(yè)中心”和地鐵莘莊站站廳商業(yè)?！爸偈⑸虡I(yè)中心”：總建筑面積約２８萬(wàn)平方米社區(qū)商業(yè):

南為華聯(lián)吉買(mǎi)盛區(qū)域、西為農(nóng)工商區(qū)域、西北為莘莊樂(lè)購(gòu)區(qū)域、中為世紀(jì)聯(lián)華區(qū)域、東北為華潤(rùn)萬(wàn)佳區(qū)域?，F(xiàn)代商貿(mào)走廊:

七莘路沿線（莘莊段至七寶段）街區(qū)兩側(cè)相關(guān)地塊集聚現(xiàn)代大型專(zhuān)業(yè)店、大型綜合超市、文化休閑中心、圖書(shū)文化用品中心、小型商業(yè)休閑街、大型室內(nèi)滑雪運(yùn)動(dòng)休閑中心等新興商業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)，成為體現(xiàn)區(qū)內(nèi)城市形象和功能、第三產(chǎn)業(yè)特色、多業(yè)態(tài)多功能集聚、條狀塊狀相結(jié)合的“閔行大道”?！渡虾Ｊ虚h行區(qū)莘莊地區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》-------未來(lái)8年上海莘莊商業(yè)配套設(shè)施,將發(fā)生根本性的改變和提高，莘莊地區(qū)商業(yè)將依托閔行區(qū)行政中心所在地、道路交通網(wǎng)絡(luò)、人口大量導(dǎo)入等優(yōu)勢(shì)，形成一個(gè)“鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)——社區(qū)商業(yè)體系——現(xiàn)代商貿(mào)走廊”的三級(jí)商業(yè)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)，使之成為上海新興地區(qū)商業(yè)中心之一。莘莊老鎮(zhèn)商業(yè)中心上海莘城商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)商貿(mào)走廊21莘松路鐵路以西路段，商業(yè)的發(fā)展完取決于住宅的拉動(dòng)需求。區(qū)域商業(yè)莘閔板塊商業(yè)主要分布三個(gè)區(qū)域，全部為滿足居民日常消費(fèi)為主。樂(lè)購(gòu)（莘松店）：二層賣(mài)場(chǎng)，一層好美屋，一家酒店及餐飲KFC等——滿主周邊居民日常生活用品采購(gòu)需求，中檔。巴比倫商業(yè)廣場(chǎng)：三層。一層中介、美容美發(fā)、寵物店；二層茶坊、咖啡店等；三層餐飲?！獫M足周邊居民日常生活配套消費(fèi)需求，中檔。莘閔生活廣場(chǎng)：一層農(nóng)工商層，二層空缺，三層足浴，四層KTV——滿足莘閔別墅區(qū)中低檔居民日常生活，檔次較低。樂(lè)購(gòu)賣(mài)場(chǎng)巴比倫廣場(chǎng)莘閔生活廣場(chǎng)22道路是阻隔板塊商業(yè)發(fā)展的重要瓶頸。區(qū)域商業(yè)滬杭高速、二條鐵路，基本阻隔了板塊與周邊區(qū)域的聯(lián)系，孤立缺乏互動(dòng)效應(yīng)，使板塊商業(yè)的消費(fèi)局限于板塊內(nèi)的居住人口，缺乏外來(lái)人口導(dǎo)入。莘松路雙向二車(chē)道，成為目前進(jìn)入莘閔板塊唯一道路，且短期內(nèi)不會(huì)改善。這將直接制約商業(yè)的發(fā)展和外來(lái)消費(fèi)人口的導(dǎo)入。目前板塊的商業(yè)主要為板塊居民日常消費(fèi)為主。無(wú)高檔商業(yè)設(shè)施。本項(xiàng)目道路范圍內(nèi)人口消費(fèi)23商業(yè)級(jí)別城市中心區(qū)商業(yè)區(qū)域型商業(yè)社區(qū)型商業(yè)鄰里型商業(yè)規(guī)模（M2）30萬(wàn)以上3.6-18萬(wàn)9000-360001800-9000區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)客流量日人流量50萬(wàn)以上日人流量10萬(wàn)以上5萬(wàn)以上——核心客戶內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車(chē)程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車(chē)程內(nèi)居民，以及外來(lái)消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)的居民小區(qū)內(nèi)部及周邊居民商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主商業(yè)街＋集中商業(yè)商業(yè)街為主，個(gè)別集中商業(yè)小型商業(yè)店鋪本項(xiàng)目屬于區(qū)域型社區(qū)商業(yè)中心本項(xiàng)目區(qū)域人口約10萬(wàn)人，由于交通的限制，區(qū)域外人口難以導(dǎo)入，區(qū)域性社區(qū)商業(yè)中心本項(xiàng)目介于兩者之間項(xiàng)目屬性界定25人均消費(fèi)支出及商業(yè)單位營(yíng)業(yè)額商圈內(nèi)已有商業(yè)面積商圈服務(wù)的人口商業(yè)的商圈范圍商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模的確定莘閔區(qū)域人口10萬(wàn)人，按照國(guó)際人均商業(yè)面積1平方米/人的標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)域商業(yè)體量應(yīng)該為10萬(wàn)平方米一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo)類(lèi)別居住區(qū)人均商業(yè)服務(wù)建筑面積0.7-0.91m2/人——《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》國(guó)際類(lèi)比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)：商業(yè)規(guī)模比0.027：1

(商業(yè)面積：住宅面積)目前新閔有的商業(yè)面積約為5萬(wàn)平方米，剩余的體量為：項(xiàng)目商業(yè)容量——10萬(wàn)-5萬(wàn)＝5萬(wàn)平方米4/5/202326S集合和規(guī)模優(yōu)勢(shì)

依托康城住宅151萬(wàn)平方米，周邊住宅即別墅區(qū)居住人口，形成一定的集聚效應(yīng)，項(xiàng)目的檔次可以有一定擴(kuò)大。W交通瓶頸莘松路的交通是制約消費(fèi)人口導(dǎo)入的重要瓶頸；地塊限制地塊有許多限制因素，可變能力??；O體驗(yàn)式消費(fèi)成為未來(lái)商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì).符合別墅區(qū)客戶消費(fèi)檔次存在空白周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境漸好T市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)威脅嚴(yán)重隨著莘莊中心的商業(yè)發(fā)展，多家商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)對(duì)板塊的客流消費(fèi)形成分流，而且對(duì)吸引區(qū)的客流增加難度。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變化莫測(cè)【SWOT】4/5/202329如果商業(yè)的市場(chǎng)容量只有5萬(wàn)平方米,剩余10萬(wàn)平方米指標(biāo)如何?閔行規(guī)劃科科長(zhǎng)語(yǔ)錄----------規(guī)劃批準(zhǔn)的原則:該配的配足,類(lèi)型可以不局限商業(yè),但不要超過(guò)總體指標(biāo);一定要征求小區(qū)業(yè)主的意見(jiàn),他們同意我們就同意;把多數(shù)指標(biāo)建在爭(zhēng)議小的地塊,爭(zhēng)議大的地塊盡量考慮少建、不建“”30第三部分二、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)三、出路一、目標(biāo)設(shè)定31閔行小戶性市場(chǎng)全線紅【市場(chǎng)聲音】閔行小戶型銷(xiāo)售火爆閔行經(jīng)濟(jì)性酒店入住率高閔行中端辦公物業(yè)稀缺123萬(wàn)科朗潤(rùn)園，萬(wàn)科假日風(fēng)景的“螞蟻工房”，均價(jià)達(dá)到12000元/平方米，開(kāi)盤(pán)便搶購(gòu)一空；松江九亭上海青年城，7月份開(kāi)盤(pán)以來(lái)銷(xiāo)售套數(shù)446套，實(shí)現(xiàn)均價(jià)8610元/平方米；70％，90平方米國(guó)家政策，搶時(shí)機(jī)就是占先機(jī)。莫泰168，錦江之星、泰姆24H賓館的入住率達(dá)到80％。尤其是周六、日，入住率達(dá)到100％?？党羌爸苓叺木用穹浅６啵缛咳胱?，訪客的住宿將有較大需求。目前辦公物業(yè)在售的僅有四個(gè)。價(jià)格均價(jià)8000-10000平方米，尤其小面積的辦公物業(yè)在閔行需求較高。詳細(xì)見(jiàn)附件：《閔行小戶性、酒店、辦公調(diào)查》32【產(chǎn)品定位】項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目地塊商圈人口處于閔行新閔板塊別墅區(qū)和居住區(qū)聚集擁有一定的人口支撐地塊小，面積大，15.8萬(wàn)建筑面積限制條件多，只能向高向密發(fā)展。非中心大體量，高密度不在核心商圈。板塊內(nèi)商業(yè)沒(méi)有形成互動(dòng)商圈消費(fèi)模式單一，市場(chǎng)容量有限市場(chǎng)容量有限外來(lái)人口導(dǎo)入困難，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人口有限區(qū)域內(nèi)純商業(yè)需求有限人口消費(fèi)單一突破區(qū)域價(jià)值實(shí)現(xiàn)整體價(jià)值跳出商圈挖掘其他需求能夠?qū)崿F(xiàn)高可達(dá)性、高密度、集約性、內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性，從而實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售，進(jìn)而產(chǎn)生巨大的社會(huì)效應(yīng)與升值潛力。4/5/202333【產(chǎn)品定位】產(chǎn)品解構(gòu)圖非商業(yè)都市單元純租賃式公寓假日寓所公寓酒店傳統(tǒng)住宅超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓工作式社區(qū)國(guó)際公寓名商俱樂(lè)部創(chuàng)業(yè)型公司個(gè)人工作室街區(qū)商業(yè)（StreetMall）商業(yè)集中商業(yè)（shoppingMall）倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心主題式/服務(wù)式購(gòu)物中心商業(yè)性休閑會(huì)所VIP會(huì)員店展示廊/櫥窗品牌專(zhuān)賣(mài)店集市傳統(tǒng)式購(gòu)物中心4/5/202334

Urbanunitscomplex都市單元綜合體

土地日益稀缺，人口日益增長(zhǎng)；少數(shù)的空間，應(yīng)承載更多的功能。他是一種理想，他是一種生活，他是一種體驗(yàn)，他是一種期待?！井a(chǎn)品定位】4/5/202335【整體定位】“HOPSCA”豪布斯卡

HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CONVENTION+APARTMENT(酒店+辦公+公園+購(gòu)物中心+商會(huì)+住宅)

HOPSCA是指在城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交、游憩等各類(lèi)功能復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。4/5/202336源起：HOPSCA于1986年最先誕生于巴黎的拉德芳斯，是一個(gè)集酒店、辦公樓、生態(tài)公園、購(gòu)物、會(huì)所、高尚住宅于一體的城市綜合體。

HOPSCA的特征：特征一：

高密度，集約性

特征二：整體統(tǒng)一性

特征三：功能復(fù)合性

特征四：土地使用均衡性

特征五：

空間連續(xù)性

1.平面的連續(xù)：

2.立面的連續(xù)：3.空間的連續(xù)：特征六：內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性一個(gè)成功的HOPSCA項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)，會(huì)帶來(lái)巨大的社會(huì)價(jià)值，為開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商帶來(lái)巨大的品牌價(jià)值，同時(shí)作為地產(chǎn)物業(yè)的HOPSCA，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。HOPSCA在巴黎HOPSCA在紐約HOPSCA在東京4/5/202337【獲利模式】商業(yè)街銷(xiāo)售獲利，購(gòu)物中心持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲利商業(yè)大部分出售和少量作為固定資產(chǎn)租賃獲利辦公成功銷(xiāo)售獲利公寓大部分出售和少量長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)獲利酒店4/5/202338【產(chǎn)品矩陣】明星業(yè)務(wù)

高市場(chǎng)增長(zhǎng)率

高明星STAR現(xiàn)金牛CASHCOW問(wèn)題QUESTION瘦狗DOG相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣市場(chǎng)需求市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)屬性銷(xiāo)售趨勢(shì)創(chuàng)業(yè)者辦公中中現(xiàn)金牛時(shí)間短，出售獲利。它是項(xiàng)目現(xiàn)金流的主要來(lái)源。小戶型公寓高中現(xiàn)金牛公寓式酒店中低明星精品酒店提升項(xiàng)目形象，可直接出售。商業(yè)街中高明星精品商業(yè)街能夠帶旺整個(gè)項(xiàng)目。形象樹(shù)立后，可以直接出售。主題購(gòu)物中心中高痩狗前期需要培育，通過(guò)持有經(jīng)營(yíng)獲利，如果經(jīng)營(yíng)成功，會(huì)未來(lái)帶來(lái)持續(xù)的現(xiàn)金流?，F(xiàn)金牛明星痩狗物業(yè)規(guī)模4/5/20233915.8萬(wàn)商業(yè)3.5萬(wàn)酒店式公寓1.5萬(wàn)商業(yè)街+3.5萬(wàn)商業(yè)體4萬(wàn)酒店式公寓0.8萬(wàn)公建3萬(wàn)辦公++3萬(wàn)公寓式酒店【物業(yè)比例】4/5/2023401號(hào)地塊2號(hào)地塊3號(hào)地塊4號(hào)地塊【物業(yè)比例】地塊地塊面積物業(yè)形式限制條件1號(hào)1.25萬(wàn)㎡商業(yè)街+小戶型公寓限高2號(hào)1.24萬(wàn)㎡主題式購(gòu)物中心+公寓式酒店+公建+辦公一期業(yè)主爭(zhēng)議較大,認(rèn)為規(guī)劃為綠地,限制層數(shù).3號(hào)1700㎡小戶型公寓4號(hào)約2萬(wàn)㎡休閑運(yùn)動(dòng)主體公園高壓走廊線,地上不能上蓋物業(yè).4/5/202341各類(lèi)商業(yè)中心對(duì)應(yīng)不同的商業(yè)業(yè)態(tài)大型購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)比例經(jīng)驗(yàn)值為：購(gòu)物：餐飲：娛樂(lè)約為52％：18％：30％各類(lèi)商業(yè)中心的典型主力租戶及相應(yīng)商業(yè)形態(tài)小區(qū)配套商業(yè)（周邊）社區(qū)商業(yè)區(qū)域性商業(yè)市級(jí)商業(yè)微型超市餐館美容院干洗店快餐店醫(yī)療室超市藥店百貨商場(chǎng)餐館家具店五金商店汽車(chē)美容店酒吧音像租賃店銀行超市大型優(yōu)惠商店大型百貨商店家具店體育用品店藥店辦公用品店電影院大型百貨商店時(shí)裝店大型影城娛樂(lè)中心飲食街大型專(zhuān)賣(mài)店大型優(yōu)惠商店小型商業(yè)街商業(yè)街為主，個(gè)別集中商業(yè)商業(yè)街＋集中商業(yè)商業(yè)街＋集中商業(yè)【商業(yè)】我們的商業(yè)形式——商業(yè)街+集中商業(yè)4/5/202342【商業(yè)】——價(jià)值分析商業(yè)價(jià)值最大面商業(yè)街購(gòu)物中心商業(yè)街：鋪面沿價(jià)值最大面開(kāi)發(fā)設(shè)置。在轉(zhuǎn)角處可設(shè)置高檔餐飲主力店，拉動(dòng)整體街區(qū)檔次。購(gòu)物中心：由于面積較大，必須滿鋪。因此入口處必須設(shè)置大型標(biāo)志性建筑，吸引消費(fèi)人口導(dǎo)入。內(nèi)部必須設(shè)置無(wú)導(dǎo)向性.循環(huán)不息人流動(dòng)線。實(shí)現(xiàn)各個(gè)商業(yè)價(jià)值面積最大化。BIOCK1BIOCK2地塊形式銷(xiāo)售方式利用精品商業(yè)街+主題式購(gòu)物中心兩者相輔相成。互為補(bǔ)充，互為利用。形成價(jià)值的互動(dòng)。總計(jì)2.2萬(wàn)出售，2.8萬(wàn)持有經(jīng)營(yíng)BLOCK11.5萬(wàn)商業(yè)街全部出售BLOCK23.5萬(wàn)商業(yè)體80％自有經(jīng)營(yíng)，20％出售4/5/202343【商業(yè)】——地下與入口P入口人流步行入口下沉式人流主入口方向，提升地下商業(yè)價(jià)值。商業(yè)櫥窗展示，與對(duì)面商業(yè)街聯(lián)成一體4/5/202344【主題購(gòu)物中心】——定位以室內(nèi)娛樂(lè)為體驗(yàn)點(diǎn)的，集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)為一體的體驗(yàn)式購(gòu)物中心以日常生活購(gòu)物消費(fèi)為主導(dǎo)——主力消費(fèi)需求配以?shī)蕵?lè)、餐飲成本低，參與性的娛樂(lè)體驗(yàn)點(diǎn)——興奮點(diǎn)4/5/202345【主題購(gòu)物中心】基本原則：80%持有經(jīng)營(yíng)，20％出售；招商先行，設(shè)計(jì)可以通過(guò)招商情況調(diào)整；優(yōu)先考慮2-3家大型品牌主力店進(jìn)駐，帶旺商氣；引進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理公司，進(jìn)行后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理?！啊?/5/202346地面入口B3B2B1通往小區(qū)L1L2L3【主題購(gòu)物中心】購(gòu)物中心的人流動(dòng)線4/5/202347【主題購(gòu)物中心】購(gòu)物中心的布局模式商業(yè)式下沉式廣場(chǎng)，直通B1購(gòu)物中心的平面布局循環(huán)是商業(yè)體的人流生生不息的最好方式4/5/202348【主題購(gòu)物中心】——中庭4/5/202349【主題購(gòu)物中心】立面的處理入口的標(biāo)志4/5/202350【主題購(gòu)物中心】電梯的形式4/5/202351【商業(yè)街】Foldedstreet——適合人體尺度以及與周邊環(huán)境相結(jié)合的小規(guī)模體塊組合而成的“Foldedstreet”，使街區(qū)生動(dòng)活潑觀景平臺(tái)——體塊相互錯(cuò)落，形成了豐富的空間層次，同時(shí)營(yíng)造出生態(tài)觀景平臺(tái)直通街概念4/5/202352【商業(yè)街】以品牌餐飲為帶動(dòng),以高檔社區(qū)休閑配套精品店為主要業(yè)態(tài)SPA會(huì)館,康體健身寵物醫(yī)院.7-11,社區(qū)配套麥當(dāng)勞汽車(chē)餐廳,精品川菜4/5/202353【商業(yè)街】時(shí)尚都市體驗(yàn)有會(huì)員制或俱樂(lè)部服務(wù)提供店鋪裝修設(shè)計(jì)顧問(wèn)服務(wù)主題特色店4/5/202354【商業(yè)街】消解購(gòu)物街單一功能,實(shí)現(xiàn)真正休閑聚會(huì)功能形成共同興趣人群的聚會(huì)交流地點(diǎn)休閑娛樂(lè)體驗(yàn)4/5/202355【酒店】以小單間、套間為主，裝修風(fēng)格簡(jiǎn)單而富有個(gè)性，可有三到四種選擇方案，裝修單價(jià)在1000-1500元/平方米?？上嚷?lián)系酒店，經(jīng)濟(jì)型品牌連鎖酒店進(jìn)駐，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，帶租約銷(xiāo)售。公寓式酒店4/5/202356【寫(xiě)字樓】“SVO（服務(wù)式寫(xiě)字樓）”以最小面積100㎡發(fā)售，創(chuàng)業(yè)者承受得起的寫(xiě)字樓。為新銳公司服務(wù)，將他們從瑣碎的日常行政工作中解脫出來(lái)的，將建筑同服務(wù)打包在一起的結(jié)合體。SVO是獨(dú)立的4/5/202357SVO是自由的最小的產(chǎn)權(quán)單位可隨意組合，合伙人一人買(mǎi)一套，打通就是大公司，關(guān)系好繼續(xù)干，出現(xiàn)問(wèn)題一人一套清晰明了。SVO是專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)業(yè)的公共秘書(shū)服務(wù)，專(zhuān)業(yè)的律師咨詢(xún)，專(zhuān)業(yè)的會(huì)計(jì)師建議，您的周?chē)幸粋€(gè)專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍隨時(shí)準(zhǔn)備為您服務(wù)。SVO是管家，在你直奔主題的時(shí)候，處理好一切繁雜。SVO是節(jié)約的不再為低使用頻率的空間付費(fèi)，不必再為高成本的辦公設(shè)備占用固定資產(chǎn)，最大化的資源共享，所有人都收益【寫(xiě)字樓】“SVO（服務(wù)式寫(xiě)字樓）”4/5/202358【公寓】面積約為50-70平方米，以一房和小兩房為主。低總價(jià)，未來(lái)的都市主義生活享受。提供精裝修菜單，單價(jià)在1000-1500元/平方米，實(shí)現(xiàn)“CONDO”生活。精裝修公寓4/5/202359理性型_RationalModel生活獨(dú)立,但又親密生活區(qū)和工作區(qū)分開(kāi),有雙洗漱潔具體現(xiàn)親密生活男主角=投資分析師/女主角=醫(yī)生【公寓】4/5/202360感性型_SensitiveModel一切布局以圍繞兩人親密享受為前提一切細(xì)節(jié)均被放大,距離感幾乎不存在男主角=軟件工程師/女主角=美容師【公寓】4/5/202361現(xiàn)代型_ModenModel周末夫妻前衛(wèi)/獨(dú)特/有個(gè)性,最好自己DIY男主角=攝影師/女主角=設(shè)計(jì)師【公寓】4/5/202362【公園】-運(yùn)動(dòng)休閑主題4/5/202363【開(kāi)發(fā)節(jié)奏】NO1:現(xiàn)金牛+明星＝公寓+商業(yè)街市場(chǎng)需求市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)屬性創(chuàng)業(yè)者辦公中中現(xiàn)金牛小戶型公寓高中現(xiàn)金牛公寓式酒店中低明星商業(yè)街中高明星主題購(gòu)物中心中高廋狗NO2:現(xiàn)金牛+痩狗＝辦公+主題購(gòu)物中心NO3:明星＝酒店屬于同一區(qū)域，地塊各項(xiàng)條件齊全。公寓短平快，迅速回籠資金。商業(yè)街銷(xiāo)售之前，主力商家必定先進(jìn)駐，營(yíng)造商氣，購(gòu)物中心的招商同時(shí)開(kāi)展。屬于同一區(qū)域，可同時(shí)開(kāi)發(fā)。利用購(gòu)物中心帶動(dòng)辦公的銷(xiāo)售。隨著招商工作的不斷開(kāi)展，大型商家進(jìn)駐，推出限量黃金商鋪，短期引爆。由于酒店的使用年限較短。最后推出明星產(chǎn)品，避免與公寓發(fā)生沖突。從而通過(guò)前期的鋪墊，提升價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。4/5/202364【經(jīng)濟(jì)測(cè)算】面積(㎡)成本(元)收入(元)地下車(chē)庫(kù)26,541㎡69,272,010地下商業(yè)55,681㎡245,831,615出租獲益集中商業(yè)35,000㎡133,525,00030,000,000直接出售收益,剩余2.8萬(wàn)㎡出租獲益街區(qū)商業(yè)15,000㎡42,273,874公寓40,000㎡109,600,000320,000,000.酒店30,000㎡95,100,000300,000,000.辦公30,000㎡94,950,000300,000,000.配套8,000㎡11,720,000總計(jì)地上15.8萬(wàn)802,272,499.57不包含地價(jià),不包含公園建設(shè)成本1,250,000,000.(不包含出租收益)4/5/202365還是另謀出路？——有何機(jī)會(huì)？？？？4/5/202366大型商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)成功的關(guān)鍵NO1:商業(yè)定位—一定地址，二定規(guī)模，三定主力店

NO2:規(guī)劃設(shè)計(jì)—人流動(dòng)線.視覺(jué)通透.交通體系.主力店的設(shè)計(jì)要求NO3:后期經(jīng)營(yíng)—招商.經(jīng)營(yíng)管理.持續(xù)能力地址考慮尤為關(guān)鍵，交通.是否在人口聚集區(qū).人口的消費(fèi)能力和規(guī)模及未來(lái)增長(zhǎng)潛力是關(guān)鍵。輻射范圍和輻射人口規(guī)模決定商業(yè)的總體規(guī)模。國(guó)外，十萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)叫做“最佳規(guī)?！?，15萬(wàn)平方米以上的商業(yè)，最少要有10家以上的主力店的組合。主力店的選擇和商業(yè)的主題直接相關(guān)。人流動(dòng)線中一個(gè)單一的通道是最好

，最好生生不息。視覺(jué)看到越多的店鋪越好，刺激人的購(gòu)買(mǎi)欲望。卸貨區(qū)域是盡量在地下,私家車(chē)和送貨車(chē)都不要和人在一個(gè)平面上交叉。招商之前，先和主力店進(jìn)行對(duì)接，量身定做，不同的主力店，都有不同的荷載高度和卸貨的要求。商鋪是只租不售的全部銷(xiāo)售的商鋪存活率非常低。招商完成后，艱巨的任務(wù)剛剛開(kāi)始，如何持續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，是商場(chǎng)未來(lái)不斷盈利的關(guān)鍵。商業(yè)只有在經(jīng)營(yíng)中才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值。商業(yè)項(xiàng)目，一般的要有三年的培育期，最低也需要兩年的培育期。需要有充足的資金和技術(shù)準(zhǔn)備。家以上的主力店的組合。主力店的選擇和商業(yè)的主題直接相關(guān)。4/5/202367商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)節(jié)商業(yè)投資——商業(yè)規(guī)劃——商業(yè)經(jīng)營(yíng)如果本項(xiàng)目計(jì)劃建成大型商業(yè)體集中出售，實(shí)現(xiàn)的可能性非常小，如果一定要選擇，可以

從商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)節(jié)中尋求突破4/5/202368大型集中商業(yè)的出售模式4/5/202369產(chǎn)權(quán)返租模式1操作方式——客戶購(gòu)買(mǎi)時(shí)即與開(kāi)發(fā)商簽訂租約，將所購(gòu)房產(chǎn)返租給開(kāi)發(fā)商，租約期內(nèi)由開(kāi)發(fā)商將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)，租期兩年到十幾年不等。發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付；同時(shí)返租期內(nèi)，業(yè)主定時(shí)從發(fā)展商處得到定額租金回報(bào)。通常這種返租回報(bào)模式會(huì)附帶“回購(gòu)”條款。典型案例——曼哈購(gòu)物廣場(chǎng)、常興天虹商場(chǎng)、保利友誼城、金暉商城、大中華太古廣場(chǎng)、沃爾瑪鴻洲店支付租金提供回報(bào)小業(yè)主發(fā)展商商家代理招商出租物業(yè)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)小業(yè)主商家提供物業(yè)支付租金銷(xiāo)售結(jié)束關(guān)系轉(zhuǎn)化小業(yè)主和商家不能承擔(dān)解決矛盾的角色，也不具備解決矛盾的能力。產(chǎn)權(quán)返租模式下的價(jià)值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型：解決了高價(jià)銷(xiāo)售與提前消化的矛盾，但激化全部銷(xiāo)售和持續(xù)經(jīng)營(yíng)的矛盾。建設(shè)部《房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定：2001年６月１日后，不得以返本銷(xiāo)售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。4/5/202370案例：常興天虹商場(chǎng)樓層：1——5層。主力店：天虹發(fā)展商年租金回報(bào)率變化：4.8%—6%—2.8%（低于三年期國(guó)債3.37%）與天虹租約：15年年租金增長(zhǎng)率：2%現(xiàn)狀：在售，分期或一次性付款樓層銷(xiāo)售鋪位個(gè)數(shù)/總鋪位個(gè)數(shù)銷(xiāo)售個(gè)數(shù)比率1/F未售----------2/F15/2117%3/F21/21110%4/F152/21172%5/F227/24393%資料來(lái)源：國(guó)土局網(wǎng)站銷(xiāo)售公示。發(fā)展商保留1層高租金樓層，通過(guò)1層租金彌補(bǔ)回報(bào)率，可維持4.8%左右。現(xiàn)通過(guò)主力店提供回報(bào)，投資回報(bào)率2.8%，低于三年期國(guó)債利率。銷(xiāo)售狀況不佳。銷(xiāo)售率約占推出部分的47%。此項(xiàng)目現(xiàn)仍返租，但已經(jīng)不能作按揭。4/5/202371店中店銷(xiāo)售模式2店中店銷(xiāo)售模式下的價(jià)值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型：開(kāi)發(fā)商投資者經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者獲取現(xiàn)金獲取物業(yè)承租物業(yè)獲取投資收益獲取經(jīng)營(yíng)收益購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品操作方式——發(fā)展商將商業(yè)劃分為可經(jīng)營(yíng)的小鋪位，然后按鋪位出售給投資者或使用者，同時(shí)購(gòu)買(mǎi)人必須同時(shí)簽署物業(yè)使用協(xié)議，承諾服從商業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理約束。典型案例——賽格電子市場(chǎng)緩解了全部銷(xiāo)售與持續(xù)經(jīng)營(yíng)的矛盾，但無(wú)法解決高價(jià)銷(xiāo)售與提前消化之間的矛盾4/5/202372基金整售模式3操作方式——基金/大客戶直接收購(gòu)商場(chǎng)，然后租給大型商業(yè)，獲取投資收益。典型案例——嘉德置地的“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)基金”計(jì)劃?；鹫垆N(xiāo)售模式下的價(jià)值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型：投資者基金經(jīng)營(yíng)者使用者消費(fèi)者獲取現(xiàn)金獲取物業(yè)承租物業(yè)獲取投資收益獲取經(jīng)營(yíng)收益承租物業(yè)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品獲取銷(xiāo)售利潤(rùn)開(kāi)發(fā)商獲取現(xiàn)金獲取投資收益4/5/202373整售的適用條件1、已投入使用并收益穩(wěn)定的商業(yè)2、目前在國(guó)內(nèi)對(duì)于那些還沒(méi)有經(jīng)營(yíng)成熟，但是招商租約已經(jīng)簽訂、主打的品牌商戶已經(jīng)簽訂租約的項(xiàng)目，基金也有信心購(gòu)買(mǎi)3、對(duì)于散售的商業(yè)，基金購(gòu)買(mǎi)的興趣不大，但是如果開(kāi)發(fā)商幾年后可以回購(gòu)，達(dá)到國(guó)外基金的租金回報(bào)率要求的，基金也會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)4、租約年限的基本要求是該商場(chǎng)大的租戶租期5年以上，小的租戶租期2年以上。5、新加坡來(lái)的基金主要是要求項(xiàng)目的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，對(duì)租金回報(bào)率的要求較低一般在6％左右就可以了，而歐美的基金要求租金回報(bào)率一般在10％以上。來(lái)源：亞信行總經(jīng)理蕭福泰訪談解決了持續(xù)經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售之間的矛盾，但很難達(dá)到價(jià)格和快速回籠資金的目標(biāo)。4/5/202374嘉德置地的“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)基金”計(jì)劃2004年底，嘉德置地開(kāi)始大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的收購(gòu)。嘉德